La vivienda, una "emergencia nacional"

La vivienda agrava sus problemas, con nuevas subidas de los pisos y alquileres. Y el gasto en  vivienda supone ya un tercio del gasto total de las familias, hasta el 42% para las que ganan menos. El problema de fondo sigue siendo que faltan viviendas: la oferta aumenta en 95.000 casas nuevas cuando se crean 240.000 nuevos hogares al año. Así tenemos un déficit de 750.000 viviendas, lo que dispara precios y alquileres. El Banco de España alerta de que estamos ante “una emergencia nacional”, que exige una mayor coordinación entre el Estado y las autonomías, hoy inexistente. Una “emergencia económica”, que frena el consumo, el crecimiento y el empleo, pero también una “emergencia social”: 10 millones de inquilinos agobiados, frente a 5 millones de caseros que ingresan 28.000 millones al año. Dos nuevas “clases sociales” enfrentadas por la vivienda, que agrava las desigualdades sociales. Urge tomar medidas sobre el suelo, la financiación, la rehabilitación de pisos vacíos, los pisos turísticos y de temporada, construyendo más, para aumentar la oferta de viviendas.

              Los alquileres transfieren 28.000 millones al año de los inquilinos a sus caseros

El problema de la vivienda en España sigue de mal en peor, a la vista de los datos del primer semestre. Los precios de la compraventa de vivienda han subido otro +3,5% en el primer trimestre, con lo que los pisos son ya un +12,9% más caros que hace un año, según el INE. El precio medio de venta en junio era de 2.823 euros/m2, según el portal Idealista, un máximo histórico que se dispara en las grandes ciudades, sobre todo en Madrid (6.013 euros/m2) y Barcelona (5.269 euros/m2). Con ello, el precio de la vivienda ha subido un +65,3% en los últimos 7 años (junio 2019-.junio 2026), más del doble que el IPC (+24,8%) y el triple de lo que han subido los sueldos (+21,32%).Y además, la subida de los pisos se acompaña con una subida de los tipos de interés: el Euribor ha subido un +0,717% en el último año (hasta el 2,798% en junio), lo que encarece ahora una hipoteca media (173.331 euros a 25 años) en 66 euros más al mes (792 euros más al año).

Y el panorama de los alquileres es aún peor, con subidas reiteradas impulsadas por una alta demanda de familias que no pueden comprar piso y sólo les queda alquilar. En junio, el precio medio del alquiler era ya de 15,3 euros/m2 (1.377 euros por un piso de 90 m2), según el portal Idealista, pero se disparaba hasta 23,7 euros/m2 en Madrid (2.133 euros por 90 m2) y 23 euros/m2 en Barcelona (2.070 euros por 90 m2), con 29 de las 52 capitales en máximos históricos del alquiler. Unos precios que obligan a muchos jóvenes (y familias) a alquilar por habitaciones, a precios aún más disparados: 521 euros de media, según Fotocasa, que suben hasta 650 euros en Barcelona y 620 euros en Madrid. Y eso después de que los potenciales inquilinos sufran un duro proceso de “selección” (donde quedan fuera muchos jóvenes y familias, sobre todo inmigrantes) y múltiples exigencias, muchas ilegales.

Este oscuro panorama está agravando las cuentas de los 4 millones de hogares (el 20%, con unos 10 millones de personas) que viven de alquiler en España. Según los últimos datos del INE, el gasto de todas las familias españolas en vivienda (alquiler, hipoteca y recibos de agua, luz y calefacción) fue de 11.665 euros por hogar en 2025, el 33,2% de todo el gasto familiar, un porcentaje que ha subido año tras año (suponía el 30,98% del gasto total en 2016). Es la mayor partida de gasto familiar, muy por delante de dos partidas cuyo porcentaje de gasto también crece, la alimentación (16%) y el transporte (11,5%). Pero lo más preocupante es que en las familias con menos ingresos (el 20% con menos renta), el peso de los gastos de vivienda es muy superior: el 41,9% en 2025 (40,1% en 2016). Casi la mitad de su gasto se lo lleva la vivienda, lo que reduce su consumo en otras partidas de gasto, frenando así el crecimiento económico y el empleo.

El problema de fondo es la falta de viviendas: hay poca oferta y mucha demanda. En 2025 se sumaron al parque de vivienda 94.791 nuevas viviendas, según el Ministerio de Vivienda, frente a los 238.990 nuevos hogares creados en el país, según el INE. Y desde 2019, sólo se han sumado 636.486 viviendas al parque existente (27.099.556 viviendas en 2025), mientras la población española crecía cuatro veces más (+2.633.665 habitantes desde 2019). Eso ha ido acumulando un “déficit de vivienda” que el Banco de España acaba de subir de 600.000 a 750.000 viviendas que hacen falta, la mitad concentradas en 6 provincias: Madrid, Barcelona, Alicante, Valencia, Murcia y Málaga. Una “brecha” de viviendas que seguirá creciendo, porque el INE estima que se crearán 2,2 millones de hogares en España los próximos 15 años.

La construcción de nuevas viviendas va muy lenta: las 93.650 viviendas terminadas en 2025 (80.792 “libres” y 12.858 protegidas (VPO) son el tercer peor dato del siglo, frente a las 647.179  construidas en 2007 (579.665 libres y 65.514 VPO), que bajaron a 276.883 en 2010 y al mínimo de 44.630 en 2016, según los datos del Ministerio. Este año, la construcción ha mejorado algo, pero poco: se han iniciado 39.196 viviendas en el primer trimestre (35.148 “libres” y 4.048 VPO, el mejor dato de iniciación de viviendas protegidas desde 2012), un 12,7% más que en el primer trimestre de 2025 (34.779 viviendas iniciadas). Pero, a este ritmo, se terminarán este año unas 105.000 nuevas viviendas, la mitad de las que necesitamos.

Además de construir más viviendas nuevas, habría que poner en venta y alquiler una buena parte de los 3,8 millones de viviendas vacías, la cifra estimada por el Observatorio del Alquiler. Pero ojo, esta medida no sería la panacea, porque la mayoría de estas viviendas vacías están en zonas rurales, en municipios de menos de 100 habitantes (ahí están el 75%), con lo que sólo un 10% de viviendas vacías están en zonas tensionadas, donde ayudaría conceder más ayudas a los propietarios para rehabilitarlas y alquilarlas a precios asequibles.

Otra vía para aumentar las viviendas para alquiler es frenar el desvío de viviendas a los usos turísticos y al alquiler de temporada, dos destinos que buscan muchos caseros para evitar la normativa de los alquileres normales. En España había en mayo 341.001 pisos turísticos, concentrados en Andalucía (90.649), Cataluña (51.305), Comunidad Valenciana (51.268), Canarias (48.356) y Baleares (21.304). Un número que se ha reducido este año, por las trabas de algunas autonomías y Ayuntamientos, aunque han recibido el espaldarazo del Supremo, que emitió en mayo una sentencia que anuló el registro estatal de estos alquileres turísticos, por considerar que es una competencia autonómica. Y otros alquileres que habría que frenar son los de temporada (por meses, para estudiantes y trabajadores), que suponen ya el 27% de todo el mercado del alquiler, según Idealista, superando esa media en Barcelona (55% alquileres son de temporada), San Sebastián (49%), Bilbao y Cádiz (44%), Girona y Pamplona (41%), Santander (36%) y Granada (35%).

Si se redujeran los pisos vacíos y los alquileres turísticos y de temporada, podría haber 1 millón más de viviendas para alquilar y comprar, bajando los precios. Pero la clave del problema sigue siendo construir más, aumentar la oferta, construyendo al menos 200.000 viviendas al año, una gran parte para destinarla al alquiler a precios asumibles y VPO de renta social. Para relanzar la construcción de viviendas en España , hay que actuar sobre varios factores: suelo, financiación, normativa, costes y mano de obra. Veámoslos. La clave es aumentar la financiación para la vivienda. Se da el contrasentido de que España es el 4º país de la OCDE que más recauda con la vivienda (52.200 millones en impuestos estatales, autonómicos y locales, el 6,90% de toda la recaudación), pero es uno de los paises que menos gasta, que menos invierte en vivienda: 7.614 millones en 2025, el 0,45% del PIB, frente a paises que destinan del 1 al 3,5% de su PIB a la vivienda.

La clave está en que las autonomías, que gestionan la vivienda, y los Ayuntamientos gasten mucho más en vivienda, dado que el ladrillo les aporta gran parte de su recaudación. Hasta ahora invierten poco y el 70% de lo que invierten es dinero que les transfiere el Estado. Las autonomías que menos gastan en vivienda son Castilla y León (174 millones entre 2021 y 2024), Cantabria (102 millones) y Murcia, mientras las que más gastan son Cataluña (1.971 millones entre 2021 y 2024, Andalucía (1.688 millones) y Comunidad Valenciana (1.459 millones).

