BCE: otra subida de tipos inútil y dañina

Hoy jueves, el Banco Central Europeo (BCE) volvió a subir los tipos, tras bajarlos 8 veces entre 2024 y 2025 y subirlos antes otras 10 veces, entre 2022 y 2023. La “excusa” para volver a subirlos es que la inflación lleva 4 meses subiendo (hasta el 3,2%), por la energía y la guerra en Oriente Medio. Pero muchos expertos critican esta subida, porque no sirve para bajar el precio del petróleo ni abrir el estrecho de Ormuz, aunque sí dañará  a la economía europea, que ya ha caído en el primer trimestre (-0,2%). Y recuerdan que es la 3ª vez que el BCE comete el mismo error : en 2011 primero y luego en 2022-23, subieron los tipos, no frenaron los precios y hundieron más a Europa en una recesión. El camino de Europa no es subir los tipos, dañando a familias (hipotecas), empresas (créditos e inversión) y a los Estados (más intereses deuda), sino ayudar a buscar la paz y, mientras, aprobar más ayudas y medidas para huir del petróleo.

                           Enrique Ortega

El Banco Central Europeo (BCE) retomó hoy 11 de junio un viejo camino: subir los tipos de interés oficiales en la zona euro, del 2 al 2,25% (+0,25%), tras un año sin tocar los tipos. Antes, había utilizado dos caminos. El 21 de julio de 2022 inició una senda de subida de tipos, para luchar contra la inflación (+8,7% en junio), agravada por la invasión de Ucrania y la consiguiente crisis energética, sobre todo en Europa. Entre 2022 y 2023, el BCE aprobó nada menos que 10 subidas, disparando los tipos oficiales del 0% en que estaban (desde 2016) hasta el 4,50% en que los colocó el 20 de septiembre de 2023. Ahí los mantuvo 9 meses, hasta que el 6 de junio de 2024, el BCE volvió a tomar otro camino, el de bajar los tipos, para intentar reanimar una débil economía europea entonces con menos inflación (+3,2% en mayo). Y los bajó 8 veces entre 2024 y 2025, dejándolos en el 2% el 16 de junio de 2025, para no tocarlos hasta ahora, un año después.

El BCE se ha adelantado en la subida de tipos a los demás bancos centrales, sobre todo a la Reserva Federal USA, que tendrá que decidir esta semana si sube sus tipos (en el 3,50% desde diciembre de 2025), ahora que la subida del petróleo ha disparado su inflación al 4,2% en mayo y con Trump exigiendo desde hace meses que bajen más los tipos. El BCE se ha adelantado esta vez porque tiene “mala conciencia” de la última vez que subió tipos, porque cree (aunque no lo reconoce) que lo hizo tarde: subió los tipos el 21 de julio de 2022, casi 5 meses después de la invasión rusa de Ucrania y con la inflación en el 8,7%, muy por encima de su objetivo (+2%), muy superado desde septiembre de 2021 (+3,4%). Y una prueba de que “los subió tarde” es que el Banco de Inglaterra empezó a subir tipos en diciembre de 2021 y la Reserva Federal USA lo hizo cuatro meses antes, en marzo de 2022.

Ahora, el BCE no quiere que nadie le critique por “retrasarse” y quiere ser el más ortodoxo de los bancos centrales, aprobado la primera subida antes de cumplirse 4 meses de los ataques a Irán (28 de febrero) y cuando la inflación en la zona euro sólo ha subido al 3,2% en mayo (muy por debajo de la inflación en la anterior crisis energética, donde los precios europeos subieron más del 10% en octubre y noviembre de 2022, no bajando del 6% hasta junio de 2023). Y frente a los que les critican por “precipitarse”, el BCE se defiende diciendo que “es mejor prevenir que lamentar”, que prefiere subir tipos ahora para evitar que las subidas de la energía se contagien a toda la economía, algo que todavía no ha pasado.

Muchos expertos reiteran que el BCE vuelve a equivocarse subiendo tipos, porque la subida es ineficaz cuando los precios suben por una “inflación de costes”, por una subida de la energía, no porque la economía crezca demasiado y esté “recalentada” (“inflación de demanda”, que es cuando la subida de tipos sí resulta eficaz. Pero ahora, la subida de tipos no va a resolver el problema de las infraestructuras petroleras dañadas o paradas ni servirá para reabrir el estrecho de Ormuz, por lo que no servirá para bajar el precio del petróleo. Tampoco sirvió en la anterior crisis energética, a raíz de la invasión de Ucrania, cuando la inflación en la zona euro acabó bajando (del 10,6% en octubre de 2022 a menos del 3% en octubre de 2023) pero no por las 10 subidas de tipos sino por las ayudas y medidas que aprobaron los Gobiernos europeos, desde la excepción ibérica (clave para bajar la luz en España) hasta las ayudas a familias o sectores y el aumento de las energías renovables y la independencia energética europea. Ahora pasa lo mismo: si la inflación no sube más, no será porque el BCE sube tipos sino por las medidas que están tomando los paises (bajada impuestos) para luchar contra las subidas energéticas.

El otro problema de esta subida de tipos del BCE es que, además de ineficaz es perjudicial para la economía: los tipos más altos no frenan la inflación pero sí deterioran la economía de las familias, las empresas y los Estados, frenando el crecimiento. Es como aplicar una sangría a un enfermo que está en la UVI. Este error del BCE, promovido por los “fundamentalistas monetarios”, ya lo cometió el Banco central europeo en 2011 y en 2022-2023. En 2011, el entonces presidente, Trichet, subió los tipos dos veces (en abril y julio de 2011), lo que sirvió para agravar la incipiente recesión europea: de crecer la zona euro un 0,2% en la primavera y verano de 2011, se pasó a una caída de la eurozona en los 6 siguientes trimestres (4º de 2011, todo 2012 y primer trimestre de 2013), básicamente por la crisis de la deuda y los rescates de los paises del sur pero también por “el ricino de la subida de tipos”. La prueba del error es que, al llegar Draghi al BCE (noviembre 2022), bajó 8 veces los tipos de interés, hasta dejarlos en el 0% en 2016, ayudando a reanimar la economía europea.

El error de Trichet en 2011 lo repitió Christine Lagarde en 2022 y 2023, a raíz de la inflación y la crisis desatada por la invasión de Ucrania. La primera subida (+0,5%) se aprobó el 21 de julio de 2022 y tras ella, otras 9 subidas más, hasta la última en junio de 2025 (dejando los tipos en el 4,50%, el nivel más alto en 20 años). Y otra vez más, este “ricino monetario” agravó la recesión de la economía de la eurozona: crecía el +0,9% en el 2º trimestre de 2021 y cayó un -0,1% en el último trimestre, para no crecer apenas en 2023 (entre un 0 y un 0,2% cada trimestre), con una resaca en 2024, en que la eurozona sólo creció un -0,4%.

Ahora, la nueva subida de tipos del BCE es aún más peligrosa, porque se produce cuando la economía europea ya está cayendo, según Eurostat: en el primer trimestre de 2026, el PIB de la eurozona ha caído un -0,2% (-0,1% la UE-27), con Francia cayendo también (-0,1% PIB primer trimestre) como Irlanda (-12,1%), Suecia (-0,2%) o Lituania (-0,3), y con Alemania e Italia estancadas (+0,3%), salvándose sólo España (+0,6% crecimos en el primer trimestre) y Polonia (+0,9%) entre los grandes. Una caída que contrasta con lo que crecía la eurozona en 2011 (+1,7%) y en 2022 (+3,6%), las otras dos ocasiones en que el BCE aplicó su ineficaz subida de tipos, que acabó en dos recesiones: ahora el BCE aplica su “medicina” en una economía que decrece y con dos importantes paises que no crean empleo (+0% Francia en el primer trimestre y -0,1% Alemania, según Eurostat.

La subida de tipos frena el crecimiento porque afecta negativamente a las familias y a las empresas, dos de los motores claves del crecimiento, deteriorando además las cuentas públicas. Antes de que el BCE subiera tipos el jueves pasado ya había subido el Euribor, el precio al que se prestan los bancos europeos, porque se esperaba esa subida de tipos tras la guerra en Irán y la subida de la energía. Concretamente, el Euribor mensual sube desde marzo y podría acabar en junio en el 2,850%, +0,77% más alto que hace un año (2,081% Euribor junio 2025). Eso encarecerá las hipotecas a revisar en junio, en torno a 69 euros al mes para una hipoteca media de 174.132 euros (+826,80 euros anuales). Pero como además suben sin parar las viviendas, los que pidan una hipoteca nueva tendrán que pagar dos subidas: la del Euribor (ojo, antes de la subida del BCE, pronto será más) y la de los pisos. Tomando el precio medio de una vivienda en España (2.795 euros/m2, según Idealista), pedir ahora una hipoteca para comprar un piso de 90m2 cuesta ya una cuota de 1.042 euros mensuales, 218 euros al mes más que hace un año. Y pronto se espera el Euribor en el 3%.

