España, paraíso inmobiliario de Europa

Los inversores y Fondos extranjeros siguen con la fiebre de realizar inversiones inmobiliarias en España, desde la compra de oficinas a hoteles, viviendas, locales comerciales, naves logísticas, hospitales y residencias para estudiantes, también tierras. De hecho, España será este año el país europeo que atraerá más inversión inmobiliaria. Y  Madrid es la 2ª capital europea con más compras inmobiliarias, tras Londres, con Barcelona en 4º lugar. Los inversores siguen comprando inmuebles en España porque crecemos más, el boom del turismo, la bajada de tipos y por la alta rentabilidad, dada la constante subida de precios. Todo apunta a que seguirán las compras y la especulación inmobiliaria, con riesgo de generar otra “burbuja”, como la que estalló en 2008. Eso sí, esta fiebre de compras inmobiliarias  “calienta” aún más el precio de la vivienda para quienes la necesitan: en el primer trimestre, la vivienda en España ha subido el doble que en la zona euro y cuesta 5.000 euros/m2 en Madrid y Barcelona. Unos especulan con la vivienda y otros no pueden pagarla.

                   Madrid, la 2ª capital europea con más inversión inmobiliaria extranjera, tras Londres

La inversión inmobiliaria en España ha dado un gran salto tres la pandemia. Ya había dado un primer salto tras el estallido de la “burbuja inmobiliaria”, al saltar de 4.700 millones en 2013 a un máximo de 13.900 millones en 2016 y estabilizarse en 12.000 millones en 2019, según datos de la consultora norteamericana CBRE. Pero en 2020, con la pandemia, la inversión inmobiliaria se desplomó, como todo (a 9.000 millones), recuperándose con mucha fuerza después: 17.625 millones invertidos en 2022. Y con la siguiente crisis (la guerra de Ucrania y la inflación disparada), pero sobre todo con la subida de tipos, cayó un 35% en 2023 (11.613 millones), para recuperarse en 2024, con una inversión inmobiliaria de 14.000 millones de euros, que sigue creciendo con fuerza en 2025.

La bajada de tipos del BCE y el fuerte crecimiento en España, más los récords anuales del turismo y la fuerte demanda de viviendas y alquileres han sido los factores que están impulsando las compraventas inmobiliarias en España, según CBRE. Aunque el 55% de las compras son de inversores españoles, el tirón de operaciones en 2024 (14.000 millones de euros, +20% sobre 2023) se ha debido sobre todo a las inversiones de Fondos de inversión extranjeros, sobre todo de EEUU (13% operaciones), Reino Unido (6%), otros paises europeos e inversores latinoamericanos (3,5% del total), que han concentrado sus operaciones en oficinas (el 40% del total) y en Madrid (35%) y Barcelona (16%).

Casi un tercio de las inversiones inmobiliarias hechas en 2024 han sido en promociones de vivienda e inmuebles (4.300 millones, el 31% del total), destacando la compra por Azora y GCI de las residencias de estudiantes del Fondo EQT. El 2º sector con más inversiones en 2024 han sido los hoteles (3.200 millones, el 23% del total), sobre hoteles de lujo en ciudades y zonas de costa. El tercer destino inversor han sido los locales comerciales (2.900 millones, el 20,7% del total), el negocio que más creció el año pasado (+129%), por la OPA del Grupo Hines y Lar sobre Lar España. Le siguen la compraventa de oficinas (1.600 millones, el 11,4% del total), muy repartida en toda España, y la compra de naves industriales y logísticas (1.400 millones, el 10% de la inversión total), concentradas en Madrid y Barcelona.

En 2025 sigue esta fiebre inmobiliaria en España: las compraventas se han disparado un +32% en el primer semestre, con 5.656 millones invertidos hasta junio, según datos de la consultora JLL. El mayor volumen de operaciones se ha dado en oficinas (1.579 millones, +105%), que ha vuelto a ser el subsector líder, seguido de la compraventa de locales (1.279 millones, +12%), industria y logística (951 millones, +120%), hoteles (860 millones, -38%), inmuebles residenciales (450 millones, +127%) y hospitales (397 millones, +177%). Y su previsión es que las operaciones se mantengan en la 2ª mitad de 2025, con lo que esperan un aumento de la inversión inmobiliaria del 15 al 20% en todo 2025.

