Coto a los pisos turísticos

Los alquileres han vuelto a subir en 2023, un +10,1%. Con ello, alquilar es hoy un +69,5% más caro que hace una década. La causa, que faltan viviendas para alquilar y la oferta se ha reducido incluso en el último año. Una parte, porque se desvían pisos al alquiler turístico, buscando mayor rentabilidad, lo que ha disparado los alquileres en ciudades y pueblos turísticos. De hecho, hay 340.000 viviendas turísticas, un récord histórico, sobre todo en Málaga, Sevilla, Baleares, Canarias, Madrid, Barcelona, Valencia y 48 municipios donde los pisos turísticos superan el 10% del total, deteriorando los cascos históricos y dificultando que trabajen y alquilen camareros, personal hoteles, profesores y médicos. Por eso, hay muchas ciudades que ponen trabas a los pisos turísticos, en España y en otros paises, mientras la Comisión Europea prepara un Reglamento para regularlos. Y también el Gobierno Sánchez prepara medidas, aunque la competencia es autonómica y municipal. Reducir los pisos turísticos ayudaría a bajar los alquileres, pero urge aumentar la oferta de viviendas.

Alquilar es un grave problema que no mejora. En 2023, los alquileres han vuelto a subir un +10,1%, según el portal Idealista. Y 28 capitales tienen ya unos precios históricos de los alquileres, con un precio medio de 12,1 euros por metro cuadrado. Y con ello, los alquileres han subido ya un +69,5% en la última década. Los expertos insisten: la causa principal de estas subidas está en la falta de viviendas en alquiler, que incluso se han reducido el último año, porque algunos propietarios han retirado sus viviendas del  mercado, ante la limitación de subir más del 3% y por temor a los futuros topes de alquileres que permite la Ley de Vivienda. Y en otros casos, muchos propietarios han desviado su vivienda como piso turístico, buscando ingresar en dos fines de semana lo que antes recibían por un mes de alquiler (y sin problemas de impagos y okupas).

Las estadísticas oficiales de pisos turísticos han dado un salto espectacular, según el INE: a finales de agosto había en España 340.400 viviendas turísticas registradas (y puede que otras 200.000 “ilegales”, no dadas de alta), un 10,8% más que hace sólo dos años (307.000 en agosto de 2021), con 1.737.509 plazas turísticas. Por autonomías, la mayor oferta de pisos turísticos se registra en Andalucía (79.065, con 395.467 plazas turísticas), seguida de la Comunidad Valenciana (58.337 pisos y 302.921 plazas), Cataluña (52.026 pisos y 289.637 plazas), Canarias (44.376 pisos y 188.355 plazas), Baleares (26.507 pisos y 165.717 plazas), Galicia (18.080 pisos y 95.778 plazas) y Madrid (16.970 viviendas turísticas y 64.811 plazas). Pero por ciudades, la mayor oferta de pisos turísticos se registra en Madrid (14.133 viviendas turísticas, con 51.265 plazas), Barcelona (7.531 pisos y 36.122 plazas), Málaga (6.550 pisos y 28.228 plazas), Valencia (5.892 pisos y 23.310 plazas) y Sevilla (5.432 pisos y 22.622 plazas turísticas), según el INE.

El porcentaje de pisos turísticos sobre el total de viviendas es bajo (1,29% de media en España), pero hay autonomías con un peso mucho mayor, como Canarias (4,08% viviendas son turísticas) y Baleares (4,06%), Cantabria (1,80%), Comunidad Valenciana (1,78%, con 2,81% del parque total en Alicante), Andalucía (1,69% del total, subiendo al 3,92% en Málaga, con 39.041 pisos turísticos en toda la provincia  y al 2,30% en Cádiz, con 14.894 pisos turísticos en la provincia) y Cataluña (1,33% de pisos turísticos, con el 4,27% en Girona, que tiene 21.632 pisos turísticos en capital y provincia). Y sobre todo hay 48 municipios españoles con más del 10% de sus viviendas de uso turístico, según el INE: 13 municipios en Cataluña (10 de ellos en Girona), 11 en Canarias (en Yaiza, el 22% de las viviendas son pisos turísticos) , 10 en Baleares (en Pollensa, el 21,4% del parque son pisos turísticos), 4 en Andalucía (3 de ellos en Cádiz: en Conil, el 14,4% de las viviendas son pisos turísticos), 4 municipios de la Comunidad Valenciana (todos en Alicante) y 1 más en Huesca.

Con este enorme porcentaje de pisos turísticos en algunas ciudades y pueblos, se reduce drásticamente la oferta de alquiler para uso residencial, disparándose los alquileres. Y eso sin contabilizar los pisos que se alquilan para uso turístico sin estar registrados como tales: el Ayuntamiento de Barcelona acaba de multar con 420.000 euros al propietario de un bloque de 14 viviendas en la Ciudad Vieja que llevaba 6 años alquilándolas para uso turístico sin licencia. Son muchos los propietarios que, ante la limitación de alquileres (pueden subir un 3%) y los temores a futuros topes (la Ley de Vivienda los contempla para zonas tensionadas y estarán listos en 2024), han dejado de alquilar sus viviendas y las destinan ahora al alquiler turístico, donde ganan en un par de fines de semana lo que antes ingresaban por el alquiler de un mes. Y hay inmobiliarias y profesionales especializados en esta oferta: el 26% de los pisos turísticos ofertados en Madrid y el 37% de Barcelona son de anunciantes que tienen más de 10 inmuebles, según el portal Inside Airbnb.

Este “boom” de los pisos turísticos tiene otras consecuencias, además de disparar el precio de los alquileres para las familias y personas que los necesitan para vivir. Por un lado, se producen “fugas” de familias que dejan los centros de las ciudades y se van a vivir a las afueras, para evitar las incomodidades de portales y casas repletas de turistas, sobre todo los fines de semana. Es lo que se llama la “gentrificación” de los cascos históricos. En Sevilla, por ejemplo, en el barrio de Santa Cruz, los estudios revelan que 6 de cada 10 viviendas se alquilan a turistas. Y en el centro de Madrid, en la zona de la Puerta del Sol, el 28,3% de las viviendas son apartamentos turísticos. Lo mismo pasa en el centro de Barcelona, Málaga, San Sebastián, Palma o Valencia.

Este desvío de viviendas al alquiler turístico está afectando seriamente a algunos trabajadores que necesitan alquilar un piso para vivir y trabajar en zonas con un alto porcentaje de pisos turísticos, como Barcelona, Gerona, Baleares, Canarias, Levante y Costa del Sol, donde los hoteleros, bares y restaurantes no encuentran personal porque el alquiler les cuesta más que el sueldo que reciben. Y lo mismo les pasa a profesores, policías o médicos, a los que no compensa ir a trabajar a zonas turísticas, porque o no encuentran casa o sólo se la alquilan en invierno y en verano no encuentran o se tienen que ir (hay casos de camareros en Mallorca que duermen en el coche…).

El auge de las viviendas turísticas tiene otro problema más: satura de turistas muchas zonas de España, que se han colapsado con viajeros (nacionales y extranjeros) que antes no iban o que ahora van más porque el fin de semana les cuesta menos en un piso turístico. Ese aluvión de turismo de bajo coste, que busca pisos de fin de semana o vacaciones en las plataformas de alquiler turístico, ya ha provocado protestas de los vecinos en Palma, la Costa Brava, Alicante y Valencia, Málaga y la Costa del Sol, Andalucía y muchos pueblos de Canarias. Y en paralelo, los hoteleros se quejan de “competencia desleal”, de que muchas de estas viviendas turísticas no están registradas o no pagan impuestos como ellos.

