La fiebre inversora por el fútbol europeo

Empresarios y Fondos de inversión de EEUU y paises árabes llevan más de una década comprando Clubes de fútbol europeos, un negocio que ya factura más de 43.000 millones de euros al año. La última compra ha sido el Atlético de Madrid, que se suma a otros grandes Clubes europeos con capital extranjero: Inter, Milan, Chelsea, Roma, Newcastle, Manchester City, Arsenal, Olympique de Lyon y de Marsella, PSG, Liverpool…Así, hasta un tercio de equipos de fútbol europeos en manos de inversores extranjeros. Y lo mismo en España, donde el 40% de los Clubes de 1ª y 2ª división tienen dueños extranjeros. Sólo hay cuatro Clubes que dependen de sus socios (Madrid, Barça, Athletic Club y Osasuna) y uno de ellos, el Madrid, estudia también vender un 5% a un inversor extranjero. En todos los casos, estos inversores buscan relanzar los Clubes, invertir en estadios e infraestructuras y ganar millones en unos años, no apoyar el fútbol, que se ha convertido en un gran negocio.

                       El fútbol europeo ingresa 43.000 millones de euros anuales

Hace algo más de una década que los primeros grandes Clubes de fútbol europeos dieron entrada a inversores y empresarios extranjeros. Pero la avalancha de dinero llegó en 2020 y 2021, tras lo peor de la pandemia, que llevó a la mayoría de Clubes a una grave asfixia financiera. Y entonces, los grandes Fondos de inversión y algunos empresarios aparecieron para financiar a los grandes y medianos Clubes europeos, sustituyendo a los bancos. En 2021, grandes Fondos como CVC, RedBird o Sixth Street aterrizaron en Europa, aportando financiación por más de 730.000 millones de euros, a cambio de una parte de los ingresos de los Clubes o participando en su capital. En España, LaLiga firmó en agosto de 2021 un acuerdo con el Fondo norteamericano CVC para recibir 1.994 millones (destinados a la financiación de los equipos, salvo el Madrid y el Barça), a cambio de un 8,2% de los ingresos comerciales de LaLiga durante 50 años.

Tras la pandemia, los equipos de fútbol europeos recuperaron sus ingresos, pero necesitaban dar un salto hacia adelante (estadios, infraestructuras, compra de jugadores), por lo que continuaron las inyecciones de capital extranjero, sobre todo de EEUU y paises árabes. De hecho, el 36% de los equipos de las 5 grandes Ligas europeas está hoy respaldado por inversores extranjeros, que han invertido 22.000 millones de euros. Ha habido 19 cambios de propiedad en los grandes Clubes europeos sólo desde 2023, la mayoría con la entrada de un Fondo de inversión que actúa como “Private Equity”: una forma de inversión que consiste en adquirir participaciones en Clubes que no cotizan en Bolsa, para hacerlos crecer (subir de categoría o ganar torneos, invertir en estadios e infraestructuras) y vender unos años después a otro Fondo con grandes plusvalías.

La última gran operación ha sido la compra, el 10 de noviembre, del 59% del Atlético de Madrid por el Fondo estadounidense Apollo Global Management (a través de Apollo Sports Capital, ASC) por 1.425 millones de euros, dejando al actual presidente y consejero delegado, que se mantendrán como accionistas junto a los fondos Ares Management y Quantum Pacific. El objetivo de la operación es conseguir liquidez .para afrontar la elevada deuda del Club (509 millones) y destinar 700 millones a inversiones en la Ciudad del Deporte y una oferta de ocio en los alrededores del estadio Metropolitano.

Esta venta de parte del Atlético de Madrid se suma a una larga lista de compras de Clubes europeos en los últimos años. Uno de los primeros en venderse fue el Liverpool, en 2010, a un consorcio liderado por el grupo USA Fenway Sports Group (FSP), que pagó 300 millones de libras. En 2011, el París Saint Germain (PSG) fue comprado(el 70%) por el Fondo Qatar Sports Investments por 70 millones de euros, una inyección de fondos que le permitió contratos millonarios de jugadores estrella. En octubre de 2016, el Olympique de Marsella se vendió (95% por 50 millones de dólares) al empresario norteamericano Frank McCourt. En 2018 fue la toma de control de la mayoría del Arsenal (97%, 1.800 millones de libras) por el empresario norteamericano Stan Kroenke, que ya tenía el 67%. En 2019 el Manchester City, controlado por un jeque emiratí desde 2008 (pagó 228 millones), dio entrada al Fondo USA Silver Lake (18%) y a los Fondos chinos Media Capital y CITIC Capital (1%), que gestionan el Club a través de City Holding Group, un holding que dirige más de 10 Clubes en Europa.

Seguimos. En 2020, la Roma fue comprado por el Fondo USA Dan Franklin, por 591 millones de euros. En octubre de 2021, el Newcastle dio entrada a PIF, el Fondo soberano de Arabia Saudí, por 350 millones de euros, En diciembre de 2022 se vendió el 77,49% del Olympique de Lyon, por 900 millones de euros, a Eagle Football, un Fondo USA del empresario John Terxtor. También en 2022 se vendió el control del Chelsea FC, por 2.850 millones de euros, a un consorcio de inversores USA liderado por Todd Boehly, tras haber estado años en manos del ruso Abramovich. Y en 2022 se vendió el 100% del AC Milan al Fondo USA RedBird Capital Partners por 1.200 millones de euros. Y la última operación, antes de la del Atlético, fue la venta, en 2024, del Inter de Milán, por 395 millones de euros, al fondo USA Oaktree, por impagos de su anterior dueño, el grupo chino Sunning.

En España también hay muchos Clubes controlados por inversores extranjeros: participan en el 40% de los 42 Clubes de 1ª y 2ª División. En 1ª, el Valencia CF fue comprado (90,5%) en 2014 por el empresario Peter Lim (Singapur) y su inversora Meriton Holdings. El Girona CF está gestionado desde 2017 por el City Football Group (el mismo que gestiona el Manchester City), que tiene un 47% del Club, junto al 35% del empresario boliviano-estadounidense Marcelo Claure y a Pere Guardiola (16%). El Elche CF está desde 2019 bajo la propiedad (90%, por el que pagó 40 millones) del empresario argentino Cristian Bragarnick. En el Sevilla, el Fondo USA 777 Partners tenía, desde finales de 2021, el 16% del Club, que ahora ha pasado a la aseguradora estadounidense A-CAP. El Real Oviedo se mantiene, desde marzo de 2022, bajo el control (51%) del grupo mejicano Pachuca, que tomó el relevo de Carlos Slim. El RCD Mallorca cuenta desde junio de 2023 con la participación mayoritaria de un grupo de inversores USA liderados por Andy Kohlberg y ACG Legacy Partners. En el Celta de Vigo, el grupo mexicano GES tiene el 75% del Club, junto a empresarios gallegos y el Fondo Real Venture (USA). Y la última operación, en octubre de 2025, ha sido la compra del RCD Espanyol por el Fondo USA Velocity Sports Partners, por 130 millones.

En 2ª División también ha habido compras de extranjeros, Desde 2016, el Granada pertenece (98%) al grupo chino Daxinan, del empresario Juang Lizhan. El Cádiz tiene al norteamericano Ben Harding como accionista minoritario (6,5%). El UD Almería, tras estar controlado por un empresario saudí ha sido adquirido por otro grupo saudí, el SMC Group. El Sporting de Gijón es propiedad (75%), desde el verano de 2022, del grupo mexicano Orlegui Sports, que pagó 47 millones. El Real Valladolid, que fue propiedad del jugador brasileño Ronaldo Nazario, es ahora propiedad del grupo USA Ignite Sports Spain, que ha pagado 50 millones, El Albacete Balompié está participado por el fondo libanés-venezolano Skyline. El Leganés fue comprado en 2022 (39 millones de euros) por el mejicano Jeff Luhnow y su empresa Blue Crow Sport.  A finales de 2023, el empresario argentino Marcelo Figoli tomó el control del Burgos FC. En julio 2024, el empresario venezolano Juan Carlos Escotet (Abanca) se hizo con el control del Deportivo de la Coruña. Y por terminar, incluso un equipo de 1ª Federación (la 3ª de antes), el UD Alcorcón, es propiedad del norteamericano David Blinker…

Ahora, tras la gran operación del Atlético de Madrid, el siguiente en mover ficha ha sido el Real Madrid: su presidente, Florentino Pérez, ha propuesto a los socios vender entre el 5 y el 10% del Club (que valora en 10.000 millones de euros) y que todos los socios (100.000) tengan el resto del capital. El objetivo de esta venta será conocer el valor del Club, recabar nuevos Fondos para nuevas inversiones y, sobre todo, “blindar al Club” con sus socios, para mantenerlo independiente. De hecho, el Madrid, el Barça, el Athletic Club y el Osasuna son los únicos 4 Clubes de 1ª División que son propiedad de sus socios y no se convirtieron en su día en SA Deportivas, como lo son el resto de equipos, controlados por inversores extranjeros, empresarios locales (Sevilla y Alavés), accionistas sin paquetes de control (Real Sociedad) o propiedad de sus presidentes (Betis, Getafe, Rayo, Levante y Villareal).