Todos los expertos destacan que este año aumentará incluso “el apetito inversor” de los Fondos e inversores extranjeros por España, dado que volveremos a crecer más que el resto de Europa (+2,6%, casi el triple del +0,9% que espera crecer la zona euro), el turismo bate récord tras récord, los tipos siguen a la baja y hay una gran demanda de vivienda, oficinas, locales y otros inmuebles. Por eso, España figura como el primer destino de las inversiones inmobiliarias en Europa, que podrían alcanzar los 214.000 millones en 2025 (+23% que en 2014), según las previsiones de la consultora británica Savills, que nos sitúa por delante de Reino Unido y Francia, como destino de las inversiones inmobiliarias en 2025, según una encuesta a inversores hecha en febrero. Y los activos españoles preferidos por estos inversores son los inmuebles residenciales y las naves logísticas, aunque también muestran un interés creciente por las oficinas en zonas financieras, los hoteles, los Centros de Proceso de Datos y los locales comerciales.

Otra consultora internacional, la norteamericana CBRE, destaca el papel creciente de España como destino de las inversiones inmobiliarias mundiales y apuesta porque el país salte este año al 2º lugar del ranking europeo de inversión inmobiliaria, sólo por detrás de Reino Unido y por delante de Alemania, Polonia, Paises Bajos y Portugal (tras ocupar el 7º lugar en 2022 y el 4º puesto en 2024). Y además, hay dos ciudades españolas que están entre las capitales europeas más atractivas para los inversores inmobiliarios: Madrid, que ocupará este año el 2º lugar en el ranking europeo (era la 5ª en 2023), tras Londres, por delante de París (3ª), y Barcelona, que ocupará el 4º lugar (era la 6ª en 2023), por delante de Varsovia (5ª), Ámsterdam (6ª), Berlín (7ª), Lisboa (8ª), Copenhague (9ª) y Milán (10ª).

La previsión de CBRE es que la inversión inmobiliaria en España alcance los 16.000 millones de euros en 2025, con un aumento del 15% sobre 2024, que podría ser incluso mayor si se confirman algunas operaciones pendientes. Según su Encuesta a los inversores internacionales, un tercio (32%) van a apostar por el sector residencial, otro 27% por inmuebles para la logística, un 16% invertirá en oficinas, un 10% en locales comerciales y otro 9% en hoteles, sobre todo de lujo.

Como en 2024, la mayor inversión inmobiliaria extranjera irá a oficinas, pero el mayor interés se centra este año en el sector residencial, en los inmuebles para venta o alquiler, dada la extraordinaria demanda (les interesan sobre todo las viviendas de media y alta gama) y la falta de oferta y las excelentes perspectivas de rentabilidad, dado que los precios de las viviendas no dejan de subir, mes a mes. De hecho, en el primer trimestre de 2025, el precio de la vivienda en España ha subido más del doble que en la UE-27, según Eurostat: +12,3% frente a +5,7%, sólo por detrás de Portugal (+16,3%), Bulgaria (+15,1%) y Croacia (+13,1%) y muy por encima de la subida del +0,6% en Francia o el +3,8% en Alemania.

Este “boom” de precios ya ha provocado una OPA importante en el sector: la de Neidar (propiedad de Fondos extranjeros y españoles) sobre Aedas (propiedad del fondo USA Castelake), que dará lugar a la empresa promotora  líder en  España. Pero no sólo los inversores y los Fondos compran inmuebles en España: los extranjeros ya hacen el 15% de las compras de vivienda en España, sobre todo en islas y costa. Y eso explica que un 35% de las compras de viviendas se hagan al contado, sin hipoteca. Todo ello, el interés de los inversores y Fondos más los extranjeros que compran una 2ª residencia contribuyen a subir el precio de la vivienda. En junio, el precio medio de la vivienda en España era de 2.438 euros por metro cuadrado, según Idealista, un 40,68% más que hace 6 años (1.733 euros/m2 en junio 2019). Y es mucho más alto el precio en Madrid (5.642 euros/m2 y Barcelona (4.920 euros/m2).

