Vivienda: precios y compras récord
La compraventa de viviendas ha batido tres
récords en 2025: de pisos vendidos, de precios pagados y
de hipotecas firmadas. ¿Cómo se pueden comprar tantos pisos a precios
disparados? Básicamente, porque hay más población y más familias
buscando casa, porque ahora es más barato comprar que alquilar (si
se tiene dinero para la entrada y gastos) y porque hay muchos ahorradores,
inversores y extranjeros buscando una vivienda como inversión o 2ª
residencia, como lo demuestra que 3 de cada 10 viviendas se compran al
contado, sin hipoteca. Al final, se multiplica la demanda de
viviendas pero hay pocos pisos para vender y se construyen pocos cada
año. Así que lo normal es que la vivienda siga subiendo, mientras
los bancos miran con lupa la concesión de hipotecas, para evitar
otra burbuja. Entre tanto, el PP rechaza el Plan de Vivienda 2026-2030,
aunque triplica el gasto actual, y no hay colaboración entre Gobierno y autonomías
para resolver un problema que pone en peligro el crecimiento y angustia a
muchos españoles.
Sorprende este récord de ventas si sabemos que en 2025
se
han batido todos los récords de precios: el precio medio de las
viviendas compradas ha sido de 2.230 euros/m2, +13,07% que en 2024
(1.972,1 euros/m2), según
los datos del Ministerio de Vivienda, un récord histórico, ya que este
precio supera al anterior precio máximo, los 2.101 euros/m2 de marzo 2018. Un
precio de la vivienda que ha subido un +34,92% desde antes de la pandemia
(costaba 1.652 euros/m2 en diciembre de 2019) y un +52% sobre el precio
mínimo de diciembre de 2013 (1.466,9 euros/m2). O sea, que la compraventa
de vivienda ha subido en los últimos 12 años el doble que el IPC
(+28,5%).
Y el tercer dato récord, tras las ventas y precios, son las
hipotecas: en 2025 se firmaron en España 501.073 hipotecas, +17,8%
que en 2024 (425.522), según
el INE, el mejor dato de hipotecas firmadas desde 2010 (607.531), aunque
todavía lejos
de los máximos de hipotecas en 2006 (1.342.171), 2007 (1.238.890) y 2008
(836.419 hipotecas). Curiosamente, la
firma de hipotecas crece menos en las zonas más saturadas,
donde hay pocas viviendas en venta, como Madrid (+2,9% hipotecas), Navarra
(+5,7%) , Baleares (+12,8%), Asturias (+13,7%) y Canarias
(+16,8%), mientras crecen más las hipotecas firmadas en Cantabria (+42,8%), la
Rioja (+37%), Murcia (+28,6%), Extremadura (+24,9%), Castilla y León (+24,7%) y
Aragón (+24%), quedando en medio Andalucía (+18,4%) y Cataluña (+18,4% hipotecas).
El importe medio de las hipotecas firmadas en 2025 se
ha disparado, desde los 152.233 euros las firmadas en enero a los 172.535
euros las firmadas en diciembre,
reflejo de unos precios de venta disparados. El tipo medio de las
hipotecas firmadas (a un plazo medio de 25 años) ha sido del 2,87% en diciembre 2025, un
tipo menor al de un año antes (3,25%), aunque mayor que el que se pagaba por
las hipotecas en 2022 (2,66%) y 2019 (2,51%). Con estos tipos, el precio medio
de las hipotecas era en enero de 2026 el 2,76%, mucho más bajo que el
que cobraban los bancos de la zona euro (3,37%), según
el Banco de España. Y eso coloca nos coloca como el 2º país europeo con
las hipotecas más baratas, tras Malta.
¿Cómo es posible que se vendan tantas viviendas y se
pidan tantas hipotecas si los precios están por las nubes? Hay varias causas.
