La vivienda, una "emergencia nacional"

La vivienda agrava sus problemas, con nuevas subidas de los pisos y alquileres. Y el gasto en  vivienda supone ya un tercio del gasto total de las familias, hasta el 42% para las que ganan menos. El problema de fondo sigue siendo que faltan viviendas: la oferta aumenta en 95.000 casas nuevas cuando se crean 240.000 nuevos hogares al año. Así tenemos un déficit de 750.000 viviendas, lo que dispara precios y alquileres. El Banco de España alerta de que estamos ante “una emergencia nacional”, que exige una mayor coordinación entre el Estado y las autonomías, hoy inexistente. Una “emergencia económica”, que frena el consumo, el crecimiento y el empleo, pero también una “emergencia social”: 10 millones de inquilinos agobiados, frente a 5 millones de caseros que ingresan 28.000 millones al año. Dos nuevas “clases sociales” enfrentadas por la vivienda, que agrava las desigualdades sociales. Urge tomar medidas sobre el suelo, la financiación, la rehabilitación de pisos vacíos, los pisos turísticos y de temporada, construyendo más, para aumentar la oferta de viviendas.

              Los alquileres transfieren 28.000 millones al año de los inquilinos a sus caseros

El problema de la vivienda en España sigue de mal en peor, a la vista de los datos del primer semestre. Los precios de la compraventa de vivienda han subido otro +3,5% en el primer trimestre, con lo que los pisos son ya un +12,9% más caros que hace un año, según el INE. El precio medio de venta en junio era de 2.823 euros/m2, según el portal Idealista, un máximo histórico que se dispara en las grandes ciudades, sobre todo en Madrid (6.013 euros/m2) y Barcelona (5.269 euros/m2). Con ello, el precio de la vivienda ha subido un +65,3% en los últimos 7 años (junio 2019-.junio 2026), más del doble que el IPC (+24,8%) y el triple de lo que han subido los sueldos (+21,32%).Y además, la subida de los pisos se acompaña con una subida de los tipos de interés: el Euribor ha subido un +0,717% en el último año (hasta el 2,798% en junio), lo que encarece ahora una hipoteca media (173.331 euros a 25 años) en 66 euros más al mes (792 euros más al año).

Y el panorama de los alquileres es aún peor, con subidas reiteradas impulsadas por una alta demanda de familias que no pueden comprar piso y sólo les queda alquilar. En junio, el precio medio del alquiler era ya de 15,3 euros/m2 (1.377 euros por un piso de 90 m2), según el portal Idealista, pero se disparaba hasta 23,7 euros/m2 en Madrid (2.133 euros por 90 m2) y 23 euros/m2 en Barcelona (2.070 euros por 90 m2), con 29 de las 52 capitales en máximos históricos del alquiler. Unos precios que obligan a muchos jóvenes (y familias) a alquilar por habitaciones, a precios aún más disparados: 521 euros de media, según Fotocasa, que suben hasta 650 euros en Barcelona y 620 euros en Madrid. Y eso después de que los potenciales inquilinos sufran un duro proceso de “selección” (donde quedan fuera muchos jóvenes y familias, sobre todo inmigrantes) y múltiples exigencias, muchas ilegales.

Este oscuro panorama está agravando las cuentas de los 4 millones de hogares (el 20%, con unos 10 millones de personas) que viven de alquiler en España. Según los últimos datos del INE, el gasto de todas las familias españolas en vivienda (alquiler, hipoteca y recibos de agua, luz y calefacción) fue de 11.665 euros por hogar en 2025, el 33,2% de todo el gasto familiar, un porcentaje que ha subido año tras año (suponía el 30,98% del gasto total en 2016). Es la mayor partida de gasto familiar, muy por delante de dos partidas cuyo porcentaje de gasto también crece, la alimentación (16%) y el transporte (11,5%). Pero lo más preocupante es que en las familias con menos ingresos (el 20% con menos renta), el peso de los gastos de vivienda es muy superior: el 41,9% en 2025 (40,1% en 2016). Casi la mitad de su gasto se lo lleva la vivienda, lo que reduce su consumo en otras partidas de gasto, frenando así el crecimiento económico y el empleo.

