Los alquileres se comen la mitad del sueldo

El coronavirus ha frenado algo la subida de los alquileres, un 3% en el primer semestre, pero ahora subirán más y 2020 será el 6º año consecutivo de subidas, el +45% desde 2015. Con ello, pagar un alquiler se lleva ya el 40% del sueldo y más en Cataluña, Madrid, País Vasco o Baleares. Y con la pandemia y la pérdida de ingresos, el alquiler agrava la pobreza de jóvenes, madres solas e inmigrantes, según Cáritas, que alerta de una “crisis habitacional”. El Gobierno ha publicado los índices de alquileres por ciudades, la antesala para que autonomías y ayuntamientos puedan aprobar controles, como va a hacer Cataluña. Pero poner topes a los alquileres es un “atajo populista” que puede volverse  en contra, si desalienta a los propietarios y baja la oferta, subiéndolos más. La solución es ampliar la oferta, promoviendo viviendas para alquiler, regalando el suelo a los promotores durante 75 años, como ha aprobado el Gobierno hace 2 semanas. Más pisos en alquiler y así bajarán seguro.

enrique ortega

Ya antes del coronavirus, pagar un alquiler era un tremendo esfuerzo para muchas familias y sobre todo para los jóvenes. Y es que los alquileres llevan subiendo año tras año desde 2015, una media del +50% (entre 2014 y mayo de 2019), según el portal Fotocasa (que analiza los anuncios que ponen los propietarios que alquilan), y la mitad, un +24,6% (entre 2014 y 2018), según los últimos datos del Ministerio de Fomento, que utiliza las estadísticas de las fianzas que depositan los inquilinos. Si hacemos una media entre las dos estadísticas, puede estimarse que los alquileres han subido +37% entre 2015 y 2018. Y en 2019, los alquileres volvieron a subir otro +5,1%, según los datos de Fotocasa.

Este año 2020, los alquileres comenzaron con subidas mayores a las de 2019, un 6,5% en el primer trimestre, según Fotocasa, el mayor aumento en ese periodo en los últimos 14 años, una subida que otro portal inmobiliario, Idealista, rebaja al +2,6%. Pero en marzo llegó el estado de alarma y la subida se frenó, con el apoyo de las medidas del Gobierno (prórroga automática de los contratos que vencían y aplazamiento o condonación de algunos alquileres). Con ello y el confinamiento, los alquileres apenas han subido en el segundo trimestre (Fotocasa estima que cayeron un -0,2%) y en conjunto, han crecido poco en el primer semestre de 2020: entre un +2,48% (según pisos.com) y un +3,2% (según Idealista), con una subida intermedia del +2,7% semestral que estima Fotocasa.

Ahora, con más gente trabajando y moviéndose, los alquileres han vuelto a despertar, apoyados en miles de pisos turísticos que se han quedado sin turistas y buscan inquilinos “normales”, lo que aumenta algo la oferta. Pero el mercado está muy parado, hasta ver la evolución de los rebrotes y el empleo, con lo que se espera un tercer trimestre de pocas subidas, que podrían remontar en el cuarto, sobre todo si el 30 de septiembre se levantan las moratorias de alquileres y las prórrogas forzosas de los contratos. Antes de la pandemia, la estimación era que los alquileres subieran entre un 6 y un 10% este año, como el pasado. Y ahora, la subida podría ser inferior, sobre el +4%.

Suban más o menos, los alquileres tienen un precio muy elevado, sobre todo en algunas ciudades. El Ministerio de Fomento acaba de publicar,  el 2 de julio, el primer índice oficial de alquileres, informando que hay 17 provincias donde los alquileres subieron más del 10% entre 2015 y 2018, destacando Baleares (+19,1%), Málaga (+18,1%), Tenerife (+15,2%), Barcelona (+14,3%), las Palmas (+13,7%), Granada (+13,4%) y Madrid (+12,2%). Y con un alquiler medio, según el tipo de vivienda media en cada provincia, que supera o ronda los 500 euros mensuales en 11 provincias (ver mapa): Madrid (780 euros), Ceuta (700), Barcelona (694), Melilla (650), Baleares (624), Málaga (600), Sevilla (561), Tenerife (500), Las Palmas (500), Gerona (500) y Huelva (500 euros mensuales), a falta de datos del País Vasco y Navarra. Estos son alquileres medios (los hay mucho más caros), estimados en base a las fianzas declaradas y los datos del Catastro, el Registro de la propiedad, el INE, el Banco de España y los portales inmobiliarios. Posiblemente da un alquiler medio bajo, inferior al real, pero lo importante es que será la primera estadística oficial de las futuras subidas. Y que refleja las ciudades donde el problema de los alquileres es más preocupante.

Los alquileres han subido mucho y están caros porque se ha disparado la demanda (muchas familias y jóvenes, con la crisis y empleos precarios no se atreven ni pueden comprar un piso ahora) y ha crecido menos la oferta, a pesar de la alta rentabilidad del alquiler (8,2%en 2020) y la fuerte llegada de inversores extranjeros. La prueba de esta disparidad entre demanda y oferta es que, en 2019, un 14% de los particulares adultos intentaron alquilar o alquilaron (muchos más que el 9% de 2018), mientras sólo el 5% de los particulares adultos intentaron alquilar o alquilaron su vivienda (menos del 6% que lo hicieron en 2018), según un estudio de Fotocasa. Los que más buscan un alquiler son los jóvenes (lo hacen el 30% de los que tienen entre 25 y 30 años), sobre todo en Andalucía y el País Vasco (el 17% de particulares buscan o alquilan), Madrid (15%) y Cataluña (13%).

