Vivienda: vender ya en 2013, comprar en 2014

La vivienda no tiene enmienda: un millón de pisos que no se venden, aunque sus dueños los han bajado un 38%, y cientos de miles de familias no consiguen comprar casa, porque les faltan ingresos y una hipoteca. Y este año 2013, la situación será peor. Se acabaron las ayudas fiscales a la compra de viviendas, les sube el IVA, bancos y Cajas harán la competencia vendiendo pisos a través del “banco malo” y seguirá sin haber hipotecas asequibles. Por todo ello, les daré dos consejos. A los que quieren vender un piso, que no esperen más y lo vendan en 2013. Y a los que buscan piso, que esperan a comprar hasta 2014 (o 2015), porque encontrarán mejor precio y financiación. Entretanto, el alquiler es la mejor solución para todos, para los que no pueden vender y los que no pueden comprar. Paciencia y suerte.

enrique ortega

El 1 de enero se han acabado los dos “chollos” que tenía la compra de una vivienda: el IVA ha subido del 4 al 10% y se han suprimido las ayudas fiscales en el IRPF (desgravación del 15% del pago de la hipoteca, hasta 1.354 euros mensuales). Con menos ayudas al comprador, automáticamente, los que quieran vender un piso ahora tendrán que bajar el precio más.

De hecho, los pisos llevan bajando desde el segundo trimestre de 2008, pero sobre todo en 2011 (-11,2%) y más en 2012 (-11,5% hasta septiembre). En total, desde que pinchó la burbuja inmobiliaria, el precio de la vivienda ha caído en España un 38,8 %, según el INE:    -26,9% la vivienda nueva y -46,7% la de segunda mano. Y todo apunta a que en 2013 seguirán bajando los precios, entre 15 y 20% más, con lo que los pisos habrán perdido más de la mitad de su valor desde los precios máximos de 2007. Caerán más donde hay más stock, en la Comunidad Valenciana (23%), Andalucía (16,5%) y Castilla la Mancha (10,9%), donde están la mitad de las viviendas sin vender.

Hay dos razones para esta nueva bajada en 2013. Por un lado, la subida del IVA y la supresión de las ayudas fiscales, que suponen hasta un 10% del precio para el comprador. Y la otra, la puesta en marcha del “banco malo”, la “inmobiliaria mala” que ha creado el Gobierno con pisos y solares de bancos y Cajas nacionalizados, unas 90.000 viviendas de más de 100.000 euros, que saldrán a la venta en 15 años. Y aunque no quieren tirar los precios, porque cuanto más barato vendan más pierden las entidades (y más cuesta sanearlas), podrían salir con una rebaja media del 50 al 60% sobre el precio de tasación de 2004-2008, lo que supone bajadas adicionales.

Los particulares que tengan una casa para vender tendrán ahora que competir no sólo con las inmobiliarias (la mayoría en concurso o quiebra), sino con el “banco malo” y con los bancos y Cajas no nacionalizados, que también quieren soltar su ladrillo. Y para ello, no dudarán en bajar precios y además ofrecer a los clientes hipotecas ad hoc, para venderlos mejor, una “competencia desleal” que vende con financiación  adjunta. Resultado: lo mejor que pueden hacer los particulares (un 25% llevan más de dos años queriendo colocar su piso) es vender cuanto antes, en 2013, antes que los pisos bajen más y arrecie la competencia.

El problema es encontrar comprador. Aún con los precios cayendo un 38,8% (y más), las ventas siguen por los suelos: se vendían 25.000 pisos al mes a finales de 2012 (la mitad que en los buenos tiempos), un 12,8% menos que en 2011. Y para este año, ya sin ayudas, se espera una caída mayor, aunque haya un stock de un millón de pisos sin vender (y hasta 2 millones). El problema, una vez más, es la crisis: hay 6 millones de españoles sin trabajo y casi la mitad de los que lo tienen son mileuristas o temen por su empleo. Y así casi nadie piensa en comprar piso, aunque bajen a la mitad. Porque una familia que compra su vivienda se ve atada a pagar por ella un 27,5% de sus ingresos (por 30 años). Además, hay que tener ahorrado un 20% de su precio, para entrada, escrituras, gastos y muebles. Una costosa inversión.