El otro sector donde los inversores extranjeros (y algunos españoles) muestran más interés son los hoteles,  por el fuerte aumento de turistas (este año se esperan 100 millones de visitantes), que cada vez gastan más. Actualmente, hay multitud de Fondos USA y europeos “a la caza” de hoteles españoles, sobre todo de 5 estrellas y de lujo, donde más está creciendo la demanda. En unos casos, los inversores los compran con la intención de gestionarlos y venderlos en unos años y en otros sólo compran el activo pero mantienen la gestión en las cadenas hoteleras. Sólo en el primer semestre se han hecho compraventas de hoteles por valor de 1.800 millones. La primera gran compra de 2025, en mayo, fue el Hotel Barceló Raval de Barcelona, comprado por un Fondo alemán  (Real IS) a otro Fondo alemán (Unión Investment). En junio, la cadena Spring Hoteles compró el complejo hotelero Mare Nostrum (Tenerife) al Fondo canadiense Brookfield. Y en julio se ha anunciado que un Fondo USA (LCN) quiere hacerse con el control de Silken, la mayor cartera hotelera del mercado. Y para septiembre se esperan nuevas operaciones hoteleras.

Además de las compraventas de oficinas, inmuebles residenciales, sedes logísticas, locales comerciales y hoteles, sigue habiendo bastante apetito inversor extranjero por los hospitales (por el auge de los seguros privados que tienen 13 millones de españoles), las residencias de estudiantes (no hay alquileres asumibles para los jóvenes y eso preocupa a muchas Universidades) y las residencias de ancianos (con escasas plazas, a pesar del envejecimiento de la población), las instalaciones para Centros de Datos (un negocio en auge por la digitalización y la inteligencia artificial) y hasta el suelo agrícola, tanto para la instalación de paneles solares y molinos eólicos como para atender a la demanda de nuevas instalaciones agrarias y agroalimentarias (los inversores lo llaman “agro business”).

¿Por qué hay tanta fiebre de los inversores inmobiliarios por España? Básicamente, porque el fuerte crecimiento, el turismo récord y la alta demanda auguran altos beneficios. En el 2º trimestre de 2025, la rentabilidad del sector inmobiliario era muy elevada: 7,2% de rentabilidad para el inversor que tiene alquileres, 11,5% de rentabilidad para las oficinas, 10,1% para los locales comerciales y 6,7% para las plazas de garaje, según datos de Idealista. Pero eso lo miran sobre todo los inversores particulares. Los Fondos internacionales analizan el retorno de su inversión: cuánto van a poder ganar en poco tiempo vendiendo lo que han comprado. Su motivación es la pura especulación: vender mañana más caro de lo que compraron. Un ejemplo: el hotel Raval lo compró en 2012 un Fondo alemán por 40 millones y lo vende ahora a otro Fondo alemán por 70 millones…

Esta perspectiva de rentabilidad, en las inversiones inmobiliarias, las oficinas, los locales y Centros comerciales o los hoteles es lo que está moviendo el mercado y haciendo que España sea tan atractiva. ¿Hay riesgo de que se esté generando otra burbuja inmobiliaria? Los expertos dicen que no, pero no está tan claro si se enturbia el panorama económico internacional y eso afecta al fuerte crecimiento de España. Y el problema es que la mayor parte de esta inversión inmobiliaria, igual de rápido que viene se va, a Varsovia, a Lisboa o a cualquier ciudad latinoamericana o asiática donde pueda hacer negocio rápido.

Lo que está claro es que estos inversores y Fondos no van a resolver el grave problema de la vivienda en España, sino que lo agravan. Ya hay demasiados ejemplos de fondos que se dedican a comprar edificios para echar a los inquilinos y luego disparar los alquileres. Y lo que es seguro es que la fuerte demanda de inmuebles (y solares) por parte de inversores y Fondos extranjeros (para luego vender y alquilar) está disparando aún más los precios de venta y alquiler de la vivienda, que suben más que en la mayoría de Europa. Por eso, habría que regular el papel de estos inversores y Fondos, para que no “enturbien” más el mercado y contribuyan a aumentar la oferta y ofrecer pisos y alquileres razonables. Pero está claro que esto no es lo que buscan cuando invierten en España.

