Los alquileres siguen subiendo

En enero subieron los alquileres, un +1,8%, tras una subida del +10,1% en 2023. Con ello, los alquileres han subido un +69,5% la última década, el triple que la inflación y cuatro veces los salarios. La causa es la escasez de oferta: hay un 30% menos de pisos en alquiler, porque la nueva Ley de Vivienda (en vigor desde mayo) ha desatado los recelos de los propietarios a alquilar, desviando pisos al alquiler turístico, a los alquileres de temporada y la venta. Por eso, los inquilinos tienen cada día más problemas para alquilar (los dueños les “seleccionan”) y pagan de media el 33% de sus ingresos. Los jóvenes lo tienen peor:  el alquiler se come sus bajos sueldos y no funcionan las ayudas del bono joven (autonomías). Y todo puede empeorar en febrero, cuando el Gobierno apruebe los topes máximos al alquiler, que sólo aplicará Cataluña: podría retraer más la oferta. Urge un Plan de choque, para promover más viviendas, sobre todo en alquiler. Más oferta de viviendas, no más controles de precios.  

 

                  Enrique Ortega

El año 2024 ha empezado como terminó 2023 y los años anteriores: subiendo los alquileres. En enero, la subida media fue del +1,8%, según el portal Idealista, con lo que el alquiler medio alcanza los 12,4 euros/m2, un máximo histórico. Todas las capitales españolas tienen alquileres por encima de 2008 y en enero, varias capitales alcanzaron precios históricos del alquiler: Barcelona (20,8 euros/m2), Madrid (18,3 euros/m2), San Sebastián (17,2), Palma (15,7), Bilbao (13,8) y Málaga (13,7 euros/m2), mientras en el otro extremo, con los alquileres más baratos están Zamora (6,3 euros/m2), Ciudad Real (6,7) y Jaén (6,8 euros/m2). Y son ya 11 las autonomías con sus alquileres en máximos históricos, según Idealista.

Esta subida de enero continúa la tendencia de 2023, cuando los alquileres subieron un +10,1%, según el portal Idealista (y el +5,7% según Fotocasa o el +6% según pisos.com). Los alquileres subieron durante 2023 en 50 capitales, sobre todo en Segovia (+24,6%) , Alicante (+16%), Málaga (+14,5%), Córdoba (+13,8%), Madrid (+13,6%) y Barcelona (+12,4%), por los pisos de temporada y turísticos más la fuerte demanda de alquileres. Y con esta subida, 28 capitales españolas tienen sus alquileres en máximos históricos, entre ellas Barcelona, Madrid, Palma, Bilbao, Valencia, Alicante, Zaragoza, Málaga, Girona, Lleida, Cádiz, A Coruña, Oviedo, Valladolid o Burgos.

La subida de alquileres de 2023 (+10,1%) es superior a la de 2022 (+8,4%, según Idealista) y a la de 2020 (+4,6%), tras haber bajado los alquileres sólo en 2021 (-3,6%), tras lo peor de la pandemia. Y entre 2014 y 2019, los alquileres ya habían subido un +50%, según el portal Idealista. Con ello, en la última década (2014-2023), los alquileres han subido en España un +69,5%, el triple de lo que han subido la inflación general (+21,3%, según el INE) y cuatro veces los salarios en convenio (+17,66%, según Trabajo).

¿Por qué suben tanto los alquileres? Todos los expertos coinciden: porque falta oferta. Aumenta más la demanda de alquileres, por los jóvenes y las nuevas familias (200.000 cada año), que la oferta, porque se hacen muchas menos viviendas nuevas (81.600 estimadas en 2023, frente a 597.632 en 2006 y 365.000 en 2009) y muchas viviendas actuales no se alquilan (hay 1,9 millones de viviendas vacías). Pero este problema de fondo, mucha demanda y poca oferta, se ha agravado en los dos últimos años, por la gestación y aprobación de la Ley de Vivienda, en vigor desde mayo de 2023. La nueva norma, empujada por Podemos, defiende “un atajo populista” para fijar topes a los alquileres en las zonas tensionadas, además de limitar la subida de los alquileres (3% en 2024) y obligar a los propietarios a pagar la formalización de los contratos. Medidas que han provocado una caída del 30% en la oferta de alquileres desde la aplicación de la nueva Ley, según las inmobiliarias.

Parece claro que la nueva Ley de Vivienda “asusta” a los arrendadores, que han reaccionado alquilando menos o cobrando más y poniendo muchos requisitos a los inquilinos. Según una Encuesta de la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI), hecha a 637 Agencias, el 45,59% de los propietarios han subido los nuevos alquileres (para cubrirse de bajas revalorizaciones y posibles impagos) y han endurecido los requisitos que exigen a sus potenciales inquilinos (obligan a “casting” muy severos, para “filtrarles” por ingresos, empleo y contrato, edad, nacionalidad o color de piel y tipo de familia). Otro 15,44% responde que los propietarios han trasladado el alquiler permanente a alquiler de temporada, un 6,2% se han pasado al alquiler turístico y otro 13,07% han decidido vender el piso que hasta ahora alquilaban. Todo esto explica, según la FAI, que haya un 30,57% menos de oferta de alquileres tras la Ley, agravando la falta de oferta.

Los expertos han detectado tres vías por las que se ha reducido la oferta de alquileres en los últimos años. La primera, el desvío de alquileres a pisos turísticos. En España había 340.000 viviendas turísticas registradas a finales de agosto, +10,8% que hace dos años, según el INE, a las podrían sumarse otras 200.000 “ilegales”. Por autonomías, la mayor oferta se registra en Andalucía (79.065), seguida de la Comunidad Valenciana (58.337), Cataluña (52.026), Baleares (26.507), Galicia (18.080) y Madrid (16.970 viviendas turísticas). Pero por ciudades, la mayor oferta se registra en Madrid (14.133 viviendas turísticas), Barcelona (7.531), Málaga (6.550), Valencia (5.892) y Sevilla (5.432 pisos). El problema se agrava en algunos municipios turísticos (hay 48 con más del 10% de sus viviendas dedicadas al alquiler turístico) y en los centros de algunas capitales, como Barcelona, Madrid (el 28,3% de viviendas de la zona de Sol son turísticas), Málaga, Sevilla (6 de cada 10 viviendas del Barrio de Santa Cruz), Palma, Valencia o San Sebastián.

Otro camino por el que se desvían alquileres tradicionales es su cambio a alquileres de temporada: propietarios que ahora no quieren alquilar su piso 12 meses a unos jóvenes o a una familia y que prefieren alquilarlo por temporada, a estudiantes (9 meses), trabajadores desplazados (profesores, médicos, camareros, temporeros…) o por vacaciones. Estos alquileres de temporada no se rigen por la Ley de Vivienda (ni en el importe a cobrar ni en las subidas) sino por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), con lo que las condiciones las pactan “libremente” las partes. Y son también diferentes a los alquileres turísticos, que regulan autonomías y Ayuntamientos, no la Ley de Vivienda.