Además, no basta con tener un empleo más o menos estable y un sueldo digno: hay que conseguir una hipoteca. Y el crédito es cada vez más escaso y más caro. Escaso, porque  los bancos no consiguen financiarse, salvo con depósitos cada vez más caros. Y miran con lupa cada euro que prestan, ahora que la morosidad está en niveles históricos. Además, con la reforma financiera, el que no está nacionalizado está buscando capital o digiriendo una fusión: no están para prestar. Y cuando lo hacen, es a precios desorbitados: si hace un año daban hipotecas al Euribor+0,5 o Euribor+1%, ahora, las entidades más baratas cobran ya Euribor+1,85%, Euribor+2%, Euribor+3,25% y más. Y a eso hay que sumar comisiones crecientes (estudio, cancelación parcial o total) y exigencias adicionales (nómina, contratación de seguro de vida y de hogar...). Vamos, que la hipoteca se pone por un pico, si te la dan, porque llevan 30 meses cayendo.

Otro problema para el comprador es que los pisos que más bajan son los más caros, no los más accesibles. Una opción, complicada, es cambiar de ciudad y buscar piso en las cuatro autonomías con la vivienda más barata ( Extremadura, Castilla la Mancha, Murcia y Comunidad Valenciana), sobre todo en las seis provincias con precios más bajos, cuatro próximas a Madrid: Toledo (1.209 €/m2), Ávila (1.251 €), Cuenca (1.291 €), Ciudad Real (1.293 €), Badajoz (1.327 €) y Jaén (1.325 €), con precios la mitad que Madrid (2.567 €/m2) o Barcelona (2.573 €). Pero claro, no están las cosas para elegir trabajo y ciudad donde vivir.

En consecuencia, el mejor consejo para los que piensan comprar piso es esperar, a 2014 o 2015, para que bajen aún un 20% más (el “banco malo” estima que bajarán en 2013 y 2014, se estabilizarán en 2015 y 2016 y empezarán a  subir en 2017, un 3% anual durante diez años). Y mientras, vivir de alquiler, que sigue bajando: un -3,4% en el último año y un -27,7% desde 2007, según Fotocasa, con precios medios de 7,32 euros/mes, o sea alquileres de 600 a 1.000 euros al mes. Y se quieren promocionar alquileres sociales más bajos, aunque pocos (6.000) y sólo para las familias más pobres que hayan sido desahuciadas desde 2008.

Al final, 2013 será otro mal año para la vivienda, donde el particular que busca vender tendrá que bajar su piso otro 15-20% más para colocarlo y donde los que buscan comprar no tendrán ingresos ni hipotecas asequibles. Por eso, se impone cambiar de mentalidad, dejar de pensar en los pisos como una inversión y pensar en la casa como una necesidad que es mejor resolver con alquiler, ahorrando para cubrirse del paro, la educación de los hijos  y la vejez. Pinchar la burbuja inmobiliaria no unos años, sino para siempre.

Hipotecas: el drama de los desahucios

Una de cada tres familias está pagando una hipoteca. Y con  la crisis, un 20% ha tenido que retrasar sus pagos. Otros, sencillamente no han podido pagar y se han quedado sin piso: son ya casi 300.000 embargos en los tres últimos años. Y 200.000 hipotecados más están tan apurados que pueden ser desahuciados en los próximos meses. Un drama para medio millón de personas y para otro medio millón de familias que les ha avalado. En muchos casos, no sólo se quedan sin piso, sino que tienen que seguir pagando su deuda a bancos y Cajas. Algunos jueces lo han puesto en duda, pero las leyes, el Gobierno y el PP están en contra, ya que encarecería las hipotecas y crearía inseguridad en los mercados de deuda. Pero algo hay que hacer para frenar los desahucios que, con el paro, los tipos al alza y los pisos a la baja, van a seguir creciendo.