Como se ve, inversiones mínimas para afrontar el primer problema de los españoles. El Gobierno Sánchez ha multiplicado la inversión estatal en vivienda, que saltó de los 453 millones que gastaba Rajoy en 2017 a 3.500 millones en 2025. Ahora, el Gobierno aprobó en abril el Plan de Vivienda 2026-2030, que pretende triplicar el gasto del anterior Plan , hasta los 7.000 millones de euros (ojo, sólo 1.400 millones al año). El Plan tiene una novedad importante: el Estado central aporta un 60% de esos Fondos para la vivienda pero sólo a cambio de que las autonomías aporten el 40% restante (en los Planes anteriores sólo aportaban el 28% del gasto total ). En principio, las autonomías gobernadas por el PP (11) se mostraron en contra del Plan, dentro de su política de “desgaste” al Gobierno. Pero luego han echado cuentas y han visto que si lo apoyan van a recibir mucho más dinero para gastar en vivienda. Unos ejemplos: Andalucía recibirá 1.197 millones (+877 millones que en el Plan anterior), Madrid 1.113 (+815 millones), Cataluña 1.015 millones (+473), Comunidad Valenciana 798 millones (+558), Galicia 399 millones (+293), Castilla y León 378 millones (+277) o Murcia 308 millones (+258). Esto explica el “milagro” de que en la reunión de la ministra con las autonomías para desarrollar el Plan de Vivienda 2026-2030, celebrada el 21 de mayo, todas votarán a favor del reparto… Ahora falta que colaboren en la aplicación concreta del Plan y en la efectividad de sus ayudas.

Tras la financiación, el 2º cuello de botella de la vivienda es el suelo, la falta de suelo urbanizado, listo para construir. Los promotores se quejan de que no hay suelo disponible, salvo a precios disparados, pero un experto que lo ha analizado con detalle concluye que hay suelo disponible para construir 7 millones de viviendas… Y de ese suelo, en zonas urbanas hay suelo finalista para construir 3 millones de viviendas (1,5 millones en las 15 principales capitales y áreas metropolitanas). El problema, añade, es que estos suelos llevan bloqueados dos décadas, por problemas en la propiedad (el 70% de este suelo es privado y sólo un 30% municipal), que no quiere o no puede ponerlo en el mercado, porque requiere hacer inversiones que no se hacen: antes los bancos financiaban a dueños del suelo y promotores a ponerlos en el mercado, pero ahora no. Además, mucho suelo urbanizable está pendiente de litigios y recursos  a los  Planes, que se podrían agilizar si se aprobara la reforma de la Ley del suelo que el PP y partidos autonómicos vetaron en el Congreso. 

Además de aumentar la financiación y desbloquear el suelo urbanizable, urge facilitar financiación a los promotores privados y públicos (Ayuntamientos) para promover viviendas, agilizando los complicados trámites administrativos y coordinando las actuaciones (Estado, autonomías, Ayuntamientos, dueños del suelo, promotores, bancos y el ICO), junto con la empresa pública de vivienda (Casa 47). Deberían crearse Comisiones de vivienda autonomía por autonomía y ciudad por ciudad, donde todos buscaran la manera de promover más viviendas. Algo que piden todos los expertos y que no se hace. Y en paralelo, tomar medidas para convencer a los propietarios de que alquilen sus viviendas, con empresas estatales que aseguren los alquileres (como Bizigune en el País Vasco) y con incentivos fiscales a los caseros que alquilen pisos vacíos y a precios “razonables”.

Llevamos años hablando del grave problema de la vivienda pero apenas se avanza en soluciones, básicamente por los enfrentamientos entre el Gobierno y las autonomías que gestionan la vivienda. El Banco de España acaba de alertar de que estamos ante una “emergencia nacional”, que exige acuerdos para evitar que la vivienda frene el crecimiento y el empleo (al reducir el consumo de inquilinos e hipotecados) y la actividad de muchas empresas (turismo, agricultura, industria, comercio) e instituciones (hospitales, enseñanza), que no pueden contratar porque sus trabajadores no encuentran alojamiento.

Pero el problema de la vivienda es también una “emergencia social”, porque condena a no llegar a fin de mes (incluso a caer en la pobreza) a los 4,1 millones de hogares que viven en alquiler (unos 10 millones de españoles). Y esto aumenta la desigualdad. Así, los inquilinos (1 de cada 5 españoles) tiene una renta media anual de 21.335 euros, muy inferior a los 32.120 euros de renta media que tienen los propietarios (14,05 millones de hogares, unos 34 millones de españoles). Y si vemos la renta media de los propietarios que alquilan (el 39% de los caseros tienen una vivienda alquilada y un 61% son particulares con varias viviendas o empresas), es de 51.000 euros anuales (2,39 veces las de su inquilino) y hasta 80.000 euros si alquilan 2 o más viviendas (3,7 veces la renta de sus inquilinos), según un reciente estudio del Ministerio de Consumo y el CSIC.

A lo claro: el problema de la vivienda se ha convertido en un negocio para unos (2,4 millones de caseros individuales) y en una losa para otros (10 millones de inquilinos), que les “trasfirieron” de sus ingresos 28.000 millones anuales (que agobian sus cuentas y hacen más ricos a otros). Una transferencia de rentas que alimenta la desigualdad, porque casi la mitad de los alquileres se pagan al 10% de españoles más ricos, según el estudio. Y además, encubre otra transferencia, de jóvenes a mayores: un tercio de los pagos por alquiler (el 62% de jóvenes) los ingresan caseros mayores de 65 años…

En conclusión, la vivienda no es sólo un problema sino también “una bomba de relojería social”, porque enfrenta a inquilinos y propietarios y a jóvenes con mayores, provocando una penosa “emergencia social”, que alimenta el descontento y la polarización política. Es hora de alcanzar un Pacto político y social por la vivienda, que reparta costes e ingresos, que ayude a los que más lo necesitan y controle un negocio que antepone la inversión al derecho a la vivienda. O resolvemos esta emergencia económica y social o nos estallará cualquier día.

La inflación nos agobia

La inflación subió un +3,2% anual en abril, el 2º mes que supera el 3%, por la guerra en Oriente Medio, aunque la subida es mucho menor a la que provocó la invasión de Ucrania (hasta +10,8% en julio 2022). El problema es que llueve sobre mojado: en los últimos 5 años, la inflación acumulada sube un +22,9%, siendo mucho mayor la subida de alimentos (+36,4%), alquileres (+42,8%), hoteles y restaurantes (+30,6%) o transporte (+22,3%). Y sobre todo, los precios han subido más que los salarios (+14,93% en los últimos 5 años), con lo que la mayoría de familias han perdido poder adquisitivo, más que en Europa. Por eso, aunque la economía y el empleo crecen más en España, muchos ciudadanos “no notan” esta mejoría y más de la mitad cree que la economía está “mal o muy mal”. Para corregir este pesimismo, sólo queda una salida: subir más los salarios, tras varios años en que las empresas han mejorado mucho sus ventas y beneficios. Urge repartir mejor el crecimiento.

                       Los alimentos han subido +36,4% en los últimos 5 años

España sigue creciendo (+0,6% el primer trimestre 2026, un +2,7% anual) y 2026 será el 5º año consecutivo en que creceremos más que el resto de Europa (+2,1%, según el FMI. Sin embargo, los españoles no tienen la sensación de que “la economía va bien”: el 52,8% opina que la economía española va “mal” (38%) o “muy mal” (14,8%), según el último Barómetro del CIS (abril 2026). Un porcentaje de “pesimistas” que es mayor al de antes de la pandemia (en junio de 2019, sólo un 39,8% veían la economía entonces mal o muy mal), aunque es mejor que la sensación negativa que tenían tras la invasión de Ucrania (el 72,6% de los encuestados veían la economía “mal” o muy mal” en abril de 2022). Curiosamente, cuando a esas mismas personas se les pregunta cómo es su situación económica particular, son muy optimistas: el 64,7% la calificaban de “buena” (60,7%) y muy buena (4%), el doble de los que pensaban así antes de la pandemia (junio 2019): 32,5% dijeron que “buena” y 1,3% “muy buena”.

La posible explicación a esta aparente contradicción (“España va mal, pero yo voy bien”) puede estar en la caída de la confianza del consumidor tras varias crisis (pandemia, invasión de Ucrania, guerra en Oriente Medio) y, sobre todo, en la preocupación por la inflación y la vivienda, los dos problemas que más destacan los encuestados por los Barómetros del CIS.

