Alquileres imposibles: faltan viviendas
El grave problema de la vivienda, con precios y
alquileres disparados, preocupa a muchos españoles, sobre todo jóvenes y familias
vulnerables, que destinan más del 40% de ingresos (los jóvenes el 92%) a
pagar un alquiler. Si lo encuentran, porque hay un 33% menos que en
2009, consecuencia de cambios legales y topes que han llevado a muchos
propietarios a cambiar su piso en alquiler a uno de temporada o turístico. O a
venderlo. La Ley de Vivienda (mayo 2023) es un fracaso y ha reducido los
alquileres. Mientras, se terminan 89.000 viviendas al año (frente a 424.000 en
2009), cuando se crean 275.000 nuevas familias. Tenemos pocos alquileres y
carísimos porque apenas hay viviendas disponibles: faltan 600.000 hasta 2025
y el doble para 2030. La única solución es que Gobierno, Ayuntamientos,
autonomías, promotores y bancos pacten un Plan de Vivienda, conseguir
suelo y financiación para construir 200.000 viviendas al año, la mayoría para
alquiler. Y ayudar (no amenazar) a los propietarios para que
alquilen. Menos Leyes demagógicas y más medidas eficaces. 
El problema es que la subida de alquileres de este año se
suma a las
subidas del alquiler desde 2014. En 2023, los alquileres subieron
un +10,1%, más que el +8,4% en 2022 y el 4,6% en 2020 (en 2021, con la pandemia.
bajaron un -3,6%). Y antes, entre 2014 y 2019, los alquileres subieron en
España un +50%, según Idealista. Así que en la última década
(2014-2023), los alquileres
han subido un +69,5%, el triple que la inflación general (+21,3%, según
el INE) y cuatro veces más que los salarios (+17,6% han subido los
convenios). Y si sumamos la subida de este año, los alquileres suben casi
un 80% desde 2014…
¿Por qué suben tanto los alquileres? Básicamente,
porque hay pocas viviendas disponibles y una demanda creciente. Por un
lado, apenas se construye vivienda nueva: en 2023 se terminaron 89.119
viviendas, casi las mismas que en 2022 (89.545), tras una década
en la que se construyeron incluso muchas menos (60.000 en 2013, 44.630 en 2016,
78.810 en 2018). Es una cifra ridícula si la comparamos con las 424.459
viviendas terminadas en 2009 o las 650.000 terminadas
en 2006 y 2007. Además, apenas se hacen viviendas protegidas (8.646
VPO en 2023) y la nueva construcción se concentra en la costa mediterránea y
las islas (el 37,2% de las viviendas terminadas) y en el resto de España
(39,1%), más que en Madrid y Barcelona (27,7%).
Apenas se hacen viviendas nuevas mientras cada año crecen
las nuevas familias y los jóvenes que buscan un alquiler, más los últimos
años, cuando la subida de tipos e hipotecas hacen que muchos españoles no
piensen en comprar casa, máxime cuando los precios de compra de los
pisos de han disparado también (+7,8% este año y +39,8% entre 2014 y 2023). El Banco
de España estima que cada año hay 275.000 nuevas familias que buscan
techo, además de 60.000 nuevos inmigrantes. El dato es muy llamativo:
el número
de hogares creció en 1.491.700 entre 2011 y 2023, mientras se
construyeron 762.843 viviendas…
Está claro: la demanda de alquileres se ha
disparado y mientras, apenas se construye. Y tampoco se alquilan muchas de
los 4
millones de viviendas que están vacías. Unas, la mayoría, porque son segundas
residencias o están en mal estado, necesitan rehabilitación. Y, sobre
todo, porque hay pocas viviendas vacías en las grandes ciudades donde
hay más demanda de alquileres: el
Banco de España estima que sólo hay 400.000 viviendas vacías
(el 10% del total) en ciudades de más de 250.000 habitantes.