El auge de los alquileres de temporada, empujados por la nueva Ley de Vivienda, es evidente: a finales de 2013, suponían el 11% de todos los alquileres, tras crecer un +58% en el 4º trimestre, según el portal Idealista. Pero es mucho mayor su peso en las ciudades donde los alquileres son más escasos y caros: San Sebastián (un 32% de todos los alquileres ofertados son por temporada), Barcelona (el 30%), Cádiz (22%), Valencia (15%), Málaga (14%) y Madrid (13%). Esto explica, por ejemplo, que Segovia haya sido la ciudad donde más subieron los alquileres en 2023: los propietarios prefieren alquilar sus pisos a los estudiantes y no a las familias que los necesitan todo el año. El problema (y el “fraude”,  posible hoy) es tan serio que el Ministerio de Vivienda ha creado un grupo de trabajo para tomar medidas. Incluso las Asociaciones Inmobiliarias (agencias) se ha ofrecido a participar.

El tercer camino por el que se reducen alquileres son los propietarios que deciden vender su piso en vez de alquilarlo, a la vista de la nueva Ley de Vivienda y empujados por la subida de precios: en 2023, los pisos subieron un +4,7%, a pesar de bajar las ventas (por la subida de tipos y la caída de hipotecas). Pero también hay más demanda que oferta para comprar piso y por eso muchos propietarios optan por vender y quitarse de problemas. A la vista de los datos de las agencias (un 13,07% de propietarios han decidido vender), podría haber más de 100.000 pisos que ya no se alquilan porque se han vendido en 2023.

En definitiva, si faltaban pisos para alquilar, ahora faltan más porque muchos se han desviado al alquiler turístico, al alquiler de temporada o a la venta. Y eso provoca que los alquileres habituales sean más escasos y sigan subiendo. Con ello, las familias tienen más problemas para pagar su alquiler. El “esfuerzo” que exige alquilar suponía destinar el 33% de los ingresos del hogar a finales de 2023, un +3% que hace un año, según el portal Idealista. Y hay 10 capitales donde el alquiler supera o ronda el 30% de los ingresos, el tope recomendable: Barcelona (se lleva el 44% de los ingresos familiares), Palma (43%), Valencia (39%), Málaga (38%), Madrid (37%), Alicante (35%), San Sebastián (33%), Las Palmas (32%), Bilbao (30%) y Segovia (30%). Pero hay alquileres en la provincia de Málaga que se llevan el 53% de los ingresos, como en zonas de Baleares (el 48%) y de Canarias (37% en las Palmas o 35% en Santa Cruz), lo que explica que falten camareros, médicos o docentes. Y otro dato llamativo: el esfuerzo de alquilar (33% ingresos familiares) es mayor que el de comprar (22%) en toda España, salvo en San Sebastián, Palma, Granada y A Coruña.

Los que lo tienen aún más difícil, con la subida de los alquileres, son los jóvenes. Su “esfuerzo”, en caso de querer alquilar, se lleva todo su sueldo (no el 33% del resto), porque su salario medio es de 1.005 euros (en 12 pagas) y el alquiler medio era de 944 euros en 2023 (y si sumamos los gastos de luz, agua y suministros, subiría a 1.082 euros mensuales, más de lo que ganan), según el Laboratorio de Emancipación. Eso explica que la mayoría de los 7 millones de jóvenes (menores 30 años) vivan con sus padres y sólo el 16,30% estén emancipados (frente al 31,9% en la UE).

El problema no es sólo que los jóvenes tengan “imposible” alquilar, sino que no funcionan las ayudas aprobadas, los “bonos de alquiler joven”. A principios de 2022, el Gobierno aprobó 200 millones de euros para financiar esta ayuda de 250 euros mensuales (durante 2 años) para ayudar a los jóvenes (hasta 35 años) a alquilar, con 2 requisitos: que el alquiler no supere los 600 euros (900 en algunos lugares) y que ganen menos de 24.318 euros. En abril de 2022 se repartieron esos 200 millones por autonomías, las que gestionan esas ayudas. Y en 2023, había autonomías que todavía no las habían adjudicado. Un caso típico es Andalucía (también hay quejas en Madrid): a 21 de diciembre de 2023 (20 meses después del reparto), sólo había recibido 17.000 solicitudes de bonos de alquiler y se habían concedido 6.790 (hay 1.725.200 jóvenes andaluces de 18 a 35 años…). El Defensor del Pueblo andaluz ha reiterado fallos en la gestión del sistema y el propio Moreno Bonilla ha pedido 2 veces disculpas.

Ahora, la nueva ministra de Vivienda ha prometido que aprobará más fondos para el bono de alquiler joven en 2024, pero el problema es que su adjudicación se retrasa (años, no meses) y no llega a muchos jóvenes, por el exceso de burocracia y los alquileres superiores a 600 euros. Otra medida que ultima el Gobierno para mejorar los alquileres es la aprobación de los topes al alquiler que recoge la nueva Ley de Vivienda y que se publicarán este mes de febrero. El Ministerio decidirá los criterios para que una zona (localidad) pueda ser declarada “zona tensionada” por sus altos alquileres y la Ley permite a las autonomías que lo soliciten que autoricen a esos Ayuntamientos a limitar los alquileres.

La Ley establece dos topes posibles a los alquileres en esas zonas tensionadas. Para los alquileres actuales, los congela en el caso de la mayoría de los arrendatarios (con menos de 5 viviendas en alquiler) y los limita al índice de alquiler tope que ahora se fije en el caso de inmobiliarias y grandes propietarios (más de 5 alquileres). Para los alquileres futuros, desde 2025, tanto los particulares como las inmobiliarias, no podrán cobrar un alquiler superior al índice establecido para cada municipio tensionado.

El problema es que las 11 autonomías del PP (y Vox) rechazan solicitar la declaración de zona tensionada y del resto, sólo se aplicará en Cataluña, a 140 municipios (donde viven 6,8 millones de personas, el 80% de los catalanes), sobre todo de Barcelona y provincia (ver mapa). El problema es que este control de alquileres, estos topes, van a reducir aún más la oferta de alquileres, porque habrá propietarios que no quieran alquilar y derivarán su vivienda al alquiler turístico, al alquiler de temporada o la venta. Y así, los topes conducirán a más subidas de los alquileres, no a que bajen, como denuncian la mayoría de profesionales del sector, que piden buscar otros caminos y no “ir contra el mercado”, con un “intervencionismo contraproducente”, que ya ha restado oferta y la restará más en 2024, especialmente en Cataluña, donde el problema del alquiler es más grave. Por eso, la mayoría de expertos apuestan porque los alquileres subirán en 2024, entre un +5 y un +10%, porque se reducirá aún más la oferta, crecerá la demanda (por la creación de empleo y mejora de salarios) y aumentarán las viviendas desviadas del alquiler a la venta, por la bajada de tipos.

Ante este panorama, muchos profesionales piden un Plan de choque que aumente la oferta de vivienda por tres vías. Una, facilitando la construcción de nuevas viviendas, dado que la obra nueva se ha estancado (81.600 viviendas en 2023, la mitad de las que harían falta) e incluso ha caído en 2023 en Madrid (cae un -32,1%), Barcelona (-75,5%) y Málaga (-57,6%), donde hacen más falta. Urgen acuerdos entre promotores, Ayuntamientos, autonomías y Estado para conseguir suelo y financiación suficientes, para construir unas 120.000 viviendas al año, una parte para alquiler. La segunda vía es configurar un parque público de vivienda, promovido por el Estado, autonomías y Ayuntamientos, con viviendas de la SAREB (los municipios sólo han comprado 350 viviendas sociales de las 21.000 ofertadas por "el banco malo)" y otras que compren y promuevan ellos, para alcanzar una oferta suficiente de viviendas en alquiler para las familias más vulnerables, que no puede pagar los alquileres de mercado. Y la tercera vía, incentivar a los propietarios de viviendas vacías (1,9 millones) para que las rehabiliten y alquilen, dándoles ayudas y seguridad jurídica, incluso con apoyo de entidades públicas de gestión de alquileres, como hace Euskadi (Programa Bizigune).