Por todos estos problemas, en especial disparar los alquileres, son muchos los paises y ciudades del mundo que están limitando los pisos turísticos. Ya en 2021, Barcelona fue la primera ciudad europea en controlar y limitar los alquileres turísticos. Y le han seguido París, Ámsterdam o Londres (donde la primera vivienda se puede alquilar un máximo de 30 a 120 días al año), mientras en Berlín este alquiler también necesita un permiso (máximo 90 días). También hay controles y limitaciones al alquiler turístico en Tokio, Singapur o Sídney. Y la ciudad de Nueva York aprobó en septiembre una Ley local que establece 5 requisitos para poder alquilar una vivienda con fines turísticos, lo que ha recortado drásticamente la oferta de las plataformas. También Portugal aprobó otra Ley en septiembre para prohibir nuevos pisos turísticos en las principales ciudades. Y en noviembre, la ciudad de México aprobó una iniciativa para controlar las estancias turísticas en la capital. La última en sumarse a esta corriente ha sido Florencia, prohibiendo los alquileres de corta duración en el centro de la ciudad, donde ya un 30% de las viviendas son de uso turístico.

En España, múltiples ciudades han limitado la proliferación de viviendas de uso turístico, con Barcelona y Palma como pioneras. En la capital catalana, el alcalde Xavier Trías (Convergencia) y congeló las licencias turísticas en 2014. Y un año después, Ada Colau aprobó un Plan que sólo permitía nuevos pisos turísticos en zonas periféricas, Plan que los tribunales declararon nulo, por lo que presentó una nueva versión. Y ahora, el nuevo alcalde socialista quiere controlar y reducir más las viviendas turísticas. En Palma, ya en 2017 se prohibió ampliar la oferta de pisos turísticos, aprobándose también limitaciones en el resto de las islas. Y lo mismo hizo el Ayuntamiento de Valencia, en 2018. Ahora, tanto en Baleares como en Valencia, gobernados por el PP con apoyo de Vox, se teme que los nuevos ediles abran la mano a los pisos turísticos y los vigilen menos, aunque existe una gran presión popular. Y en Madrid, el anterior Ayuntamiento de Manuela Carmela aprobó un Plan para restringir los alquileres turísticos en el centro, Plan que la Justicia rechazó en 2021, tras un cumplimiento deficiente. Y ahora, los vecinos de muchos barrios del centro se quejan de que el Ayuntamiento popular limita las inspecciones a los apartamentos turísticos.

En 2023, se han aprobado medidas para limitar los alquileres turísticos en Santiago de Compostela, Toledo (se prohíbe superar el 20% del parque en el caso histórico), San Sebastián (se “cerró el grifo” en marzo a nuevas licencias), Burgos y Pamplona, mientras Sevilla y Cádiz aprobaron nuevas ordenanzas ya en 2022.

En muchas ciudades, los intentos de limitar los alquileres turísticos han chocado con recursos de particulares y empresas, a los que han apoyado los Tribunales. Por eso hay autonomías que han preparado Leyes autonómicas para dar amparo a las decisiones municipales. En enero de 2023, el anterior Gobierno de Aragón aprobó un decreto para regular las viviendas turísticas, decreto ahora en el aire, tras el Gobierno de PP y Vox. El Gobierno andaluz va a publicar este mes de enero un Decreto que habilitará a los Ayuntamientos andaluces a limitar los alquileres turísticos en sus Planes urbanísticos. Y en Cataluña, el Govern aprobó el 7 de noviembre un Real Decreto que permite a los Ayuntamientos limitar los pisos turísticos (con un tope de 10 apartamentos por cada 100 habitantes en 262 municipios saturados), una normativa apoyada por ERC y PSC, con Junts, PP y Vox en contra. El Gobierno catalán quiere con esta norma cerrar 28.000 pisos turísticos de los 103.000 que cree existen en Cataluña.

Mientras se generaliza esta “cruzada” internacional y española contra la proliferación de pisos turísticos, algunos vecinos han encontrado una vía legal para defenderse de la invasión: aprobar en las Juntas de vecinos, por mayoría del 60%, la prohibición de dedicar viviendas al alquiler turístico. Y eso porque hay una sentencia del Tribunal Supremo que ha dado la razón a dos Comunidades de propietarios (en San Sebastián y Oviedo), que habían recurrido contra la existencia de pisos turísticos en sus portales porque los Estatutos de sus Comunidades prohibían expresamente que las viviendas se usasen “para ejercer una actividad económica”. Y el Supremo cree que el alquiler turístico lo es.

Ahora, el nuevo Gobierno Sánchez se ha sumado a esta “cruzada” para poner coto a los pisos turísticos, al crear en diciembre pasado un Grupo de Trabajo, entre el nuevo Ministerio de Vivienda y el de Industria y Turismo, para estudiar posibles medidas legales y propuestas para poner coto a los pisos turísticos, aunque la competencia es de autonomías y Ayuntamientos. Entre las medidas que se estudian está una posible reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, para facilitar que las Comunidades de propietarios aprueben la prohibición de pisos turísticos, y medidas fiscales para incentivar a los caseros que alquilen sus viviendas para usos tradicionales. Y además, incluirían posibles medidas que apruebe la Comisión Europea, que ha elaborado un Reglamento para exigir más trasparencia y más control a las plataformas que alquilan pisos turísticos en Europa.

Al final, si se consigue que la mitad de los pisos turísticos actuales (más de 500.000) vuelvan a alquilarse para familias y jóvenes que los necesitan, eso aumentaría la escasa oferta actual y ayudaría a bajar los alquileres. Pero no es la medida más eficaz: la clave es aumentar la oferta de viviendas en alquiler, incentivando (no imponiendo) el alquiler a los que tienen una vivienda vacía (1.900.000) o vieja (rehabilitándola) y aumentando la promoción de viviendas públicas y privadas para alquiler. Se estima que hacen falta 1.200.000 viviendas en alquiler en los próximos 10 años para atender a la demanda actual y futura. Eso exige aumentar el parque público en alquiler (hoy casi inexistente) y ayudar a que Ayuntamientos y promotores promuevan viviendas públicas y privadas con alquileres accesibles, dotando los proyectos con suelo barato y financiación asequible. No basta con poner coto a los pisos turísticos ni imponer topes (“populistas” e inútiles) a los alquileres: hay que sacar al mercado viviendas vacías y construir más .

Ley de Vivienda: así no bajan los alquileres

La próxima semana, el Senado aprobará la nueva Ley de Vivienda, la primera de la democracia. Tras dos años de peleas, el PSOE cedió ante Podemos y la Ley establece controles a los alquileres en zonas tensionadas, medida contraproducente: habrá propietarios que dejen de alquilar, menos casas disponibles  y subirán más los alquileres. Y habrá autonomías (del PP) que no aplicarán la nueva Ley. En paralelo, el presidente Sánchez promete movilizar 183.000 viviendas sociales, pero la mayoría tardarán años. Y encima, anuncia a Bruselas una baja inversión en vivienda hasta 2026. Hay que dejarse de “controles populistas” y “ofertas electoralistas” para atajar la causa de los alquileres disparados: falta oferta, ha caído un 50% en Barcelona o Madrid. Urge promover viviendas públicas y privadas para alquilar, facilitando suelo y financiación a los promotores. Y ayudar a los propietarios para que alquilen sus viviendas vacías, no asustarles. Dejarse de politiqueos y ponerse Ayuntamientos, autonomías, promotores y Estado a construir para alquilar. Sólo así bajarán los alquileres.