La inflación no debería preocupar tanto, porque bajó dos décimas en abril (al 3,2%), gracias a la rebaja de impuestos a los carburantes y a la electricidad (que cuesta la mitad que en Europa, por el mayor peso de las renovables). Y ese 3,2% de inflación está muy lejos de los precios disparados tras la crisis anterior, la que siguió a la invasión de Ucrania (24 febrero 2022): llegó a subir por encima del 10% entre junio y agosto de 2022 (con un máximo del 10,8% de inflación en julio 2022) y no bajó del 4% hasta mayo de 2023. El problema no es la inflación actual, sino que llueve sobre mojado y los consumidores han sufrido subidas constantes de precios en los últimos 5 años que se han comido sus ingresos y ahorros. Veámoslo.

La inflación “acumulada” hasta abril de 2026 (desde abril de 2021) ha sido del +22,9%, según el INE, aunque hay muchas partidas de gasto que han subido mucho más (o bastante): alimentos (+36,4%), restaurantes y hoteles (+30,6%), bebidas y tabaco (+25,2%), transporte (+22,3%), seguros y servicios financieros (+20,6%), cuidados personales (+19%), gastos de vivienda, luz, agua y calefacción (+17%) y muebles (+14,9%). Y los alquileres han subido mucho más: +42,8% entre abril de 2021 y abril de 2026, según Idealista. Y si nos vamos más atrás, hasta abril de 2008, los precios han acumulado en los últimos 18 años (hasta abril 2026) una subida del +41%. Y han subido mucho más los alimentos (+59%), los seguros y servicios financieros (+71,9%), los restaurantes y hoteles (+53,1%), la enseñanza (+47,5%), los gastos de la vivienda (+45,3%) y el transporte (+42%). Y los alquileres subieron  un +76,5%...

Esta subida acumulada de los precios no afecta a todos por igual: daña más a las familias con menos ingresos, porque gastan más porcentualmente en alimentación, energía, transporte y alquileres, los productos y servicios que más se han encarecido, con lo que han tenido que modificar y recortar sus gastos (ahorrando en carnes, pescados y verduras frescas, por ejemplo), con más problemas para llegar a fin de mes. Y además, la subida de precio de los carburantes les afecta más y funciona como “un termómetro emocional” de la inflación, alimentando la creencia de que la economía va “mal” o “muy mal”. Y encima, la subida de la inflación y la incertidumbre geopolítica han frenado en seco la bajada del Euribor, con lo que se les encarece la hipoteca que tienen pendiente (o una que pensaran pedir): el Euribor cerró abril en el 2,747%, el precio más elevado del último año y medio, con lo que la próxima revisión de una hipoteca media (163.378 euros a 25 años, al Euribor+1%) les supondrá pagar 839 euros al mes, 52 euros más que hace un año (+624 euros al año).

El problema es que esta inflación acumulada en los últimos años se ha “comido” los ingresos de la mayoría de las familias, porque los sueldos han crecido mucho menos y han perdido poder adquisitivo, teniendo que echar mano de los ahorros o endeudándose. En los últimos 5 años (2021-2025), los salarios en convenio crecieron un +14,93%, con lo que las familias perdieron un -8,8% de poder adquisitivo. Y si nos vamos más atrás, al inicio de 2018, los salarios han subido un +47% hasta finales de 2025, mientras la inflación acumulada subía un 41,8%. Así que los españoles han tenido una subida real de sus ingresos en los últimos 18 años del +5,2% (ganan 2.531 euros de media, 812 euros más que en 2008). Con razón vemos que el sueldo no da… Y si miramos lo que pasa este año 2026, seguimos perdiendo poder adquisitivo: los precios han subido un 3,2% anual hasta abril y en estos 4 meses, la subida media pactada en los convenios ha sido del 2,94% (balance: -0,26%) . 

Como pasa con los precios, la pérdida de poder adquisitivo es desigual, según las familias y sus ingresos. Tomando los datos de 2025 (un año en que se ganó poder adquisitivo:+0,5%), hubo 2 millones de trabajadores en empresas privadas que perdieron poder adquisitivo (porque su salario subió menos que la media), +3,5%), 4,4 millones que lo ganaron y otros 3,7 millones que lo mantuvieron. Y los 3,1 millones de empleados públicos lo mantuvieron (sin ganar ni perder). Y con ello, en 2025, España fue el país europeo donde menos aumentó el poder adquisitivo de los trabajadores (+0,5%), menos que Francia (+0,8%) o Dinamarca (+0,6%), Italia (+1,1%), Alemania (+1,4%), Irlanda (+1,8%), Paises Bajos (2,3%), Portugal (+3,8%), Finlandia (+4,1%), Suecia (+6,6%).

Este menor aumento del poder adquisitivo en España tiene 2 causas. Una, que España tiene más inflación que la media europea y que los grandes paises: en abril, la inflación anual de España (el dato “homologado”) fue del +3,5% anual, frente al 3% de media en la zona euro, el 2,9% de Alemania e Italia y el 2,5% en Francia, según Eurostat. Y la otra, que los sueldos en España han subido menos, algo que pasa desde hace décadas : entre 2000 y 2024, los salarios reales (descontando la inflación) han subido un +5,1% en España, frente a una media del +19,4% que subieron en la OCDE (38 paises occidentales), una subida real  del +19,7% en Francia, un +17% en Alemania, un +2,3% en Italia o un 7,3% en Portugal.

Esta mayor pérdida del poder adquisitivo en España alimenta el pesimismo de los que ven la economía “mal” o “muy mal”, máxime cuando estalla otra guerra que dispara la energía y cuando siguen subiendo los alquileres. Y esto se refleja en el índice de Confianza del Consumidor, que publica el CIS, que ha bajado tras la guerra en Irán (del 79,6 en marzo de 2025 al 66,9 en marzo de 2026), aunque se sitúa por encima de antes de la pandemia (63,3 en marzo 2020). Un indicador que refleja que el 29,4% de las familias llegan justo a fin de mes y otro 14,9% lo tienen difícil y han de recurrir a los ahorros o a endeudarse. Eso sí, las ayudas públicas desplegadas por el Gobierno Sánchez por la pandemia y la invasión de Ucrania, más las reformas fiscales, han permitido que las familias más vulnerables (el 20% con menos ingresos) hayan mejorado su poder adquisitivo entre 2017 y 2023, según un reciente estudio del Instituto de Estadios Fiscales, que demuestra que se ha reducido esos años la desigualdad, aunque todavía es elevada: el 10% más rico ingresa 23,1 veces que el 10% más pobre.

Esta pérdida de poder adquisitivo de la mayoría de hogares contrasta con la mejora de ventas, márgenes y beneficios de las empresas, sobre todo a partir de 2023. Los últimos datos del Observatorio de Márgenes Empresariales demuestran que los márgenes empresariales (el excedente bruto de explotación) están en máximos, tanto en cifras absolutas como en los aumentos: crecieron un +10,7% entre 2018 y 2019 y han aumentado un +12,9% en 2024-25. Y si descontamos la inflación, los márgenes empresariales (beneficio bruto) han crecido un +30% entre 2019 y 2025, frente al 13% que han crecido los salarios reales. A lo claro: que en el reparto del pastel del crecimiento (PIB), las empresas han aumentado su trozo casi el doble que los trabajadores. Y los sectores donde ha crecido más el margen real (descontando la inflación) estos últimos años (entre 2018-19 y 2024-25) han sido la energía (+5% de margen sobre ventas), la hostelería y turismo (+4,6%), el comercio mayorista de alimentos (+1,9% de margen real) y la construcción (+1,4%), sectores donde los salarios han perdido peso real.

El bajo crecimiento de los salarios, frente a una alta inflación acumulada, preocupa al Gobierno, porque impide que la mayoría de las familias se beneficien más del alto crecimiento y la importante creación de empleo (+3.326.100 ocupados entre 2020 y 2026). Y proponen qué hacer: “Que nadie nos diga que no se pueden subir los salarios cuando los beneficios crecen”,  declaró el presidente Sánchez en febrero pasado, al firmar el nuevo salario mínimo. Y cara al 1 de mayo, los sindicatos han reiterado a la patronal que se siente a negociar un nuevo Acuerdo para el Empleo y la Negociación Colectiva (AENC), tras el V Acuerdo firmado para 2023-2025. Su propuesta es que los salarios suban un 4% cada año, más un 1,5% adicional si se dispara la inflación. Y subidas extras de hasta el 3% para los trabajadores que cobran menos de la media de su sector. De momento, han pasado 5 meses y la patronal no tiene prisa en negociar las futuras subidas, que defienden menores.