En 2010 han saltado todas las alarmas: se ejecutaron 118.000 embargos de viviendas por impago de hipotecas, cuatro veces los embargos de 2007 (25.943) y el doble que en 2008 (58.686).Y ya van 278.000 embargos en los últimos tres años. Tres autonomías concentran casi la mitad de los embargos: Comunidad Valenciana, Cataluña y Andalucía. Cara al futuro, el problema es que dos de cada tres familias dedican a pagos financieros más del 40% de sus ingresos y con el paro y la crisis, un 20% ha retrasado sus pagos en los últimos 6 meses (la mitad hasta tres veces) , según la Agencia Negociadora. Con ello, se estima que unas 200.000 familias con hipotecas están muy apuradas para pagar y pueden acabar desahuciadas en los próximos meses.

Este drama es el fruto de la burbuja inmobiliaria y de la barra libre del crédito en los años noventa:” Pida, pida, que el dinero es casi gratis. Y con el piso, le damos para amueblarlo y de paso, cambia de coche”. Con la crisis, las familias pierden uno o dos sueldos y no pueden pagar. Y su piso ha perdido entre un 20% y un 40% de su valor. Tal es así, que 320.000 familias deben al banco más de lo que vale su piso. Si no paga la hipoteca, la Ley obliga a subastarlo y si nadie puja, el banco se lo queda por el 50% del valor de tasación. Así que el moroso, está sin piso y tiene que seguir pagando al banco para liquidar su deuda.

En Gran Bretaña y EEUU, basta con que el hipotecado entregue el piso para cancelar su deuda (30 millones de norteamericanos han perdido así su casa desde 2007).Pero en España, la Ley Hipotecaria y el Código Civil establecen que el hipotecado tiene que saldar su deuda y si no llega con la casa, ha de responder con sueldos, bienes o avales. Pero en enero, una sentencia judicial de Navarra aceptó que la entrega del piso saldaba la hipoteca. Luego ha habido cinco sentencias en contra (también en Navarra) y otras tres a favor (Ciudad Real, Sabadell y Barcelona) y el tema está en el Supremo. Pero los afectados se han organizado y buscan 500.000 firmas para cambiar la Ley, algo que no ha conseguido una proposición de ICV-IU, rechazada por PSOE y PP, que por una vez se han puesto de acuerdo. 

El argumento para no cambiar es que la normativa española ha permitido tener hipotecas más accesibles. Y que si se acepta que el piso salde la deuda, bancos y Cajas darían menos hipotecas, de menos importe (50% del valor), más caras y con más exigencias (seguros y avales, con lo que no bastaría tampoco con entregar el piso).Y además, el cambio caería como una bomba en los mercados, donde los inversores tienen 524.000 millones en títulos hipotecarios, lo que agravaría los problemas de financiación de España y de bancos y Cajas.

Al final, el que presta manda. Pero el Estado algo ha de hacer para frenar la carrera de desahucios. Por un lado, hay que crear organismos de mediación, en autonomías y ayuntamientos (como se ha hecho en Cataluña), para ayudar a los afectados a negociar con bancos y Cajas, que no quieren convertirse en inmobiliarias y más cuando ahora se les obliga a provisionar  un 30 % los inmuebles que llevan más de dos años en su balance. Un tercio de los embargos se podrían evitar, según la Agencia Negociadora, ampliando plazos y renegociando tipos. O realizando nuevas tasaciones y que las entidades se las adjudiquen por el 100% de este valor. Para el resto, habría que buscar soluciones institucionales: mayor dinamismo en las subastas para elevar las pujas (muchas quedan desiertas o en manos de mafias, porque hay que adelantar el 30% del valor), renovar las ayudas a los parados con hipotecas (las que han estado vigentes dos años, hasta febrero, no han funcionado) y crear Agencias públicas que se hicieran cargo de las hipotecas impagadas y alquilaran el piso al propietario moroso.

El drama de los desahucios no puede dejarse en manos de los tribunales. Hay que paliar los efectos de las hipotecas basura, sobre todo entre los más débiles, los que han perdido su empleo y no tienen ingresos. Y más cuando la reforma de las Cajas, la subida de tipos (revisar la hipoteca ha subido ya  636 euros al año) y la bajada de los pisos (otro 20% al menos) van a seguir disparando los embargos. No podemos dejarles en la calle.