¿Se inflan los precios de los alquileres?

Todo el mundo se queja de los alquileres, tras las fuertes subidas de los últimos años. Pero, ¿Cuánto han subido? Un 50% desde 2014, según el portal Idealista. Pero el Ministerio de Fomento acaba de desinflar esta subida y dejarla en la mitad, un 24,6%. Hay quien piensa que los portales de alquiler “han inflado” las subidas, para atraer más anuncios y negocio. También podría ser que el Gobierno Sánchez quiera “suavizar” la subida con sus estadísticas, hechas a partir de las fianzas. Da igual. El hecho es que son muy caros, sobre todo en las grandes capitales (entre 900 y 1.400 euros) y se llevan un tercio de los ingresos y más, lo que impide emanciparse al 81% de los jóvenes. Podemos y algunos Ayuntamientos defienden poner topes a los alquileres, pero eso reduciría la oferta y los subiría más. La solución es aumentar los pisos en alquiler, con las viviendas vacías y viviendas públicas (VPO), que no se hacen. Lo demás son “atajos demagógicos” inútiles.

enrique ortega

Con la crisis, los españoles se han pasado al alquiler, año tras año: son ya el 23,9% los hogares que viven en alquiler, frente al 19,9% en 2007 y el 21,1% en 2001, según el Observatorio de Vivienda 2019 de Fomento. Y hay regiones donde el alquiler supera el 30% de los hogares, como Canarias (34,5%), Baleares (34,1%) o Cataluña (30,4%), mientras son el 26,6% en Madrid, el 20,4% en Andalucía, el 19,9% en Murcia y rondando el 17% en Castilla y León (17,9%), La Rioja (17,4%), Extremadura (17,2%) y País Vasco (16,9%). A pesar de este mayor peso de los alquileres, España sigue lejos de la media europea (30,7% de hogares en alquiler), de Alemania (48,6%), Francia (35,6%), Reino Unido (35%) e Italia (28,6%).

En España hay 2.578.057 inmuebles residenciales en alquiler (3,3 millones de inmuebles si contamos naves, industrias y oficinas en alquiler). Y están en alquiler, sobre todo, los pisos más antiguos (el 25%, construidos antes de 1960), de calidad media y las viviendas de menor tamaño (están alquiladas el 25% de las que tienen menos de 75 metros cuadrados), según los datos del Ministerio de Fomento. Pero, en general, los pisos en alquiler en España son más grandes que en Europa: 81 metros cuadrados de media frente a 74,6 m2 en la UE-28, los 74 m2 de Italia, los 69,2 m2 de Alemania y los 66,7 m2 de Francia. Y de ahí, que los inquilinos en España tienen más habitaciones de media que en Europa: 1,7 habitaciones por persona frente a 1,5 en la UE-28 y 1,6 en Francia o Alemania.

Y sobre los inquilinos, hay más mujeres (25,7% hogares en alquiler) que hombres (22,8%), son la mayoría jóvenes (el 70,4% de los jóvenes de 16 a 29 años viven en alquiler frente a sólo 1l 19,6% de los que tienen entre 45 y 64 años), mujeres solas con niños (29,7% en alquiler), familias numerosas (33,2% en alquiler) e inmigrantes (el 82,4% no UE viven en alquiler). Y también viven más en alquiler las rentas más bajas, los que ingresan menos del 60% del sueldo medio: un 43,3%, un porcentaje inferior al del alquiler de los más pobres en Europa (50,4%) o en Alemania (viven en alquiler el 75% con bajos ingresos). Y otra diferencia es que, debido a las subidas de los últimos años, en España hay más inquilinos “financieramente sobreexpuestos” por el pago del alquiler: un 38,1% frente al 26,3% en la UE-28, el 38,6% en Reino Unido, el 28,2% en Italia, el 20,5% en Alemania o el 14,4% de inquilinos en Francia, según los datos del Observatorio de la Vivienda 2019.