En conjunto, hacen falta 1,3 millones de viviendas en alquiler en los próximos 10 años, según la inmobiliaria Culmia y GAD3, que podrían salir de las viviendas vacías, el parque público y las nuevas viviendas que se construyan. Eso sí sería eficaz para bajar los alquileres y resolver el grave problema de la vivienda a familias y jóvenes. Déjense de topes y “atajos populistas”. La vivienda sí tiene enmienda: aumentar la oferta. 

Coto a los pisos turísticos

Los alquileres han vuelto a subir en 2023, un +10,1%. Con ello, alquilar es hoy un +69,5% más caro que hace una década. La causa, que faltan viviendas para alquilar y la oferta se ha reducido incluso en el último año. Una parte, porque se desvían pisos al alquiler turístico, buscando mayor rentabilidad, lo que ha disparado los alquileres en ciudades y pueblos turísticos. De hecho, hay 340.000 viviendas turísticas, un récord histórico, sobre todo en Málaga, Sevilla, Baleares, Canarias, Madrid, Barcelona, Valencia y 48 municipios donde los pisos turísticos superan el 10% del total, deteriorando los cascos históricos y dificultando que trabajen y alquilen camareros, personal hoteles, profesores y médicos. Por eso, hay muchas ciudades que ponen trabas a los pisos turísticos, en España y en otros paises, mientras la Comisión Europea prepara un Reglamento para regularlos. Y también el Gobierno Sánchez prepara medidas, aunque la competencia es autonómica y municipal. Reducir los pisos turísticos ayudaría a bajar los alquileres, pero urge aumentar la oferta de viviendas.

Alquilar es un grave problema que no mejora. En 2023, los alquileres han vuelto a subir un +10,1%, según el portal Idealista. Y 28 capitales tienen ya unos precios históricos de los alquileres, con un precio medio de 12,1 euros por metro cuadrado. Y con ello, los alquileres han subido ya un +69,5% en la última década. Los expertos insisten: la causa principal de estas subidas está en la falta de viviendas en alquiler, que incluso se han reducido el último año, porque algunos propietarios han retirado sus viviendas del  mercado, ante la limitación de subir más del 3% y por temor a los futuros topes de alquileres que permite la Ley de Vivienda. Y en otros casos, muchos propietarios han desviado su vivienda como piso turístico, buscando ingresar en dos fines de semana lo que antes recibían por un mes de alquiler (y sin problemas de impagos y okupas).

Las estadísticas oficiales de pisos turísticos han dado un salto espectacular, según el INE: a finales de agosto había en España 340.400 viviendas turísticas registradas (y puede que otras 200.000 “ilegales”, no dadas de alta), un 10,8% más que hace sólo dos años (307.000 en agosto de 2021), con 1.737.509 plazas turísticas. Por autonomías, la mayor oferta de pisos turísticos se registra en Andalucía (79.065, con 395.467 plazas turísticas), seguida de la Comunidad Valenciana (58.337 pisos y 302.921 plazas), Cataluña (52.026 pisos y 289.637 plazas), Canarias (44.376 pisos y 188.355 plazas), Baleares (26.507 pisos y 165.717 plazas), Galicia (18.080 pisos y 95.778 plazas) y Madrid (16.970 viviendas turísticas y 64.811 plazas). Pero por ciudades, la mayor oferta de pisos turísticos se registra en Madrid (14.133 viviendas turísticas, con 51.265 plazas), Barcelona (7.531 pisos y 36.122 plazas), Málaga (6.550 pisos y 28.228 plazas), Valencia (5.892 pisos y 23.310 plazas) y Sevilla (5.432 pisos y 22.622 plazas turísticas), según el INE.

El porcentaje de pisos turísticos sobre el total de viviendas es bajo (1,29% de media en España), pero hay autonomías con un peso mucho mayor, como Canarias (4,08% viviendas son turísticas) y Baleares (4,06%), Cantabria (1,80%), Comunidad Valenciana (1,78%, con 2,81% del parque total en Alicante), Andalucía (1,69% del total, subiendo al 3,92% en Málaga, con 39.041 pisos turísticos en toda la provincia  y al 2,30% en Cádiz, con 14.894 pisos turísticos en la provincia) y Cataluña (1,33% de pisos turísticos, con el 4,27% en Girona, que tiene 21.632 pisos turísticos en capital y provincia). Y sobre todo hay 48 municipios españoles con más del 10% de sus viviendas de uso turístico, según el INE: 13 municipios en Cataluña (10 de ellos en Girona), 11 en Canarias (en Yaiza, el 22% de las viviendas son pisos turísticos) , 10 en Baleares (en Pollensa, el 21,4% del parque son pisos turísticos), 4 en Andalucía (3 de ellos en Cádiz: en Conil, el 14,4% de las viviendas son pisos turísticos), 4 municipios de la Comunidad Valenciana (todos en Alicante) y 1 más en Huesca.

Con este enorme porcentaje de pisos turísticos en algunas ciudades y pueblos, se reduce drásticamente la oferta de alquiler para uso residencial, disparándose los alquileres. Y eso sin contabilizar los pisos que se alquilan para uso turístico sin estar registrados como tales: el Ayuntamiento de Barcelona acaba de multar con 420.000 euros al propietario de un bloque de 14 viviendas en la Ciudad Vieja que llevaba 6 años alquilándolas para uso turístico sin licencia. Son muchos los propietarios que, ante la limitación de alquileres (pueden subir un 3%) y los temores a futuros topes (la Ley de Vivienda los contempla para zonas tensionadas y estarán listos en 2024), han dejado de alquilar sus viviendas y las destinan ahora al alquiler turístico, donde ganan en un par de fines de semana lo que antes ingresaban por el alquiler de un mes. Y hay inmobiliarias y profesionales especializados en esta oferta: el 26% de los pisos turísticos ofertados en Madrid y el 37% de Barcelona son de anunciantes que tienen más de 10 inmuebles, según el portal Inside Airbnb.

Este “boom” de los pisos turísticos tiene otras consecuencias, además de disparar el precio de los alquileres para las familias y personas que los necesitan para vivir. Por un lado, se producen “fugas” de familias que dejan los centros de las ciudades y se van a vivir a las afueras, para evitar las incomodidades de portales y casas repletas de turistas, sobre todo los fines de semana. Es lo que se llama la “gentrificación” de los cascos históricos. En Sevilla, por ejemplo, en el barrio de Santa Cruz, los estudios revelan que 6 de cada 10 viviendas se alquilan a turistas. Y en el centro de Madrid, en la zona de la Puerta del Sol, el 28,3% de las viviendas son apartamentos turísticos. Lo mismo pasa en el centro de Barcelona, Málaga, San Sebastián, Palma o Valencia.