El problema no es sólo que los alquileres sean caros sino que suponen una pasada losa para la mayoría de los que viven de alquiler, que son más cada año: un 18,7% de los hogares  en 2019 frente al 14,2% en 2008, según el último dato del INE. Así, estos 3.371.251 hogares que viven como inquilinos  destinan de media el 40% de sus ingresos a pagar el alquiler mensual, según un reciente estudio elaborado por Fotocasa e InfoJobs. Un porcentaje que se ha disparado en los últimos años: si en 2015, el alquiler medio (un piso de 80 metros cuadrados) se llevaba el 28% de un salario medio, pasó al 31% en 2016, al 34% en 2017 y 2018 y al citado 40% en 2019. Y eso es la media, porque hay 4 autonomías donde los alquileres se llevan la mitad del sueldo o más, porque tienen alquileres muy caros aunque sus sueldos son también más altos: Cataluña (56,5%), Madrid  (55,7%), País Vasco (51,3%) y Baleares (49,8%). En cambio, hay autonomías donde pagar el alquiler se lleva menos de un tercio de los ingresos: Extremadura (20,4%), Castilla la Mancha (23,4%), Murcia (27,5%), la Rioja (28,6%), Castilla y León (28,9%) y Galicia (29%).

Estos datos reflejan claramente lo que ha pasado con los alquileres: se han disparado, creciendo muy por encima de los salarios. Así, el estudio contrasta una subida media de los alquileres del +45% (entre 2015 y 2019) frente a una subida de los salarios medios del +3,4%. Esto ha disparado el esfuerzo mensual para pagar el alquiler, que es mayor incluso de ese 40% de los ingresos para un 38% de los hogares con menos ingresos o situación más vulnerable (1.281.000 familias), según señala el Informe de Fomento sobre los índices de alquileres, aunque los expertos recomiendan que no deberían superar el 30%.

El mayor problema para pagar el alquiler lo tienen los jóvenes y las familias más vulnerables, con empleo precario, madres solas con niños o inmigrantes. Para la mayoría de los jóvenes, el pago de un alquiler es casi un imposible: en junio de 2019, un alquiler medio se llevaba el 94,4% de los ingresos de un joven, cuando en 2008 suponía el 55,7%, según el Consejo de la Juventud. Y si los jóvenes pretenden compartir un piso de alquiler (lo que hacen el 84% de los que se emancipan), les toca pagar el 30,8% de sus ingresos, una media que sube hasta el 30-40% en 21 capitales y a más del 40% de los ingresos medios de un joven que quiera compartir alquiler en Madrid o Barcelona. El resultado es que el 81,4% de los jóvenes menores de 30 años siguen viviendo con sus padres (el 70% en Europa).

En el caso de las familias con bajos ingresos y empleos precarios, el alquiler es un coste  mayor en España, según revela un estudio de la OCDE. Somos el tercer país europeo (tras Reino Unido y Finlandia) donde hay más familias pobres que destinan más del 40% de sus ingresos a pagar el alquiler: son el 46% de esas familias que están en el 20% con ingresos más bajos, frente al 33% de media en la OCDE y el 17,2% en Francia. Unas 300.000 familias en verdaderos apuros para pagar el alquiler. Las familias que están en el 20% superior pagan de alquiler el 15,8% de sus ingresos y en el 20% siguiente, el alquiler les supone el 7% de sus ingresos. Y para el 40% restante, los españoles con más ingresos, el alquiler no es un problema, porque viven en propiedad (y la hipoteca, si la están pagando, les cuesta el 22% de sus ingresos durante 25 años, según otro estudio de Fotocasa e InfoJobs).

Ahora, con la recesión que ha provocado el coronavirus, estas familias más vulnerables y los jóvenes (junto a las mujeres, los paganos de esta nueva crisis) van a tener aún más difícil alquilar piso, porque muchos han perdido sus ingresos o los pueden perder cuando salgan de los ERTEs. La alerta ya la ha dado Cáritas, cuyo último informe FOESSA advierte que casi la mitad de hogares (el 49,2%) “no pueden hacer frente al pago del alquiler o la hipoteca” y que más de la mitad (51,2%) no disponen de dinero para pagar suministros. Y, lo más preocupante: el 13,2% de estas familias vulnerables viven con una amenaza de expulsión y desahucio. Por eso, Cáritas alerta de que “hay una crisis habitacional en ciernes”, que podría estallar en octubre, cuando termine el plazo de paralización de desahucios aprobado por el Gobierno en marzo o la moratoria del pago de alquileres y la prorroga de contratos, prorrogadas hasta el 30 de septiembre.

En definitiva: o se toman medidas o tendremos un “otoño caliente” en los alquileres, con nuevas subidas y menos ingresos y empleos entre los inquilinos. El Gobierno es encuentra dividido, por la pugna entre el PSOE y Podemos sobre la política de vivienda y alquileres. Por un lado, ha cumplido su promesa y ha elaborado (con retraso) el índice de alquileres, que es la antesala para que ahora los ayuntamientos y autonomías puedan imponer controles de precios en las ciudades con los alquileres más caros. Y por otro, ese mismo Gobierno ha aprobado, en el Consejo del 7 de julio, una medida que permite a los Ayuntamientos y autonomías que cedan gratis suelo público durante 75 años a promotores privados para que construyan viviendas de alquiler social.

La primera medida, promover que los Ayuntamientos fijen topes máximos a los alquileres, es un “atajo populista” contraproducente: reduciría la oferta de alquileres y subiría los precios, lo contrario de lo que se busca, como ya han advertido expertos e inmobiliarias. No hay que ser economista para entender que si a un propietario (o a una inmobiliaria) se le pone un tope a lo que puede cobrar de alquiler, retirará el piso del mercado y tratará de venderlo o cerrarlo. Es lo que ha pasado en muchas zonas de París y Berlín donde se ha intentado. Otra cosa diferente es “incentivar” a los propietarios a que pongan alquileres razonables, a cambio de rebajarles el pago del IBI, algunas tasas municipales o el IRPF y reducirles el pago del impuesto de Sociedades (inmobiliarias).

