Fiebre inmobiliaria

En los últimos meses, la venta de viviendas bate récords y también sube sin parar el precio de los pisos, que en algunas ciudades (como Madrid, San Sebastián, Málaga o Palma) superan ya lo que costaban en plena burbuja de 2007. Hay mucha liquidez y ahorro que anima las compras de viviendas, de españoles y extranjeros (un tercio de los compradores en algunas islas y costas), pero como faltan pisos (sobre todo nuevos), los precios se disparan. Y seguirán subiendo en 2022. Con todo, no hay una “burbuja inmobiliaria”, porque se venden un 18% menos de viviendas que en 2007 y se piden la tercera parte de hipotecas. Pero sí hay un grave problema de vivienda: las familias y los jóvenes buscan comprar un piso, ahora que los alquileres son tan altos, y no encuentran uno que puedan pagar. Y todo por lo mismo: faltan 1,2 millones de viviendas, para venta y alquiler. Habría que promover la construcción de nuevas viviendas, públicas y privadas, para evitar la especulación y frenar las subidas.

Enrique Ortega

Las ventas de viviendas en España llevan subiendo 14 meses consecutivos, desde marzo de 2021, tras superarse lo peor de la pandemia. En abril de 2022 se vendieron 47.349 viviendas (+11,9% anual), lo que supuso el mejor mes de abril desde 2008, según el último dato del INE. Y en el primer cuatrimestre (enero-abril) se han vendido en España 212.928 viviendas, casi 40.000 más que en los cuatro primeros meses de 2021. Las ventas son sobre todo de viviendas de 2ª mano (38.561 en abril), porque apenas hay viviendas nuevas para comprar (8.788 en abril), por la baja promoción inmobiliaria. De hecho, hay un dato llamativo: en el último año (abril 2021-abril 2022) se han vendido en España más viviendas usadas (486.946) que en 2007 (448.918), el año de la burbuja inmobiliaria.

La compraventa de viviendas se da sobre todo entre particulares: 7 de cada 10 ventas realizadas en abril son entre personas físicas, según el INE. El mayor aumento de ventas se está dando en las islas (+33,3% en Baleares y +31% en Canarias) y Castilla y León (+19,9%), mientras cayó en abril en la Rioja (-9,9%), Madrid (-2,7%) y Extremadura (-2,4%). En cuanto al mayor volumen de ventas en relación a la población, destacan las ventas en las zonas turísticas: en  la Comunidad Valenciana (159 viviendas vendidas por 100.000 habitantes, frente a 126 de media en España), Andalucía (149), Cataluña (133), Castilla la Mancha (129), Murcia (128) y Baleares (127), siendo bajo el porcentaje de ventas de viviendas en Galicia (77 vendidas por cada 100.000 habitantes), Extremadura (91) y país Vasco (103).

Esta fiebre compradora de viviendas ha disparado también los precios, que llevan subiendo 5 trimestres consecutivos, desde finales de 2020. En el primer trimestre de 2022, el precio de la vivienda subió un +8,5% anual, la mayor subida desde el tercer trimestre de 2007, en plena burbuja inmobiliaria, y una subida mayor a la de finales de 2021 (+6,4% en el 4º trimestre), según los datos del INE. La subida es mayor en las viviendas nuevas (+10,1%), porque hay pocas, que en las viviendas de 2ª mano (+8,2% en este primer trimestre).

Las mayores subidas de la vivienda en 2022 vuelven a darse en las islas y zonas turísticas: Baleares (+12%), Cantabria (+11%), Canarias (+10,9%), Andalucía (+10,9%). Y suben mucho menos en el País Vasco (+6,3%), Extremadura (+6,9%), Castilla la Mancha (+7,1%), Castilla y León (+7,2%), Asturias y la Rioja (+7,3%). En Cataluña suben un 7,7% y en Madrid un 7,5%, según el INE. Y la subida es sobre todo de los pisos nuevos, cuyo precio supera ya el de 2007, aunque siguen por debajo los precios de las viviendas usadas.

Un dato más reciente, de mayo de 2022, del portal Idealista, fija un precio medio de la vivienda en España de 1.869 euros por metro cuadrado, lo que da un coste medio de 186.210 euros para una vivienda de 90 metros cuadrados y 224.280 euros para un piso de 120 m2. Según estos datos, se trata del precio más alto de la vivienda desde febrero de 2012 (1.877 euros m2) y ha subido un +25% desde el precio mínimo de 2016 (1.496 euros m2).

Con todo, hay grandes diferencias por autonomías y ciudades. Las regiones más caras son Baleares (3.400 euros m2), Madrid (3.039 euros m2), Euskadi (2.709), Cataluña (2.340), Canarias (1.996), Andalucía (1.821) y Melilla (1.917), siendo las más baratas Castilla la Mancha (899 euros m2), Extremadura (944) y Murcia (1.093 euros m2). Por capitales, destaca el alto precio de la vivienda en San Sebastián (5.060 euros m2), Barcelona (4.025 eurosm2) y Madrid (3.833 euros m2), seguidas de Palma de Mallorca (3.244), Bilbao (3.060), Pamplona (2.543), Cádiz (2.448), Málaga (2.240), Girona (2.201), A Coruña (2.162), Las Palmas (2025), Sevilla (2.018),  y Valencia (1.979 euros), todas más caras que la media (1.869 euros m2), según Idealista, que llama la atención sobre que San Sebastián, Madrid, Málaga y Palma de Mallorca tienen hoy un precio de la vivienda que es su máximo histórico, más alto que en 2007. Entre las capitales más baratas para comprar casa están Murcia, Cáceres y muchas ciudades de las dos Castillas, en torno a 1.100 euros el metro cuadrado.

¿Qué tira de las ventas y los precios de la vivienda? Hay 2 causas básicas: el fuerte aumento de la demanda y la falta de viviendas en venta. La demanda de viviendas se ha reanimado en el último año, tras lo peor de la pandemia, porque las familias tienen más dinero ahorrado y porque hay más gente trabajando que antes de la pandemia (+1.117.800 ocupados desde finales de 2019), los últimos con contratos más estables. Esto, unido a la fuerte subida de los alquileres, ha hecho que muchas familias y algunos jóvenes se hayan animado a comprar en vez de alquilar: los que buscan casa en propiedad han subido en el último año del 40 al 50%, según la Radiografía del mercado de Fotocasa.