España crece, pero la inversión no tira

España crece cinco veces más que la zona euro, gracias al tirón del turismo, el consumo y las exportaciones. Pero el 4º motor de la economía, la inversión, falla: apenas crece y es menor que en 2019, antes de la pandemia. Un problema preocupante, porque la inversión es el mejor cimiento del crecimiento y empleo futuros. La inversión pública ha mejorado tras la pandemia, pero no despega la inversión privada (el 90% de toda la inversión), porque las empresas han destinado sus mayores beneficios a “desendeudarse” (devolver créditos), no a invertir. Y por la fuerte subida de tipos. Lo positivo es que gana peso la inversión en maquinaria y tecnología y lo pierde la inversión inmobiliaria. Bruselas ha pedido a España que las empresas inviertan más en innovación y tecnología, porque gastan la mitad que las europeas. Hay que agilizar la ejecución de los Fondos europeos, promover la inversión por todos los medios (incluidos fiscales) y rebajar la crispación política, porque no ayuda a invertir.

                     Enrique Ortega

España se recuperó de la pandemia ya en 2022 y en 2023 creció un 2,5% (cinco veces más del 0,5% que creció la zona euro), empujada por un turismo récord, un consumo que aguanta (por la menor inflación y la creación de 783.000 empleos el último año) y unas exportaciones casi récord (+31,9% sobre 2019). Pero el 4º motor del crecimiento, la inversión, apenas crece y es el único indicador importante que sigue por debajo de 2019 (232.034 millones de inversión bruta, un -1,6% menos que antes de la pandemia), mientras en el resto de Europa (salvo en Alemania) y en EE. UU. ya crece más que en 2019. De hecho, la inversión en España ha crecido un 2,7% de media entre 2021 y 2023 mientras la economía (el PIB) ha crecido un 4%. Así que la inversión no está ayudando al crecimiento. Y eso es preocupante, porque la inversión es clave para modernizar el tejido productivo, este capital es el cimiento básico para asegurar el crecimiento y el empleo en el futuro.

¿Qué está pasando con la inversión? Hay dos causas que la han retraído, en España y en todo el mundo. Una, la debacle económica de la pandemia, que hundió las ventas y la economía y que tardó en recuperarse, en 2020 y 2021, por los “embudos” en las cadenas de suministro internacionales. Y este factor ha afectado más a la inversión en España, porque muchas de las inversiones dependen más de las cadenas internacionales (automoción, textil, energía, química y farmacia). La otra causa ha sido la drástica subida de los tipos de interés (del 0 al 4,5% entre 2021 y 2023), que ha retraído la inversión, más en España porque aquí las empresas dependen más del crédito bancario. Y otro factor autóctono es que las empresas españolas han aprovechado sus altos beneficios de los últimos años no para invertir sino para devolver créditos, con lo que ahora están menos endeudadas que las europeas: así, entre diciembre de 2021 y septiembre de 2023, las empresas españolas han reducido su deuda en 38.924 millones, según el Banco de España,  dejándola en el menor porcentaje de los últimos 10 años (939.924 millones, el 64,2% del PIB frente al 80% en 2021).

Además, no ha ayudado a recuperar la inversión la incertidumbre geopolítica internacional, con la guerra de Ucrania primero y el conflicto en Palestina ahora. Y en España, los cambios electorales y la tremenda crispación política. Ahora, debería ayudar al despegue de la inversión la esperada bajada de tipos (en junio), aunque será lenta y larga, la moderación salarial (los españoles cobran 18 euros por hora de trabajo, 6 euros menos que la media europea y 13 euros menos que en Alemania, según Eurostat) y el mantenimiento del consumo y el empleo, que permiten a las empresas mantener beneficios, con los que podrían invertir más.

Pero al margen de la coyuntura, la inversión lleva siendo un problema en España desde hace década y media. Entre 1995 y 2007, España vivió un “boom inversor”, apoyado en el ladrillo y las inversiones inmobiliarias, lo que duplicó la inversión bruta (de 141.493 millones en 1995 a 288.335 millones en 2007). Pero llegó la crisis financiera y estalló la burbuja inmobiliaria, desplomando la inversión (hasta un mínimo de 177.852 millones de euros en 2013, una caída del -38,3% sobre 2007). A partir de ahí, la inversión empezó a remontar, hasta los 235.829 millones en 2019. Luego llegó la pandemia y volvió a caer, en 2020 y 2021, recuperándose en 2022 y 2023 (232.034 millones), pero quedando todavía por debajo de la inversión anterior a la pandemia. Y en 2023, cuando la economía ha crecido un 2,5%, la inversión ha crecido sólo la tercera parte (0,8%), según el INE.