Esta vía, de alquileres máximos y subidas limitadas, es la opción que pondrá en marcha Cataluña este verano. La propuesta, elaborada por el Sindicato de Inquilinos y el Departamento de Justicia de la Generalitat, cuenta con el apoyo de Junts per Cat, ERC, los Comunes y la CUP, que aseguran una mayoría para aprobar una proposición de Ley a finales de julio. El objetivo del Ejecutivo catalán es regular el precio del alquiler en 60 ciudades catalanas de más de 20.000 habitantes, donde más han subido los alquileres estos años. La futura regulación congelará los precios de los nuevos alquileres (penalizando los que suban más de un 20% del tope fijado) y rebajará la actualización de los contratos ya firmados. Aparte de las dudas jurídicas (seguro que la norma acabará en el Constitucional), los expertos creen que se reducirán las viviendas en alquiler y la inversión general en vivienda.

Mientras se “experimenta” con poner topes al alquiler, habría que avanzar por otro camino, el bueno: aumentar la oferta de viviendas en alquiler, como propuso  en junio el gobernador del Banco de España en el Congreso. Y eso puede hacerse por dos vías. Una, sacando más viviendas privadas en alquiler, lo que requiere actuar en varios frentes. Por un lado, animando a los propietarios de las 3,44 millones de viviendas vacías (Censo del INE 2011)  a que las alquilen, con rebajas fiscales e incentivos municipales, pero sobre todo con una mayor seguridad jurídica y práctica (como crear una Agencia pública que asegure los cobros del alquiler). Por otro, mejorando las ayudas a la rehabilitación privada de viviendas, para ampliar el parque de pisos alquilables. Y en tercer lugar, comprar viviendas a particulares y bancos, para crear un gran parque público de viviendas para alquilar.

La otra vía de actuación debe ser promover nuevas viviendas para alquiler, públicas y privadas. El parque público de viviendas (VPO) para alquiler es mínimo en España: un 4% de la oferta disponible frente al 37,7% en Holanda, el 21,2% en Dinamarca, el 20% en Austria, el 16,5% en Reino Unido o el 14% en Francia, países donde el importante parque público en alquiler contrapesa las subidas de los alquileres privados. Y este parque público para alquiler puede ampliarse de dos maneras. Una, con promoción pública de viviendas para alquilar, en un país donde la promoción pública de vivienda (VPO) se ha desplomado: de 85.028 VPO que se hacían en 1997 se pasó a 68.587 en 2008, 58.308 en 2011, 15.046 en 2014 y…6.615 en 2019, según los datos de Fomento. 

El otro camino, más rápido, es facilitar la promoción privada de viviendas para alquiler. Y ahí es donde entra la nueva medida aprobada, para que Ayuntamientos y autonomías cedan suelo gratis durante 75 años a los promotores privados que hagan viviendas para alquilares asequibles. “Si nos regalan el suelo, que supone el 40% de los costes de una promoción, podríamos ofrecer alquileres a menos de 500 euros en Madrid”, propusieron este mes de enero, durante unas jornadas inmobiliarias. Ahora hay que gestionarlo y movilizar suelo público, sobre todo donde el problema del alquiler es más grave.

En definitiva, que la reconstrucción del país pasa por mantener y aumentar el empleo pero también por facilitar el alquiler a las familias vulnerables, si no queremos que se dispare la pobreza y los desahucios. Y eso obliga a priorizar los alquileres, no con “atajos populistas” de controles sino aumentando la oferta, promoviendo nuevas viviendas para alquilar. Pactar medidas para conseguir 1 millón más de alquileres en 5 años, algo viable. Y eficaz. Porque si hay más oferta de alquileres en el mercado, los precios bajarán seguro.

Los alquileres, en máximos e imparables

El alquiler de vivienda no tiene enmienda: tras cuatro años subiendo un 37% al menos, en 2019 han subido otro +5,1%. Y alquilar una casa (10,18 euros por m2) supera ya el récord histórico de 2007. Los expertos creen que seguirán subiendo en 2020, entre un 4 y un 10%. Todo ello agobia a millones de familias, porque pagar el alquiler se lleva un tercio de sus ingresos y más. Urge tomar medidas efectivas, porque la vivienda y el empleo precario son hoy las principales vías a la pobreza. Pero no atajos populistas, como el control de alquileres que propone Podemos: sólo conseguiría que menos propietarios alquilen. Y el problema de fondo es que faltan pisos en alquiler. Hay que acordar un Plan para conseguir 1 millón de alquileres en 5 años, incentivando el alquiler de los pisos vacíos y en manos de bancos, además de promover viviendas públicas para alquiler desde Ayuntamientos, autonomías y el Estado. Consigamos más pisos en alquiler y así bajarán seguro. 

enrique ortega

El alto coste del alquiler es una de las mayores preocupaciones de muchos españoles, sobre todo de las familias con menos recursos y los jóvenes. Los alquileres cayeron cada año entre 2008 (-7%) y 2014 (-1,9%), con la crisis, pero llevan subiendo desde 2015, una media del +50% (entre 2014 y mayo de 2019), según el portal Fotocasa (que analiza los anuncios que ponen los propietarios que alquilan), y la mitad, un +24,6% (entre 2014 y 2018), según los últimos datos del Ministerio de Fomento, que utiliza las estadísticas de las fianzas. A falta de una estadística oficial, que Fomento se ha comprometido a elaborar, podemos hacer una media y estimar que los alquileres subieron el menos un +37% entre 2015 y 2018. Y en 2019, han vuelto a subir, otro +5,1%, según el estudio hecho por Fotocasa entre sus ofertas de alquileres.


