España lleva dos años batiendo récords de inversión inmobiliaria, en oficinas, Centros comerciales, hoteles, naves industriales y viviendas
de lujo y turísticas. El motor de
este nuevo “boom” del ladrillo son los
extranjeros: Fondos de inversión
norteamericanos y europeos junto a millonarios
chinos, árabes, mejicanos, indios, coreanos, turcos, japoneses o filipinos.
España es un gran “casino inmobiliario” y quizás por eso acaba de
desembarcar el dueño de Pokerstars (apuestas online). También hay inversores y millonarios españoles apostando por el ladrillo: incluso algunos
jugadores del Madrid y Barça se
preparan a invertir juntos en inmuebles, buscando altas rentabilidades, mayores
que la deuda o la Bolsa. Los expertos dicen que no hay “burbuja inmobiliaria”,
pero el riesgo está ahí, sobre todo en el exceso de inversiones en
Centros comerciales y hoteles. El aluvión de compras seguirá dos o tres años más y luego los inversores recogerán
beneficios y buscarán otro paraíso,
quizás en el este de Europa. Y nos quedaremos con la burbuja y sus
problemas. No aprendemos.
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| enrique ortega |
España ya fue un
“paraíso
inmobiliario” a finales del siglo
XX y comienzos del XXI. En 2008 estalló la burbuja y agravó la
crisis financiera, provocando un desplome de los precios y un sinfín de
inmuebles y solares sin vender. Pero al
olor de los precios bajos, volvieron
a España en 2013 los “Fondos buitres”, buscando
oficinas e inmuebles con los que especular. Y así, con la ayuda del dinero
barato y los favores fiscales del Gobierno Rajoy (SOCIMIs),
la inversión inmobiliaria se ha ido
recuperando y creciendo de forma imparable: si en 2013 se invirtieron 4.700
millones de euros, en 2014 se duplicó con creces la inversión (10.200 millones),
en 2015 dio otro salto a los 13.000
millones y se consolidó en 2016 con otros 13.900
millones, el mejor año de la historia
inmobiliaria reciente, según datos de la consultora CBRE.
El “boom” inversor va a
más, como lo prueba que en el cuarto trimestre de 2016 se invirtieran más de 7.500 millones en el sector
inmobiliario español, más que en los años 2011,2012 y 2013 juntos. España es el 4º país con más inversión inmobiliaria en Europa (13.900 millones de
euros), por detrás de Reino Unido
(62.200 millones de inversión), donde hay una peligrosa “burbuja inmobiliaria”,
Alemania (52.500 millones) y Francia (25.700 millones). En 2016, el mercado más activo han sido
las oficinas, que se han llevado
5.037 millones de inversión, con compras destacadas como la Torre Cepsa por
Amancio Ortega (490 millones) o Torre Espacio (558 millones). Le siguen las inversiones en Centros Comerciales
(4.300 millones), que han crecido un 22%, un negocio donde se han invertido más
de 6.000 millones en dos años, con numerosas compraventas y apertura de nuevos
Centros. Y el tercer destino inversor son los hoteles (2.155 millones invertidos en 2016), con importantes
operaciones en Madrid (Hoteles Villamagna y Ritz) y Barcelona (Silken). Y
el resto han sido naves y fábricas
(726 millones) e inmuebles de lujo y en zonas turísticas (1.682
millones). Del total de inversiones inmobiliarias, el 43% fueron a Madrid y
el 17% a Barcelona.
Varias son las causas de este nuevo “boom” inmobiliario.
La primera y fundamental, la caída de los precios, que ha
hecho muy atractivo volver a comprar inmuebles, desde oficinas a hoteles y
centros comerciales o naves industriales. El
sector se ha “purgado”, con una caída de precios de la vivienda del -42,2% entre 2008 y 2014 según la tasadora Tinsa. Y los precios de
los solares llegaron a caer hasta un -80%.
Ahora, aunque los precios han subido en 2015 (+4,5%) y 2016 (+4,6%), todavía son
muy atractivos y los inversores
“huelen” importantes plusvalías en pocos años. Y confían en una mejora de la demanda, porque las empresas están aumentando sus beneficios y
sube el consumo. Además, a la vista de los bajos
tipos de la deuda pública en toda Europa (por debajo del 1,5%) y de los
vaivenes de la Bolsa, el sector inmobiliario asegura una rentabilidad del 6 al 8%, sólo con alquileres
(oficinas, inmuebles, hoteles y Centros comerciales), sin contar con las
plusvalías al vender.