Una prueba de este desvío del alquiler a la compra es el aumento en la concesión de hipotecas, que lleva 13 meses seguidos aumentando: en marzo de 2022 se concedieron 43.378 hipotecas sobre viviendas, un +18% anual, según el último dato del INE, con un aumento mucho mayor en las hipotecas concedidas en La Rioja (+55,2%), Aragón (+51,4%), Canarias (37,6%) y Baleares (+36,8%), aunque las hipotecas crecen menos en Madrid (+7,8%) y Cataluña (+13,3%). El importe medio que se concede por hipotecas es de 145.715 euros (el 78% del precio medio de un piso de 90m2) y el tipo medio que pagan los hipotecados es 2,53%, casi la mitad de lo que pagaban en 2009 (4,89%).

El aumento en la concesión de hipotecas, que los bancos conceden más ahora (aunque un 72% sean a tipo fijo) es uno de los factores que explican la mayor demanda de viviendas. Pero hay otro importante: el exceso de liquidez, de ahorro, que hace que muchos particulares compren una vivienda como inversión, como valor refugio (y más con la nueva crisis por la guerra de Ucrania). De hecho, hay un dato muy revelador: el 47% de las compras de viviendas no se financian con una hipoteca, se pagan al contado o de otra manera, según los datos de marzo del Consejo del Notariado. Y ha habido un cambio, porque dos años antes (abril de 2020), el 75% de las compras de vivienda se financiaban.

Hay un tercer factor, junto a las familias y los inversores, que explica la fuerte demanda de viviendas para comprar: los extranjeros. En el primer trimestre de 2022, un 13,17% de todas las compras de vivienda en España las hicieron los extranjeros, como inversión o como residencia de verano y jubilación (llevan aumentando 5 trimestres consecutivos), según la estadística del Colegio de Registradores. Pero su peso es mucho mayor en las islas y en las comunidades turísticas, precisamente las zonas con mayores ventas y subidas de precios. Así, los extranjeros suponen el 35,7% de las ventas de viviendas en Baleares, el 26,87% en Canarias, el 25,45% en la Comunidad Valenciana (ojo: el 40,72% de las ventas en Alicante), el 33,70% en Málaga, el 32,15% en Santa Cruz de Tenerife, el 27,88% en Girona y el 21,36% en las Palmas. Por paises, el 12,03% de todas las compras de extranjeros las hacen los británicos, seguidos de alemanes (9,47%), franceses (7,05%), marroquíes (5,80%), suecos (5,76%), belgas (5,67%) y holandeses (5,04%).

El tirón de la demanda explica una parte de la subida de ventas y precios, pero la razón básica de que los precios de la vivienda se hayan disparado es la falta de oferta: hay pocas viviendas en venta, sobre todo viviendas de nueva construcción (el 81,4% de las ventas son viviendas de 2ª mano). Y eso se debe a que se promueven pocas viviendas: unas 90.000 viviendas terminadas en 2021, frente a las 563.000 viviendas nuevas terminadas en 2008 e incluso las 218.000 terminadas en 2010. Los promotores se quejan de falta de suelo urbanizable, de que no hay financiación suficiente (los bancos no acaban de apostar por el ladrillo, escaldados por la crisis de 2010) y de que la actual normativa no compensa las promociones de viviendas protegidas, mientras los altos precios de la construcción y la falta de mano de obra cualificada dificulta las promociones privadas.

Al final, el problema básico de la vivienda, igual para la venta que para el alquiler, es la falta de oferta, que encarece los precios mes a mes. En España hay un déficit de 1,2 millones de viviendas, para venta y alquiler, según la consultora Savills Aguirre Newman. Y mientras no se construyan más viviendas (de promoción pública y privada) y salgan al mercado las viviendas vacías (hay 1,9 millones de viviendas vacías, según un informe de Tecnocasa y la Universidad Pompeu Fabra), será difícil que baje la fiebre inmobiliaria.

Para este año 2022, los expertos auguran que sigan aumentando las ventas y subiendo los precios de las viviendas, sobre todo en las zonas turísticas y en las grandes ciudades. La causa fundamental de las futuras subidas será que sigue faltando oferta y además, las nuevas promociones serán más caras, por el aumento de costes de la construcción (han subido los materiales y la mano de obra). La demanda podría retraerse algo por la subida de tipos, que encarecerá algo las hipotecas (unos 600 euros al año), pero no parece que sea suficiente para frenar a los nuevos compradores, sobre todo a las familias y jóvenes con empleos más estables. Y los inversores y extranjeros seguirán comprando, porque saben que en unos años las viviendas serán más caras.

De momento, lo que está claro es que España no tiene riesgo de una nueva “burbuja inmobiliaria”. Por un lado, la subida de la vivienda aquí (+6,4% a finales de 2021) es mucho menor a la subida en Europa (+10%), donde hay 15 paises donde la vivienda está subiendo más del 10%, según Eurostat, entre ellos Alemania (+12,2%), Holanda (+18,7%), Lituania (+19,8%), Estonia (+20,4%) y Chequia (+25,5%), mientras subía menos en Italia (+4%) y Francia (+7%, más que en España). Por otro, en el último  año (marzo 2021-abril 2022) se han vendido en España 510.736 viviendas, aún menos que las 619.300 vendidas en 2007. Y en cuanto a las hipotecas, los españoles han firmado 437.550 hipotecas en el último año, la tercera parte de las que firmaron en plena burbuja (1.342.171 en 2006).

No estamos en una nueva burbuja inmobiliaria pero sí tenemos un grave problema para millones de españoles: los alquileres están por las nubes y comprar una vivienda es algo también imposible para muchos jóvenes y familias, los que la necesitan para vivir, no para especular o ir de turismo. Por eso, urge una política pública para promover más viviendas, para la venta y el alquiler, facilitando el suelo público y la financiación y agilizando la burocracia de las promociones. Habría que pactar un Plan de vivienda, con promotores y autonomías, para poner en el mercado unas 200.000 viviendas al año, el doble de las viviendas que se terminan ahora. Así se frenaría la especulación inmobiliaria y se permitiría a muchos jóvenes y familias tener un techo, comprado o alquilado. Es uno de los grandes retos del país. Y no avanzamos. 