En cualquier caso, los inversores y Fondos extranjeros van a seguir pujando por los Clubes de fútbol europeos, porque son un impresionante negocio: en esta temporada, los Clubes europeos facturarán más de 43.000 millones de euros, según la consultora Deloitte, la mayoría en las 5 grandes Ligas y en los 20 Clubes europeos más poderosos, que concentran el 55% de los ingresos. El grueso de la facturación (38.000 millones de euros en la temporada 2023-24) procede de las 5 grandes Ligas europeas: la Premier League inglesa (7.350 millones de euros de facturación), la Bundesliga alemana (3.979 millones), LaLiga española (3.764 millones de ingresos), que habrá superado a la alemana en 2024-25, la Ligue 1 francesa (2.600 millones) y la Serie A italiana (2.900 millones). El éxito económico de la Premier League británica, que superará los 8.000 millones de ingresos esta temporada (frente a 4.200 millones LaLiga española) se asienta en sus enormes ingresos por las retransmisiones por TV (que se difunden mucho en cadenas de TV USA, así como en Asia), en los importantes ingresos por patrocinios y compraventa de jugadores (se gastan más que nadie en fichajes) y en los mayores ingresos por entradas.

El interés de los inversores se ha centrado hasta ahora en los grandes Clubes europeos, los que consiguen más ingresos. En 2025, según los datos de la firma Sportico, el Club europeo que más factura (972 millones de euros) y más vale (5.600 millones de euros) es el Real Madrid, seguido de cerca por el Manchester United (717 millones de ingresos y 5.270 millones de valoración), y el Barcelona (690 millones ingresos y 4.950 millones de valoración).  Les siguen en el ranking 2025 el Liverpool (665 millones ingresos y 4.790 millones valoración), , el Bayern de Múnich (711 millones ingresos y 4.480 millones de valoración) el Manchester City (775 millones ingresos y 4.438 millones de valoración), el Arsenal (665 millones de ingresos y 3.861 millones valoración), el PSG (750 millones de ingresos y 3.861 millones de valoración, el Tottenham (560 millones de ingresos 3.165 millones de valoración) y el Chelsea (507 millones de ingresos y 3.070 millones de euros de valoración. Un Top 10 donde 6 de los 10 grandes equipos europeos son de la Premier League inglesa. El nº 11 en el ranking es el Atlético de Madrid (367 millones de ingresos y 1.574 millones de valoración).

A partir de ahora, los expertos creen que los Fondos de inversión y las grandes franquicias de gestión de equipos irán a la caza de equipos más pequeños de 1ª División, también de 2ª e incluso Clubes más pequeños. Porque el secreto del negocio de estos inversores es comprar barato (algo muy difícil ya en los grandes Clubes), invertir en subir al equipo de categoría o en fichajes para conseguir grandes trofeos y también en infraestructuras (estadios, Centros deportivos y de ocio, Centros comerciales anejos), para conseguir aumentar el valor del equipo y poder salirse con importantes plusvalías. Como es obvio, no les mueve el futbol como deporte sino hacer negocio en un sector con ingresos recurrentes asegurados, por la vía de ingresos de TV, patrocinios y entradas.

En España, LaLiga defiende un modelo de negocio diferente a la Premier inglesa (que gasta 18 veces más que la española en fichajes), en la medida que impone límites y controles económicos a los gastos de los Clubes, para evitar que se repitan tiempos pasados: en 2011 había 12 Clubes españoles en concurso de acreedores, 6 de Primera División (ver Blog). De ahí que LaLiga controle desde hace una década las cuentas de los Clubes y fije límites al gasto en salarios y fichajes, límites que pretenden conseguir unos Clubes “más sostenibles”, aunque les resulte difícil competir con Clubes europeos “dopados” por los inversores árabes o norteamericanos. Y también les resulta más difícil competir con muchos menos ingresos por TV (4.036 millones la Premier y 2.020 millones LaLiga), por lo que buscan seguidores en Asia y América. Y tenemos también el hándicap de los menores ingresos por entradas (580 millones de euros frente a 995 millones la Premier inglesa), por menos asistencia a los estadios, ya que las entradas son más caras de Europa.

En paralelo a  esta “movida” de compraventas de Clubes en Europa, sigue pendiente otro movimiento clave, el futuro de la Superliga, una iniciativa del Madrid, el Barça y otros grandes Clubes europeos (sobre todo británicos e italianos) que pretendía crear una nueva competición entre los grandes Clubes, al margen de la UEFA, un “pastel” de 5.000 millones de euros para aumentar aún más los ingresos de los grandes Clubes europeos. De momento, la iniciativa ha contado con el apoyo de los Tribunales, el europeo y la Audiencia de Madrid, aunque el Real Madrid se ha quedado casi solo en su defensa. Pero antes o después, la Superliga resucitará bajo otras formas, porque los grandes Clubes necesitan ingresar más para gastar más en fichajes y proyectos y ser más grandes.

En resumen, la televisión ha convertido al fútbol en un negocio global, sin fronteras, que mueve más de 43.000 millones de euros al año sólo en Europa y que se ha convertido en una inversión apetecible para fondos internacionales y empresarios poderosos, que convierten los Clubes en un negocio más, buscando el beneficio a corto plazo, al margen de la actividad propiamente deportiva y de los aficionados, a los que se ofrecen cada vez más partidos a cambio de cuotas y entradas más costosas para verlos. Y todo ello, al margen del fútbol de base, de los Clubes modestos, con problemas para seguir funcionando.

España, paraíso inmobiliario de Europa

Los inversores y Fondos extranjeros siguen con la fiebre de realizar inversiones inmobiliarias en España, desde la compra de oficinas a hoteles, viviendas, locales comerciales, naves logísticas, hospitales y residencias para estudiantes, también tierras. De hecho, España será este año el país europeo que atraerá más inversión inmobiliaria. Y  Madrid es la 2ª capital europea con más compras inmobiliarias, tras Londres, con Barcelona en 4º lugar. Los inversores siguen comprando inmuebles en España porque crecemos más, el boom del turismo, la bajada de tipos y por la alta rentabilidad, dada la constante subida de precios. Todo apunta a que seguirán las compras y la especulación inmobiliaria, con riesgo de generar otra “burbuja”, como la que estalló en 2008. Eso sí, esta fiebre de compras inmobiliarias  “calienta” aún más el precio de la vivienda para quienes la necesitan: en el primer trimestre, la vivienda en España ha subido el doble que en la zona euro y cuesta 5.000 euros/m2 en Madrid y Barcelona. Unos especulan con la vivienda y otros no pueden pagarla.

                   Madrid, la 2ª capital europea con más inversión inmobiliaria extranjera, tras Londres

La inversión inmobiliaria en España ha dado un gran salto tres la pandemia. Ya había dado un primer salto tras el estallido de la “burbuja inmobiliaria”, al saltar de 4.700 millones en 2013 a un máximo de 13.900 millones en 2016 y estabilizarse en 12.000 millones en 2019, según datos de la consultora norteamericana CBRE. Pero en 2020, con la pandemia, la inversión inmobiliaria se desplomó, como todo (a 9.000 millones), recuperándose con mucha fuerza después: 17.625 millones invertidos en 2022. Y con la siguiente crisis (la guerra de Ucrania y la inflación disparada), pero sobre todo con la subida de tipos, cayó un 35% en 2023 (11.613 millones), para recuperarse en 2024, con una inversión inmobiliaria de 14.000 millones de euros, que sigue creciendo con fuerza en 2025.