Esta falta de oferta se ha agravado en los últimos
años, porque los propietarios se han retraído a alquilar, a la
vista de los cambios normativos aprobados por el Gobierno Sánchez. En marzo de
2019 se cambió la Ley de Arrendamientos (LAU), con un Decreto
que limitaba las subidas al IPC y ampliaba los plazos
de alquiler: de 3 a 5 años si el propietario era particular
y hasta 7 años si era empresa. Eso retrajo a muchos propietarios, que reaccionaron
con subidas extras de los alquileres (para “cubrirse”) y retrasando su alquiler
o vendiendo. En febrero de 2022, el Gobierno
aprobó la Ley de Vivienda, que establecía “topes” de
subida a los alquileres en las zonas tensionadas, lo que redujo más la oferta
de alquileres, “asustando a los propietarios”. En mayo de 2023, la Ley entró
en vigor y la
mayoría de expertos coinciden: ha reducido drásticamente la oferta de
alquileres, disparando más los precios.
Los datos vuelven a ser elocuentes. Entre 2019 y 2024, la
oferta de alquileres en España ha caído un -33%, según un reciente
estudio del portal Idealista. Pero en Barcelona (donde la
Generalitat aprobó un control de alquileres ya en 2020), la oferta de
alquileres se ha reducido un 75% desde 2019 a hoy: han
desaparecido del mercado 3 de cada 4 viviendas en alquiler. También ha
caído drásticamente la oferta de alquileres en Oviedo (-55%), San
Sebastián (-55%), Las Palmas (51%), Madrid (-46%), Palma
(-46%), Girona (-45%), Bilbao (-44%), Zamora (-42%), Toledo
(-42%) y Burgos (-40%). Y se ha reducido también la oferta de alquileres
en Málaga y Valencia (-33%), Sevilla y Alicante (-42%).
¿Cómo se ha producido este drástico recorte de la oferta
de alquileres? Por
3 vías: se han “desviado” los alquileres tradicionales a alquileres
de temporada, a alquileres turísticos o a la venta. El primer camino,
el más utilizado, ha sido “desviar” alquileres permanentes a
alquileres de temporada: son por menos de un año, a estudiantes,
trabajadores desplazados (profesores, médicos, camareros, temporeros) o por
vacaciones. No se rigen por la nueva Ley de Vivienda (ni por la normativa de apartamentos
turísticos) y las condiciones se pactan libremente. Estos alquileres han
crecido un +182% entre 2019 y 2024 (+220% en Barcelona) y suponen ya
el 14% de todo el mercado del alquiler, aunque hay ciudades donde
superan la tercera parte del total (y creciendo). El Gobierno intentó
regularlos con un reciente Decreto, pero no consiguió aprobarlo en el Congreso,
por el veto de Junts, junto al PP y Vox.
El 2º camino para desviar alquileres
permanentes es destinarlos
a alquiler turístico. En septiembre había 388.259 pisos
turísticos en las 25 mayores capitales, +55.295 que en junio, según
la patronal turística Exceltur. El problema es más relevante en 48
municipios, con más del 10% de
alquileres turísticos, destacando los centros de Barcelona y Madrid (con más
del 25% de pisos turísticos), Málaga, Sevilla o Palma. El Gobierno promete
regular estos alquileres para el futuro, pero la competencia es autonómica y
municipal y cada ciudad va a su aire, mientras los pisos turísticos aumentan (ver
cuadro), a pesar de las protestas.
El tercer camino para desviar pisos que antes se alquilaban
es venderlos,
aprovechando los altos precios actuales (han subido +47,6%
desde 2014) y la gran demanda, que aumentará con la próxima bajada de tipos
e hipotecas. En los últimos años, Fotocasa
estima que el 12% de los
propietarios que antes alquilaban han vendido, lo que supondría 327.000
alquileres menos desde 2019. La mitad de estos propietarios han desistido de
alquilar, según
Fotocasa, “por malas experiencias” con inquilinos o por temor a la nueva
normativa.