O sea, que un tercio de los inquilinos están agobiados por pagar el alquiler. Y eso es fruto de las fuertes subidas de alquileres estos últimos años. ¿Cuánto? No hay datos oficiales, porque no se hace una estadística de subida de alquileres mientras Estadística (INE) sí publica trimestralmente la subida de las viviendas vendidas. En su ausencia, son los portales inmobiliarios (Idealista y  Fotocasa) quienes publican mensualmente lo que suben los alquileres, en base a una muestra de los anuncios que publican. Según estos datos, los alquileres han subido en España un 50% entre 2014 y mayo 2019, según el portal Idealista (a partir de 70.000 anuncios), un dato utilizado recientemente por el Banco de España. Pero ahora, el 26 de septiembre, el Ministerio de Fomento ha publicado otra estadística de alquileres, basada en las 487.470 fianzas depositadas por los inquilinos en 31 provincias (todas salvo las de Asturias, Navarra, la Rioja y Cantabria, donde no se obliga al inquilino a depositar la fianza, ni las de Canarias, Castilla la Mancha, Extremadura y Murcia, cuyos datos no son suficientes para Fomento). Y esta estadística revela que los alquileres en España han subido la mitad de lo que se decía: un 24,6% entre 2014 y 2018.

La divergencia no se da sólo en las subidas sino en el precio de los alquileres. Así, el precio medio del alquiler en España era en 2018 de 8,1 euros por metro cuadrado, según Fomento, menor que el que daba el portal Fotocasa (8,3 euros) y sobre todo Idealista (10,4 euros, un 28,4% más caro). Con ello, la diferencia en los alquileres medios provinciales llegan incluso a  un 57% menos (Fomento respecto a Idealista) en Baleares (687 euros de alquiler medio frente a 1.245 euros) y un 52% menos en Barcelona (769 frente a 1.413), pasando por un 50% de diferencia en la provincia de Madrid (819 frente a 1.228 euros). Y si tomamos los alquileres en las capitales más caras, las diferencias entre Fomento e Idealista son muy importantes: Ibiza (957 frente a 1.399 euros), Barcelona (930 frente a 1.467), San Sebastián (926 frente a 1.011), Madrid (865 frente a 1.226 euros), Bilbao (721 frente a 877), Málaga (633 frente a 967), Valencia (631 frente a 863), Ceuta (629 frente a 803) y Sevilla (590 frente a 858 euros).

¿Quién tiene razón? Ambas partes justifican las diferencias en que utilizan distintos criterios estadísticos. Por un lado, los portales inmobiliarios miran los precios que piden los propietarios en sus anuncios, no el precio final que consiguen (aunque los expertos dicen que, tal como está el mercado, los inquilinos “no pueden regatear” y si no los aceptan los pierden, porque se alquilan en horas). Y Fomento refleja el alquiler de las fianzas, que parecería más real si no fuera porque hay muchos alquileres que no se declaran por el valor real o que declaran fianzas más bajas porque tienen ayudas. Otra diferencia importante es que Fomento toma la superficie del catastro, que incluye zonas comunes y garaje, con lo que el alquiler se corresponde a una superficie mayor que la que ve el inquilino (la casa), lo que reduce el coste por metro cuadrado en esa estadística oficial. Además, Fomento da el dato del alquiler medio (el promedio de todas las fianzas), mientras los portales utilizan la mediana, el valor central de todos los alquileres, considerado internacionalmente como más fiable.

Al final, es posible que los portales inmobiliarios hayan “inflado” los alquileres estos años, animando a los propietarios a subir sus precios, porque con burbuja se atraen más anuncios (y de eso viven). Y también es posible que la estadística de Fomento tire a la baja y el Gobierno busque “enfriar” la burbuja y rebajar el problema. Probablemente, el precio real no sea ni uno ni otro, aunque en las grandes capitales quizás se acerque más al de los portales que a Fomento. Vean Barcelona (1.467 euros frente a 930) o Madrid (1.226 euros frente a 865).