El principal motor
de este nuevo “boom” inmobiliario han
sido los inversores extranjeros. Ya
en 2013 empezaron a venir los
llamados “Fondos buitres”, especialistas en buscar gangas y conseguir plusvalías a corto
plazo, Fondos que han empezado a vender y están siendo sustituidos por Fondos internacionales menos especulativos. De
hecho, España fue en 2016 el 2º país europeo con más inversión extranjera en inmuebles, tras
Polonia. Por un lado son Fondos y gestores de Planes estadounidenses y europeos (británicos, alemanes, franceses y luxemburgueses), a los
que se han sumado numerosos millonarios de múltiples paises: chinos (grupo
Wanda compró el edificio España y el 20% del Atlético de Madrid, para controlar
la operación del nuevo estadio y también están las operaciones inmobiliarias de
las empresas chinas ICBC, CIC y grupo GPRO), japoneses (Saltoki compró la sede catalana de Pioneer), coreanos (Fondo de Pensiones NPS), filipinos (Andrew Tan compró Torre
Espacio), indios (familia Olayan
compró Hotel Asturias), singapurenses
(grupo FCL compró Hotel Porta Marina), indonesios,
turcos (grupo Dogus compró Hotel
Villamagna), árabes (Fondo soberano
de Qatar es el primer inversor de la inmobiliaria Colonial), israelíes, mejicanos (el ex dueño de la
cerveza Corona entró también en Colonial)… Y el último, para completar el ambiente de “casino inmobiliario”, el dueño de la multinacional de juego online Pokerstars,
que ha invertido 375 en el Edificio Canalejas (Madrid), la antigua sede de
Banesto-Santander.
A pesar de esta “invasión”,
los Fondos,
gestoras y millonarios extranjeros sólo suponen el 37% de la inversión inmobiliaria hecha en España en 2016. La mayor apuesta inversora, el 40%, la han hecho las sociedades de
inversión inmobiliaria, las llamadas SOCIMI, quedando el 23% restante para inversores particulares (compran pisos para alquilar y especular). Las
SOCIMI son unas sociedades creadas a partir de 2014, para aprovechar el nuevo “boom inmobiliario”, al amparo
de una legislación fiscal muy favorable que aprobó el Gobierno Rajoy en diciembre de 2012,
para que se desarrollaran como en otros paises: no pagan impuestos (sociedades) porque son sus accionistas quienes
tributan por dividendos y están obligadas a mantener tres años al menos los
inmuebles que compran. Las SOCIMI son los nuevos “señores del ladrillo”, en
sustitución de las viejas inmobiliarias que quebraron o suspendieron pagos
(Martinsa, Astroc, Royal Urbis…), el
vehículo que utilizan bastantes inversores extranjeros y muchos españoles
(cotizan en Bolsa), incluidos los bancos. Incluso algunos jugadores del Madrid y del Barça
están estudiando participar juntos, con tenistas y deportistas de élite, en una SOCIMI para jugar también en el rentable “casino
inmobiliario” español.
Las SOCIMI han crecido como setas al calor del
nuevo “boom” inmobiliario: ya
hay 34 sociedades de inversión
inmobiliaria cotizando en Bolsa, 16 creadas en 2016. Y entre todas manejan más de 14.000 millones en activos
inmobiliarios, desde oficinas a hoteles y Centros comerciales, fábricas y
naves, inmuebles y solares. La SOCIMI líder es Merlin Properties,
controlada por la banca española (22,27% Santander y 6,44% BBVA), con 9.606
millones de activos tras la compra en 2016 de la inmobiliaria Metrovacesa. Le
sigue a distancia GMP (1.800 millones en activos), de la
familia Montoro Alemán y el fondo GIC de Singapur, que posee la mayor cartera
de oficinas. En tercer lugar, Hispania
(1.793 millones), participada por el millonario George Soros y varios Fondos
USA, especializada en hoteles. La cuarta es Axiare (1.300 millones en
cartera), liderada por Inmobiliaria Colonial y especializada en oficinas. Y la
quinta, Lar España (1.210 millones), controlada por el grupo Lar y los fondos USA
Pimco y Franklin Templeton, especializada en centros Comerciales. Todavía hay
29 SOCIMIs más que cotizan en el segundo mercado bursátil, el MAB: Uro Property (bancos españoles y
Zilotti Holding), ISC Freshwater
(Fondo mexicano Fibra Uno), Zambal (magnate
francés Pierre Castell), Fidere (Blackstone, el mayor Fondo del mundo)… En
paralelo hay dos grandes inmobiliarias:
Pontegadea (6.600
millones en activos), de Amancio Ortega (Inditex) y Colonial (5.575
millones), de Villar Mir (OHL) ahora controlada por qataríes y mejicanos.
