En los últimos meses, la venta de viviendas bate récords
y también sube sin parar el precio de los pisos, que en algunas
ciudades (como Madrid, San Sebastián,
Málaga o Palma) superan ya lo que
costaban en plena burbuja de 2007. Hay mucha
liquidez y ahorro que anima las compras de viviendas, de españoles y
extranjeros (un tercio de los compradores en algunas islas y costas), pero como faltan pisos (sobre todo
nuevos), los precios se disparan. Y seguirán subiendo en 2022. Con todo, no
hay una “burbuja inmobiliaria”, porque se venden un 18% menos de
viviendas que en 2007 y se piden la tercera parte de hipotecas. Pero sí hay un grave problema de vivienda:
las familias y los jóvenes buscan comprar un piso, ahora que los alquileres son tan altos, y no encuentran uno que puedan pagar. Y todo por lo mismo: faltan 1,2 millones de viviendas, para
venta y alquiler. Habría que promover la
construcción de nuevas viviendas, públicas y privadas, para evitar la
especulación y frenar las subidas.
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| Enrique Ortega |
Las ventas de
viviendas en España llevan subiendo 14 meses consecutivos,
desde marzo de 2021, tras superarse lo peor de la pandemia. En abril de 2022 se
vendieron 47.349 viviendas (+11,9%
anual), lo que supuso el mejor mes de abril desde 2008, según el último dato
del INE. Y en el primer cuatrimestre (enero-abril) se han vendido en España
212.928 viviendas, casi 40.000 más que en los cuatro primeros meses de 2021.
Las ventas son sobre todo de viviendas
de 2ª mano (38.561 en abril), porque apenas hay viviendas nuevas para
comprar (8.788 en abril), por la baja promoción inmobiliaria. De hecho, hay un
dato llamativo: en el último año (abril
2021-abril 2022) se han vendido en
España más
viviendas usadas (486.946) que en 2007
(448.918), el año de la burbuja inmobiliaria.
La compraventa de
viviendas se da sobre todo entre particulares: 7 de cada 10 ventas realizadas en abril
son entre personas físicas, según el INE. El
mayor aumento de ventas se está dando en
las islas (+33,3% en Baleares y +31% en Canarias) y Castilla y León (+19,9%), mientras cayó en abril en la Rioja
(-9,9%), Madrid (-2,7%) y Extremadura (-2,4%). En cuanto al mayor volumen de
ventas en relación a la población, destacan las ventas en las zonas turísticas:
en la Comunidad Valenciana (159 viviendas vendidas por 100.000
habitantes, frente a 126 de media en España), Andalucía (149), Cataluña (133),
Castilla la Mancha (129), Murcia
(128) y Baleares (127), siendo bajo
el porcentaje de ventas de viviendas en Galicia (77 vendidas por cada 100.000
habitantes), Extremadura (91) y país Vasco (103).
Esta fiebre compradora de viviendas ha
disparado también los precios, que llevan subiendo 5 trimestres
consecutivos, desde finales de 2020. En el primer trimestre de 2022, el
precio de la vivienda subió un +8,5%
anual, la mayor subida desde el tercer trimestre de 2007, en plena burbuja
inmobiliaria, y una subida mayor a la de finales de 2021 (+6,4% en el 4º
trimestre), según los
datos del INE. La subida es mayor en las viviendas nuevas (+10,1%), porque hay pocas, que en las viviendas de 2ª mano (+8,2% en este
primer trimestre).
Las mayores subidas de la vivienda en 2022
vuelven a darse en las islas y zonas
turísticas: Baleares (+12%), Cantabria (+11%), Canarias (+10,9%), Andalucía
(+10,9%). Y suben mucho menos en el País Vasco (+6,3%), Extremadura (+6,9%),
Castilla la Mancha (+7,1%), Castilla y León (+7,2%), Asturias y la Rioja
(+7,3%). En Cataluña suben un 7,7% y en Madrid un 7,5%, según el INE. Y la
subida es sobre todo de los pisos nuevos,
cuyo precio supera ya el de 2007, aunque siguen por debajo los precios de las
viviendas usadas.
Un dato más reciente, de mayo de 2022, del
portal Idealista, fija un precio medio de la vivienda en España de 1.869 euros por metro cuadrado, lo que
da un coste medio de 186.210 euros para una vivienda de 90 metros cuadrados y 224.280 euros para un piso de 120 m2.