Al final, la mayoría de las familias están “agobiadas” por la inflación, no tanto por la subida de cada mes sino por la acumulada en los últimos años. Aquí poco se puede hacer, salvo vigilar los excesivos márgenes de algunos sectores, aunque mucha inflación es importada, por el aumento de costes de la energía y las materias primas. Donde sí se puede actuar es en los salarios, que deberían subir más por dos razones. Una, porque ahora pueden hacerlo la mayoría de las empresas, que llevan años subiendo ventas y márgenes (no sólo costes, como dicen). Y la otra, porque los sueldos en España siguen siendo de los más bajos de Europa, según Eurostat: 19,5 euros la hora en 2025, frente a 26,2 euros/hora de media en la UE, 34,5 euros en Alemania, 30 euros en Francia y 23 en Italia.

España y sus empresas no pueden seguir compitiendo como la China de Europa, a base de salarios muy bajos que compensen la menor competitividad de los productos y servicios. La economía española está modernizándose y ya hay más empresas con innovación y tecnología, que exportan y mejoran sus márgenes y beneficios, que pueden mejorar los sueldos de sus trabajadores, sobre todo de los que menos ganan (el 40% de los asalariados ganan entre 1.582 y 2.659 euros brutos, según el INE). Y esta mejoría salarial (nada descabellado: piden subir los sueldos un 4%) es necesaria para que más familias se beneficien de la buena marcha de la economía y puedan llegar a fin de mes. Y también para que se mantenga y aumente el consumo, motor clave para crecer y crear empleo, pero clave también para que las empresas vendan y ganen más. Es hora de repartir mejor el aumento del pastel entre empresas y trabajadores. Hay que subir más los salarios para repartir mejor el crecimiento.

Otra revisión masiva de alquileres

En 2025, más de medio millón de inquilinos tuvieron que revisar el precio de su alquiler, al cumplirse 5 años del contrato. Este año 2026, son todavía más los contratos a revisar: 632.369, 1 de cada 5 alquileres. Y como estos 5 años se han disparado los alquileres, los nuevos contratos subirán una media de 1.735 euros al año, según Consumo. Y en algunas autonomías mucho más (+2.042 euros en Madrid). Sumar ha propuesto congelar estos alquileres, pero el Gobierno no lo contempla, porque teme que fuera inconstitucional. El resto de alquileres tendrán su revisión anual, el IPC (+3%) o el nuevo índice IRAV (+2,29%), para los contratos firmados después de mayo de 2023. Los que buscan un alquiler tendrán más problemas en 2026, porque se ha reducido la oferta y se espera una nueva subida del +10%, que se suma al +41,34% que han subido los alquileres desde 2020, el doble que el IPC y el triple que los salarios. Urge tomar medidas en la vivienda, aunque lo impide el actual bloqueo político.

                            Enrique Ortega

Muchas personas que viven de alquiler están preocupadas porque haya llegado 2026, porque saben que les llamará su casero para decirles que tienen que firmar un nuevo contrato de alquiler, ya que han pasado 5 años del que firmaron en 2021. Ya pasó en 2025: se renovaron 568.500 contratos de alquiler firmados en 2020, en plena pandemia, según los datos del Ministerio de Consumo. Y prevé que este año serán más las revisiones de contrato: afectarán a 632.369 contratos, 1 de cada 5 alquileres que hay en España, lo que afectará a 1.600.000 personas, según sus estimaciones. Y la alerta de Consumo es porque estos nuevos contratos pueden disparar el alquiler, porque los precios han subido mucho desde 2021.

En concreto, un alquiler medio que estaba en 10,6 euros/m2 en enero de 2021 ha cerrado el año 2025 con un precio medio de 14,7 euros/m2, según el portal Idealista. Una subida media de +38,7%, que se traduce en 317 euros más al mes por un alquiler de 90 m2.Y esa es la subida media en España, porque en Madrid la subida del alquiler estos 5 años ha sido del +56,5% (de 14,5 a 22,7 euros/m2), lo que se traduce en 738 euros más al mes por un piso de 90 m2. Y en Barcelona, la subida del alquiler ha sido del +65,2% (de 14,4 a 23,8 euros(m2), lo que se traduce en 846 euros más de alquiler por un piso de 90 m2.

Con estos datos en la mano, el propietario de un piso en alquiler tratará de subir eso o algo menos a su inquilino al revisar el contrato que cumple 5 años en 2026. El estudio hecho por el Ministerio de Consumo señala que la subida de los nuevos alquileres puede ser en algunas zonas hasta +383 euros al mes (+4.596 euros al año), aunque cifran la media de subida en toda España en +1.735 euros anuales por vivienda (+144,5 euros al mes). Pero hay 6 autonomías donde la subida será mayor: Baleares (+4.615 euros anuales), Comunidad Valenciana (+2.386), Canarias (+2.267), Madrid (+2.042), Cantabria (+1.969) y Andalucía (+1.952 euros anuales). Y supondrá menos de 1.000 euros anuales la subida de los nuevos alquileres en Melilla (+329 euros), Ceuta (+784), Aragón (+832), Castilla y León (+902), Extremadura (+961) y Galicia (+980 euros anuales). En el caso de Cataluña, los nuevos contratos no podrán subir más del IPC en las zonas declaradas “tensionadas”, por la Ley de Vivienda. Y Navarra o el País Vasco quedan fuera de este estudio, por falta de estadísticas.

Esta importante revisión de contratos que se hará en 2026 se concentra en cuatro autonomías, según Consumo, que suponen dos tercios del total (632.369 alquileres): Madrid (145.881 contratos a revisar  este año), Cataluña (112.728 contratos), Andalucía (85.491 contratos) y Comunidad Valenciana (65.528 contratos a revisar). Y son muchos menos en el resto, destacando Canarias (39.974 contratos), Galicia (36.543) y Baleares (24.456 contratos). No se tienen en cuenta en estas cifras los contratos de alquiler hechos por empresas (inmobiliarias), que se renuevan cada 7 años (la primera gran revisión será en 2027).

Sumar, que dirige el Ministerio de Consumo, ha hecho público este informe sobre la importante revisión de alquileres que toca hacer este año para solicitar al Gobierno que aprobara, antes de finales de 2025, una congelación de estos alquileres, para que al renovarse no pudieran ponerse un nuevo precio y sólo subieran el IPC. Trasladaron formalmente esta petición al Ministerio de Vivienda (en manos del PSOE), que no ha dado una respuesta oficial, aunque oficiosamente han comentado que la medida (que además “no les gusta”) podría ser "inconstitucional", además de retraer aún más la oferta de nuevos alquileres.

Así que estos 632.369 inquilinos tendrán que negociar con su casero lo que les sube el nuevo alquiler que han de firmar en 2026. Y será una “negociación desigual”, porque si no llegan a un acuerdo, el propietario tendrá ese mismo día una cola de peticiones de nuevas personas que quieran alquilar su casa. Y el inquilino sabe que si no cede y acepta una subida “suficiente”, cuando busque un nuevo alquiler (si lo encuentra) será más caro que el que le ofrecen.

El resto de los alquileres (hay algo más de 3 millones de casas en alquiler) tendrán que hacer la revisión anual, que tiene 2 índices de revalorización, según la fecha del contrato. Por un lado, los contratos de alquiler firmados antes del 26 de mayo de 2023 (la fecha en que entró en vigor la nueva Ley de Vivienda) subirán  este año lo que el IPC (generalmente el IPC anual de dos meses antes a la actualización), en torno al +3%, lo que supone una subida del alquiler medio de +27 euros al mes (+33,3 euros en Madrid y +41,6 euros en Barcelona). Pero los contratos más recientes, firmados después del 26 de mayo de 2023, se revisarán (salvo que en el contrato estén referenciados al IPC) según un nuevo índice, el IRAV (índice de referencia arrendamientos vivienda), que publica el INE y que suele estar por debajo del IPC: en noviembre era el +2,29%, lo que supone una subida del alquiler medio este año de +21 euros al mes (+30,52 euros al mes en Madrid y +38,15 euros mensuales en Barcelona).

Con esta doble subida, la de los alquileres que se revisan tras 5 años y los que se revisan anualmente, todos los inquilinos pagarán más este año 2026. Y eso agravará aún más la situación de muchos de ellos, que tienen que destinar el 40% y más de sus ingresos al alquiler. Con ello, aumentarán los desahucios por impagos de alquiler, tras una ligera bajada en los últimos años, por las medidas del Gobierno para cubrir a los más vulnerables. Entre enero y septiembre de 2025 hubo 19.347 desahucios, algunos menos (-6,3%) que en esos mismos 9 meses de 2024 (20.581). Pero el 75% de esos desahucios son por impago de alquileres, mientras bajan los desahucios por impago de hipotecas.