Las cifras totales de inversión no revelan tanto el problema como su menor peso en la economía: lo que ha pasado es que la economía ha crecido (desde 2014) más que la inversión. Y así, si la inversión llegó a suponer el 30% de la economía (del PIB) en 2006, el mejor año, redujo ese peso año tras año, hasta suponer el 20% en 2019 e incluso bajar ese porcentaje al 19,34% del PIB en 2023. Un peso de la inversión, antes y ahora, que es menor al que tiene la inversión en el resto de Europa, donde supone un 22% de media (del PIB). Y en la mayoría de los paises, salvo Alemania, la inversión pesa más ahora que en 2019.

Este menor peso de la inversión en España, año tras año desde 2006, es especialmente preocupante porque la inversión es la clave para modernizar la economía y destinar recursos a las nuevas tecnologías y a la innovación. Pero junto a este menor peso de la inversión, hay otro dato positivo del balance de la última década y media, según este reciente estudio de la Fundación BBVA e Ivie: ha perdido peso la inversión inmobiliaria y lo ha ganado la inversión en maquinaria, servicios privados y públicos. A lo claro: menos ladrillo y más tecnología.

El gran cambio es que la inversión inmobiliaria ha pasado de representar el 41% de la inversión total en 2007 a representar el 29% de toda la inversión en 2021-23, según el estudio. Y en contrapartida, ha crecido el peso de la inversión no residencial, del 59 al 71%. Esto se ve más claro en los últimos tres años (2021-2023): ha crecido la inversión en servicios privados (+4,8%), tanto los tradicionales (+5,5%) como los servicios de intensidad digital (+4,3%), en industrias manufactureras (+3,7%) y la inversión en servicios públicos (+2,1%), mientras cayó la inversión residencial, en construcción (-3,7%), en energía (-1,5%) y en agricultura, ganadería y pesca (-5,2%).

Eso se ha traducido en mayores inversiones estos últimos 3 años en maquinaria (26,95% del total), equipos de transporte (10%), tecnología de la información (TIC, el 10% de la inversión) y activos inmateriales (servicios, el 12,8%), mientras la construcción no residencial (infraestructuras, naves, locales) se lleva ahora el 33,4% restante de la inversión total, la mitad que hace 16 años. En definitiva, todavía se invierte poco, menos que la mayoría de Europa, pero se invierte más que antes en destinos más productivos que el ladrillo.

Con todo, la vieja burbuja del ladrillo es todavía un gran lastre para España y para el futuro de la inversión. Y eso, porque los activos inmobiliarios suponen un 88% del stock de capital que tenemos, del capital acumulado (4,2 billones de euros en 2023), un stock que hay que mantener cada año para cubrir su depreciación. De hecho, el 75% de la inversión que se hace cada año es para “mantener” ese stock de capital, donde pesa demasiado el ladrillo (naves, locales, terrenos, inmuebles), mucho más que en el resto de Europa (en Alemania, los activos inmobiliarios suponen el 82% del stock de capital y en Reino Unido el 80%).

Por eso, por tener que dedicar un 75% de la inversión a cubrir la depreciación del capital, el capital neto sólo supone un 25% de lo que se invierte cada año y es lo que podemos dedicar a modernizar la economía. Esta inversión neta ha caído también desde 2007 (era de 146.498 millones), a la mitad en 2009 (75.704 millones) y a menos de la 6ª parte en 2013 (21.558 millones), recuperándose después hasta 2019 (62.538 millones) y cayendo con la pandemia, para no haberse todavía recuperado en 2023 (51.760 millones). La inversión pública se ha recuperado en parte por las ayudas frente a la COVID y la inflación (aunque sigue un 55% por debajo de 2009), pero la inversión privada (que supone el 90% de la inversión total) se ha recuperado más lentamente desde 2021.