La bajada de tipos del BCE y el fuerte crecimiento en España, más los récords anuales del turismo y la fuerte demanda de viviendas y alquileres han sido los factores que están impulsando las compraventas inmobiliarias en España, según CBRE. Aunque el 55% de las compras son de inversores españoles, el tirón de operaciones en 2024 (14.000 millones de euros, +20% sobre 2023) se ha debido sobre todo a las inversiones de Fondos de inversión extranjeros, sobre todo de EEUU (13% operaciones), Reino Unido (6%), otros paises europeos e inversores latinoamericanos (3,5% del total), que han concentrado sus operaciones en oficinas (el 40% del total) y en Madrid (35%) y Barcelona (16%).

Casi un tercio de las inversiones inmobiliarias hechas en 2024 han sido en promociones de vivienda e inmuebles (4.300 millones, el 31% del total), destacando la compra por Azora y GCI de las residencias de estudiantes del Fondo EQT. El 2º sector con más inversiones en 2024 han sido los hoteles (3.200 millones, el 23% del total), sobre hoteles de lujo en ciudades y zonas de costa. El tercer destino inversor han sido los locales comerciales (2.900 millones, el 20,7% del total), el negocio que más creció el año pasado (+129%), por la OPA del Grupo Hines y Lar sobre Lar España. Le siguen la compraventa de oficinas (1.600 millones, el 11,4% del total), muy repartida en toda España, y la compra de naves industriales y logísticas (1.400 millones, el 10% de la inversión total), concentradas en Madrid y Barcelona.

En 2025 sigue esta fiebre inmobiliaria en España: las compraventas se han disparado un +32% en el primer semestre, con 5.656 millones invertidos hasta junio, según datos de la consultora JLL. El mayor volumen de operaciones se ha dado en oficinas (1.579 millones, +105%), que ha vuelto a ser el subsector líder, seguido de la compraventa de locales (1.279 millones, +12%), industria y logística (951 millones, +120%), hoteles (860 millones, -38%), inmuebles residenciales (450 millones, +127%) y hospitales (397 millones, +177%). Y su previsión es que las operaciones se mantengan en la 2ª mitad de 2025, con lo que esperan un aumento de la inversión inmobiliaria del 15 al 20% en todo 2025.

Todos los expertos destacan que este año aumentará incluso “el apetito inversor” de los Fondos e inversores extranjeros por España, dado que volveremos a crecer más que el resto de Europa (+2,6%, casi el triple del +0,9% que espera crecer la zona euro), el turismo bate récord tras récord, los tipos siguen a la baja y hay una gran demanda de vivienda, oficinas, locales y otros inmuebles. Por eso, España figura como el primer destino de las inversiones inmobiliarias en Europa, que podrían alcanzar los 214.000 millones en 2025 (+23% que en 2014), según las previsiones de la consultora británica Savills, que nos sitúa por delante de Reino Unido y Francia, como destino de las inversiones inmobiliarias en 2025, según una encuesta a inversores hecha en febrero. Y los activos españoles preferidos por estos inversores son los inmuebles residenciales y las naves logísticas, aunque también muestran un interés creciente por las oficinas en zonas financieras, los hoteles, los Centros de Proceso de Datos y los locales comerciales.

Otra consultora internacional, la norteamericana CBRE, destaca el papel creciente de España como destino de las inversiones inmobiliarias mundiales y apuesta porque el país salte este año al 2º lugar del ranking europeo de inversión inmobiliaria, sólo por detrás de Reino Unido y por delante de Alemania, Polonia, Paises Bajos y Portugal (tras ocupar el 7º lugar en 2022 y el 4º puesto en 2024). Y además, hay dos ciudades españolas que están entre las capitales europeas más atractivas para los inversores inmobiliarios: Madrid, que ocupará este año el 2º lugar en el ranking europeo (era la 5ª en 2023), tras Londres, por delante de París (3ª), y Barcelona, que ocupará el 4º lugar (era la 6ª en 2023), por delante de Varsovia (5ª), Ámsterdam (6ª), Berlín (7ª), Lisboa (8ª), Copenhague (9ª) y Milán (10ª).

La previsión de CBRE es que la inversión inmobiliaria en España alcance los 16.000 millones de euros en 2025, con un aumento del 15% sobre 2024, que podría ser incluso mayor si se confirman algunas operaciones pendientes. Según su Encuesta a los inversores internacionales, un tercio (32%) van a apostar por el sector residencial, otro 27% por inmuebles para la logística, un 16% invertirá en oficinas, un 10% en locales comerciales y otro 9% en hoteles, sobre todo de lujo.

Como en 2024, la mayor inversión inmobiliaria extranjera irá a oficinas, pero el mayor interés se centra este año en el sector residencial, en los inmuebles para venta o alquiler, dada la extraordinaria demanda (les interesan sobre todo las viviendas de media y alta gama) y la falta de oferta y las excelentes perspectivas de rentabilidad, dado que los precios de las viviendas no dejan de subir, mes a mes. De hecho, en el primer trimestre de 2025, el precio de la vivienda en España ha subido más del doble que en la UE-27, según Eurostat: +12,3% frente a +5,7%, sólo por detrás de Portugal (+16,3%), Bulgaria (+15,1%) y Croacia (+13,1%) y muy por encima de la subida del +0,6% en Francia o el +3,8% en Alemania.

Este “boom” de precios ya ha provocado una OPA importante en el sector: la de Neidar (propiedad de Fondos extranjeros y españoles) sobre Aedas (propiedad del fondo USA Castelake), que dará lugar a la empresa promotora  líder en  España. Pero no sólo los inversores y los Fondos compran inmuebles en España: los extranjeros ya hacen el 15% de las compras de vivienda en España, sobre todo en islas y costa. Y eso explica que un 35% de las compras de viviendas se hagan al contado, sin hipoteca. Todo ello, el interés de los inversores y Fondos más los extranjeros que compran una 2ª residencia contribuyen a subir el precio de la vivienda. En junio, el precio medio de la vivienda en España era de 2.438 euros por metro cuadrado, según Idealista, un 40,68% más que hace 6 años (1.733 euros/m2 en junio 2019). Y es mucho más alto el precio en Madrid (5.642 euros/m2 y Barcelona (4.920 euros/m2).

El otro sector donde los inversores extranjeros (y algunos españoles) muestran más interés son los hoteles,  por el fuerte aumento de turistas (este año se esperan 100 millones de visitantes), que cada vez gastan más. Actualmente, hay multitud de Fondos USA y europeos “a la caza” de hoteles españoles, sobre todo de 5 estrellas y de lujo, donde más está creciendo la demanda. En unos casos, los inversores los compran con la intención de gestionarlos y venderlos en unos años y en otros sólo compran el activo pero mantienen la gestión en las cadenas hoteleras. Sólo en el primer semestre se han hecho compraventas de hoteles por valor de 1.800 millones. La primera gran compra de 2025, en mayo, fue el Hotel Barceló Raval de Barcelona, comprado por un Fondo alemán  (Real IS) a otro Fondo alemán (Unión Investment). En junio, la cadena Spring Hoteles compró el complejo hotelero Mare Nostrum (Tenerife) al Fondo canadiense Brookfield. Y en julio se ha anunciado que un Fondo USA (LCN) quiere hacerse con el control de Silken, la mayor cartera hotelera del mercado. Y para septiembre se esperan nuevas operaciones hoteleras.

Además de las compraventas de oficinas, inmuebles residenciales, sedes logísticas, locales comerciales y hoteles, sigue habiendo bastante apetito inversor extranjero por los hospitales (por el auge de los seguros privados que tienen 13 millones de españoles), las residencias de estudiantes (no hay alquileres asumibles para los jóvenes y eso preocupa a muchas Universidades) y las residencias de ancianos (con escasas plazas, a pesar del envejecimiento de la población), las instalaciones para Centros de Datos (un negocio en auge por la digitalización y la inteligencia artificial) y hasta el suelo agrícola, tanto para la instalación de paneles solares y molinos eólicos como para atender a la demanda de nuevas instalaciones agrarias y agroalimentarias (los inversores lo llaman “agro business”).

