Coto a los pisos turísticos

Los alquileres han vuelto a subir en 2023, un +10,1%. Con ello, alquilar es hoy un +69,5% más caro que hace una década. La causa, que faltan viviendas para alquilar y la oferta se ha reducido incluso en el último año. Una parte, porque se desvían pisos al alquiler turístico, buscando mayor rentabilidad, lo que ha disparado los alquileres en ciudades y pueblos turísticos. De hecho, hay 340.000 viviendas turísticas, un récord histórico, sobre todo en Málaga, Sevilla, Baleares, Canarias, Madrid, Barcelona, Valencia y 48 municipios donde los pisos turísticos superan el 10% del total, deteriorando los cascos históricos y dificultando que trabajen y alquilen camareros, personal hoteles, profesores y médicos. Por eso, hay muchas ciudades que ponen trabas a los pisos turísticos, en España y en otros paises, mientras la Comisión Europea prepara un Reglamento para regularlos. Y también el Gobierno Sánchez prepara medidas, aunque la competencia es autonómica y municipal. Reducir los pisos turísticos ayudaría a bajar los alquileres, pero urge aumentar la oferta de viviendas.

Alquilar es un grave problema que no mejora. En 2023, los alquileres han vuelto a subir un +10,1%, según el portal Idealista. Y 28 capitales tienen ya unos precios históricos de los alquileres, con un precio medio de 12,1 euros por metro cuadrado. Y con ello, los alquileres han subido ya un +69,5% en la última década. Los expertos insisten: la causa principal de estas subidas está en la falta de viviendas en alquiler, que incluso se han reducido el último año, porque algunos propietarios han retirado sus viviendas del  mercado, ante la limitación de subir más del 3% y por temor a los futuros topes de alquileres que permite la Ley de Vivienda. Y en otros casos, muchos propietarios han desviado su vivienda como piso turístico, buscando ingresar en dos fines de semana lo que antes recibían por un mes de alquiler (y sin problemas de impagos y okupas).

Las estadísticas oficiales de pisos turísticos han dado un salto espectacular, según el INE: a finales de agosto había en España 340.400 viviendas turísticas registradas (y puede que otras 200.000 “ilegales”, no dadas de alta), un 10,8% más que hace sólo dos años (307.000 en agosto de 2021), con 1.737.509 plazas turísticas. Por autonomías, la mayor oferta de pisos turísticos se registra en Andalucía (79.065, con 395.467 plazas turísticas), seguida de la Comunidad Valenciana (58.337 pisos y 302.921 plazas), Cataluña (52.026 pisos y 289.637 plazas), Canarias (44.376 pisos y 188.355 plazas), Baleares (26.507 pisos y 165.717 plazas), Galicia (18.080 pisos y 95.778 plazas) y Madrid (16.970 viviendas turísticas y 64.811 plazas). Pero por ciudades, la mayor oferta de pisos turísticos se registra en Madrid (14.133 viviendas turísticas, con 51.265 plazas), Barcelona (7.531 pisos y 36.122 plazas), Málaga (6.550 pisos y 28.228 plazas), Valencia (5.892 pisos y 23.310 plazas) y Sevilla (5.432 pisos y 22.622 plazas turísticas), según el INE.

El porcentaje de pisos turísticos sobre el total de viviendas es bajo (1,29% de media en España), pero hay autonomías con un peso mucho mayor, como Canarias (4,08% viviendas son turísticas) y Baleares (4,06%), Cantabria (1,80%), Comunidad Valenciana (1,78%, con 2,81% del parque total en Alicante), Andalucía (1,69% del total, subiendo al 3,92% en Málaga, con 39.041 pisos turísticos en toda la provincia  y al 2,30% en Cádiz, con 14.894 pisos turísticos en la provincia) y Cataluña (1,33% de pisos turísticos, con el 4,27% en Girona, que tiene 21.632 pisos turísticos en capital y provincia). Y sobre todo hay 48 municipios españoles con más del 10% de sus viviendas de uso turístico, según el INE: 13 municipios en Cataluña (10 de ellos en Girona), 11 en Canarias (en Yaiza, el 22% de las viviendas son pisos turísticos) , 10 en Baleares (en Pollensa, el 21,4% del parque son pisos turísticos), 4 en Andalucía (3 de ellos en Cádiz: en Conil, el 14,4% de las viviendas son pisos turísticos), 4 municipios de la Comunidad Valenciana (todos en Alicante) y 1 más en Huesca.

Con este enorme porcentaje de pisos turísticos en algunas ciudades y pueblos, se reduce drásticamente la oferta de alquiler para uso residencial, disparándose los alquileres. Y eso sin contabilizar los pisos que se alquilan para uso turístico sin estar registrados como tales: el Ayuntamiento de Barcelona acaba de multar con 420.000 euros al propietario de un bloque de 14 viviendas en la Ciudad Vieja que llevaba 6 años alquilándolas para uso turístico sin licencia. Son muchos los propietarios que, ante la limitación de alquileres (pueden subir un 3%) y los temores a futuros topes (la Ley de Vivienda los contempla para zonas tensionadas y estarán listos en 2024), han dejado de alquilar sus viviendas y las destinan ahora al alquiler turístico, donde ganan en un par de fines de semana lo que antes ingresaban por el alquiler de un mes. Y hay inmobiliarias y profesionales especializados en esta oferta: el 26% de los pisos turísticos ofertados en Madrid y el 37% de Barcelona son de anunciantes que tienen más de 10 inmuebles, según el portal Inside Airbnb.

Este “boom” de los pisos turísticos tiene otras consecuencias, además de disparar el precio de los alquileres para las familias y personas que los necesitan para vivir. Por un lado, se producen “fugas” de familias que dejan los centros de las ciudades y se van a vivir a las afueras, para evitar las incomodidades de portales y casas repletas de turistas, sobre todo los fines de semana. Es lo que se llama la “gentrificación” de los cascos históricos. En Sevilla, por ejemplo, en el barrio de Santa Cruz, los estudios revelan que 6 de cada 10 viviendas se alquilan a turistas. Y en el centro de Madrid, en la zona de la Puerta del Sol, el 28,3% de las viviendas son apartamentos turísticos. Lo mismo pasa en el centro de Barcelona, Málaga, San Sebastián, Palma o Valencia.

Este desvío de viviendas al alquiler turístico está afectando seriamente a algunos trabajadores que necesitan alquilar un piso para vivir y trabajar en zonas con un alto porcentaje de pisos turísticos, como Barcelona, Gerona, Baleares, Canarias, Levante y Costa del Sol, donde los hoteleros, bares y restaurantes no encuentran personal porque el alquiler les cuesta más que el sueldo que reciben. Y lo mismo les pasa a profesores, policías o médicos, a los que no compensa ir a trabajar a zonas turísticas, porque o no encuentran casa o sólo se la alquilan en invierno y en verano no encuentran o se tienen que ir (hay casos de camareros en Mallorca que duermen en el coche…).

El auge de las viviendas turísticas tiene otro problema más: satura de turistas muchas zonas de España, que se han colapsado con viajeros (nacionales y extranjeros) que antes no iban o que ahora van más porque el fin de semana les cuesta menos en un piso turístico. Ese aluvión de turismo de bajo coste, que busca pisos de fin de semana o vacaciones en las plataformas de alquiler turístico, ya ha provocado protestas de los vecinos en Palma, la Costa Brava, Alicante y Valencia, Málaga y la Costa del Sol, Andalucía y muchos pueblos de Canarias. Y en paralelo, los hoteleros se quejan de “competencia desleal”, de que muchas de estas viviendas turísticas no están registradas o no pagan impuestos como ellos.