Este año 2026 se vuelven a prohibir los desahucios de vivienda por impagos de familias vulnerables, una medida acordada por el Consejo de Ministros del 23 de diciembre, tras acordarlo el día antes el Gobierno con EH Bildu. Sin embargo, esta medida ha de ser convalidada en el Congreso este mes de enero y queda ver si será vetada o no por Junts y Podemos, junto a las subidas de las pensiones y el resto del “escudo social”. De momento, UGT y distintas entidades sociales han contactado con Junts para que apoyen la prórroga de prohibición de desahucios a las familias vulnerables, porque evitará un grave problema social.

Otra medida, un Real decreto aprobado por el Gobierno el 9 de diciembre, pretende mejorar la situación de los alquileres, aumentar su oferta y conseguir que muchos propietarios “pierdan el miedo a alquilar”: se garantiza con avales públicos que los propietarios cobren el alquiler en caso de impago de los inquilinos más jóvenes (menores de 35 años) y familias vulnerables. La medida, que será gestionada por las autonomías (un problema…) cubre al propietario los alquileres impagados, los suministros debidos y los daños sufridos hasta que vuelva a recuperar su vivienda, con dos condiciones más para el propietario: que tenga depositada la fianza legal y que el alquiler que cobre no supere en índice estatal de referencia. Es un avance para dar “tranquilidad” a los propietarios frente a posibles impagos, pero debería ampliarse a todos los inquilinos (no sólo a los jóvenes), como hace el País Vasco (“Programa Bizigune”). Y ahora falta que el Congreso no bloquee la medida.

Con todo, el problema no son los desahucios o los impagos. El gran problema de los alquileres es que no hay apenas oferta, que apenas salen alquileres al mercado y que cuando se ofrecen hace decenas de personas pujando, lo que produce dos efectos: el propietario sube el precio del alquiler y “selecciona” a los inquilinos, dejando fuera a los jóvenes precarios, los inmigrantes y hasta las familias con hijos, “elitizando” el alquiler. Y en las zonas tensionadas, donde se han controlado los precios (gran parte de Cataluña y municipios de Navarra y el País Vasco más A Coruña), bajan los precios algo pero sobre todo se reduce más la oferta, con lo que resulta aún más difícil encontrar un alquiler. Y también hay menos oferta porque siguen desviándose pisos del alquiler “normal” a los alojamiento turísticos y a los alquileres de temporada. Y recientemente, muchos propietarios optan por el alquiler por habitaciones, cobrando 500 euros y más por habitación, lo que dispara aún más los precios.

El alquiler seguirá subiendo este año 2026, en torno a otro +10%, según los expertos. Una subida que se suma al +41,34% que han subido los alquileres entre 2020 (10,4 euros/m2) y 2025 (14,7euros/m2 en diciembre), una subida que duplica la inflación en estos 6 años (+23,1%) y que triplica la subida de los sueldos en convenio (+15,18%).

El problema de fondo que explica estas subidas es la falta de alquileres, en unos casos porque se desvían a otros usos (turismo o alquiler de temporada), en otros porque hay miedo a alquilar y en otros porque no se rehabilitan casas viejas. Y sobre todo, porque no se construyen pisos nuevos, ni para alquilar ni para vender. El Banco de España estima que hay un déficit de 700.000 viviendas, un déficit que crece cada año porque se crean 330.000 familias anuales. Y sin embargo, apenas se construyen viviendas. Es más, en 2025 se han iniciado menos viviendas “libres” y protegidas (VPO) que en 2024: 58.824 viviendas “libres” entre enero y septiembre (frente a 61.910 en los primeros 9 meses de 2024)  y 11.567 viviendas protegidas (frente a 12.355 entre enero y septiembre de 2024), según datos del Ministerio de Vivienda. Así que la construcción de vivienda “pincha” cuando más falta hace, porque han desparecido promotoras, por los altos precios del suelo y la construcción, por la falta de mano de obra cualificada y por los bajos precios de los módulos de VPO.

Al final, el problema de los alquileres y la vivienda es político: el Gobierno central, la autonomías y los Ayuntamientos son incapaces de trabajar juntos para promover más vivienda, pública y privada, pactando la promoción de suelo y los planes urbanísticos, la financiación y la colaboración público privada, que permitiría duplicar las viviendas construidas (200.000 al año en vez de las 100.000 actuales). Y la mejor muestra de esta tremenda división política entre los que deben gestionar la política de vivienda es que el Gobierno ha presentado hace unos meses el nuevo Plan de Vivienda 2026-2030 y las autonomías gobernadas por el PP (11 de 17) dijeron de entrada, sin apenas conocerlo, que “no les gustaba…”. Así que el Plan nacerá muerto, aunque cuente con el triple de inversión (7.000 millones) que el Plan 2021-2025.

En resumen, el alquiler será un problema mayor este 2026 para 632.000 familias que tienen que revisar sus contratos tras haber pasado 5 años, con lo que tendrán fuertes subidas. Y también el resto tendrán revisiones en su alquiler, del 3 al 2,29%. Pero el mayor problema lo tendrán los jóvenes y nuevas familias que buscan un alquiler, porque hay pocos y cada vez más caros, teniendo que superar “el casting” de los propietarios. Y mientras, los políticos siguen enzarzados en sus peleas, con la derecha que gestiona las autonomías empeñada en desgastar y echar al Gobierno más que en resolver la grave situación de los alquileres y la vivienda, el problema que más preocupa a los españoles. Como si nada.

Los alquileres siguen subiendo

En enero subieron los alquileres, un +1,8%, tras una subida del +10,1% en 2023. Con ello, los alquileres han subido un +69,5% la última década, el triple que la inflación y cuatro veces los salarios. La causa es la escasez de oferta: hay un 30% menos de pisos en alquiler, porque la nueva Ley de Vivienda (en vigor desde mayo) ha desatado los recelos de los propietarios a alquilar, desviando pisos al alquiler turístico, a los alquileres de temporada y la venta. Por eso, los inquilinos tienen cada día más problemas para alquilar (los dueños les “seleccionan”) y pagan de media el 33% de sus ingresos. Los jóvenes lo tienen peor:  el alquiler se come sus bajos sueldos y no funcionan las ayudas del bono joven (autonomías). Y todo puede empeorar en febrero, cuando el Gobierno apruebe los topes máximos al alquiler, que sólo aplicará Cataluña: podría retraer más la oferta. Urge un Plan de choque, para promover más viviendas, sobre todo en alquiler. Más oferta de viviendas, no más controles de precios.  

 

                  Enrique Ortega

El año 2024 ha empezado como terminó 2023 y los años anteriores: subiendo los alquileres. En enero, la subida media fue del +1,8%, según el portal Idealista, con lo que el alquiler medio alcanza los 12,4 euros/m2, un máximo histórico. Todas las capitales españolas tienen alquileres por encima de 2008 y en enero, varias capitales alcanzaron precios históricos del alquiler: Barcelona (20,8 euros/m2), Madrid (18,3 euros/m2), San Sebastián (17,2), Palma (15,7), Bilbao (13,8) y Málaga (13,7 euros/m2), mientras en el otro extremo, con los alquileres más baratos están Zamora (6,3 euros/m2), Ciudad Real (6,7) y Jaén (6,8 euros/m2). Y son ya 11 las autonomías con sus alquileres en máximos históricos, según Idealista.

Esta subida de enero continúa la tendencia de 2023, cuando los alquileres subieron un +10,1%, según el portal Idealista (y el +5,7% según Fotocasa o el +6% según pisos.com). Los alquileres subieron durante 2023 en 50 capitales, sobre todo en Segovia (+24,6%) , Alicante (+16%), Málaga (+14,5%), Córdoba (+13,8%), Madrid (+13,6%) y Barcelona (+12,4%), por los pisos de temporada y turísticos más la fuerte demanda de alquileres. Y con esta subida, 28 capitales españolas tienen sus alquileres en máximos históricos, entre ellas Barcelona, Madrid, Palma, Bilbao, Valencia, Alicante, Zaragoza, Málaga, Girona, Lleida, Cádiz, A Coruña, Oviedo, Valladolid o Burgos.

La subida de alquileres de 2023 (+10,1%) es superior a la de 2022 (+8,4%, según Idealista) y a la de 2020 (+4,6%), tras haber bajado los alquileres sólo en 2021 (-3,6%), tras lo peor de la pandemia. Y entre 2014 y 2019, los alquileres ya habían subido un +50%, según el portal Idealista. Con ello, en la última década (2014-2023), los alquileres han subido en España un +69,5%, el triple de lo que han subido la inflación general (+21,3%, según el INE) y cuatro veces los salarios en convenio (+17,66%, según Trabajo).