La subida de los alquileres en 2019 es desigual, como también pasó en los años anteriores, aunque se dio en todas las autonomías, salvo en Baleares (los alquileres bajaron un -0,3%). De hecho, los alquileres subieron en 2019 en 43 provincias y en 81 municipios  (de los 85 analizados por Fotocasa). Por ciudades, destacan las subidas de Elche (+24%), Murcia (+20,4%), Bilbao (+17,8%) y Badalona (+17,1%), mientras los alquileres subían en Madrid capital un 2% y en Barcelona capital un 2,7%, bajando en Cáceres (-1,8%), Burgos (-1,5%), Sitges (-0,3%) y Palencia (-0,2%). Al final, el precio medio del alquiler se situó en 2019 en 10,18 euros/m2, un récord histórico que supera el precio de mayo de 2007 (10,12 euros/m2.). Las ciudades más caras para alquilar son Ibiza (18,05 euros/m2), Barcelona capital (17,67 euros), San Sebastián (16,74 euros), Madrid capital (16,41 euros), Hospitalet de Llobregat (15,61 euros), Sant Cugat del Vallés (15,49 euros), Sitges (14,85 euros), Bilbao (14,70 euros), Calviá (14,32 euros) y Alcobendas (13,94 euros). Y los alquileres más bajos están en Elda (3,91 euros/m2), Puertollano (4,54 euros), Ferrol (4,74 euros), Sueca (4,96 euros) y Ponferrada (5,13 euros/m2), según el estudio de Fotocasa.


Hasta aquí la subida de alquileres en los últimos 5 años, casi un 50% o más. Y lo peor es que van a seguir subiendo, según creen todos los expertos, aunque quizás algo menos en las ciudades más caras y en los extrarradios. El fondo estadounidense Blackstone, el mayor “casero” privado de España (gestiona  20.000 alquileres), “avisa” que, en 2020, los alquileres van a subir un +10% en Madrid capital (y  más, entre el 14% y 16% en la periferia) y un +7% en Barcelona capital (y hasta un +12% en las ciudades de su periferia). Otros expertos auguran también subidas para 2020, aunque menores: entre un +4 y un +6% el portal pisos.com y Locare y un +2,5% de media Fotocasa.


El problema de los alquileres es que se ha disparado la demanda (muchas familias y jóvenes, con la crisis y sus empleos precarios no se atreven ni pueden ahora comprar piso) y ha crecido mucho menos la oferta, a pesar de la alta rentabilidad del alquiler para los propietarios y la fuerte  llegada de inversores extranjeros. De hecho, en 2019, un 14% de los particulares adultos han intentado alquilar o han alquilado (muchos más que el 9% de 2018), mientras sólo un 5% de los particulares adultos han intentando alquilar o han alquilado su vivienda (menos del 6% que eran en 2018), según Fotocasa. Los que más buscan son los jóvenes  (un 30% entre 25 y 30 años), sobre todo en Andalucía y el País Vasco (el 17% de particulares buscan o alquilan), Madrid (15%) y Cataluña (13%).


El perfil del inquilino (que ha alquilado o intentando alquilar en 2019) es mayoritariamente mujer (el 75%), joven (la edad media son 36 años), de clase social media (40%) y media alta (25%) más que media baja (20%), la mayoría con ingresos por debajo de 2.000 euros mensuales (el 33%), que ya viven con su pareja (28%) o con sus padres (24%) y la mayoría alquilan en Andalucía (21%), Cataluña (16%), Madrid (15%) y la Comunidad Valenciana, según un estudio hecho por Fotocasa en 2018 y 2019. Enfrente, los arrendadores tienen un perfil muy diferente: hombres (58%), maduros (50 años de edad media, aunque están aumentando los propietarios que alquilan con 55-75 años), de clase media (41%) y media alta (25%).


Los inquilinos valoran sobre todo el precio del alquiler, por delante de la localización (aunque la mayoría busca en su mismo barrio), no tener que hacer reformas y el tamaño. Los arrendadores, sobre todo, el tener un ingreso extra. Y lo que más miran es la capacidad de pago de su inquilino. Al final, alquilar no es tan fácil, si tenemos en cuenta que un 42% de los intentos de alquiler son fallidos, según el sondeo de Fotocasa. Y en la mayoría de los casos, el alquiler se hace rápido (en horas), porque hay muchos inquilinos buscando, lo que hace también que un 59% de los precios que se piden no se negocien. Y que los inquilinos lo paguen, aunque 7 de cada 10 creen que “el precio es muy caro”.


Realmente, los alquileres son muy caros y resultan una pesada losa para la mayoría de los que viven de alquiler (el 17,5% de los hogares en 2018, según el INE). En 2019, el pago del alquiler se llevaba el 37,31% de los ingresos de las familias, según un estudio hecho por la web alquiler seguro. Y eso es la media, porque hay 4 autonomías donde el alquiler se lleva el 40% o más: Baleares (45% de los ingresos), Madrid (42%), Cataluña y Canarias (40%). Y otras 4 más donde se lleva más del 30% de la renta: Comunidad Valenciana (32,85%), Andalucía (32,66%), País Vasco (33,09%) y Ceuta). Sólo en La Rioja, Aragón, Asturias y Castilla y León, pagar el alquiler ronda el 22/23% de los ingresos.


El alquiler es un problema para la mayoría pero sobre todo para las familias más pobres y los jóvenes, a quienes el pago del alquiler conduce directamente a la pobreza. Lo revela un reciente informe de la OCDE: España es el tercer país europeo (tras Reino Unido y Finlandia) donde hay más familias pobres que destinan más del 40% de sus ingresos a pagar un alquiler, frente al 33% en la OCDE y el 17,2% en Francia. Son el 46%, casi la mitad de las familias que están en el 20% más bajo de ingresos del país y que viven de alquiler (unas 300.000 familias). Las que están en un 20% superior de ingresos pagan de alquiler el 15,8% de sus ingresos y en el 20% siguiente el 7%, mientras apenas pagan alquiler el 40% de españoles con más ingresos (compran casa).


