Otra revisión masiva de alquileres

En 2025, más de medio millón de inquilinos tuvieron que revisar el precio de su alquiler, al cumplirse 5 años del contrato. Este año 2026, son todavía más los contratos a revisar: 632.369, 1 de cada 5 alquileres. Y como estos 5 años se han disparado los alquileres, los nuevos contratos subirán una media de 1.735 euros al año, según Consumo. Y en algunas autonomías mucho más (+2.042 euros en Madrid). Sumar ha propuesto congelar estos alquileres, pero el Gobierno no lo contempla, porque teme que fuera inconstitucional. El resto de alquileres tendrán su revisión anual, el IPC (+3%) o el nuevo índice IRAV (+2,29%), para los contratos firmados después de mayo de 2023. Los que buscan un alquiler tendrán más problemas en 2026, porque se ha reducido la oferta y se espera una nueva subida del +10%, que se suma al +41,34% que han subido los alquileres desde 2020, el doble que el IPC y el triple que los salarios. Urge tomar medidas en la vivienda, aunque lo impide el actual bloqueo político.

                            Enrique Ortega

Muchas personas que viven de alquiler están preocupadas porque haya llegado 2026, porque saben que les llamará su casero para decirles que tienen que firmar un nuevo contrato de alquiler, ya que han pasado 5 años del que firmaron en 2021. Ya pasó en 2025: se renovaron 568.500 contratos de alquiler firmados en 2020, en plena pandemia, según los datos del Ministerio de Consumo. Y prevé que este año serán más las revisiones de contrato: afectarán a 632.369 contratos, 1 de cada 5 alquileres que hay en España, lo que afectará a 1.600.000 personas, según sus estimaciones. Y la alerta de Consumo es porque estos nuevos contratos pueden disparar el alquiler, porque los precios han subido mucho desde 2021.

En concreto, un alquiler medio que estaba en 10,6 euros/m2 en enero de 2021 ha cerrado el año 2025 con un precio medio de 14,7 euros/m2, según el portal Idealista. Una subida media de +38,7%, que se traduce en 317 euros más al mes por un alquiler de 90 m2.Y esa es la subida media en España, porque en Madrid la subida del alquiler estos 5 años ha sido del +56,5% (de 14,5 a 22,7 euros/m2), lo que se traduce en 738 euros más al mes por un piso de 90 m2. Y en Barcelona, la subida del alquiler ha sido del +65,2% (de 14,4 a 23,8 euros(m2), lo que se traduce en 846 euros más de alquiler por un piso de 90 m2.

Con estos datos en la mano, el propietario de un piso en alquiler tratará de subir eso o algo menos a su inquilino al revisar el contrato que cumple 5 años en 2026. El estudio hecho por el Ministerio de Consumo señala que la subida de los nuevos alquileres puede ser en algunas zonas hasta +383 euros al mes (+4.596 euros al año), aunque cifran la media de subida en toda España en +1.735 euros anuales por vivienda (+144,5 euros al mes). Pero hay 6 autonomías donde la subida será mayor: Baleares (+4.615 euros anuales), Comunidad Valenciana (+2.386), Canarias (+2.267), Madrid (+2.042), Cantabria (+1.969) y Andalucía (+1.952 euros anuales). Y supondrá menos de 1.000 euros anuales la subida de los nuevos alquileres en Melilla (+329 euros), Ceuta (+784), Aragón (+832), Castilla y León (+902), Extremadura (+961) y Galicia (+980 euros anuales). En el caso de Cataluña, los nuevos contratos no podrán subir más del IPC en las zonas declaradas “tensionadas”, por la Ley de Vivienda. Y Navarra o el País Vasco quedan fuera de este estudio, por falta de estadísticas.

Esta importante revisión de contratos que se hará en 2026 se concentra en cuatro autonomías, según Consumo, que suponen dos tercios del total (632.369 alquileres): Madrid (145.881 contratos a revisar  este año), Cataluña (112.728 contratos), Andalucía (85.491 contratos) y Comunidad Valenciana (65.528 contratos a revisar). Y son muchos menos en el resto, destacando Canarias (39.974 contratos), Galicia (36.543) y Baleares (24.456 contratos). No se tienen en cuenta en estas cifras los contratos de alquiler hechos por empresas (inmobiliarias), que se renuevan cada 7 años (la primera gran revisión será en 2027).

Sumar, que dirige el Ministerio de Consumo, ha hecho público este informe sobre la importante revisión de alquileres que toca hacer este año para solicitar al Gobierno que aprobara, antes de finales de 2025, una congelación de estos alquileres, para que al renovarse no pudieran ponerse un nuevo precio y sólo subieran el IPC. Trasladaron formalmente esta petición al Ministerio de Vivienda (en manos del PSOE), que no ha dado una respuesta oficial, aunque oficiosamente han comentado que la medida (que además “no les gusta”) podría ser "inconstitucional", además de retraer aún más la oferta de nuevos alquileres.

Así que estos 632.369 inquilinos tendrán que negociar con su casero lo que les sube el nuevo alquiler que han de firmar en 2026. Y será una “negociación desigual”, porque si no llegan a un acuerdo, el propietario tendrá ese mismo día una cola de peticiones de nuevas personas que quieran alquilar su casa. Y el inquilino sabe que si no cede y acepta una subida “suficiente”, cuando busque un nuevo alquiler (si lo encuentra) será más caro que el que le ofrecen.

El resto de los alquileres (hay algo más de 3 millones de casas en alquiler) tendrán que hacer la revisión anual, que tiene 2 índices de revalorización, según la fecha del contrato. Por un lado, los contratos de alquiler firmados antes del 26 de mayo de 2023 (la fecha en que entró en vigor la nueva Ley de Vivienda) subirán  este año lo que el IPC (generalmente el IPC anual de dos meses antes a la actualización), en torno al +3%, lo que supone una subida del alquiler medio de +27 euros al mes (+33,3 euros en Madrid y +41,6 euros en Barcelona). Pero los contratos más recientes, firmados después del 26 de mayo de 2023, se revisarán (salvo que en el contrato estén referenciados al IPC) según un nuevo índice, el IRAV (índice de referencia arrendamientos vivienda), que publica el INE y que suele estar por debajo del IPC: en noviembre era el +2,29%, lo que supone una subida del alquiler medio este año de +21 euros al mes (+30,52 euros al mes en Madrid y +38,15 euros mensuales en Barcelona).

Con esta doble subida, la de los alquileres que se revisan tras 5 años y los que se revisan anualmente, todos los inquilinos pagarán más este año 2026. Y eso agravará aún más la situación de muchos de ellos, que tienen que destinar el 40% y más de sus ingresos al alquiler. Con ello, aumentarán los desahucios por impagos de alquiler, tras una ligera bajada en los últimos años, por las medidas del Gobierno para cubrir a los más vulnerables. Entre enero y septiembre de 2025 hubo 19.347 desahucios, algunos menos (-6,3%) que en esos mismos 9 meses de 2024 (20.581). Pero el 75% de esos desahucios son por impago de alquileres, mientras bajan los desahucios por impago de hipotecas.