Enrique Ortega

Empecemos por conocer la grave situación del alquiler en España hoy. La realidad es que los alquileres han vuelto a subir este año, un +2,4% en el primer trimestre, con 36 capitales con alquileres más caros que a finales de 2022, según el portal Idealista. Una subida que se suma al +8,4% que subieron los alquileres en 2022, tras caer un -3,6% en 2021 (por la pandemia) y subir otro +4,6% en 2020. Así que los alquileres han subido ya un +11,8% en los últimos 39 meses, tras haber aumentado otro +50% entre 2014 y 2019, según el portal Idealista. Resumiendo: han subido un +61,6% en menos de una década.

Con estas subidas récord, el precio medio de alquilar una vivienda en España alcanza hoy un máximo histórico: 11,3 euros por metro cuadrado, superando los 1.000 euros (1.017 euros para un alquiler de 90 m2), según Idealista (marzo 2023). Pero es mucho más caro en capitales como Barcelona (18,4 euros m2, 1.656 euros mensuales), Madrid (16,2 euros, 1.458 euros de alquiler para 90 m2), San Sebastián (15,7 euros), Palma (13,7 euros), Bilbao (13,3 euros), Málaga (11,9 euros) o Valencia (11,3 euros), según Idealista. Y los alquileres están en máximos históricos en Canarias, Castilla y León, Castilla la Mancha, Euskadi, Extremadura y Melilla, rozándolos en Madrid y Cataluña.

Con estos precios, alquilar es casi imposible para gran parte de las familias españolas, a las que apenas han subido los sueldos y ven cómo la inflación se come sus ingresos. En principio, los expertos advierten que la vivienda no se debía llevar más del 30/35% de los ingresos totales de una familia. Pues bien, el pago del alquiler en España se lleva hoy el 43% del salario medio bruto de las familias, según un estudio publicado en abril por Fotocasa e InfoJobs, tomando en cuenta sus datos de sueldos brutos (2.033 euros al mes) y el alquiler medio de una casa de 80 m2 (882 euros). Lo grave es que, según ese mismo estudio, en 2012, el alquiler suponía el 30% del sueldo bruto de las familias, saltó al 41% en 2019 y ahora supera ya el 43%. Y esa es la media, porque se supera ese esfuerzo en 6 autonomías: Baleares y Cataluña (el pago de un alquiler se lleva el 58% del sueldo), Madrid (57%), País Vasco (52%), Canarias (49%) y Cantabria (43%).

Este tremendo esfuerzo para tener un techo se convierte en algo imposible para las familias más vulnerables, las que son “oficialmente pobres” porque ingresan menos del 60% de la media (menos de 21.185 euros brutos al año para una familia con 2 niños, 10.088 para un soltero), un 20% de los españoles (3.750.000 familias). Y lo peor además es que estas familias vulnerables no reciben apenas ayudas para alquilar: de los 1,6 millones de hogares pobres con niños que hay en España, sólo 25.000 (el 2%) recibieron ayudas al alquiler (estatales, autonómicas o municipales), según un reciente estudio hecho por Save the Children. Y aportan otro dato más impactante: un 70% de los 700.000 desalojos de viviendas que se han hecho en España desde 2008 afectaron a familias con menores.

Alquileres disparados y familias que no pueden pagarlos. ¿Por qué suben tanto los alquileres? Por un lado, se ha disparado la demanda: los españoles (sobre todo los jóvenes) no pueden aspirar a ser propietarios, por la precariedad laboral, el paro y los bajos salarios, que dificultan conseguir (y pagar) una hipoteca. Así que cada día hay más jóvenes y familias que se lanzar a buscar un alquiler… y no lo encuentran. Porque la oferta de alquileres se ha reducido un 28% en esta Legislatura, entre principios de 2019 y principios de 2023, según este estudio de Idealista. Pero esta es la reducción media. Hay capitales donde la oferta de alquiles ha caído a la mitad o una tercera parte: Barcelona (-51% de alquileres), Valencia (-45%), Madrid (-44%), San Sebastián (-35%), Alicante y Málaga (-33%), Sevilla (-28%) o Bilbao (-24%). Mucha menos oferta y mucha más demanda. Resultado: pocos pisos en alquiler  (hay colas y “casting” de inquilinos por cada anuncio) y muy caros.

¿Por qué ha caído tanto la oferta de alquileres? Primero y básico, porque ha caído drásticamente la construcción de viviendas. Los datos son explícitos: entre 2004 y 2008, en pleno “boom” inmobiliario, se terminaban en España más de 500.000 viviendas “libres” anuales (el récord se alcanzó en 2006: 597.632 viviendas terminadas). Luego, tras la crisis financiera, la construcción se desplomó, bajando a 356.555 viviendas en 2009, 121.043 en 2011, 80.083 en 2012 y un mínimo de 35.382 viviendas terminadas en 2014 (17 veces menos que en 2006), según las estadísticas oficiales. Y aunque la construcción de viviendas se reanimó en 2019 (71.562 viviendas terminadas), no acaba de despegar: 79.935 terminadas en 2022, cuando la demanda crece cada año en 120.000 viviendas.

Si esto ha pasado con la vivienda “libre”, la vivienda de protección oficial, la VPO  se ha desplomado: si en 1997 se terminaron 85.028 VPO y 67.514 en 2007, se desplomaron a 17.059 VPO terminadas en 2013 (tras los recortes), 5.938 en 2017 y algo más (pero una miseria) en 2019 (6.615), 2020 (9.038), 2021 (9.567) y 2022 (9.221 VPO terminadas, el 2% del total de viviendas). Y lo más escandaloso: 5 autonomías (Andalucía, Cantabria, Castilla y León, Murcia y La Rioja) no terminaron ninguna VPO en 2022. Además de hacerse pocas VPO, sólo una cuarta parte (25,62%) de las VPO terminadas en 2022 se destinaron al alquiler. Ojo: Aragón, Asturias y Extremadura no promovieron ninguna VPO para alquilar.

Lo grave no es sólo que haya caído drásticamente la oferta de nuevas viviendas, sobre todo de VPO, sino que “se ha esfumado” el parque de vivienda pública que España fue construyendo en el último medio siglo, con los impuestos de todos. Vean: en España se construyeron 6,8 millones de VPO desde mediados del siglo XX (años 40) hasta ahora, según un reciente estudio de Carmen Trilla. ¿Qué ha pasado con ellas? Pues que 6 millones de estas viviendas sociales se han vendido en las últimas décadas (tras acabar el plazo legal de venta, entre 10 y 30 años), pasando de VPO a “libres”. En Barcelona, por ejemplo, había 800.000 VPO y quedan 60.000. Y en Madrid, incluso, el PP las vendió a “fondos buitre”. El resultado es que ahora, el parque de viviendas sociales ronda las 300.000 viviendas, el 2,5% del total, frente al 9% de media en Europa (y el 30% en Paises Bajos). Y por lo tanto, no hay viviendas sociales para alquilar a las familias desfavorecidas.

En resumen, hay más demanda de alquiler, faltan viviendas y sobre todo faltan alquileres sociales. El informe FOESSA (Cáritas) considera que en España hay 11 millones de personas en riesgo de exclusión social residencial y que necesitaríamos 1,5 millones de viviendas con alquileres asequibles (y 2,6 millones para 2030). En paralelo, se necesitan 1,2 millones de viviendas en alquiler para 2030, según la consultora Savills Aguirre Newman. Un problemón que no se corrige haciendo 79.935 viviendas libres y 9.221 VPO al año… Y menos si cada año hay más viviendas que se desvían al alquiler turístico, tensionando los alquileres: en agosto de 2022, el INE censó 311.518 viviendas turísticas, un problema especialmente grave en Málaga, Sevilla, Alicante, Valencia, Sevilla, San Sebastián, Cádiz y centro de Barcelona y Madrid, lugares donde la vuelta de los turistas están duplicando la oferta de alquileres de fin de semana y vacaciones (a precios disparados), en perjuicio de los que buscan casa todo el año.