Para la mayoría de los jóvenes, muchos con trabajos precarios y sueldos que ni llegan a ser mileuristas, el pago del alquiler es una losa mayor. En junio de 2019, el pago de un alquiler medio se llevaba el 94,4% de los ingresos de un joven, cuando en 2008 suponía sólo el 55,7%, según el Consejo de la Juventud. Y si los jóvenes pretenden compartir un piso de alquiler (lo que hacen el 84% de los que se emancipan), les toca pagar el 30,8% de sus ingresos, una media que sube al 30/40% en 21 capitales y a más del 40% de los ingresos medios de un joven si quiere compartir alquiler en Madrid o Barcelona. El resultado de este alto coste del alquiler es que el 81,4% de los jóvenes menores de 30 años siguen viviendo con sus padres, no pueden emanciparse (son el 70% en Europa).


El problema del alto precio de los alquileres es muy serio y urgen soluciones. Hace casi un año, en marzo de 2019, el Gobierno Sánchez aprobó un decreto que ampliaba el plazo de los alquileres (de 3 a 5 años), limitaba la subida anual al IPC, fijaba un límite de 3 meses a las fianzas, limitaba los desahucios y se comprometía a crear un índice estatal de alquileres en 8 meses (incumplido) para que los Ayuntamientos puedan tomar medidas para frenar las subidas. En este blog califiqué el decreto como “un parche” y por desgracia acerté, ya que no ha servido para frenar la subida de los alquileres. Ahora, el Gobierno de coalición estudia nuevas medidas pactadas sobre los alquileres, desde más recursos, promover la rehabilitación, reforma alquileres turísticos, actuar sobre las viviendas vacías y el parque de los bancos o promover más viviendas protegidas. Y sobre todo, la “medida estrella”: permitir a los Ayuntamientos que establezcan controles y topes a los alquileres en las zonas más caras.


Esta medida, empujada por Podemos, si finalmente se aprueba (hay ministros del PSOE en contra), sería “un atajo populista” contraproducente: reduciría la oferta de alquileres y subiría los precios, lo contrario de lo que se busca. No hay que ser economista para entender que si a un propietario (o a una inmobiliaria) se le pone un tope a lo que puede cobrar de alquiler, retirará el piso del mercado y tratará de venderlo o lo tendrá cerrado. Es lo que ha pasado en muchas zonas de París o Berlín en que se ha intentado. Otra cosa es incentivar a los propietarios a que pongan alquileres “razonables”, a cambio de bajarles el IBI o de reducirles el pago del IRPF o de Sociedades (inmobiliarias).


La solución al alquiler pasa por aumentar la oferta, no controlar los alquileres. Y eso puede hacerse por dos vías. Una, sacando más viviendas privadas en alquiler, lo que requiere actuar en varios frentes. Por un lado, animando a los propietarios de las 3,44 millones de viviendas vacías (según el último  Censo del INE, de 2011) a que las alquilen, con rebajas fiscales e incentivos municipales (rebaja del IBI), pero sobre todo con una mayor seguridad jurídica y práctica (una Agencia pública que asegure cobros). Por otro, mejorando las ayudas a la rehabilitación privada de viviendas, para ampliar el parque de pisos que se pueden alquilar. Y en tercer lugar, comprando viviendas de particulares, del parque de impagados de los bancos, para crear un gran parque público de viviendas para alquilar, junto a las 40.000 viviendas de la SAREB (el “banco malo”) y las 15.000 VPO que hay vacías. 


La otra vía de actuación debe ser promover viviendas nuevas (públicas y privadas) para alquiler. El parque público de viviendas sociales (VPO) para alquiler representa en España el 4% de la oferta, frente al 37,7% que supone el parque público en Holanda, el 21,2% en Dinamarca, el 20% en Austria, el 16,5% en Reino Unido y el 14% en Francia, países donde el parque público de alquiler ayuda a que haya una oferta de alquileres sociales y contrapesa a la baja los alquileres privados. El drama en España es que, con el “boom inmobiliario”, se desplomó la promoción de viviendas públicas (VPO): de 85.028 VPO en 1997 se pasó a 68.587 en 2008, 58.308 en 2011, 15.046 en 2014 y … 5.191 VPO en 2018, según las Estadísticas de Fomento. De ellas, se promovieron 11 VPO en Galicia, 30 en Murcia, 35 en Asturias, 55 en Aragón, 86 en Andalucía, 110 en Valencia ,171 en Extremadura, 198 en Castilla la Mancha, 588 en Navarra, 633 en Cataluña, 859 en el País Vasco  y 2.418 en Madrid. Y cero (sí, 0 VPO) en Baleares, Canarias, Cantabria, Ceuta y Melilla.


Tampoco los promotores privados hacen VPO, porque no se les facilita suelo, se les ponen demasiadas trabas burocráticas y se les fijan precios de venta ridículos: los módulos de VPO están sólo un 31,2% por debajo de la vivienda libre y en 10 provincias se da el contrasentido de que la VPO es más cara que la vivienda libre. La clave ahora sería incentivarles, con suelo gratis y financiación, para que se lanzaran a construir viviendas para alquilar a precios que se puedan pagar. Los promotores han hecho una oferta impactante al Gobierno: si les ceden suelo gratis (40% del coste de una promoción), a 70 años, se comprometen a construir viviendas en Madrid con alquileres por debajo de los 500 euros. Y aseguran que hay muchos fondos dispuestos a invertir en promociones para alquiler.


Por estas dos vías, sacar más viviendas en alquiler y promover viviendas nuevas para alquilar, se podría aumentar la oferta de alquileres en 200.000 al año, un objetivo de 1 millón más de alquileres en 5 años. Eso sí frenaría el alza de los precios, no poner topes administrativos “populistas” a los alquileres. Y además, resolvería buena parte de la demanda de vivienda actual y futura, sobre todo de los jóvenes y las familias con hijos. 