Vivienda: ventas récord, hipotecas más caras

En 2021 se dispararon las ventas de viviendas, las mayores desde 2007. El motor de estas ventas ha sido la abundante liquidez, porque una cuarta parte de las compras han sido como inversión, para alquilar la vivienda o especular. También han ayudado los tipos bajos, con un récord de hipotecas desde 2010. Aún así, los expertos aseguran que no estamos en otra “burbuja”, porque las ventas y precios de la vivienda están muy por debajo de la “burbuja” de 2007. Eso sí, el BCE ha advertido de que sí hay “burbuja inmobiliaria” en 7 paises del centro y norte de Europa, entre ellos Alemania, Austria, Paises Bajos o Dinamarca, donde los precios de la vivienda suben más del 10%, frente al 4,2% en España. Ahora, se espera que las ventas y los precios sigan creciendo, por la mejora del empleo, aunque las hipotecas han empezado a subir y subirán más si se descontrola la inflación. El problema de fondo es que se construyen pocos pisos.

Enrique Ortega

Cada día de 2021 se compraron y vendieron en España más de 1.500 viviendas, un total de 565.613 operaciones de compraventa, lo que supone un aumento del 34,6% sobre las ventas de 2020, según el INE. Eso supone la mayor cifra de ventas de viviendas desde 2007, el año del boom inmobiliario, cuando se vendieron 775.300 viviendas. Y supone una gran “remontada” de ventas, desde el mínimo de 2013: 312.500 viviendas vendidas. Casi el 80% de todas las ventas de 2021 han sido viviendas de segunda mano (450.485) y sólo una de cada cinco fueron compraventas de viviendas nuevas (115.128). Las mayores ventas (por 100.000 habitantes) se dieron en la Comunidad Valenciana, Murcia, Andalucía, la Rioja y Cantabria, muy ligadas a segundas residencias y zonas de costa.

En 2021 no sólo se han recuperado las ventas de viviendas de antes de la pandemia (505.467), sino que también han batido récords las donaciones de viviendas y las herencias de pisos. Se contabilizaron 25.062 donaciones de viviendas, un 24,6% más y el récord desde 2008 (23.500), normalmente traspasos de propiedad de padres a hijos para aprovechar las ventajas fiscales en algunas zonas (Madrid) y ante el temor de futuras subidas fiscales. También aumentaron, un +29,6% las herencias de pisos, 198.939 operaciones, superando el anterior récord de 2018 (179.385 herencias), debido fundamentalmente al aumento de la mortalidad por la COVID-19. También crecieron las permutas, divisiones horizontales y concentraciones de parcelas, con lo que al final, el balance de movimientos de propiedad en 2021 fue de 986.905 operaciones, un 27,3% más que en 2020, y cerca de las 1.182.141 operaciones inmobiliarias registradas en el “boom” de 2007.

La pandemia ha acelerado el apetito de los españoles por tener una vivienda en propiedad, ya sea para cambiar de casa (una más grande y con terraza o pequeño terreno) o para comprar una vivienda como inversión, aprovechando el ahorro acumulado. Así, se estima que el 23% de las casas se compran como inversión, según Tecnocasa, que añade que el 70% de estas compras se hacen al contado. Y la mayoría de los inversores, particulares y empresas,  buscan un doble objetivo: alquilar la vivienda que se compra, que aseguró una rentabilidad media del 6,6% en 2021 (superior a la de muchas otras inversiones, como la Bolsa o los bonos del Estado), o especular con ella y venderla más cara en unos años.

El otro motor de las compras, junto a los inversores, son particulares y familias que han aprovechado para cambiar de casa o acceder a una vivienda por primera vez, ahora que tienen más ahorros y el dinero está barato. Además, en los dos últimos años, los bancos han abierto la mano en la concesión de hipotecas, ante la falta de demanda de crédito. Y la consecuencia es que en 2021 se alcanzó también un récord de hipotecas: se firmaron 417.501 hipotecas, un 23,6% más que en 2020 y la mayor cifra de hipotecas firmadas en 11 años (desde 2010, cuando se firmaron 607.535), según los datos publicados hoy por el INE. En cantidades prestadas, el Banco de España ya publicó el dato hace días: 59.426 millones de euros concedidos en hipotecas, un 35% más que en 2020 y la mayor cifra de hipotecas concedidas desde 2010.

Este empujón en las hipotecas, que explica una gran parte del récord de venta de viviendas, se debe a que los tipos de interés siguen bajos, al amparo del “precio cero” del dinero mantenido por el BCE. Así, los datos del INE (diciembre 2021) revelan que el tipo medio pagado por una nueva hipoteca (139.921 euros a 24 años) ha sido del 2,53% (2,80% las de tipo fijo y 2,08% las de tipo variable), un tipo similar al de un año antes (2,42% en noviembre 2020) pero la mitad del coste de las hipotecas hace una década (4,19% en noviembre de 2011 y 4,27% en noviembre de 2013). Un cambio importante es que los bancos han llevado a los clientes a que la mayoría de las hipotecas que contratan sean a tipo fijo (para cubrirse ante los “vaivenes” de tipos): en diciembre de 2021, el 67,7% de las hipotecas contratadas fueron a tipo fijo, cuando dos años antes eran sólo el 42,8% y cuatro años antes (noviembre 2017) sólo el 36,3% de las hipotecas eran a tipo fijo y los dos tercios restantes  (63,7%) eran variables (Euribor + un %fijo), según la Asociación Hipotecaria y el INE.

El récord en la venta de viviendas ha tirado para arriba de sus precios, aunque todavía de una forma moderada: en el tercer trimestre de 2021 (último dato del INE), la subida anual de la vivienda en España fue del +4,2%, más que en todo 2020 (subió un +2,1%, por la pandemia) pero menos que en 2019 (+5,1%). Con ello, la vivienda lleva ya subiendo 8 años consecutivos (desde el +0,3% que subió en 2014), tras el desplome de precios que siguió al estallido de “la burbuja” inmobiliaria, cuando los precios cayeron un -45%. Pero la recuperación no ha sido suficiente y los precios están todavía un -20,92% por debajo de los precios de la vivienda a finales de 2008: 1.661,6 euros por metro cuadrado (septiembre 2021) frente a 2.101,4 euros de media a finales de 2008, según los datos del INE.

Por eso, los expertos creen que no puede hablarse de una nueva “burbuja” de la vivienda en España: los precios todavía son un 20,92% más bajos y las ventas de viviendas, aunque hayan mejorado mucho, todavía son un 27% inferiores a las de 2007 (565.613 en 2021 frente a 775.300 viviendas vendidas en 2007). Pero la situación sí preocupa en una gran parte de Europa, en los paises del centro y norte, donde el BCE ha advertido del riesgo de estar en una nueva burbuja inmobiliaria. La última estadística de Eurostat, sobre la subida de precios de la vivienda en el tercer trimestre de 2021 es muy llamativa: sube más del 10% anual en República Checa (+22%), Lituania (+18,9%), Estonia (+17,3%), Paises Bajos (+16,8%), Luxemburgo (+13,4%), Austria y Eslovenia (+12,9%), Letonia (+12,7%), Alemania (+12%) y Dinamarca (+10,3%). Y sólo tres paises tienen unas subidas de precios de la vivienda “moderadas”: Chipre (+2,2%), España e Italia (+4,2%).