¿Por qué suben tanto los alquileres? Todos los expertos coinciden: porque falta oferta. Aumenta más la demanda de alquileres, por los jóvenes y las nuevas familias (200.000 cada año), que la oferta, porque se hacen muchas menos viviendas nuevas (81.600 estimadas en 2023, frente a 597.632 en 2006 y 365.000 en 2009) y muchas viviendas actuales no se alquilan (hay 1,9 millones de viviendas vacías). Pero este problema de fondo, mucha demanda y poca oferta, se ha agravado en los dos últimos años, por la gestación y aprobación de la Ley de Vivienda, en vigor desde mayo de 2023. La nueva norma, empujada por Podemos, defiende “un atajo populista” para fijar topes a los alquileres en las zonas tensionadas, además de limitar la subida de los alquileres (3% en 2024) y obligar a los propietarios a pagar la formalización de los contratos. Medidas que han provocado una caída del 30% en la oferta de alquileres desde la aplicación de la nueva Ley, según las inmobiliarias.

Parece claro que la nueva Ley de Vivienda “asusta” a los arrendadores, que han reaccionado alquilando menos o cobrando más y poniendo muchos requisitos a los inquilinos. Según una Encuesta de la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI), hecha a 637 Agencias, el 45,59% de los propietarios han subido los nuevos alquileres (para cubrirse de bajas revalorizaciones y posibles impagos) y han endurecido los requisitos que exigen a sus potenciales inquilinos (obligan a “casting” muy severos, para “filtrarles” por ingresos, empleo y contrato, edad, nacionalidad o color de piel y tipo de familia). Otro 15,44% responde que los propietarios han trasladado el alquiler permanente a alquiler de temporada, un 6,2% se han pasado al alquiler turístico y otro 13,07% han decidido vender el piso que hasta ahora alquilaban. Todo esto explica, según la FAI, que haya un 30,57% menos de oferta de alquileres tras la Ley, agravando la falta de oferta.

Los expertos han detectado tres vías por las que se ha reducido la oferta de alquileres en los últimos años. La primera, el desvío de alquileres a pisos turísticos. En España había 340.000 viviendas turísticas registradas a finales de agosto, +10,8% que hace dos años, según el INE, a las podrían sumarse otras 200.000 “ilegales”. Por autonomías, la mayor oferta se registra en Andalucía (79.065), seguida de la Comunidad Valenciana (58.337), Cataluña (52.026), Baleares (26.507), Galicia (18.080) y Madrid (16.970 viviendas turísticas). Pero por ciudades, la mayor oferta se registra en Madrid (14.133 viviendas turísticas), Barcelona (7.531), Málaga (6.550), Valencia (5.892) y Sevilla (5.432 pisos). El problema se agrava en algunos municipios turísticos (hay 48 con más del 10% de sus viviendas dedicadas al alquiler turístico) y en los centros de algunas capitales, como Barcelona, Madrid (el 28,3% de viviendas de la zona de Sol son turísticas), Málaga, Sevilla (6 de cada 10 viviendas del Barrio de Santa Cruz), Palma, Valencia o San Sebastián.

Otro camino por el que se desvían alquileres tradicionales es su cambio a alquileres de temporada: propietarios que ahora no quieren alquilar su piso 12 meses a unos jóvenes o a una familia y que prefieren alquilarlo por temporada, a estudiantes (9 meses), trabajadores desplazados (profesores, médicos, camareros, temporeros…) o por vacaciones. Estos alquileres de temporada no se rigen por la Ley de Vivienda (ni en el importe a cobrar ni en las subidas) sino por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), con lo que las condiciones las pactan “libremente” las partes. Y son también diferentes a los alquileres turísticos, que regulan autonomías y Ayuntamientos, no la Ley de Vivienda.

El auge de los alquileres de temporada, empujados por la nueva Ley de Vivienda, es evidente: a finales de 2013, suponían el 11% de todos los alquileres, tras crecer un +58% en el 4º trimestre, según el portal Idealista. Pero es mucho mayor su peso en las ciudades donde los alquileres son más escasos y caros: San Sebastián (un 32% de todos los alquileres ofertados son por temporada), Barcelona (el 30%), Cádiz (22%), Valencia (15%), Málaga (14%) y Madrid (13%). Esto explica, por ejemplo, que Segovia haya sido la ciudad donde más subieron los alquileres en 2023: los propietarios prefieren alquilar sus pisos a los estudiantes y no a las familias que los necesitan todo el año. El problema (y el “fraude”,  posible hoy) es tan serio que el Ministerio de Vivienda ha creado un grupo de trabajo para tomar medidas. Incluso las Asociaciones Inmobiliarias (agencias) se ha ofrecido a participar.

El tercer camino por el que se reducen alquileres son los propietarios que deciden vender su piso en vez de alquilarlo, a la vista de la nueva Ley de Vivienda y empujados por la subida de precios: en 2023, los pisos subieron un +4,7%, a pesar de bajar las ventas (por la subida de tipos y la caída de hipotecas). Pero también hay más demanda que oferta para comprar piso y por eso muchos propietarios optan por vender y quitarse de problemas. A la vista de los datos de las agencias (un 13,07% de propietarios han decidido vender), podría haber más de 100.000 pisos que ya no se alquilan porque se han vendido en 2023.

En definitiva, si faltaban pisos para alquilar, ahora faltan más porque muchos se han desviado al alquiler turístico, al alquiler de temporada o a la venta. Y eso provoca que los alquileres habituales sean más escasos y sigan subiendo. Con ello, las familias tienen más problemas para pagar su alquiler. El “esfuerzo” que exige alquilar suponía destinar el 33% de los ingresos del hogar a finales de 2023, un +3% que hace un año, según el portal Idealista. Y hay 10 capitales donde el alquiler supera o ronda el 30% de los ingresos, el tope recomendable: Barcelona (se lleva el 44% de los ingresos familiares), Palma (43%), Valencia (39%), Málaga (38%), Madrid (37%), Alicante (35%), San Sebastián (33%), Las Palmas (32%), Bilbao (30%) y Segovia (30%). Pero hay alquileres en la provincia de Málaga que se llevan el 53% de los ingresos, como en zonas de Baleares (el 48%) y de Canarias (37% en las Palmas o 35% en Santa Cruz), lo que explica que falten camareros, médicos o docentes. Y otro dato llamativo: el esfuerzo de alquilar (33% ingresos familiares) es mayor que el de comprar (22%) en toda España, salvo en San Sebastián, Palma, Granada y A Coruña.

Los que lo tienen aún más difícil, con la subida de los alquileres, son los jóvenes. Su “esfuerzo”, en caso de querer alquilar, se lleva todo su sueldo (no el 33% del resto), porque su salario medio es de 1.005 euros (en 12 pagas) y el alquiler medio era de 944 euros en 2023 (y si sumamos los gastos de luz, agua y suministros, subiría a 1.082 euros mensuales, más de lo que ganan), según el Laboratorio de Emancipación. Eso explica que la mayoría de los 7 millones de jóvenes (menores 30 años) vivan con sus padres y sólo el 16,30% estén emancipados (frente al 31,9% en la UE).

El problema no es sólo que los jóvenes tengan “imposible” alquilar, sino que no funcionan las ayudas aprobadas, los “bonos de alquiler joven”. A principios de 2022, el Gobierno aprobó 200 millones de euros para financiar esta ayuda de 250 euros mensuales (durante 2 años) para ayudar a los jóvenes (hasta 35 años) a alquilar, con 2 requisitos: que el alquiler no supere los 600 euros (900 en algunos lugares) y que ganen menos de 24.318 euros. En abril de 2022 se repartieron esos 200 millones por autonomías, las que gestionan esas ayudas. Y en 2023, había autonomías que todavía no las habían adjudicado. Un caso típico es Andalucía (también hay quejas en Madrid): a 21 de diciembre de 2023 (20 meses después del reparto), sólo había recibido 17.000 solicitudes de bonos de alquiler y se habían concedido 6.790 (hay 1.725.200 jóvenes andaluces de 18 a 35 años…). El Defensor del Pueblo andaluz ha reiterado fallos en la gestión del sistema y el propio Moreno Bonilla ha pedido 2 veces disculpas.

Ahora, la nueva ministra de Vivienda ha prometido que aprobará más fondos para el bono de alquiler joven en 2024, pero el problema es que su adjudicación se retrasa (años, no meses) y no llega a muchos jóvenes, por el exceso de burocracia y los alquileres superiores a 600 euros. Otra medida que ultima el Gobierno para mejorar los alquileres es la aprobación de los topes al alquiler que recoge la nueva Ley de Vivienda y que se publicarán este mes de febrero. El Ministerio decidirá los criterios para que una zona (localidad) pueda ser declarada “zona tensionada” por sus altos alquileres y la Ley permite a las autonomías que lo soliciten que autoricen a esos Ayuntamientos a limitar los alquileres.