Este año 2026 se vuelven a prohibir los desahucios de vivienda por impagos de familias vulnerables, una medida acordada por el Consejo de Ministros del 23 de diciembre, tras acordarlo el día antes el Gobierno con EH Bildu. Sin embargo, esta medida ha de ser convalidada en el Congreso este mes de enero y queda ver si será vetada o no por Junts y Podemos, junto a las subidas de las pensiones y el resto del “escudo social”. De momento, UGT y distintas entidades sociales han contactado con Junts para que apoyen la prórroga de prohibición de desahucios a las familias vulnerables, porque evitará un grave problema social.

Otra medida, un Real decreto aprobado por el Gobierno el 9 de diciembre, pretende mejorar la situación de los alquileres, aumentar su oferta y conseguir que muchos propietarios “pierdan el miedo a alquilar”: se garantiza con avales públicos que los propietarios cobren el alquiler en caso de impago de los inquilinos más jóvenes (menores de 35 años) y familias vulnerables. La medida, que será gestionada por las autonomías (un problema…) cubre al propietario los alquileres impagados, los suministros debidos y los daños sufridos hasta que vuelva a recuperar su vivienda, con dos condiciones más para el propietario: que tenga depositada la fianza legal y que el alquiler que cobre no supere en índice estatal de referencia. Es un avance para dar “tranquilidad” a los propietarios frente a posibles impagos, pero debería ampliarse a todos los inquilinos (no sólo a los jóvenes), como hace el País Vasco (“Programa Bizigune”). Y ahora falta que el Congreso no bloquee la medida.

Con todo, el problema no son los desahucios o los impagos. El gran problema de los alquileres es que no hay apenas oferta, que apenas salen alquileres al mercado y que cuando se ofrecen hace decenas de personas pujando, lo que produce dos efectos: el propietario sube el precio del alquiler y “selecciona” a los inquilinos, dejando fuera a los jóvenes precarios, los inmigrantes y hasta las familias con hijos, “elitizando” el alquiler. Y en las zonas tensionadas, donde se han controlado los precios (gran parte de Cataluña y municipios de Navarra y el País Vasco más A Coruña), bajan los precios algo pero sobre todo se reduce más la oferta, con lo que resulta aún más difícil encontrar un alquiler. Y también hay menos oferta porque siguen desviándose pisos del alquiler “normal” a los alojamiento turísticos y a los alquileres de temporada. Y recientemente, muchos propietarios optan por el alquiler por habitaciones, cobrando 500 euros y más por habitación, lo que dispara aún más los precios.

El alquiler seguirá subiendo este año 2026, en torno a otro +10%, según los expertos. Una subida que se suma al +41,34% que han subido los alquileres entre 2020 (10,4 euros/m2) y 2025 (14,7euros/m2 en diciembre), una subida que duplica la inflación en estos 6 años (+23,1%) y que triplica la subida de los sueldos en convenio (+15,18%).

El problema de fondo que explica estas subidas es la falta de alquileres, en unos casos porque se desvían a otros usos (turismo o alquiler de temporada), en otros porque hay miedo a alquilar y en otros porque no se rehabilitan casas viejas. Y sobre todo, porque no se construyen pisos nuevos, ni para alquilar ni para vender. El Banco de España estima que hay un déficit de 700.000 viviendas, un déficit que crece cada año porque se crean 330.000 familias anuales. Y sin embargo, apenas se construyen viviendas. Es más, en 2025 se han iniciado menos viviendas “libres” y protegidas (VPO) que en 2024: 58.824 viviendas “libres” entre enero y septiembre (frente a 61.910 en los primeros 9 meses de 2024)  y 11.567 viviendas protegidas (frente a 12.355 entre enero y septiembre de 2024), según datos del Ministerio de Vivienda. Así que la construcción de vivienda “pincha” cuando más falta hace, porque han desparecido promotoras, por los altos precios del suelo y la construcción, por la falta de mano de obra cualificada y por los bajos precios de los módulos de VPO.

Al final, el problema de los alquileres y la vivienda es político: el Gobierno central, la autonomías y los Ayuntamientos son incapaces de trabajar juntos para promover más vivienda, pública y privada, pactando la promoción de suelo y los planes urbanísticos, la financiación y la colaboración público privada, que permitiría duplicar las viviendas construidas (200.000 al año en vez de las 100.000 actuales). Y la mejor muestra de esta tremenda división política entre los que deben gestionar la política de vivienda es que el Gobierno ha presentado hace unos meses el nuevo Plan de Vivienda 2026-2030 y las autonomías gobernadas por el PP (11 de 17) dijeron de entrada, sin apenas conocerlo, que “no les gustaba…”. Así que el Plan nacerá muerto, aunque cuente con el triple de inversión (7.000 millones) que el Plan 2021-2025.

En resumen, el alquiler será un problema mayor este 2026 para 632.000 familias que tienen que revisar sus contratos tras haber pasado 5 años, con lo que tendrán fuertes subidas. Y también el resto tendrán revisiones en su alquiler, del 3 al 2,29%. Pero el mayor problema lo tendrán los jóvenes y nuevas familias que buscan un alquiler, porque hay pocos y cada vez más caros, teniendo que superar “el casting” de los propietarios. Y mientras, los políticos siguen enzarzados en sus peleas, con la derecha que gestiona las autonomías empeñada en desgastar y echar al Gobierno más que en resolver la grave situación de los alquileres y la vivienda, el problema que más preocupa a los españoles. Como si nada.

Alquileres imposibles: faltan viviendas

El grave problema de la vivienda, con precios y alquileres disparados, preocupa a muchos españoles, sobre todo jóvenes y familias vulnerables, que destinan más del 40% de ingresos (los jóvenes el 92%) a pagar un alquiler. Si lo encuentran, porque hay un 33% menos que en 2009, consecuencia de cambios legales y topes que han llevado a muchos propietarios a cambiar su piso en alquiler a uno de temporada o turístico. O a venderlo. La Ley de Vivienda (mayo 2023) es un fracaso y ha reducido los alquileres. Mientras, se terminan 89.000 viviendas al año (frente a 424.000 en 2009), cuando se crean 275.000 nuevas familias. Tenemos pocos alquileres y carísimos porque apenas hay viviendas disponibles: faltan 600.000 hasta 2025 y el doble para 2030. La única solución es que Gobierno, Ayuntamientos, autonomías, promotores y bancos pacten un Plan de Vivienda, conseguir suelo y financiación para construir 200.000 viviendas al año, la mayoría para alquiler. Y ayudar (no amenazar) a los propietarios para que alquilen. Menos Leyes demagógicas y más medidas eficaces.

                            Enrique Ortega

Las manifestaciones, en Madrid y en media España, revelan que el problema de la vivienda agobia cada día más a los españoles. Y no es para menos. Este año 2024, los alquileres siguen subiendo, un +10,2% anual en el tercer trimestre, según el portal Idealista. Y el precio medio de un alquiler en España se coloca en 13 euros/m2 (10,4 euros en 2019). Eso supone pagar 1.170 euros por alquilar un piso de 90 m2. Pero esa es la media. En Barcelona, el precio sube a 2.016 euros (22,4 euros/m2), en Madrid son 1.836 euros (20,4 euros/m2), en San Sebastián  son 1.629 euros (18,1 €/m2, en Palma 1.557 euros (17,3 €/m2), en Málaga 1.305 euros (14,5 €/m2) y en Valencia 1.287 euros (14,3 €/m2).