Ante este panorama, con unos precios de la vivienda que suben demasiado (por el exceso de liquidez y las compras especulativas), el Banco Central Europeo (BCE) ha lanzado una alerta, en febrero,  a 7 paises, por temor a que se esté gestando una “burbuja financiera” que pueda estallar y provocar problemas en los bancos y las economías, como ya pasó en 2008-2010: ha “apercibido”  a Alemania, Austria, Bulgaria, Croacia, Hungría, Liechtenstein y Eslovaquia, que se suma a otra advertencia similar enviada a Alemania y Austria en 2019. El informe alerta del excesivo riesgo por el elevado endeudamiento de los hogares y el rápido crecimiento del crédito hipotecario, por lo que advierte a las autoridades y a los bancos que vigilen el riesgo hipotecario. Y además, el BCE advierte que hay paises apercibidos ya en 2019, cuya “burbuja inmobiliaria” está hoy peor: Dinamarca, Finlandia, Suevia, Holanda y Luxemburgo. Así que están todos bajo vigilancia. Y el propio vicepresidente del BCE, Luis de Guindos, ha alertado del “riesgo de una burbuja inmobiliaria en Europa”.

El BCE no ve riesgo de “burbuja inmobiliaria” en España, donde la sobrevaloración de la vivienda es de las más bajas de Europa. Pero todo indica que las ventas y los precios seguirán subiendo en 2022, alimentados por la recuperación económica y la mejora del empleo. Pero hay dos riesgos, que están unidos entre sí: la inflación (que es come parte de los ingresos y ahorros de las familias) y la esperada subida de tipos, para contrarrestar las subidas de precios. El conflicto en Ucrania ya ha disparado el precio del petróleo y el gas, lo que se trasladará a nuevas subidas de la electricidad, el transporte y los alimentos, una preocupante perspectiva que puede frenar compras de viviendas. Y más si las subidas de materiales y la falta de mano de obra cualificada encarecen los costes de la construcción. Pero la clave va a estar en los tipos de interés: el BCE ha prometido no subirlos hasta 2023, pero si la inflación no se contiene de aquí al verano, podría subirlos antes, en el otoño de 2022, como hará en marzo la Reserva Federal en EEUU.

Adelante o no el BCE la subida oficial de tipos, el caso es que las hipotecas se han encarecido ya. Y eso, porque el Euribor (el tipo de interés a que se prestan los bancos entre ellos) lleva subiendo año y medio (ver gráfico) y está hoy en el -0,337, el tipo máximo en los últimos 20 meses. Con una media del -0,335 en febrero, superior a la de hace un año (-0,501), las hipotecas que se revisen en marzo subirán: una hipoteca media (150.000 euros a 25 años), a tipo variable (Euribor + 1%), pasará de una mensualidad de 531,5 euros a 542 euros, 10,5 euros más al mes (+126 euros al año). Y así pasará con la mayoría de hipotecas a tipo variable (el 80% de las pendientes de pago) que se revisen a lo largo der 2022, aunque no se espera que el Euribor sea positivo hasta 2023 (o quizás a finales de este año).

No es que las hipotecas vayan a subir mucho, al menos hasta 2023, pero algo subirán y eso desalentará algo las compras, aunque mucho va a depender de la actitud de la banca. Dado que el resto del crédito no acaba de despegar, las entidades se han metido en una nueva “guerra hipotecaria”, para tratar de captar a los futuros compradores. Y más si la reforma laboral reduce los contratos temporales y hace menos precarias las nóminas de los jóvenes. Ahora, la tendencia de los bancos es volver a ofrecer hipotecas a tipo variable, para aprovechar la esperada subida del Euribor. Y además, todos buscan colocar productos a los hipotecados, desde tarjetas y seguros a alarmas, para mejorar sus ingresos por comisiones.

Al final, la tendencia de la vivienda es que aumente la demanda y los precios, porque los alquileres siguen disparados y hay una enorme demanda insatisfecha. De hecho, un informe del IESE estima que harán falta 140.000 viviendas nuevas en la próxima década, para atender a las nuevas familias, siendo Madrid, Andalucía y Cataluña donde crecerá más la demanda. Y el problema es que la construcción de nuevas viviendas ha caído en picado: de construirse 580.000 nuevas viviendas al año entre 1998 y 2007 se pasó a una media de 75.000 nuevas viviendas construidas entre 2007 y 2014 y menos de 100.000 viviendas que se habrán construido en 2021. Es un problema de falta de suelo (los Ayuntamientos tendrían que ayudar), de falta de financiación, de temor a una falta de demanda estable y, en el último año, a una fuerte subida de costes: tanto materias primas (cemento, vidrio, energía, maquinaria…) como de personal (faltan trabajadores especializados, disparando algunos sueldos).

Al final, la vivienda es una necesidad y una industria clave, para la que hay una demanda insatisfecha que seguirá alimentando ventas y precios, de momento sin riesgo de entrar en una nueva “burbuja inmobiliaria”. Pero habría que planificar una oferta suficiente a medio plazo, con colaboración público-privada, más incentivos al alquiler y vigilando el mercado de compraventa, con precios y endeudamientos razonables, que eviten “sustos” futuros. Porque si la vivienda tira, ayudará a recuperar la economía y el empleo.  

Temor a otra burbuja inmobiliaria

Un fantasma recorre el mundo: el miedo a que estalle otra “burbuja inmobiliaria”, en EEUU, Canadá, China o media Europa, por la tremenda especulación y subida de precios en el último año (+9,5%), alimentada por la gran liquidez, los bajos tipos de interés y el fuerte ahorro de las familias. El mayor riesgo está en Frankfort, Toronto, Hong Kong, Múnich, Zúrich, Estocolmo, París, Londres, Moscú y Nueva York. No hay ninguna ciudad española en este "mapa de burbujas", aunque aquí los precios de la vivienda también suben mucho: un +3,3% anual en el 2º trimestre, la mayor subida desde 2019. Pero los precios todavía son 21,5% inferiores  a los máximos de 2007. Eso sí, las ventas se han disparado en julio y agosto, con récord desde 2008, por compras de inversores y ahorradores. Ahora, todo apunta a que las ventas  de viviendas seguirán subiendo y también los precios de pisos y alquileres. Y eso agravará el problema actual, donde los jóvenes (y muchas familias) no pueden comprar ni alquilar.