La consecuencia de este triple recorte de la
oferta es clara: hay muchos menos alquileres disponibles y eso sube los
precios y dificulta encontrar un piso para alquilar ("vuelan") Y los que lo consiguen, tienen
que destinar
una mayor parte de sus ingresos al alquiler : ya
suponía el 43% del sueldo medio en 2023, frente al 38% en 2019, según
este estudio de InfoJobs. Pero en las ciudades con los alquileres más
caros, representa mucho más: en Barcelona, el alquiler se lleva el
65% del sueldo medio, en Palma el 63%, en Madrid el 62%, en San
Sebastián el 60%, en Las Palmas el 53%, en Valencia y Santa Cruz de Tenerife el
50%, en Málaga el 49% y en Girona el 48%.
El esfuerzo para pagar el alquiler es mayor en las familias
más vulnerables (con bajos ingresos) y entre los jóvenes.
Así, el pago del alquiler se lleva más del 40% del Salario Mínimo (SMI) en toda
España, según
este estudio de El País. Y supone la mitad o más del SMI en Barcelona
(70%), Madrid (61%), San Sebastián (57%), Bilbao y Málaga (50% SMI). Esto hace
que el pago del alquiler haya llevado a muchas familias a caer en la
pobreza, según reiteran Cáritas
y la
EAPN. Y provoca que muchas familias vulnerables no puedan pagar ahora su
alquiler y aumenten los desahucios (en los últimos 9 meses): en
el 2º trimestre de 2024 han sido 7.850 desahucios, según
el CGPJ, las tres cuartas partes por alquileres (5.874,
un 40% más que hace un año y 5 veces más que en 2020, en
plena pandemia).
Con todo, los que más sufren los alquileres
disparados y escasos son los jóvenes: ganan de media 1.050,77 euros
netos al mes, los menores de 30 años (según el
último estudio del Consejo de la Juventud ) y para pagar un alquiler
necesitan 968 euros de media, según
este estudio de UGT. Además, tienen que pagar los gastos fijos de la
vivienda (agua, luz, Internet y gastos comunitarios): en total 1.131 euros al mes, 80
euros más de lo que ganan los jóvenes en España. Y luego hay que comer,
pagar transporte, vivir… Imposible. Así que la mayoría no pueden alquilar y siguen
viviendo con sus padres, emancipándose
mucho más tarde que en Europa: a
los 30,4 años de media, frente a los 26,3 años en Europa.
El panorama de la vivienda y los alquileres es desolador,
además de suponer “un cáncer para la economía”, porque muchas empresas
(turismo, hostelería, campo, sanidad, educación, industrias) no encuentran
personal debido a que los trabajadores no encuentran un alquiler accesible en
muchas ciudades y pueblos. Urge dejar de “empecinarse” en la Ley de
Vivienda: la ministra Isabel Rodríguez, en un doble gesto de “impotencia” e “incapacidad”
, ha
apelado a la “solidaridad” de los caseros y ha
amenazado con recortar aportaciones estatales a las autonomías que no aplican “topes”(todas
menos Cataluña). Hay que dejarse de “demagogia” y “populismo” y probar otro camino, el que ha
abierto el presidente Illa, con su Plan
de vivienda para Cataluña.
El Plan
Illa tiene 4 ejes, que va a
proponer a los municipios catalanes, a arquitectos y constructores: crear
un Fondo de suelo, agilizar los trámites de las licencias y el
periodo de construcción de viviendas (bajar las entregas de 100 meses a 50), más
inversión para facilitar la construcción a promotores públicos y privados y
ayudas al alquiler, sobre todo a jóvenes. En total, Illa propone invertir
4.400 millones desde la Generalitat para construir 50.000 pisos públicos
en Cataluña de aquí a 2030 (se
terminaron 2.243 VPO en 2023). Un objetivo ambicioso, que supone hacer
las cosas de otra manera: con suelo, negociación e inversión.