¿Por qué hay tanta fiebre de los inversores inmobiliarios por España? Básicamente, porque el fuerte crecimiento, el turismo récord y la alta demanda auguran altos beneficios. En el 2º trimestre de 2025, la rentabilidad del sector inmobiliario era muy elevada: 7,2% de rentabilidad para el inversor que tiene alquileres, 11,5% de rentabilidad para las oficinas, 10,1% para los locales comerciales y 6,7% para las plazas de garaje, según datos de Idealista. Pero eso lo miran sobre todo los inversores particulares. Los Fondos internacionales analizan el retorno de su inversión: cuánto van a poder ganar en poco tiempo vendiendo lo que han comprado. Su motivación es la pura especulación: vender mañana más caro de lo que compraron. Un ejemplo: el hotel Raval lo compró en 2012 un Fondo alemán por 40 millones y lo vende ahora a otro Fondo alemán por 70 millones…

Esta perspectiva de rentabilidad, en las inversiones inmobiliarias, las oficinas, los locales y Centros comerciales o los hoteles es lo que está moviendo el mercado y haciendo que España sea tan atractiva. ¿Hay riesgo de que se esté generando otra burbuja inmobiliaria? Los expertos dicen que no, pero no está tan claro si se enturbia el panorama económico internacional y eso afecta al fuerte crecimiento de España. Y el problema es que la mayor parte de esta inversión inmobiliaria, igual de rápido que viene se va, a Varsovia, a Lisboa o a cualquier ciudad latinoamericana o asiática donde pueda hacer negocio rápido.

Lo que está claro es que estos inversores y Fondos no van a resolver el grave problema de la vivienda en España, sino que lo agravan. Ya hay demasiados ejemplos de fondos que se dedican a comprar edificios para echar a los inquilinos y luego disparar los alquileres. Y lo que es seguro es que la fuerte demanda de inmuebles (y solares) por parte de inversores y Fondos extranjeros (para luego vender y alquilar) está disparando aún más los precios de venta y alquiler de la vivienda, que suben más que en la mayoría de Europa. Por eso, habría que regular el papel de estos inversores y Fondos, para que no “enturbien” más el mercado y contribuyan a aumentar la oferta y ofrecer pisos y alquileres razonables. Pero está claro que esto no es lo que buscan cuando invierten en España.

Inversiones extranjeras: España, de moda

La llegada de inversiones extranjeras ha sido clave para impulsar el fuerte crecimiento de España los últimos años: los extranjeros han inyectado 71.300 millones en 2023 y 2024, más del doble que en Francia, un 50% más que en Italia y casi lo mismo que en Alemania (economía tres veces mayor). Este dinero extranjero es clave para modernizar el país y mantener 1,88 millones de empleos. Y sigue llegando, de EEUU, Reino Unido y el resto de Europa porque los inversores valoran que España crezca más que otros, los Fondos europeos, su posición geográfica, las buenas infraestructuras digitales y físicas y la mano de obra, formada y más barata. Incluso España ha aprobado un Fondo público (FOCO) para co-invertir con inversores extranjeros en sectores estratégicos. Pero ahora preocupa que el proteccionismo de Trump y la marcha atrás en la globalización reduzca las inversiones extranjeras en España, mientras apenas remonta la inversión española. Por eso es clave seguir vendiendo “la marca España”, como eslabón clave de “la marca Europa”.  

Las inversiones extranjeras han sido claves en el “milagro económico” español de los últimos años, cuando crecemos más que la de la mayoría de paises, porque han aportado recursos para modernizar el país, mejorado nuestra tecnología y competitividad y creado empleo estable. España se ha convertido tras la pandemia en un destino atractivo para los inversores extranjeros, que han apostado por participar en grandes y medianas empresas, instalar nuevos proyectos y financiar muchos sectores, desde los hoteles e inmobiliarias a las renovables, la sanidad o las residencias de ancianos. Sólo en 2023 y hasta septiembre de 2024, según Funcas, las inversiones extranjeras directas en España han sido de 71.300 millones de euros, más del doble de las recibidas por Francia, un 50% más de las que han dio a Italia y casi las mismas que Alemania (una economía tres veces mayor).

Ya en 2023, las inversiones extranjeras directas en España superaron los 30.000 millones de euros (30.362 millones), por 2º año consecutivo (32.207 millones recibidos en 2022), muy por encima de las inversiones recibidas antes de la pandemia (24.197 millones en 2019) e incluso en los años del boom económico anterior a la crisis financiera (29.718 millones recibidos en 2018), según la serie histórica publicada por Comercio. Ese año 2023, el último con datos completos, la mayor inversión extranjera vino de EEUU (7.588 millones de euros), seguida de Reino Unido (3.822 millones), Alemania (3.448), Francia (2.707), Suecia (1.454), Australia (1.228), Canadá (1.199) y México (1.058 millones). La mayor parte de esta inversión extranjera directa se dirigió a Madrid (55,5%), Cataluña (15,64%), Comunidad Valenciana (11%) y País Vasco (5,13%). Y a la industria manufacturera (4.543 millones), el comercio (4.107), la industria extractiva (3.549), energía (2.789), información y comunicaciones (2.717) e inmobiliarias (2.024 millones de inversión extranjera directa).

En 2024, la inversión extranjera directa siguió llegando y los datos disponibles (enero-septiembre) reflejan una entrada de 23.607 millones de euros (+11,8% que en 2023), lo que permite esperar que vuelvan a superarse los 30.000 millones de inversiones extranjeras en 2024 (31.500). El año pasado cambió algo el panorama, porque las inversiones de Reino Unido (5.596 millones hasta septiembre) superaron a las de EEUU (sólo 2.864 millones), mientras Francia (1.601 millones) superaba a Noruega (1.588), Alemania (1.436), Paises Bajos (1.209) e Italia (774 millones). Y en 2024, Madrid se llevó el 71,7% de las inversiones extranjeras, yendo el 14,62% a Cataluña. Además, se centraron más en la energía (3.665 millones) que en la industria (2.769 millones), aumentando en la información y comunicaciones (2.513 millones) y actividades profesionales y técnicas (1.508 millones).

Si vamos a la inversión extranjera directa acumulada, España ha recibido ya 603.100 millones de euros, desde 1993 hasta 2024. Históricamente, el país que más ha invertido en España estas tres décadas ha sido Estados Unidos (106.950 millones de euros, el 18% del total), seguido de Francia (64.331), Reino Unido (57.652), Alemania (55.435) e Italia (52,665 millones), completando la lista México (28.369 millones), Paises Bajos (16.548), Suiza (15.396), Portugal (13.522), Japón (12.511) y China (11.347 millones). Dos tercios de estas inversiones históricas se han dirigido a Madrid (68,8%), seguida de Cataluña (13,7%), Asturias (3,20%) y País Vasco (3.14%), concentrándose en la industria (24,4% del total), energía, electricidad y gas (15,3%), comercio e inmobiliarias (10% cada sector).

Con esta llegada de inversiones extranjeras, España se coloca como el 11º país del mundo y el 3º de Europa (tras Alemania y Francia) en la recepción de inversión extranjera directa desde 1990, según un informe de Funcas con datos de la UNTAD. Pero además, el peso del capital extranjero acumulado en la economía española (56,7% del PIB entre 2014 y 2023) es incluso mayor del que tiene en Francia (32,3% del PIB), Alemania (27,3% del PIB) o Italia (22,6%). Y en los dos últimos años, la llegada de inversiones extranjeras a España (71.300 millones ) ha sido muy superior a las inversiones recibidas por Francia (la mitad) o Italia (la cuarta parte), igualando a las recibidas por Alemania, un país con el triple de PIB que España. Además, estas inversiones extranjeras mantienen en España 1.880.000 empleos (2023), un 9,1% de la población ocupada total y 707.000 empleos más de los que mantenían estas inversiones extranjeras en 2014.

Las inversiones extranjeras llevan tres décadas llegando a España de forma continuada, pero el mayor salto se ha dado tras la pandemia, a partir de 2021, gracias a varios factores. Por un lado, España es un gran mercado (49 millones) y la economía europea que más crece, además de forma estable (con superávit exterior, poco déficit y una deuda pública con una baja prima de riesgo (+0,64% frente a Alemania), inferior a la de Francia (0,70%), Italia  (+1,08%) o Reino Unido (+1,85%). Por otro, es el primer país receptor de los Fondos europeos de recuperación, que están aumentando las inversiones en sectores estratégicos y promoviendo la digitalización y descarbonización de la economía (2º país europeo líder en renovables). Además, España tiene una potente infraestructura de comunicaciones (cables submarinos) y digital (la fibra óptica española supera a la de Francia, Alemania, Italia y reino Unido juntas), con modernas infraestructuras de carreteras, aeropuertos y puertos, junto a una envidiable posición geográfica entre América, Europa, África y Asia. Y encima, tiene una mano de obra formada y con bajos salarios. Y un Gobierno que apuesta por la inversión extranjera.