Los tipos de los préstamos personales, para comprar un coche o hacer un viaje, también están subiendo este año, aún antes de la subida del BCE: el tipo estaba en el 7,94% en 2024, bajó al 7,41% en 2025 y este año ha escalado hasta el 7,79% en abril, según el Banco de España. Lo mismo les pasa a los créditos que piden las empresas: las pymes, para créditos hasta 250.000 euros, pagaban el 4,79% en 2024, les bajó al 4,01% en 2025 y este año les ha subido hasta el 4,63% en abril. Y lo mismo las grandes empresas, que piden créditos de más de 1 millón de euros: pagaban un tipo del 4,35% en 2024, les bajó al 3,49% en 2025 y en abril de este año ya pagaban el 3,69%, según el Banco de España. Además, con esta subida del BCE, todos los tipos subirán más y los bancos restringirán más sus créditos e hipotecas.

Y el daño de la subida de tipos no se queda en las familias y las empresas. También lo paga el Estado, porque la Administración central, las autonomías y los Ayuntamientos pagarán más intereses por su deuda. Un termómetro es el coste de colocar la deuda pública española a 10 años: tras pagar un máximo del 3,949% en septiembre de 2023 (por la anterior subida de tipos, tras la invasión de Ucrania), el coste de la deuda española bajó al 2,787% en noviembre de 2024 y estaba en 3,213 al inicio de 2026, subiendo en junio a 3,5010, antes de la subida del BCE. Esta subida de la deuda irá a más y el pago de intereses de nuestra deuda (previsto en 43.300 millones de euros este año) subirá entre 6.000 y 9.000 millones por las subidas que se esperan tras la estrategia del BCE. A lo claro: que tendremos entre 6.000 y 9.000 millones menos para gastar en servicios públicos porque habrá que pagar más intereses.

Ahora, la incógnita es saber cuántas veces más subirá el BCE sus tipos de interés oficiales: hay analistas que hablan de hasta dos veces más, quizás en julio y en octubre o que espere para hacer la tercera a diciembre. Pero todo apunta a tipos entre el 2,50 y el 3%, según se comporte la inflación europea (que podría oscilar entre el 3,5 y el 4% este año, tras cerrar 2025 en el 1,5% la UE-27). Y a su vez, el comportamiento de la inflación va a depender de la evolución de la guerra en Oriente Medio, cuyo futuro no se vislumbra. Pero incluso en el caso de un acuerdo y de la reapertura de Ormuz, la economía internacional y los precios tardarán meses en beneficiarse, por lo que el BCE “no bajará la guardia”.

Lo que sí está claro es que muchos expertos (incluido el español Luis de Guindos, que acaba de dejar su puesto de vicepresidente del BCE: “tenemos que tener en cuenta el impacto sobre el crecimiento”) alertan sobre el riesgo de que la subida de tipos agrave la recesión en Europa, dado el estancamiento de Alemania y Francia. Y recuerdan los errores de las subidas de 2011 y 2022-23. Y otros reiteran que la lucha contra la inflación exige tomar medidas en dos frentes. Uno, volcarse política y diplomáticamente en lograr una paz estable en Oriente Medio, un conflicto en el que Europa sigue “ausente”. Y el otro, tomar medidas y estrategias para contrarrestar la inflación (como las medidas fiscales y en algunos sectores que ha tomado España) y acelerar “la huida” de los combustibles fósiles, favoreciendo la electrificación de la economía (con energías renovables) y la movilidad (facilitando las ventas de coches eléctricos y los postes de recarga, ambas retrasadas en Europa).

En resumen, que Europa está sufriendo en sus precios los daños de la guerra en Oriente Medio, pero la solución no es agravar aún más el actual estancamiento económico europeo subiendo los tipos (lo que no sirve para bajar el precio del petróleo) sino presionando con el resto del mundo a Israel, EEUU e Irán para que firmen la paz y acelerando una política energética que apueste más por los combustibles renovables y por consumir cada vez menos petróleo, para que estas crisis energéticas (recurrentes) no nos hagan dado. El problema es que la derecha europea (sobre todo el PPE) se ha dejado presionar por la extrema derecha y están “devaluando” las políticas medioambientales europeas, como demuestran los ataques al Pacto Verde europeo y la decisión aprobada por la Comisión en diciembre de suavizar la prohibición de coches de combustión en 2035… Así nunca podremos evitar los europeos los daños de la geopolítica y de las subidas del petróleo. Ni subiendo tipos.

Plan de vivienda: sin las autonomías no sale

El Gobierno aprobó este martes el Plan estatal de vivienda 2026-2030, que triplica el gasto (7.000 millones) en vivienda pública, ayudas al alquiler y rehabilitación. El Plan tiene dos novedades. Una, que el Estado aportará el 60% a las autonomías que financien el otro 40%. Otra, que impone condiciones: las VPO financiadas no se puedan vender, incorpora medidas contra la corrupción en su adjudicación (Alicante) y exige más información y control. Madrid y otras autonomías gobernadas por el PP (son 11) lo rechazan, porque “invade competencias”, pero habrá que ver si están dispuestos a perder los 4.200 millones de aportación estatal (667 millones para Madrid). La votación autonómica del Plan se hará en mayo y si se rechaza, será papel mojado, como la Ley de Vivienda. Además, faltan medidas (suelo y financiación) para promover más viviendas “libres” (sólo 80.792 terminadas en 2025) y para conseguir más viviendas en alquiler. Pero todas exigen colaboración entre Gobierno, autonomías y Ayuntamientos, algo inexistente. Así, la vivienda no tiene enmienda.

                            Enrique Ortega

El problema de la vivienda en España se agrava día a día. Comprar una casa se ha vuelto un objetivo imposible para la mayoría de jóvenes y familias, porque su precio está por las nubes: cerró 2025 con un coste de 2.230 euros/m2, según el Ministerio de Vivienda, un récord histórico, que es mucho mayor en Madrid (5.820 euros/m2) y Barcelona (5.144 euros/m2), según el portal Idealista. Eso supone que comprar un piso de 100 m2 obliga a pagar una hipoteca (80% del precio) de 907 euros mensuales, además de tener ahorrado un 30% del precio para la entrada, gastos e impuestos. Y si hablamos de comprar un piso en Madrid (582.000 euros/100 m2) o Barcelona (514.000 euros/100 m2), tendríamos que pagar entre 2.368 euros mensuales de hipoteca (Madrid) y 2.093 euros, algo imposible salvo para los que ganen en torno a los 7.000 euros (la banca sólo concede hipotecas por el 30% del sueldo).

El resultado es que la mayoría de las familias y jóvenes no puede comprar piso. Y tampoco alquilar, porque no hay apenas casas en alquiler y eso ha disparado los precios: en marzo, el alquiler medio estaba en 15 euros/m2, según Idealista, el máximo de la serie histórica y una subida del +44,2% sobre 2019 (10,4 euros/m2), el doble de la subida de la inflación (+24,6%) y los sueldos (+19,53%). Y esa es la media (1.350 euros de alquiler por un piso de 90 m2), porque los alquileres son mucho más altos en las grandes capitales, sobre todo en Madrid (23,2 euros/m2: 2.088 euros por un piso de 90 m2) y Barcelona (22,6 euros/m2: 2.034 euros vivienda 90 m2). Y además, los que intentan alquilar se encuentran con muchos candidatos por cada vivienda, con lo que el dueño “selecciona” y a veces obliga a pagos y condiciones ilegales, mientras se disparan también los alquileres por habitación (superan los 500 euros).

Cada año, hay 200.000 nuevas familias y jóvenes que se incorporan a buscar un piso para vivir y no pueden comprarlo ni alquilarlo. El problema de fondo es que hay pocas viviendas disponibles y un déficit estimado de 600.000 viviendas, mientras se construyen pocas viviendas. Así, en 2025 se iniciaron 121.827 viviendas “libres” (de promoción privada), +8,5% que en 2024 (112.220), según los datos de Vivienda. Y entre 2020 y 2025 se iniciaron 605.517 viviendas, menos en 6 años que las iniciadas en todo 2004, 2005 y 2006 (+600.000 cada año). Y si miramos las viviendas terminadas, han sido sólo 80.792 viviendas en 2025, menos que en 2024 (86.609). Y en los últimos 6 años (2020-2025) se han terminado en España 489.431 viviendas “libres”, menos de las terminadas en 2004,2005, 2006 y 2007 (+500.000 cada año).