El problema de fondo es la falta de viviendas: hay poca oferta y mucha demanda. En 2025 se sumaron al parque de vivienda 94.791 nuevas viviendas, según el Ministerio de Vivienda, frente a los 238.990 nuevos hogares creados en el país, según el INE. Y desde 2019, sólo se han sumado 636.486 viviendas al parque existente (27.099.556 viviendas en 2025), mientras la población española crecía cuatro veces más (+2.633.665 habitantes desde 2019). Eso ha ido acumulando un “déficit de vivienda” que el Banco de España acaba de subir de 600.000 a 750.000 viviendas que hacen falta, la mitad concentradas en 6 provincias: Madrid, Barcelona, Alicante, Valencia, Murcia y Málaga. Una “brecha” de viviendas que seguirá creciendo, porque el INE estima que se crearán 2,2 millones de hogares en España los próximos 15 años.

La construcción de nuevas viviendas va muy lenta: las 93.650 viviendas terminadas en 2025 (80.792 “libres” y 12.858 protegidas (VPO) son el tercer peor dato del siglo, frente a las 647.179  construidas en 2007 (579.665 libres y 65.514 VPO), que bajaron a 276.883 en 2010 y al mínimo de 44.630 en 2016, según los datos del Ministerio. Este año, la construcción ha mejorado algo, pero poco: se han iniciado 39.196 viviendas en el primer trimestre (35.148 “libres” y 4.048 VPO, el mejor dato de iniciación de viviendas protegidas desde 2012), un 12,7% más que en el primer trimestre de 2025 (34.779 viviendas iniciadas). Pero, a este ritmo, se terminarán este año unas 105.000 nuevas viviendas, la mitad de las que necesitamos.

Además de construir más viviendas nuevas, habría que poner en venta y alquiler una buena parte de los 3,8 millones de viviendas vacías, la cifra estimada por el Observatorio del Alquiler. Pero ojo, esta medida no sería la panacea, porque la mayoría de estas viviendas vacías están en zonas rurales, en municipios de menos de 100 habitantes (ahí están el 75%), con lo que sólo un 10% de viviendas vacías están en zonas tensionadas, donde ayudaría conceder más ayudas a los propietarios para rehabilitarlas y alquilarlas a precios asequibles.

Otra vía para aumentar las viviendas para alquiler es frenar el desvío de viviendas a los usos turísticos y al alquiler de temporada, dos destinos que buscan muchos caseros para evitar la normativa de los alquileres normales. En España había en mayo 341.001 pisos turísticos, concentrados en Andalucía (90.649), Cataluña (51.305), Comunidad Valenciana (51.268), Canarias (48.356) y Baleares (21.304). Un número que se ha reducido este año, por las trabas de algunas autonomías y Ayuntamientos, aunque han recibido el espaldarazo del Supremo, que emitió en mayo una sentencia que anuló el registro estatal de estos alquileres turísticos, por considerar que es una competencia autonómica. Y otros alquileres que habría que frenar son los de temporada (por meses, para estudiantes y trabajadores), que suponen ya el 27% de todo el mercado del alquiler, según Idealista, superando esa media en Barcelona (55% alquileres son de temporada), San Sebastián (49%), Bilbao y Cádiz (44%), Girona y Pamplona (41%), Santander (36%) y Granada (35%).

Si se redujeran los pisos vacíos y los alquileres turísticos y de temporada, podría haber 1 millón más de viviendas para alquilar y comprar, bajando los precios. Pero la clave del problema sigue siendo construir más, aumentar la oferta, construyendo al menos 200.000 viviendas al año, una gran parte para destinarla al alquiler a precios asumibles y VPO de renta social. Para relanzar la construcción de viviendas en España , hay que actuar sobre varios factores: suelo, financiación, normativa, costes y mano de obra. Veámoslos. La clave es aumentar la financiación para la vivienda. Se da el contrasentido de que España es el 4º país de la OCDE que más recauda con la vivienda (52.200 millones en impuestos estatales, autonómicos y locales, el 6,90% de toda la recaudación), pero es uno de los paises que menos gasta, que menos invierte en vivienda: 7.614 millones en 2025, el 0,45% del PIB, frente a paises que destinan del 1 al 3,5% de su PIB a la vivienda.