El problema es que la subida de alquileres de este año se suma a las subidas del alquiler desde 2014. En 2023, los alquileres subieron un +10,1%, más que el +8,4% en 2022 y el 4,6% en 2020 (en 2021, con la pandemia. bajaron un -3,6%). Y antes, entre 2014 y 2019, los alquileres subieron en España un +50%, según Idealista. Así que en la última década (2014-2023), los alquileres han subido un +69,5%, el triple que la inflación general (+21,3%, según el INE) y cuatro veces más que los salarios (+17,6% han subido los convenios). Y si sumamos la subida de este año, los alquileres suben casi un 80% desde 2014…

¿Por qué suben tanto los alquileres? Básicamente, porque hay pocas viviendas disponibles y una demanda creciente. Por un lado, apenas se construye vivienda nueva: en 2023 se terminaron 89.119 viviendas, casi las mismas que en 2022 (89.545), tras una década en la que se construyeron incluso muchas menos (60.000 en 2013, 44.630 en 2016, 78.810 en 2018). Es una cifra ridícula si la comparamos con las 424.459 viviendas terminadas en 2009 o las 650.000 terminadas en 2006 y 2007. Además, apenas se hacen viviendas protegidas (8.646 VPO en 2023) y la nueva construcción se concentra en la costa mediterránea y las islas (el 37,2% de las viviendas terminadas) y en el resto de España (39,1%), más que en Madrid y Barcelona (27,7%).

Apenas se hacen viviendas nuevas mientras cada año crecen las nuevas familias y los jóvenes que buscan un alquiler, más los últimos años, cuando la subida de tipos e hipotecas hacen que muchos españoles no piensen en comprar casa, máxime cuando los precios de compra de los pisos de han disparado también (+7,8% este año y +39,8% entre 2014 y 2023). El Banco de España estima que cada año hay 275.000 nuevas familias que buscan techo, además de 60.000 nuevos inmigrantes. El dato es muy llamativo: el número de hogares creció en 1.491.700 entre 2011 y 2023, mientras se construyeron 762.843  viviendas…

Está claro: la demanda de alquileres se ha disparado y mientras, apenas se construye. Y tampoco se alquilan muchas de los 4 millones de viviendas que están vacías. Unas, la mayoría, porque son segundas residencias o están en mal estado, necesitan rehabilitación. Y, sobre todo, porque hay pocas viviendas vacías en las grandes ciudades donde hay más demanda de alquileres: el Banco de España estima que sólo hay 400.000 viviendas vacías (el 10% del total) en ciudades de más de 250.000 habitantes.

Esta falta de oferta se ha agravado en los últimos años, porque los propietarios se han retraído a alquilar, a la vista de los cambios normativos aprobados por el Gobierno Sánchez. En marzo de 2019 se cambió la Ley de Arrendamientos (LAU), con un Decreto que limitaba las subidas al IPC y ampliaba los plazos de alquiler: de 3 a 5 años si el propietario era particular y hasta 7 años si era empresa. Eso retrajo a muchos propietarios, que reaccionaron con subidas extras de los alquileres (para “cubrirse”) y retrasando su alquiler o vendiendo. En febrero de 2022, el Gobierno aprobó la Ley de Vivienda, que establecía “topes” de subida a los alquileres en las zonas tensionadas, lo que redujo más la oferta de alquileres, “asustando a los propietarios”. En mayo de 2023, la Ley entró en vigor y la mayoría de expertos coinciden: ha reducido drásticamente la oferta de alquileres, disparando más los precios.

Los datos vuelven a ser elocuentes. Entre 2019 y 2024, la oferta de alquileres en España ha caído un -33%, según un reciente estudio del portal Idealista. Pero en Barcelona (donde la Generalitat aprobó un control de alquileres ya en 2020), la oferta de alquileres se ha reducido un 75% desde 2019 a hoy: han desaparecido del mercado 3 de cada 4 viviendas en alquiler. También ha caído drásticamente la oferta de alquileres en Oviedo (-55%), San Sebastián (-55%), Las Palmas (51%), Madrid (-46%), Palma (-46%), Girona (-45%), Bilbao (-44%), Zamora (-42%), Toledo (-42%) y Burgos (-40%). Y se ha reducido también la oferta de alquileres en Málaga y Valencia (-33%), Sevilla y Alicante (-42%).

¿Cómo se ha producido este drástico recorte de la oferta de alquileres? Por 3 vías: se han “desviado” los alquileres tradicionales a alquileres de temporada, a alquileres turísticos o a la venta. El primer camino, el más utilizado, ha sido “desviar” alquileres permanentes a alquileres de temporada: son por menos de un año, a estudiantes, trabajadores desplazados (profesores, médicos, camareros, temporeros) o por vacaciones. No se rigen por la nueva Ley de Vivienda (ni por la normativa de apartamentos turísticos) y las condiciones se pactan libremente. Estos alquileres han crecido un +182% entre 2019 y 2024 (+220% en Barcelona) y suponen ya el 14% de todo el mercado del alquiler, aunque hay ciudades donde superan la tercera parte del total (y creciendo). El Gobierno intentó regularlos con un reciente Decreto, pero no consiguió aprobarlo en el Congreso, por el veto de Junts, junto al PP y Vox.

El 2º camino para desviar alquileres permanentes es destinarlos a alquiler turístico. En septiembre había 388.259 pisos turísticos en las 25 mayores capitales, +55.295 que en junio, según la patronal turística Exceltur. El problema es más relevante en 48 municipios, con  más del 10% de alquileres turísticos, destacando los centros de Barcelona y Madrid (con más del 25% de pisos turísticos), Málaga, Sevilla o Palma. El Gobierno promete regular estos alquileres para el futuro, pero la competencia es autonómica y municipal y cada ciudad va a su aire, mientras los pisos turísticos aumentan (ver cuadro), a pesar de las protestas.

El tercer camino para desviar pisos que antes se alquilaban es venderlos, aprovechando los altos precios actuales (han subido +47,6% desde 2014) y la gran demanda, que aumentará con la próxima bajada de tipos e hipotecas. En los últimos años, Fotocasa estima que  el 12% de los propietarios que antes alquilaban han vendido, lo que supondría 327.000 alquileres menos desde 2019. La mitad de estos propietarios han desistido de alquilar, según Fotocasa, “por malas experiencias” con inquilinos o por temor a la nueva normativa.

La consecuencia de este triple recorte de la oferta es clara: hay muchos menos alquileres disponibles y eso sube los precios y dificulta encontrar un piso para alquilar ("vuelan") Y los que lo consiguen, tienen que destinar una mayor parte de sus ingresos al alquiler : ya suponía el 43% del sueldo medio en 2023, frente al 38% en 2019, según este estudio de InfoJobs. Pero en las ciudades con los alquileres más caros, representa mucho más: en Barcelona, el alquiler se lleva el 65% del sueldo medio, en Palma el 63%, en Madrid el 62%, en San Sebastián el 60%, en Las Palmas el 53%, en Valencia y Santa Cruz de Tenerife el 50%, en Málaga el 49% y en Girona el 48%.