En cualquier caso, hay un hecho incuestionable: los alquileres son muy caros (en 25 capitales alcanzan su máximo histórico) y se llevan cada vez más parte de los ingresos de las familias. El gasto en vivienda (alquiler o hipoteca más agua, luz y gas es el mayor gasto familiar y se lleva el 30,7% de los ingresos, según la Encuesta de Presupuestos Familiares 2018 (INE). Y un estudio de Alquiler seguro revela que el alquiler se come, de media, el 37% de los ingresos del inquilino. Otro estudio reciente, de CaixaBank Research señala que la clase media destina el 23,5% de sus ingresos al alquiler, un porcentaje que es mayor en la clase media baja (el 26,8%). Este desembolso penaliza sobre todo a los que más asfixia el alquiler, a las familias jóvenes con hijos y a los jóvenes, con bajos ingresos y mucha precariedad. Por eso, el 81% de los jóvenes españoles menores de 30 años no se han emancipado y tienen que vivir con sus padres, según el Consejo de la Juventud, frente a una media del 68% en Europa, según Eurostat. Y los que alquilan, en muchos casos tienen que compartir piso de alquiler para poder pagarlo.

La mitad de los españoles creen que los alquileres son caros (32,7%) o muy caros (16,5%), según el Barómetro del CIS de alquileres publicado por Fomento. Y el 80,8% de los encuestados piden medidas para bajarlos y ayudar a las familias, básicamente ayudas fiscales al propietario y al inquilino y construir más viviendas para alquiler. Entre tanto, en marzo entró en vigor el segundo Decretode alquileres pactado por el PSOE y Podemos, que aumentó el periodo de alquiler de 3 a 5 años (7 si alquilan empresas), fija un límite de 3 meses a las fianzas (1 obligatorio más dos complementarios), limita los desahucios (el Juzgado debe informarse antes si el inquilino es vulnerable y aplazarlo de 1 a 3 meses) y se compromete a crear un índice estatal de alquileres en 8 meses (para noviembre), para que los Ayuntamientos tengan un referente oficial con el que promover ayudas fiscales (rebaja del IBI) a los propietarios que alquilen más barato. Ahora, sin Gobierno, ese índice se retrasará.

Podemos y algunos Ayuntamientos querían ir más allá y defienden que los Ayuntamientos fijen topes a los alquileres, lo que exigiría una Ley (no un decreto). Controlar así los alquileres es un “atajo populista” que no frenaría los precios sino que los subiría más. El razonamiento es simple: si se limitan los alquileres, muchos particulares y empresas dejarán de alquilar y habrá menos pisos en alquiler, lo que subirá los precios. Es de cajón. Y más en España, donde el problema es de falta de oferta y que la demanda ha crecido mucho estos años, por las familias y jóvenes que no pueden comprar y sólo les queda alquilar.

Ampliar la oferta de viviendas en alquiler se puede hacer por dos vías. Una, animando a que alquilen a los propietarios de los 3,44 millones de viviendas vacías (según el último censo del INE, de 2011). Y eso puede lograrse si se les incentiva el alquiler, a precios razonables (la media que marque la estadística oficial, cuando se consiga), con una deducción en el IRPF a los propietarios, con rebajas en el IBI municipal (sólo la mitad de las autonomías lo han regulado, como les permite el decreto y entre ellas no está Madrid),  y hasta con deducciones en sociedades (para inmobiliarias que alquilen más), tres medidas que va a poner en marcha el Gobiernovasco para fin de año. Y también con ayudas a la rehabilitación de viviendas (hay 500.000 vacías en mal estado) si se alquilan.