Algunos inversores se preocuparon cuando el Gobierno Sánchez aprobó, en plena pandemia (17 de marzo 2020) un Real Decreto de medidas urgentes que, en su Disposición final 4ª, “sometía a autorización gubernamental la compra por inversores extranjeros (extracomunitarios) del 10% o más del capital de empresas de sectores estratégicos”: sanidad, energía, transporte, agua, materias primas, alimentación, datos, aeronáutica, Defensa, finanzas, tecnológicas, inteligencia artificial, robótica, semiconductores, ciberseguridad o nanotecnología. El temor era que el desplome de las Bolsas (por la pandemia) abaratara tanto el valor de las empresas españolas que las hiciera muy vulnerables a OPAS hostiles de inversores no europeos. Lo que hizo el Gobierno Sánchez fue simplemente trasponer una Comunicación similar “de protección· hecha por la Comisión Europea el 13 de marzo.

Este “blindaje anti-OPAS” (ampliado 2 años más en enero, hasta finales de 2026) ha evitado “sustos de compras hostiles durante estos años, obligando a autorizaciones de operaciones como la entrada del fondo soberano saudí STC (que ha comprado el 9,97% de Telefónica). Pero no ha evitado la llegada de inversiones extranjeras a España, que han crecido después, en 2021,2022, 2023 y 2024. De hecho, el Gobierno Sánchez ha multiplicado los contactos con inversores y multinacionales extranjeras para que se instalen en España, en sectores claves para el futuro, como las baterías, los chips, las renovables, empresas digitales, Centros de Datos o inteligencia artificial, con Planes concretos de ayudas e inversiones dentro del Plan de recuperación y los Fondos UE.

Además, en abril de 2024, el  Consejo de Ministros aprobó un Fondo público de co-inversión, FOCO, para impulsar la atracción de inversiones extranjeras en empresas españolas. Este Fondo público está dotado de 2.000 millones de euros hasta 2026, financiados por los Fondos UE del Plan de Recuperación y gestionados por COFIDES, un organismo público dependiente del Ministerio de Economía. La idea es que este Fondo aporte la mitad  del capital en nuevos proyectos de inversores extranjeros en  España (incluyendo posibles socios españoles) siempre que ellos pongan la otra mitad de la financiación y sean proyectos vinculados a la transición energética, transformación digital, movilidad sostenible, biotecnología o agricultura sostenible. Es una forma de atraer a nuevos inversores extranjeros (startups), aportando la mitad de la financiación inicial.

En paralelo a este boom de las inversiones extranjeras directas, en empresas españolas o en multinacionales con sede en España, se ha producido también un aluvión de inversiones de Fondos e inversores extranjeros en múltiples empresas y bancos. De hecho, el 49% de la Bolsa española estaba controlada por inversores internacionales en 2023, según el último balance de BME, con más de 90.000 millones invertidos.

El mayor inversor extranjero en España es el Fondo norteamericano Black Rock, el mayor fondo del mundo, cuyas inversiones en España alcanzan los 33.000 millones de euros, con participaciones de algo más del 5% en BBVA y Santander (donde es el primer accionista), CaixaBank, Iberdrola, Repsol, Enagás, ACS, Redeia o Telefónica, siendo accionista también del Sabadell, Acciona o Aena. Le siguen el Fondo de inversión Vanguard Group (USA), que tiene invertidos otros 23.000 millones de euros en 35 importantes empresas españolas, Capital Group (otro Fondo USA), con 22.000 millones invertidos en las principales empresas y bancos, el fondo soberano noruego Norges, con 12.500 millones y presente en el capital de 55 empresas españolas, y Fidelity (Fondo USA), con 10.000 invertidos en las principales empresas del IBEX.

Además, los Fondos e inversores extranjeros han aumentado su presencia en el sector inmobiliario español, entrando en inmobiliarias y Fondos de inversión inmobiliaria (SOCIMI), desde la compra de edificios y oficinas a hoteles, Centros comerciales o polígonos industriales y locales. De hecho, la inversión inmobiliaria en España batió todos los récords en 2024 (14.000 millones de euros, +20% que en 2023, según CBRE) y el 45% de esas inversiones procedieron de capital extranjero (13% USA,6% británico, 3,5% latinoamericano). Su mayor interés se centra en la compra de viviendas y edificios (30%), hoteles (23%), locales y Centros Comerciales (20,7%) , oficinas (  11,4%) e inmuebles industriales y logísticos (10%). Y parece  que esta “fiebre inmobiliaria” extranjera por España va a seguir, porque los expertos creen que es el 4º país con más potencial de beneficios, tras Reino Unido, Alemania y Polonia.

Los Fondos e inversores extranjeros no sólo tienen mucho interés en invertir en empresas, bancos, inmuebles y hoteles en España, sino que han diversificados sus inversiones (muy especulativas la mayoría) en nuevos sectores: sanidad y hospitales, enseñanza (colegios privados, Universidades y centros privados de Formación Profesional), residencias de ancianos  y residencias de estudiantes y hasta en empresas funerarias españolas…

Lo importante es que se mantengan las inversiones extranjeras directas, porque son las más estables (en empresas españolas o en filiales de multinacionales, como las del automóvil, farmacéuticas, químicas, energéticas o tecnológicas) y menos especulativas, las que crean más y mejores empleos. El riesgo ahora es que las políticas disruptivas de Trump retraigan la inversión USA en España (y en Europa) y, como consecuencia del auge del proteccionismo, se dé marcha atrás en la globalización, frenando la internacionalización de las inversiones. De momento, los inversores extranjeros siguen confiando en España y cara a 2025, apuestan por seguir invirtiendo. Así, el 89% de las empresas de capital extranjero esperan aumentar o mantener sus inversiones este año, según el Barómetro del Clima de Negocio en España, elaborado por el ICEX y el IESE, con las opiniones de 700 empresas con capital extranjero instaladas en España. Un 36% esperan aumentar sus inversiones, un 33% prevén aumentar sus exportaciones y un 41% contemplan aumentar plantillas.

En cualquier caso, resulta clave que las inversiones extranjeras sigan llegando con fuerza, sobre todo si las inversiones de españoles siguen débiles, como reflejan los datos: la inversión privada nacional sigue un 5% por debajo de 2019 y no se recuperará de la pandemia hasta 2027, según el Banco de España. Para conseguir mantener el flujo de inversiones extranjeras, hay que implicar a estos inversores foráneos en las cuantiosas inversiones previstas en el Plan de Recuperación, que hay que comprometer antes de agosto de 2026. Y en paralelo, hay que atender algunas quejas de los inversores extranjeros en España, que piden menos burocracia, menos retrasos en los juzgados mercantiles, una menor disparidad en las normativas autonómicas, un menor coste de la energía y una mayor apuesta por la tecnología y la formación del capital humano.

Pero además, Europa se tiene que “poner las pilas”  y poner en marcha un Plan de industrialización y modernización que atraiga la inversión europea (cada año, 300.000 millones del ahorro de los europeos se “escapan” a invertir en EEUU) y la inversión extranjera, que ahora se dirige más a América y Asia. Urge que Europa sea “un continente atractivo” para los inversores foráneos, lo que exige poner en marcha proyectos punteros y competitivos. Y eso nos ayudaría mucho, porque España podría ser uno de los grandes puntos de “desembarco” de las inversiones mundiales en Europa. Las necesitamos.