Por todos estos problemas, en especial disparar los alquileres, son muchos los paises y ciudades del mundo que están limitando los pisos turísticos. Ya en 2021, Barcelona fue la primera ciudad europea en controlar y limitar los alquileres turísticos. Y le han seguido París, Ámsterdam o Londres (donde la primera vivienda se puede alquilar un máximo de 30 a 120 días al año), mientras en Berlín este alquiler también necesita un permiso (máximo 90 días). También hay controles y limitaciones al alquiler turístico en Tokio, Singapur o Sídney. Y la ciudad de Nueva York aprobó en septiembre una Ley local que establece 5 requisitos para poder alquilar una vivienda con fines turísticos, lo que ha recortado drásticamente la oferta de las plataformas. También Portugal aprobó otra Ley en septiembre para prohibir nuevos pisos turísticos en las principales ciudades. Y en noviembre, la ciudad de México aprobó una iniciativa para controlar las estancias turísticas en la capital. La última en sumarse a esta corriente ha sido Florencia, prohibiendo los alquileres de corta duración en el centro de la ciudad, donde ya un 30% de las viviendas son de uso turístico.

En España, múltiples ciudades han limitado la proliferación de viviendas de uso turístico, con Barcelona y Palma como pioneras. En la capital catalana, el alcalde Xavier Trías (Convergencia) y congeló las licencias turísticas en 2014. Y un año después, Ada Colau aprobó un Plan que sólo permitía nuevos pisos turísticos en zonas periféricas, Plan que los tribunales declararon nulo, por lo que presentó una nueva versión. Y ahora, el nuevo alcalde socialista quiere controlar y reducir más las viviendas turísticas. En Palma, ya en 2017 se prohibió ampliar la oferta de pisos turísticos, aprobándose también limitaciones en el resto de las islas. Y lo mismo hizo el Ayuntamiento de Valencia, en 2018. Ahora, tanto en Baleares como en Valencia, gobernados por el PP con apoyo de Vox, se teme que los nuevos ediles abran la mano a los pisos turísticos y los vigilen menos, aunque existe una gran presión popular. Y en Madrid, el anterior Ayuntamiento de Manuela Carmela aprobó un Plan para restringir los alquileres turísticos en el centro, Plan que la Justicia rechazó en 2021, tras un cumplimiento deficiente. Y ahora, los vecinos de muchos barrios del centro se quejan de que el Ayuntamiento popular limita las inspecciones a los apartamentos turísticos.

En 2023, se han aprobado medidas para limitar los alquileres turísticos en Santiago de Compostela, Toledo (se prohíbe superar el 20% del parque en el caso histórico), San Sebastián (se “cerró el grifo” en marzo a nuevas licencias), Burgos y Pamplona, mientras Sevilla y Cádiz aprobaron nuevas ordenanzas ya en 2022.

En muchas ciudades, los intentos de limitar los alquileres turísticos han chocado con recursos de particulares y empresas, a los que han apoyado los Tribunales. Por eso hay autonomías que han preparado Leyes autonómicas para dar amparo a las decisiones municipales. En enero de 2023, el anterior Gobierno de Aragón aprobó un decreto para regular las viviendas turísticas, decreto ahora en el aire, tras el Gobierno de PP y Vox. El Gobierno andaluz va a publicar este mes de enero un Decreto que habilitará a los Ayuntamientos andaluces a limitar los alquileres turísticos en sus Planes urbanísticos. Y en Cataluña, el Govern aprobó el 7 de noviembre un Real Decreto que permite a los Ayuntamientos limitar los pisos turísticos (con un tope de 10 apartamentos por cada 100 habitantes en 262 municipios saturados), una normativa apoyada por ERC y PSC, con Junts, PP y Vox en contra. El Gobierno catalán quiere con esta norma cerrar 28.000 pisos turísticos de los 103.000 que cree existen en Cataluña.

Mientras se generaliza esta “cruzada” internacional y española contra la proliferación de pisos turísticos, algunos vecinos han encontrado una vía legal para defenderse de la invasión: aprobar en las Juntas de vecinos, por mayoría del 60%, la prohibición de dedicar viviendas al alquiler turístico. Y eso porque hay una sentencia del Tribunal Supremo que ha dado la razón a dos Comunidades de propietarios (en San Sebastián y Oviedo), que habían recurrido contra la existencia de pisos turísticos en sus portales porque los Estatutos de sus Comunidades prohibían expresamente que las viviendas se usasen “para ejercer una actividad económica”. Y el Supremo cree que el alquiler turístico lo es.

Ahora, el nuevo Gobierno Sánchez se ha sumado a esta “cruzada” para poner coto a los pisos turísticos, al crear en diciembre pasado un Grupo de Trabajo, entre el nuevo Ministerio de Vivienda y el de Industria y Turismo, para estudiar posibles medidas legales y propuestas para poner coto a los pisos turísticos, aunque la competencia es de autonomías y Ayuntamientos. Entre las medidas que se estudian está una posible reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, para facilitar que las Comunidades de propietarios aprueben la prohibición de pisos turísticos, y medidas fiscales para incentivar a los caseros que alquilen sus viviendas para usos tradicionales. Y además, incluirían posibles medidas que apruebe la Comisión Europea, que ha elaborado un Reglamento para exigir más trasparencia y más control a las plataformas que alquilan pisos turísticos en Europa.

Al final, si se consigue que la mitad de los pisos turísticos actuales (más de 500.000) vuelvan a alquilarse para familias y jóvenes que los necesitan, eso aumentaría la escasa oferta actual y ayudaría a bajar los alquileres. Pero no es la medida más eficaz: la clave es aumentar la oferta de viviendas en alquiler, incentivando (no imponiendo) el alquiler a los que tienen una vivienda vacía (1.900.000) o vieja (rehabilitándola) y aumentando la promoción de viviendas públicas y privadas para alquiler. Se estima que hacen falta 1.200.000 viviendas en alquiler en los próximos 10 años para atender a la demanda actual y futura. Eso exige aumentar el parque público en alquiler (hoy casi inexistente) y ayudar a que Ayuntamientos y promotores promuevan viviendas públicas y privadas con alquileres accesibles, dotando los proyectos con suelo barato y financiación asequible. No basta con poner coto a los pisos turísticos ni imponer topes (“populistas” e inútiles) a los alquileres: hay que sacar al mercado viviendas vacías y construir más .

Alquileres en máximos (y no hacen nada)

Los alquileres siguen subiendo y hay 25 ciudades donde su precio alcanza máximos históricos, con una media de 1.000 euros (+47% sobre 2009). Y además de caros, los alquileres son difíciles de encontrar (el 15% “vuelan” en el día) y se “selecciona” al inquilino, mientras los jóvenes no pueden ni compartir piso. El  alquiler se lleva ya un tercio de los ingresos familiares y en 8 grandes ciudades más (58,4% en Barcelona y 42,1% en Madrid), aumentando los desahucios y la pobreza. Urge tomar medidas frente a esta “emergencia habitacional”, que angustia a 7,4 millones de inquilinos e impide la emancipación de los jóvenes. La Ley de Vivienda lleva 10 meses estancada en el Congreso, pero es una mala solución, porque propone topes imposibles a los alquileres. Más que “atajos populistas”, la solución está en aumentar la oferta, con promociones públicas y privadas, viviendas del “banco malo” e incentivos al alquiler de viviendas vacías. Más viviendas en alquiler es la receta para frenar los precios.  