El esfuerzo para pagar el alquiler es mayor en las familias más vulnerables (con bajos ingresos) y entre los jóvenes. Así, el pago del alquiler se lleva más del 40% del Salario Mínimo (SMI) en toda España, según este estudio de El País. Y supone la mitad o más del SMI en Barcelona (70%), Madrid (61%), San Sebastián (57%), Bilbao y Málaga (50% SMI). Esto hace que el pago del alquiler haya llevado a muchas familias a caer en la pobreza, según reiteran Cáritas y la EAPN. Y provoca que muchas familias vulnerables no puedan pagar ahora su alquiler y aumenten los desahucios (en los últimos 9 meses): en el 2º trimestre de 2024 han sido 7.850 desahucios, según el CGPJ, las tres cuartas partes por alquileres (5.874, un 40% más que hace un año y 5 veces más que en 2020, en plena pandemia).

Con todo, los que más sufren los alquileres disparados y escasos son los jóvenes: ganan de media 1.050,77 euros netos al mes, los menores de 30 años (según el último estudio del Consejo de la Juventud ) y para pagar un alquiler necesitan 968 euros de media, según este estudio de UGT. Además, tienen que pagar los gastos fijos de la vivienda (agua, luz, Internet y gastos comunitarios):  en total 1.131 euros al mes, 80 euros más de lo que ganan los jóvenes en España. Y luego hay que comer, pagar transporte, vivir… Imposible. Así que la mayoría no pueden alquilar y siguen viviendo con sus padres, emancipándose mucho más tarde que en Europa: a los 30,4 años de media, frente a los 26,3 años en Europa.

El panorama de la vivienda y los alquileres es desolador, además de suponer “un cáncer para la economía”, porque muchas empresas (turismo, hostelería, campo, sanidad, educación, industrias) no encuentran personal debido a que los trabajadores no encuentran un alquiler accesible en muchas ciudades y pueblos. Urge dejar de “empecinarse” en la Ley de Vivienda: la ministra Isabel Rodríguez, en un doble gesto de “impotencia” e “incapacidad” , ha apelado a la “solidaridad” de los caseros y ha amenazado con recortar aportaciones estatales a las autonomías que no aplican “topes”(todas menos Cataluña). Hay que dejarse de “demagogia” y “populismo”  y probar otro camino, el que ha abierto el presidente Illa, con su Plan de vivienda para Cataluña.

El Plan Illa tiene 4 ejes, que va a proponer a los municipios catalanes, a arquitectos y constructores: crear un Fondo de suelo, agilizar los trámites de las licencias y el periodo de construcción de viviendas (bajar las entregas de 100 meses a 50), más inversión para facilitar la construcción a promotores públicos y privados y ayudas al alquiler, sobre todo a jóvenes. En total, Illa propone invertir 4.400 millones desde la Generalitat para construir 50.000 pisos públicos en Cataluña de aquí a 2030 (se terminaron 2.243 VPO en 2023). Un objetivo ambicioso, que supone hacer las cosas de otra manera: con suelo, negociación e inversión.

El problema del alquiler no se resuelve imponiendo topes y una Ley: se resuelve negociando un Plan con los que tienen las competencias y la decisión (autonomías, Ayuntamientos, promotores y propietarios), garantizando además los derechos de los inquilinos. Hay que empezar por el principio, el suelo, que es clave (supone la mitad o más del coste de una vivienda). En España hay suelo “urbanizable”, pero falta suelo “urbanizado”, listo para construir. Y no se sabe cuánto hay ni dónde está. Por eso, Gobierno, autonomías y Ayuntamientos deben hacer un Censo de suelo público. Y agilizar que se puede construir en él. El Gobierno aprobó en marzo de 2024 una reforma parcial de la Ley del Suelo, para facilitar a los Ayuntamientos que pudieran aprobar Planes urbanísticos con defectos menores, que llevan años paralizados en los Tribunales. Pero tuvo que retirarla en el Congreso por el veto de Sumar, Junts, ERC y Podemos… Urge conseguir suelo público y facilitárselo a promotores públicos y privados, porque hoy el proceso tarda de 7 a 10 años.

Además, hay que relanzar las promociones de nuevas viviendas, aportando inversión pública suficiente y pactando financiación privada (con bancos e inversores). Ahora hay poca inversión pública en vivienda (6.900 millones, un 0,5% del PIB, frente al 1% en Europa) y urge aumentarla, a nivel estatal, autonómico y municipal. Sobre todo, porque la inversión pública para construir viviendas  protegidas es sólo la mitad del gasto total (3.472 millones en 2023): el 70% lo aporta el Gobierno central (ojo: con Fondos europeos) y sólo el 30% lo financian las autonomías. Además,  los bancos deben volver a financiar promociones, favoreciendo la promoción privada (subiendo módulos)  de VPO (se construyeron 8.646 en 2023, frente a 67.909 en 2009). En paralelo, hay que frenar los costes de construcción (disparados), mejorar la formación de trabajadores (las constructoras de quejan de que no encuentran personal cualificado) y agilizar el proceso de  construcción (aumentando su  ” industrialización”).

Otro frente de actuación es frenar los alquileres de temporada y los pisos turísticos, para aumentar la oferta. Y en paralelo, negociar con los propietarios para facilitarles el alquiler con garantías, sin topes y con ayudas a los que voluntariamente contengan precios. Una vía es crear empresas municipales y autonómicas que hagan de “intermediarias”, como hace el País Vasco con el “Programa Bizigune”: los propietarios les ceden las viviendas y cobran seguro el alquiler, mientras se despreocupan de todo. Además, deberían plantearse ayudas para rehabilitar más viviendas y fomentar fiscalmente (rebajas IRPF, IBI...) que no estén vacías y se alquilen.

Cara a los inquilinos, hace falta que el Estado (con los pisos del “banco malo”), las autonomías y Ayuntamientos promuevan más viviendas protegidas (hoy suponen el 2,5% del parque, frente al 10-30% en Europa), para ofrecer alquileres públicos subvencionados a las familias que no pueden pagar un alquiler de mercado, aunque baje. Y urge mejorar las ayudas a los jóvenes para el alquiler, que ahora se retrasan y no funcionan (7 de cada 10 solicitantes del bono joven de alquiler no lo consiguen) , fomentando la construcción pública de residencias para estudiantes. Y necesitamos un sistema ágil, con viviendas públicas alternativos, para evitar los desahucios de familias vulnerables.

No hay una medida milagrosa para que bajen los alquileres. Pero la clave es que haya más viviendas y eso debería obligar a las distintas Administraciones a pactar un Plan de choque para la Vivienda, hasta 2030, para construir 200.000 viviendas al año (más del doble que ahora) y que viviendas “desviadas” hoy vuelvan a alquilarse. Debería ser una prioridad para todos. Eso exige dejarse de politiqueos y demagogia, “sentarse” en toda España (en cada autonomía y cada ciudad) y negociar suelo, inversiones, medidas y ayudas. Urge.

