El problema de la vivienda se agrava

Tras el paréntesis del verano, jóvenes y familias comprueban que conseguir una vivienda en España es cada vez más difícil: no hay casi alquileres y son carísimos mientras resulta casi imposible comprar una casa, aunque bajen los tipos. La Ley de vivienda del Gobierno (29 meses en vigor), no funciona y la mayoría de autonomías no la aplican, mientras apenas sube la construcción de viviendas y sí la especulación, con Fondos y ahorradores lanzados a comprar para alquilar y vender: la vivienda es una inversión y no un bien de uso. El Gobierno ha presentado el Plan de Vivienda 2026-30, triplicando la inversión actual, pero las 11 autonomías gobernadas por el PP dicen que “no les gusta”. Así que seguimos sin acordar soluciones para la vivienda. Cualquier Plan exige la colaboración de todas las Administraciones para buscar suelo y financiación, facilitando la promoción de nuevas viviendas (hacen falta 750.000), sobre todo públicas en alquiler. Pero no parece posible este acuerdo, aunque la vivienda sea nuestro mayor problema y el cuello de botella de la economía. Vamos a peor.

                            Enrique Ortega

El problema de la vivienda en España se agrava mes a mes. La compra es casi imposible, dado que el precio sigue disparado: el precio medio era en junio de 2.093 euros/metro cuadrado, con una subida anual del +12,8%, la mayor de los últimos años, según el INE, una subida que se suma al +55,1% que subió la compraventa de viviendas en España entre 2014 y 2024. Y esta última subida anual (+12,8%) coloca a España en cabeza de la subida de precios en Europa, donde la vivienda sube menos de la mitad (un +5,4% anual en la UE-27), siendo aún menor la subida anual en Italia (+3,9%), Alemania (+3,2%) y Francia (+0,5%), lo que nos sitúa como el 5º país con la mayor subida anual de la vivienda, tras Portugal (+17,2%), Bulgaria (+15,5%), Hungría (+15,1%) y Croacia (+13,2%), según Eurostat.

Otra estadística más ligada al mercado, la del portal Idealista, sitúa el precio medio de comprar una casa en España en 2.517 euros/m2 en septiembre, una subida del +15,3% anual y un máximo histórico (incluyendo los precios en la “burbuja financiera”: 2.115 euros/m2 costaba en junio 2007). Pero ese es el precio medio, ya que hay muchas ciudades donde el precio de una vivienda ronda o supera los 5.000 euros/m2: San Sebastián (6.250, 12,2% anual), Madrid (5.677, +19,4%), Palma (5.036 euros/m2, +16,9%) o Barcelona (4.989 euros/m2, +9,4%), costando mucho en Bilbao (3.709 euros/m2, +9,6%), Málaga (3.620, +17%) o Valencia (3.227 euros/m2,+19,2%). Y los precios más bajos se dan en Zamora (1.270 €/m2), Jaén (1.307) y Murcia (1.443).

Con estos precios disparados (+44.73% de subida desde diciembre 2019), muy pocas familias y jóvenes pueden comprar piso hoy en España, aunque hayan bajado los tipos y las hipotecas. Veamos las cifras. Un piso “medio”, que cuesta ahora 2.115 euros/m2 supone un precio (por 90m2) de 190.350 euros. Si se consigue una hipoteca por el 80% de su valor (181.224 euros), al 3% y a 25 años, supone pagar 859 euros al mes. Pero si el piso se quiere comprar en Madrid, hay que pedir una hipoteca (80% valor) de 408.744 euros y eso cuesta 1.938 euros al mes (1.703 en Barcelona), algo que sólo se puede permitir alguien que gane el triple (el 35% es el límite que suelen mirar los bancos), o sea 5.814 euros al mes… Imposible para la mayoría (y además necesitan tener un 30% del valor, 153.279 euros en el caso de Madrid) para el 20% no financiable y los gastos iniciales). Más imposible todavía…