Según estos datos, se trata del precio más alto de la vivienda desde febrero de
2012 (1.877 euros m2) y ha subido un +25%
desde el precio mínimo de 2016 (1.496 euros m2).
Con todo, hay grandes diferencias por autonomías y ciudades.
Las regiones
más caras son Baleares (3.400
euros m2), Madrid (3.039 euros m2), Euskadi (2.709), Cataluña (2.340), Canarias (1.996), Andalucía (1.821) y Melilla
(1.917), siendo las más baratas
Castilla la Mancha (899 euros m2), Extremadura (944) y Murcia (1.093 euros m2).
Por
capitales, destaca el alto precio de la vivienda en San Sebastián (5.060 euros m2), Barcelona (4.025 eurosm2) y Madrid
(3.833 euros m2), seguidas de Palma
de Mallorca (3.244), Bilbao
(3.060), Pamplona (2.543), Cádiz (2.448), Málaga (2.240), Girona (2.201), A
Coruña (2.162), Las Palmas (2025), Sevilla (2.018), y Valencia (1.979 euros), todas más caras que
la media (1.869 euros m2), según Idealista, que llama la atención sobre que San
Sebastián, Madrid, Málaga y Palma de Mallorca tienen hoy un precio de la
vivienda que es su máximo histórico, más alto que en 2007. Entre las
capitales más baratas para comprar casa están Murcia, Cáceres y muchas ciudades
de las dos Castillas, en torno a 1.100 euros el metro cuadrado.
¿Qué tira de las ventas y los precios de la vivienda? Hay 2
causas básicas: el fuerte aumento de la demanda y la falta de viviendas en
venta. La demanda de viviendas
se ha reanimado en el último año, tras lo peor de la pandemia, porque las
familias tienen más dinero ahorrado y porque hay más gente trabajando que
antes de la pandemia (+1.117.800 ocupados
desde finales de 2019), los últimos con contratos más estables. Esto, unido
a la fuerte subida de los alquileres, ha hecho que muchas familias y algunos jóvenes se hayan animado a comprar en vez de
alquilar: los que buscan casa en
propiedad han subido en el último año del 40 al 50%, según
la Radiografía del mercado de Fotocasa.
Una prueba de este desvío del alquiler a la compra es el aumento en la concesión de hipotecas,
que lleva 13 meses seguidos aumentando: en marzo de 2022 se concedieron 43.378
hipotecas sobre viviendas, un +18% anual, según el último dato
del INE, con un aumento mucho mayor en las hipotecas concedidas en La Rioja
(+55,2%), Aragón (+51,4%), Canarias (37,6%) y Baleares (+36,8%), aunque las
hipotecas crecen menos en Madrid (+7,8%) y Cataluña (+13,3%). El importe medio
que se concede por hipotecas es de 145.715
euros (el 78% del precio medio de un piso de 90m2) y el tipo medio que
pagan los hipotecados es 2,53%, casi
la mitad de lo que pagaban en 2009 (4,89%).
El aumento en la
concesión de hipotecas, que los bancos conceden más ahora (aunque un 72%
sean a tipo fijo) es uno de los factores
que explican la mayor demanda de viviendas. Pero hay otro importante: el
exceso de liquidez, de ahorro, que hace que muchos particulares compren una vivienda como inversión, como valor
refugio (y más con la nueva crisis por la guerra de Ucrania). De hecho, hay
un dato muy revelador: el 47% de las
compras de viviendas no se financian con una hipoteca, se pagan al contado o de otra manera, según
los datos de marzo del Consejo del Notariado. Y ha habido un cambio, porque
dos años antes (abril de 2020), el 75% de las compras de vivienda se
financiaban.
Hay un tercer factor,
junto a las familias y los inversores, que explica la fuerte demanda de
viviendas para comprar: los extranjeros.
En el primer trimestre de 2022, un
13,17% de todas las compras de vivienda en España las hicieron los
extranjeros, como inversión o como residencia de verano y jubilación (llevan
aumentando 5 trimestres consecutivos), según
la estadística del Colegio de Registradores. Pero su peso es mucho mayor en
las islas y en las comunidades turísticas, precisamente las zonas con mayores
ventas y subidas de precios. Así, los extranjeros suponen el 35,7% de las ventas de viviendas en Baleares, el 26,87% en
Canarias, el 25,45% en la Comunidad Valenciana (ojo: el 40,72% de las ventas en Alicante), el 33,70% en Málaga, el 32,15%
en Santa Cruz de Tenerife, el 27,88% en Girona y el 21,36% en las Palmas. Por
paises, el 12,03% de todas las compras de extranjeros las hacen los británicos, seguidos de alemanes (9,47%), franceses (7,05%), marroquíes (5,80%), suecos (5,76%), belgas
(5,67%) y holandeses (5,04%).