Alquileres en máximos (y no hacen nada)

Los alquileres siguen subiendo y hay 25 ciudades donde su precio alcanza máximos históricos, con una media de 1.000 euros (+47% sobre 2009). Y además de caros, los alquileres son difíciles de encontrar (el 15% “vuelan” en el día) y se “selecciona” al inquilino, mientras los jóvenes no pueden ni compartir piso. El  alquiler se lleva ya un tercio de los ingresos familiares y en 8 grandes ciudades más (58,4% en Barcelona y 42,1% en Madrid), aumentando los desahucios y la pobreza. Urge tomar medidas frente a esta “emergencia habitacional”, que angustia a 7,4 millones de inquilinos e impide la emancipación de los jóvenes. La Ley de Vivienda lleva 10 meses estancada en el Congreso, pero es una mala solución, porque propone topes imposibles a los alquileres. Más que “atajos populistas”, la solución está en aumentar la oferta, con promociones públicas y privadas, viviendas del “banco malo” e incentivos al alquiler de viviendas vacías. Más viviendas en alquiler es la receta para frenar los precios.  

Enrique Ortega

Los alquileres llevan todo 2022 subiendo, un +6,4% anual en octubre, tras el paréntesis de 2021, en que bajaron un -3,6%, por la  pandemia. Ahora, la demanda de pisos de alquiler es muy elevada, por el aumento del empleo (hay 514.700 personas más  trabajando que hace un año y +1.370.000 ocupados que hace dos años) y el encarecimiento de los pisos en venta (suben sus precios y las hipotecas para comprarlos), mientras se reduce la oferta de alquileres, por la vuelta de pisos al alquiler turístico y el temor de muchos propietarios a futuros controles de precios (Ley de Vivienda), lo que desvía alquileres a la venta. El resultado es un mercado de alquiler muy tensionado, con poca oferta  (menos en las grandes ciudades) y mucha demanda, lo que dispara los precios.

En octubre, el precio medio de los alquileres en España llegó a los 11,2 euros por metro cuadrado, 1.008 euros para un piso de 90m2, una subida del +6,4% anual. Y roza el precio máximo del alquiler en España, los 11,56 euros/m2 alcanzados en septiembre de 2020, tras lo peor de la pandemia, según el portal Idealista. Pero hay 25 capitales españolas que alcanzaron en octubre  su máximo histórico en el precio de alquiler: Barcelona, Valencia, Málaga, Palma, Alicante, San Sebastián, A Coruña, Albacete, Almería, Badajoz, Castellón, Girona, Granada, Huesca, Jaén, León, Logroño, Lugo, Orense, Oviedo, Pamplona, Tarragona, Toledo, Valladolid y Vitoria, según el Idealista. Y otro estudio de la consultora urbaDATA indica que todas las ciudades de más de 50.000 habitantes están en precios máximos o muy cerca, con una media de 11 euros por metro (990 euros alquiler 90 m2).

Precios de alquileres en máximos y que están subiendo de forma desigual, más en las grandes ciudades, donde hay poca oferta (incluso fuera del centro) y mucha demanda: los alquileres suben más este año en Alicante (+22,8% anual hasta octubre), Barcelona (+22,3%), Valencia (+18,9%), Girona (+17%), Palma (+11,6%), Almería (+11,5%), Jaén (+10,7%), Madrid (+10,4%) y Orense (+10,1%), frente al +6,4% de subida media en España, según el portal Idealista. Con estas subidas, llegamos al ranking de las 10 ciudades con los alquileres más altos: Barcelona (18,3 euros/m2), Madrid (16,3 euros), San Sebastián (16,1), Bilbao (12,8), Palma de Mallorca (12,6), Málaga (11,4), Valencia (10,8), Vitoria (10,7), Las Palmas (10,6) y Sevilla (10,4 euros/m2). Y las ciudades con los alquileres más bajos son Zamora (5,5 euros/m2, menos de un tercio que Barcelona), Ciudad Real y Cáceres (6 euros), Ávila (6,2), Teruel (6,3), Lugo (6,4), Jaén (6,5) y Palencia (6,7 euros).

Estos precios disparados de los alquileres agobian ahora especialmente a las 7,4 millones de familias que pagan un alquiler en España (el 15,7% de la población paga un alquiler de mercado, según el INE), porque se suman a las fuertes subidas de la energía (luz, gas, carburantes), los alimentos y casi todo. Este mayor esfuerzo económico de las familias en alquiler es más preocupante en España, porque somos el 4º país donde las familias en alquiler destinan un mayor porcentaje de sus ingresos a los gastos de la vivienda (alquiler, servicios básicos de luz, agua, gas e Internet, reparaciones y mantenimiento): 40,9% de los ingresos totales, frente al 21,2% de media en la UE-27, el 26,9% en Portugal, el 26,2% en Italia, el 18,4% en Francia y el 13% en Alemania, según Eurostat.

Por eso, la inflación preocupa tanto a las familias españolas (los gastos de la vivienda se llevan casi la mitad de sus ingresos) y sobre todo a los que viven de alquiler, el porcentaje mayor de su gasto. De hecho, las familias en alquiler destinan casi un tercio de todos sus ingresos a pagarlo: un 29,4% en septiembre de 2022, un 3% más que un año antes (26,4%), según el portal Idealista. Y este esfuerzo de los inquilinos es mucho mayor en las grandes ciudades: supone el 58,4% de los ingresos en Barcelona (era el 36,1% hace un año), el 42,1% en Madrid (33,7% un año antes), el 41,9% en Ceuta, el 40,4 % en San Sebastián, el 39% en Bilbao, el 36% en Las Palmas, el 34,8% en Valencia, el 33,8% en Vitoria y el 33,2% en Málaga. Y a estas 8 ciudades, hay que sumar otras 10 ciudades donde pagar el alquiler roza el 30% de los ingresos totales.

Este enorme esfuerzo afecta a todos los inquilinos, pero especialmente a los jóvenes, porque son los mayores demandantes de alquiler (lo buscan el 59% de los que tienen entre 18 y 34 años) y a la vez los que tienen una peor situación económica para pagarlos: el 32,1% de los menores de 25 años están en paro (14,6% en la UE-27), el 60% de los que trabajan tienen contratos precarios y ganan menos que el resto (12.925 euros anuales entre 20 y 24 años, la mitad que la media salarial española, según el INE). La consecuencia es que la mayoría de jóvenes viven con sus padres y no se pueden emancipar (sólo el 15,8% entre 16 y 29 años) y que los que se van de casa apenas pueden pagar los alquileres actuales (el precio medio está en 845 euros y en las grandes ciudades ronda los 1.400). En muchos casos, les supone destinar al alquiler un 60% y más de sus ingresos, lo que les fuerza a compartir alquiler: el 34,5% de los jóvenes que viven en alquiler comparten piso con otras personas que no son pareja o familia, según el portal Idealista. Y aún así, el coste de una habitación alquilada en un piso compartido supera los 400 euros en grandes ciudades.

Alquilar un piso hoy en España no sólo es muy caro sino que resulta cada día más difícil, ante la falta de oferta en muchas grandes ciudades. Eso está provocando que los alquileres “vuelen”, los pisos se alquilen horas: el 15% de las viviendas que se alquilaron en octubre no llevaban ni 24 horas en el mercado, según el portal Idealista, lo que revela la enorme “tensión” en el mercado y la falta de oferta, sobre todo de alquileres inferiores a 1.000 euros al mes. La mayor rapidez en colocar una vivienda en alquiler se da en Palma (el 36% se contratan en el día), en Barcelona (32% alquileres “exprés”) y Madrid (29%), seguidas de Valencia (19% en el día), las Palmas y Zaragoza (17%).