Casi todos los expertos coinciden: la solución al grave problema de los alquileres es promover y construir más viviendas, la mayoría para alquiler y una buena parte con precios subvencionados. Pero el Gobierno Sánchez ha estado 2 años empantanado en el debate de “controlar los alquileres, que ha tenido un efecto claro, según distintos expertos: se ha reducido la oferta de alquileres, tensionando más lo precios, porque los propietarios temían que el Gobierno les controlara los precios. Inicialmente, la parte socialista del Gobierno apostó por promover más VPO (20.000 al año), pero fue imposible llegar a un acuerdo con Podemos, que insistía en poner topes a los alquileres (como hizo Cataluña, desde septiembre de 2020 hasta marzo de 2022, en que el TC lo declaró inconstitucional). La pelea se cobró (enero 2021) el puesto del ministro José  Luis Ábalos, y, tras meses de desencuentros, en octubre de 2021, Sánchez pactó con Yolanda Díaz una Ley de Vivienda, que el Consejo aprobó el 26 de octubre 2021. Y a partir de ahí, año y medio de más debates, con ERC y Bildu, para aprobarse la Ley el pasado 27 de abril en el Congreso. Y nuevos retoques en el Senado, donde se espera aprobarla de urgencia el 17 de mayo, para la campaña del 28-M.

El tema más polémico de la nueva Ley de Vivienda es el control de alquileres en las zonas tensionadas, aquellas que cumplan 1 de estas 2 condiciones: que la carga media de la vivienda (alquiler más suministros básicos) supere el 30% de la renta de los hogares de la zona o que los alquileres hayan subido en los últimos 3 años un 3% más del IPC de la autonomía. En España, cumplen uno de estos dos criterios el 20% del parque, 4,2 millones de viviendas que estarían en zonas “tensionadas”, según la consultora Atlas Real State. Pero el porcentaje es mayor en Málaga (68% del parque), Valencia (48%), Alicante (44,2%), Baleares (40,7%), Santa Cruz de Tenerife (33,7%), Madrid (30,7%), Barcelona (23,6%) y Sevilla (23,3%).

En estas zonas tensionadas (declaración que deben solicitar las autonomías y autorizar el Gobierno, por 3 años, renovables) se establece un control de alquileres, según quien sea el propietario. Los pequeños arrendadores (con 1 a 4 casas en alquiler), el 90% del total, deben respetar el precio del anterior contrato (sigan con el mismo inquilino o lo cambien) y limitar la actualización del alquiler: +2% este año, +3% en 2025 y, a partir de 2025, un índice que preparará el Gobierno (más bajo que el IPC). Las 2 únicas vías para subir más el alquiler  (hasta un máximo del 10%) es que haya hecho obras de rehabilitación o acepten un contrato por 10 años o más. A cambio de esta actualización limitada, se ofrece a estos arrendadores de zonas tensionadas una serie de bonificaciones fiscales en el IRPF: una general del 50% (ahora es el 60%), una del 60% si hace alguna rehabilitación energética, una del 70% si alquila por primera vez a un inquilino menor de 35 años y una del 90% si baja el alquiler el 5% (según el Gobierno, esa bonificación supera al descuento).

Para los grandes tenedores de viviendas (inmobiliarias, bancos o empresas) que alquilen y para particulares con 5 o más alquileres, en zonas tensionadas, el precio del alquiler tendrá un tope que fijará el Ministerio: tantos euros por metro cuadrado, según la zona y el tipo de piso. Y ese tope máximo al alquiler será el que tengan que aplicar también los pequeños propietarios que alquilen por 1ª vez. En ambos casos, la actualización de los futuros alquileres es la misma: +2% en 2023, +3% en 2024 y el nuevo índice de alquileres que se fije en 2025. Este tope futuro de los alquileres en zonas tensionadas se hará público en los próximos meses, en paralelo a las declaraciones de zonas tensionadas.

Otro cambio de la Ley que preocupa a los propietarios es que ahora, será el arrendador quien tenga que pagar los gastos de formalización del alquiler en caso de que intervenga una inmobiliaria o un intermediario (que suelen cobrar un mes de alquiler más IVA), cuando hasta ahora se pagaba a medias o en muchos casos lo pagaba el inquilino. Además, para evitar fraudes, la Ley prohíbe aumentar el alquiler con nuevos gastos.

Otra novedad importante para los propietarios: la Ley permite ahora que los Ayuntamientos aprueben recargos en el IBI a las viviendas vacías, que podrán oscilar entre un +50% (si llevan más de 2 años vacías) al +100% y a un máximo del 150% en función del tiempo que estén desocupadas y el número de viviendas vacías que tenga el propietario. Eso supone, por ejemplo, que un piso en Madrid, que paga de media 438 euros de IBI, podría pagar un 50% más (657 euros) y hasta el 150% (1.097 euros) si está vacío de forma persistente (hay situaciones que lo permiten), algo que tendrán que demostrar los Ayuntamientos.

Y un tema más, que PP y Vox utilizan demagógicamente, pero que también cambia la Ley de Vivienda: los desahucios. El Gobierno dice que es falso que se faciliten las “okupaciones”, a las que se aplicará la policía y el Código Penal. Lo que sí cambian son los desahucios a familias vulnerables de grandes tenedores (no de pequeños propietarios): se aplazan los procesos para facilitar la reinserción de las familias, poniendo día y hora a los desahucios.

Ante las críticas a la nueva Ley, por intervencionista, el Gobierno ha reaccionado con una serie de anuncios (en precampaña electoral del 28-M) para movilizar 183.000 viviendas en los próximos años. Veamos la lista: 100.000 son las viviendas ya incluidas en el Plan de Vivienda 2022-2025, otras 50.000 son viviendas de la SAREB (el banco malo), 43.000 más a promover con Fondos ICO y UE y 20.000 viviendas más en terrenos de Defensa (la suma da 213.000, pero hay que restar 30.000 que están “duplicadas”). Esta promesa ahora de futuras viviendas públicas, además de ser descaradamente “electoralista”, tiene varios problemas. Uno, que la mayoría de estas “viviendas prometidas” tardarán años en ser una realidad (sólo 65.000 del Plan de Vivienda están ya comprometidas y tardarán de 2 a 5 años). Dos, que muchas no se encuentran en zonas tensionadas: sólo un tercio del parque de la SAREB está en zonas problemáticas. Y tres, que no se habla de cómo financiarlas. De hecho, el Gobierno acaba de enviar a Bruselas el Plan de Estabilidad 2023-2026 y no contempla subir el gasto público en vivienda, que sólo es del 0,5% del PIB, mucho menor al 3% que invierten Paises Bajos, Suecia o Reino Unido, al 1-2% que invierten Francia o Alemania o al 1% del PIB que invierten Italia, Bélgica o Irlanda, según la UE.

¿Qué efecto va a tener esta Ley de Vivienda? La mayoría de expertos coinciden: las medidas van a recortar la oferta de viviendas en alquiler, el problema de fondo, con lo que la situación va a empeorar y subirán los alquileres. No hay que ser un experto para augurar que si a un propietario se le limita el alquiler y su futura revalorización, se le aumentan los gastos y cree que tendrá más difícil expulsar a los morosos, no va a alquilar (aunque pague más IBI). Y en los próximos meses, hasta que se delimiten las zonas tensionadas (las autonomías del PP dicen que no las solicitarán) y se fijen los topes y el nuevo índice de revalorización, muchas casas no se pondrán en alquiler. O su alquiler subirá antes de que se aprueben las zonas tensionadas, para que los propietarios compensen los futuros topes. Resultado: menos alquileres y más caros, además de fraudes y mercado negro.