Si miramos las viviendas de protección oficial (VPO), que promueven el Estado, autonomías o Ayuntamientos, el balance es aún más preocupante. En 2025, se calificaron provisionalmente 15.503 VPO de planes estatales y autonómicos, menos que en 2024 (23.967 VPO calificadas), según datos de Vivienda. Y si vamos a las calificaciones definitivas, fueron sólo 11.104 las VPO, también menos que en 2024 (14.371 VPO). Y en los últimos 6 años (2020 a 2025) se han calificado (terminado) 64.542 VPO, una cifra similar a las VPO calificadas en 2005, 2006, 2007 y 2008 (ojo: más de 60.000 VPO calificadas cada año).

¿Qué está pasando? ¿Por qué ha caído tanto el número de viviendas terminadas? Las razones aportadas por promotores y constructores son varias: escasez de suelo urbanizado (muy caro), problemas burocráticos y administrativos que han parado muchos Planes urbanísticos, elevados costes de la construcción, falta de mano de obra cualificada y serias dificultades de financiación, porque la banca sigue “huyendo el ladrillo”. En el caso de las viviendas protegidas (VPO) hay otras razones adicionales: la congelación de los precios máximos de venta (los módulos se empezaron a actualizar en 2024), la falta de suelo finalista, los excesivos trámites burocráticos y la escasa financiación. Incluso se ha dado la paradoja de que los precios de la VPO superaban a los de la vivienda “libre”.

Con 80.000 nuevas viviendas “libres” terminadas al año y otras 11.000 VPO no se soluciona el problema de fondo de la vivienda, que es la falta de oferta. Los expertos estiman que habría que construir unas 150.000 viviendas al año como mínimo (se terminan 91.000), de ellas 70.000 VPO, la mayoría para alquiler. Pero para eso, el Estado y las autonomías deberían gastar más en vivienda, algo que hoy no hacen. Y además, es importante crear un parque público de VPO, para atender la demanda con menos recursos (jóvenes y familias vulnerables). España carece de este parque público de VPO: sólo hay unas 300.000 viviendas, el 3,3% del total, cuando la media en la UE-27 es el 8% (y el 29% en Paises Bajos, el 24% en Austria, el 20% en Dinamarca o el 16% en Suecia). La culpa es de los gobiernos anteriores, que han permitido la venta de gran parte de las VPO a particulares y Fondos de inversión: en los últimos 40 años se han construido en España 2,7 millones de VPO, pero la mayoría se han vendido.

En España se promueven pocas viviendas “libres” y muy pocas VPO porque el gasto público en vivienda es mínimo, mucho menor al de otros paises europeos. Así, el gasto público en promoción de vivienda “libre” (2007-2022) ha sido en España de 46,9 euros/habitante, frente a 58,1 euros en Alemania, 103,9 euros en Francia ,111,7 euros en Dinamarca, 121 euros en Francia, 125, 3 euros en Italia y 157,9 euros en Irlanda, según el Boletín de Vivienda Social 2024. Y si miramos el gasto en protección social en vivienda (VPO y ayudas), España gastó (entre 2007 y 2021) 34 euros/habitante, la cuarta parte del gasto social en vivienda en la UE-27, que fue de 160,5 euros/habitante, siendo también mucho mayor el gasto en Irlanda (334 euros/habitante), Dinamarca (318), Francia (274), Finlandia (246), Alemania (209), Suecia (187) y Paises Bajos (171,6), aunque mucho menor en Italia (8,5 euros/habitante).

El gasto público en vivienda (Estado y autonomías) sufrió también los recortes de Rajoy, pasando de un máximo de 2.761 millones en 2009 a menos de la mitad en 2013 (1.103 millones). El Gobierno Sánchez subió la aportación estatal y también varias autonomías, a partir de 2019 (1.590,5 millones) y sobre todo en 2022 (2.668 millones), 2023 (2.149 millones) y 2024 (2.286 millones), aunque el gasto es todavía menor al de 2009. Y el último Plan estatal de Vivienda 2022-2025 destinó 2.300 millones del Estado central a promoción de VPO y ayudas a compra y alquiler, 583 millones al año. Una cifra ridícula si se compara con lo que España gasta al año en pensiones (190.687 millones), en sanidad (99.347 millones), en educación (63.380 millones) o en Dependencia (11.500 millones), lo que indica que la vivienda es “el patito feo del Estado del Bienestar” en España. 

Ahora, el Gobierno Sánchez ha aprobado un Plan estatal de Vivienda 2026-2030 más ambicioso, que pretende gastar el triple, 7.000 millones de euros en 5 años (ojo, son solo 1.400 millones al año en promoción pública de vivienda y ayudas). El Plan tiene 2 novedades importantes sobre el anterior. Una, que el Estado central no es “el cajero del Plan”, no aprueba una inversión y luego son las autonomías quienes gastan y lo ejecutan, sin comprometerse a otro gasto adicional. Ahora, el Estado central (el Presupuesto) aporta el 60% del gasto (4.200 millones), pero sólo si las autonomías aportan el 40% restante (2.800 millones). Y la otra novedad, que la inversión está “condicionada”, debe cumplir 3 condiciones: las VPO promovidas no se pueden vender (para crear un parque público), la adjudicación de los pisos y ayudas ha de ser transparente (para evitar corruptelas como las adjudicaciones en Alicante) y las autonomías han de aportar estadísticas de vivienda y un seguimiento del Plan.

Este nuevo Plan estatal de vivienda 2026-30 tiene 3 objetivos. El primero, aumentar la oferta de viviendas protegidas (VPO), para lo que se destinan el 40% de los recursos (2.800 millones). Para conseguirlo, duplica la ayuda actual para promover estas viviendas VPO (subvenciona hasta 85.000 euros por piso, más otros 8.500 si se utilizan métodos avanzados de construcción), incorporando la figura de promotores sociales de vivienda (con ayudas que pueden llegar a 102.000 euros por vivienda).Y además, contempla la compra de viviendas a particulares para incorporarlas al parque de VPO (cubriendo el 70% de la compra y hasta el 85% si se compran en zonas tensionadas). Todo esto, con dos condiciones: que el alquiler de estas VPO no supere los 900 euros (y tengan un precio de compra tasado) y blindarlas para que no puedan venderse y sigan siendo VPO en el futuro.

El 2º objetivo del Plan es mejorar el parque de vivienda, con un apoyo a la rehabilitación (30% de los recursos: 2.100 millones). Se darán hasta 20.500 euros por vivienda que se rehabilite (con mejoras estructurales, de acceso y eficiencia energética), con una ayuda mayor cuando se rehabilite una vivienda vacía y se ponga después en alquiler (asequible): se puede conseguir una ayuda de 35.000 euros y hasta 35.000 si está en zona rural.

El tercer objetivo del Plan (con 30% de recursos: 2.100 millones) se destinará a ayudas al alquiler, especialmente para jóvenes hasta 35 años (la ayuda llega a 300 euros, un tercio del alquiler máximo subvencionable, con avales públicos para ayudarles a alquilar) y familias vulnerables, contemplándose también ayudas al alquiler con opción de compra (hasta 30.000 euros) y ayudas a la compra en municipios en riesgo demográfico. En todos los casos, el Plan pretende que el alquiler o la compra no supere en 30% de los ingresos.

El Ministerio de Vivienda dice que ha tenido 28 reuniones con las autonomías, más muchas otras con expertos, instituciones, promotores y fuerzas sociales desde que presentó el primer borrador de este Plan, en septiembre pasado. Y que ha incluido muchas sugerencias. Pero de momento, la Comunidad de Madrid (Ayuso) y el PP (Feijóo) han criticado este Plan, al que acusan de “intervencionista”, por los condicionantes que exige a las autonomías (que tienen transferida la gestión de la vivienda). Este Plan estatal de Vivienda no tiene que pasar por el Parlamento, pero debe votarse en mayo en la Conferencia sectorial de vivienda, que agrupa al Gobierno central y a las autonomías, para ponerlo en marcha en el 2º semestre de 2026. La ministra de Vivienda confía en que las autonomías gobernadas por el PP (11) no voten en contra, porque perderían el 60% que aporta el Estado: Madrid perdería 667 millones y Andalucía 718 millones. Madrid dijo el martes que no apoyaba el Plan y el miércoles que no se quedará fuera…Así que no sabemos sí boicotearán el Plan, como ya hicieron con la Ley de Vivienda, aprobada en 2023 y cuyos controles de alquileres no aplican.