El problema del alquiler no se resuelve imponiendo topes
y una Ley: se
resuelve negociando un Plan con los que tienen las competencias
y la decisión (autonomías, Ayuntamientos, promotores y propietarios),
garantizando además los derechos de los inquilinos. Hay que empezar por el
principio, el suelo, que es clave (supone la mitad o más del coste de
una vivienda). En España hay suelo “urbanizable”,
pero falta suelo
“urbanizado”, listo para construir. Y no se sabe cuánto hay ni
dónde está. Por eso, Gobierno, autonomías y Ayuntamientos deben hacer
un Censo de suelo público. Y agilizar que se puede construir en él. El Gobierno
aprobó en marzo de 2024 una reforma
parcial de la Ley del Suelo, para facilitar a los Ayuntamientos que
pudieran aprobar Planes urbanísticos con defectos menores, que llevan años
paralizados en los Tribunales. Pero tuvo
que retirarla en el Congreso por el veto de Sumar, Junts, ERC y Podemos…
Urge conseguir suelo público y facilitárselo a promotores públicos y privados,
porque hoy el proceso tarda de 7 a 10 años.
Además, hay que relanzar las promociones de nuevas
viviendas, aportando inversión pública suficiente y pactando financiación
privada (con bancos e inversores). Ahora hay poca inversión pública en
vivienda (6.900 millones, un
0,5% del PIB, frente al 1% en Europa) y urge aumentarla, a
nivel estatal, autonómico y municipal. Sobre todo, porque la inversión pública para construir viviendas protegidas es sólo la mitad del gasto total (3.472 millones en 2023): el 70% lo aporta el Gobierno central (ojo: con Fondos europeos) y sólo el 30% lo financian las autonomías. Además, los bancos deben volver a financiar
promociones, favoreciendo la promoción privada (subiendo
módulos) de VPO (se
construyeron 8.646 en 2023, frente a 67.909 en 2009). En paralelo, hay que frenar
los costes de construcción (disparados), mejorar la formación de
trabajadores (las constructoras de quejan de que no encuentran personal
cualificado) y agilizar el proceso de construcción (aumentando su ” industrialización”).
Otro frente de actuación es frenar los alquileres de
temporada y los pisos turísticos, para aumentar la oferta. Y en paralelo, negociar
con los propietarios para facilitarles el alquiler con garantías,
sin
topes y con ayudas a los que voluntariamente contengan precios. Una vía es crear
empresas municipales y autonómicas que hagan de “intermediarias”, como
hace el País Vasco con el “Programa
Bizigune”: los propietarios les ceden las viviendas y cobran seguro el alquiler, mientras
se despreocupan de todo. Además, deberían plantearse ayudas para rehabilitar
más viviendas y fomentar fiscalmente (rebajas IRPF, IBI...) que no estén vacías y se alquilen.
Cara a los inquilinos, hace falta que el Estado (con los
pisos del “banco malo”), las autonomías y Ayuntamientos promuevan más
viviendas protegidas (hoy suponen el
2,5% del parque, frente al 10-30% en Europa), para ofrecer alquileres públicos
subvencionados a las familias que no pueden pagar un alquiler de mercado,
aunque baje. Y urge mejorar las ayudas a los jóvenes para el alquiler,
que ahora
se retrasan y no funcionan (7 de cada 10 solicitantes del bono joven de alquiler no lo consiguen) , fomentando la
construcción pública de residencias
para estudiantes. Y necesitamos un sistema ágil, con viviendas públicas
alternativos, para evitar los desahucios de familias vulnerables.
No hay una medida milagrosa para que bajen los
alquileres. Pero la clave es que haya más viviendas y eso debería
obligar a las distintas Administraciones a pactar un
Plan de choque para la Vivienda, hasta 2030, para construir 200.000
viviendas al año (más del doble que ahora) y que viviendas “desviadas”
hoy vuelvan a alquilarse. Debería ser una prioridad para todos. Eso
exige dejarse de politiqueos y demagogia, “sentarse” en toda España (en
cada autonomía y cada ciudad) y negociar suelo, inversiones, medidas y
ayudas. Urge.
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