Hay otro camino para actuar, avanzando en tres direcciones. Una, conseguir un Pacto entre el Estado, las autonomías y los Ayuntamientos para movilizar todo el suelo urbanizable posible y los recursos públicos para promover viviendas protegidas, sobre todo VPO en alquiler. Otra, conseguir un gran acuerdo con las promotoras privadas, para la promoción en suelo público (gratis si hace falta) de más viviendas, allegando financiación pública y privada, y fijando precios razonables (no los módulos de VPO actuales). Y la tercera, fomentar el alquiler de los particulares, facilitándoles que alquilen los 1,9 millones de viviendas vacías que existen y con más ayudas fiscales a los que pongan alquileres “razonables”, no imponiéndoles topes. Un ejemplo lo da el País Vasco, con su Programa Bizigune, que ha permitido alquilar 7.000 viviendas vacías (el programa se ocupa de alquilarlas). Por estas 3 vías, se podrían poner en alquiler 200.000 viviendas al año, sin imposiciones, negociando e implicando a las Administradores, los promotores, la banca, propietarios e inquilinos. Se puede, pero por otros caminos de los que impone esta Ley, populista y contraproducente.

Los alquileres, en máximos e imparables

El alquiler de vivienda no tiene enmienda: tras cuatro años subiendo un 37% al menos, en 2019 han subido otro +5,1%. Y alquilar una casa (10,18 euros por m2) supera ya el récord histórico de 2007. Los expertos creen que seguirán subiendo en 2020, entre un 4 y un 10%. Todo ello agobia a millones de familias, porque pagar el alquiler se lleva un tercio de sus ingresos y más. Urge tomar medidas efectivas, porque la vivienda y el empleo precario son hoy las principales vías a la pobreza. Pero no atajos populistas, como el control de alquileres que propone Podemos: sólo conseguiría que menos propietarios alquilen. Y el problema de fondo es que faltan pisos en alquiler. Hay que acordar un Plan para conseguir 1 millón de alquileres en 5 años, incentivando el alquiler de los pisos vacíos y en manos de bancos, además de promover viviendas públicas para alquiler desde Ayuntamientos, autonomías y el Estado. Consigamos más pisos en alquiler y así bajarán seguro. 

enrique ortega

El alto coste del alquiler es una de las mayores preocupaciones de muchos españoles, sobre todo de las familias con menos recursos y los jóvenes. Los alquileres cayeron cada año entre 2008 (-7%) y 2014 (-1,9%), con la crisis, pero llevan subiendo desde 2015, una media del +50% (entre 2014 y mayo de 2019), según el portal Fotocasa (que analiza los anuncios que ponen los propietarios que alquilan), y la mitad, un +24,6% (entre 2014 y 2018), según los últimos datos del Ministerio de Fomento, que utiliza las estadísticas de las fianzas. A falta de una estadística oficial, que Fomento se ha comprometido a elaborar, podemos hacer una media y estimar que los alquileres subieron el menos un +37% entre 2015 y 2018. Y en 2019, han vuelto a subir, otro +5,1%, según el estudio hecho por Fotocasa entre sus ofertas de alquileres.


La subida de los alquileres en 2019 es desigual, como también pasó en los años anteriores, aunque se dio en todas las autonomías, salvo en Baleares (los alquileres bajaron un -0,3%). De hecho, los alquileres subieron en 2019 en 43 provincias y en 81 municipios  (de los 85 analizados por Fotocasa). Por ciudades, destacan las subidas de Elche (+24%), Murcia (+20,4%), Bilbao (+17,8%) y Badalona (+17,1%), mientras los alquileres subían en Madrid capital un 2% y en Barcelona capital un 2,7%, bajando en Cáceres (-1,8%), Burgos (-1,5%), Sitges (-0,3%) y Palencia (-0,2%). Al final, el precio medio del alquiler se situó en 2019 en 10,18 euros/m2, un récord histórico que supera el precio de mayo de 2007 (10,12 euros/m2.). Las ciudades más caras para alquilar son Ibiza (18,05 euros/m2), Barcelona capital (17,67 euros), San Sebastián (16,74 euros), Madrid capital (16,41 euros), Hospitalet de Llobregat (15,61 euros), Sant Cugat del Vallés (15,49 euros), Sitges (14,85 euros), Bilbao (14,70 euros), Calviá (14,32 euros) y Alcobendas (13,94 euros). Y los alquileres más bajos están en Elda (3,91 euros/m2), Puertollano (4,54 euros), Ferrol (4,74 euros), Sueca (4,96 euros) y Ponferrada (5,13 euros/m2), según el estudio de Fotocasa.


Hasta aquí la subida de alquileres en los últimos 5 años, casi un 50% o más. Y lo peor es que van a seguir subiendo, según creen todos los expertos, aunque quizás algo menos en las ciudades más caras y en los extrarradios. El fondo estadounidense Blackstone, el mayor “casero” privado de España (gestiona  20.000 alquileres), “avisa” que, en 2020, los alquileres van a subir un +10% en Madrid capital (y  más, entre el 14% y 16% en la periferia) y un +7% en Barcelona capital (y hasta un +12% en las ciudades de su periferia). Otros expertos auguran también subidas para 2020, aunque menores: entre un +4 y un +6% el portal pisos.com y Locare y un +2,5% de media Fotocasa.


El problema de los alquileres es que se ha disparado la demanda (muchas familias y jóvenes, con la crisis y sus empleos precarios no se atreven ni pueden ahora comprar piso) y ha crecido mucho menos la oferta, a pesar de la alta rentabilidad del alquiler para los propietarios y la fuerte  llegada de inversores extranjeros. De hecho, en 2019, un 14% de los particulares adultos han intentado alquilar o han alquilado (muchos más que el 9% de 2018), mientras sólo un 5% de los particulares adultos han intentando alquilar o han alquilado su vivienda (menos del 6% que eran en 2018), según Fotocasa. Los que más buscan son los jóvenes  (un 30% entre 25 y 30 años), sobre todo en Andalucía y el País Vasco (el 17% de particulares buscan o alquilan), Madrid (15%) y Cataluña (13%).


El perfil del inquilino (que ha alquilado o intentando alquilar en 2019) es mayoritariamente mujer (el 75%), joven (la edad media son 36 años), de clase social media (40%) y media alta (25%) más que media baja (20%), la mayoría con ingresos por debajo de 2.000 euros mensuales (el 33%), que ya viven con su pareja (28%) o con sus padres (24%) y la mayoría alquilan en Andalucía (21%), Cataluña (16%), Madrid (15%) y la Comunidad Valenciana, según un estudio hecho por Fotocasa en 2018 y 2019. Enfrente, los arrendadores tienen un perfil muy diferente: hombres (58%), maduros (50 años de edad media, aunque están aumentando los propietarios que alquilan con 55-75 años), de clase media (41%) y media alta (25%).


Los inquilinos valoran sobre todo el precio del alquiler, por delante de la localización (aunque la mayoría busca en su mismo barrio), no tener que hacer reformas y el tamaño. Los arrendadores, sobre todo, el tener un ingreso extra. Y lo que más miran es la capacidad de pago de su inquilino. Al final, alquilar no es tan fácil, si tenemos en cuenta que un 42% de los intentos de alquiler son fallidos, según el sondeo de Fotocasa. Y en la mayoría de los casos, el alquiler se hace rápido (en horas), porque hay muchos inquilinos buscando, lo que hace también que un 59% de los precios que se piden no se negocien. Y que los inquilinos lo paguen, aunque 7 de cada 10 creen que “el precio es muy caro”.