Con todo esto, el Plan estatal de Vivienda, la herramienta para promover viviendas protegidas y las ayudas al alquiler para jóvenes, está en el aire. Pero hay otros temas relacionados con la vivienda que también están en el aire. Por un lado, relanzar la promoción de viviendas libres, dado que las viviendas terminadas en 2025 han caído (a 80.792). Urge un acuerdo (otro) entre el Gobierno, las autonomías, los Ayuntamientos y lo promotores-constructores para resolver los problemas que impiden construir más: falta de suelo urbanizado (y urbanizable), exceso de burocracia en las promociones y resolución de conflictos (la reforma de la Ley del Suelo, para agilizar licencias, está parada en el Congreso), frenar subida costes y aumentar la mano de obra formada, así como conseguir financiación (los bancos “huyen del ladrillo”. Todo para conseguir duplicar la construcción, hasta 150.000 viviendas/año.

Además, hay que actuar ante el grave problema de los alquileres, no sólo aumentando la oferta (para lo que hay que limitar drásticamente los pisos turísticos y los alquileres de temporada) sino creando entidades públicas (como Bizigune en el País Vasco ) que den tranquilidad a los propietarios, asegurándoles que cobran cada mes si alquilan sus viviendas. Y favorecer, con medidas fiscales (IRPF y el IBI) que se pongan en alquiler pisos vacíos. Y habrá que ver cómo evolucionan los topes al alquiler en los 308 municipios que los aplican (271 en Cataluña, 22 en Navarra, 14 en el País Vasco, más A Coruña), porque parece que han permitido bajar algunos alquileres en Cataluña, aunque ha sido a costa de caer más la oferta. Y habría que evaluar qué pasa con el millón de alquileres que hay que renovar en 2026 y 2027, que el Gobierno propone congelar (con una subida del 2% anual), aunque PP, Vox, UPN y Junts votarán en contra (este martes 28 de abril) del Decreto aprobado, complicando la vida a 2,6 millones de personas que han de renovar su alquiler.

Al final, la vivienda es el primer problema de los españoles, pero nuestros políticos son incapaces de ponerse de acuerdo en buscar soluciones, desde conseguir suelo, permisos y financiación para construir a aprobar ayudas públicas eficaces tanto para construir muchas más viviendas protegidas para que accedan a ellas jóvenes y familias con ingresos bajos y medios. Este Plan estatal de vivienda es otra oportunidad de tomar medidas: aunque no se esté de acuerdo con muchas cosas, es una base para avanzar. Pero podría bloquearse por el constante enfrentamiento político. Unos por otros, la vivienda no se enmienda. Y lo sufren millones de españoles ¡ Ya está bien !

Vivienda: precios y compras récord

La compraventa de viviendas ha batido tres récords en 2025: de pisos vendidos, de precios pagados y de hipotecas firmadas. ¿Cómo se pueden comprar tantos pisos a precios disparados? Básicamente, porque hay más población y más familias buscando casa, porque ahora es más barato comprar que alquilar (si se tiene dinero para la entrada y gastos) y porque hay muchos ahorradores, inversores y extranjeros buscando una vivienda como inversión o 2ª residencia, como lo demuestra que 3 de cada 10 viviendas se compran al contado, sin hipoteca. Al final, se multiplica la demanda de viviendas pero hay pocos pisos para vender y se construyen pocos cada año. Así que lo normal es que la vivienda siga subiendo, mientras los bancos miran con lupa la concesión de hipotecas, para evitar otra burbuja. Entre tanto, el PP rechaza el Plan de Vivienda 2026-2030, aunque triplica el gasto actual, y no hay colaboración entre Gobierno y autonomías para resolver un problema que pone en peligro el crecimiento y angustia a muchos españoles.

                            Enrique Ortega

En 2025 se ha batido otro récord de venta de viviendas en España: 714.237 viviendas vendidas, +11,5% que en 2024 (640.401) y el doble que en 2015 (355.556), según el INE, una cifra sólo superada por las 775.300 viviendas vendidas en 2007, el año récord de ventas previo al estallido de la burbuja inmobiliaria (2008). La mayor parte de estas compraventas han sido entre particulares (7 de cada 10) y sólo el 17% de las ventas han sido de una empresa a un particular. La gran mayoría de viviendas vendidas son “libres” (93,2%) y sólo un 6,8% de las ventas son de viviendas “protegidas” (VPO). Y lo que más se venden son viviendas usadas (78,2%), siendo pocas las compraventas de viviendas nuevas (21,8%), porque no hay. Y los mayores aumentos de ventas se han dado en las regiones menos saturadas, como Castilla y León (+18,9%), Castilla la Mancha (+17,8%), La Rioja (+16,3%), Extremadura (+16,1%), Murcia (+16% ventas) y Cataluña (+13,9%), mientras crecen poco las ventas en las autonomías más saturadas, donde hay mucha demanda y poca oferta: Navarra (+2,2%), Canarias (+4,5%), Madrid (+4,8%), Baleares (+5,1%) y Comunidad Valenciana (+6,2%).

Sorprende este récord de ventas si sabemos que en 2025 se han batido todos los récords de precios: el precio medio de las viviendas compradas ha sido de 2.230 euros/m2, +13,07% que en 2024 (1.972,1 euros/m2), según los datos del Ministerio de Vivienda, un récord histórico, ya que este precio supera al anterior precio máximo, los 2.101 euros/m2 de marzo 2018. Un precio de la vivienda que ha subido un +34,92% desde antes de la pandemia (costaba 1.652 euros/m2 en diciembre de 2019) y un +52% sobre el precio mínimo de diciembre de 2013 (1.466,9 euros/m2). O sea, que la compraventa de vivienda ha subido en los últimos 12 años el doble que el IPC (+28,5%).

Y el tercer dato récord, tras las ventas y precios, son las hipotecas: en 2025 se firmaron en España 501.073 hipotecas, +17,8% que en 2024 (425.522), según el INE, el mejor dato de hipotecas firmadas desde 2010 (607.531), aunque todavía lejos de los máximos de hipotecas en 2006 (1.342.171), 2007 (1.238.890) y 2008 (836.419 hipotecas). Curiosamente, la firma de hipotecas crece menos en las zonas más saturadas, donde hay pocas viviendas en venta, como Madrid (+2,9% hipotecas), Navarra (+5,7%) , Baleares (+12,8%), Asturias (+13,7%) y Canarias (+16,8%), mientras crecen más las hipotecas firmadas en Cantabria (+42,8%), la Rioja (+37%), Murcia (+28,6%), Extremadura (+24,9%), Castilla y León (+24,7%) y Aragón (+24%), quedando en medio Andalucía (+18,4%) y Cataluña (+18,4% hipotecas).

El importe medio de las hipotecas firmadas en 2025 se ha disparado, desde los 152.233 euros las firmadas en enero a los 172.535 euros las firmadas en diciembre, reflejo de unos precios de venta disparados. El tipo medio de las hipotecas firmadas (a un plazo medio de 25 años)  ha sido del 2,87% en diciembre 2025, un tipo menor al de un año antes (3,25%), aunque mayor que el que se pagaba por las hipotecas en 2022 (2,66%) y 2019 (2,51%). Con estos tipos, el precio medio de las hipotecas era en enero de 2026 el 2,76%, mucho más bajo que el que cobraban los bancos de la zona euro (3,37%), según el Banco de España. Y eso coloca nos coloca como el 2º país europeo con las hipotecas más baratas, tras Malta.

¿Cómo es posible que se vendan tantas viviendas y se pidan tantas hipotecas si los precios están por las nubes? Hay varias causas. Una, que hay mucha más población en España, concretamente 2.240.744 habitantes más entre enero de 2020 y enero de 2026, según el INE, con lo que hay más familias, jóvenes e inmigrantes necesitados de vivienda. Y además, hay también más gente con trabajo: 2.496.400 ocupados más en estos últimos 6 años, trabajadores con mejores contratos y con sueldos que les permiten pensar ahora en tener una vivienda o vender la que tienen y buscar otra mejor. La tercera razón del “boom”, muy importante, es que la compraventa de viviendas se ha convertido en una inversión rentable, tanto para españoles ahorradores (que la compran como inversión o para alquilarla) como para los que reciben una herencia o inmobiliarias y Fondos de inversión, así como extranjeros que buscan una segunda vivienda en España (en 2025, 1 de cada 7 compradores fueron extranjeros). Un dato que revela la importancia de estas compras de ahorradores, inversores y extranjeros es que 3 de cada 10 viviendas compradas en 2025 se pagaron al contado, sin hipoteca, según el Colegio de Registradores.