Así que muchas familias y jóvenes sólo pueden pensar en alquilar. En septiembre, el alquiler medio en España costaba ya 14,5 euros/m2, otro máximo histórico (en 2006 costaba 10,1 euros, en 2011 bajó a 7,8 euros y en 2019 10,4 euros/m2, casi un 40% menos que hoy). Una subida de alquileres del +10,9% anual, que se suma al +81% que subieron los alquileres entre 2014 y 2024, según el portal Idealista. Eso significa que alquilar una vivienda de 90m2 cuesta de media en España 1.305 euros mensuales. Pero en la mayoría de las ciudades grandes, los alquileres cuestan mucho más: 24 euros/m2 en Barcelona (2.160 euros por 90 m2), 22,7 euros en Madrid (2.043 euros mensuales), 18,4 en Palma, 18,2 en San Sebastián, 15,4 euros/m2 en Málaga o 15,4 euros/m2 en Valencia, mientras sólo tienen precios bajos Ciudad Real (7,7 euros/m2, 693 euros mensuales), Lugo (7,7 €/m2), Zamora o Cáceres (7,9€/m2). Un alquiler elevado, con otro agravante: apenas hay alquileres en el mercado, con lo que los inquilinos se encuentran con 35 “competidores” por cada alquiler, lo que provoca que los propietarios “seleccionan” al inquilino: eligen familias sin hijos y sueldos estables antes que jóvenes, extranjeros e inquilinos con sueldos precarios, muchos hijos o mascotas…

El problema de fondo en ambos casos (pisos en venta o alquiler) es que hay poca oferta en el mercado, pocos pisos para comprar o alquilar, lo que provoca que muchos compradores o inquilinos no regateen el precio e incluso paguen algo más para quedárselo. Y a su vez, estos altos precios “reaniman” la burbuja: como invertir en una vivienda es una buena inversión (6,9% de rentabilidad media), cada vez hay más ahorradores e inversores dispuestos a comprar una casa para destinarla al alquiler o para venderla en unos años: hay 307.000 propietarios tienen más de 10 viviendas en propiedad, un 20% más que hace 10 años. Y otro dato revelador : un tercio de las viviendas se compran hoy en España sin hipoteca (a tocateja), lo que revela que son inversores particulares, Fondos de inversión o extranjeros (compran el 15% de las viviendas). Consecuencia: más inversores buscando viviendas (que no hay) suben los precios y los alquileres, para asegurar la rentabilidad de la inversión. La vivienda ha dejado se ser un bien de uso para convertirse en un activo para invertir.

Este es el negro panorama de la vivienda en España 29 meses después de la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, en mayo de 2023, una Ley que contó con la oposición de las 11 autonomías gobernadas por el PP, que no la aplican. Y una Ley que apenas ha servido para bajar los precios de los alquileres en las zonas más “tensionadas” y que sí se han acogido a los controles de precios: 131 municipios catalanes, algunos pueblos del País Vasco (incluido San Sebastián) , 21 en Navarra, Santiago de Compostela y Las Palmas. En algunos casos (Cataluña) ha habido pequeñas bajadas tras año y medio de topes a los alquileres, pero han sido a costa de reducirse aún más la oferta de alquileres.

Lo que está claro es que la Ley de Vivienda aprobada por el Gobierno ha provocado que muchos propietarios hayan desviado sus viviendas en alquiler a otros usos (pisos turísticos y alquileres de temporada) o a la venta, para evadir el control de alquileres. En conjunto, Idealista estima que se han “desviado” 120.000 alquileres en estos 2 años largos de la Ley de Vivienda,  lo que ha reducido la oferta de alquiler un -17% de media (-46% en Barcelona, -36% en Bilbao y San Sebastián, -35% en Palma, -31% en Sevilla y -21% en Madrid), mientras la demanda de alquileres ha aumentado un +79% en estos dos años largos.