Otro problema de los buscan alquilar es que cada día hay más propietarios que “seleccionan” inquilinos, directamente o a través de agencias: como hay muchos solicitantes para cada piso que sale en alquiler, se hace una especie de “casting” al aspirante a inquilino, valorando desde su trabajo y su contrato a su edad, aspecto o nacionalidad. Incluso se cuentan casos en que el propietario ha convocado a 8 solicitantes a la vez, para elegir más fácilmente... Una situación que favorece el fraude, los casos de desaprensivos que solicitan un pago previo por un alquiler inexistente o alquileres engañosos o con costes encubiertos, aprovechando la escasa oferta y la urgente necesidad de los inquilinos.

La subida de los alquileres, agravada por una inflación disparada, tiene además otras consecuencias preocupantes. La primera e inmediata, el aumento de los desahucios por impago del alquiler: en el 2º trimestre de 2022 hubo en España 10.816 desahucios y el 72,8% (7.871) fueron por impago de alquileres, la mayoría en Cataluña (1.809), Andalucía (1.313), Comunidad Valenciana (966) y Madrid (862), según los datos del Consejo General del Poder Judicial. Y muchos de los que sí pagan el alquiler, lo hacen a costa de no poder cubrir otros gastos, de entrar en una situación de pobreza. De hecho, la pobreza se da mucho más entre las personas que viven en alquiler, según el informe 2022 de la Red Europea de Lucha contra la Pobreza(EAPN): el 36,2% de las familias pobres dedican más del 40% a pagar su vivienda, mientras sólo dedican ese porcentaje el 2,6% de las familias no pobres. Y Cáritas ha reiterado que los alquileres son, junto al paro, la principal causa de la pobreza.

Al final, los expertos alertan de que España vive una situación de “emergencia habitacional”, que habría que atajar con urgencia, porque conduce a muchas familias a la pobreza y ensombrece el futuro de los jóvenes. Pero no se hace nada, ni desde el Gobierno central ni desde las autonomías, que tienen transferidas las competencias de vivienda. La única medida, tomada en abril y prorrogada luego hasta el 31 de diciembre, ha sido congelar la revisión de los alquileres, para que no suban más del 2%, lo que está suponiendo un pequeño ahorro a los inquilinos: en octubre, por ejemplo, la revisión de un arrendamiento tipo habrá supuesto 14 euros más al mes, cuando si se hubiera revisado con la subida del IPC (+8,9% hasta septiembre), la subida habría sido 47 euros.  La otra medida, los 400 millones destinados por el Gobierno central a subvencionar el alquiler de los jóvenes (250 euros al mes durante 2022 y 2023) se ha empezado a aplicar tarde (en septiembre y octubre se ha abierto plazo de solicitudes en la mayoría de las autonomías) y parece que sólo va a beneficiar (por los requisitos) a una cuarta parte de los jóvenes.

Mientras, lleva 10 meses estancada en el Congreso la Ley de Vivienda, que el Gobierno Sánchez aprobó el 1 de febrero. La Ley está en la Comisión de Transportes, pendiente del informe de la Ponencia y de los debates posteriores, paralizada por los enfrentamientos entre el PSOE y sus aliados parlamentarios (Podemos, ERC y Bildu), que defienden ampliar los topes a los alquileres en las zonas tensionadas y obligar a los grandes tenedores de pisos a ofrecer alquileres sociales a las familias vulnerables. Dos medidas de intervención directa en el mercado que no convencen a los socialistas, que temen sean “anticonstitucionales”. Podemos, ERC y Bildu intentaron “colarlas” en los Presupuestos de 2023, pero las enmiendas fueron rechazadas el 8 de noviembre, con el voto en contra del PSOE y el PP.

Por un lado, es mejor que la Ley de Vivienda esté paralizada, porque su intención de permitir a los ayuntamientos de las zonas con alquileres tensionados congelarlos y poner topes va a frenar la oferta de alquileres, algo que ya se está detectando, con el sólo anuncio. Se trata de un “atajo populista”, que puede agravar el problema del alquiler, al retraer a los propietarios. La verdadera solución a los alquileres disparados no está en controles de precios a la oferta sino en aumentar la demanda: que haya más viviendas en alquiler. Cada año hay 120.000 nuevas familias que necesitan vivienda, frente a sólo 90.000 nuevas viviendas terminadas en 2021, una cifra ínfima frente a las 563.000 viviendas nuevas terminadas en 2008 (en plena burbuja) y las 218.000 de 2010. Se necesitan 1,2 millones de pisos en alquiler para 2030, según la consultora Savills Aguirre Newman.

Es posible conseguir 1 millón de viviendas en alquiler en 5 años (200.000 al año), actuando por tres vías: más promoción pública de viviendas en alquiler, incentivando la promoción privada de viviendas y fomentar el alquiler de las casas vacías de particulares y bancos.

La primera vía, promover viviendas públicas para alquiler, debe priorizarla el Estado, desde la Administración central a las autonomías y ayuntamientos, que han hecho dejación de responsabilidad en los últimos años: en 2021 se terminaron 9.957 viviendas de promoción pública, cuando se promovían 63.990 en 2008 y hasta 114.067 VPO en 1985 (el 67,2% del total de viviendas). En paralelo, se pueden sumar al escaso parque público de viviendas (para destinar la mayoría al alquiler), las viviendas que tiene la SAREB, “el banco malo”, la sociedad que se creó para dar salida (con dinero público) a los activos inmobiliarios de bancos y Cajas: tiene 45.618 viviendas sin vender, otras 21.693 en construcción y 30.250 parcelas urbanizadas. De entrada, la SAREB ofreció en mayo,  a autonomías y ayuntamientos, hasta 15.000 de estas viviendas, para destinarlas al alquiler de familias vulnerables. Y dicen que solo les han solicitado 3.300 viviendas. Entre promoción pública y viviendas de la SAREB se podría crear un parque público de 20.000 viviendas en alquiler al año.

La segunda vía de actuación pasa por relanzar la promoción privada de viviendas, en venta y sobre todo para alquiler (con precios tasados). La clave es negociar con promotores y constructores un Plan a medio plazo, aportando financiación y avales, facilitándoles suelo público y agilizando los permisos y expedientes. Y sin imponerles “cuotas”, como pretende la Ley de Vivienda (obligando a que el 30% de las nuevas promociones sean para VPO): es mejor pactar acuerdos que funcionen, para no repetir la situación actual, donde los promotores privados no hacen VPO porque no les compensa.

Y la tercera vía de futuro, para ampliar la oferta de alquileres, pasa por actuar sobre los particulares, empresas y bancos que tienen viviendas vacías sin alquilar. Se estima que hay 1,9 millones de viviendas vacías y un tercio de ellas (633.000) podrían sacarse al mercado del alquiler con 2 medidas sencillas, que no aborda la polémica Ley de Vivienda: fuertes incentivos fiscales y mayores garantías jurídicas para recuperar las viviendas en caso de impagos (todavía hay demasiados retrasos en los juzgados). Otra buena medida sería copiar el Programa Bizigune del Gobierno vasco: han creado una empresa pública que garantiza al propietario el pago del alquiler y la devolución de la vivienda en buen estado al finalizar el contrato, lo que les ha permitido alquilar más de 8.000 viviendas vacías.