Ahora, la prioridad debe ser recuperar la inversión (sobre todo la privada), que puede generar más crecimiento y empleo, dado que se dirige a sectores y destinos más productivos que el ladrillo. La propia Comisión Europea acaba de pedir a España que refuerce la inversión empresarial, sobre todo en innovación y tecnología, donde las empresas españolas invierten la mitad que las europeas (el 0,8% del PIB frente al 1,5% de media en la UE-27 y el 2,5% que invierten en I+D+i las empresas de Bélgica o Suecia). Además, la mayoría de expertos reiteran la importancia de recuperar la inversión, porque es la clave para aumentar la productividad de España, más baja que la de la mayoría de Europa: nuestra producción por habitante (PIB per cápita descontando la inflación) es el 89% de la media UE-27, porque trabajamos menos gente (2 millones menos de los que deberían) y porque trabajan con menos eficacia, entre otras causas porque invertimos menos en modernizar la economía.

El resultado es que España, la 4ª mayor economía de la UE (tras Alemania, Francia e Italia) ocupa el puesto 16º en producción por habitante (y en renta o nivel de vida), tras Luxemburgo, Irlanda, Holanda, Dinamarca, Austria, Bélgica, Suecia, Alemania, Finlandia, Malta, Francia (estos 11 paises tienen un PIB por habitante superior a la media UE), Italia (97%), Chipre (95%), Eslovenia y Chequia (91%), según el ranking recientemente publicado por Eurostat. Y ojo, España lleva más de una década produciendo por debajo de la media europea: tenemos una “brecha” con Europa desde 2010 (96% del PIB por habitante de la UE-27 ese año, mejor del 89% que tenemos ahora, en 2023).

Si queremos recortar esta “brecha” económica con Europa, ser más productivos, los expertos insisten en que hay que reconvertir la economía, fomentar la innovación y la tecnología, apostar por la industria, mejorar la formación de los trabajadores y de los gestores, aumentar el tamaño de las empresas, fomentar la exportación, conseguir una economía más verde y digital. Y todo esto exige aumentar la inversión, tanto la pública (en servicios públicos e infraestructuras) como sobre todo la inversión privada. Y para ello, urge promover nuevos proyectos, con el apoyo de los Fondos europeos, reduciendo burocracia y agilizando las inversiones, que deben fomentarse con ayudas e incentivos fiscales. Y también es clave reducir la crispación política y clarificar el futuro de esta Legislatura, porque la incertidumbre no ayuda. Todo para relanzar la inversión, la clave para asegurar el crecimiento y el empleo del futuro.

La apuesta por los Centros comerciales

Los inversores extranjeros llevan 3 años apostando por el ladrillo en España, invirtiendo en oficinas, hoteles y Centros comerciales: el año pasado se abrieron 5 nuevos Centros y 29 cambiaron de manos, mientras se esperan 20 aperturas entre 2018 y 2020. España tiene 555 Centros comerciales, el 4º país con más instalaciones, tras Reino Unido, Alemania y Francia. Esta fiebre por los Centros comerciales, en España y el resto de Europa, contrasta con EEUU, donde no paran de cerrar Centros y van a desaparecer la cuarta parte. De momento, los Centros comerciales en España tienen tráfico (1.900 millones de visitantes), ventas y generan altos alquileres. Además, se dan grandes “pelotazos” cuando cambian de manos. Pero su futuro está amenazado por las ventas online. Los expertos creen que sobrevivirán, convirtiéndose en grandes Centros de ocio, con entretenimiento, deportes, restaurantes y tiendas. Pero ojo a una posible “burbuja”, alimentada por inversores extranjeros (dueños del 75% de Centros), que se pueden ir en cualquier momento y dejarnos un rosario de “cementerios comerciales”. Habría que planificar su crecimiento.

enrique ortega

En todo el mundo hay una verdadera “fiebre inmobiliaria”, alimentada por el dinero abundante y barato y por la especulación, que deja grandes beneficios en la compra venta de inmuebles, oficinas, hoteles, naves industriales y Centros comerciales. En 2017 se invirtieron en el mundo 1,62 billones de dólares en inmuebles, más de la mitad de inversores asiáticos, sobre todo de China, según el Global Investment Atlas 2018. Y España fue el cuarto país del mundo que atrajo más inversión inmobiliaria, tras EEUU, Reino Unido y Alemania: 13.990 millones de euros de inversión directa, un 45% más que en 2016, según la consultora inmobiliaria JLL. Dentro de este “boom del ladrillo”, la mayor inversión inmobiliaria (el 28% del total) se ha dirigido al comercio (“retail”): 3.909 millones de euros de inversión en 2017, un 31% más que en 2016, repartidos entre los Centros y parques Comerciales (2.700 millones) y tiendas, supermercados e híper (1.209 millones).