Realmente, los alquileres son muy caros y resultan una pesada losa para la mayoría de los que viven de alquiler (el 17,5% de los hogares en 2018, según el INE). En 2019, el pago del alquiler se llevaba el 37,31% de los ingresos de las familias, según un estudio hecho por la web alquiler seguro. Y eso es la media, porque hay 4 autonomías donde el alquiler se lleva el 40% o más: Baleares (45% de los ingresos), Madrid (42%), Cataluña y Canarias (40%). Y otras 4 más donde se lleva más del 30% de la renta: Comunidad Valenciana (32,85%), Andalucía (32,66%), País Vasco (33,09%) y Ceuta). Sólo en La Rioja, Aragón, Asturias y Castilla y León, pagar el alquiler ronda el 22/23% de los ingresos.


El alquiler es un problema para la mayoría pero sobre todo para las familias más pobres y los jóvenes, a quienes el pago del alquiler conduce directamente a la pobreza. Lo revela un reciente informe de la OCDE: España es el tercer país europeo (tras Reino Unido y Finlandia) donde hay más familias pobres que destinan más del 40% de sus ingresos a pagar un alquiler, frente al 33% en la OCDE y el 17,2% en Francia. Son el 46%, casi la mitad de las familias que están en el 20% más bajo de ingresos del país y que viven de alquiler (unas 300.000 familias). Las que están en un 20% superior de ingresos pagan de alquiler el 15,8% de sus ingresos y en el 20% siguiente el 7%, mientras apenas pagan alquiler el 40% de españoles con más ingresos (compran casa).


Para la mayoría de los jóvenes, muchos con trabajos precarios y sueldos que ni llegan a ser mileuristas, el pago del alquiler es una losa mayor. En junio de 2019, el pago de un alquiler medio se llevaba el 94,4% de los ingresos de un joven, cuando en 2008 suponía sólo el 55,7%, según el Consejo de la Juventud. Y si los jóvenes pretenden compartir un piso de alquiler (lo que hacen el 84% de los que se emancipan), les toca pagar el 30,8% de sus ingresos, una media que sube al 30/40% en 21 capitales y a más del 40% de los ingresos medios de un joven si quiere compartir alquiler en Madrid o Barcelona. El resultado de este alto coste del alquiler es que el 81,4% de los jóvenes menores de 30 años siguen viviendo con sus padres, no pueden emanciparse (son el 70% en Europa).


El problema del alto precio de los alquileres es muy serio y urgen soluciones. Hace casi un año, en marzo de 2019, el Gobierno Sánchez aprobó un decreto que ampliaba el plazo de los alquileres (de 3 a 5 años), limitaba la subida anual al IPC, fijaba un límite de 3 meses a las fianzas, limitaba los desahucios y se comprometía a crear un índice estatal de alquileres en 8 meses (incumplido) para que los Ayuntamientos puedan tomar medidas para frenar las subidas. En este blog califiqué el decreto como “un parche” y por desgracia acerté, ya que no ha servido para frenar la subida de los alquileres. Ahora, el Gobierno de coalición estudia nuevas medidas pactadas sobre los alquileres, desde más recursos, promover la rehabilitación, reforma alquileres turísticos, actuar sobre las viviendas vacías y el parque de los bancos o promover más viviendas protegidas. Y sobre todo, la “medida estrella”: permitir a los Ayuntamientos que establezcan controles y topes a los alquileres en las zonas más caras.


Esta medida, empujada por Podemos, si finalmente se aprueba (hay ministros del PSOE en contra), sería “un atajo populista” contraproducente: reduciría la oferta de alquileres y subiría los precios, lo contrario de lo que se busca. No hay que ser economista para entender que si a un propietario (o a una inmobiliaria) se le pone un tope a lo que puede cobrar de alquiler, retirará el piso del mercado y tratará de venderlo o lo tendrá cerrado. Es lo que ha pasado en muchas zonas de París o Berlín en que se ha intentado. Otra cosa es incentivar a los propietarios a que pongan alquileres “razonables”, a cambio de bajarles el IBI o de reducirles el pago del IRPF o de Sociedades (inmobiliarias).


La solución al alquiler pasa por aumentar la oferta, no controlar los alquileres. Y eso puede hacerse por dos vías. Una, sacando más viviendas privadas en alquiler, lo que requiere actuar en varios frentes. Por un lado, animando a los propietarios de las 3,44 millones de viviendas vacías (según el último  Censo del INE, de 2011) a que las alquilen, con rebajas fiscales e incentivos municipales (rebaja del IBI), pero sobre todo con una mayor seguridad jurídica y práctica (una Agencia pública que asegure cobros). Por otro, mejorando las ayudas a la rehabilitación privada de viviendas, para ampliar el parque de pisos que se pueden alquilar. Y en tercer lugar, comprando viviendas de particulares, del parque de impagados de los bancos, para crear un gran parque público de viviendas para alquilar, junto a las 40.000 viviendas de la SAREB (el “banco malo”) y las 15.000 VPO que hay vacías. 


La otra vía de actuación debe ser promover viviendas nuevas (públicas y privadas) para alquiler. El parque público de viviendas sociales (VPO) para alquiler representa en España el 4% de la oferta, frente al 37,7% que supone el parque público en Holanda, el 21,2% en Dinamarca, el 20% en Austria, el 16,5% en Reino Unido y el 14% en Francia, países donde el parque público de alquiler ayuda a que haya una oferta de alquileres sociales y contrapesa a la baja los alquileres privados. El drama en España es que, con el “boom inmobiliario”, se desplomó la promoción de viviendas públicas (VPO): de 85.028 VPO en 1997 se pasó a 68.587 en 2008, 58.308 en 2011, 15.046 en 2014 y … 5.191 VPO en 2018, según las Estadísticas de Fomento. De ellas, se promovieron 11 VPO en Galicia, 30 en Murcia, 35 en Asturias, 55 en Aragón, 86 en Andalucía, 110 en Valencia ,171 en Extremadura, 198 en Castilla la Mancha, 588 en Navarra, 633 en Cataluña, 859 en el País Vasco  y 2.418 en Madrid. Y cero (sí, 0 VPO) en Baleares, Canarias, Cantabria, Ceuta y Melilla.


Tampoco los promotores privados hacen VPO, porque no se les facilita suelo, se les ponen demasiadas trabas burocráticas y se les fijan precios de venta ridículos: los módulos de VPO están sólo un 31,2% por debajo de la vivienda libre y en 10 provincias se da el contrasentido de que la VPO es más cara que la vivienda libre. La clave ahora sería incentivarles, con suelo gratis y financiación, para que se lanzaran a construir viviendas para alquilar a precios que se puedan pagar. Los promotores han hecho una oferta impactante al Gobierno: si les ceden suelo gratis (40% del coste de una promoción), a 70 años, se comprometen a construir viviendas en Madrid con alquileres por debajo de los 500 euros. Y aseguran que hay muchos fondos dispuestos a invertir en promociones para alquiler.


Por estas dos vías, sacar más viviendas en alquiler y promover viviendas nuevas para alquilar, se podría aumentar la oferta de alquileres en 200.000 al año, un objetivo de 1 millón más de alquileres en 5 años. Eso sí frenaría el alza de los precios, no poner topes administrativos “populistas” a los alquileres. Y además, resolvería buena parte de la demanda de vivienda actual y futura, sobre todo de los jóvenes y las familias con hijos. 