Este desvío de viviendas al alquiler turístico está afectando seriamente a algunos trabajadores que necesitan alquilar un piso para vivir y trabajar en zonas con un alto porcentaje de pisos turísticos, como Barcelona, Gerona, Baleares, Canarias, Levante y Costa del Sol, donde los hoteleros, bares y restaurantes no encuentran personal porque el alquiler les cuesta más que el sueldo que reciben. Y lo mismo les pasa a profesores, policías o médicos, a los que no compensa ir a trabajar a zonas turísticas, porque o no encuentran casa o sólo se la alquilan en invierno y en verano no encuentran o se tienen que ir (hay casos de camareros en Mallorca que duermen en el coche…).

El auge de las viviendas turísticas tiene otro problema más: satura de turistas muchas zonas de España, que se han colapsado con viajeros (nacionales y extranjeros) que antes no iban o que ahora van más porque el fin de semana les cuesta menos en un piso turístico. Ese aluvión de turismo de bajo coste, que busca pisos de fin de semana o vacaciones en las plataformas de alquiler turístico, ya ha provocado protestas de los vecinos en Palma, la Costa Brava, Alicante y Valencia, Málaga y la Costa del Sol, Andalucía y muchos pueblos de Canarias. Y en paralelo, los hoteleros se quejan de “competencia desleal”, de que muchas de estas viviendas turísticas no están registradas o no pagan impuestos como ellos.

Por todos estos problemas, en especial disparar los alquileres, son muchos los paises y ciudades del mundo que están limitando los pisos turísticos. Ya en 2021, Barcelona fue la primera ciudad europea en controlar y limitar los alquileres turísticos. Y le han seguido París, Ámsterdam o Londres (donde la primera vivienda se puede alquilar un máximo de 30 a 120 días al año), mientras en Berlín este alquiler también necesita un permiso (máximo 90 días). También hay controles y limitaciones al alquiler turístico en Tokio, Singapur o Sídney. Y la ciudad de Nueva York aprobó en septiembre una Ley local que establece 5 requisitos para poder alquilar una vivienda con fines turísticos, lo que ha recortado drásticamente la oferta de las plataformas. También Portugal aprobó otra Ley en septiembre para prohibir nuevos pisos turísticos en las principales ciudades. Y en noviembre, la ciudad de México aprobó una iniciativa para controlar las estancias turísticas en la capital. La última en sumarse a esta corriente ha sido Florencia, prohibiendo los alquileres de corta duración en el centro de la ciudad, donde ya un 30% de las viviendas son de uso turístico.

En España, múltiples ciudades han limitado la proliferación de viviendas de uso turístico, con Barcelona y Palma como pioneras. En la capital catalana, el alcalde Xavier Trías (Convergencia) y congeló las licencias turísticas en 2014. Y un año después, Ada Colau aprobó un Plan que sólo permitía nuevos pisos turísticos en zonas periféricas, Plan que los tribunales declararon nulo, por lo que presentó una nueva versión. Y ahora, el nuevo alcalde socialista quiere controlar y reducir más las viviendas turísticas. En Palma, ya en 2017 se prohibió ampliar la oferta de pisos turísticos, aprobándose también limitaciones en el resto de las islas. Y lo mismo hizo el Ayuntamiento de Valencia, en 2018. Ahora, tanto en Baleares como en Valencia, gobernados por el PP con apoyo de Vox, se teme que los nuevos ediles abran la mano a los pisos turísticos y los vigilen menos, aunque existe una gran presión popular. Y en Madrid, el anterior Ayuntamiento de Manuela Carmela aprobó un Plan para restringir los alquileres turísticos en el centro, Plan que la Justicia rechazó en 2021, tras un cumplimiento deficiente. Y ahora, los vecinos de muchos barrios del centro se quejan de que el Ayuntamiento popular limita las inspecciones a los apartamentos turísticos.

En 2023, se han aprobado medidas para limitar los alquileres turísticos en Santiago de Compostela, Toledo (se prohíbe superar el 20% del parque en el caso histórico), San Sebastián (se “cerró el grifo” en marzo a nuevas licencias), Burgos y Pamplona, mientras Sevilla y Cádiz aprobaron nuevas ordenanzas ya en 2022.

En muchas ciudades, los intentos de limitar los alquileres turísticos han chocado con recursos de particulares y empresas, a los que han apoyado los Tribunales. Por eso hay autonomías que han preparado Leyes autonómicas para dar amparo a las decisiones municipales. En enero de 2023, el anterior Gobierno de Aragón aprobó un decreto para regular las viviendas turísticas, decreto ahora en el aire, tras el Gobierno de PP y Vox. El Gobierno andaluz va a publicar este mes de enero un Decreto que habilitará a los Ayuntamientos andaluces a limitar los alquileres turísticos en sus Planes urbanísticos. Y en Cataluña, el Govern aprobó el 7 de noviembre un Real Decreto que permite a los Ayuntamientos limitar los pisos turísticos (con un tope de 10 apartamentos por cada 100 habitantes en 262 municipios saturados), una normativa apoyada por ERC y PSC, con Junts, PP y Vox en contra. El Gobierno catalán quiere con esta norma cerrar 28.000 pisos turísticos de los 103.000 que cree existen en Cataluña.

Mientras se generaliza esta “cruzada” internacional y española contra la proliferación de pisos turísticos, algunos vecinos han encontrado una vía legal para defenderse de la invasión: aprobar en las Juntas de vecinos, por mayoría del 60%, la prohibición de dedicar viviendas al alquiler turístico. Y eso porque hay una sentencia del Tribunal Supremo que ha dado la razón a dos Comunidades de propietarios (en San Sebastián y Oviedo), que habían recurrido contra la existencia de pisos turísticos en sus portales porque los Estatutos de sus Comunidades prohibían expresamente que las viviendas se usasen “para ejercer una actividad económica”. Y el Supremo cree que el alquiler turístico lo es.

Ahora, el nuevo Gobierno Sánchez se ha sumado a esta “cruzada” para poner coto a los pisos turísticos, al crear en diciembre pasado un Grupo de Trabajo, entre el nuevo Ministerio de Vivienda y el de Industria y Turismo, para estudiar posibles medidas legales y propuestas para poner coto a los pisos turísticos, aunque la competencia es de autonomías y Ayuntamientos. Entre las medidas que se estudian está una posible reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, para facilitar que las Comunidades de propietarios aprueben la prohibición de pisos turísticos, y medidas fiscales para incentivar a los caseros que alquilen sus viviendas para usos tradicionales. Y además, incluirían posibles medidas que apruebe la Comisión Europea, que ha elaborado un Reglamento para exigir más trasparencia y más control a las plataformas que alquilan pisos turísticos en Europa.

Al final, si se consigue que la mitad de los pisos turísticos actuales (más de 500.000) vuelvan a alquilarse para familias y jóvenes que los necesitan, eso aumentaría la escasa oferta actual y ayudaría a bajar los alquileres. Pero no es la medida más eficaz: la clave es aumentar la oferta de viviendas en alquiler, incentivando (no imponiendo) el alquiler a los que tienen una vivienda vacía (1.900.000) o vieja (rehabilitándola) y aumentando la promoción de viviendas públicas y privadas para alquiler. Se estima que hacen falta 1.200.000 viviendas en alquiler en los próximos 10 años para atender a la demanda actual y futura. Eso exige aumentar el parque público en alquiler (hoy casi inexistente) y ayudar a que Ayuntamientos y promotores promuevan viviendas públicas y privadas con alquileres accesibles, dotando los proyectos con suelo barato y financiación asequible. No basta con poner coto a los pisos turísticos ni imponer topes (“populistas” e inútiles) a los alquileres: hay que sacar al mercado viviendas vacías y construir más .