Una parte de los pisos que antes se alquilaban normalmente se destinan ahora a pisos turísticos, que no tienen alquileres controlados y por los que el propietario saca altas rentabilidades (por días o fines de semana). Se estima que al alquiler turístico se han “desviado” 85.000 alquileres en los 2 últimos años. Y en julio, había ya 381.837 pisos turísticos en España, según el INE, la mayoría en grandes ciudades turísticas : 48.412 en Málaga, 46.6784 en Canarias, 24.361 en Baleares, 23.648 en Tenerife, 18.113 en Barcelona, 18.555 en Madrid y 15.258 en Valencia, aunque hay muchos “ilegales (150.000 en Madrid).

Otra parte de los pisos que antes se alquilaban se han “desviado” a “alquileres de temporada”, viviendas que sólo se alquilan unos meses al año (a estudiantes, profesores, personal de hostelería…) y a las que tampoco se aplican los topes de precios y condiciones de la Ley de Vivienda. Estas viviendas ya suponen un 15% del mercado y su oferta se dispara un 26% anual (mientras los alquileres normales suben un 3%) y tienen más peso en Barcelona (49% del mercado), San Sebastián (39%), Girona (33%), Badajoz (33%), Cádiz (21%), Tarragona (20%), Madrid (18%) o Palma (16%), según datos de Idealista.

Y el tercer desvío de alquileres son las viviendas que se venden, porque sus propietarios “no quieren problemas con los posibles inquilinos” y aprovechan las plusvalías conseguidas: en los dos últimos años y medio (2023, 2024 y la primera mitad de 2025) se han vendido en España 1.610.000 viviendas, una cifra de ventas histórica, que supera los mejores datos de los últimos 18 años, lo que hace temer a algunos por una nueva “burbuja inmobiliaria”, aunque los datos son muy diferentes a la de 2007. Pero la alta rentabilidad y la bajada de tipos está alimentando estas ventas récord, aunque en los últimos meses se ha frenado algo la avalancha, porque hay pocas viviendas para vender.

Y aquí volvemos al centro del problema: los precios de las viviendas y los alquileres se disparan porque hay poca oferta y una elevada demanda, pendiente y nueva: se estima que hay un déficit acumulado de 765.000 viviendas en España, según CaixaBank. Y cada año se suman 240.000 nuevas familias y jóvenes que buscan piso, en alquiler o en propiedad. Y frente a estas abultadas necesidades, España apenas construye nuevas viviendas: en 2024 se iniciaron 136.187 viviendas (112.230 viviendas “libres” y 23.967 viviendas protegidas, VPO), algo mejor que en 2023 (110.344 viviendas iniciadas, sólo 12.304 VPO), tras una década de escasísima construcción (86.238 viviendas iniciadas en 2011, 51.735 en 2012, 35.721 en 2013, 65.955 en 2016 y 87.907 en 2020). Y este año, aunque se construye algo más, sólo se han iniciado 60.816 viviendas libres hasta junio (57.249 en el primer semestre de 2024) y 8.074 viviendas de promoción pública, VPO (aunque casi 3.000, destinadas al alquiler, más de la mitad de las nuevas promociones, aunque todavía sea una cifra mínima).

Parece claro que España debe construir mucho más viviendas (en 2006 se construyeron 762.540 viviendas, 5 veces más de las 140.000 que podrían construirse este año), sobre todo viviendas para alquiler y a un precio asequible (VPO). Eso pasa, obligatoriamente, por un gran Acuerdo entre el Gobierno, las autonomías (que gestionan la política de vivienda), los Ayuntamientos (que tienen suelo), los promotores y constructores más los bancos, porque cualquier política de vivienda exige coordinación entre Administraciones, algo que “falta”, según acaba de alertar el gobernador del Banco de España.

Urge concretar esa colaboración en la creación de Comisiones para relanzar la vivienda, a nivel estatal, autonómico y municipal, para actuar coordinadamente  en varios frentes: suelo (elaborar un Catálogo de suelo disponible y el que pueda conseguirse a medio plazo, ciudad a ciudad y pueblo a pueblo), invertir en conseguir que este suelo sea urbanizable, agilizar los planes urbanísticos (reformando la Ley del suelo, reforma que rechazaron en febrero el PP , Junts, ERC, Bildu, Podemos y Sumar en el Congreso), buscar financiación pública (ICO) y privada, fomentar la colaboración de la promoción privada y pública (ayuntamientos, Fundaciones, cooperativas y entidades sin ánimo de lucro), sobre todo para promover viviendas en alquiler, muchas subvencionadas para permitir alquileres asequibles. Este esquema de cooperación entre todos los implicados es el que está aplicando el presidente Illa en Cataluña, con buenos resultados.