Hay que volcarse con el problema de la vivienda, aumentando drásticamente la oferta y ayudando a los inquilinos más pobres, que no puedan pagar ni siquiera un alquiler de mercado razonable. Y eso exige más recursos que los ridículos 679 millones destinados a la política de vivienda en el Presupuesto 2019. Habría que multiplicarlo por 10, al menos. Pero exige, como digo casi siempre, recaudar más. Si no se gasta más, en promover viviendas para alquiler y en ayudar a los inquilinos, será imposible cumplir la Constitución: “Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada” (artículo 47). Sean de verdad constitucionalistas.

Otro "parche" al alquiler

Alquilar un piso en una gran ciudad es cada día más difícil y caro: los alquileres han subido un +46% desde 2014 y, como no hay, los propietarios “seleccionan” a los inquilinos. Y muchos acaban no pagando, lo que ha disparado los desahucios. Ante este panorama, el Gobierno Sánchez aprobó un decreto de alquileres en diciembre, que rechazó el Congreso (por Podemos) y acaba de aprobar otro, para ampliar plazos y subir los alquileres el IPC, con medidas anti-desahucios. Los expertos creen que reducirá y subirá los alquileres, al exigir más a los propietarios. Es un “parche”, porque los alquileres no se bajan con más controles, sino aumentando la oferta. Y para ello, hay que “animar” a los propietarios a alquilar los pisos vacíos y promover viviendas públicas para alquiler, como existen en toda Europa. Aquí se hicieron 3.500 VPO en 2018, frente a las 100.000 anuales en décadas anteriores. Sólo sacando al mercado 1 millón de alquileres más en 5 años se pueden bajar los precios. Y es factible.

enrique ortega

España es un país de propietarios, pero con la crisis empezó a cambiar el comportamiento de las familias, sobre todo de los jóvenes, que han empezado a alquilar más que a comprar. Y eso ha provocado que suba el porcentaje del alquiler, del 19,4% que suponía en 2007 al 22,9% de 2017, según Eurostat, aunque todavía seamos uno de los paises de Europa con menos peso del alquiler, muy lejos del 30,7% que supone en Europa (UE-28), del 33,9% en la zona euro, el 35,6% en Francia, el 35% en Reino Unido, el 27,6% de Italia, el 45% en Austria o el 48.6% de las viviendas en Alemania.

Este “tirón del alquiler”, en un país con muchas viviendas vacías y donde se hacen pocas viviendas nuevas (60.000 en 2018, casi la décima parte de las 597.631 viviendas construidas en 2006), ha provocado una tensión en el mercado, disparando los precios de los alquileres, que han subido un 46% entre 2014 y 2018, según la Sociedad de Tasación, el doble que la compraventa de viviendas (+17,8%). La subida de alquileres ha ido “in crescendo” hasta 2017 y parece haberse estabilizado en 2018, año en que los alquileres han subido entre un +1,8% (portal  Idealista) y el +9,3% (Fotocasa). Pero sobre todo, subieron en 2018 en Madrid (entre +4,3 y +13,7%), Barcelona (entre -1% y +3,1%) y las grandes ciudades, sobre todo San Sebastián, Valencia, Sevilla, Málaga y Santa Cruz de Tenerife. Y con ello, el precio medio del alquiler en España ronda los 9 euros/m2 (810 euros por 90m2)  pero sube hasta 15,5 euros en Madrid (1.400 euros) y 16,60 euros en Barcelona (1.500 euros).

Unos alquileres “imposibles” para muchas familias y sobre todo para los jóvenes, que se ven obligados a alquilar en la periferia de las grandes ciudades o a compartir piso, alquilando una habitación (y eso ya cuesta 426 euros al mes en el centro de Madrid y 492 euros en Barcelona, según Fotocasa). O simplemente, obliga a los jóvenes a seguir viviendo con sus padres: el 80,9% de los jóvenes españoles (16-29 años) vivía con sus padres en 2017 (sólo lo hacía el 72% en 2008), frente al 66,7% de jóvenes no emancipados en Europa, el 63,5% en Alemania, el 56,6% en Reino Unido, el 54,9% en Francia, el 42,2% en Suecia, el 35,8% en Dinamarca o el 35,6% en Finlandia, según los últimos datos de Eurostat.

Además, en los últimos años, la subida de los alquileres y la precariedad de muchos contratos laborales ha hecho que un número creciente de familias y jóvenes no hayan podido pagar el alquiler o su subida (sobre todo en viviendas del centro de las ciudades). Y por eso, se han disparado los desahucios por impago de alquiler: en 2018 hubo en toda España 59.671 desahucios de viviendas y dos tercios  (37.285 desahucios) fueron por impago de alquileres, sobre todo en Madrid (el 80% de todos los desahucios fueron por alquileres) y Cataluña (1 de cada 4 desahucios hechos en España).

La escasez de alquileres y los impagos han provocado que los propietarios “miren con lupa” a quien busca alquilar y “elijan” y “seleccionen” a sus inquilinos, según su nacionalidad, edad, tipo de familia, trabajo, sueldo y tipo de contrato, con lo que las familias más desfavorecidas, los inmigrantes y los jóvenes lo tienen peor para alquilar. Y si lo consiguen es pagando precios más altos y fianzas abusivas (hasta 6 meses), avales o seguros. Y muchos propietarios, en cuanto pueden, rescinden el contrato para subirlo y conseguir otro inquilino que les pague más o sea “más seguro”. Máxime cuando están entrando en este rentable mercado del alquiler (la rentabilidad llega al 11,7% anual, más que la Bolsa, según el Banco de España) las grandes inmobiliarias y  muchos “fondos de inversión” internacionales (el norteamericano Blackstone, con 32.000 viviendas en alquiler, es “el mayor casero de España”) que ,de momento sólo controlan un 5% del mercado (120.000 viviendas de 2,3 millones de alquileres), pero que tienen mucho peso en algunas zonas del centro de las grandes ciudades, condicionando bastante los precios finales del alquiler. 