Alquileres disparados

Este jueves se cumplen 5 meses de aplicación de la nueva Ley de vivienda, aprobada en el Congreso con la oposición de la derecha, cuyas autonomías (11) amenazan con no aplicarla. Hasta fin de año no estarán listos los topes al alquiler, pero la Ley ha sido inútil y contraproducente: los alquileres siguen subiendo y se cobran ya precios récord en 27 capitales, entre ellas Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla, Zaragoza y Valladolid. Y las familias destinan el 40% de sus ingresos (y más) al alquiler, agravando la pobreza y forzando a que dos tercios de los jóvenes vivan con sus padres. La causa de estos alquileres carísimos (más de 1.000 euros de media) está en la falta de viviendas, sobre todo en grandes ciudades: necesitamos 1,2 millones de pisos más para alquilar. Urge un Pacto entre el próximo Gobierno, autonomías y promotores para conseguir suelo y financiación para construir viviendas en alquiler a precio tasado. Y facilitar el alquiler de 1,9 millones de viviendas vacías. Más viviendas, no topes al alquiler.

                 Enrique Ortega

Los alquileres siguen subiendo este año 2023, trimestre a trimestre. En el tercer trimestre, han vuelto a subir un +0,3% (tras subir un +2,4% en el primero y un +4,5% en el 2º trimestre), con una subida anual del +9,3%, según el último dato del portal Idealista. Esta subida anual es mayor en Valencia (+22,1%), Alicante (+18,6%), Barcelona (+18,1%), Palma (+16,7%), Madrid (+10,7%), Ceuta y Las Palmas (+10%), mientras sólo bajan los alquileres en Palencia (-1,6% anual). Otra subida que se suma al +8,4% que subieron los alquileres en 2022, tras caer un -3,6% en 2021 (por la pandemia) y subir otro +4,6% en 2020. Así que los alquileres suben un +18,7% en los últimos 45 meses, tras aumentar un +50% entre 2014 y 2019, según Idealista. Resumiendo: han subido +68,7% en menos de una década.

Con estas fuertes subidas anuales, el precio medio de alquilar una vivienda en España alcanza hoy otro máximo histórico: 11,8 euros por metro cuadrado, superando los 1.000 euros (1.062 euros un piso de 90 m2), según el portal Idealista. Pero es mucho más caro en capitales como Barcelona (20 euros/m2), Madrid (17,7 euros), San Sebastián (16,9), Palma (14,6), Bilbao (13,2), Valencia (12,4), Las Palmas (11,6), Ceuta (11,5), Vitoria (11,1), Sevilla y Girona (11), Santa Cruz de Tenerife (10,9), Cádiz (10,6), Alicante (10,5) y Pamplona (10,4 euros/m2), las capitales donde es más caro alquiler. Y Zamora (6,1 euros/m2), Ciudad Real y Cáceres (6,2), Orense (6,4), Palencia o Lugo (6,6 euros) las más baratas.

Lo preocupante es que son ya 21 las ciudades donde los alquileres han alcanzado su máximo histórico en septiembre, según Idealista: Ávila, Barcelona, Burgos, Castellón, Granada, Guadalajara, Logroño, Lugo, Madrid, Murcia, Oviedo, Pamplona, Pontevedra, Santa Cruz de Tenerife, Sevilla, Soria, Tarragona, Valencia, Valladolid, Vitoria y Zaragoza.

La subida de alquileres también se está produciendo en toda Europa (+21% entre 2010 y 2023), pero, desde 2022,  sube más el precio de los alquileres que la compraventa de vivienda, según Eurostat. Entre 2015 y 2022, el precio medio del alquiler en Madrid se ha encarecido un +39%, frente a un +26% de subida en otras capitales europeas, según este estudio de FUNCAS. Con ello, el alquiler en Madrid es el 9º más caro entre las grandes ciudades de Europa, con un índice 134 (el 100 sería Bruselas), superado por Londres (295), Dublín (232), Copenhague (198), Luxemburgo (189), Estocolmo (182), París (179), Múnich (156) y Helsinki (134). Y cuesta menos alquilar una vivienda en Berlín (índice 133), Lisboa (129), La Haya (126), Viena (113), Bruselas (100), Roma (98) o Atenas (96).

Con estos precios disparados en España, las familias tienen que hacer un esfuerzo mucho mayor para alquilar. Según un estudio de la inmobiliaria Culmen, en España hay 1,8 millones de hogares que viven en alquiler y el 75% de ellos (1,37 millones de hogares) tienen que destinar más del 30% de sus ingresos a pagar el alquiler, el tope que se considera recomendable. Pero la mitad de ellos (750.000 hogares) tienen que destinar más del 50% de sus ingresos a alquilar, lo que hunde sus economías o les obliga a dejar su vivienda (y volver con sus padres o vivir “amontonados” con amigos o familiares).

Otro estudio de Funcas revela que el 40% de los inquilinos destinan más del 40% de sus ingresos a pagar el alquiler, un esfuerzo que duplica al que hacen los inquilinos en Europa. Y eso es una media, porque hay ciudades donde el esfuerzo de los inquilinos es mayor, según otro estudio de Idealista: en Barcelona, el alquiler medio se lleva el 43,1% de los ingresos medios, en Palma el 42%, en Valencia el 39,1%, en Málaga el 36,8%, en Alicante el 35,3%, en Madrid el 34,7%, San Sebastián el 32,6% y en las Palmas el 30%. Y otro dato sorprendente: en 47 capitales, es mayor el esfuerzo para alquilar un piso que el coste de una hipoteca para comprarlo (si se tiene dinero para la entrada y los gastos y se consigue que un banco conceda esa hipoteca). Sólo es más barato alquilar que comprar un piso hoy en 5 capitales españolas: A Coruña, San Sebastián, Palma, Málaga y Granada.

Este panorama, unos alquileres que se llevan hasta el 40% (y más) de los ingresos de una familia, son la principal causa del aumento de la pobreza en España, según el último Informe sobre la pobreza en 2022 de la Red Europea de Lucha contra la Pobreza (EAPN), más decisiva incluso que tener o no tener trabajo. Y eso, porque las familias más vulnerables (hay 12,3 millones de españoles en riesgo de pobreza) alquilan más y el coste del alquiler se lleva casi el 40% de sus ingresos, el triple que en las familias con más recursos (donde el alquiler supone sólo el 12,5% de sus gastos). Y aportan un dato revelador: en 2022, 4 de cada 5 personas con un elevado gasto en pagar el alquiler eran pobres.

Esto puede provocar  que muchas de estas familias no puedan ahora pagar su alquiler, al haberse disparado. De momento, las medidas legales tomadas por el Gobierno tras la COVID han frenado los desahucios: de 36.467 por impago de alquiler en 2019 a 21.141 en 2020 y 27.533 en 2022 (y 10.166 en el primer semestre de 2023). Pero hay expertos que creen que la caída de desahucios este año (-37% sobre primera mitad de 2022) se debe no a la protección legal de las familias vulnerables, sino a dos huelgas en el personal de Justicia (primero secretarios y luego funcionarios judiciales). Y temen que los desahucios por impago de alquileres repunten en los próximos meses. Eso sería muy preocupante, porque un 70% de los 700.000 desalojos de viviendas que se han hecho en España desde 2008 (por impagos de alquileres e hipotecas) afectaron a familias con menores, según Save the Children.