Enrique Ortega

Los alquileres llevan todo 2022 subiendo, un +6,4% anual en octubre, tras el paréntesis de 2021, en que bajaron un -3,6%, por la  pandemia. Ahora, la demanda de pisos de alquiler es muy elevada, por el aumento del empleo (hay 514.700 personas más  trabajando que hace un año y +1.370.000 ocupados que hace dos años) y el encarecimiento de los pisos en venta (suben sus precios y las hipotecas para comprarlos), mientras se reduce la oferta de alquileres, por la vuelta de pisos al alquiler turístico y el temor de muchos propietarios a futuros controles de precios (Ley de Vivienda), lo que desvía alquileres a la venta. El resultado es un mercado de alquiler muy tensionado, con poca oferta  (menos en las grandes ciudades) y mucha demanda, lo que dispara los precios.

En octubre, el precio medio de los alquileres en España llegó a los 11,2 euros por metro cuadrado, 1.008 euros para un piso de 90m2, una subida del +6,4% anual. Y roza el precio máximo del alquiler en España, los 11,56 euros/m2 alcanzados en septiembre de 2020, tras lo peor de la pandemia, según el portal Idealista. Pero hay 25 capitales españolas que alcanzaron en octubre  su máximo histórico en el precio de alquiler: Barcelona, Valencia, Málaga, Palma, Alicante, San Sebastián, A Coruña, Albacete, Almería, Badajoz, Castellón, Girona, Granada, Huesca, Jaén, León, Logroño, Lugo, Orense, Oviedo, Pamplona, Tarragona, Toledo, Valladolid y Vitoria, según el Idealista. Y otro estudio de la consultora urbaDATA indica que todas las ciudades de más de 50.000 habitantes están en precios máximos o muy cerca, con una media de 11 euros por metro (990 euros alquiler 90 m2).

Precios de alquileres en máximos y que están subiendo de forma desigual, más en las grandes ciudades, donde hay poca oferta (incluso fuera del centro) y mucha demanda: los alquileres suben más este año en Alicante (+22,8% anual hasta octubre), Barcelona (+22,3%), Valencia (+18,9%), Girona (+17%), Palma (+11,6%), Almería (+11,5%), Jaén (+10,7%), Madrid (+10,4%) y Orense (+10,1%), frente al +6,4% de subida media en España, según el portal Idealista. Con estas subidas, llegamos al ranking de las 10 ciudades con los alquileres más altos: Barcelona (18,3 euros/m2), Madrid (16,3 euros), San Sebastián (16,1), Bilbao (12,8), Palma de Mallorca (12,6), Málaga (11,4), Valencia (10,8), Vitoria (10,7), Las Palmas (10,6) y Sevilla (10,4 euros/m2). Y las ciudades con los alquileres más bajos son Zamora (5,5 euros/m2, menos de un tercio que Barcelona), Ciudad Real y Cáceres (6 euros), Ávila (6,2), Teruel (6,3), Lugo (6,4), Jaén (6,5) y Palencia (6,7 euros).

Estos precios disparados de los alquileres agobian ahora especialmente a las 7,4 millones de familias que pagan un alquiler en España (el 15,7% de la población paga un alquiler de mercado, según el INE), porque se suman a las fuertes subidas de la energía (luz, gas, carburantes), los alimentos y casi todo. Este mayor esfuerzo económico de las familias en alquiler es más preocupante en España, porque somos el 4º país donde las familias en alquiler destinan un mayor porcentaje de sus ingresos a los gastos de la vivienda (alquiler, servicios básicos de luz, agua, gas e Internet, reparaciones y mantenimiento): 40,9% de los ingresos totales, frente al 21,2% de media en la UE-27, el 26,9% en Portugal, el 26,2% en Italia, el 18,4% en Francia y el 13% en Alemania, según Eurostat.

Por eso, la inflación preocupa tanto a las familias españolas (los gastos de la vivienda se llevan casi la mitad de sus ingresos) y sobre todo a los que viven de alquiler, el porcentaje mayor de su gasto. De hecho, las familias en alquiler destinan casi un tercio de todos sus ingresos a pagarlo: un 29,4% en septiembre de 2022, un 3% más que un año antes (26,4%), según el portal Idealista. Y este esfuerzo de los inquilinos es mucho mayor en las grandes ciudades: supone el 58,4% de los ingresos en Barcelona (era el 36,1% hace un año), el 42,1% en Madrid (33,7% un año antes), el 41,9% en Ceuta, el 40,4 % en San Sebastián, el 39% en Bilbao, el 36% en Las Palmas, el 34,8% en Valencia, el 33,8% en Vitoria y el 33,2% en Málaga. Y a estas 8 ciudades, hay que sumar otras 10 ciudades donde pagar el alquiler roza el 30% de los ingresos totales.

Este enorme esfuerzo afecta a todos los inquilinos, pero especialmente a los jóvenes, porque son los mayores demandantes de alquiler (lo buscan el 59% de los que tienen entre 18 y 34 años) y a la vez los que tienen una peor situación económica para pagarlos: el 32,1% de los menores de 25 años están en paro (14,6% en la UE-27), el 60% de los que trabajan tienen contratos precarios y ganan menos que el resto (12.925 euros anuales entre 20 y 24 años, la mitad que la media salarial española, según el INE). La consecuencia es que la mayoría de jóvenes viven con sus padres y no se pueden emancipar (sólo el 15,8% entre 16 y 29 años) y que los que se van de casa apenas pueden pagar los alquileres actuales (el precio medio está en 845 euros y en las grandes ciudades ronda los 1.400). En muchos casos, les supone destinar al alquiler un 60% y más de sus ingresos, lo que les fuerza a compartir alquiler: el 34,5% de los jóvenes que viven en alquiler comparten piso con otras personas que no son pareja o familia, según el portal Idealista. Y aún así, el coste de una habitación alquilada en un piso compartido supera los 400 euros en grandes ciudades.

Alquilar un piso hoy en España no sólo es muy caro sino que resulta cada día más difícil, ante la falta de oferta en muchas grandes ciudades. Eso está provocando que los alquileres “vuelen”, los pisos se alquilen horas: el 15% de las viviendas que se alquilaron en octubre no llevaban ni 24 horas en el mercado, según el portal Idealista, lo que revela la enorme “tensión” en el mercado y la falta de oferta, sobre todo de alquileres inferiores a 1.000 euros al mes. La mayor rapidez en colocar una vivienda en alquiler se da en Palma (el 36% se contratan en el día), en Barcelona (32% alquileres “exprés”) y Madrid (29%), seguidas de Valencia (19% en el día), las Palmas y Zaragoza (17%).

Otro problema de los buscan alquilar es que cada día hay más propietarios que “seleccionan” inquilinos, directamente o a través de agencias: como hay muchos solicitantes para cada piso que sale en alquiler, se hace una especie de “casting” al aspirante a inquilino, valorando desde su trabajo y su contrato a su edad, aspecto o nacionalidad. Incluso se cuentan casos en que el propietario ha convocado a 8 solicitantes a la vez, para elegir más fácilmente... Una situación que favorece el fraude, los casos de desaprensivos que solicitan un pago previo por un alquiler inexistente o alquileres engañosos o con costes encubiertos, aprovechando la escasa oferta y la urgente necesidad de los inquilinos.