La otra vía es aumentando el parque de viviendas, sobre todo de viviendas públicas (VPO) para alquiler. En España, tras la mala experiencia de la crisis inmobiliaria, se construyen hoy pocas viviendas: sólo se entregaron 55.000 viviendas nuevas en 2018, 7 veces menos que en Francia (400.000, para un tercio más de habitantes) y 4 veces menos que en Reino Unido (250.000 nuevas viviendas en 2018). Y la mayoría son para venta, no para alquiler. Harían falta 140.000 nuevas cada año. Pero el mayor déficit se da en las viviendas públicas: en 2018 se terminaron 5.191 VPO (sólo 344 de ellas para alquiler), de las que 2.418 se hicieron en Madrid, 633 en Barcelona, 55 en Valencia, 86 en Sevilla y cero (sí, ninguna) en Baleares o Canarias, según las estadísticas de Fomento. Algo que contrasta  con las más de 100.000 VPO que se terminaban cada año en España entre 1957 y 1989. E incluso con las 68.857 de 2008.

La vivienda pública, la VPO promovida por el Estado, autonomías o Ayuntamientos ha casi desaparecido en España con la crisis. Eso se debe a que las instituciones públicas no promueven vivienda y ponen pegas a los promotores privados, que se quejan de que no les compensa promover VPO: los Ayuntamientos no les ceden suelo (aunque tienen de sobra) y las autonomías les fijan unos precios de venta demasiado bajos, imposibles: los módulos están un 31,2% por debajo de los de la vivienda libre. Y en 10 provincias (donde hay menos demanda) se da incluso el contrasentido de que la VPO es más cara que la vivienda libre. Lo que habría que hacer es facilitar la promoción de VPO, aportando suelo, financiación y unos precios más realistas, para multiplicar por 10 la VPO (50.000), sobre todo para alquiler. 

Al final, se debería crear un gran parque de vivienda en alquiler, entre viviendas vacías de particulares (incluso con compras: Berlín ha comprado 6.000 viviendas), las 15.000 VPO que hay vacías, las 76.000 viviendas de la SAREB (el banco malo) y 20.000 nuevas VPO que se podrían promover al año. Podría plantearse un objetivo realista de 200.000 nuevas viviendas en alquiler cada año. Eso sí bajaría los precios (no los controles “populistas”) y facilitaría el alquiler a 1.500.000 españoles que hoy tienen serios problemas de vivienda, sobre todo jóvenes, ancianos (800.000 viven de alquiler) y mujeres solas con niños (hay 1,5 millones). Y además, habría que seguir apostando durante décadas por la VPO y los incentivos fiscales al alquiler, porque para 2030 habrá 2.650.000 españoles que no podrán comprar ni alquilar en el mercado libre, según un estudio de la Fundación Alternativas.

Los alquileres deben ser una de las prioridades del futuro Gobierno. Urge tener una estadística oficial, para saber lo precios reales y poder incentivar fiscalmente a los propietarios que alquilen más barato. Pero sobre todo, urge configurar un parque público de alquiler, para que haya más oferta y bajen los precios. Y eso exige un Pacto entre instituciones y más recursos. Pero es la vía eficaz, no los topes a los alquileres, un atajo populista inútil.

Otro "parche" al alquiler

Alquilar un piso en una gran ciudad es cada día más difícil y caro: los alquileres han subido un +46% desde 2014 y, como no hay, los propietarios “seleccionan” a los inquilinos. Y muchos acaban no pagando, lo que ha disparado los desahucios. Ante este panorama, el Gobierno Sánchez aprobó un decreto de alquileres en diciembre, que rechazó el Congreso (por Podemos) y acaba de aprobar otro, para ampliar plazos y subir los alquileres el IPC, con medidas anti-desahucios. Los expertos creen que reducirá y subirá los alquileres, al exigir más a los propietarios. Es un “parche”, porque los alquileres no se bajan con más controles, sino aumentando la oferta. Y para ello, hay que “animar” a los propietarios a alquilar los pisos vacíos y promover viviendas públicas para alquiler, como existen en toda Europa. Aquí se hicieron 3.500 VPO en 2018, frente a las 100.000 anuales en décadas anteriores. Sólo sacando al mercado 1 millón de alquileres más en 5 años se pueden bajar los precios. Y es factible.