Los alquileres disparados afectan también muy especialmente a los jóvenes, que ven más difícil emanciparse y formar un hogar. Si el salario medio de un joven era, en junio de 2022, de 1.089 euros (según el Consejo de la Juventud), pagar un alquiler le supondría de media el 83,9% de su sueldo. Y con el pago de los recibos obligatorios, “se comería” el 93,6% del sueldo. Por eso, la mayoría de los jóvenes españoles no pueden emanciparse: el 69,1% de los jóvenes (de 16 a 34 años) siguen viviendo con sus padres, un 10% más que hace una década. Y entre 25 y 34 años, el 46,3% de los jóvenes españoles viven con sus padres, frente a sólo el 30,3% de media en Europa, según este estudio de Funcas.

Pero no es sólo que los altos alquileres acrecienten la pobreza y dificulten la emancipación de los jóvenes, es que además, cada vez resulta más difícil alquilar, incluso a estos precios desorbitados, porque salen pocos pisos a alquiler cada día: la oferta de alquileres se ha reducido un -28% en esta Legislatura, entre principios de 2019 y principios de 2023, según el portal Idealista. Una caída de oferta que ha sido mucho mayor en las grandes ciudades, como Barcelona (-51% alquileres), Valencia (-45%), Madrid (-44%), San Sebastián (-35%), Alicante y Málaga (-33%), Sevilla (-28%) o Bilbao (-24%). Menos oferta de alquileres porque se hacen menos viviendas nuevas (80.000 en 2022) y, sobre todo, porque muchos propietarios prefieren vender y obtener una alta plusvalía con la subida de precios, sobre todo tras la aprobación de la nueva Ley de Vivienda, que establece topes al alquiler.

Con esta poca oferta, alquilar un piso (carísimo) es cada día más complicado (“la jungla del alquiler”). La demanda de inquilinos es tan alta que los alquileres “vuelan”, se colocan en horas. Y los propietarios “eligen” cada vez más al inquilino, incluso convocando a varios a la vez para “hacer un casting”, donde se valora sus ingresos, su contrato, su estilo de vida y hasta su color de piel…Y ahora, aunque la nueva Ley de Vivienda prohíbe que el inquilino pague la comisión de la inmobiliaria (la tiene que pagar el propietario), se multiplican las denuncias de que las siguen cobrando, o bien ilegalmente (si no, no hay piso) o camuflada como un “servicio post- alquiler” al inquilino, que le imponen. Y además, cada vez se alquilan pisos de menor calidad (“infrapisos”) y hasta viviendas que no lo son.

El problema de fondo de los alquileres en España es la falta de oferta y la escasez de viviendas: desde 2015 se han iniciado una media de 75.000 nuevas viviendas al año frente a 120.000 nuevos hogares anuales que se han creado en ese periodo, según destaca Funcas. No sólo ha caído drásticamente la construcción de nuevas viviendas “libres” (desde el récord de 597.632 viviendas terminadas en 2006 a las 365.000 en 2009 y un mínimo de 35.382 viviendas en 2014 hasta 79.935 terminadas en 2022). También se ha desplomado la construcción de viviendas de protección oficial (VPO): de terminarse 85.028 en 1997 se bajó a 67.514 en 2007, sólo 17.059 VPO en 2013 (tras los recortes) y un mínimo de 9.221 VPO terminadas en 2022. Así que no se promueven nuevas viviendas, ni las empresas privadas ni la Administración Pública (Estado, autonomías y ayuntamientos), mientras cada año hay nuevas familias y jóvenes que necesitan una vivienda. Y encima, en España el parque público de viviendas sociales es ridículo: sólo 300.000 viviendas, el 2,5% del parque total, frente al 9,3% en Europa (el 30% en Paises Bajos, 17,5% en Reino Unido y el 5% en Alemania).

Por todo ello, la solución al grave problema de los alquileres pasa por construir más viviendas y destinar la mayoría al alquiler: más oferta para bajar los precios. España necesita construir 1,2 millones de viviendas de alquiler protegido en 10 años para rebajar la tensión del alquiler, según un reciente estudio de la inmobiliaria Culmia y GAD3. Proponen que 761.000 sean viviendas de alquiler asequible (un 20% más bajo que el de mercado) y otras 442.000 se construyan para alquiler social (un alquiler bajo, para las familias más vulnerables). Y además, creen que haría falta construir otras 166.000 viviendas en 10 años para alquiler “libre”. En total, proponen construir 1.369.000 viviendas para alquilar en los próximos 10 años, una media de 140.000 al año (casi el doble de las que se construyen ahora). Y para conseguirlo, proponen la colaboración público-privada: que las distintas Administraciones ofrezcan suelo a cambio de que se construyan viviendas con alquiler tasado durante 80 años, con ayudas financieras y fiscales a los promotores (privados y públicos).

Este es el camino para rebajar los impagables alquileres actuales. Pero el Gobierno Sánchez, forzado por Podemos, aprobó una Ley de la Vivienda que sólo en parte sigue esa vía (prevé construir 140.000 viviendas públicas en 5 años), pero que sobre todo defiende “un atajo populista”: poner controles al precio de los alquileres, topes a su subida en las zonas tensionadas. De momento, la Ley entró en vigor el 26 de mayo, pero los topes de precios no se han aprobado y se retrasarán hasta finales de año. El problema ya no es sólo que estos topes hayan retraído a muchos particulares (e inmobiliarias) a alquilar, recortando más la oferta, sino que no se van a aplicar, creando una gran incertidumbre en el mercado. Porque las autonomías gobernadas por el PP (11, 6 de ellas con VOX) ya han dicho que no aplicarán estos topes, que sí adoptará Cataluña (ha establecido ya 140 municipios con alquileres “tensionados” y reclama al Gobierno los topes ya). Así que tenemos una Ley contraproducente que no se va a aplicar y no se avanza en la vía eficaz: promover más viviendas. Y facilitar el alquiler (sin imposiciones, con incentivos) de los 1,9 millones de viviendas vacías.

Urge que el futuro Gobierno sea más realista y promueva un gran Pacto por la vivienda, sentando a las autonomías, Ayuntamientos y promotores para aprobar un ambicioso Plan de construcción de viviendas, al menos esas 140.000 al año que se proponen. Y eso pasa por sacar al mercado todo el suelo disponible y ofrecerlo gratis a los que promuevan viviendas de alquiler asequible, asegurándoles una financiación y una rentabilidad suficientes. No podemos seguir permitiendo que los alquileres sigan disparados, asfixien a las familias y frenen en seco la emancipación de los jóvenes. La vivienda tiene enmienda: construir más.

Alquileres en máximos (y no hacen nada)

Los alquileres siguen subiendo y hay 25 ciudades donde su precio alcanza máximos históricos, con una media de 1.000 euros (+47% sobre 2009). Y además de caros, los alquileres son difíciles de encontrar (el 15% “vuelan” en el día) y se “selecciona” al inquilino, mientras los jóvenes no pueden ni compartir piso. El  alquiler se lleva ya un tercio de los ingresos familiares y en 8 grandes ciudades más (58,4% en Barcelona y 42,1% en Madrid), aumentando los desahucios y la pobreza. Urge tomar medidas frente a esta “emergencia habitacional”, que angustia a 7,4 millones de inquilinos e impide la emancipación de los jóvenes. La Ley de Vivienda lleva 10 meses estancada en el Congreso, pero es una mala solución, porque propone topes imposibles a los alquileres. Más que “atajos populistas”, la solución está en aumentar la oferta, con promociones públicas y privadas, viviendas del “banco malo” e incentivos al alquiler de viviendas vacías. Más viviendas en alquiler es la receta para frenar los precios.  