Enrique Ortega

La pandemia parece bajo control en Occidente y la recuperación económica se afianza en EEUU, Europa y medio mundo. Y un síntoma de que la crisis se desinfla es que las ventas y precios de la vivienda, oficinas y locales llevan meses disparados, como no se veía desde 2007, antes de estallar la anterior  “burbuja inmobiliaria”. Así, los precios de la vivienda han aumentado un +9,5% anual (entre el primer trimestre de 2020 y el 1º de 2021) en los 36 paises de la OCDE, la mayor subida en 30 años. Y en Europa, los precios de la vivienda han subido un +7,3% anual en el 2º trimestre de 2021, la mayor subida desde septiembre de 2007 (y un +6,8% en los paises del euro, la mayor subida desde 2006), según Eurostat.

¿Qué explica esta subida histórica de la vivienda? Un cocktail de razones: la tremenda liquidez en todas las economías (tras las inyecciones de dinero y compras de deuda de los bancos centrales, en especial la Reserva Federal  USA y el BCE) y los bajos tipos de interés, que animan a los inversores (Fondos y bancos) y a los particulares a comprar viviendas, oficinas y locales, aprovechando la caída de precios y ventas provocada por la pandemia, confiando en que “el ladrillo es un valor seguro” (¿les suena?) y que hay margen para ganar mucho dinero cuando la economía se recupere. Y como la oferta de viviendas, oficinas y locales estaba muy estancada tras la anterior crisis inmobiliaria, esta fuerte demanda post pandemia ha disparado los precios en medio mundo.

Con ello, se han despertado los temores a que estalle otra burbuja inmobiliaria, como la que provocó en 2008 la anterior recesión. La preocupación es muy evidente en EEUU, Canadá y gran parte de Europa. Y se agravó a finales de septiembre, cuando se temió la quiebra en China de Evergrande, la mayor inmobiliaria del mundo, asfixiada por una deuda de 300.000 millones de dólares y las medidas tomadas por el gobierno chino para frenar la burbuja inmobiliaria en un país donde los precios de la vivienda se han multiplicado por 10 en los últimos 20 años (y donde un piso de 60m2 cuesta 500.000 euros, por la especulación).

Los mayores riesgos de burbuja inmobiliaria se dan a Canadá, Nueva Zelanda y Suecia, según la agencia Bloomberg, pero también les preocupan EEUU (la vivienda se encareció un +18,6% en junio 2021, la mayor subida en 30 años), Noruega, Reino Unido y Dinamarca, seguidos de cerca por Bélgica, Austria y Francia. Otro análisis es el de UBS Group, que ha elaborado un Índice global de riesgo de burbujas por paises (ver mapa), donde indica las 9 ciudades con más riesgo inmobiliario (índice superior a 1,5 puntos): Frankfort (2,16 puntos), Toronto (2,02), Hong Kong (1,90), Múnich (1,84), Zúrich (1,83), Vancouver (1,66), Estocolmo (1,62), París (1,59) y Ámsterdam (1,58 puntos). Hay otro grupo de ciudades con los precios de la vivienda “sobrevalorados” (Índice de +0,5 a 1,5 puntos) pero sin riesgo de burbuja, como Londres, Moscú, Nueva York, Los Ángeles, Tokio y Moscú. Y sitúa a 3 ciudades con unos precios de la vivienda “razonables” (Índice +0,5 a -0,5): Madrid, Milán y Varsovia.

Como se ve, 6 de las 9 ciudades con riesgo de burbuja inmobiliaria están en Europa. Y los últimos datos de Eurostat reflejan la fuerte subida de precios de la vivienda en algunos paises, muy superior al ya elevado aumento de la UE-27 (subida anual del +7,3% en junio 2021): Estonia (+16,1%), Dinamarca (+15,6%), Chequia (+14,5%), Lituania (+13,3%), Letonia (+12,4%), Luxemburgo (+13,6%), Paises Bajos (+12,8%), Hungría (+11,9%), Austria (+11,7%) y Suecia (+10,9). España es el 2º país europeo donde menos sube la vivienda (+3,3% en el último año), sólo por detrás de Italia (+0,4%) y menos que Francia (+5,7%) y Portugal (+6,6%). Y si analizamos la evolución de los precios de la vivienda en Europa entre 2010 y junio de 2021, han subido en 23 paises (+34% de media en la UE-27, +133% en Estonia, +80% en Suecia o Alemania, +50% en Portugal y +22% en Francia) pero cayeron en otros cuatro paises, los más “escaldados” por la anterior burbuja: Grecia (-28%), Italia (-13%), Chipre (-8%) y España (-3%), según Eurostat.

Así que los precios de la vivienda están subiendo con fuerza en medio mundo y en Europa pero suben menos en España: recordemos, un +3,3% anual en el 2º trimestre de 2021, según el INE, más que en todo el año 2020 (+2,1%), la menor subida en 6 años por la pandemia, pero menos de lo que subió en 2019 (+5,1%) y la menor subida desde 2014 (+0,3%), el primer año en que remontó el precio de las viviendas tras las drásticas bajadas de 2008 a 2013 (-45% de caída tras estallar la burbuja inmobiliaria). Eso quiere decir que aunque ahora la vivienda suba algo más, su precio sigue por debajo del que tenía en 2008, todavía un 21,5% inferior, según los datos del Ministerio de Transportes: 1.649,2 euros/m2 en junio de 2021 frente a un máximo de 2.101,4 euros/m2 a finales de 2008. Eso sí, ha subido un +12,7% desde el precio mínimo que tenía a finales de 2014 (1.463,1 euros/m2).

Los precios de las viviendas están subiendo, en el mundo y en España, porque han aumentado las ventas, porque hay más demanda de viviendas, oficinas y locales, sobre todo de inversores y ahorradores, que comprar buscando una plusvalía futura o alquilarlos. En España, las ventas se desplomaron al estallar la burbuja en 2008 (de 775.300 viviendas vendidas en 2007 a 552.080 en 2008 y un mínimo de 312.593 en 2013) para recuperarse lentamente a partir de 2014 (318.830) y sobre todo en 2018 (517.984) y 2019 (505.467), cuando rozaron las ventas de 2008. Pero llegó la pandemia y las ventas cayeron drásticamente, a 420.238 viviendas en 2020. Ahora, en 2021, con el inicio de la recuperación, las ventas crecen mes a mes, alcanzando las 267.715 viviendas vendidas en el primer semestre, según el INE, ya más que en la primera mitad de 2019 (266.018). Y sobre todo, se han disparado las ventas en julio y agosto, dos meses récord desde 2008.