Hay que volcarse con el problema de la vivienda, aumentando drásticamente la oferta y ayudando a los inquilinos más pobres, que no puedan pagar ni siquiera un alquiler de mercado razonable. Y eso exige más recursos que los ridículos 679 millones destinados a la política de vivienda en el Presupuesto 2019. Habría que multiplicarlo por 10, al menos. Pero exige, como digo casi siempre, recaudar más. Si no se gasta más, en promover viviendas para alquiler y en ayudar a los inquilinos, será imposible cumplir la Constitución: “Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada” (artículo 47). Sean de verdad constitucionalistas.

¿Se inflan los precios de los alquileres?

Todo el mundo se queja de los alquileres, tras las fuertes subidas de los últimos años. Pero, ¿Cuánto han subido? Un 50% desde 2014, según el portal Idealista. Pero el Ministerio de Fomento acaba de desinflar esta subida y dejarla en la mitad, un 24,6%. Hay quien piensa que los portales de alquiler “han inflado” las subidas, para atraer más anuncios y negocio. También podría ser que el Gobierno Sánchez quiera “suavizar” la subida con sus estadísticas, hechas a partir de las fianzas. Da igual. El hecho es que son muy caros, sobre todo en las grandes capitales (entre 900 y 1.400 euros) y se llevan un tercio de los ingresos y más, lo que impide emanciparse al 81% de los jóvenes. Podemos y algunos Ayuntamientos defienden poner topes a los alquileres, pero eso reduciría la oferta y los subiría más. La solución es aumentar los pisos en alquiler, con las viviendas vacías y viviendas públicas (VPO), que no se hacen. Lo demás son “atajos demagógicos” inútiles.

enrique ortega

Con la crisis, los españoles se han pasado al alquiler, año tras año: son ya el 23,9% los hogares que viven en alquiler, frente al 19,9% en 2007 y el 21,1% en 2001, según el Observatorio de Vivienda 2019 de Fomento. Y hay regiones donde el alquiler supera el 30% de los hogares, como Canarias (34,5%), Baleares (34,1%) o Cataluña (30,4%), mientras son el 26,6% en Madrid, el 20,4% en Andalucía, el 19,9% en Murcia y rondando el 17% en Castilla y León (17,9%), La Rioja (17,4%), Extremadura (17,2%) y País Vasco (16,9%). A pesar de este mayor peso de los alquileres, España sigue lejos de la media europea (30,7% de hogares en alquiler), de Alemania (48,6%), Francia (35,6%), Reino Unido (35%) e Italia (28,6%).

En España hay 2.578.057 inmuebles residenciales en alquiler (3,3 millones de inmuebles si contamos naves, industrias y oficinas en alquiler). Y están en alquiler, sobre todo, los pisos más antiguos (el 25%, construidos antes de 1960), de calidad media y las viviendas de menor tamaño (están alquiladas el 25% de las que tienen menos de 75 metros cuadrados), según los datos del Ministerio de Fomento. Pero, en general, los pisos en alquiler en España son más grandes que en Europa: 81 metros cuadrados de media frente a 74,6 m2 en la UE-28, los 74 m2 de Italia, los 69,2 m2 de Alemania y los 66,7 m2 de Francia. Y de ahí, que los inquilinos en España tienen más habitaciones de media que en Europa: 1,7 habitaciones por persona frente a 1,5 en la UE-28 y 1,6 en Francia o Alemania.

Y sobre los inquilinos, hay más mujeres (25,7% hogares en alquiler) que hombres (22,8%), son la mayoría jóvenes (el 70,4% de los jóvenes de 16 a 29 años viven en alquiler frente a sólo 1l 19,6% de los que tienen entre 45 y 64 años), mujeres solas con niños (29,7% en alquiler), familias numerosas (33,2% en alquiler) e inmigrantes (el 82,4% no UE viven en alquiler). Y también viven más en alquiler las rentas más bajas, los que ingresan menos del 60% del sueldo medio: un 43,3%, un porcentaje inferior al del alquiler de los más pobres en Europa (50,4%) o en Alemania (viven en alquiler el 75% con bajos ingresos). Y otra diferencia es que, debido a las subidas de los últimos años, en España hay más inquilinos “financieramente sobreexpuestos” por el pago del alquiler: un 38,1% frente al 26,3% en la UE-28, el 38,6% en Reino Unido, el 28,2% en Italia, el 20,5% en Alemania o el 14,4% de inquilinos en Francia, según los datos del Observatorio de la Vivienda 2019.

O sea, que un tercio de los inquilinos están agobiados por pagar el alquiler. Y eso es fruto de las fuertes subidas de alquileres estos últimos años. ¿Cuánto? No hay datos oficiales, porque no se hace una estadística de subida de alquileres mientras Estadística (INE) sí publica trimestralmente la subida de las viviendas vendidas. En su ausencia, son los portales inmobiliarios (Idealista y  Fotocasa) quienes publican mensualmente lo que suben los alquileres, en base a una muestra de los anuncios que publican. Según estos datos, los alquileres han subido en España un 50% entre 2014 y mayo 2019, según el portal Idealista (a partir de 70.000 anuncios), un dato utilizado recientemente por el Banco de España. Pero ahora, el 26 de septiembre, el Ministerio de Fomento ha publicado otra estadística de alquileres, basada en las 487.470 fianzas depositadas por los inquilinos en 31 provincias (todas salvo las de Asturias, Navarra, la Rioja y Cantabria, donde no se obliga al inquilino a depositar la fianza, ni las de Canarias, Castilla la Mancha, Extremadura y Murcia, cuyos datos no son suficientes para Fomento). Y esta estadística revela que los alquileres en España han subido la mitad de lo que se decía: un 24,6% entre 2014 y 2018.

La divergencia no se da sólo en las subidas sino en el precio de los alquileres. Así, el precio medio del alquiler en España era en 2018 de 8,1 euros por metro cuadrado, según Fomento, menor que el que daba el portal Fotocasa (8,3 euros) y sobre todo Idealista (10,4 euros, un 28,4% más caro). Con ello, la diferencia en los alquileres medios provinciales llegan incluso a  un 57% menos (Fomento respecto a Idealista) en Baleares (687 euros de alquiler medio frente a 1.245 euros) y un 52% menos en Barcelona (769 frente a 1.413), pasando por un 50% de diferencia en la provincia de Madrid (819 frente a 1.228 euros). Y si tomamos los alquileres en las capitales más caras, las diferencias entre Fomento e Idealista son muy importantes: Ibiza (957 frente a 1.399 euros), Barcelona (930 frente a 1.467), San Sebastián (926 frente a 1.011), Madrid (865 frente a 1.226 euros), Bilbao (721 frente a 877), Málaga (633 frente a 967), Valencia (631 frente a 863), Ceuta (629 frente a 803) y Sevilla (590 frente a 858 euros).

¿Quién tiene razón? Ambas partes justifican las diferencias en que utilizan distintos criterios estadísticos. Por un lado, los portales inmobiliarios miran los precios que piden los propietarios en sus anuncios, no el precio final que consiguen (aunque los expertos dicen que, tal como está el mercado, los inquilinos “no pueden regatear” y si no los aceptan los pierden, porque se alquilan en horas). Y Fomento refleja el alquiler de las fianzas, que parecería más real si no fuera porque hay muchos alquileres que no se declaran por el valor real o que declaran fianzas más bajas porque tienen ayudas. Otra diferencia importante es que Fomento toma la superficie del catastro, que incluye zonas comunes y garaje, con lo que el alquiler se corresponde a una superficie mayor que la que ve el inquilino (la casa), lo que reduce el coste por metro cuadrado en esa estadística oficial. Además, Fomento da el dato del alquiler medio (el promedio de todas las fianzas), mientras los portales utilizan la mediana, el valor central de todos los alquileres, considerado internacionalmente como más fiable.