Pero no se trata sólo de construir más viviendas, de más grúas. Hay que fomentar la rehabilitación, para que puedan salir en alquiler (y venta) viviendas en mal estado, que se pueden beneficiar todavía de los Fondos europeos. Y hay que fomentar la compra pública de viviendas vacías o en manos de bancos e instituciones, para ponerlas en el mercado. Y además, hay que cambiar la actitud ante los propietarios: en lugar de “asustarlos” con topes y controles de precios y subidas, hay que darles “seguridad”, promoviendo empresas públicas municipales o autonómicas que les garanticen el alquiler, como hace el “Programa Bizigune” en el País Vasco: los propietarios les ceden sus viviendas y saben que cobran seguro el alquiler, despreocupándose. Y además, controlar y frenar el desvío de viviendas a alquileres de temporada y pisos turísticos (muchos, ilegales).

Con todas estas actuaciones, se podrían poner en el mercado de alquiler (y de venta) unos 200.000 viviendas al año, nuevas, rehabilitadas y usadas. Pero eso exige que el Gobierno central, autonomías, Ayuntamientos, promotores, constructores y bancos remen juntos, algo que parece imposible. De hecho, el Gobierno acaba de presentar el nuevo Plan de Vivienda 2026-2030 y las autonomías gobernadas por el PP (11 de 17) ya han dicho que “no les gusta”…Así que nacerá “muerto”, como la Ley de Vivienda, aunque este Plan tiene aspectos muy positivos. El principal, que pretende invertir 7.000 millones en vivienda, el triple que el Plan actual 2021-2025, aunque a cambio piden que el 40% lo aporten las autonomías. Otro elemento positivo es que promueve la construcción (y la venta de viviendas privadas) para el alquiler, obligando a que estas VPO no se pueden vender a precio libre (como ha pasado: los 6,5 millones de VPO construidas desde los años 50 se han “privatizado"), para crear un parque público de viviendas en alquiler (2,5% en España, del 10 al 30% en Europa). Y además, se mejoran las ayudas a los jóvenes para comprar y alquilar, más en zonas rurales.

Ahora, el debate y la aprobación antes de fin de año de este Plan de Vivienda 2026-2030 es una gran oportunidad para intentar un acuerdo en la futura política de vivienda, aunque sólo sea porque es uno de los grandes problemas de los españoles, en especial de los jóvenes. Habría que dejar de lado los enfrentamientos políticos y sentarse para ver cómo se consigue suelo, financiación y promotores para construir más viviendas asequibles y para que los que tienen una casa la alquilen con seguridad y no la desvíen al alquiler turístico o de temporada. La vivienda “tiene enmienda” si los políticos consultan a los expertos y acuerdan medidas que sean eficaces, no con anuncios demagógicos. Hay miles de jóvenes y familias que necesitan una vivienda asequible, algo que requiere financiación, un Plan realista y tiempo. Si no lo hacemos ahora, los problemas de la vivienda seguirán agravándose y se acabarán convirtiendo en un “cuello de botella” que frenará la economía. Y lo sufriremos todos.

Alquileres a peor, tras 2 años de Ley de Vivienda

El 26 de mayo se cumplieron  2 años de la Ley de Vivienda, aprobada por el Gobierno con la oposición del PP (y Vox), que no la aplican en sus autonomías. Y su balance es nefasto: los alquileres han subido un +24% estos dos años y el precio de las viviendas se ha disparado otro +28%. La Ley ha sido contraproducente, porque los controles de precios han “asustado” a los propietarios, cayendo más oferta de alquileres (-120.000 en dos años): unos alquileres se han desviado a pisos turísticos y alquileres de temporada, otros pisos se han vendido y otros están vacíos. Resultado: no hay pisos para alquilar y cada uno tiene 35 inquilinos esperando. Además, no hay suelo disponible ni inversión y se construyen 127.721 viviendas, cuando faltan  600.000. El problema es político: el enfrentamiento constante entre Gobierno y autonomías impide pactar medidas eficaces, como reflejó la Conferencia de Presidentes. Y así, la vivienda no tiene enmienda, en perjuicio de millones de españoles.