La inversión en Centros comerciales batió en 2017 otro récord histórico, como viene pasando desde 2015: creció un 35%, hasta los 2.700 millones de euros (2.000 millones en 2016), según la patronal AECC, el 70% capital extranjero, básicamente británico, norteamericano, francés y alemán. El año pasado se abrieron 5 nuevos Centros comerciales (Alisios en las Palmas, Sambil Outlet y Plaza Río 2 en Madrid, Terrasa Plaza en Barcelona y Parque Melilla) y se realizaron 29 transacciones (compraventas, ampliaciones, intercambio de acciones), entre ellas, la venta de Madrid Xanadú (se pagaron 530 millones de euros, la cifra más alta pagada por un Centro comercial en España), de Nueva Condomina (en Murcia: 233 millones), Área Sur (Jerez: 110 millones) y Alcalá Magna (Alcalá de Henares: 105 millones).

Con estas operaciones, España cuenta ya con 555 Centros y parques comerciales, unas instalaciones que tienen 15,8 millones de metros cuadrados, con 33.744 tiendas y generan 720.000 empleos (332.000 directos), según la patronal AECC. Eso coloca a España como el 4º país europeo con más Centros comerciales, sólo por detrás de Reino Unido (1.200 Centros), Alemania y Francia (unos 700 Centros comerciales cada uno). En general son Centros de tamaño medio, muy alejados de los grandes Centros comerciales de Asia y Norteamérica. Así, el mayor Centro comercial en España, Puerto Venecia (en Zaragoza) tiene 206.000 metros cuadrados, menos de la tercera parte que el mayor Centro comercial del mundo, el South China Mall (660.000 metros cuadrados), instalado en la ciudad china de Dongguan (en Cantón, cerca de Hong Kong), al que siguen, en el Top 10 mundial, 6 Centros en Asia y uno en Turquía, Canadá, Dubai y EEUU.

La patronal de los Centros comerciales (AECC) cree que la fiebre va a seguir y prevé que se pongan en marcha 27 nuevos proyectos entre 2018 y 2020, con 1 millón de metros cuadrados más de oferta en Centros comerciales. La mayoría serán la apertura de nuevos Centros (20), entre ellos el Open Sky en Torrejón de Ardoz (Madrid), para diciembre de 2018, el Centro Palmas Altas en Sevilla (abrirá en 2019), el Centro Canalejas, en Madrid (abrirá a principios de 2019) y el Centro Comercial de Benidorm (para el verano de 2019). De momento, en los dos primeros meses de 2018 ya se han cerrado 4 importantes operaciones en Centros comerciales, por valor de 300 millones (Parque Corredor en Torrejón, Modoo Oviedo, Plaza Imperial en Zaragoza y Rivas Futura en Madrid) y los expertos creen que este año podría batirse un nuevo récord de inversión en Centros comerciales, rozando los 3.000 millones de euros. Y además, sigue la fiebre por invertir en nuevos supermercados y tiendas de moda en el centro de las ciudades, al calor del consumo.

La inversión en Centros Comerciales les parece a los inversores (el 75% extranjero) un buen negocio por varias razones. La primera y básica, porque son lugares de mucho tráfico de consumidores, compren o no: tuvieron 1.900 millones de visitantes en 2017, un 1,8% más que en 2016, según la patronal del sector (AECC). Y además, los visitantes compran: el año pasado se vendió en los Centros por valor de 43.950 millones de euros, un 3,5% más y todo un récord histórico, consiguiendo un 17,9% de cuota de mercado. En el caso de España, el “boom” del turismo (el de verano y los cruceros) es un aliciente complementario para la fiebre de instalar Centros Comerciales próximos a la costa (Levante, Cataluña y Andalucía). Estas ventas crecientes permiten a los inversores cobrar altos alquileres a las tiendas, lo que genera fuertes ingresos y una rentabilidad de la inversión entre el 5% y el 6%.