Al final, es posible que los portales inmobiliarios hayan “inflado” los alquileres estos años, animando a los propietarios a subir sus precios, porque con burbuja se atraen más anuncios (y de eso viven). Y también es posible que la estadística de Fomento tire a la baja y el Gobierno busque “enfriar” la burbuja y rebajar el problema. Probablemente, el precio real no sea ni uno ni otro, aunque en las grandes capitales quizás se acerque más al de los portales que a Fomento. Vean Barcelona (1.467 euros frente a 930) o Madrid (1.226 euros frente a 865).

En cualquier caso, hay un hecho incuestionable: los alquileres son muy caros (en 25 capitales alcanzan su máximo histórico) y se llevan cada vez más parte de los ingresos de las familias. El gasto en vivienda (alquiler o hipoteca más agua, luz y gas es el mayor gasto familiar y se lleva el 30,7% de los ingresos, según la Encuesta de Presupuestos Familiares 2018 (INE). Y un estudio de Alquiler seguro revela que el alquiler se come, de media, el 37% de los ingresos del inquilino. Otro estudio reciente, de CaixaBank Research señala que la clase media destina el 23,5% de sus ingresos al alquiler, un porcentaje que es mayor en la clase media baja (el 26,8%). Este desembolso penaliza sobre todo a los que más asfixia el alquiler, a las familias jóvenes con hijos y a los jóvenes, con bajos ingresos y mucha precariedad. Por eso, el 81% de los jóvenes españoles menores de 30 años no se han emancipado y tienen que vivir con sus padres, según el Consejo de la Juventud, frente a una media del 68% en Europa, según Eurostat. Y los que alquilan, en muchos casos tienen que compartir piso de alquiler para poder pagarlo.

La mitad de los españoles creen que los alquileres son caros (32,7%) o muy caros (16,5%), según el Barómetro del CIS de alquileres publicado por Fomento. Y el 80,8% de los encuestados piden medidas para bajarlos y ayudar a las familias, básicamente ayudas fiscales al propietario y al inquilino y construir más viviendas para alquiler. Entre tanto, en marzo entró en vigor el segundo Decretode alquileres pactado por el PSOE y Podemos, que aumentó el periodo de alquiler de 3 a 5 años (7 si alquilan empresas), fija un límite de 3 meses a las fianzas (1 obligatorio más dos complementarios), limita los desahucios (el Juzgado debe informarse antes si el inquilino es vulnerable y aplazarlo de 1 a 3 meses) y se compromete a crear un índice estatal de alquileres en 8 meses (para noviembre), para que los Ayuntamientos tengan un referente oficial con el que promover ayudas fiscales (rebaja del IBI) a los propietarios que alquilen más barato. Ahora, sin Gobierno, ese índice se retrasará.

Podemos y algunos Ayuntamientos querían ir más allá y defienden que los Ayuntamientos fijen topes a los alquileres, lo que exigiría una Ley (no un decreto). Controlar así los alquileres es un “atajo populista” que no frenaría los precios sino que los subiría más. El razonamiento es simple: si se limitan los alquileres, muchos particulares y empresas dejarán de alquilar y habrá menos pisos en alquiler, lo que subirá los precios. Es de cajón. Y más en España, donde el problema es de falta de oferta y que la demanda ha crecido mucho estos años, por las familias y jóvenes que no pueden comprar y sólo les queda alquilar.

Ampliar la oferta de viviendas en alquiler se puede hacer por dos vías. Una, animando a que alquilen a los propietarios de los 3,44 millones de viviendas vacías (según el último censo del INE, de 2011). Y eso puede lograrse si se les incentiva el alquiler, a precios razonables (la media que marque la estadística oficial, cuando se consiga), con una deducción en el IRPF a los propietarios, con rebajas en el IBI municipal (sólo la mitad de las autonomías lo han regulado, como les permite el decreto y entre ellas no está Madrid),  y hasta con deducciones en sociedades (para inmobiliarias que alquilen más), tres medidas que va a poner en marcha el Gobiernovasco para fin de año. Y también con ayudas a la rehabilitación de viviendas (hay 500.000 vacías en mal estado) si se alquilan.

La otra vía es aumentando el parque de viviendas, sobre todo de viviendas públicas (VPO) para alquiler. En España, tras la mala experiencia de la crisis inmobiliaria, se construyen hoy pocas viviendas: sólo se entregaron 55.000 viviendas nuevas en 2018, 7 veces menos que en Francia (400.000, para un tercio más de habitantes) y 4 veces menos que en Reino Unido (250.000 nuevas viviendas en 2018). Y la mayoría son para venta, no para alquiler. Harían falta 140.000 nuevas cada año. Pero el mayor déficit se da en las viviendas públicas: en 2018 se terminaron 5.191 VPO (sólo 344 de ellas para alquiler), de las que 2.418 se hicieron en Madrid, 633 en Barcelona, 55 en Valencia, 86 en Sevilla y cero (sí, ninguna) en Baleares o Canarias, según las estadísticas de Fomento. Algo que contrasta  con las más de 100.000 VPO que se terminaban cada año en España entre 1957 y 1989. E incluso con las 68.857 de 2008.

La vivienda pública, la VPO promovida por el Estado, autonomías o Ayuntamientos ha casi desaparecido en España con la crisis. Eso se debe a que las instituciones públicas no promueven vivienda y ponen pegas a los promotores privados, que se quejan de que no les compensa promover VPO: los Ayuntamientos no les ceden suelo (aunque tienen de sobra) y las autonomías les fijan unos precios de venta demasiado bajos, imposibles: los módulos están un 31,2% por debajo de los de la vivienda libre. Y en 10 provincias (donde hay menos demanda) se da incluso el contrasentido de que la VPO es más cara que la vivienda libre. Lo que habría que hacer es facilitar la promoción de VPO, aportando suelo, financiación y unos precios más realistas, para multiplicar por 10 la VPO (50.000), sobre todo para alquiler. 

Al final, se debería crear un gran parque de vivienda en alquiler, entre viviendas vacías de particulares (incluso con compras: Berlín ha comprado 6.000 viviendas), las 15.000 VPO que hay vacías, las 76.000 viviendas de la SAREB (el banco malo) y 20.000 nuevas VPO que se podrían promover al año. Podría plantearse un objetivo realista de 200.000 nuevas viviendas en alquiler cada año. Eso sí bajaría los precios (no los controles “populistas”) y facilitaría el alquiler a 1.500.000 españoles que hoy tienen serios problemas de vivienda, sobre todo jóvenes, ancianos (800.000 viven de alquiler) y mujeres solas con niños (hay 1,5 millones). Y además, habría que seguir apostando durante décadas por la VPO y los incentivos fiscales al alquiler, porque para 2030 habrá 2.650.000 españoles que no podrán comprar ni alquilar en el mercado libre, según un estudio de la Fundación Alternativas.

Los alquileres deben ser una de las prioridades del futuro Gobierno. Urge tener una estadística oficial, para saber lo precios reales y poder incentivar fiscalmente a los propietarios que alquilen más barato. Pero sobre todo, urge configurar un parque público de alquiler, para que haya más oferta y bajen los precios. Y eso exige un Pacto entre instituciones y más recursos. Pero es la vía eficaz, no los topes a los alquileres, un atajo populista inútil.