La subida de los alquileres, agravada por una inflación disparada, tiene además otras consecuencias preocupantes. La primera e inmediata, el aumento de los desahucios por impago del alquiler: en el 2º trimestre de 2022 hubo en España 10.816 desahucios y el 72,8% (7.871) fueron por impago de alquileres, la mayoría en Cataluña (1.809), Andalucía (1.313), Comunidad Valenciana (966) y Madrid (862), según los datos del Consejo General del Poder Judicial. Y muchos de los que sí pagan el alquiler, lo hacen a costa de no poder cubrir otros gastos, de entrar en una situación de pobreza. De hecho, la pobreza se da mucho más entre las personas que viven en alquiler, según el informe 2022 de la Red Europea de Lucha contra la Pobreza(EAPN): el 36,2% de las familias pobres dedican más del 40% a pagar su vivienda, mientras sólo dedican ese porcentaje el 2,6% de las familias no pobres. Y Cáritas ha reiterado que los alquileres son, junto al paro, la principal causa de la pobreza.

Al final, los expertos alertan de que España vive una situación de “emergencia habitacional”, que habría que atajar con urgencia, porque conduce a muchas familias a la pobreza y ensombrece el futuro de los jóvenes. Pero no se hace nada, ni desde el Gobierno central ni desde las autonomías, que tienen transferidas las competencias de vivienda. La única medida, tomada en abril y prorrogada luego hasta el 31 de diciembre, ha sido congelar la revisión de los alquileres, para que no suban más del 2%, lo que está suponiendo un pequeño ahorro a los inquilinos: en octubre, por ejemplo, la revisión de un arrendamiento tipo habrá supuesto 14 euros más al mes, cuando si se hubiera revisado con la subida del IPC (+8,9% hasta septiembre), la subida habría sido 47 euros.  La otra medida, los 400 millones destinados por el Gobierno central a subvencionar el alquiler de los jóvenes (250 euros al mes durante 2022 y 2023) se ha empezado a aplicar tarde (en septiembre y octubre se ha abierto plazo de solicitudes en la mayoría de las autonomías) y parece que sólo va a beneficiar (por los requisitos) a una cuarta parte de los jóvenes.

Mientras, lleva 10 meses estancada en el Congreso la Ley de Vivienda, que el Gobierno Sánchez aprobó el 1 de febrero. La Ley está en la Comisión de Transportes, pendiente del informe de la Ponencia y de los debates posteriores, paralizada por los enfrentamientos entre el PSOE y sus aliados parlamentarios (Podemos, ERC y Bildu), que defienden ampliar los topes a los alquileres en las zonas tensionadas y obligar a los grandes tenedores de pisos a ofrecer alquileres sociales a las familias vulnerables. Dos medidas de intervención directa en el mercado que no convencen a los socialistas, que temen sean “anticonstitucionales”. Podemos, ERC y Bildu intentaron “colarlas” en los Presupuestos de 2023, pero las enmiendas fueron rechazadas el 8 de noviembre, con el voto en contra del PSOE y el PP.

Por un lado, es mejor que la Ley de Vivienda esté paralizada, porque su intención de permitir a los ayuntamientos de las zonas con alquileres tensionados congelarlos y poner topes va a frenar la oferta de alquileres, algo que ya se está detectando, con el sólo anuncio. Se trata de un “atajo populista”, que puede agravar el problema del alquiler, al retraer a los propietarios. La verdadera solución a los alquileres disparados no está en controles de precios a la oferta sino en aumentar la demanda: que haya más viviendas en alquiler. Cada año hay 120.000 nuevas familias que necesitan vivienda, frente a sólo 90.000 nuevas viviendas terminadas en 2021, una cifra ínfima frente a las 563.000 viviendas nuevas terminadas en 2008 (en plena burbuja) y las 218.000 de 2010. Se necesitan 1,2 millones de pisos en alquiler para 2030, según la consultora Savills Aguirre Newman.

Es posible conseguir 1 millón de viviendas en alquiler en 5 años (200.000 al año), actuando por tres vías: más promoción pública de viviendas en alquiler, incentivando la promoción privada de viviendas y fomentar el alquiler de las casas vacías de particulares y bancos.

La primera vía, promover viviendas públicas para alquiler, debe priorizarla el Estado, desde la Administración central a las autonomías y ayuntamientos, que han hecho dejación de responsabilidad en los últimos años: en 2021 se terminaron 9.957 viviendas de promoción pública, cuando se promovían 63.990 en 2008 y hasta 114.067 VPO en 1985 (el 67,2% del total de viviendas). En paralelo, se pueden sumar al escaso parque público de viviendas (para destinar la mayoría al alquiler), las viviendas que tiene la SAREB, “el banco malo”, la sociedad que se creó para dar salida (con dinero público) a los activos inmobiliarios de bancos y Cajas: tiene 45.618 viviendas sin vender, otras 21.693 en construcción y 30.250 parcelas urbanizadas. De entrada, la SAREB ofreció en mayo,  a autonomías y ayuntamientos, hasta 15.000 de estas viviendas, para destinarlas al alquiler de familias vulnerables. Y dicen que solo les han solicitado 3.300 viviendas. Entre promoción pública y viviendas de la SAREB se podría crear un parque público de 20.000 viviendas en alquiler al año.

La segunda vía de actuación pasa por relanzar la promoción privada de viviendas, en venta y sobre todo para alquiler (con precios tasados). La clave es negociar con promotores y constructores un Plan a medio plazo, aportando financiación y avales, facilitándoles suelo público y agilizando los permisos y expedientes. Y sin imponerles “cuotas”, como pretende la Ley de Vivienda (obligando a que el 30% de las nuevas promociones sean para VPO): es mejor pactar acuerdos que funcionen, para no repetir la situación actual, donde los promotores privados no hacen VPO porque no les compensa.

Y la tercera vía de futuro, para ampliar la oferta de alquileres, pasa por actuar sobre los particulares, empresas y bancos que tienen viviendas vacías sin alquilar. Se estima que hay 1,9 millones de viviendas vacías y un tercio de ellas (633.000) podrían sacarse al mercado del alquiler con 2 medidas sencillas, que no aborda la polémica Ley de Vivienda: fuertes incentivos fiscales y mayores garantías jurídicas para recuperar las viviendas en caso de impagos (todavía hay demasiados retrasos en los juzgados). Otra buena medida sería copiar el Programa Bizigune del Gobierno vasco: han creado una empresa pública que garantiza al propietario el pago del alquiler y la devolución de la vivienda en buen estado al finalizar el contrato, lo que les ha permitido alquilar más de 8.000 viviendas vacías.

Actuar en estos tres frentes y sumar 200.000 nuevas viviendas en alquiler cada año sí tendría un efecto inmediato: aumentaría la oferta y frenaría los alquileres, algo que no conseguirá  el control de precios que defienden los populistas de izquierdas y que retraería más la oferta (encareciendo los alquileres). Urge tomar medidas, porque los alquileres están hundiendo a muchas familias y jóvenes. La solución sólo puede ser aumentar la oferta, poner más pisos en alquiler, sobre todo alquileres públicos asequibles, para lo que necesitamos un parque público que no existe. Dejen la demagogia y tomen medidas eficaces.

Alquileres imposibles

Los alquileres llevan subiendo todo este año, tras la tregua del coronavirus, cuando incluso cayeron en 2021 (-3,6%), por primera vez desde 2014. Ahora, suben un 3,7% este año. Y en 7 autonomías y 18 provincias, alquilar ya es más caro que en 2007. No es sólo que alquilar sea muy caro (11 euros m2 de media) sino que se lleva más del 40% de los ingresos de la mitad de los inquilinos, lo que les hace muy vulnerables e incluso pobres, más ahora con la inflación disparada. Se prevé que los alquileres suban otro +6% este año, debido a la poca oferta de alquileres, porque se han desviado pisos al alquiler turístico y a la venta, ante el aumento de los impagos y el temor a la futura Ley de alquileres. Y todavía no funciona el cheque para alquilar los jóvenes. Urge dejarse de controles “populistas” al alquiler (imposibles) y aumentar la oferta: 1 millón más en 5 años, con promociones públicas, privadas y viviendas vacías. Se puede.