Actuar en estos tres frentes y sumar 200.000 nuevas viviendas en alquiler cada año sí tendría un efecto inmediato: aumentaría la oferta y frenaría los alquileres, algo que no conseguirá  el control de precios que defienden los populistas de izquierdas y que retraería más la oferta (encareciendo los alquileres). Urge tomar medidas, porque los alquileres están hundiendo a muchas familias y jóvenes. La solución sólo puede ser aumentar la oferta, poner más pisos en alquiler, sobre todo alquileres públicos asequibles, para lo que necesitamos un parque público que no existe. Dejen la demagogia y tomen medidas eficaces.

Las batallas perdidas de la banca

A la banca le crecen los enanos de las sentencias judiciales en contra. Si en diciembre, el Tribunal Europeo de Justicia les obligaba a devolver las cláusulas suelo cobradas “abusivamente” en las hipotecas, el 26 de enero ese Tribunal dictaba otra sentencia permitiendo a los jueces examinar sin plazo todas las cláusulas hipotecarias. Y en los últimos años, decenas de sentencias de juzgados españoles han dado la razón a clientes frente a bancos y Cajas. Todo ello ha deteriorado aún más su imagen, muy afectada por la crisis, los desahucios y las preferentes. Ahora, el Gobierno estudia aprobar una nueva Ley Hipotecaria, para evitar abusos y pleitos futuros. Pero la banca tiene un grave problema de reputación, reconocido por ellos, que dificulta su negocio y su futuro, ante la creciente competencia de multinacionales tecnológicas y telecos. La banca es clave para una economía, pero no cuando apenas da créditos, nos brea a comisiones y trata de engañarnos. Necesitamos otra banca, ética, cercana, ágil y útil . Una banca “nueva” para afrontar mejor el futuro.
 

enrique ortega

La última sentencia en contra de la banca española es del 26 de enero, cuando el Tribunal de Justicia Europeo (TJE) de Luxemburgo dictaminó que limitar a un mes el plazo para reclamar contra una cláusula abusiva en una hipoteca “va contra las normas comunitarias”. No hay plazo para que el cliente reclame y además se permite a los jueces que examinen todas las cláusulas del contrato, para ver si hay más cláusulas presuntamente “abusivas”, además de la reclamada. Y hay pendiente otra sentencia del mismo TJE (que se espera también contraria) sobre un recurso de un cliente de Bankia al que se le ejecutó la hipoteca por un solo impago.

Sólo un mes antes, el 21 de diciembre, el Tribunal de Justicia europeo conmocionó a la banca española con una sentencia en la que obligaba a devolver íntegramente el dinero cobrado con las cláusulas suelo de las hipotecas, por considerarlas “abusivas”. Ya en marzo de 2013, el Tribunal Supremo español declaró “ilegales” estas cláusulas y obligó a devolverlas, pero limitando el pago a esa fecha y no antes (se empezaron a utilizar desde 2009), para no deteriorar más las maltrechas cuentas de bancos y Cajas. Ahora, el Tribunal Europeo establece la retroactividad total: hay que devolver todo lo cobrado por cláusulas suelo.

Las “cláusulas suelo” establecen que si los tipos de interés caen por debajo de un determinado tipo (normalmente entre el 2 y el 3%), ese bajo tipo de interés no se aplica al cliente y se le cobra “el tipo suelo”. Empezaron a incluirse en las hipotecas en 2009, cuando los intereses bajaron incluso del 1%. También hay “cláusulas techo”, por si los tipos suben mucho, pero aquí los bancos se cubren mucho más y sólo actúan con tipos por encima del 13%. La mayoría de los clientes no eran informados por el banco (ni por el notario) de que su hipoteca contenía esa cláusula suelo y lo notaron cuando se desplomaron los tipos y ellos no lo disfrutaron tanto. Se estima que hay 1.400.000 españoles con hipotecas con cláusula suelo y que la banca debería devolver más de 5.544 millones de euros, según los datos recabados por la CNMV. Los bancos más afectados son Caixa Bank (1.250 millones a devolver), BBVA (1.200 millones), Popular (534 millones), Sabadell (490), Bankia (214), Unicaja (120) y BMN (80), mientras Santander y Bankinter no comercializaron hipotecas con esta cláusula.

A la vista de la sentencia europea, el Gobierno Rajoy trató de evitar un “atasco” en los juzgados, con 1,4 millones de clientes reclamando, y aprovechar para erigirse en “defensor de los consumidores”. Y aprobó un decreto ley, apoyado en el Congreso (31 de enero) por el PSOE, Ciudadanos, PNV y Coalición Canarias, para agilizar el pago de las cláusulas suelo en el plazo de 3 meses. Ahora, bancos y Cajas están obligados a enviar una carta a sus clientes informándoles de que tienen cláusula suelo, para que ellos soliciten información y digan si quieren acordar con el banco su devolución. Pero el banco podrá negarse a devolver la cláusula suelo “si cree que no es opaca”, y al cliente sólo le quedará ir a los Tribunales. Si el banco admite que la cláusula “no es procedente”, negociará con el cliente para fijar la cantidad a devolver y cómo hacerlo, si en metálico o mejorando las condiciones de la hipoteca.

Todo esto “suena muy bien”, pero la banca ya ha dicho que no va a pagar todo, porque no cree que todas las cláusulas sean “improcedentes”. El más duro ha sido el Sabadell, que cree que sus cláusulas “no son nulas”. BBVA, Abanca (NovaCaixaGalicia), Popular y Cajamar, cuyas cláusulas fueron explícitamente anuladas por el Supremo en 2013, han dicho que esperarán a que ese Tribunal aclare lo que han de hacer. CaixaBank irá "caso por caso" y sólo Bankia ha dicho que va a pagar inmediatamente las cláusulas a sus 60.000 clientes afectados, por cuestión de “imagen” y para ahorrarse costas judiciales. El resto está ahora negociando con los clientes, entre la amenaza (“si no acepta lo que le ofrezco, nos vemos en los Tribunales, con más riesgo y coste para usted”) y la negociación (“le mejoro a cambio su hipoteca”), pero siempre con una idea central: evitar pagos en metálico. De hecho, la patronal bancaria AEB ha dicho que la banca destinará 3.339 millones a “provisionar” (cubrir) el pago de las cláusulas suelo, lo que supone sólo el 64% de lo que deberían pagar (5.544 millones).

Las cláusulas suelo es el último eslabón de una cadena de enfrentamientos de los bancos y Cajas españoles con sus clientes. El eslabón más grave fueron los desahucios: 598.747 durante la crisis (2008-2015), según datos del Consejo General del Poder Judicial, frente a 700.000 en toda Europa. Y el otro, el fraude de las participaciones preferentes, una especie de acciones sin cotización que bancos y Cajas vendieron a 856.388 clientes (350.000 de Bankia), captando así 42.582 millones de euros de inversores particulares, según los datos del periodista Andreu Missé, autor del libro “La gran estafa de las preferentes”. Bancos y cajas ofrecieron esta inversión a partir de 2003, con el “visto bueno” del Banco de España y la CNMV, con el “gancho” de su alto interés (7 y 8%) y sin advertir de su alto riesgo a los clientes, muchos de ellos ancianos (hasta con Alzheimer) y analfabetos financieros. En otoño de 2011, a la vista de la crisis, bancos y Cajas impidieron que los inversores recuperaran su dinero (“corralito”) y en 2013, con el rescate bancario, Bruselas obligó al Gobierno Rajoy a que esos inversores perdieran una parte de su inversión (“quitas”), hasta el 70%. Eso abrió un rosario de manifestaciones y demandas, que acabó con un sistema de arbitraje por el que se devolvió el dinero en los casos más sangrantes, recuperando el resto sólo una parte de su inversión en preferentes.