España: crece la "burbuja hotelera"

En 2024 y 2025, se espera abrir en España 1 nuevo hotel cada cuatro días, 260 establecimientos. Este “boom” hotelero se debe a la “fiebre” de los Fondos de inversión, bancos y grupos hoteleros internacionales por invertir en España, debido al récord creciente de turistas y al alto precio de las habitaciones. Ya en 2023, España fue el país europeo con más inversión hotelera, por la alta rentabilidad de los hoteles, que lleva a los inversores a pagar más de 1 millón de euros por habitación en hoteles de lujo. Todas las grandes cadenas, internacionales y españolas, tienen previsto abrir más hoteles en España, a pesar de que crece la competencia de los apartamentos turísticos (que ya ofrecen más plazas que los hoteles). El riesgo es crear una “burbuja hotelera”, un exceso de oferta, porque el turismo no puede seguir creciendo sin límite (hablan de 100 millones de turistas en 2025), por el rechazo vecinal y los problemas de agua y climáticos. Ojo a las aperturas hoteleras especulativas.

España se consolida como la 2ª gran potencia turística mundial, tras dos recientes récords. Uno, los 85,05 millones de turistas extranjeros llegados en 2023, un récord histórico que supera en +1,9% el anterior año récord de 2019, turistas que se gastaron aquí 108.662 millones de euros (+18,2% que en 2019) . Y el otro, un primer trimestre de 2024 donde se ha vuelto a batir el récord de turistas (16,1 millones, un +17,7% más que el año pasado) y de gasto (21.948 millones de euros, +27,2% que al inicio de 2023), a pesar de que las lluvias de Semana Santa impidieron lograr un récord mayor. Y ahora, se espera una ocupación turística récord en primavera y verano, con lo que los expertos y el Gobierno apuestan por cerrar 2024 con otro récord de turistas, en torno a los 90 millones de extranjeros. Y ya se habla abiertamente de que es posible rozar los 100 millones de visitantes extranjeros en 2025.

Este aluvión de turistas extranjeros, al que se suma un aumento de viajes de los españoles, ha provocado un tirón de los precios turísticos, en especial el precio de los hoteles en España: subieron un +16,3% de enero a abril de 2024, según el INE. En el primer trimestre de 2024, el precio medio de una habitación de hotel en España fue de 135 euros (llegando a 171 euros en Canarias), un 12% más que un año antes y el precio más alto en nuestra historia, según el Barómetro del sector hotelero elaborado por Cushman&Wakefield y STR. Y también bate récords el ingreso medio por habitación de hotel (Revpar), que es ya de 92,1 euros, +17,1% que hace un año, siendo mucho más alto en Canarias (144 euros), Barcelona (107,3) y Málaga (104,7 euros). Con estos precios disparados, la rentabilidad de los hoteles en España es muy atractiva para los inversores: 6,25% anual para los hoteles de Canarias y Baleares y un 5,25% de rentabilidad para los hoteles en Madrid y Barcelona, según la consultora CBRE.

Estos dos factores, un creciente récord de turistas y un precio histórico de las habitaciones, han provocado un aluvión de inversores extranjeros y españoles hacia el turismo en España y, en especial, hacia los hoteles. Así, en 2023, España fue el primer país europeo en inversión hotelera, recibiendo 4.248 millones de euros, por delante de Reino Unido, Francia, Italia o Alemania, según la consultora Colliers. Una inversión hotelera que fue la 2ª mayor de nuestra historia (sólo superada por los 4.810 millones invertidos en 2018) y que supone multiplicar por 5,3 las inversiones hoteleras hechas diez años antes (792 millones en 2013). Sólo nos supera en el mundo EE. UU., donde la inversión hotelera en 2023 fue de 21.160 millones euros.

En 2023 se hicieron operaciones de inversión y compraventa en 171 hoteles españoles, afectando a 21.748 habitaciones (frente a 133 hoteles y 17.754 habitaciones en 2022), más 34 operaciones de suelo para futuros hoteles, según la consultora Colliers . Por destino, la mitad de esta inversión hotelera se hizo en Canarias (39 operaciones y 1.175 millones invertidos) y Baleares (39 operaciones y 796 millones), seguidas por Madrid (21 operaciones y 601 millones), Barcelona (11 operaciones y 582 millones) y Málaga (13 operaciones y 560 millones). Las dos mayores operaciones hoteleras las protagonizaron dos Fondos de inversión soberanos (de países): GIC, el Fondo soberano de Singapur, compró por 1.400 millones el 35% de HIP (el brazo hotelero del mayor Fondo del mundo, Blackstone, que tiene 51 hoteles en España) y el Fondo soberano de Abu Dhabi (ADIA) compró por 600 millones 17 hoteles de Equity Inmuebles. Otras operaciones importantes fueron la venta de 7 hoteles de Meliá al Fondo ADIA, por 250 millones), la venta del Hotel Mandarin Oriental de Barcelona (propiedad de Reig Capital) a Olayan Investment, por 200 millones, la del Hotel Sofia de Barcelona (de Brookfield) a Axa y Blasson Ibérica, por 180 millones, la venta del 50% de Only You Hotels (de El Corte Inglés a Palladium, por 130 millones) y la venta de Be Live Hotels (de Globalia) a Bain Capital y Stoneweg, por 83 millones de euros, según Deloitte.

La tendencia a la compra y apertura de hoteles continúa en 2024. En el primer trimestre se han invertido 577 millones de euros en hoteles en España, un +12% que al inicio de 2023 (516 millones), según la consultora CBRE, que detalla el traspaso de 28 hoteles (con 3.000 habitaciones) en estos tres primeros meses, frente a los 19 hoteles traspasados (con 2.900 habitaciones) al inicio de 2023. Las tres cuartas partes de estas operaciones son de inversores y cadenas españolas, la mayoría en Barcelona, Canarias, Baleares y Málaga (en 2023 se concentraron en Barcelona y Málaga). Cuatro operaciones concentraron casi la mitad de las inversiones, siendo la principal la compra por el Banco Santander del 38% de Meliá en tres hoteles de Londres, Tenerife y Menorca (por 300 millones de euros).

La mayor parte de las inversiones hoteleras hechas en este primer trimestre, 473 millones (de 577), se han concentrado en hoteles de alta categoría ( 5 estrellas y 5 estrellas lujo), que son los que “despiertan el mayor apetito de los inversores”, porque su demanda es muy estable y sus ingresos y rentabilidad muy altos. De hecho, el mayor interés de los inversores son los hoteles de lujo en Madrid, que ha superado a París en el interés de los inversores y grandes cadenas internacionales, sólo por detrás de Londres. Y crece el interés por Barcelona, entre las 10 ciudades europeas más atractivas para abril o comprar un hotel de lujo. Esta “fiebre compradora” hace que el precio medio de compra de un hotel haya subido a 182.900 euros por habitación. Y que en Madrid y Barcelona se haya pagado más de 1 millón de euros por habitación en la compra de un hotel de lujo…

La “fiebre compradora” de hoteles va a seguir en 2024 y 2025, en toda Europa y sobre todo en España, según la previsión de la consultora CBRE. Un “boom” que tiene dos causas. Una, las buenas perspectivas para el turismo en los próximos años, dado que “viajar” se ha convertido en “una necesidad” tras la pandemia, lo que dispara los precios hoteleros, que seguirán al alza. Y la otra razón, el cambio en el modelo de gestión de los grandes grupos hoteleros internacionales, en especial los norteamericanos: hasta ahora, alquilaban hoteles, pero eso perjudicaba sus cuentas (el alquiler contabilizaba como deuda) y ahora optan por gestionar hoteles ajenos o entrar en hoteles nuevos para franquicias. Eso está “animando” a las grandes cadenas, en alianza con Fondos de inversión, bancos e inversores particulares, que especulan comprando y vendiendo hoteles y abriendo otros nuevos.

Por todo ello, la fiebre por los hoteles en España va a seguir, con la apertura de 260 nuevos hoteles entre abril de 2024 y diciembre de 2025 (una apertura cada 4 días), según prevé la consultora CBRE. Estiman que la mitad de las nuevas aperturas se harán en Madrid, Málaga, Valencia y Canarias, con dos características nuevas sobre las inversiones hechas antes de la pandemia: un mayor peso de los hoteles de lujo (55 de las 260 aperturas) y una mayor concentración de nuevos hoteles en ciudades (sobre todo en Madrid, Valencia y Málaga), frente a la inversión de décadas pasadas, que se dirigía a zonas de sol y playa.