La clave está en que las autonomías, que gestionan la vivienda, y los Ayuntamientos gasten mucho más en vivienda, dado que el ladrillo les aporta gran parte de su recaudación. Hasta ahora invierten poco y el 70% de lo que invierten es dinero que les transfiere el Estado. Las autonomías que menos gastan en vivienda son Castilla y León (174 millones entre 2021 y 2024), Cantabria (102 millones) y Murcia, mientras las que más gastan son Cataluña (1.971 millones entre 2021 y 2024, Andalucía (1.688 millones) y Comunidad Valenciana (1.459 millones).

Como se ve, inversiones mínimas para afrontar el primer problema de los españoles. El Gobierno Sánchez ha multiplicado la inversión estatal en vivienda, que saltó de los 453 millones que gastaba Rajoy en 2017 a 3.500 millones en 2025. Ahora, el Gobierno aprobó en abril el Plan de Vivienda 2026-2030, que pretende triplicar el gasto del anterior Plan , hasta los 7.000 millones de euros (ojo, sólo 1.400 millones al año). El Plan tiene una novedad importante: el Estado central aporta un 60% de esos Fondos para la vivienda pero sólo a cambio de que las autonomías aporten el 40% restante (en los Planes anteriores sólo aportaban el 28% del gasto total ). En principio, las autonomías gobernadas por el PP (11) se mostraron en contra del Plan, dentro de su política de “desgaste” al Gobierno. Pero luego han echado cuentas y han visto que si lo apoyan van a recibir mucho más dinero para gastar en vivienda. Unos ejemplos: Andalucía recibirá 1.197 millones (+877 millones que en el Plan anterior), Madrid 1.113 (+815 millones), Cataluña 1.015 millones (+473), Comunidad Valenciana 798 millones (+558), Galicia 399 millones (+293), Castilla y León 378 millones (+277) o Murcia 308 millones (+258). Esto explica el “milagro” de que en la reunión de la ministra con las autonomías para desarrollar el Plan de Vivienda 2026-2030, celebrada el 21 de mayo, todas votarán a favor del reparto… Ahora falta que colaboren en la aplicación concreta del Plan y en la efectividad de sus ayudas.

Tras la financiación, el 2º cuello de botella de la vivienda es el suelo, la falta de suelo urbanizado, listo para construir. Los promotores se quejan de que no hay suelo disponible, salvo a precios disparados, pero un experto que lo ha analizado con detalle concluye que hay suelo disponible para construir 7 millones de viviendas… Y de ese suelo, en zonas urbanas hay suelo finalista para construir 3 millones de viviendas (1,5 millones en las 15 principales capitales y áreas metropolitanas). El problema, añade, es que estos suelos llevan bloqueados dos décadas, por problemas en la propiedad (el 70% de este suelo es privado y sólo un 30% municipal), que no quiere o no puede ponerlo en el mercado, porque requiere hacer inversiones que no se hacen: antes los bancos financiaban a dueños del suelo y promotores a ponerlos en el mercado, pero ahora no. Además, mucho suelo urbanizable está pendiente de litigios y recursos  a los  Planes, que se podrían agilizar si se aprobara la reforma de la Ley del suelo que el PP y partidos autonómicos vetaron en el Congreso. 

Además de aumentar la financiación y desbloquear el suelo urbanizable, urge facilitar financiación a los promotores privados y públicos (Ayuntamientos) para promover viviendas, agilizando los complicados trámites administrativos y coordinando las actuaciones (Estado, autonomías, Ayuntamientos, dueños del suelo, promotores, bancos y el ICO), junto con la empresa pública de vivienda (Casa 47). Deberían crearse Comisiones de vivienda autonomía por autonomía y ciudad por ciudad, donde todos buscaran la manera de promover más viviendas. Algo que piden todos los expertos y que no se hace. Y en paralelo, tomar medidas para convencer a los propietarios de que alquilen sus viviendas, con empresas estatales que aseguren los alquileres (como Bizigune en el País Vasco) y con incentivos fiscales a los caseros que alquilen pisos vacíos y a precios “razonables”.