Esta mejoría de las ventas (49.900 viviendas en agosto, 40.300 de segunda mano y sólo 9.600 nuevas) se explica en buena medida por las compras de inversores (Fondos e inmobiliarias) y de ahorradores, como demuestra que 15.000 de esas ventas se hayan pagado al contado, sin hipoteca. Pero también hay compras de familias, aprovechando que los bancos han abierto la mano con las hipotecas (tienen incluso “una guerra” para robarse clientes) y que los tipos están muy bajos, los menores de la historia reciente: el tipo medio era del 2,54% en julio de 2021, frente al 2,59% en julio de 2019 y el 4,26% que se pagaba por una hipoteca en julio de 2013, según el INE. La consecuencia es que en julio de 2021 se han firmado 35.329 hipotecas, un 36,8% más que el año pasado (pandemia) y más del doble que el peor año de la crisis (17.055 hipotecas firmadas en julio de 2013).

Vistos los datos de subidas de precios, ventas e hipotecas firmadas, es evidente que hay una recuperación de la vivienda en España, una vuelta a la mejoría de 2018 y 2019. Pero no debemos tener miedo a otra burbuja inmobiliaria, según los expertos y los datos. Primero, suben los precios, pero todavía las viviendas cuestan un 21,5% menos que en 2008. Segundo, se venden muchas viviendas (podrían superar las 500.000 este año 2021), pero todavía se venden un tercio menos que en 2007 (775.300). Y se piden muchas hipotecas (35.329 en julio), pero todavía son un tercio menos de las hipotecas que se daban antes de estallar la burbuja inmobiliaria (104.808 en julio de 2007).

Eso no quita que no haya que vigilar de cerca al mercado de la vivienda, para evitar que los precios se disparen a medio plazo y se agrave el riesgo de otra burbuja. Máxime cuando todos los factores apuntan a que los precios de la vivienda seguirán subiendo, en 2021 y más en 2022. Por un lado, va a aumentar la demanda, tanto de especuladores e inversores como de familias, porque se crean 130.000 nuevos hogares cada año. Y por otro, la oferta de vivienda nueva crece menos, una media de 90.000 nuevas viviendas al año. Este déficit de viviendas tensiona el mercado y lo va a tensionar más en el futuro, si se asienta la recuperación, provocando nuevas y mayores subidas de precios. Y hay otros dos factores que van a encarecer el precio de la vivienda, sobre todo las viviendas nuevas. Uno, la subida de las materias primas que utiliza la construcción (la madera, el acero, el cobre o el aluminio, además del cemento, por la subida de la luz) y la maquinaria. Y el otro, la falta de mano de obra cualificada (la patronal dice que necesitan 700.000 trabajadores), lo que puede obligar a las empresas a subir los sueldos y trasladar esos mayores costes a los precios.

La subida de los precios y las ventas de la vivienda son una buena noticia para la economía, en la medida que la construcción es una de las locomotoras del crecimiento (aporta un 5,7% del PIB) y del empleo (1.324.800 ocupados). Pero la subida del precio de la vivienda es una mala noticia para muchas familias, no sólo porque les dificulta más la compra de un piso (al ser más caro), sino porque la subida de las viviendas encarece también los alquileres (los inversores o particulares que compran para alquilar, si ahora tienen que pagar más por el piso buscarán subir el alquiler para mantener su beneficio). De hecho, los últimos datos de Eurostat revelan que los alquileres son hoy un 5% más caros que en 2010 mientras el precio de la vivienda está un 3% por debajo.

Si sube la vivienda más de lo que ha subido ya, y con ello los alquileres, será un problema para muchas familias, en especial para las que tienen ingresos bajos y no pueden pagar ni una hipoteca ni un alquiler. En especial, será un grave problema para los jóvenes: ya hoy, con los precios actuales, los menores de 30 años no pueden comprar ni alquilar en ninguna autonomía, según un estudio del Instituto de la Juventud. Y eso porque su sueldo medio es bajo y tendrían que dedicar un 60% al pago de una hipoteca o el 90% al pago del alquiler, porcentajes que duplican y triplican el máximo recomendable y que vigilan los bancos (que el gasto no supere el 30% de los ingresos). Pero la situación es peor en algunas autonomías: los jóvenes tendrían que destinar el 92% de sus ingresos para pagar una hipoteca en Baleares y del 75 al 65% en Madrid, País Vasco, Canarias y Cataluña. Y más del 100% de sus ingresos para alquilar en Cataluña, Baleares y Canarias, rozando el 100% en Madrid. Tremendo. Y en el caso de los jóvenes de 30 a 34 años, tampoco pueden comprar o alquilar: una hipoteca se lleva de media el 45% de sus ingresos (el 59% en Madrid y el 75% en Baleares, sólo baja al 30% que podrían pagar en Murcia, Extremadura y Castilla la Mancha) y un alquiler supone el 65% (y casi el 80% en Cataluña, Madrid, Baleares y Canarias, no pudiendo alquilar con el 30% de sus ingresos en  ningún lugar).

Todos sabemos que hay un serio problema de vivienda en España pero ahora, con la perspectiva de subidas de precios, en la compraventa de viviendas y en los alquileres, la situación será peor, sobre todo para familias con pocos ingresos y para los jóvenes (incluso hasta los 34 años). Por eso urge un Plan de vivienda realista, no parches populistas asentados en controles de precios. La única manera de frenar la subida de precios, en la vivienda y los alquileres, es actuar sobre la oferta, facilitar la construcción de más viviendas, públicas y privadas, para venta y alquiler. Y eso pasa por facilitar la disponibilidad de suelo público (Ayuntamientos), agilizar las promociones y facilitar financiación suficiente a los promotores (públicos y privados). Hace falta construir más viviendas para frenar la subida de pisos y alquileres y atender a la demanda de jóvenes y familias. Y, en paralelo, facilitar que salgan al mercado las 3,4 millones de viviendas vacías, con incentivos a sus propietarios, no asustándoles para que no alquilen. Tomen medidas sensatas.