enrique ortega

España es un país de propietarios, pero con la crisis empezó a cambiar el comportamiento de las familias, sobre todo de los jóvenes, que han empezado a alquilar más que a comprar. Y eso ha provocado que suba el porcentaje del alquiler, del 19,4% que suponía en 2007 al 22,9% de 2017, según Eurostat, aunque todavía seamos uno de los paises de Europa con menos peso del alquiler, muy lejos del 30,7% que supone en Europa (UE-28), del 33,9% en la zona euro, el 35,6% en Francia, el 35% en Reino Unido, el 27,6% de Italia, el 45% en Austria o el 48.6% de las viviendas en Alemania.

Este “tirón del alquiler”, en un país con muchas viviendas vacías y donde se hacen pocas viviendas nuevas (60.000 en 2018, casi la décima parte de las 597.631 viviendas construidas en 2006), ha provocado una tensión en el mercado, disparando los precios de los alquileres, que han subido un 46% entre 2014 y 2018, según la Sociedad de Tasación, el doble que la compraventa de viviendas (+17,8%). La subida de alquileres ha ido “in crescendo” hasta 2017 y parece haberse estabilizado en 2018, año en que los alquileres han subido entre un +1,8% (portal  Idealista) y el +9,3% (Fotocasa). Pero sobre todo, subieron en 2018 en Madrid (entre +4,3 y +13,7%), Barcelona (entre -1% y +3,1%) y las grandes ciudades, sobre todo San Sebastián, Valencia, Sevilla, Málaga y Santa Cruz de Tenerife. Y con ello, el precio medio del alquiler en España ronda los 9 euros/m2 (810 euros por 90m2)  pero sube hasta 15,5 euros en Madrid (1.400 euros) y 16,60 euros en Barcelona (1.500 euros).

Unos alquileres “imposibles” para muchas familias y sobre todo para los jóvenes, que se ven obligados a alquilar en la periferia de las grandes ciudades o a compartir piso, alquilando una habitación (y eso ya cuesta 426 euros al mes en el centro de Madrid y 492 euros en Barcelona, según Fotocasa). O simplemente, obliga a los jóvenes a seguir viviendo con sus padres: el 80,9% de los jóvenes españoles (16-29 años) vivía con sus padres en 2017 (sólo lo hacía el 72% en 2008), frente al 66,7% de jóvenes no emancipados en Europa, el 63,5% en Alemania, el 56,6% en Reino Unido, el 54,9% en Francia, el 42,2% en Suecia, el 35,8% en Dinamarca o el 35,6% en Finlandia, según los últimos datos de Eurostat.

Además, en los últimos años, la subida de los alquileres y la precariedad de muchos contratos laborales ha hecho que un número creciente de familias y jóvenes no hayan podido pagar el alquiler o su subida (sobre todo en viviendas del centro de las ciudades). Y por eso, se han disparado los desahucios por impago de alquiler: en 2018 hubo en toda España 59.671 desahucios de viviendas y dos tercios  (37.285 desahucios) fueron por impago de alquileres, sobre todo en Madrid (el 80% de todos los desahucios fueron por alquileres) y Cataluña (1 de cada 4 desahucios hechos en España).

La escasez de alquileres y los impagos han provocado que los propietarios “miren con lupa” a quien busca alquilar y “elijan” y “seleccionen” a sus inquilinos, según su nacionalidad, edad, tipo de familia, trabajo, sueldo y tipo de contrato, con lo que las familias más desfavorecidas, los inmigrantes y los jóvenes lo tienen peor para alquilar. Y si lo consiguen es pagando precios más altos y fianzas abusivas (hasta 6 meses), avales o seguros. Y muchos propietarios, en cuanto pueden, rescinden el contrato para subirlo y conseguir otro inquilino que les pague más o sea “más seguro”. Máxime cuando están entrando en este rentable mercado del alquiler (la rentabilidad llega al 11,7% anual, más que la Bolsa, según el Banco de España) las grandes inmobiliarias y  muchos “fondos de inversión” internacionales (el norteamericano Blackstone, con 32.000 viviendas en alquiler, es “el mayor casero de España”) que ,de momento sólo controlan un 5% del mercado (120.000 viviendas de 2,3 millones de alquileres), pero que tienen mucho peso en algunas zonas del centro de las grandes ciudades, condicionando bastante los precios finales del alquiler. 