La apuesta por invertir en nuevos hoteles en España procede de las grandes cadenas internacionales y de los grupos hoteleros nacionales (apoyados ambos por Fondos, bancos e inversores, atraídos por el creciente flujo de caja, la alta rentabilidad y las posibles futuras plusvalías al vender su participación). Veamos primero las previsiones de las grandes cadenas hoteleras internacionales. La norteamericana Marriott, la 1ª cadena hotelera mundial (8.800 hoteles y 1,5 millones de habitaciones en 139 paises), anunció en abril que espera incorporar en Europa 100 nuevos hoteles y 12.000 habitaciones, de ellos una cuarta parte en España (donde ya tiene 98 hoteles y 14.101 habitaciones. La 3ª mayor cadena (tras la china Jin Jiang) es la también norteamericana Hilton (7.530 hoteles y 1,18 millones de habitaciones en el mundo), que espera abrir 18 establecimientos en los próximo 5 años en la Península (donde ya cuenta con 19 establecimientos y 4.546 habitaciones). La 4ª mayor hotelera del mundo, Intercontinental Hotels (IHG, también de EE. UU.) ha optado por ampliar sus franquicias en Europa, incluyendo España (donde tiene 56 hoteles): acaba de abril dos hoteles en Madrid y espera abrir pronto otros en Sevilla, Málaga y Ávila.

La cadena norteamericana Hyatt, la 11ª mayor del mundo (1.310 hoteles y 314.000 habitaciones, es ya la 2ª cadena internacional con más habitaciones en España(donde gestiona 56 hoteles y 12.313 habitaciones). Aspira también a ampliar sus hoteles en Europa, entre ellos nuevos establecimientos en Sevilla, Tenerife y Mallorca. Y la cadena NH, controlada ahora por la tailandesa Minor, que tiene 355 hoteles en Europa (90 en España), América y África, está buscando ampliar su red en Marruecos, Europa (también en España) y Asia.

La apertura de nuevos hoteles no sólo se dirige a los hoteles de lujo, sino también al segmento de los hoteles “low cost”. Un negocio en el que es líder en Europa la francesa Accor, la 7ª mayor cadena hotelera del mundo (5.100 hoteles y 821.000 habitaciones en más de 100 paises), que controla el mercado español de bajo coste, con las tres marcas de Ibis (que tienen 74 hoteles) . Su idea es abrir 79 hoteles en 2024 en el mundo, 3 en España (Barcelona, Valencia y Cádiz), mientras amenaza con arrebatar al grupo Meliá la gestión del icónico hotel de los toreros en Madrid, el Reina Victoria (propiedad del Fondo ADIA, de Abu Dhabi). Su competidor, la cadena británica Travelodge (con 600 hoteles “low cost” en el mundo) ha comprado 6 hoteles en España al grupo francés Louvre Hotels. Y otro grupo del sector “low cost”, la cadena francesa B&B (ahora propiedad del banco Goldman Sachs), tiene 61 hoteles en la Península Ibérica (48 en España) y planea más aperturas.

Las cadenas hoteleras españolas también tienen proyectos para abrir o gestionar nuevos hoteles. El líder por habitaciones, el grupo Meliá, con 92.000 habitaciones operativas, pretende llegar a las 150.000 habitaciones en un plazo de 5 a 7 años, creciendo no sólo en España sino con la gestión de nuevos hoteles en Oriente Medio (Arabia) y Sudeste asiático (Vietnam, Tailandia). Su objetivo es pasar de los 350 hoteles que gestiona hoy a entre 450 a 500 hoteles, con la apertura de 25 a 30 hoteles al año (+7.000/+10.000 habitaciones), sobre todo a través de acuerdos de gestión y franquicia. También Barceló (250 hoteles en 22 paises),  Eurostars (200 hoteles), Iberostar (120 hoteles) y RIU (más de 100 hoteles) han anunciado la apertura o incorporación futura de nuevos hoteles, no sólo en España sino también en Marruecos, Europa, Caribe, Asia y Latinoamérica.

Todo apunta a que el sector hotelero en España (12.494 hoteles y 1.239.000 plazas, según CBRE) seguirá sumando hoteles y habitaciones, de la mano de inversores y grupos hoteleros. Y eso a pesar de que hay un serio competidor que ha disparado su oferta: los pisos turísticos. Ya hay censados 351.389 viviendas de alquiler turístico, con 1.751.263 plazas turísticas, según el último dato del INE (a febrero de 2024), que refleja cómo tienen ya más plazas turísticas que todos los hoteles (sin contar los pisos turísticos ilegales, más de un tercio de los censados). Por autonomías, las 5 autonomías con más turistas ofrecen el 76% de toda la oferta de pisos turísticos: Andalucía (82.000), Comunidad Valenciana (60.000), Cataluña (53.000), Canarias (46.784) y Baleares (25.073), con 16.100 pisos turísticos censados en Madrid capital (más 13.500 ilegales, según el Ayuntamiento).

Cara al futuro, a una posible llegada de 100 millones de turistas extranjeros en 2025 y con los españoles viajando en cada ocasión, la fiebre por invertir en hoteles va a seguir, batiendo récords. La reflexión que no se hace es que el turismo, tal como lo conocemos, puede haber tocado techo y que hay que replantearse el sector, la primera industria española, que lleva años sosteniendo el crecimiento y el empleo. Y eso, por dos razones. Una, porque la avalancha de turistas (nacionales y extranjeros) ya ha provocado protestas en las zonas más colapsadas, como Canarias, Baleares y Cataluña. La otra, porque la crisis climática obliga a replantearse el negocio, por falta de agua y por las olas de calor, que ya están desviando el turismo del pleno verano y el sur a otros meses y a destinos del norte, como advierte un informe del Banco de España. Así que el turismo no puede crecer indefinidamente y tampoco los hoteles, aunque hoy sean un gran negocio. Hay que tener cuidado de no crear una “burbuja hotelera” que en unos años nos estalle encima. Planificar el futuro y no sólo especular.

El creciente negocio de los gimnasios

Cada mes se abre en muchas ciudades un nuevo gimnasio, donde ya acuden a hacer deporte 5,5 millones de españoles, un tercio de ellos jóvenes que apuestan por cuidar su cuerpo y divertirse en grupo. Son ya 4.250 gimnasios, un negocio que mueve más de 2.300 millones al año y que atrae cada vez más a Fondos de inversión extranjeros, que se han lanzado a comprar y abrir nuevos centros, tras el “bache” de la pandemia. La fuerte demanda ha hecho subir los precios, ya entre 40 y 50 euros al mes, mientras el sector pide que se les baje el IVA, que Rajoy les subió del 8 al 21% en 2012. Ahora se espera el desembarco de nuevas franquicias (de USA), la especialización y la pelea por conseguir que las empresas ofrezcan un bono para estos gimnasios a sus empleados. Parece claro que, tras la pandemia, cuidar el cuerpo y acudir a un gimnasio se ha convertido en una necesidad más para muchos españoles (o en una moda).

España es un país bastante sedentario, donde el 52% de las personas no hace ningún deporte, según la reciente Encuesta del CIS. Pero lo positivo es que ese 48% que sí lo hace ha crecido un 8% desde 2010, aunque todavía estamos por debajo de la media UE (hacen deporte el 55% de los europeos), de Alemania (lo hacen el 68%) y Francia (55%), siendo sólo más sedentarios Grecia (sólo 32% hacen deporte), Polonia (35%), Bulgaria (39%) y Hungría (41%), según el último Eurobarómetro sobre deporte (2022). Lo más llamativo en el caso de España es que de ese 48% que hacen deporte, la mayoría eligen caminar (el 18,1%) y hacer gimnasia en un centro deportivo (15,6%), por delante del ciclismo (15,1%), correr (13,8%), la natación (13,4%) o el montañismo (12,1%), según el CIS. Y cuando se les pregunta a los deportistas dónde hacen deporte, la primera opción es hacerlo en un gimnasio o centro deportivo (39,7%), por delante de hacer deporte en el campo (31,9%), en instalaciones municipales (27,3%), en la calle (25,8%) o en la propia casa (donde hacen deporte el 10,5% de encuestados).