Ante este panorama, el Gobierno Sánchez pactó en octubre pasado con Podemos tomar medidas para frenar los precios del alquiler y dar más protección a los inquilinos. Y el 14 de diciembre, el Consejo de Ministros aprobó un decreto de alquileres que subía de 3 a 5 años el plazo de los alquileres, pero sin incluir un límite a las subidas ni establecer un índice de referencia a los alquileres, para que los Ayuntamientos controlen los precios, como quería Podemos. Por eso, el 23 de enero, el Congreso rechazó convalidar este decreto-ley de alquileres, gracias a los votos en contra de Podemos, PP, Ciudadanos, ERC y Bildu. Después, el 1 de marzo, El Gobierno Sánchez ha aprobado un segundo decreto-ley de alquileres, que espera convalidarse este mes de marzo en la Diputación permanente del Congreso, ahora con el apoyo explícito de Podemos.

El nuevo decreto, operativo para los nuevos alquileres hechos desde el 6 de marzo, amplía los alquileres de 3 a 5 años (7 si los hacen empresas), limita la subida anual al aumento del IPC, fija un límite de 3 meses a las fianzas (1 obligatorio más 2 meses complementarios), limita los desahucios (el juzgado debe informarse antes si el inquilino es vulnerable y aplazarlo de 1 a 3 meses) y se compromete a crear un índice estatal de alquileres en 8 meses, para que los Ayuntamientos puedan tener el dato oficial de precios y promover ayudas fiscales (bonificar hasta el 80% del IBI) a los propietarios que suban por debajo del alquiler de referencia. Expertos e inmobiliarias creen que el decreto recién aprobado subirá los alquileres en vez de bajarlos, porque al aumentarles el plazo, los propietarios intentarán “cubrirse” y subir más de entrada, sobre todo si sólo se revisan con el IPC. Y además, alertan, los propietarios “seleccionarán” más a los inquilinos, con lo que un 15% tendrán ahora más difícil alquilar.

Podemos quería ir más allá y que el decreto permitiera a los Ayuntamientos establecer controles a los alquileres, pero esa medida (al afectar a un derecho fundamental como es la propiedad) exigiría una Ley específica y hacerlo por decreto-Ley sería anticonstitucional. Pero Podemos no renuncia a proponerlo en la próxima Legislatura, aunque el PSOE no parece a favor de implantar controles a los alquileres.

Controlar la subida de los alquileres es “un atajo” populista que no ha dado buenos resultados en las ciudades de Europa donde se ha intentando aplicar. Así, en París, una de las ciudades con los alquileres más caros de Europa (1.150 euros de media, frente a 890 en Madrid, según Eurostat), un Tribunal administrativo anuló en noviembre de 2017 la limitación de la subida de alquileres en los casos más flagrantes, aunque el Consejo de la ciudad va a implantar esta primavera nuevos controles, con precios tope barrio a barrio. En Berlín, los controles de precios tampoco han funcionado (el alquiler medio es de 960 euros) y la canciller Merkel aprobó una Ley para toda Alemania, que ha entrado en vigor en enero de 2019, para limitar la subida de los alquileres un 10% sobre el precio medio de la zona. Otra vía es la de Roma (930 euros de alquiler medio), donde el Ayuntamiento y las asociaciones de propietarios e inquilinos han pactado alquileres máximos y mínimos, con incentivos fiscales. Y luego está el caso de Londres, la ciudad más cara (1.750 euros de alquiler medio) y menos regulada.

El sentido común nos dice que si a un propietario de vivienda se le limita legalmente el alquiler que puede cobrar, lo normal es que no alquile o se busque “trampas” (como alquilar sin contrato, “en negro”). Por eso, los expertos rechazan el control de alquileres que defiende Podemos y algunos grandes Ayuntamientos, porque reduciría la oferta de alquileres y provocaría una subida de precios, no los bajaría. Otra cosa es “incentivar” a los propietarios a que pongan voluntariamente precios razonables al alquiler, en línea con los precios medios o incluso por debajo, a cambio de incentivos fiscales, como no pagar el IBI municipal o asegurarles el cobro del alquiler con un sistema municipal de seguros y fianzas. Y por supuesto, con seguridad jurídica y eficacia en los procesos judiciales por impago.

El problema de fondo es que este “atajo” de controlar los precios desconoce cómo funciona el mercado del alquiler (y todos los mercados): con la oferta y la demanda. Los alquileres suben porque hay pocas viviendas en alquiler, sobre todo en algunas ciudades y barrios, y cada día hay más jóvenes y familias que buscan casa. Faltan alquileres y por eso suben, máxime si hay inversores (ahorradores, inmobiliarias y Fondos) que buscan rentabilidad en el alquiler y si hay propietarios que ven que es más rentable alquilar su piso a turistas que a inquilinos normales: hay ya 450.000 pisos desviados al alquiler turístico, lo que resta alquileres a familias y jóvenes, haciendo subir los precios (hay propietarios que pueden sacar hasta 1.621 euros de alquiler por 21 noches, que en muchos casos no declaran).