Llevamos años hablando del grave problema de la vivienda pero apenas se avanza en soluciones, básicamente por los enfrentamientos entre el Gobierno y las autonomías que gestionan la vivienda. El Banco de España acaba de alertar de que estamos ante una “emergencia nacional”, que exige acuerdos para evitar que la vivienda frene el crecimiento y el empleo (al reducir el consumo de inquilinos e hipotecados) y la actividad de muchas empresas (turismo, agricultura, industria, comercio) e instituciones (hospitales, enseñanza), que no pueden contratar porque sus trabajadores no encuentran alojamiento.

Pero el problema de la vivienda es también una “emergencia social”, porque condena a no llegar a fin de mes (incluso a caer en la pobreza) a los 4,1 millones de hogares que viven en alquiler (unos 10 millones de españoles). Y esto aumenta la desigualdad. Así, los inquilinos (1 de cada 5 españoles) tiene una renta media anual de 21.335 euros, muy inferior a los 32.120 euros de renta media que tienen los propietarios (14,05 millones de hogares, unos 34 millones de españoles). Y si vemos la renta media de los propietarios que alquilan (el 39% de los caseros tienen una vivienda alquilada y un 61% son particulares con varias viviendas o empresas), es de 51.000 euros anuales (2,39 veces las de su inquilino) y hasta 80.000 euros si alquilan 2 o más viviendas (3,7 veces la renta de sus inquilinos), según un reciente estudio del Ministerio de Consumo y el CSIC.

A lo claro: el problema de la vivienda se ha convertido en un negocio para unos (2,4 millones de caseros individuales) y en una losa para otros (10 millones de inquilinos), que les “trasfirieron” de sus ingresos 28.000 millones anuales (que agobian sus cuentas y hacen más ricos a otros). Una transferencia de rentas que alimenta la desigualdad, porque casi la mitad de los alquileres se pagan al 10% de españoles más ricos, según el estudio. Y además, encubre otra transferencia, de jóvenes a mayores: un tercio de los pagos por alquiler (el 62% de jóvenes) los ingresan caseros mayores de 65 años…

En conclusión, la vivienda no es sólo un problema sino también “una bomba de relojería social”, porque enfrenta a inquilinos y propietarios y a jóvenes con mayores, provocando una penosa “emergencia social”, que alimenta el descontento y la polarización política. Es hora de alcanzar un Pacto político y social por la vivienda, que reparta costes e ingresos, que ayude a los que más lo necesitan y controle un negocio que antepone la inversión al derecho a la vivienda. O resolvemos esta emergencia económica y social o nos estallará cualquier día.

Otro palo al alquiler

La “mini reforma” fiscal aprobada por el Gobierno no sólo baja impuestos (poco) a algunos (rentas bajas y altas). También perjudica a otros, como a los caseros e inquilinos, a los que quitan o reducen las ayudas al alquiler desde 2015. Es un palo más que se une a otras medidas contra el alquiler tomadas en 2013 por el Gobierno Rajoy : supresión de ayudas a los jóvenes para alquileres, endurecimiento del resto de ayudas, recortes de incentivos fiscales y un Plan de Vivienda 2013-2016 que apenas promueve viviendas en alquiler. Ahora que el alquiler estaba despegando, la supresión de ayudas va a reducir y encarecer los alquileres, sobre todo a los jóvenes. Y aumentarán los desahucios por impagos. Además, los que no pueden pagar un alquiler normal, tampoco tienen alquileres sociales bajos. Sobran viviendas vacías (6 millones) y muchos jóvenes y familias siguen sin casa y viviendo con sus padres. Y ahora, con el recorte fiscal del Gobierno, tienen aún más difícil alquilar.

enrique ortega

La “mini reforma” fiscal  aprobada por el Gobierno Rajoy incluye dos medidas que son un torpedo al alquiler. Una, elimina la deducción por alquiler de la que se benefician los inquilinos desde enero de 2008: hasta ahora, los inquilinos con bases imponibles hasta 24.107 euros podían deducirse en el IRPF (Renta) un 10,05% del alquiler que pagan, con un máximo de 9.040 euros anuales. El otro cambio afecta a los caseros: hasta ahora no tenían que declarar en la Renta (IRPF) el 100% del alquiler recibido si su inquilino/a tiene menos de 30 años y tenían el 60% exento si tenía más de 30 años. Ahora, esa cantidad exenta queda en el 50% del alquiler, tenga el inquilino/a la edad que tenga.