Entre los Fondos de inversión internacionales, los
millonarios españoles y extranjeros, los bancos y cientos de pequeños
inversores que operan a través de las SOCIMIs, el mercado inmobiliario español está
en plena ebullición y todo apunta a que seguirá batiendo récords, al menos en 2017 y 2018. Ya en enero de este año
hemos visto operaciones como la compra de la Torre Agbar en Barcelona o la
nueva venta del Edificio España, para gestionarlo como hotel. Todo apunta a que
seguirán aumentando las compras de oficinas,
más en Madrid que en Barcelona y también fuera
(se apuesta por Málaga, Valencia y Bilbao), de naves industriales (por el auge de Amazon y el e-commerce), el crecimiento de Centros comerciales (se van a
abrir 24 Centros hasta 2018, 1 de cada 9 que se abrirán en Europa) y, sobre
todo, las ventas de hoteles (2.000
millones en 2017), al calor del récord de
turistas. De hecho, el ladrillo español es una de las grandes apuestas del banco Goldman Sachs para 2017. Y España se
puede beneficiar del Brexit, de la
huida de multinacionales y bancos fuera de Londres. Además, el mercado se puede
reanimar más con las primeras ventas de
activos de las SOCIMIs, que ya este año cumplen los tres de cuarentena para
poder vender sin tributar por plusvalías. El sector está a la espera de lo que hagan los
nuevos Ayuntamientos, que tienen pendientes importantes
remodelaciones urbanísticas, como la aprobación de la Operación Chamartín en Madrid o el freno a nuevos hoteles y apartamentos turísticos en Barcelona.
Los inversores
internacionales tienen mucho “dinero caliente” pendiente
para invertir, ahora que no es rentable tenerlo en deuda pública o en una Bolsa
que sigue muy volátil. Por eso, seguirán llegando inversiones a España, a la caza de “gangas” y al calor de
la subida de precios en inmuebles, oficinas, naves, hoteles y alquileres. “Los fondos inmobiliarios tienen 50.000 millones dispuestos para
invertir en el sector inmobiliario español”, asegura Neil Livingstone, de la consultora Colliers International, que destaca la
enorme liquidez, la confianza de los inversores en España y las oportunidades
que hay aquí frente a otros paises, sobre todo en oficinas, Centros comerciales
y hoteles, aunque también están interesados en residencias de ancianos (seremos
el país más envejecido de Europa) y residencias de estudiantes.
Pero los expertos vaticinan también que en
dos o tres años, los inversores “cambiarán de foco” y buscarán otros paises
donde invertir con más posibilidades de hacer negocio y plusvalías rápidas. Es
lo que ya ha pasado en esta década: primero se lanzaron a invertir en Londres, luego en Berlín o París y ahora en Madrid
y Barcelona. Lo próximo puede ser el Este de Europa, en especial Polonia
y paises bálticos, donde ya están entrando. Así que para 2020 (o incluso antes), la “burbuja inmobiliaria” podría estallar otra vez, como en 2007. Y “pillar” de nuevo a bancos e inversores
españoles, mientras los grandes Fondos y millonarios extranjeros se han ido
antes. Es un riesgo que habría que atajar ahora, controlando el “boom”
y las subidas especulativas de precios, recortando ayudas fiscales. Y tratando
de planificar
el crecimiento de las ciudades,
desde los Ayuntamientos, autonomías y el Gobierno central, en un gran Pacto inmobiliario de futuro. Porque si
no se pincha a tiempo la burbuja, nos estallará encima y acabaremos sufriendo
otra crisis. Aprendamos del pasado.