Así que la clave para hacer bajar los alquileres es aumentar la oferta, además de regular los alquileres turísticos (el decreto incluye que los vecinos puedan "vetarlos" por más de 3/5 votos) y evitar los abusos de los Fondos de inversión arrendatarios. Y para eso, para aumentar la oferta de pisos en alquiler solo hay 2 caminos. Uno, incentivar a los propietarios de los 3,5 millones de viviendas vacías (particulares, bancos y empresas) para que las pongan en alquiler, básicamente con ayudas fiscales y seguridad en el cobro, convenciéndoles que “les sale más a cuenta” alquilarlas que tenerlas vacías. Eso pasa por crear un sistema público de seguros de cobro de alquileres y por aprobar más deducciones fiscales sobre el alquiler que cobren (Rajoy se lo bajó del 100 al 60%), máxime si el precio es “razonable” y está en línea con el cobrado en la zona. El objetivo podría ser que 500.000 de estos 3,5 millones de pisos vacíos se alquilen, algo posible de conseguir en cinco años  si no se “asusta” a los propietarios y se toman medidas fiscales eficaces.

El otro camino para que haya más pisos en alquiler es la promoción pública de viviendas (las VPO) para destinarlas luego a alquiler social para los más pobres (de 150 a 250 euros al mes) o a alquiler subvencionado (de 250 a 450 euros al mes), para esos jóvenes y familias que no pueden pagar un alquiler “de mercado” (esos 810 euros al mes de media). El crear este parque público de viviendas en alquiler no es “una propuesta de izquierdas”, es algo que se hace en toda Europa, donde muchos paises han conseguido crear un importante parque de viviendas públicas en alquiler: supone el 30% del mercado en Holanda (2,3 millones de viviendas públicas en alquiler), el 24% en Austria, el 20,9% en Dinamarca, el 17,6% en Reino Unido, el 16,8% en Francia (y un 20% en París), el 13% en Finlandia, el 3,9% en Alemania, el 3,7% en Italia y sólo el 1,5% en España, según este estudio de la Fundación Alternativas.

Veamos el caso de Viena, un ejemplo a seguir. De sus 1,8 millones de habitantes, el 62% viven en casas con alquileres limitados por el Ayuntamiento: 200.000 viviendas son de alquiler municipal (pagan una renta media de 400 euros mensuales) y otras 220.000 son pisos privados con renta subsidiada (pagan 512 euros al mes). Y con estas 420.000 viviendas con rentas públicas y controladas, los restantes alquileres privados “libres” tienen menos incentivos para subir, porque hay una potente competencia pública que fuerza a bajar los precios.

En España, no sólo no hay apenas un parque público de viviendas en alquiler sino que tampoco se promueven viviendas públicas desde hace años. El último dato es escandaloso: hasta septiembre de 2018, sólo se habían finalizado 2.504 viviendas públicas (VPO) y serán unas 3.500 en todo 2018, tras hacerse 4.938 VPO en 2017 (de ellas, sólo 152 VPO para alquiler), según los datos de Fomento. Una vergüenza, por parte del Estado, las autonomías (Andalucía, Aragón, Baleares, Canarias, Cantabria, Castilla y León, Castilla la Mancha y la Rioja no han hecho ninguna VPO en 2018) y los Ayuntamientos, que se gastan el dinero público en fiestas y encierros pero no en promover viviendas. Algo que contrasta con el pasado, con la dictadura y la transición, hasta la “burbuja inmobiliaria” privada: entre 1957 y 1989 se terminaban en España más de 100.000 VPO cada año, en 1991 habían caído a 44.514 y a 52.972 en 2000 para subir a 68.857 en 2008 y desplomarse a 17.054 en 2013 y 3.500 esperadas en 2018 (el 2% de las VPO que se hacían con Franco).

El Estado, desde Fomento a las autonomías y el último Ayuntamiento, “ha tirado la toalla” con la vivienda y así nos va. El ministro Ábalos propone construir 20.000 viviendas públicas para alquilar en 4 años, 5.000 al año, una miseria, a la vista de las necesidades y de lo hecho en el pasado. Habría que ser más ambicioso y promover al menos 20.000 viviendas públicas anuales: suelo público hay, sólo haría falta algo de financiación (costarían unos 1.000 millones anuales) y facilitar las cosas a los promotores privados (los que hacen la mayoría de las pocas VPO actuales), con ayudas fiscales y menos burocracia, además de permitir que los Ayuntamientos se gasten en VPO una parte del superávit fiscal que tienen (y que no es “para presumir” en Bruselas). Estas nuevas VPO podrían crear un gran parque público de vivienda en alquiler, incorporando las 15.000 VPO que hay vacías, sumando las 76.000 viviendas del banco malo (SAREB) que le hemos costeado a la banca y comprando a precio razonable una parte del stock de viviendas sin vender que tienen particulares y bancos (476.938 viviendas a finales de 2017, según Fomento), Con todo ello, podría conseguirse un parque público de 500.000 viviendas para alquilar en 5 años.

Por los dos caminos, más viviendas privadas en alquiler y más VPO para alquilar, sería posible aumentar la oferta en 1 millón de alquileres en 5 años, unos 200.000 alquileres más cada año. Eso si haría bajar los precios (no los controles “populistas”)  y facilitaría el acceso al alquiler a 1.500.000 españoles que hoy tienen problemas serios de vivienda, básicamente jóvenes, ancianos (800.000 viven de alquiler) y mujeres solas con niños (hay 1,5 millones). Y habría que seguir después apostando por la VPO y los incentivos al alquiler, porque para 2030 habrá 2.650.000 españoles que no podrán comprar ni alquilar en el mercado libre, según un estudio de la Fundación Alternativas.

La vivienda es una necesidad básica que hay que resolver, con más recursos públicos (este año 2019 se gastarán 350 millones frente a 2.500 millones anuales en 2009) y una apuesta decidida por la vivienda pública en alquiler, en todos los rincones de España, más un gran pacto con los promotores privados y los propietarios para conseguir aumentar el parque de alquileres con seguridad pero a precios asequibles. Como siempre pasa, el alquiler es un problema complejo, que no se resuelve con “parches” y “atajos”, sino con medidas realistas y justas, pactadas y no impuestas. Otro gran reto para el próximo Gobierno.