Enrique Ortega

La pandemia tuvo un efecto positivo sobre los alquileres: subieron menos en 2020 (+4,6% frente a +5,1% en 2019) y llegaron a bajar en 2021 (-3,6%), por primera vez desde la crisis de 2008 a 2014 (cuando cayeron entre -7% y -1,9%). La causa de esta caída temporal de los alquileres fue que con la COVID19 hubo menos demanda (de extranjeros y  estudiantes) y más oferta (muchos apartamentos turísticos se pusieron en alquiler). Pero la bajada de los alquileres ha durado poco: en diciembre de 2021 ya subieron y también en febrero, marzo, abril y mayo de 2022, un +3,7% en este año, según Idealista.

El último mes con datos, mayo de 2022, los alquileres subieron un +3,1% anual, hasta situarse el alquiler medio en 11 euros por m2, muy cerca del máximo  pre pandemia (11,02 euros m2 en abril 2020), según el portal Idealista. Los  alquileres suben en el último año en 34 capitales, destacando las subidas en Barcelona (+17,1%), Cuenca (15,6%), Valencia (+12,3%), Alicante (+12,1%), Huelva (11,8%), Cáceres (+10,2%) y Málaga (10,1%), subiendo un 6,3% en Madrid. Con ello, las ciudades con los alquileres más caros en mayo eran Barcelona (16,9 euros por metro cuadrado), Madrid (15,4 euros), San Sebastián (14,9), Bilbao (12,7%) y Palma de Mallorca (11,8 euros por metro cuadrado).

Ya en abril, Fotocasa revelaba una subida anual de los alquileres del +4,7%. Y que el alquiler era más caro que un año antes en 16 autonomías, con las mayores subidas anuales en la Comunidad Valenciana (+15,6%), Murcia (+13,2%), Cantabria (+11,4%) y Extremadura (+10,3%), mientras subió un +5,7% en Cataluña y un +5,4% en Madrid. Lo más llamativo era  que los alquileres habían superado en abril los precios de 2007, antes de la crisis financiera, en 7 autonomías (País Vasco, Canarias, Comunidad Valenciana, Murcia, Galicia, la Rioja y Castilla y León) y en 18 provincias. Madrid y Barcelona no alcanzaban aún los precios de 2007, pero están muy cerca y mantienen los alquileres más altos del país. Y una tercera estadística, la del portal pisos.com señalaba en abril una subida anual de los alquileres del +5.18% anual.

¿Por qué vuelven a subir los alquileres? Básicamente, porque vuelve a haber escasez de oferta, porque faltan viviendas en alquiler. En el 4º trimestre de 2014, al inicio de la débil recuperación tras la crisis financiera, había 155.000 viviendas en alquiler y un precio medio de 7,5 euros por m2, según la tasadora UVE Valores. Entre 2017 y 2019, la oferta de alquileres bajó a una cifra entre 75.000 y 95.000 viviendas, lo que subió el precio a 11 euros m2. Y con la pandemia, en 2020, la oferta sube hasta los 144.400 alquileres, bajando precios. Pero en abril de 2022, esta oferta baja a 65.000 alquileres, que vuelven a rondar los 11 euros m2. Según este estudio, la caída de la oferta de alquileres es muy elevada en Barcelona (-43,56%) y en Madrid (-30,85%), lo que explica que lideren los precios más altos.

Hay menos oferta de alquileres porque muchos propietarios han vuelto a poner sus pisos como “alquileres turísticos”, con la vuelta de extranjeros, y otros han decidido vender su casa en vez de alquilarla, aprovechando los altos precios y el boom de la compraventa (en marzo de 2022 se vendieron en España 59.272 viviendas, 47.762 de segunda mano, la cifra de ventas más alta en 14 años, desde enero de 2008). Y mientras, la demanda de alquileres ha vuelto a despertar, tras la pandemia, gracias a una mejora notable del empleo: hoy tenemos 1.117.000 españoles más trabajando que a finales de 2019, según la EPA. Y muchas familias y jóvenes tienen más ahorros, tras la contención del consumo con la pandemia, con lo que pueden pensar en alquilar, aunque ahora la alta inflación les retrae.

El problema de las familias y jóvenes que piensan en alquilar es que los precios están muy caros, sobre todo en las grandes ciudades: 16,9 euros metro cuadrado de media en Barcelona (1.521 euros de alquiler un piso de 90 m2) o 15,40 euros en Madrid (1.386 euros). La primera consecuencia de este altísimo alquiler (que supera los 1.200 euros en muchas otras capitales) es que muchas familias y jóvenes no pueden alquilar, tienen que vivir con sus padres o compartir casa con amigos. Pero los que se atreven, hipotecan su vida para pagar el alquiler cada mes. En España, más de un tercio de todos los inquilinos (el 36,5%) dedican más del 40% de su renta a pagar el alquiler, mientras en la UE-27 pagan más del 40% de sus ingresos sólo el 25,8% de los inquilinos (en Alemania el 22% y en Francia el 21%), según un estudio del Banco de España. En concreto, somos el 6º país europeo donde se hace más esfuerzo para pagar los alquileres, tras Grecia y algunos paises del Este.

Este enorme esfuerzo mensual para pagar el alquiler lleva a muchas familias y jóvenes a la pobreza. De hecho, el propio Banco de España señala en su último informe que casi la mitad de los inquilinos españoles (el 48,7%) están en riesgo de pobreza o exclusión social, un porcentaje mucho mayor al de la media en la UE (32,3% de inquilinos en riesgo de pobreza) y muy por encima de paises como Francia (28%) o Alemania. De hecho, España es el país con más riesgo de pobreza para los inquilinos (ese 48,7) en toda Europa, seguido de lejos por  Irlanda (40%), Bélgica (39%), Suecia , Malta y Holanda (38% inquilinos pobres).

Ahora, estos datos de esfuerzo y pobreza (de 2020) habrán empeorado más, con la subida de los alquileres en 2022 y los precios disparados con la guerra de Ucrania, dos factores que agravan aún más la economía de los que están en alquiler. Una situación que aumentará los impagos por alquiler y los desahucios, que ya fueron altos en 2021: hubo 41.359 desahucios, un +40,6% más que en 2020, según el Consejo General del Poder Judicial. Y lo más llamativo es que 6 de cada 10 desahucios fueron por impago de alquileres (28.993 en 2021), superando con creces los desahucios por hipotecas y otras causas.

Ahora, los expertos creen que los alquileres seguirán subiendo en España, entre un +5% este año (Agencia Negociadora del Alquiler) y un +6% (según la tasadora UVE Valores). Y señalan que la razón fundamental es la falta de viviendas en alquiler, sobre todo en las grandes ciudades. También añaden otros motivos. Así,  los propietarios individuales (que suponen un 95% de los alquileres) están muy inquietos por dos normas legales que les retraen a alquilar. La primera, la congelación de la revisión de los alquileres (un máximo del 2%, salvo que pacte otra cosa con el inquilino), que se aprobó en marzo (hasta junio, dentro del Paquete de medidas contra los efectos de la guerra en Ucrania) y que ahora se va a prorrogar hasta el 30 de septiembre, con lo que los propietarios estiman que van a perder, al no poder revisar los alquileres más del 2%, unos 1.040 millones. Y la otra norma que les preocupa, la futura Ley de Derecho a la Vivienda, que se debate en el Congreso y se aprobará este año.