La Ley establece dos topes posibles a los alquileres en esas zonas tensionadas. Para los alquileres actuales, los congela en el caso de la mayoría de los arrendatarios (con menos de 5 viviendas en alquiler) y los limita al índice de alquiler tope que ahora se fije en el caso de inmobiliarias y grandes propietarios (más de 5 alquileres). Para los alquileres futuros, desde 2025, tanto los particulares como las inmobiliarias, no podrán cobrar un alquiler superior al índice establecido para cada municipio tensionado.

El problema es que las 11 autonomías del PP (y Vox) rechazan solicitar la declaración de zona tensionada y del resto, sólo se aplicará en Cataluña, a 140 municipios (donde viven 6,8 millones de personas, el 80% de los catalanes), sobre todo de Barcelona y provincia (ver mapa). El problema es que este control de alquileres, estos topes, van a reducir aún más la oferta de alquileres, porque habrá propietarios que no quieran alquilar y derivarán su vivienda al alquiler turístico, al alquiler de temporada o la venta. Y así, los topes conducirán a más subidas de los alquileres, no a que bajen, como denuncian la mayoría de profesionales del sector, que piden buscar otros caminos y no “ir contra el mercado”, con un “intervencionismo contraproducente”, que ya ha restado oferta y la restará más en 2024, especialmente en Cataluña, donde el problema del alquiler es más grave. Por eso, la mayoría de expertos apuestan porque los alquileres subirán en 2024, entre un +5 y un +10%, porque se reducirá aún más la oferta, crecerá la demanda (por la creación de empleo y mejora de salarios) y aumentarán las viviendas desviadas del alquiler a la venta, por la bajada de tipos.

Ante este panorama, muchos profesionales piden un Plan de choque que aumente la oferta de vivienda por tres vías. Una, facilitando la construcción de nuevas viviendas, dado que la obra nueva se ha estancado (81.600 viviendas en 2023, la mitad de las que harían falta) e incluso ha caído en 2023 en Madrid (cae un -32,1%), Barcelona (-75,5%) y Málaga (-57,6%), donde hacen más falta. Urgen acuerdos entre promotores, Ayuntamientos, autonomías y Estado para conseguir suelo y financiación suficientes, para construir unas 120.000 viviendas al año, una parte para alquiler. La segunda vía es configurar un parque público de vivienda, promovido por el Estado, autonomías y Ayuntamientos, con viviendas de la SAREB (los municipios sólo han comprado 350 viviendas sociales de las 21.000 ofertadas por "el banco malo)" y otras que compren y promuevan ellos, para alcanzar una oferta suficiente de viviendas en alquiler para las familias más vulnerables, que no puede pagar los alquileres de mercado. Y la tercera vía, incentivar a los propietarios de viviendas vacías (1,9 millones) para que las rehabiliten y alquilen, dándoles ayudas y seguridad jurídica, incluso con apoyo de entidades públicas de gestión de alquileres, como hace Euskadi (Programa Bizigune).

En conjunto, hacen falta 1,3 millones de viviendas en alquiler en los próximos 10 años, según la inmobiliaria Culmia y GAD3, que podrían salir de las viviendas vacías, el parque público y las nuevas viviendas que se construyan. Eso sí sería eficaz para bajar los alquileres y resolver el grave problema de la vivienda a familias y jóvenes. Déjense de topes y “atajos populistas”. La vivienda sí tiene enmienda: aumentar la oferta. 

Coto a los pisos turísticos

Los alquileres han vuelto a subir en 2023, un +10,1%. Con ello, alquilar es hoy un +69,5% más caro que hace una década. La causa, que faltan viviendas para alquilar y la oferta se ha reducido incluso en el último año. Una parte, porque se desvían pisos al alquiler turístico, buscando mayor rentabilidad, lo que ha disparado los alquileres en ciudades y pueblos turísticos. De hecho, hay 340.000 viviendas turísticas, un récord histórico, sobre todo en Málaga, Sevilla, Baleares, Canarias, Madrid, Barcelona, Valencia y 48 municipios donde los pisos turísticos superan el 10% del total, deteriorando los cascos históricos y dificultando que trabajen y alquilen camareros, personal hoteles, profesores y médicos. Por eso, hay muchas ciudades que ponen trabas a los pisos turísticos, en España y en otros paises, mientras la Comisión Europea prepara un Reglamento para regularlos. Y también el Gobierno Sánchez prepara medidas, aunque la competencia es autonómica y municipal. Reducir los pisos turísticos ayudaría a bajar los alquileres, pero urge aumentar la oferta de viviendas.

Alquilar es un grave problema que no mejora. En 2023, los alquileres han vuelto a subir un +10,1%, según el portal Idealista. Y 28 capitales tienen ya unos precios históricos de los alquileres, con un precio medio de 12,1 euros por metro cuadrado. Y con ello, los alquileres han subido ya un +69,5% en la última década. Los expertos insisten: la causa principal de estas subidas está en la falta de viviendas en alquiler, que incluso se han reducido el último año, porque algunos propietarios han retirado sus viviendas del  mercado, ante la limitación de subir más del 3% y por temor a los futuros topes de alquileres que permite la Ley de Vivienda. Y en otros casos, muchos propietarios han desviado su vivienda como piso turístico, buscando ingresar en dos fines de semana lo que antes recibían por un mes de alquiler (y sin problemas de impagos y okupas).

Las estadísticas oficiales de pisos turísticos han dado un salto espectacular, según el INE: a finales de agosto había en España 340.400 viviendas turísticas registradas (y puede que otras 200.000 “ilegales”, no dadas de alta), un 10,8% más que hace sólo dos años (307.000 en agosto de 2021), con 1.737.509 plazas turísticas. Por autonomías, la mayor oferta de pisos turísticos se registra en Andalucía (79.065, con 395.467 plazas turísticas), seguida de la Comunidad Valenciana (58.337 pisos y 302.921 plazas), Cataluña (52.026 pisos y 289.637 plazas), Canarias (44.376 pisos y 188.355 plazas), Baleares (26.507 pisos y 165.717 plazas), Galicia (18.080 pisos y 95.778 plazas) y Madrid (16.970 viviendas turísticas y 64.811 plazas). Pero por ciudades, la mayor oferta de pisos turísticos se registra en Madrid (14.133 viviendas turísticas, con 51.265 plazas), Barcelona (7.531 pisos y 36.122 plazas), Málaga (6.550 pisos y 28.228 plazas), Valencia (5.892 pisos y 23.310 plazas) y Sevilla (5.432 pisos y 22.622 plazas turísticas), según el INE.

El porcentaje de pisos turísticos sobre el total de viviendas es bajo (1,29% de media en España), pero hay autonomías con un peso mucho mayor, como Canarias (4,08% viviendas son turísticas) y Baleares (4,06%), Cantabria (1,80%), Comunidad Valenciana (1,78%, con 2,81% del parque total en Alicante), Andalucía (1,69% del total, subiendo al 3,92% en Málaga, con 39.041 pisos turísticos en toda la provincia  y al 2,30% en Cádiz, con 14.894 pisos turísticos en la provincia) y Cataluña (1,33% de pisos turísticos, con el 4,27% en Girona, que tiene 21.632 pisos turísticos en capital y provincia). Y sobre todo hay 48 municipios españoles con más del 10% de sus viviendas de uso turístico, según el INE: 13 municipios en Cataluña (10 de ellos en Girona), 11 en Canarias (en Yaiza, el 22% de las viviendas son pisos turísticos) , 10 en Baleares (en Pollensa, el 21,4% del parque son pisos turísticos), 4 en Andalucía (3 de ellos en Cádiz: en Conil, el 14,4% de las viviendas son pisos turísticos), 4 municipios de la Comunidad Valenciana (todos en Alicante) y 1 más en Huesca.

Con este enorme porcentaje de pisos turísticos en algunas ciudades y pueblos, se reduce drásticamente la oferta de alquiler para uso residencial, disparándose los alquileres. Y eso sin contabilizar los pisos que se alquilan para uso turístico sin estar registrados como tales: el Ayuntamiento de Barcelona acaba de multar con 420.000 euros al propietario de un bloque de 14 viviendas en la Ciudad Vieja que llevaba 6 años alquilándolas para uso turístico sin licencia. Son muchos los propietarios que, ante la limitación de alquileres (pueden subir un 3%) y los temores a futuros topes (la Ley de Vivienda los contempla para zonas tensionadas y estarán listos en 2024), han dejado de alquilar sus viviendas y las destinan ahora al alquiler turístico, donde ganan en un par de fines de semana lo que antes ingresaban por el alquiler de un mes. Y hay inmobiliarias y profesionales especializados en esta oferta: el 26% de los pisos turísticos ofertados en Madrid y el 37% de Barcelona son de anunciantes que tienen más de 10 inmuebles, según el portal Inside Airbnb.