Una, que hay
mucha más población en España, concretamente 2.240.744 habitantes más
entre enero de 2020 y enero de 2026, según el INE, con lo que hay más familias,
jóvenes e inmigrantes necesitados de vivienda. Y además, hay también más
gente con trabajo: 2.496.400
ocupados más en estos últimos 6 años, trabajadores con mejores contratos y
con sueldos que les permiten pensar ahora en tener una vivienda o vender la que
tienen y buscar otra mejor. La tercera razón del “boom”, muy importante, es que
la compraventa de viviendas se ha convertido en una
inversión rentable, tanto para españoles ahorradores (que la
compran como inversión o para alquilarla) como para los que reciben una
herencia o inmobiliarias y Fondos de inversión, así como extranjeros que
buscan una segunda vivienda en España (en 2025, 1 de cada 7
compradores fueron extranjeros). Un dato que revela la importancia de
estas compras de ahorradores, inversores y extranjeros es que 3 de cada 10
viviendas compradas en 2025 se pagaron al contado, sin hipoteca, según
el Colegio de Registradores.
Una 4ª razón que explica también el tirón de las
compraventas es la bajada de los tipos de interés en los últimos dos
años, que facilita el pago de una hipoteca aunque hayan subido mucho los
precios, sobre todo si los alquileres están por las nubes. Mucha gente hace
cuentas y comprueba que sale más barato comprar que alquilar.
Veamos algunos ejemplos. En diciembre 2025, el alquiler medio en España
era de 1.323 euros (14,7 euros m2 y una casa de 90m2), según Idealista.
Y la hipoteca media era de 172.535 euros, según
el INE, que a un tipo medio del 2,87% supone un pago mensual
de 806,56 euros, mucho menos que el alquiler. Si vemos el caso de un piso en
Madrid, el alquiler costaría 2.043 euros (22,7 euros/m2 y una casa
de 90 m2), mientras que la hipoteca (277.680 euros) supondría una cuota de
1.296 euros mensuales. Y en Barcelona, el alquiler medio (90m2 a
23,8 euros/m2) costaría 2.142 euros y la hipoteca (205.160 euros) supondría una
mensualidad de 959 euros… Claro que para eso, el comprador debe tener
ahorrado (o pedir a sus padres) el 20% del precio que no cubre la
hipoteca y otro 10% para gastos e impuestos.
Y hay todavía otra 5ª razón que explica la actual “fiebre de
compras”: la mayoría de la gente piensa que mejor
comprar ahora que esperar unos meses o años, porque la vivienda va
a seguir subiendo. Y la clave de esta certidumbre es que falta
oferta, que hay muchas más personas que buscan comprar que pisos en venta,
sobre todo en las grandes ciudades. La realidad es que se compra todo lo que
sale a la venta, con rapidez (entre el 13 y el 20% se venden en menos de
una semana, según
Idealista) y sin “regatear” (incluso hay compradores que “pujan” por
la vivienda, ofreciendo más del precio que se pide).
Ahora, todo apunta a que en 2026 seguirán fuertes las
compras, aunque los expertos
no creen que estemos ante otra “burbuja”, porque la economía
está más saneada que en 2008, las familias tienen más empleo estable y los
bancos no conceden créditos a lo loco, como entonces. De hecho, el
BCE ha metido presión a los paises de la zona euro para que vigilen de
cerca la concesión de hipotecas, para evitar otra burbuja y otra crisis. Y ha
recomendado a todos los bancos centrales del euro que aprueben herramientas de
seguimiento y control (“macroprudenciales”) para poder restringir las
condiciones de las hipotecas si hace falta, herramientas implantadas ya en
todos los paises euro, salvo en España, Italia y Alemania. El Banco de
España lo está estudiando, pero antes de que tome medidas, los
propios bancos están frenando la concesión de hipotecas, por temor
a un aumento de la morosidad. Así que tras una cierta “guerra hipotecaria”
en 2023 y 2024, ahora miran las hipotecas con lupa…
Con todo, los expertos apuestan por nuevas subidas de las
viviendas este año, motivadas básicamente por una causa de fondo: seguirá
aumentando la demanda (se crean 250.000 hogares al año y hay un déficit
acumulado de 400.000 viviendas, según
el Banco de España) y falta oferta, porque apenas se
construyen nuevas viviendas: en
2025 (enero a septiembre) se iniciaron 87.624 viviendas libres y 11.567
protegidas, prácticamente las mismas que en ese periodo de 2024 (84.089 libres
y 12.355 VPO) y menos de la mitad de las que hacen falta (250.000
al año). Y la perspectiva a medio plazo es que la construcción está bastante
parada (por la falta de suelo y financiación, más los altos costes y la
escasez de mano de obra formada), frente a una demanda que sumará 3,7
millones de nuevos hogares en los próximos 15 años (246.000 nuevos
hogares al año), según
el INE.