Esta nueva Ley de Vivienda que regula los alquileres lleva meses retrayendo la oferta de alquileres, porque los propietarios temen ingresar menos con su piso. La Ley establece que, en las zonas tensionadas por los altos precios (zonas que tendrán que decidir las autonomías) se congela el alquiler vigente cuando acabe (con la actualización del IPC). Y se intenta que los propietarios bajen incluso esos alquileres (sólo en las “zonas tensionadas”) ofreciéndoles una mayor deducción fiscal en el IRPF (del 60% hasta el 90%). Y también se sube la bonificación (al 70%) si alquilan por 1ª vez y a jóvenes. En el caso de propietarios con muchos alquileres (bancos, Fondos, empresas y particulares con más de 10 viviendas), sólo el 5% de todo el mercado, no podrán alquilar por encima de los topes fijados para las zonas tensionadas, con una moratoria de 18 meses desde la aprobación de la Ley (o sea, para el verano de 2024…).

El temor a esta nueva Ley de vivienda, que se aprobará en otoño, está reduciendo aún más la oferta de alquileres, con muchos propietarios decididos a vender su vivienda y no alquilarla. Y tampoco ayuda el retraso en la implantación de la ayuda al alquiler de los jóvenes: un cheque mensual de 250 euros durante dos años para ayudar al pago del alquiler a unos 70.000 jóvenes entre 18 y 35 años que ganen menos de 24.318 euros al año. El Gobierno aprobó la medida el 18 de enero, pero después ha habido que concretarla con las autonomías y todavía no se puede solicitar, aunque tiene efectos retroactivos (desde el 1 de enero). El cheque puede ayudar al alquiler, pero tiene el problema del límite del alquiler: 600 euros, que se puede ampliar a 900 euros (demasiado bajo en las autonomías más caras).

Algunos expertos creen que el Gobierno debería ampliar esta ayuda al alquiler de los jóvenes a las familias más vulnerables, como se hace en muchos paises. En EEUU las familias que dedican más del 30% de sus ingresos al alquiler disponen de ayudas federales mensuales, lo mismo que en Alemania, donde se dirigen a familias con paro prolongado o pensionistas con bajos ingresos. Y también hay ayudas al alquiler en Francia (las reciben 6 millones de familias), Reino Unido y Dinamarca. Ahora, con los alquileres al alza y la inflación desatada, las ayudas al alquiler parecen más necesarias que nunca.

Pero la clave para resolver el problema de los alquileres no está en multiplicar las ayudas (aunque temporalmente sean necesarias) ni en buscar “atajos populistas” (Podemos) vía control de alquileres, una medida que agrava el problema como se está viendo, al retraer a los propietarios para alquilar. La verdadera solución a los caros alquileres pasa por aumentar la oferta: promover más viviendas nuevas y destinar una gran parte al alquiler. Cada año hay 120.000 nuevas familias  que necesitan vivienda, frente a sólo 90.000 viviendas terminadas en 2021, una cifra mínima frente a las 563.000 viviendas  terminadas en 2008 (en plena burbuja) y las 218.000 de 2010. Se necesitan 1,2 millones de viviendas en alquiler para 2030, según la consultora Savills Aguirre Newman.

Es posible conseguir 1 millón de viviendas en alquiler en 5 años (200.000 al año), actuando por tres vías: más promoción pública de viviendas en alquiler, incentivando la promoción privada de viviendas y fomentar el alquiler de particulares y empresas (bancos) que tienen casas vacías.

La primera vía ha de recorrerla el Estado, desde la Administración central a las autonomías y ayuntamientos, promoviendo más viviendas públicas, porque en las últimas décadas han hecho “dejación de responsabilidad”: en 2021 se terminaron 9.957 viviendas de promoción pública (y 9.038 en 2020), cuando se promovían 63.990 en 2008 y hasta 114.067 VPO en 1985 (el 67,2% del total de viviendas). Y por culpa de este abandono de la VPO, nos encontramos con un parque de vivienda social en alquiler de 290.000 viviendas, el 1,6% del total, frente al 10% de media en Europa, el 34% en Paises Bajos, el 16,7% en Reino Unido, el 14% en Francia o el 2,7% en Alemania. Y ahora, el objetivo del Gobierno Sánchez es promover sólo 20.000 VPO para 2022, una cifra todavía insignificante.

Otra vía para aumentar la oferta de viviendas en alquiler es relanzar la promoción privada de viviendas, para venta y alquiler. Aquí, la clave es negociar con la iniciativa privada (promotores y constructores) un Plan ambicioso de nuevas viviendas, ofreciéndoles medio gratis suelo público (lo hay en muchas ciudades), financiación barata (con avales del ICO), incentivos fiscales y lo que haga falta (agilización en los permisos y expedientes), para que promuevan viviendas a precios asequibles, la mayoría para alquiler. Y sin imponerles cuotas, como pretende la nueva Ley de Vivienda (obligando a que el 30% de las nuevas promociones sean para VPO). Es mejor pactar acuerdos que funcionen y cambiar la situación actual, donde no se hacen promociones privadas de VPO, por los bajos precios y la mucha burocracia.

La tercera vía de futuro pasa por fomentar el alquiler de los particulares (y bancos) que tienen viviendas vacías, sin alquilar: hay realmente 1,9 millones de viviendas vacías, según un informe de Tecnocasa y la Universidad Pompeu Fabra, aunque la estadística oficial (INE 2011) refleja 3,4 millones de viviendas vacías. De la cifra más realista (1,9 millones), un tercio (633.000) podrían sacarse al mercado del alquiler con 2 medidas sencillas que no aborda la Ley de Vivienda: fuertes incentivos fiscales y mayores garantías jurídicas para recuperar las viviendas con impagos (hay demasiados retrasos en los Juzgados). Otra buena medida sería copiar el Programa Bizigune del Gobierno vasco: han creado una empresa pública que garantiza al propietario el pago del alquiler y la devolución de la vivienda en buen estado al finalizar el contrato,  permitiendo alquilar más de 7.000 viviendas vacías.

Actuando en estos tres frentes y ganándose la colaboración de promotores privados y propietarios (no asustándolos), se podrían sumar al mercado del alquiler unas 200.000 nuevas viviendas al año, cubriendo en 5 años el déficit de 1 millón de alquileres. Eso sí bajaría drásticamente los alquileres, no imponer controles artificiales ineficientes. Es evidente, para todos los expertos, que la solución al grave problema de los alquileres (caros y escasos) pasa por aumentar la oferta y que poniendo más viviendas en el mercado, bajarán los alquileres. Seguro. Y también hay un amplio consenso entre los especialistas de que las medidas de la Ley de Vivienda (un “atajo populista” impuesto por Podemos) retraerán aún más la oferta y ayudarán a subir los alquileres (ya pasa). Y más en 2022, un año con fuertes subidas de precios, que afectan más a las familias más vulnerables. No podemos dejarlas atrás, agobiadas cada mes más por su alquiler.