Pero quizás, lo que más atrae a los inversores extranjeros a los Centros comerciales es la posibilidad de “dar un pelotazo” si luego venden su participación. Así, en 2016, el fondo británico Northwood  vendió el Centro Comercial Diagonal Mar a Deutsche Bank por 495 millones, cuando lo había comprado 3 años antes por 160 millones (335 millones de beneficio). Claro que también a veces pierden: los dueños de Madrid Xanadú lo han vendido por 530 millones cuando lo compraron en 2006 por 770 millones.

En cualquier caso, también hay “sombras” sobre el futuro de los Centros comerciales. Una de ellas es que grandes marcas que han abandonado los Centros en los dos últimos años, entre ellas Inditex, C&A, Cortefiel y Alfonso Domínguez, mientras las pequeñas tiendas se quejan de las subidas de los alquileres. Pero la mayor amenaza es el comercio online, el creciente interés de los consumidores por comprar por Internet. Esto es lo que ha hundido a los Centros comerciales en EEUU (los “Mall”): se han cerrado miles de tiendas y grandes almacenes que han dejado vacíos los Centros comerciales y se estima que en los próximos 5 años van a cerrar 300 de los 1.200 Centros comerciales en Estados Unidos.

Los expertos creen que la crisis de los Centros comerciales en EEUU no se va a dar en España ni en Europa por varias razones. Una, porque aquí el comercio online no tiene tanta fuerza: supone un 4% de las ventas en España frente al 15% en USA (sí podría hacer daño en Reino Unido, con un 20% de ventas online). La segunda diferencia es que en EEUU hay un exceso de Centros comerciales, una “sobre oferta”: 5 veces más metros cuadrados por habitante que en España y Europa. O sea, que ha “estallado la burbuja”, máxime cuando los Centros comerciales en EEUU son muy antiguos (más de un tercio son de antes de 1978) y se han quedado obsoletos, con una oferta muy pobre: la mayoría tienen un par de grandes almacenes y unas pocas tiendas, con escaso ocio, restauración y otros servicios.

Así que la patronal del sector, los expertos y los inversores creen que “Europa es diferente” y que los Centros comerciales “tienen recorrido” siempre que se aprenda de los errores USA y se apueste por la innovación de la oferta. Por un lado, defienden renovar las instalaciones, que en el caso de España tienen ya 17 años de vida media (se construyeron al principio del siglo), por lo que el 40% de los Centros comerciales en España necesitan remodelarse. Y al hacerlo, la clave es considerarlos como “grandes espacios de ocio”, ofreciendo junto a las tiendas y comercios de todo tipo una oferta complementaria atractiva: restaurantes, cines y espectáculos, actividades deportivas y lúdicas, parques  y muchos otros servicios (hay Centros que ya incorporan clínicas dietéticas, hospitales, hoteles y hasta bibliotecas). Se trata de diseñar Centros comerciales donde las familias “pasen el día”, gastando no sólo en compras. Y Centros donde puedan hacerse conjuntamente compras físicas y online.

En resumen, parece que la fiebre de los Centros comerciales va a seguir, según la consultora CBRE, con la apertura de Centros más modernos y completos mientras quizás se queden vacíos los Centros más antiguos y obsoletos. Pero ese crecimiento de los Centros comerciales debe hacerse con cuidado, para no crear una “burbuja” que un día nos explote, como la de la vivienda en 2008. La autorización de los nuevos Centros comerciales la hacen las autonomías y cada una “va a su aire”: unas permiten casi todo (Madrid y Cataluña) y otras son más restrictivas, como Andalucía y la Comunidad Valenciana, que no quiere autorizar el mega Centro de Puerto Mediterráneo (en Paterna, Valencia), mientras se quiere abrir otro en Torremolinos para 2020 (Intu Costa del Sol). Y los inversores, el 75% extranjeros, sólo buscan rentabilidad a corto: invertir, cobrar rápido y si pueden, irse pronto con plusvalías. Y si detrás queda un “cementerio comercial”, es cosa de los españoles. Así que cuidado con los Centros: abrir nuevos sí, pero con mesura y planificación. Para que luego no haya que “rescatarlos” con nuestro dinero.