Ante este panorama, el Gobierno Sánchez pactó en octubre pasado con Podemos tomar medidas para frenar los precios del alquiler y dar más protección a los inquilinos. Y el 14 de diciembre, el Consejo de Ministros aprobó un decreto de alquileres que subía de 3 a 5 años el plazo de los alquileres, pero sin incluir un límite a las subidas ni establecer un índice de referencia a los alquileres, para que los Ayuntamientos controlen los precios, como quería Podemos. Por eso, el 23 de enero, el Congreso rechazó convalidar este decreto-ley de alquileres, gracias a los votos en contra de Podemos, PP, Ciudadanos, ERC y Bildu. Después, el 1 de marzo, El Gobierno Sánchez ha aprobado un segundo decreto-ley de alquileres, que espera convalidarse este mes de marzo en la Diputación permanente del Congreso, ahora con el apoyo explícito de Podemos.

El nuevo decreto, operativo para los nuevos alquileres hechos desde el 6 de marzo, amplía los alquileres de 3 a 5 años (7 si los hacen empresas), limita la subida anual al aumento del IPC, fija un límite de 3 meses a las fianzas (1 obligatorio más 2 meses complementarios), limita los desahucios (el juzgado debe informarse antes si el inquilino es vulnerable y aplazarlo de 1 a 3 meses) y se compromete a crear un índice estatal de alquileres en 8 meses, para que los Ayuntamientos puedan tener el dato oficial de precios y promover ayudas fiscales (bonificar hasta el 80% del IBI) a los propietarios que suban por debajo del alquiler de referencia. Expertos e inmobiliarias creen que el decreto recién aprobado subirá los alquileres en vez de bajarlos, porque al aumentarles el plazo, los propietarios intentarán “cubrirse” y subir más de entrada, sobre todo si sólo se revisan con el IPC. Y además, alertan, los propietarios “seleccionarán” más a los inquilinos, con lo que un 15% tendrán ahora más difícil alquilar.

Podemos quería ir más allá y que el decreto permitiera a los Ayuntamientos establecer controles a los alquileres, pero esa medida (al afectar a un derecho fundamental como es la propiedad) exigiría una Ley específica y hacerlo por decreto-Ley sería anticonstitucional. Pero Podemos no renuncia a proponerlo en la próxima Legislatura, aunque el PSOE no parece a favor de implantar controles a los alquileres.

Controlar la subida de los alquileres es “un atajo” populista que no ha dado buenos resultados en las ciudades de Europa donde se ha intentando aplicar. Así, en París, una de las ciudades con los alquileres más caros de Europa (1.150 euros de media, frente a 890 en Madrid, según Eurostat), un Tribunal administrativo anuló en noviembre de 2017 la limitación de la subida de alquileres en los casos más flagrantes, aunque el Consejo de la ciudad va a implantar esta primavera nuevos controles, con precios tope barrio a barrio. En Berlín, los controles de precios tampoco han funcionado (el alquiler medio es de 960 euros) y la canciller Merkel aprobó una Ley para toda Alemania, que ha entrado en vigor en enero de 2019, para limitar la subida de los alquileres un 10% sobre el precio medio de la zona. Otra vía es la de Roma (930 euros de alquiler medio), donde el Ayuntamiento y las asociaciones de propietarios e inquilinos han pactado alquileres máximos y mínimos, con incentivos fiscales. Y luego está el caso de Londres, la ciudad más cara (1.750 euros de alquiler medio) y menos regulada.