Una 4ª razón que explica también el tirón de las compraventas es la bajada de los tipos de interés en los últimos dos años, que facilita el pago de una hipoteca aunque hayan subido mucho los precios, sobre todo si los alquileres están por las nubes. Mucha gente hace cuentas y comprueba que sale más barato comprar que alquilar. Veamos algunos ejemplos. En diciembre 2025, el alquiler medio en España era de 1.323 euros (14,7 euros m2 y una casa de 90m2), según Idealista. Y la hipoteca media era de 172.535 euros, según el INE, que a un tipo medio del 2,87% supone un pago mensual de 806,56 euros, mucho menos que el alquiler. Si vemos el caso de un piso en Madrid, el alquiler costaría 2.043 euros (22,7 euros/m2 y una casa de 90 m2), mientras que la hipoteca (277.680 euros) supondría una cuota de 1.296 euros mensuales. Y en Barcelona, el alquiler medio (90m2 a 23,8 euros/m2) costaría 2.142 euros y la hipoteca (205.160 euros) supondría una mensualidad de 959 euros… Claro que para eso, el comprador debe tener ahorrado (o pedir a sus padres) el 20% del precio que no cubre la hipoteca y otro 10% para gastos e impuestos.

Y hay todavía otra 5ª razón que explica la actual “fiebre de compras”: la mayoría de la gente piensa que mejor comprar ahora que esperar unos meses o años, porque la vivienda va a seguir subiendo. Y la clave de esta certidumbre es que falta oferta, que hay muchas más personas que buscan comprar que pisos en venta, sobre todo en las grandes ciudades. La realidad es que se compra todo lo que sale a la venta, con rapidez (entre el 13 y el 20% se venden en menos de una semana, según Idealista) y sin “regatear” (incluso hay compradores que “pujan” por la vivienda, ofreciendo más del precio que se pide).

Ahora, todo apunta a que en 2026 seguirán fuertes las compras, aunque los expertos no creen que estemos ante otra “burbuja”, porque la economía está más saneada que en 2008, las familias tienen más empleo estable y los bancos no conceden créditos a lo loco, como entonces. De hecho, el BCE ha metido presión a los paises de la zona euro para que vigilen de cerca la concesión de hipotecas, para evitar otra burbuja y otra crisis. Y ha recomendado a todos los bancos centrales del euro que aprueben herramientas de seguimiento y control (“macroprudenciales”) para poder restringir las condiciones de las hipotecas si hace falta, herramientas implantadas ya en todos los paises euro, salvo en España, Italia y Alemania. El Banco de España lo está estudiando, pero antes de que tome medidas, los propios bancos están frenando la concesión de hipotecas, por temor a un aumento de la morosidad. Así que tras una cierta “guerra hipotecaria” en 2023 y 2024, ahora miran las hipotecas con lupa…

Con todo, los expertos apuestan por nuevas subidas de las viviendas este año, motivadas básicamente por una causa de fondo: seguirá aumentando la demanda (se crean 250.000 hogares al año y hay un déficit acumulado de 400.000 viviendas, según el Banco de España) y falta oferta, porque apenas se construyen nuevas viviendas: en 2025 (enero a septiembre) se iniciaron 87.624 viviendas libres y 11.567 protegidas, prácticamente las mismas que en ese periodo de 2024 (84.089 libres y 12.355 VPO) y menos de la mitad de las que hacen falta (250.000 al año). Y la perspectiva a medio plazo es que la construcción está bastante parada (por la falta de suelo y financiación, más los altos costes y la escasez de mano de obra formada), frente a una demanda que sumará 3,7 millones de nuevos hogares en los próximos 15 años (246.000 nuevos hogares al año), según el INE. 

Así que acceder a comprar una vivienda será más caro en 2026, año en que subirán también los alquileres y eso aumentará los compradores, tanto los que deciden comprar antes que alquilar (aunque tendrán más difícil conseguir una hipoteca, más cara además, sobre todo por los conflictos geopolíticos, que pueden provocar una subida de los tipos de interés) como los que compran para invertir (alquilar y vender a medio plazo) y pagan al contado. Y mientras, los enfrentamientos políticos impiden acordar una mínima política de vivienda que busque soluciones al problema nº1 de los españoles (Barómetro CIS).

De hecho, el Gobierno aprobó en septiembre pasado el nuevo Plan de Vivienda 2026-2030 y las autonomías del PP (11 de 17) ya dijeron que no les gustaba… Así que nace muerto, como la Ley de Vivienda, aunque este Plan tiene aspectos muy positivos. El principal, que pretende invertir 7.000 millones en vivienda, el triple que el Plan actual 2021-2025, aunque a cambio piden que el 40% lo aporten las autonomías. Otro elemento positivo es que promueve la construcción (y la venta de viviendas privadas) para el alquiler, obligando a que estas VPO no se pueden vender a precio libre (como ha pasado: los 6,5 millones de VPO construidas desde los años 50 se han “privatizado), para crear un parque público de viviendas en alquiler (2,5% en España, del 10 al 30% en Europa). Y además, se mejoran las ayudas a los jóvenes para comprar y alquilar, más en zonas rurales.

Resolver el grave problema de la vivienda exige actuar en varios frentes. Por un lado, promover un Pacto político entre Gobierno, autonomías y ayuntamientos para conseguir suelo y financiación a los promotores públicos y privados. Hay suelo, pero hace falta catalogarlo y prepararlo para que sea urbanizable y esté a disposición de los promotores, a los que hay que reducir burocracia y plazos. Urge buscar financiación, pública (hay que territorializar el ICO y especializarlo más en la vivienda) y privada, arrastrando a los bancos ahora que no hay Cajas. Y hay que actuar sobre los costes de construcción, mejorar la disponibilidad de mano de obra y agilizar el proceso (se tardan 100 meses en una promoción y habría que reducirlo a 50). Y el Estado (central y periférico) debe gastar el doble en promover viviendas protegidas, directamente y con los promotores privados, para crear un parque de 1 millón de viviendas de VPO que ofrezca alquileres asumibles.

Hacen falta 250.000 nuevas viviendas al año para cobijar a las nuevas familias y a los inmigrantes. Se puede conseguir duplicar la construcción de viviendas si los organismos públicos se ponen a la tarea y facilitan suelo y financiación, agilizando las promociones privadas y públicas. Y creando un parque de viviendas VPO, para alquilarlas a las familias con menos ingresos. En paralelo, facilitar a los propietarios que alquilen más y a precios razonables, sin imposiciones, con incentivos fiscales y organismos que les ayuden a gestionar su alquiler. En definitiva, medidas para conseguir que haya más viviendas en el mercado, para compra y alquiler. Más oferta de pisos es la clave.

Al final, el problema de los alquileres y la vivienda es político: el Gobierno central, la autonomías y los Ayuntamientos son incapaces de trabajar juntos para promover más vivienda, pública y privada, pactando la promoción de suelo y los planes urbanísticos, la financiación y la colaboración público privada, la promoción de viviendas públicas para alquiler. Esta pelea política permanente impide poner en marcha medidas eficaces y conseguir más viviendas, aumentar significativamente la oferta, para rebajar precios y alquileres. Así que el Gobierno tiene sus Planes, apoyados por la empresa pública de vivienda (Casa 47), y las autonomías los suyos (con pocos recursos), mientras los Ayuntamientos hacen lo que pueden (poco). Y mientras, jóvenes y familias se ven incapaces para encontrar un techo, un grave problema que acabará siendo “un cuello de botella” que frenará la economía. Y lo sufriremos todos.

Alquileres a peor, tras 2 años de Ley de Vivienda

El 26 de mayo se cumplieron  2 años de la Ley de Vivienda, aprobada por el Gobierno con la oposición del PP (y Vox), que no la aplican en sus autonomías. Y su balance es nefasto: los alquileres han subido un +24% estos dos años y el precio de las viviendas se ha disparado otro +28%. La Ley ha sido contraproducente, porque los controles de precios han “asustado” a los propietarios, cayendo más oferta de alquileres (-120.000 en dos años): unos alquileres se han desviado a pisos turísticos y alquileres de temporada, otros pisos se han vendido y otros están vacíos. Resultado: no hay pisos para alquilar y cada uno tiene 35 inquilinos esperando. Además, no hay suelo disponible ni inversión y se construyen 127.721 viviendas, cuando faltan  600.000. El problema es político: el enfrentamiento constante entre Gobierno y autonomías impide pactar medidas eficaces, como reflejó la Conferencia de Presidentes. Y así, la vivienda no tiene enmienda, en perjuicio de millones de españoles.