Así que esa mitad de españoles que hacen deporte optan mayoritariamente por ir a un gimnasio, sobre todo tras la pandemia, cuando se vaciaron con la COVID. Esta vuelta a los gimnasios se ha producido en toda Europa, donde acudieron 63,1 millones de abonados en 2022 (7 millones más que en 2021), aunque todavía son un 3% menos que en 2019, según el último informe “European Health and Fitness Market Report 2023, de Deloitte y Europe Active. En todo el continente hay 63.830 gimnasios (+0,3% que antes de la pandemia), que facturaron 28.000 millones de euros en 2022, recuperando así el negocio de 2019 (28.200 millones). Por paises, España es el tercer país europeo con más negocio de gimnasios:  facturaron 2.100 millones de euros en 2022, sólo por detrás de Reino Unido (5.000 millones), que ha superado al país hasta ahora líder, Alemania (4.900 millones facturados).

Esta recuperación del negocio de los gimnasios ha continuado en 2023, donde ya tenemos datos de España, según anticipa la consultora Deloitte: el sector facturó 2.331 millones (+11%), rozando la facturación de antes de la pandemia (2.353 millones en 2019) y el número de abonados creció un +20%, hasta los 5.540.000 usuarios, una cifra similar a la de 2019. Y además, los 4.250 gimnasios abiertos a finales de 2023, según DBK, han aumentado su facturación por abonado, ya que han subido las tarifas, pasando de 36 a 38 euros de media en 2022 a una media de 38 a 40 euros por abonado en 2023.

El motor de este “tirón” de los gimnasios son los jóvenes y en especial la llamada “generación Z” (los nacidos en torno al año 2.000, con una edad de 20 a 28 años), que ya suponen casi el 30% de los abonados totales (y creciendo). El fenómeno de ir al gimnasio se ha popularizado entre los más jóvenes en las redes sociales, como una forma de “ocio compartido”, como una actividad en grupo, algo similar a lo que antes fueron las boleras o los billares. De hecho, el reciente informe del CIS revela que el 52,6% de los que hacen deporte suelen luego compartir otras actividades sociales (comer, beber, divertirse...) con las personas que lo realizan. Así que los gimnasios se han convertido en una moda donde los jóvenes: cuidan su cuerpo y de paso se relacionan y socializan. Y también hay otro grupo de clientes que crece, los jubilados, que quieren mantenerse en forma y cuidar su salud.

Un dato que desconocen la mayoría de abonados a los gimnasios es que son empresas controladas en su mayoría por Fondos de inversión extranjeros y franquicias internacionales, que buscan el flujo de caja que generan cada mes y aprovechar el “boom” del hacer deporte. De hecho, 15 de las grandes cadenas de gimnasios que operan en España cuentan en su accionariado con Fondos de capital riesgo. Y otra característica del sector es la tendencia a la concentración, a que los grandes compren locales y gimnasios más pequeños. Así, las 5 mayores empresas del sector controlan el 26,4% del negocio total y las 10 grandes controlan ya el 42,1% del mercado, según el Observatorio sectorial DBK de Informa.

El ranking de los gimnasios en España lo lidera, por número de centros, la empresa Basic-Fit, propiedad de un empresario holandés, varios Fondos de inversión USA y Norges Bank, que tiene 186 centros y más de 400.000 socios, tras comprar a finales de 2023 (por 110 millones de euros) los 42 centros de McFit (propiedad del grupo alemán RSG Group) y los 5 gimnasios “premium” de Holmes Place. Así ha desplazado al 2º lugar del ranking por centros a Brooklyn Boxing, una cadena de boxeo sin contacto que cuenta con 175 centros en España y 60.000 abonados. La tercera marca es VivaGym, propiedad de Bridges Found Management (51%), con 104 centros y 302.000 socios. La 4ª mayor franquicia es AltaFit, propiedad del fondo español MCH, con 82 centros en España y 140.000 abonados. La 5ª es Forus, propiedad de JP Morgan (60%), Ben Oldman (8%) e Irmasol (2%), especializada en gestionar centros deportivos, 49 en España. Le sigue Supera, controlada por Portobello Capital (57,5%), con más de 30 centros y casi 100.000 abonados. En 7º lugar del ranking está la compañía francesa Fitness Park, que gestiona 25 gimnasios, con 91.000 socios. Le siguen Metropolitan, propiedad del dueño de los Hoteles Hesperia, con 20 centros y 82.000 socios, y GoFit, propiedad de Torreal (Abelló) y la Mutua, con 20 grandes centros y 230.000 socios.

El ranking por facturación de los gimnasios es diferente, porque depende del modelo de negocio de cada uno, que varía entre los gimnasios “low cost” (con bajas cuotas, entre 22 y 30 euros mensuales) y los gimnasios con mayores cuotas y más servicios. En 2023, según los datos de CMD Sport, lo encabeza Forus (líder en la gestión de instalaciones deportivas), con un facturación de 80 millones de euros, seguida de GoFit (líder en gimnasios “low cost”, con 77 millones), Metropolitan (líder del sector “premium”, con 70 millones facturados), Basic-Fit (59,6 millones), VivaGym (57,5 millones), Supera (49,1 millones), Fitness Park (42 millones, el que más creció en facturación en 2023), Brooklyn Boxing (40 millones), DreamFit (37,3 millones), Beone (34 millones), Serveo (33), Viding (31) y EuroFitness (28,4).

Para este año 2024, el sector de los gimnasios es optimista y esperan seguir creciendo, tras haber superado en 2022 y 2023 el bache de la pandemia. El 87% de las empresas espera seguir creciendo, en centros y abonados, según la consultora BDO, gracias a que aumente el número de usuarios y a que se gastan más, contratando servicios más caros. Y además, se espera en 2024 una mayor concentración del sector, con más operaciones de compraventa de cadenas, como la que protagonizaron en 2023 Basic-Fit y McFit. Además, es inminente el desembarco en España de más franquicias de “fitness”, no sólo europeas como hasta ahora: en 2024 podría instalarse en España la estadounidense Planet Fitness, la mayor cadena de gimnasios “low cost” del mundo, que quiere abrir 300 centros en Europa.

La consultora Deloitte augura un nuevo crecimiento del negocio de los gimnasios en 2024, aunque más moderado que en 2022 y 2023. Y cree que el “boom” se centrará en los gimnasios “low cost”, que son “la puerta de entrada” para los nuevos abonados, aunque también se consolidará la especialización de los centros, donde los usuarios elegirán según la oferta y el asesoramiento, estando dispuestos a pagar más. Eso sí, el sector debe resolver el problema actual de la excesiva rotación de los clientes: en 2023, entre el 60 y el 70% se dieron de baja tras unos meses de abono, cuando el porcentaje de rotación debía estar entre el 40 y el 45%. Por eso, todas las empresas buscan mejorar la fidelización del cliente, que no se canse y se vaya.

Otra cuestión que preocupa al sector de los gimnasios es la rebaja del IVA de los recibos, que es el 21% desde 2012, cuando el Gobierno Rajoy lo subió del 8 al 21%. El sector pide rebajarlo al 10%, petición que cuenta con el apoyo del PP.  Y también presionan a los gobiernos autonómicos para que permitan a los clientes deducirse en la declaración del IRPF parte del gasto del gimnasio, como una forma de contribuir a la salud y a reducir el gasto sanitario. De momento, esa deducción sólo existe en la Rioja y Comunidad Valenciana, aunque otras autonomías (como Madrid) estudian hacerlo en el futuro. Otra vía de crecimiento del negocio sería alcanzar acuerdos con grandes empresas, como en otros paises, para que ofrecieran a sus empleados bonos (gratis o bonificados) para ir al gimnasio, como parte de una política de mejora de la salud física y mental de los trabajadores.

En resumen, hacer deporte y acudir a un gimnasio se ha convertido en una prioridad de muchos españoles, sobre todo jóvenes, relanzando un negocio que despierta el apetito de los inversores internacionales. Puede parecer una moda, pero el deporte y el culto al cuerpo parecen una prioridad de gasto para muchos, al igual que el viajar. Y por eso crecen los gimnasios y las personas que van al gimnasio, la mayoría con amigos o compañeros, aprovechando el deporte para socializar y relacionarse. Sobre todo los jóvenes, que tienen tantos motivos de frustración y que es mejor que la descarguen en el gimnasio. Y además, todo el mundo sabe que el deporte ayuda a mejorar la salud y el ánimo. Otra cosa es que para practicarlo no se promuevan más centros deportivos públicos (municipales), con bajas tarifas y más servicios, y se deje en manos de los inversores privados, como un negocio más. Pero sea como sea, bienvenidos sean los gimnasios y su popularización.