El sentido común nos dice que si a un propietario de vivienda se le limita legalmente el alquiler que puede cobrar, lo normal es que no alquile o se busque “trampas” (como alquilar sin contrato, “en negro”). Por eso, los expertos rechazan el control de alquileres que defiende Podemos y algunos grandes Ayuntamientos, porque reduciría la oferta de alquileres y provocaría una subida de precios, no los bajaría. Otra cosa es “incentivar” a los propietarios a que pongan voluntariamente precios razonables al alquiler, en línea con los precios medios o incluso por debajo, a cambio de incentivos fiscales, como no pagar el IBI municipal o asegurarles el cobro del alquiler con un sistema municipal de seguros y fianzas. Y por supuesto, con seguridad jurídica y eficacia en los procesos judiciales por impago.

El problema de fondo es que este “atajo” de controlar los precios desconoce cómo funciona el mercado del alquiler (y todos los mercados): con la oferta y la demanda. Los alquileres suben porque hay pocas viviendas en alquiler, sobre todo en algunas ciudades y barrios, y cada día hay más jóvenes y familias que buscan casa. Faltan alquileres y por eso suben, máxime si hay inversores (ahorradores, inmobiliarias y Fondos) que buscan rentabilidad en el alquiler y si hay propietarios que ven que es más rentable alquilar su piso a turistas que a inquilinos normales: hay ya 450.000 pisos desviados al alquiler turístico, lo que resta alquileres a familias y jóvenes, haciendo subir los precios (hay propietarios que pueden sacar hasta 1.621 euros de alquiler por 21 noches, que en muchos casos no declaran).

Así que la clave para hacer bajar los alquileres es aumentar la oferta, además de regular los alquileres turísticos (el decreto incluye que los vecinos puedan "vetarlos" por más de 3/5 votos) y evitar los abusos de los Fondos de inversión arrendatarios. Y para eso, para aumentar la oferta de pisos en alquiler solo hay 2 caminos. Uno, incentivar a los propietarios de los 3,5 millones de viviendas vacías (particulares, bancos y empresas) para que las pongan en alquiler, básicamente con ayudas fiscales y seguridad en el cobro, convenciéndoles que “les sale más a cuenta” alquilarlas que tenerlas vacías. Eso pasa por crear un sistema público de seguros de cobro de alquileres y por aprobar más deducciones fiscales sobre el alquiler que cobren (Rajoy se lo bajó del 100 al 60%), máxime si el precio es “razonable” y está en línea con el cobrado en la zona. El objetivo podría ser que 500.000 de estos 3,5 millones de pisos vacíos se alquilen, algo posible de conseguir en cinco años  si no se “asusta” a los propietarios y se toman medidas fiscales eficaces.

El otro camino para que haya más pisos en alquiler es la promoción pública de viviendas (las VPO) para destinarlas luego a alquiler social para los más pobres (de 150 a 250 euros al mes) o a alquiler subvencionado (de 250 a 450 euros al mes), para esos jóvenes y familias que no pueden pagar un alquiler “de mercado” (esos 810 euros al mes de media). El crear este parque público de viviendas en alquiler no es “una propuesta de izquierdas”, es algo que se hace en toda Europa, donde muchos paises han conseguido crear un importante parque de viviendas públicas en alquiler: supone el 30% del mercado en Holanda (2,3 millones de viviendas públicas en alquiler), el 24% en Austria, el 20,9% en Dinamarca, el 17,6% en Reino Unido, el 16,8% en Francia (y un 20% en París), el 13% en Finlandia, el 3,9% en Alemania, el 3,7% en Italia y sólo el 1,5% en España, según este estudio de la Fundación Alternativas.

Veamos el caso de Viena, un ejemplo a seguir. De sus 1,8 millones de habitantes, el 62% viven en casas con alquileres limitados por el Ayuntamiento: 200.000 viviendas son de alquiler municipal (pagan una renta media de 400 euros mensuales) y otras 220.000 son pisos privados con renta subsidiada (pagan 512 euros al mes). Y con estas 420.000 viviendas con rentas públicas y controladas, los restantes alquileres privados “libres” tienen menos incentivos para subir, porque hay una potente competencia pública que fuerza a bajar los precios.