 

Más alquileres públicos, no control de precios

Este año aumentan los desahucios de viviendas y 2 de cada 3 son por impago de alquileres (el 80% en Madrid). Esto pasa porque los alquileres siguen disparados, por encima de los 1.000 euros en las grandes ciudades, lo que deja fuera a jóvenes y muchas familias. El Gobierno prepara reformas del alquiler y promete más ayudas, mientras Podemos les ha forzado a estudiar controles de precios, para limitar los alquileres en algunas ciudades. Pero es una falsa solución, que reducirá los alquileres y ampliará el mercado negro. La verdadera solución es ampliar la oferta, lanzando al mercado más viviendas públicas con alquileres bajos para los millones de españoles que no pueden alquilar hoy. Se pueden promover  500.000 viviendas para alquiler en 5 años, con suelo y financiación públicos. Y en paralelo, medidas fiscales y seguridad jurídica para animar a los dueños de 3 millones de viviendas vacías a alquilarlas. Con más pisos en alquiler, no con controles inútiles, sí bajarían los precios.

enrique ortega

Los alquileres siguen por las nubes, tras 4 años de subidas (2014-2018) en que los precios han aumentado un 30%, y hasta el 50% en algunas islas (Palma de Mallorca y las Palmas) y grandes capitales (Barcelona, Madrid, San Sebastián, Valencia, Málaga y Sevilla). Tanto han subido que parece que en algunos lugares los alquileres han empezado a “tocar techo” y este verano podrían haber bajado, según las estadísticas del portal Idealista (-1,3% bajada alquileres en tercer trimestre) y Fotocasa (-4,2%), aunque ambos señalan que los alquileres han seguido subiendo este verano en Madrid ( entre +7,4% y +3,5%), Málaga (+9,9%), Sevilla (+9,3%), Valencia (+10%) y San Sebastián (+17,1%) y que bajan en Barcelona (-5,5%), por la caída del turismo y la situación política. Y para pisos.com, los alquileres han subido otro 5,92% en el tercer trimestre.

Con más o menos subidas, el hecho cierto es que los alquileres están a precios imposibles, con un coste medio de 10,6 euros/m2, según el portal Idealista  (954 euros por un piso de 90m2). Pero esa es la media española, porque en las grandes ciudades, alquilar es mucho más caro: en Barcelona cuesta entre 17,3 euros/m2 (según Idealista: 1.557 euros por 90m2, frente a 1.098 en 2014)) y 12 euros/m2 (Fotocasa), en Madrid, entre 15,3 euros/m2 (Idealista: 1.377 euros/90 m2 frente a 1.000 euros en 2014) y 12,81 euros/m2 (Fotocasa) y en San Sebastián, entre 15,6 euros (Idealista) y 14 euros/m2 (Fotocasa), seguidas de los altos precios del alquiler en Palma de Mallorca (12,6 euros/m2) y las Palmas de Gran Canaria (11,3 euros/m2),  Bilbao (11,9 euros/m2), Málaga (10,3 euros/m2), Sevilla (9,9, Valencia (9 euros) y Zaragoza (7,7 euros/m2), euros/m2), según el portal Idealista. En el otro extremo destacan los alquileres baratos de Zamora (4,3 euros/m2: 387 euros 90 m2), Ciudad Real (4,9 euros/m2), Cáceres (4,6 euros/m2) y Teruel (4,81 euros/m2).

La subida de los alquileres tiene varias causas, que se resumen en una: ha aumentado mucho la demanda de alquileres, mientras no ha aumentado tanto la oferta de pisos en alquiler. La razón fundamental de esta mayor demanda de alquileres es la crisis, que ha hecho que muchas familias y jóvenes dejarán de pensar en comprar piso y se cambiaran al alquiler, en muchos casos compartido. Así, este año 2018 se espera que el número de alquileres nuevos (566.000) supere a las ventas de pisos (557.000), mientras crece el alquiler en un país tradicionalmente de propietarios: 23% personas ya viven en alquiler frente a 77% que viven en propiedad.

Se ha disparado la demanda de alquileres no sólo porque hay más familias que los necesitan para vivir sino también porque hay más inversores que compran viviendas para alquilarlas, dado que es una buena inversión: la rentabilidad de comprar para alquilar llega este año al 7,8%, según el portal Idealista (y en algunas ciudades ronda el 9%), un beneficio muy superior a los depósitos, la deuda pública o la Bolsa. Y si se les suma la plusvalía de vender luego la vivienda, la rentabilidad llega al 11,7%, según el Banco de España. No es de extrañar que fondos de inversión extranjeros y muchos ahorradores españoles se hayan volcado en comprar pisos para alquilarlos, disparando los alquileres para asegurarse una alta rentabilidad. Y aunque todavía los grandes inversores sólo controlan el 5% del mercado del alquiler (120.000 viviendas de 2,3 millones de alquileres), tienen un gran peso en algunas zonas de las grandes capitales y cada vez condicionan más las subidas globales.

Otro factor que explica la fuerte subida de los alquileres son los pisos turísticos, que se alquilan a través de plataformas online como Airbnb, HomeAway, Windu, House Trip, Only Apartments, Room4Exchange, BeMate o Niumba. Los hoteleros estiman que son ya más de 400.000 pisos desviados al alquiler turístico, sobre todo en el centro de algunas capitales (Barcelona, Madrid, Palma, San Sebastián, Málaga…), que restan alquileres a familias o jóvenes y que encarecen los precios, además de expulsar inquilinos a la periferia. No es casual que entre las 10 ciudades con alquileres más caros, 8 sean ciudades turísticas. Y es que propietarios e inmobiliarias sacan altas rentabilidades con este alquiler turístico, sobre todo si no los declaran (1.621 euros de ingresos por 21 noches).

Y junto a la fuerte demanda, de jóvenes, familias, inversores y turistas, los alquileres también suben más porque hay ciudades y zonas donde faltan viviendas, porque se han vendido o alquilado las que había en stock y apenas de construyen viviendas nuevas, por falta de suelo disponible, bloqueo de licencias en algunos municipios o falta de financiación bancaria. De hecho, en 2017 se terminaron en España sólo 48.853 viviendas, frente a 650.000 en 2017.

La confluencia de estos factores provoca que los alquileres estén por las nubes, por encima de 1.200 euros en muchas ciudades. Y además, como faltan alquileres, propietarios e inmobiliarias “seleccionan” cada vez más a los inquilinos (españoles y familias más que jóvenes o inmigrantes, con contrato laboral estable y determinados ingresos) y les exigen más (avales, seguro y hasta 6 meses de fianza, cuando lo legal es uno). La consecuencia es que muchos jóvenes y parejas no pueden alquilar y han vuelto a vivir con los padres, porque un alquiler decente se lleva un 40% de los ingresos en un 36% de los hogares españoles. Y como los sueldos son aquí más bajos, somos el país europeo donde más pesa el gasto del alquiler, por encima de la media europea (donde sólo el 28% de hogares destinan el 40% de ingresos a pagar el alquiler), de Grecia (25% hogares destinan el 40% de ingresos), Reino Unido (23%), Portugal (20%), Italia (19%), Francia (19%) y Alemania (sólo 8% hogares destinan al alquiler el 40% de ingresos), según la OCDE. Y en Madrid o Barcelona, las familias ya dedican más del 40% de sus ingresos a pagar el alquiler, según Alquiler Seguro.

Pero además, otra consecuencia de los alquileres altos es que muchos jóvenes y familias no pueden pagarlos (si se quedan en paro o tienen gastos extras) y les desahucian. Este año 2018, dos de cada tres desahucios de viviendas son por alquileres impagados, según la última estadística del Consejo General del Poder Judicial: 17.152 desahucios en el segundo trimestre, 10.491 por impago de alquiler (61,2%) y 5.672 por impago de hipotecas. Ya en 2017 hubo 35.666 desahucios por alquileres y 22.330 por hipotecas. Sólo en Madrid, en el primer semestre de 2018, se han producido 15 desahucios al día por impago de alquileres. Y en Cataluña son el doble. Los desahucios han crecido no sólo porque hay más familias pobres sino porque ahora, tras la reforma de la Ley de Arrendamientos (LAU) que hizo Rajoy en 2013, es más fácil solicitar el desahucio (con sólo un mes de impago), los tribunales son más ágiles y los alquileres suben más, al haberse reducido el plazo a 3 años y renovarse muchos “libremente”, sin el límite del IPC.