                            Enrique Ortega

El problema de la vivienda angustia cada día más a muchos españoles, sobre todo jóvenes y nuevas familias. La mayoría de los que necesitan una casa no la pueden comprar, porque los precios se han disparado: este año suben un +12,2% anual (la mayor subida trimestral en 18 años), según el INE, que se suma al +55,1% que subió la vivienda entre 2014 y 2024. Resultado: una vivienda usada  cuesta de media 2.391 euros/m2 (215.190 euros por 90m2), subiendo a 4.895 euros en Barcelona (440.550 euros por 90 m2) y 5.573 euros en Madrid (501.570 euros por 90m2), según el portal Idealista (mayo 2025). Estos precios disparados exigen pedir una elevada hipoteca (más un 30% ahorrado para el 20% que no se financia, impuestos y gastos), una cuota hipotecaria que supone ya el 23% de los ingresos de una familia (y sube al 46% si se quiere comprar en Barcelona, el 41% en Palma el 40% en Málaga y el 38% en Madrid).

Y si muchas familias y jóvenes no pueden comprar, tampoco pueden alquilar a los precios actuales: en mayo, los alquileres han vuelto a subir otro +9,9% anual, según Idealista, que se suma al +81% que han subido los alquileres en España entre 2014 y 2024. Con ello, el precio medio del alquiler está ya en 14,5 euros/m2, según Idealista, un máximo histórico que se traduce en un alquiler medio (90m2) de 1.305 euros mensuales. Pero es mucho más en las principales capitales, donde hay más demanda: 23,9 euros/m2 en Barcelona (2.151 euros por 90m2), 21,7 euros en Madrid (1.953 euros alquiler 90m2), 18,5 euros en San Sebastián, 17,8 euros en Palme, 15,7 euros en Valencia, 15,6 euros en Málaga y 15 euros en Bilbao. Unos alquileres disparados que obligan a los inquilinos a destinar el 40% de sus ingresos, según el Banco de España, cuando en la UE-27 el “esfuerzo” es del 27%.

El problema en ambos casos (compra o alquiler) es el mismo: los precios se han disparado porque faltan viviendas (para comprar y alquilar), porque hay pocas viviendas que salen a la venta o al alquiler frente a una demanda creciente. El mercado para comprar piso es muy estrecho y cada vez hay más inversores, inmobiliarias y particulares que pujan por comprar un piso para alquilarlo después y sacar rentabilidades que superan el 10%. Un dato que demuestra esta “especulación” en la compra es que un tercio de las viviendas se compran al contado, sin pedir hipoteca. Y las inmobiliarias informan que cada día ven compradores que “pujan” por una vivienda, pagando incluso más de lo que piden. En el caso del alquiler pasa lo mismo: los pisos “vuelan” en el día, con una media de 35 inquilinos pujando por cada vivienda que se pone en alquiler (en 2023 eran 19 candidatos por piso).

Y todo esto pasa 2 años después de la entrada en vigor (el 26 de mayo de 2023) de la Ley de Vivienda, que pretendía bajar el precio de los alquileres, implantando unos “topes” en las ciudades más “tensionadas”. La realidad es que la Ley no se aplica en la mayoría de autonomías y Ayuntamientos, porque el PP (y Vox) están en contra. La primera aplicación de “topes” al alquiler se hizo en marzo de 2024, en 140 municipios catalanes (incluidas las 4 capitales y sus áreas metropolitanas) y se amplió en octubre a 131 municipios más (271 en total). Y este año, se han declarado “zonas tensionadas” algunos municipios del País Vasco (incluido San Sebastián) y 21 municipios de Navarra, mientras se tramita en A Coruña y Las Palmas. Pero poco más. Los expertos y el PP (y Vox) reiteran que estos controles no han bajado los alquileres, mientras el Gobierno y la Generalitat señalan que sí han bajado en algunas ciudades catalanas. Pero lo preocupante es que los contratos de alquiler han caído un -21,5% en 9 de los 15 mayores municipios donde se ha aplicado, según Idealista.

Esto probaría la principal crítica que hacen la mayoría de expertos inmobiliarios a la Ley de Vivienda: que retrae a los propietarios a alquilar. Y que esa “desconfianza”, ante los controles de la Ley y “el intervencionismo anterior” (desde 2019 se han puesto topes a la subida de alquileres y a los plazos) han llevado a muchos propietarios a no alquilar sus pisos, desviando esas viviendas a otros fines o alquilando más caro, para “cubrirse”. El portal Idealista ha hecho un estudio y desvela que la oferta de alquileres ha caído un -17% en estos 2 años de vigencia de la Ley de Vivienda, mientras la demanda de alquileres ha aumentado un +79% en estos dos años. Pero esa caída de la oferta de alquileres ha sido mucho más drástica en muchas ciudades: Barcelona (-46%), Madrid (-21%), Bilbao (-36%), Sevilla (-31%), Huesca (-43%), Córdoba (-66%), San Sebastián (-36%), Girona (-28%), Lleida (-38%), Orense (-43%), Oviedo (-52%), Palma (-35%), Palencia (-36%), Tarragona (-35%), Zamora (-25%), Valladolid (-37%), Zaragoza (-37%), Salamanca (-29%), Logroño (-23%)…

El estudio revela que en estos 2 años se han perdido 120.000 alquileres. ¿Dónde han ido? Una parte importante de los alquileres se han “desviado” a pisos turísticos, que permiten conseguir mayores ingresos sin controles de precios y contratos. Serían unos 85.600 los alquileres desviados a pisos turísticos, un aumento del 30%. De hecho, en las 25 grandes ciudades (donde hay más problemas de alquiler) había 345.000 pisos turísticos en 2024, según Exceltur, una cifra que no refleja los pisos turísticos “ilegales” (150.000 en Madrid).

Otra cifra importante de alquileres se ha “desviado a alquileres de temporada: su duración es menor de 1 año y se rigen por el contratos privados, sin controles de precios ni plazos. Estos alquileres de temporada suponen ya el 14% de todo el mercado del alquiler  y mucho más en las ciudades más tensionadas, según Idealista: Barcelona (47% de los alquileres son de ya de temporada), San Sebastián (37%), Badajoz (27%), Girona (26%), Tarragona (20%), Madrid (17%), Bilbao y Palma (15%), Santander y Valencia (14%)… Y en todas las capitales han aumentado mucho el último año, bajando sólo en Sevilla y Málaga.

El tercer “desvío” de alquileres tradicionales ha sido por la venta de estas viviendas: los propietarios, ante los altos precios de los pisos, han optado por vender y “quitarse problemas” (controles de precios, impagos…) con los alquileres. No hay datos, pero está claro que una parte importante de las 1.230.000 viviendas vendidas entre 2023 y 2024 eran viviendas que antes estaban en alquiler. Y queda otra 4ª vía por la que se ha reducido la cifra de alquileres: los pisos que se han quedado vacíos estos años, sin vender ni alquilar: en España hay 3,8 millones de viviendas vacías, aunque sólo el 10,5% (unas 400.000) están en las ciudades de más de 250.000 habitantes, donde hay más problemas de alquileres.

En definitiva, que los controles y la Ley de Vivienda han retraído los alquileres, algo que ya se ve desde las primeras medidas tomadas por el Gobierno en 2019.Eso llevó a que la oferta de alquileres haya caído un -56% desde finales de 2020 a finales de 2024, mientras la demanda de alquileres ha aumentado +319% desde la pandemia, según Idealista. Este desfase entre oferta y demanda es el que ha disparado el precio de los alquileres (de 10,4 euros/m2 en diciembre de 2019 a 14,5 euros/m2 en mayo 2025: +39,5%).

Como en cualquier mercado, los precios del alquiler sólo bajarán si aumenta la oferta o baja la demanda. La demanda no puede bajar, porque cada año hay 250.000 familias y jóvenes que buscan casa, así que la solución es aumentar la oferta, de viviendas y de alquileres. Y eso no lo aborda la Ley de Vivienda ni las autonomías y Ayuntamientos del PP. Lo que ha hecho el Gobierno es tratar de “tapar las fugas” de alquileres, frenar los pisos turísticos y los alquileres de temporada, imponiendo un registro obligatorio, que entrará en vigor este 1 de julio, a los propietarios que quieran hacer este tipo de alquileres. Pero no se limitan ni reforman. Y, en paralelo, el Gobierno ha presentado, a través de una proposición de Ley del PSOE, una batería de medidas fiscales para subir el IVA de los pisos turísticos, aumentar los impuestos a las viviendas vacías y  proponer un nuevo impuesto a la compra de extranjeros, medidas que son parches y van a retraer aún más la oferta de alquileres.