En España, no sólo no hay apenas un parque público de viviendas en alquiler sino que tampoco se promueven viviendas públicas desde hace años. El último dato es escandaloso: hasta septiembre de 2018, sólo se habían finalizado 2.504 viviendas públicas (VPO) y serán unas 3.500 en todo 2018, tras hacerse 4.938 VPO en 2017 (de ellas, sólo 152 VPO para alquiler), según los datos de Fomento. Una vergüenza, por parte del Estado, las autonomías (Andalucía, Aragón, Baleares, Canarias, Cantabria, Castilla y León, Castilla la Mancha y la Rioja no han hecho ninguna VPO en 2018) y los Ayuntamientos, que se gastan el dinero público en fiestas y encierros pero no en promover viviendas. Algo que contrasta con el pasado, con la dictadura y la transición, hasta la “burbuja inmobiliaria” privada: entre 1957 y 1989 se terminaban en España más de 100.000 VPO cada año, en 1991 habían caído a 44.514 y a 52.972 en 2000 para subir a 68.857 en 2008 y desplomarse a 17.054 en 2013 y 3.500 esperadas en 2018 (el 2% de las VPO que se hacían con Franco).

El Estado, desde Fomento a las autonomías y el último Ayuntamiento, “ha tirado la toalla” con la vivienda y así nos va. El ministro Ábalos propone construir 20.000 viviendas públicas para alquilar en 4 años, 5.000 al año, una miseria, a la vista de las necesidades y de lo hecho en el pasado. Habría que ser más ambicioso y promover al menos 20.000 viviendas públicas anuales: suelo público hay, sólo haría falta algo de financiación (costarían unos 1.000 millones anuales) y facilitar las cosas a los promotores privados (los que hacen la mayoría de las pocas VPO actuales), con ayudas fiscales y menos burocracia, además de permitir que los Ayuntamientos se gasten en VPO una parte del superávit fiscal que tienen (y que no es “para presumir” en Bruselas). Estas nuevas VPO podrían crear un gran parque público de vivienda en alquiler, incorporando las 15.000 VPO que hay vacías, sumando las 76.000 viviendas del banco malo (SAREB) que le hemos costeado a la banca y comprando a precio razonable una parte del stock de viviendas sin vender que tienen particulares y bancos (476.938 viviendas a finales de 2017, según Fomento), Con todo ello, podría conseguirse un parque público de 500.000 viviendas para alquilar en 5 años.

Por los dos caminos, más viviendas privadas en alquiler y más VPO para alquilar, sería posible aumentar la oferta en 1 millón de alquileres en 5 años, unos 200.000 alquileres más cada año. Eso si haría bajar los precios (no los controles “populistas”)  y facilitaría el acceso al alquiler a 1.500.000 españoles que hoy tienen problemas serios de vivienda, básicamente jóvenes, ancianos (800.000 viven de alquiler) y mujeres solas con niños (hay 1,5 millones). Y habría que seguir después apostando por la VPO y los incentivos al alquiler, porque para 2030 habrá 2.650.000 españoles que no podrán comprar ni alquilar en el mercado libre, según un estudio de la Fundación Alternativas.

La vivienda es una necesidad básica que hay que resolver, con más recursos públicos (este año 2019 se gastarán 350 millones frente a 2.500 millones anuales en 2009) y una apuesta decidida por la vivienda pública en alquiler, en todos los rincones de España, más un gran pacto con los promotores privados y los propietarios para conseguir aumentar el parque de alquileres con seguridad pero a precios asequibles. Como siempre pasa, el alquiler es un problema complejo, que no se resuelve con “parches” y “atajos”, sino con medidas realistas y justas, pactadas y no impuestas. Otro gran reto para el próximo Gobierno.