Construcción de viviendas: vuelven las grúas

La economía española crece (menos, pero crece) gracias a que “tiran” el consumo (del Estado y las familias) y la construcción, mientras han “pinchado” el último año las exportaciones, la industria y el turismo, los anteriores “motores” del crecimiento. La construcción es lo que más crece y 2018 ha sido el 5º año que aumentan las viviendas iniciadas y terminadas, (más que nunca desde 2009), empujadas por la mayor demanda, el aumento de hipotecas (ahora más caras) y la continuada subida de precios, animada por el negocio del alquiler y la potente inversión extranjera. Y así, la construcción crea 1 de cada 4 nuevos empleos. El FMI alerta a los paises que “vigilen” la vivienda, porque teme otra “burbuja”, pero los datos de construcción, hipotecas y ventas en España están muy lejos de los años del “boom” inmobiliario. Y necesitamos la ayuda del ladrillo para sostener el crecimiento y el empleo, por lo que el próximo Gobierno debería apoyar la construcción y promover muchas más viviendas públicas (VPO), clave para resolver el grave problema del alquiler. Construcción sí, pero bajo vigilancia.

enrique ortega

La construcción de viviendas encadenó en 2018 el 5º año de recuperación, iniciada en 2014. Lo demuestran todos los datos. El primero, los visados de proyectos de construcción de nuevas viviendas: en 2018 se visaron permisos para la construcción de 100.733 nuevas viviendas, el 24,7% más que en 2017 y la mayor cifra de visados desde 2009 (110.849 viviendas), aunque todavía lejos de los visados récord de los años del boom inmobiliario (200.000 visados de media entre 1992 y 2008 y 865.000 sólo en 2016). Y también se visaron 28.066 permisos para rehabilitación de viviendas, la mejor cifra desde 2009 (28.066), según las estadísticas que publica el Ministerio de Fomento.

El segundo dato revelador son las viviendas iniciadas: 74.004 en 2018, un 23% más que en 2017, más del doble que en 2014 (32.100) y también la mayor cifra desde 2009 (80.300 viviendas iniciadas), aunque quede muy lejos de las viviendas que se iniciaban en los años del boom inmobiliario (más de 500.000 de media entre 2003 y 2007 y 664.923 viviendas iniciadas en el año récord de 2006). Y eso se traduce en el tercer dato, las viviendas terminadas: 59.377 en 2018, un 20,35% más que en 2017 y la mejor cifra desde 2012 (80.083 viviendas terminadas), aunque queda lejos de los años récord (más de 500.000 viviendas terminadas cada año entre 2004 y 2008, con el máximo de 597.632 viviendas terminadas en 2006).

Eso sí, llama la atención el reparto desigual por autonomías y ciudades en la construcción de viviendas nuevas, que se ha centrado más en algunas grandes ciudades donde casi se ha agotado el stock de viviendas sin vender (1,2 millones en toda España, 867.000 usadas y 340.000 nuevas, según la consultora RR Acuña). Así, en Madrid se terminaron 11.011 nuevas viviendas en 2018, 6.306 en Barcelona , 6.201 en Alicante o 2.966 en Málaga, mientras sólo se terminaron 13 viviendas en Ceuta, 107 en Palencia, 111 en Zamora, 190 en Valencia, 213 en Orense,245 en Teruel o 265 en Segovia, según el Ministerio de Fomento.

Lo que tira de las grúas, de la construcción de nuevas viviendas, es la creciente demanda, las ventas de viviendas, que llevan también 5 años mejorando, desde 2014. En 2018 se vendieron 581.793 viviendas, un 9,3% más que en 2017 (el aumento más bajo en estos cinco años), la mejor cifra de ventas desde 2007 (836.871 viviendas vendidas), según los datos de Fomento, aunque todavía lejos de las ventas de viviendas de los años del “boom” inmobiliario (más de 800.000 viviendas vendidas de media entre 2004 y 2007, con el récord en 955.186 viviendas vendidas en 2006). La mayoría de las ventas son de viviendas de segunda mano (el 87%), aunque las ventas de viviendas nuevas  (50.875 en 2018, el 13% del total) crecen más (el 8% en 2018, el mayor aumento desde 2006) que las usadas (+5%).

Las ventas de viviendas son también muy desiguales por autonomías y ciudades, lo que explica que luego se construyan más o menos. Si de media se venden en España 11,2 viviendas por cada 1.000 habitantes, en Alicante son 21,4, en Málaga 19,74, en Madrid son 11,9 y en Barcelona 10,3 viviendas mientras en la España vacía bajan mucho las ventas: 5,6  por 1.000 habitantes en Orense, 5,9 en Zamora o Pontevedra, 8 en Ávila y 8,8 en Soria. Ahora, están tomando el relevo de las mayores ventas de viviendas Valencia, Sevilla, Alicante y Murcia, mientras entre 2014 y 2017 crecieron más las ventas en Madrid, Barcelona, Málaga y Baleares, lo que anima ahora allí  la construcción  de nuevas viviendas.

Lo que “tira” de estas ventas de viviendas es la fuerte demanda de inversores y extranjeros, además de las familias que ahora, con más empleo, se animan otra vez a comprar piso. La fuerte subida de los alquileres (un 46% entre 2014 y 2018, según la Sociedad de Tasación, el doble que la compraventa de viviendas, un +17,8%) ha animado a muchos inversores a lanzarse a la compra de viviendas, para luego alquilarlas con una rentabilidad (más del 8%) superior a la de la Bolsa o la deuda. Y las subidas (de pisos y alquileres) han atraído a numerosos Fondos de inversión extranjeros, que buscan pisos, oficinas, locales, centros comerciales y naves, reanimando las nuevas construcciones. Y también están los compradores particulares extranjeros, que supusieron el 12,64% de las ventas de viviendas en 2018, pero mucho más en algunas zonas (el 40,75% de las ventas en Alicante y un 30% en Tenerife o Baleares), sobre todo británicos (15,5% de los extranjeros), alemanes (7,5%) y franceses (7,4%).

Y luego está el tirón de ventas de viviendas por la demanda de las familias, que han vuelto a comprar pisos desde 2014, al aumentar el empleo y sus ingresos y también porque la banca “ha abierto” la mano en la concesión de hipotecas. El resultado es que en 2018 se firmaron 345.186 hipotecas sobre viviendas, un 10,3% más que en 2017 y el mayor número de hipotecas desde 2011 (408.460), aunque la cifra esté otra vez muy lejos de las hipotecas que se firmaban en los años del “boom inmobiliario” (1.342.171 hipotecas en 2006), según la estadística que publica el INE. También crece el importe total concedido para comprar viviendas: 42.708 millones en 2018, el mayor importe desde los 45.715 millones concedidos en 2011, aunque todavía sea menos de la cuarta parte del dinero prestado con hipotecas en el año récord de 2006 (188.339 millones). Y sube también el importe medio concedido por cada hipoteca: 123.700 euros, el mayor importe prestado desde 2010 (127.667 euros), aunque lejos del récord de 2006 (156.876 euros).