Este “boom” de los pisos turísticos tiene otras consecuencias, además de disparar el precio de los alquileres para las familias y personas que los necesitan para vivir. Por un lado, se producen “fugas” de familias que dejan los centros de las ciudades y se van a vivir a las afueras, para evitar las incomodidades de portales y casas repletas de turistas, sobre todo los fines de semana. Es lo que se llama la “gentrificación” de los cascos históricos. En Sevilla, por ejemplo, en el barrio de Santa Cruz, los estudios revelan que 6 de cada 10 viviendas se alquilan a turistas. Y en el centro de Madrid, en la zona de la Puerta del Sol, el 28,3% de las viviendas son apartamentos turísticos. Lo mismo pasa en el centro de Barcelona, Málaga, San Sebastián, Palma o Valencia.

Este desvío de viviendas al alquiler turístico está afectando seriamente a algunos trabajadores que necesitan alquilar un piso para vivir y trabajar en zonas con un alto porcentaje de pisos turísticos, como Barcelona, Gerona, Baleares, Canarias, Levante y Costa del Sol, donde los hoteleros, bares y restaurantes no encuentran personal porque el alquiler les cuesta más que el sueldo que reciben. Y lo mismo les pasa a profesores, policías o médicos, a los que no compensa ir a trabajar a zonas turísticas, porque o no encuentran casa o sólo se la alquilan en invierno y en verano no encuentran o se tienen que ir (hay casos de camareros en Mallorca que duermen en el coche…).

El auge de las viviendas turísticas tiene otro problema más: satura de turistas muchas zonas de España, que se han colapsado con viajeros (nacionales y extranjeros) que antes no iban o que ahora van más porque el fin de semana les cuesta menos en un piso turístico. Ese aluvión de turismo de bajo coste, que busca pisos de fin de semana o vacaciones en las plataformas de alquiler turístico, ya ha provocado protestas de los vecinos en Palma, la Costa Brava, Alicante y Valencia, Málaga y la Costa del Sol, Andalucía y muchos pueblos de Canarias. Y en paralelo, los hoteleros se quejan de “competencia desleal”, de que muchas de estas viviendas turísticas no están registradas o no pagan impuestos como ellos.

Por todos estos problemas, en especial disparar los alquileres, son muchos los paises y ciudades del mundo que están limitando los pisos turísticos. Ya en 2021, Barcelona fue la primera ciudad europea en controlar y limitar los alquileres turísticos. Y le han seguido París, Ámsterdam o Londres (donde la primera vivienda se puede alquilar un máximo de 30 a 120 días al año), mientras en Berlín este alquiler también necesita un permiso (máximo 90 días). También hay controles y limitaciones al alquiler turístico en Tokio, Singapur o Sídney. Y la ciudad de Nueva York aprobó en septiembre una Ley local que establece 5 requisitos para poder alquilar una vivienda con fines turísticos, lo que ha recortado drásticamente la oferta de las plataformas. También Portugal aprobó otra Ley en septiembre para prohibir nuevos pisos turísticos en las principales ciudades. Y en noviembre, la ciudad de México aprobó una iniciativa para controlar las estancias turísticas en la capital. La última en sumarse a esta corriente ha sido Florencia, prohibiendo los alquileres de corta duración en el centro de la ciudad, donde ya un 30% de las viviendas son de uso turístico.

En España, múltiples ciudades han limitado la proliferación de viviendas de uso turístico, con Barcelona y Palma como pioneras. En la capital catalana, el alcalde Xavier Trías (Convergencia) y congeló las licencias turísticas en 2014. Y un año después, Ada Colau aprobó un Plan que sólo permitía nuevos pisos turísticos en zonas periféricas, Plan que los tribunales declararon nulo, por lo que presentó una nueva versión. Y ahora, el nuevo alcalde socialista quiere controlar y reducir más las viviendas turísticas. En Palma, ya en 2017 se prohibió ampliar la oferta de pisos turísticos, aprobándose también limitaciones en el resto de las islas. Y lo mismo hizo el Ayuntamiento de Valencia, en 2018. Ahora, tanto en Baleares como en Valencia, gobernados por el PP con apoyo de Vox, se teme que los nuevos ediles abran la mano a los pisos turísticos y los vigilen menos, aunque existe una gran presión popular. Y en Madrid, el anterior Ayuntamiento de Manuela Carmela aprobó un Plan para restringir los alquileres turísticos en el centro, Plan que la Justicia rechazó en 2021, tras un cumplimiento deficiente. Y ahora, los vecinos de muchos barrios del centro se quejan de que el Ayuntamiento popular limita las inspecciones a los apartamentos turísticos.

En 2023, se han aprobado medidas para limitar los alquileres turísticos en Santiago de Compostela, Toledo (se prohíbe superar el 20% del parque en el caso histórico), San Sebastián (se “cerró el grifo” en marzo a nuevas licencias), Burgos y Pamplona, mientras Sevilla y Cádiz aprobaron nuevas ordenanzas ya en 2022.

En muchas ciudades, los intentos de limitar los alquileres turísticos han chocado con recursos de particulares y empresas, a los que han apoyado los Tribunales. Por eso hay autonomías que han preparado Leyes autonómicas para dar amparo a las decisiones municipales. En enero de 2023, el anterior Gobierno de Aragón aprobó un decreto para regular las viviendas turísticas, decreto ahora en el aire, tras el Gobierno de PP y Vox. El Gobierno andaluz va a publicar este mes de enero un Decreto que habilitará a los Ayuntamientos andaluces a limitar los alquileres turísticos en sus Planes urbanísticos. Y en Cataluña, el Govern aprobó el 7 de noviembre un Real Decreto que permite a los Ayuntamientos limitar los pisos turísticos (con un tope de 10 apartamentos por cada 100 habitantes en 262 municipios saturados), una normativa apoyada por ERC y PSC, con Junts, PP y Vox en contra. El Gobierno catalán quiere con esta norma cerrar 28.000 pisos turísticos de los 103.000 que cree existen en Cataluña.

Mientras se generaliza esta “cruzada” internacional y española contra la proliferación de pisos turísticos, algunos vecinos han encontrado una vía legal para defenderse de la invasión: aprobar en las Juntas de vecinos, por mayoría del 60%, la prohibición de dedicar viviendas al alquiler turístico. Y eso porque hay una sentencia del Tribunal Supremo que ha dado la razón a dos Comunidades de propietarios (en San Sebastián y Oviedo), que habían recurrido contra la existencia de pisos turísticos en sus portales porque los Estatutos de sus Comunidades prohibían expresamente que las viviendas se usasen “para ejercer una actividad económica”. Y el Supremo cree que el alquiler turístico lo es.

Ahora, el nuevo Gobierno Sánchez se ha sumado a esta “cruzada” para poner coto a los pisos turísticos, al crear en diciembre pasado un Grupo de Trabajo, entre el nuevo Ministerio de Vivienda y el de Industria y Turismo, para estudiar posibles medidas legales y propuestas para poner coto a los pisos turísticos, aunque la competencia es de autonomías y Ayuntamientos. Entre las medidas que se estudian está una posible reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, para facilitar que las Comunidades de propietarios aprueben la prohibición de pisos turísticos, y medidas fiscales para incentivar a los caseros que alquilen sus viviendas para usos tradicionales. Y además, incluirían posibles medidas que apruebe la Comisión Europea, que ha elaborado un Reglamento para exigir más trasparencia y más control a las plataformas que alquilan pisos turísticos en Europa.

Al final, si se consigue que la mitad de los pisos turísticos actuales (más de 500.000) vuelvan a alquilarse para familias y jóvenes que los necesitan, eso aumentaría la escasa oferta actual y ayudaría a bajar los alquileres. Pero no es la medida más eficaz: la clave es aumentar la oferta de viviendas en alquiler, incentivando (no imponiendo) el alquiler a los que tienen una vivienda vacía (1.900.000) o vieja (rehabilitándola) y aumentando la promoción de viviendas públicas y privadas para alquiler. Se estima que hacen falta 1.200.000 viviendas en alquiler en los próximos 10 años para atender a la demanda actual y futura. Eso exige aumentar el parque público en alquiler (hoy casi inexistente) y ayudar a que Ayuntamientos y promotores promuevan viviendas públicas y privadas con alquileres accesibles, dotando los proyectos con suelo barato y financiación asequible. No basta con poner coto a los pisos turísticos ni imponer topes (“populistas” e inútiles) a los alquileres: hay que sacar al mercado viviendas vacías y construir más .