Así que acceder a comprar una vivienda será más caro en
2026, año en que subirán también los alquileres y eso aumentará los
compradores, tanto los que deciden comprar antes que alquilar (aunque
tendrán más difícil conseguir una hipoteca, más cara además, sobre todo
por los conflictos geopolíticos, que pueden provocar una
subida de los tipos de interés) como los que compran para
invertir (alquilar y vender a medio plazo) y pagan al contado. Y mientras, los enfrentamientos políticos impiden acordar una mínima política de vivienda
que busque soluciones al problema nº1 de los españoles (Barómetro
CIS).
De hecho, el Gobierno aprobó en septiembre pasado el nuevo
Plan de Vivienda 2026-2030 y las autonomías del PP (11 de 17) ya
dijeron que no les gustaba… Así que nace muerto, como la Ley de Vivienda,
aunque este
Plan tiene aspectos muy positivos. El principal, que pretende invertir
7.000 millones en vivienda, el triple que el Plan actual 2021-2025, aunque
a cambio piden que el 40% lo aporten las autonomías. Otro elemento
positivo es que promueve la construcción (y la venta de viviendas privadas)
para el alquiler, obligando a que estas VPO no se pueden vender a precio
libre (como ha pasado: los 6,5 millones de VPO construidas desde los
años 50 se han “privatizado), para crear un parque público de viviendas en
alquiler (2,5%
en España, del 10 al 30% en Europa). Y además, se mejoran las ayudas a los
jóvenes para comprar y alquilar, más en zonas rurales.
Resolver el grave problema de la vivienda exige actuar
en varios frentes. Por un lado, promover
un Pacto político entre Gobierno, autonomías y ayuntamientos para
conseguir suelo y financiación a los promotores públicos y privados. Hay
suelo, pero hace falta catalogarlo y prepararlo para que sea urbanizable
y esté a disposición de los promotores, a los que hay que reducir burocracia y
plazos. Urge buscar financiación, pública (hay que territorializar
el ICO y especializarlo más en la vivienda) y privada, arrastrando a
los bancos ahora que no hay Cajas. Y hay que actuar sobre los
costes de construcción, mejorar la disponibilidad
de mano de obra y agilizar el proceso (se tardan 100 meses en
una promoción y habría que reducirlo a 50). Y el Estado (central y periférico)
debe gastar el doble en promover viviendas protegidas, directamente y con los promotores
privados, para crear un
parque de 1 millón de viviendas de VPO que ofrezca alquileres asumibles.
Hacen falta 250.000 nuevas viviendas al año para cobijar
a las nuevas familias y a los inmigrantes. Se puede
conseguir duplicar
la construcción de viviendas si los organismos públicos se ponen a la
tarea y facilitan suelo y financiación, agilizando las promociones privadas y
públicas. Y creando un parque de viviendas VPO, para alquilarlas a las
familias con menos ingresos. En paralelo, facilitar a los propietarios que
alquilen más y a precios razonables, sin
imposiciones, con incentivos fiscales y organismos que les ayuden a
gestionar su alquiler. En definitiva, medidas para conseguir que haya más
viviendas en el mercado, para compra y alquiler. Más oferta de pisos
es la clave.
Al final, el problema de los alquileres y la vivienda es
político: el Gobierno central, la autonomías y los Ayuntamientos
son incapaces de trabajar juntos para promover más vivienda, pública y
privada, pactando la promoción de suelo y los planes urbanísticos, la
financiación y la colaboración público privada, la promoción de viviendas
públicas para alquiler. Esta pelea política permanente impide poner en
marcha medidas eficaces y conseguir más viviendas, aumentar
significativamente la oferta, para rebajar precios y alquileres. Así que el
Gobierno tiene sus Planes, apoyados por la
empresa pública de vivienda (Casa 47), y las autonomías los suyos (con
pocos recursos), mientras los Ayuntamientos hacen lo que pueden
(poco). Y mientras, jóvenes y familias se ven incapaces para encontrar un
techo, un grave problema que acabará siendo “un cuello de botella” que frenará
la economía. Y lo sufriremos todos.
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