Lo más llamativo es que la banca concede hipotecas con más facilidad (porque tiene liquidez de sobra  y no tiene a quien prestar) y además “ha abierto la mano” en las cuantías máximas que presta: el 15% de las hipotecas concedidas en 2018 lo fueron por un importe que superaba el 80% del valor de tasación de la vivienda, saltándose así un límite recomendado por el Banco de España para evitar un excesivo endeudamiento. Eso sí, a cambio de dar más hipotecas y por más importe, la banca ha subido sus tipos desde noviembre: en febrero de 2019, el tipo medio de las hipotecas era del 2,38%, según los datos del Banco de España. Dos tercios de la subida (+0,13%) es porque la banca repercute el tener que pagar el impuesto de actos jurídicos documentados y un tercio por la subida de tipos (el Euribor lleva un año subiendo). Y todo ello, con el precio oficial del dinero (BCE) en el 0%.

Ahora se espera que las ventas de viviendas suban en 2019 y 2020, alentadas por las subidas de precios: la gente sabe que los pisos seguirán subiendo (quizás algo menos) y compran antes de que suban más, dado que aún  no se han recuperado del desplome de precios de la crisis: han subido un 21,5% entre 2014 y 2018 (un 6,7% el año pasado), tras caer un 41,9% entre 2008 y 2013, según los índices que publica el INE.

Estas subidas de precios y la creciente demanda, junto a la mayor disponibilidad de hipotecas, son “la gasolina” que alimenta la mayor construcción de viviendas, que se espera aumente este año. De momento, los visados de nuevas viviendas en enero 2019 fueron 9.306, un 39% más que en enero de 2018. Y aunque este año se crearán menos empleos que en 2018, no se espera una subida de tipos hasta finales de año o en 2020), con lo que no retraerá tanto las ventas. Eso sí, la promoción de nuevas viviendas tiene dos problemas en contra. Uno, que las viviendas nuevas son más caras que las usadas, lo que dificulta las ventas. Y el otro problema, más importante, que la construcción de viviendas choca con varios problemas estructurales: falta suelo (donde hay más demanda), falta financiación (los bancos temen prestar a los promotores) y falta mano de obra especializada (hay constructoras que se quejan de escasez de algunos profesionales), lo que está aumentando los costes y salarios y el precio final de los pisos nuevos.

Por todo ello, el próximo Gobierno debería ayudar a “reanimar” la construcción de viviendas, fomentando las promociones donde faltan viviendas, asegurando a los promotores privados suelo suficiente y barato, financiación y mano de obra preparada (con formación para trabajadores y parados). Pero, sobre todo, el Estado debería volcarse en la promoción pública de viviendas (VPO), mayoritariamente para alquiler, como se hace en media Europa. El abandono de la VPO es escandaloso: en 2018 se finalizaron 5.136 VPO (sólo 346 para alquiler), tras hacerse 4.938 VPO en 2017, según los datos de Fomento. Una vergüenza, por parte del Estado, las autonomías (Baleares, Canarias, Cantabria, Castilla y León, Ceuta, Melilla y la Rioja no hicieron ninguna VPO en 2018, Galicia hizo 8 , 30 en Murcia, 35 en Asturias, 55 en Aragón y 86 en Andalucía) y los Ayuntamientos, que se gastan el dinero público en fiestas y encierros pero no en promover viviendas. Algo que contrasta con el pasado: entre 1957 y 1989 se terminaban en España más de 100.000 VPO cada año, en 1991 cayeron a 44.514 y a 52.972 en 2000 para subir a 68.857 en 2008 y desplomarse a 17.054 en 2013 y 5.136  en 2018 (el 3% de las VPO que se hacían con Franco...).

Reanimar la construcción de viviendas es clave para mantener el actual crecimiento de España, porque la construcción se ha convertido en uno de los dos motores (junto al consumo) que “tiran” de la economía, ahora que están fallando los otros tres motores de la recuperación: las exportaciones (cayeron en enero 2019, diciembre y noviembre 2018), la industria (lleva dos trimestres cayendo: está en recesión)  y el turismo (sólo creció un 1,1% en 2018). Así, si España creció un 2,6% en 2018, según el INE, un 2,9% fue por la demanda interna, mientras el sector exterior restaba 0,3% de crecimiento. Y lo que crecimos dentro se debió al consumo (aumento del gasto de las familias y el Estado, que ha recuperado el gasto de 2009) y a la construcción (creció un 7,6%, el sector que más), mientras se estancaban la industria y el turismo.

Este tirón de la construcción, junto al consumo (las familias gastan más porque se endeudan más) permitieron crear 566.200 empleos en 2018, según la EPA, de ellos casi la cuarta parte en la construcción: 136.300 empleos nuevos, la mayoría en la construcción de edificios (80.400 nuevos empleos, el 2º sector que creó más empleo en 2018, tras la educación), la construcción especializada (+49.700 empleos) y la ingeniería civil (+6.300 empleos). Y de los 2.614.000 empleos recuperados desde 2014, 337.800 han sido en la construcción, el 2º sector que creó más empleo tras los servicios (+ 1.850.000 empleos).

Ahora, España crecerá menos en 2019 (2,1%) y 2020 (1,9%), pero el crecimiento (y el empleo) volverán a depender del consumo (de las familias y de la Administración) y de la construcción, porque el estancamiento europeo no permitirán que nos ayuden las exportaciones ni el turismo y la industria no despega. Por eso es importante que la construcción no se desinfle, a pesar de los temores del Fondo Monetario Internacional (FMI), que alerta de otra posible burbuja inmobiliaria mundial, a la vista de cómo se ha disparado el precio de la vivienda en las grandes capitales de Europa, USA y Asia. Pero no parece que de momento tengamos que preocuparnos en España, porque los datos de ventas, viviendas construidas, hipotecas y precios están muy lejos de los años del boom, como hemos visto. Y sin embargo, necesitamos al ladrillo para sostener el crecimiento y el empleo, aunque sería preferible crecer empujados por las exportaciones y la industria, más competitivos y enriquecedores. Pero mientras no se rehacen, el ladrillo nos ayuda a sostener la recuperación. Eso sí, con cuidado, porque no podemos volver a tropezar con la misma piedra.