En paralelo, los bancos han ido perdiendo batallas legales contra sus clientes. El 25 de noviembre de 2015, una sentencia del Supremo establecía como nulo un crédito rápido con un interés del 24,6%, por “usurario”. Y en julio de 2016, un juzgado de Vitoria era el primero en condenar a una entidad (Kutxabank) por cobrar 30 euros como comisión por reclamación de posiciones deudoras (por “descubierto”), algo que hacen todos los bancos y cajas (además de cobrar los intereses de demora). Y antes, un rosario de sentencias judiciales condenando distintas cláusulas que las entidades suelen incluir en las hipotecas: imponer que el cliente pague todos los costes (prohibido por sentencia del Supremo de diciembre 2015), limitación de los intereses de demora, redondeo al alza de tipos, vencimiento anticipado cuando se produce el impago de 3 cuotas, imposición de gastos procesales en caso de impago de cuota, ejecución hipotecaria de un crédito cedido (El Supremo lo declaró abusivo en 2009 y está pendiente de sentencia del Tribunal UE), dación en pago, cuota final abusiva (hasta el 20 y 30% del préstamo, para rebajar las cuotas mensuales) o sistema de cálculo de intereses, sin olvidar  la batalla de 60.000 clientes por haberles vendido “hipotecas multidivisas” con gran riesgo.

Todas estas sentencias y miles que hay cada día en los Tribunales evidencian una mala aplicación y muchos “agujeros” en la Ley Hipotecaria, reformada parcialmente en 2013 y 2015. Ahora, el Gobierno Rajoy ha propuesto aprobar una nueva Ley este verano, solicitando el acuerdo de la oposición. Su idea es incluir en las hipotecas una “ficha precontractual” estándar, donde se informe al cliente de todas las cláusulas y que tendrá que firmar. La idea es buena porque explicita las condiciones de las hipotecas, pero tiene un problema: si el cliente no se entera bien, luego no podrá recurrir: “usted ya firmó que lo conocía”. Más impunidad si mantienen cláusulas abusivas.

La banca española ha reaccionado ante la sentencia de la cláusula suelo y ante el anuncio de una nueva Ley Hipotecaria con una amenaza: son más costes y eso supondrá que subirán las hipotecas. De hecho, ya han subido en el último año y las nuevas hipotecas en España son las más caras de Europa, según los datos del BCE: las nuevas hipotecas se dan a un tipo medio del 1,97% (noviembre 2016), frente al 1,79% en la eurozona, el 1,55% en Francia, el 1,62% en Alemania, el 1,82% en Portugal o el 2,05% de Italia. Y son aun comparativamente más caras las nuevas hipotecas a tipo fijo, que ya son mayoría en las nuevas hipotecas por “presión” de la banca a sus clientes: están al 2,2% en España, frente al 1,7% de media en la eurozona, 1,59% en Francia, 1,68% en Alemania y 2,2% en Italia. Ahora, todo apunta a que las hipotecas seguirán subiendo en 2017 y más en 2018, porque suben los tipos en los mercados (por el Brexit, Trump y la mayor inflación) y porque la banca nos repercutirá tantas sentencias contrarias.

Y también porque la banca española afronta un futuro complicado, con tipos todavía bajos y un margen estrecho, que les obliga a seguir recortando gastos (tras cerrar 16.000 oficinas y despedir o prejubilar a 80.000 trabajadores desde 2010, aunque acabamos de saber que hay 126 ejecutivos bancarios que ganan más de 1 millón de euros...), seguir fusionándose (el Popular puede ser absorbido y quizás Bankia y BMN se fusionen en 2017) y, sobre todo, a conseguir ingresos extras como sea, básicamente subiéndonos las comisiones. Hasta septiembre de 2016, los 11 principales bancos ingresaron 7.000 millones por comisiones, que habrán sido 9.500 millones en todo 2016 (26 millones diarios), un 23,2% de sus ingresos totales (28,2% en la banca europea). Una fuente clave de ingresos, dado que apenas conceden créditos. En las cuentas del Santander de 2016, los 10.180 millones ingresados en comisiones suponen el 23,2% de su margen. En el resultado de BBVA en 2016, las comisiones aportaron  4.718 millones, el 27,65% del margen. Y en el caso de CaixaBank, el 50,2% de su margen (¡ la mitad ¡) de 2016 fue gracias a las comisiones (2.090 millones). Ahora, los grandes bancos ya han anunciado que van a cobrarnos más comisiones, con el apoyo del Banco de España, sobre todo en tarjetas, fondos, Bolsa, seguros y las cuentas de los clientes que menos “interesan”, porque no dan negocio.

La banca española tiene el doble reto seguir aumentando sus beneficios (para remunerar a los accionistas), aunque sea a costa de brear a comisiones a sus clientes (“no va a ser fácil ni pacífico”, ha reconocido el presidente de la patronal bancaria AEB), y hacer frente a la creciente competencia de los gigantes de Internet (Google, Apple, Amazon, Facebook) y las telecos, lanzados al negocio de transferencias y pagos online, pagos por móvil, créditos y hasta inversiones, mientras la banca tradicional reacciona tarde y mal al reto digital. Ojo: el 30% de los españoles dicen que se pasarían a Google, Apple o Facebook si fueran bancos (y el 41% de los jóvenes), según un estudio de Accenture.

Con todo, el mayor reto de la banca española es superar su “mala reputación”, un problema reconocido por ellos mismos: “la reputación de la banca está bajo mínimos. Es un problema muy serio”, ha dicho sin ambages el consejero delegado de CaixaBank. Con tan mala imagen, empeorada tras cada sentencia contraria, la banca tiene muy difícil competir y avanzar. “El mundo ha cambiado y eso obliga a hacer las cosas de otra manera”, ha reconocido Ana patricia Botín, presidenta del Santander. Pero no basta. Tendrían que reconocer los errores del pasado, cambiar presidentes y directivos y empezar a actuar de otra manera de verdad, con rigor, transparencia y sin engaños. Y apostar por ejercer su negocio, por dar créditos (pueden dar más, según el FMI), y no jugar a recibir dinero sin coste (del BCE y los clientes) e invertirlo en deuda pública en vez de prestarlo: el crédito nuevo sigue de capa caída y cayó un 14% en 2016). Y la banca tampoco se moja en el futuro, no invierte en la industria ni en sectores punteros como en el siglo pasado.

La banca es un elemento clave del sistema, el corazón que bombea el dinero que mueve la economía. Pero apenas cumple esta función y los ciudadanos están escarmentados de tanto engaño, tantos cobros injustificados, tanta opacidad. Y la mayoría desconfía de la banca. Urge que el sector se tome en serio su reconversión, protagonizando una revolución interna, en favor de una banca ética, justa, cercana, útil y comprometida con la recuperación. No es mucho pedir tras haberla "salvado" con más de 100.000 millones de dinero público. Necesitamos “otra banca” para encarar mejor el futuro.