Enrique Ortega

Los alquileres llevan todo 2022 subiendo, un +6,4% anual en octubre, tras el paréntesis de 2021, en que bajaron un -3,6%, por la  pandemia. Ahora, la demanda de pisos de alquiler es muy elevada, por el aumento del empleo (hay 514.700 personas más  trabajando que hace un año y +1.370.000 ocupados que hace dos años) y el encarecimiento de los pisos en venta (suben sus precios y las hipotecas para comprarlos), mientras se reduce la oferta de alquileres, por la vuelta de pisos al alquiler turístico y el temor de muchos propietarios a futuros controles de precios (Ley de Vivienda), lo que desvía alquileres a la venta. El resultado es un mercado de alquiler muy tensionado, con poca oferta  (menos en las grandes ciudades) y mucha demanda, lo que dispara los precios.

En octubre, el precio medio de los alquileres en España llegó a los 11,2 euros por metro cuadrado, 1.008 euros para un piso de 90m2, una subida del +6,4% anual. Y roza el precio máximo del alquiler en España, los 11,56 euros/m2 alcanzados en septiembre de 2020, tras lo peor de la pandemia, según el portal Idealista. Pero hay 25 capitales españolas que alcanzaron en octubre  su máximo histórico en el precio de alquiler: Barcelona, Valencia, Málaga, Palma, Alicante, San Sebastián, A Coruña, Albacete, Almería, Badajoz, Castellón, Girona, Granada, Huesca, Jaén, León, Logroño, Lugo, Orense, Oviedo, Pamplona, Tarragona, Toledo, Valladolid y Vitoria, según el Idealista. Y otro estudio de la consultora urbaDATA indica que todas las ciudades de más de 50.000 habitantes están en precios máximos o muy cerca, con una media de 11 euros por metro (990 euros alquiler 90 m2).

Precios de alquileres en máximos y que están subiendo de forma desigual, más en las grandes ciudades, donde hay poca oferta (incluso fuera del centro) y mucha demanda: los alquileres suben más este año en Alicante (+22,8% anual hasta octubre), Barcelona (+22,3%), Valencia (+18,9%), Girona (+17%), Palma (+11,6%), Almería (+11,5%), Jaén (+10,7%), Madrid (+10,4%) y Orense (+10,1%), frente al +6,4% de subida media en España, según el portal Idealista. Con estas subidas, llegamos al ranking de las 10 ciudades con los alquileres más altos: Barcelona (18,3 euros/m2), Madrid (16,3 euros), San Sebastián (16,1), Bilbao (12,8), Palma de Mallorca (12,6), Málaga (11,4), Valencia (10,8), Vitoria (10,7), Las Palmas (10,6) y Sevilla (10,4 euros/m2). Y las ciudades con los alquileres más bajos son Zamora (5,5 euros/m2, menos de un tercio que Barcelona), Ciudad Real y Cáceres (6 euros), Ávila (6,2), Teruel (6,3), Lugo (6,4), Jaén (6,5) y Palencia (6,7 euros).

Estos precios disparados de los alquileres agobian ahora especialmente a las 7,4 millones de familias que pagan un alquiler en España (el 15,7% de la población paga un alquiler de mercado, según el INE), porque se suman a las fuertes subidas de la energía (luz, gas, carburantes), los alimentos y casi todo. Este mayor esfuerzo económico de las familias en alquiler es más preocupante en España, porque somos el 4º país donde las familias en alquiler destinan un mayor porcentaje de sus ingresos a los gastos de la vivienda (alquiler, servicios básicos de luz, agua, gas e Internet, reparaciones y mantenimiento): 40,9% de los ingresos totales, frente al 21,2% de media en la UE-27, el 26,9% en Portugal, el 26,2% en Italia, el 18,4% en Francia y el 13% en Alemania, según Eurostat.

Por eso, la inflación preocupa tanto a las familias españolas (los gastos de la vivienda se llevan casi la mitad de sus ingresos) y sobre todo a los que viven de alquiler, el porcentaje mayor de su gasto. De hecho, las familias en alquiler destinan casi un tercio de todos sus ingresos a pagarlo: un 29,4% en septiembre de 2022, un 3% más que un año antes (26,4%), según el portal Idealista. Y este esfuerzo de los inquilinos es mucho mayor en las grandes ciudades: supone el 58,4% de los ingresos en Barcelona (era el 36,1% hace un año), el 42,1% en Madrid (33,7% un año antes), el 41,9% en Ceuta, el 40,4 % en San Sebastián, el 39% en Bilbao, el 36% en Las Palmas, el 34,8% en Valencia, el 33,8% en Vitoria y el 33,2% en Málaga. Y a estas 8 ciudades, hay que sumar otras 10 ciudades donde pagar el alquiler roza el 30% de los ingresos totales.

Este enorme esfuerzo afecta a todos los inquilinos, pero especialmente a los jóvenes, porque son los mayores demandantes de alquiler (lo buscan el 59% de los que tienen entre 18 y 34 años) y a la vez los que tienen una peor situación económica para pagarlos: el 32,1% de los menores de 25 años están en paro (14,6% en la UE-27), el 60% de los que trabajan tienen contratos precarios y ganan menos que el resto (12.925 euros anuales entre 20 y 24 años, la mitad que la media salarial española, según el INE). La consecuencia es que la mayoría de jóvenes viven con sus padres y no se pueden emancipar (sólo el 15,8% entre 16 y 29 años) y que los que se van de casa apenas pueden pagar los alquileres actuales (el precio medio está en 845 euros y en las grandes ciudades ronda los 1.400). En muchos casos, les supone destinar al alquiler un 60% y más de sus ingresos, lo que les fuerza a compartir alquiler: el 34,5% de los jóvenes que viven en alquiler comparten piso con otras personas que no son pareja o familia, según el portal Idealista. Y aún así, el coste de una habitación alquilada en un piso compartido supera los 400 euros en grandes ciudades.

Alquilar un piso hoy en España no sólo es muy caro sino que resulta cada día más difícil, ante la falta de oferta en muchas grandes ciudades. Eso está provocando que los alquileres “vuelen”, los pisos se alquilen horas: el 15% de las viviendas que se alquilaron en octubre no llevaban ni 24 horas en el mercado, según el portal Idealista, lo que revela la enorme “tensión” en el mercado y la falta de oferta, sobre todo de alquileres inferiores a 1.000 euros al mes. La mayor rapidez en colocar una vivienda en alquiler se da en Palma (el 36% se contratan en el día), en Barcelona (32% alquileres “exprés”) y Madrid (29%), seguidas de Valencia (19% en el día), las Palmas y Zaragoza (17%).

Otro problema de los buscan alquilar es que cada día hay más propietarios que “seleccionan” inquilinos, directamente o a través de agencias: como hay muchos solicitantes para cada piso que sale en alquiler, se hace una especie de “casting” al aspirante a inquilino, valorando desde su trabajo y su contrato a su edad, aspecto o nacionalidad. Incluso se cuentan casos en que el propietario ha convocado a 8 solicitantes a la vez, para elegir más fácilmente... Una situación que favorece el fraude, los casos de desaprensivos que solicitan un pago previo por un alquiler inexistente o alquileres engañosos o con costes encubiertos, aprovechando la escasa oferta y la urgente necesidad de los inquilinos.