Estos cambios afectan a los contratos de alquiler que se hagan a partir del 1 de enero de 2015, no a los actuales. Pero como todos los alquileres tienen que renovarse a los cinco años,  al final acabará afectando a los 2,5 millones de alquileres que hay en España. Un truco para retrasar estos cambios es firmar un nuevo contrato antes de diciembre, pero en cinco años sufrirá igual los recortes. Ahora queda ver qué hacen las autonomías, si también aplican en 2015 (año electoral) recortes a las ayudas que algunas dan al alquiler (Madrid, Valencia, Aragón o Canarias) o a los jóvenes que alquilan (Galicia, Castilla y León, Castilla la Mancha, Cantabria y Andalucía).

La supresión de la ayuda estatal afectará a más de 820.914 inquilinos, que fueron los que dedujeron su alquiler en 2011 (ahora hay más alquileres), con una deducción media de 215 euros anuales por inquilino. Y el recorte en el alquiler exento afectará también a más de un millón de propietarios: 1.184.103 caseros no tributaron en 2011 por todo o parte de lo cobrado por alquiler. En total, las dos medidas supondrán un ahorro para Hacienda de 256 millones de euros y podrían alcanzar hasta 400 millones cuando los cambios lleguen a todos los alquileres. Un ahorro mínimo y muy dañino para el alquiler que contrasta con los 2.000 millones anuales que cuestan las ayudas fiscales a la compra de pisos (anteriores al 1 de enero 2013), que el Gobierno Rajoy mantiene (son 5,8 millones de contribuyentes/votantes) , a pesar de las críticas de la Comisión Europea y el FMI, que creen debían suprimirse.

Esta “mini reforma” fiscal al alquiler es injusta y discriminatoria, porque quita totalmente la deducción al inquilino (la parte más débil, con menos ingresos) y la mantiene, aunque recortada, al propietario. Y además, penaliza fiscalmente a los más jóvenes, a los menores de 30 años: antes, el casero que alquilaba a un joven deducía todo el alquiler y ahora le da igual la edad del inquilino, porque recibe siempre la misma exención (50%). Esto es especialmente grave en España, donde casi la mitad de los jóvenes de 18 a 29 años se ven obligados a vivir con sus padres, según Eurofound.

La primera consecuencia de estos recortes fiscales al alquiler es que puede haber menos alquileres, ya que ahora, sin ayudas fiscales, al inquilino le resultará más caro alquilar. Además, al casero también le compensará fiscalmente menos alquilar, con lo que se teme que pueda haber más “alquileres en negro”, sin declarar: ahora son unos 200.000 y podría haber 100.000 más con estos recortes, según Arrenta, lo que supondría un “mercado negro” de 2.160 millones de euros que escaparían al Fisco. La segunda consecuencia de estos recortes es que pueden forzar que los caseros suban el alquiler, ahora que tienen menos ayudas. Y si esto es así y el inquilino no las tiene ya, aumentarán los desahucios: ya en 2013, más de la mitad de todos los desahucios fueron por impago de alquileres (37.625).

Estos recortes se suman a otras medidas tomadas antes por el Gobierno Rajoy contra el alquiler, cuando España es un país de propietarios y tenemos el porcentaje de alquileres más bajo de Europa: un 16,1%, según el INE, frente al 38% en la UE (y el 46% en Alemania). Por un lado, en junio de 2013, el Gobierno suprimió las ayudas a los jóvenes para que alquilaran y  endurecieron las ayudas generales al alquiler. Por otro, liquidaron la Sociedad Pública de Alquiler y redujeron las ayudas fiscales a inquilinos y propietarios, que ahora se vuelven a recortar. Además, en el Plan de Vivienda 2013-2016 destinaron sólo 65 millones anuales a promover viviendas en alquiler, lo que da para unas 2.000 al año. Una miseria para un país que sólo tiene un 2% de vivienda pública en alquiler, frente al 15% de Francia o Reino Unido.