El único camino para resolver el grave problema de la vivienda es aumentar la oferta, con la rehabilitación de viviendas, la construcción de nuevas viviendas y el aumento del parque de alquiler. Y eso exige que el Gobierno, las autonomías, Ayuntamientos, constructores y bancos pacten Planes de vivienda, ciudad por ciudad. Eso supone, primero, agilizar el suelo disponible para construir, algo que ahora es un problema, porque no hay Censos actualizados y una parte de los planes urbanísticos están “paralizados” por recursos en los Tribunales. El Gobierno propuso (en la anterior Legislatura y en marzo de 2024)  una reforma de la Ley del Suelo, para ayudar a los Ayuntamiento a agilizar el planeamiento, pero la ha retirado (mayo 2024) por falta de apoyo parlamentario: el PP y Vox estaban en contra, para debilitar al Gobierno con otra derrota parlamentaria (aunque sus Ayuntamientos habían pedido la reforma) y los grupos de izquierda tampoco lo apoyaron por temor a una “burbuja urbanística”…

Además de suelo, construir más viviendas (para venta y alquiler) pasa por contar con financiación suficiente y con la colaboración público-privada, pactando precios de venta (sobre todo en VPO) que compensen las nuevas promociones. Y un mayor gasto en vivienda (ahora mucho menor que en Europa) , tanto de Ayuntamientos como autonomías y del Gobierno central. Por eso, el presidente Sánchez ha propuesto a las autonomías, en la Conferencia de Presidentes, triplicar el gasto en vivienda: pasar de los 2.300 millones del Plan actual (2022-2025) a 7.000 millones entre 2026 y 2030, un 60% aportados por el Estado central y otro 40% por las autonomías (que ahora aportan el 25%). Y eso a cambio de que las viviendas públicas que se construyan sean siempre viviendas públicas, no se puedan vender como “libres” (como se ha hecho con las 2,4 millones de VPO construidas en los últimos 40 años), para poder tener un parque público (hoy es el 2,5% frente al 8% en la UE-27).

Otro frente de actuación es aumentar el parque de viviendas en alquiler, lo que exige “no asustar” a los propietarios, sino incentivarlos y ayudarlos para que alquilen. Eso pasa por varias medidas: ayudarles (con créditos y subvenciones) a rehabilitar viejas casas para alquiler, incentivarles fiscalmente (con una deducción de hasta el 100% en el IRPF) si alquilan a precios “razonables”, agilizar la normativa en caso de impagos y, sobre todo, facilitarles el alquiler con seguridad. Una vía es crear empresas municipales y autonómicas que hagan de “intermediarias” entre el propietarios e inquilinos, como hace el País Vasco con el “Programa Bizigune”: los propietarios les ceden las viviendas y cobran seguro cada mes, despreocupándose de todo. Eso sí, hay que aprobar normas legales para torpedear el trasvase de alquileres a pisos turísticos y alquileres de temporada, dos fórmulas que suponen la mitad de los desvíos de alquileres tradicionales.

Con todo, la clave es “cambiar el rumbo”, aceptar que la Ley de Vivienda ha sido ineficaz y hasta contraproducente: el Gobierno no puede empecinarse con ella. Hay que cambiar de estrategia y pactar medidas para construir más viviendas y ampliar la oferta de alquileres. Pero hay un problema de fondo: el enfrentamiento político entre el Gobierno y las autonomías y Ayuntamientos, que son quienes gestionan la política de vivienda. Sin acuerdo para agilizar el suelo urbanizable, la financiación, las promociones y la colaboración público-privada, es imposible poner en marcha una política de vivienda eficaz. Hace falta sentarse, a nivel estatal, en cada autonomía y en cada Ayuntamiento, para ver cuántas viviendas se pueden construir y financiar y para sacar más pisos en alquiler (asequible).

La propia Comisión Europea acaba de pedir a España que aumente la oferta de vivienda social, con 3 recomendaciones: aumentar la oferta de suelo (reformando la Ley), reducir los plazos de construcción y los cuellos de botella administrativos (más la escasez de mano de obra en la construcción) y reforzar la oferta de vivienda social asequible. Pero no parece que vayan a escucharlos. El Gobierno está empecinado en aplicar su Ley y sus controles y el PP está empeñado en no apoyar ninguna medida del Gobierno (ni la reforma de la Ley del Suelo ni invertir más) y desgastarlo, aún a costa de que sigan disparándose los alquileres. Así no hay forma de avanzar. En definitiva, con este irresponsable enfrentamiento político, la vivienda no tiene enmienda. Y lo están pagando millones de españoles.  

8ª bajada de tipos, pero suben los pisos

El Banco Central Europeo (BCE) acaba de bajar los tipos de interés, un -0,25%, hasta el 2%, el precio más bajo desde 2022. Es la 8ª bajada de tipos desde hace un año, tras las 10 subidas aprobadas entre 2022 y 2023. Esta nueva rebaja del BCE  busca reanimar la estancada economía europea, ahora que la inflación está controlada. El Euribor está en el 2%, lo que rebaja 137 euros mensuales la revisión anual de las hipotecas. Pero ojo: el precio de los pisos se ha disparado y pagar ahora una hipoteca resulta igual de caro o más que hace dos años, aunque los tipos sean más bajos. Y este coste real de las hipotecas seguirá subiendo, porque suben los pisos y la demanda, dado que resulta más barato comprar un piso que alquilarlo. Los tipos bajos ayudarán a empresas, familias y a pagar la deuda pública, pero no servirán para que muchos jóvenes y familias compren casa, por falta de ahorro previo y de ingresos suficientes.

                            Enrique Ortega

Como se esperaba, el Banco Central Europeo ha bajado hoy jueves los tipos de interés oficiales, otro -0,25%, hasta el 2%, el precio del dinero más bajo desde diciembre de 2022. Es la 8ª bajada de tipos del BCE desde hace un año: los bajó en junio, septiembre, octubre y diciembre de 2024, más en enero, marzo, abril y junio de 2025. Con estas bajadas, el BCE desanda el camino iniciado 2022, cuando aprobó 10 subidas de tipos, entre julio de 2022 y septiembre de 2023, subiendo los tipos del 0 al 4%, para contener la alta inflación.

Con esta 8ª rebaja de tipos, el BCE se distancia más de la Reserva Federal USA, que sólo ha aprobado tres bajadas de tipos en los últimos meses (septiembre, noviembre y diciembre de 2024) y que ha decidido no bajarlos este año, en las reuniones de enero, marzo y mayo (la próxima es el 17 de junio), a la vista de la amenaza de aranceles de Trump (que pueden despertar la inflación en EEUU). Sin embargo, EEUU empezó a subir los tipos antes que Europa (en marzo de 2022), más veces (11 subidas de tipos entre 2022 y 2024) y todavía los mantiene muy por encima: 4,50% frente al 2%. Y también se distancia del Banco de Inglaterra, que sólo ha aprobado 4 bajadas en los últimos meses (agosto y noviembre de 2024, febrero y mayo de 2025), tras 14 subidas de tipos entre 2021 y 2024 y con el dinero también más caro que en la zona euro: 4,25% (la próxima reunión es el 19 de junio).

El BCE ha bajado más veces y en más porcentaje los tipos de interés en el último año (-2%) que EEUU (-1%) y Reino Unido (-1%) porque busca ahora reanimar la débil economía europea, en un momento en que la inflación parece controlada : +1,9% en mayo en la zona euro, según Eurostat, por debajo del objetivo del BCE (2%) y muy lejos de la inflación disparada de 2022 (+8,4%) y 2023 (+5,4%) y de la más moderada de 2024 (+2,4%). Preocupa al BCE que las últimas previsiones económicas de Bruselas (mayo 2025) hayan recortado un -0,4% las previsiones de crecimiento para 2025 de la zona euro (+0,9%, igual que en 2024) y la UE-27 (+1,1% frente al 1% en 2024). Y, sobre todo que Alemania no vaya a crecer nada (+0% en 2025, frente a una caída del -0,2% en 2024) y que apenas crezcan Francia (+0,6%) e Italia (0,7%), aunque España crecerá un +2,6%.

Ahora, tras esta 8ª rebaja de tipos para intentar “reanimar” la débil economía europea, el BCE espera a ver qué hacen este mes EEUU y el Banco de Inglaterra para decidir si continúa con la rebaja de tipos en las próximas reuniones (24 de julio y 11 de septiembre). La clave estará en el comportamiento de la economía europea estos meses, en el daño que pueda hacernos la subida de aranceles de Trump, tanto al crecimiento como a los precios (los aranceles más altos suponen que suben todos los productos importados). Y también será clave la cotización del euro: desde la llegada de Trump, el dólar se ha debilitado, fortaleciendo al euro, que hoy cotiza a 1,1427 dólares, frente a 1,024 el 10 de enero. Eso supone una revalorización del euro del +11,6%.A lo claro: que los productos importados en dólares nos cuestan un 11,6% menos. Una ayuda para paliar la subida de aranceles que nos acabe poniendo Trump.