La subida de los alquileres, agravada por una inflación disparada, tiene además otras consecuencias preocupantes. La primera e inmediata, el aumento de los desahucios por impago del alquiler: en el 2º trimestre de 2022 hubo en España 10.816 desahucios y el 72,8% (7.871) fueron por impago de alquileres, la mayoría en Cataluña (1.809), Andalucía (1.313), Comunidad Valenciana (966) y Madrid (862), según los datos del Consejo General del Poder Judicial. Y muchos de los que sí pagan el alquiler, lo hacen a costa de no poder cubrir otros gastos, de entrar en una situación de pobreza. De hecho, la pobreza se da mucho más entre las personas que viven en alquiler, según el informe 2022 de la Red Europea de Lucha contra la Pobreza(EAPN): el 36,2% de las familias pobres dedican más del 40% a pagar su vivienda, mientras sólo dedican ese porcentaje el 2,6% de las familias no pobres. Y Cáritas ha reiterado que los alquileres son, junto al paro, la principal causa de la pobreza.

Al final, los expertos alertan de que España vive una situación de “emergencia habitacional”, que habría que atajar con urgencia, porque conduce a muchas familias a la pobreza y ensombrece el futuro de los jóvenes. Pero no se hace nada, ni desde el Gobierno central ni desde las autonomías, que tienen transferidas las competencias de vivienda. La única medida, tomada en abril y prorrogada luego hasta el 31 de diciembre, ha sido congelar la revisión de los alquileres, para que no suban más del 2%, lo que está suponiendo un pequeño ahorro a los inquilinos: en octubre, por ejemplo, la revisión de un arrendamiento tipo habrá supuesto 14 euros más al mes, cuando si se hubiera revisado con la subida del IPC (+8,9% hasta septiembre), la subida habría sido 47 euros.  La otra medida, los 400 millones destinados por el Gobierno central a subvencionar el alquiler de los jóvenes (250 euros al mes durante 2022 y 2023) se ha empezado a aplicar tarde (en septiembre y octubre se ha abierto plazo de solicitudes en la mayoría de las autonomías) y parece que sólo va a beneficiar (por los requisitos) a una cuarta parte de los jóvenes.

Mientras, lleva 10 meses estancada en el Congreso la Ley de Vivienda, que el Gobierno Sánchez aprobó el 1 de febrero. La Ley está en la Comisión de Transportes, pendiente del informe de la Ponencia y de los debates posteriores, paralizada por los enfrentamientos entre el PSOE y sus aliados parlamentarios (Podemos, ERC y Bildu), que defienden ampliar los topes a los alquileres en las zonas tensionadas y obligar a los grandes tenedores de pisos a ofrecer alquileres sociales a las familias vulnerables. Dos medidas de intervención directa en el mercado que no convencen a los socialistas, que temen sean “anticonstitucionales”. Podemos, ERC y Bildu intentaron “colarlas” en los Presupuestos de 2023, pero las enmiendas fueron rechazadas el 8 de noviembre, con el voto en contra del PSOE y el PP.

Por un lado, es mejor que la Ley de Vivienda esté paralizada, porque su intención de permitir a los ayuntamientos de las zonas con alquileres tensionados congelarlos y poner topes va a frenar la oferta de alquileres, algo que ya se está detectando, con el sólo anuncio. Se trata de un “atajo populista”, que puede agravar el problema del alquiler, al retraer a los propietarios. La verdadera solución a los alquileres disparados no está en controles de precios a la oferta sino en aumentar la demanda: que haya más viviendas en alquiler. Cada año hay 120.000 nuevas familias que necesitan vivienda, frente a sólo 90.000 nuevas viviendas terminadas en 2021, una cifra ínfima frente a las 563.000 viviendas nuevas terminadas en 2008 (en plena burbuja) y las 218.000 de 2010. Se necesitan 1,2 millones de pisos en alquiler para 2030, según la consultora Savills Aguirre Newman.

Es posible conseguir 1 millón de viviendas en alquiler en 5 años (200.000 al año), actuando por tres vías: más promoción pública de viviendas en alquiler, incentivando la promoción privada de viviendas y fomentar el alquiler de las casas vacías de particulares y bancos.

La primera vía, promover viviendas públicas para alquiler, debe priorizarla el Estado, desde la Administración central a las autonomías y ayuntamientos, que han hecho dejación de responsabilidad en los últimos años: en 2021 se terminaron 9.957 viviendas de promoción pública, cuando se promovían 63.990 en 2008 y hasta 114.067 VPO en 1985 (el 67,2% del total de viviendas). En paralelo, se pueden sumar al escaso parque público de viviendas (para destinar la mayoría al alquiler), las viviendas que tiene la SAREB, “el banco malo”, la sociedad que se creó para dar salida (con dinero público) a los activos inmobiliarios de bancos y Cajas: tiene 45.618 viviendas sin vender, otras 21.693 en construcción y 30.250 parcelas urbanizadas. De entrada, la SAREB ofreció en mayo,  a autonomías y ayuntamientos, hasta 15.000 de estas viviendas, para destinarlas al alquiler de familias vulnerables. Y dicen que solo les han solicitado 3.300 viviendas. Entre promoción pública y viviendas de la SAREB se podría crear un parque público de 20.000 viviendas en alquiler al año.

La segunda vía de actuación pasa por relanzar la promoción privada de viviendas, en venta y sobre todo para alquiler (con precios tasados). La clave es negociar con promotores y constructores un Plan a medio plazo, aportando financiación y avales, facilitándoles suelo público y agilizando los permisos y expedientes. Y sin imponerles “cuotas”, como pretende la Ley de Vivienda (obligando a que el 30% de las nuevas promociones sean para VPO): es mejor pactar acuerdos que funcionen, para no repetir la situación actual, donde los promotores privados no hacen VPO porque no les compensa.

Y la tercera vía de futuro, para ampliar la oferta de alquileres, pasa por actuar sobre los particulares, empresas y bancos que tienen viviendas vacías sin alquilar. Se estima que hay 1,9 millones de viviendas vacías y un tercio de ellas (633.000) podrían sacarse al mercado del alquiler con 2 medidas sencillas, que no aborda la polémica Ley de Vivienda: fuertes incentivos fiscales y mayores garantías jurídicas para recuperar las viviendas en caso de impagos (todavía hay demasiados retrasos en los juzgados). Otra buena medida sería copiar el Programa Bizigune del Gobierno vasco: han creado una empresa pública que garantiza al propietario el pago del alquiler y la devolución de la vivienda en buen estado al finalizar el contrato, lo que les ha permitido alquilar más de 8.000 viviendas vacías.

Actuar en estos tres frentes y sumar 200.000 nuevas viviendas en alquiler cada año sí tendría un efecto inmediato: aumentaría la oferta y frenaría los alquileres, algo que no conseguirá  el control de precios que defienden los populistas de izquierdas y que retraería más la oferta (encareciendo los alquileres). Urge tomar medidas, porque los alquileres están hundiendo a muchas familias y jóvenes. La solución sólo puede ser aumentar la oferta, poner más pisos en alquiler, sobre todo alquileres públicos asequibles, para lo que necesitamos un parque público que no existe. Dejen la demagogia y tomen medidas eficaces.