Mientras el Gobierno Rajoy no apoya al alquiler, por mucho que lo diga, el mercado de alquileres ha ido creciendo, por la crisis (no hay dinero ni hipotecas para comprar) y porque muchos propietarios han optado por alquilar al no poder vender su piso, sobre todo tras aprobarse una Ley de Fomento del alquiler (en vigor desde junio 2013) que agiliza los procedimientos para desahuciar a un inquilino (en 10 días) si no paga. Con ello, el porcentaje de alquileres ha pasado del 11,4% en 2001 al 16,1% en 2013, según el INE. Y al haber más alquileres, han bajado los precios del alquiler, un 31,5% desde 2007, según Fotocasa.

Ahora, en 2014, esa bajada parece haber tocado suelo: en el último semestre, los alquileres han subido una media del 0,60%, según un sondeo de Enalquiler.com. Todavía hay 37 capitales en los que los alquileres bajan en el último año (incluidas Barcelona, San Sebastián, Bilbao, Pamplona y Alicante) pero ya son 14 las ciudades donde los alquileres suben (entre ellas, Madrid, Sevilla, Las Palmas, Santa Cruz y Coruña). El alquiler medio está en 662 euros, pero hay ocho capitales con alquileres superiores, sobre todo Madrid (1.209 €), San Sebastián (1.014), Bilbao (982), Sevilla (897) o Barcelona (888), que contrastan con las capitales más baratas, Huesca (370 €), Ávila, Orense o Castellón (sobre 400) y Cuenca (423).

Ahora, con la “mini reforma” fiscal de Rajoy, los alquileres podrían subir más y dificultar su acceso a las familias con menos recursos, que ya hoy no pueden alquilar: si la mitad de los españoles viven con menos de 1.000 euros al mes, según Eurostat,  resulta difícil que paguen un alquiler medio de 662 euros. Así que a un gran número de españoles (parados, emigrantes, jubilados y jóvenes) sólo les queda la opción del alquiler social, hasta 200 euros mensuales. El problema es que apenas hay: España sólo tiene un 1% de alquileres públicos sociales, frente al 20% o más en Francia, Reino Unido, Holanda, Austria, Finlandia o Dinamarca. Y Alemania paga incluso el alquiler a los parados de larga duración. Mientras, aquí, autonomías y Ayuntamientos están desbordados de peticiones de alquileres sociales de familias y ONGs.

Para ponernos a nivel europeo, España debería promover un millón de alquileres sociales. Se puede. Por un lado, incorporando al parque público de alquiler las 15.000 viviendas de protección oficial (VPO) vacías que no se venden. Por otro, sumando las 76.000 viviendas vacías del banco malo (SAREB), que se están vendiendo a fondos extranjeros para que especulen. Y dando suelo gratis y financiación barata a Ayuntamientos, ONGs y Fundaciones para promover pisos de alquiler social: con 1.000 millones (la octava parte de lo perdido con NovaGalicia Caixa) se podrían hacer 20.000 viviendas sociales al año para alquilar  Con estas tres medidas, se podría tener en cinco años un parque de 200.000 viviendas de alquiler social, para cubrir las necesidades más urgentes. Y negociar con bancos y Cajas para que cambien los desahucios por hipotecas impagadas en alquileres sociales.

El alquiler es la vía más sencilla y barata para resolver el problema de la vivienda en España. Habría que duplicar los alquileres para ponerse a nivel europeo, hasta llegar a los 5 millones de viviendas en alquiler, algo perfectamente posible porque hay 6 millones de viviendas vacías. Pero para ello, hace falta apoyar al alquiler, no suprimir o recortar las ayudas. Y en el caso de las familias y jóvenes sin ingresos, darles una salida con los alquileres sociales. La vivienda es un serio problema sin resolver. Y Rajoy sigue penalizando al alquiler.