El propio BCE ha fijado “un suelo” para la rebaja de tipos, salvo imprevistos (de inflación disparada o recesión, por aranceles o crisis geopolíticas): bajarlos a un mínimo del 1,5%, lo que augura otras dos bajadas de -0,25% cada una antes de fin de año. Esta perspectiva ha hecho bajar más de lo esperado al Euribor, el tipo de interés al que se prestan los bancos y que se utiliza para las hipotecas a tipo variable (Euribor más un porcentaje) : cerró mayo en el 2,081% (frente a 2,143% en abril), la mayor rebaja mensual desde 2009 y el tipo más bajo desde agosto de 2022. Y todo apunta a que este mes de junio el Euribor bajará del 2% y podría cerrar el año 2025 en el 1,5%, el tipo más bajo desde abril de 2022 (+0,013%).

Esta mayor rebaja del Euribor en 2025 (estaba en el 3,679% a finales de 2024) supone un gran “alivio” para los 4 millones de españoles que están pagando una hipoteca, la mayoría a un tipo variable y un pago mensual que se revisa anualmente. Ahora, con el Euribor de mayo (2,081% frente a 3,680% en mayo de 2024, la mayor caída anual en los últimos 15 años), la rebaja de la cuota mensual será importante para los hipotecados: 137 euros menos al mes (-3.680 euros al año) para una hipoteca media de 145.673 euros a 25 años.

Las sucesivas rebajas de tipos del BCE han abaratado también las nuevas hipotecas, que costaban en marzo el 2,80% de media, según el Banco de España, frente al 2,96% que costaban en 2022, el 3,78% de 2023 y el 2,90% de diciembre de 2024. Además, se han abaratado también, aunque menos, los créditos personales: de un máximo del 7,69% que costaban en 2023 se ha bajado al 7,05% en marzo de 2025. Eso sí, lo que no baja son los tipos que los bancos nos cobran por las tarjetas de crédito: del 17,99% que nos cargaban en 2022 se subió al 18,54% en diciembre de 2024 y al 18,49% en marzo de 2025.

Las empresas también han visto abaratarse sus créditos, pero poco. Los créditos hasta 250.000 euros llegaron a costar el 5,33% en 2023 para bajar al 4,14% en diciembre de 2024 y el 3,61% en marzo de 2025, según el Banco de España. Los créditos de 250.000 euros a 1 millón han bajado del 5,08% en 2023 al 3,85% en 2024 y el 3,40% en marzo de 2025. Y los créditos de más de 1 millón de euros costaban el 4,99% en 2023, pasaron al 4,01% en 2024 y al 3,51% en marzo de este año. Bajadas todas menores que el tipo oficial del BCE.

Y también ayuda la rebaja de tipos al Presupuesto del Estado, porque estos años hemos pagado menos intereses por la deuda pública, al bajar el tipo que hay que ofrecer a los inversores por los bonos del Estado a 10 años: estaban en el 0,267% en junio de 2021, se dispararon al 3,966% en septiembre de 2023 (máximo) y bajaron al 3,032% en diciembre de 2024. Pero ojo, este año suben los intereses que hay que pagar por la deuda, por el riesgo mundial ante la amenaza de aranceles, hasta el 3,071% en junio de 2025. Eso supone que podríamos pagar 3.000 millones más en intereses que en 2024 (cuando pagamos 39.078 millones).

Con todo, el mayor impacto de la rebaja de tipos del BCE y del Euribor es una mayor demanda de hipotecas: en marzo (último dato del INE) se firmaron 42.831 hipotecas para la compra de viviendas, por un importe medio de 156.698 euros, a un tipo medio del 2,8%. Con las rebajas de tipos, hay familias y jóvenes que se plantean pedir una hipoteca, básicamente porque sale más barato comprar (supone el 23% de los ingresos) que alquilar (se lleva al 36% de los ingresos) en toda España, salvo en San Sebastián y en Palma de Mallorca, según Idealista. Claro que para eso, el comprador debe tener un 30% del importe ahorrado (o que se lo den sus padres), para cubrir el 20% que no financia la hipoteca (sólo se concede el 80% del valor de tasación) y otro 10% para impuestos y gastos, algo imposible para muchos jóvenes y familias, que además deben tener un tipo de trabajo y un nivel de ingresos que convenzan a los bancos para darles la hipoteca…

Pero ojo: las bajadas de tipos del BCE facilitan pagar ahora una hipoteca, pero no demasiado, porque la rebaja del Euribor “se la come” la subida de precio de los pisos. Las hipotecas tienen un tipo algo más bajo (2,80% frente al 3,78% en 2023), pero en cambio ha subido mucho el precio de los pisos a la venta. Así, en abril de 2025, el precio medio de un piso en venta era de 2.350 euros metro cuadrado, un 12% más que los 2.098 euros que costaba en abril de 2024, según Idealista. Eso supone que comprar ahora un piso de 90m2 supone pedir una hipoteca (80%) de 169.200 euros, cuando hace un año bastaba con pedir una de 151.056 euros. Así, aunque el Euribor esté ahora más bajo (2,143% en abril 2025 frente al 3,703% en abril de 2024), como hay que pedir una hipoteca mayor, el coste mensual apenas baja: 814 euros al mes ahora frente a 856 hace un año. Y si encima compramos en una ciudad donde los pisos han subido más, la diferencia se reduce: la hipoteca cuesta ahora 1.690 euros mensuales frente a 1.781 euros hace un año para comprar piso en Barcelona (4.875 euros/m2) y sube de 1.795 a 1.895 euros mensuales para comprar en Madrid (5.467 euros/m2).

Así que no se deje llevar por “el espejismo” de que han bajado los tipos: las hipotecas están algo más baratas, pero hay que pedir prestado más dinero y eso encarece la mensualidad. Y así seguiremos en los próximos meses, porque la falta de viviendas en venta y el tirón de la demanda provoca que los precios de los pisos sigan subiendo: +12,8% anual en mayo (2.391 euros/m2 de media, 5.573 euros/m2 en Madrid y 4.895 e/m2 en Barcelona) , según Idealista, que se suma al +55,1% que ha subido la vivienda entre 2014 y 2024. Y como los alquileres disparan su precio aún más, hay muchos jóvenes y familias que se plantean comprar en vez de alquilar, lo que dispara precios y contrarresta la rebaja de las hipotecas.

De hecho, los bancos se han lanzado a ofrecer hipotecas, aprovechando la bajada de tipos. Y las que ahora ofrecen son hipotecas a tipo fijo, que ya son dos de cada tres hipotecas nuevas. Y el tipo al que las están ofreciendo (ver ofertas) es al 3%, un 1% más que el Euribor y el tipo oficial del BCE. Todo apunta a que en los próximos meses asistiremos a una nueva “guerra de hipotecas”, pero sin que los bancos bajen mucho más los tipos y siempre manteniendo las exigencias actuales para concederlas (ingresos, contrato, nómina y seguros, fidelización con el banco…). De hecho, las hipotecas y las comisiones que cobran en paralelo son la clave de los buenos resultados de la banca en 2024 y 2025.

El BCE lleva un año bajando tipos, pero los bancos no sufren en sus resultados sino que ganan más cada año. Si en 2024, el beneficio de los 6 grandes bancos (Santander, BBVA, CaixaBank, Sabadell, Bankinter y Unicaja) fue de 31.768 millones de euros (+21%), en el primer trimestre de 2025 han ganado 8.407 millones de euros, +27,1% que un año antes, a pesar de la bajada del margen, gracias a una menor carga fiscal y ,sobre todo, al aumento de las comisiones cobradas a los clientes (7.371 millones, +5,9%).

En resumen, que los tipos de interés bajan, aunque más que los tipos de créditos e hipotecas. Y para las familias, aunque esta rebaja supone un alivio (menos coste de hipoteca que podrán gastar en otras cosas), no va a permitir que mucha gente que necesita una vivienda la compre, porque lo que se ahorran en tipos lo pagarán en una hipoteca de más importe, dada la fuerte subida de las viviendas en venta. Y en el caso de Madrid y otras grandes ciudades, aunque la hipoteca sea a un tipo menor, pagarán más mensualidad porque el piso es más caro. Y eso desalentará a muchos jóvenes y familias, que se verán obligadas a alquilar, a precios imposibles. Es una situación sin salida, que exige pactar medidas urgentes para aumentar la oferta de viviendas, en venta y alquiler. Así no podemos seguir.