El aumento de los desahucios y la fuerte subida de los alquileres han llevado al Gobierno Sánchez a anunciar medidas, para defender a las familias más desprotegidas y tratar de contener las subidas. Por un lado, Fomento estudia cambiar la reforma de la LAU de Rajoy, volviendo a poner los 5 años como plazo habitual de un alquiler y 3 años la prórroga tácita (no 1), para proteger más al inquilino y retrasar las subidas por nuevo contrato. Además, estudia aumentar las ayudas al alquiler incluidas en el Plan de Vivienda 2018-2021, que Rajoy aprobó en marzo 2018, antes de irse. De momento, el Plan subvenciona el 50% del alquiler de los menores de 35 años, con un tope de alquiler de 600 euros, que puede llegar a 900 euros (en muchas ciudades, estos alquileres no existen). Y una ayuda del 40% del alquiler, con topes iguales, a los inquilinos de 35 a 65 años, pero con muy bajos ingresos: menos de 11.182 euros anuales los solteros y menos de 18.798 euros anuales las familias con un hijo. Estas ayudas sólo las reciben 171.231 inquilinos, una minoría. Y además de recibirse tarde (al año siguiente), varían mucho según donde uno viva: hay más en el País Vasco (las reciben 8 de cada 1.000 empadronados) o Cataluña (4,70 por 1.000) que en Madrid (las reciben 0,8 por cada 1.000 empadronados) o Canarias (0,5 por 1.000).

Está claro que el Plan de Vivienda 2018-2021 que dejó Rajoy es muy mejorable y necesita más recursos, porque contempla sólo un gasto de 1.443 millones, que es casi la mitad del dinero que tenía el anterior Plan 2013-2016 (2.311 millones), prorrogado en 2017. Pero no está claro que gastar más en ayudar a los inquilinos sea la solución, porque algunos estudios demuestran que estas ayudas se traducen al final en subidas de los alquileres: propietarios e inmobiliarias saben que el 40 o el 50% del alquiler está subvencionado y entonces apuestan por subirlo. Y con ello, este dinero público acaba en el bolsillo de los propietarios.

Otra medida que Podemos ha impuesto al Gobierno Sánchez, en su acuerdo Presupuestario para 2019, es limitar el precio de los alquileres (se autorizaría a Ayuntamientos y autonomías), en las zonas donde hay mayores subidas. Y se utiliza como argumento que estos topes a los alquileres ya existen en París (se permite elevar un 20% los alquileres sobre los precios medios) y Berlín (se pueden elevar un 10%). Pero ojo: son precios indicativos, no obligatorios, y sólo sirven de referencia a los jueces en caso de que un inquilino reclame. Y los expertos dicen que el sistema, implantado allí en 2015, no está siendo eficaz. El problema de fijar topes a los alquileres es que pueden frenar el alquiler y aumentar las viviendas vacías, a la vez que fomenta el mercado negro, con alquileres pagados "bajo mano" y sin garantías.

No hay atajos populistas para frenar los alquileres. Vivimos en un sistema capitalista y lo que de verdad funcionaría, para bajar los precios, sería aumentar la oferta de pisos en alquiler. Y para ello, hay dos caminos. Uno, incentivar a los propietarios de las 3 millones de casas vacías (particulares, bancos y empresas) para que las pongan en alquiler, con ayudas fiscales. Todo lo contrario de lo que hizo Rajoy, en mayo de 2015, rebajando la deducción fiscal a los arrendadores, del 100 al 50%, quitándosela de paso a los inquilinos (se deducían el 10%). Habría que conseguir que al menos 500.000 de esos pisos vacíos se alquilen y para ello hace falta dar a los propietarios “seguridad jurídica” (no asustarles con control de alquileres) y asegurarles deducciones fiscales del 60% y más si alquilan a jóvenes o familias con bajos recursos, pudiendo complementar el alquiler final con ayudas públicas.

El otro camino para que haya más pisos en alquiler es la promoción pública de viviendas (las VPO), para destinarlas luego a alquiler social para los más pobres (de 150 a 250 euros al mes) o a alquiler subvencionado (de 250 a 450 euros al mes), para jóvenes y familias que no pueden pagar un alquiler “de mercado”. Este parque público de viviendas en alquiler no es “una propuesta de rojos”, es algo que se hace en toda Europa, donde hay importantes parques de viviendas públicas en alquiler: supone el 30% del mercado en Holanda (2,3 millones de viviendas públicas en alquiler), el 24% en Austria, el 20,9% en Dinamarca, el 17,6% en Reino Unido, el 16,8% en Francia, el 13% en Finlandia, el 3,9% en Alemania, el 3,7% en Italia y en España… sólo el 1,5%, según este estudio de la Fundación Alternativas.

El Gobierno Sánchez propone ahora construir 20.000 nuevas viviendas públicas para alquilar en 4 años. Una gota en un vaso de agua. Se puede y se debe ser más ambicioso, creando un parque público de alquiler incorporando las 15.000 VPO que hay vacías, sumando las 76.000 viviendas del banco malo (SAREB) que le hemos costeado a la banca, comprando a precio razonable parte del stock sin vender de particulares y bancos (hay 476.938 viviendas) y promoviendo unas 20.000 nuevas viviendas anuales desde autonomías y Ayuntamientos (costarían unos 1.000 millones anuales). Con todo ello, se podría conseguir un parque público de 500.000 viviendas para alquiler en 5 años. Suelo público hay, sólo falta algo de dinero (no demasiado) y voluntad política, además de la colaboración de promotores privados, que construirían viviendas públicas para alquilar si hay financiación y facilidades.

En total, es factible ampliar el parque de alquiler en 1 millón de viviendas en 5 años, entre viviendas vacías que se alquilan y otras viviendas que se incorporan al parque público de VPO, que se ha desplomado, por culpa de los recortes del Estado y las autonomías: si entre 1957 y 1989 se terminaban en España más de 100.000 VPO cada año, en 1991 habían caído a 44.514 y a 52.972 en 2000, según las series de Fomento. Y tras entregarse 68.857 VPO en 2008, se desploman con la crisis: 17.054 entregadas en 2013 (la décima parte que con Franco) y sólo 4.938 VPO entregadas en 2017, la cifra más baja desde los años 50: Baleares no entregó ninguna, Andalucía 13, Madrid 1.815 y Cataluña 1.358… Así, con esta iniciativa pública en la vivienda, no hay manera de arreglar nada. Plantearse promover otra vez 40.000 VPO  anuales, 20.000 para alquiler, es lo mínimo a que se puede aspirar en unos años.

La vivienda, conseguir un alquiler accesible, es un grave problema para millones de españoles, sobre todo jóvenes (el 80,6% de los menores de 30 años, 5.236.856 jóvenes, siguen viviendo con sus padres), ancianos (800.000 viven de alquiler y muchos con dificultades) y familias pobres (hay 3 millones en situación de pobreza extrema), pero también familias con trabajos precarios y bajos sueldos. No hay que venderles “soluciones mágicas” populistas (control de alquileres) sino medidas posibles y realistas, que pasan por aumentar el parque de alquileres, para conseguir así bajar los precios. Se puede.