El tirón de la demanda explica una
parte de la subida de ventas y precios, pero la razón básica de que los precios
de la vivienda se hayan disparado es la
falta de oferta: hay pocas viviendas en venta, sobre todo
viviendas de nueva construcción (el
81,4% de las ventas son viviendas de 2ª mano). Y eso se debe a que se
promueven pocas viviendas: unas
90.000 viviendas terminadas en 2021, frente
a las 563.000 viviendas nuevas terminadas en 2008 e incluso las 218.000 terminadas en 2010. Los promotores
se quejan de falta de suelo urbanizable, de que no hay financiación
suficiente (los bancos no acaban de apostar por el ladrillo, escaldados por la
crisis de 2010) y de que la actual normativa no compensa las promociones de
viviendas protegidas, mientras los altos precios de la construcción y la falta
de mano de obra cualificada dificulta las promociones privadas.
Al final, el problema básico de la vivienda,
igual para la venta que para el alquiler, es la falta de oferta, que encarece los precios mes a mes. En España
hay un déficit de 1,2 millones de viviendas, para venta y alquiler, según
la consultora Savills Aguirre Newman. Y mientras no se construyan más
viviendas (de promoción pública y privada) y salgan al mercado las viviendas
vacías (hay 1,9 millones de
viviendas vacías, según
un informe de Tecnocasa y la Universidad Pompeu Fabra), será difícil que
baje la fiebre inmobiliaria.
Para este año 2022,
los expertos auguran que sigan
aumentando las ventas y subiendo los
precios de las viviendas, sobre todo en
las zonas turísticas y en las grandes ciudades. La causa fundamental de las
futuras subidas será que sigue
faltando oferta y además, las nuevas
promociones serán más caras, por el
aumento de costes de la construcción (han subido los materiales y la mano
de obra). La demanda podría retraerse
algo por la subida de tipos, que encarecerá algo las hipotecas (unos 600 euros al año), pero
no
parece que sea suficiente para frenar a los nuevos compradores, sobre todo
a las familias y jóvenes con empleos
más estables. Y los inversores y
extranjeros seguirán comprando, porque saben que en unos años las viviendas
serán más caras.
De momento, lo que está claro es que España no tiene riesgo de una nueva “burbuja inmobiliaria”. Por un lado, la subida de la vivienda aquí
(+6,4% a finales de 2021) es mucho
menor a la subida en Europa (+10%), donde hay 15 paises donde la
vivienda está subiendo más del 10%, según
Eurostat, entre ellos Alemania (+12,2%), Holanda (+18,7%), Lituania
(+19,8%), Estonia (+20,4%) y Chequia (+25,5%), mientras subía menos en Italia
(+4%) y Francia (+7%, más que en España). Por otro, en el último año (marzo 2021-abril 2022) se han vendido en
España 510.736 viviendas, aún menos que
las 619.300 vendidas en 2007. Y en cuanto a las hipotecas, los españoles
han firmado 437.550
hipotecas en el último año, la
tercera parte de las que firmaron
en plena burbuja (1.342.171 en 2006).
No estamos en una nueva
burbuja inmobiliaria pero sí tenemos un
grave problema para millones de españoles: los
alquileres están por las nubes y
comprar una vivienda es algo también imposible para muchos jóvenes y familias,
los que la necesitan para vivir, no para especular o ir de turismo. Por eso, urge una política pública para promover más
viviendas, para la venta y el alquiler, facilitando el suelo público y la financiación y agilizando la
burocracia de las promociones. Habría que pactar un Plan de vivienda, con promotores y autonomías, para poner en el
mercado unas 200.000 viviendas al año,
el doble de las viviendas que se terminan ahora. Así se frenaría la
especulación inmobiliaria y se permitiría a muchos jóvenes y familias
tener un techo, comprado o alquilado. Es uno de los grandes retos del
país. Y no avanzamos.