                            Enrique Ortega

El problema de la vivienda angustia cada día más a muchos españoles, sobre todo jóvenes y nuevas familias. La mayoría de los que necesitan una casa no la pueden comprar, porque los precios se han disparado: este año suben un +12,2% anual (la mayor subida trimestral en 18 años), según el INE, que se suma al +55,1% que subió la vivienda entre 2014 y 2024. Resultado: una vivienda usada  cuesta de media 2.391 euros/m2 (215.190 euros por 90m2), subiendo a 4.895 euros en Barcelona (440.550 euros por 90 m2) y 5.573 euros en Madrid (501.570 euros por 90m2), según el portal Idealista (mayo 2025). Estos precios disparados exigen pedir una elevada hipoteca (más un 30% ahorrado para el 20% que no se financia, impuestos y gastos), una cuota hipotecaria que supone ya el 23% de los ingresos de una familia (y sube al 46% si se quiere comprar en Barcelona, el 41% en Palma el 40% en Málaga y el 38% en Madrid).

Y si muchas familias y jóvenes no pueden comprar, tampoco pueden alquilar a los precios actuales: en mayo, los alquileres han vuelto a subir otro +9,9% anual, según Idealista, que se suma al +81% que han subido los alquileres en España entre 2014 y 2024. Con ello, el precio medio del alquiler está ya en 14,5 euros/m2, según Idealista, un máximo histórico que se traduce en un alquiler medio (90m2) de 1.305 euros mensuales. Pero es mucho más en las principales capitales, donde hay más demanda: 23,9 euros/m2 en Barcelona (2.151 euros por 90m2), 21,7 euros en Madrid (1.953 euros alquiler 90m2), 18,5 euros en San Sebastián, 17,8 euros en Palme, 15,7 euros en Valencia, 15,6 euros en Málaga y 15 euros en Bilbao. Unos alquileres disparados que obligan a los inquilinos a destinar el 40% de sus ingresos, según el Banco de España, cuando en la UE-27 el “esfuerzo” es del 27%.

El problema en ambos casos (compra o alquiler) es el mismo: los precios se han disparado porque faltan viviendas (para comprar y alquilar), porque hay pocas viviendas que salen a la venta o al alquiler frente a una demanda creciente. El mercado para comprar piso es muy estrecho y cada vez hay más inversores, inmobiliarias y particulares que pujan por comprar un piso para alquilarlo después y sacar rentabilidades que superan el 10%. Un dato que demuestra esta “especulación” en la compra es que un tercio de las viviendas se compran al contado, sin pedir hipoteca. Y las inmobiliarias informan que cada día ven compradores que “pujan” por una vivienda, pagando incluso más de lo que piden. En el caso del alquiler pasa lo mismo: los pisos “vuelan” en el día, con una media de 35 inquilinos pujando por cada vivienda que se pone en alquiler (en 2023 eran 19 candidatos por piso).

Y todo esto pasa 2 años después de la entrada en vigor (el 26 de mayo de 2023) de la Ley de Vivienda, que pretendía bajar el precio de los alquileres, implantando unos “topes” en las ciudades más “tensionadas”. La realidad es que la Ley no se aplica en la mayoría de autonomías y Ayuntamientos, porque el PP (y Vox) están en contra. La primera aplicación de “topes” al alquiler se hizo en marzo de 2024, en 140 municipios catalanes (incluidas las 4 capitales y sus áreas metropolitanas) y se amplió en octubre a 131 municipios más (271 en total). Y este año, se han declarado “zonas tensionadas” algunos municipios del País Vasco (incluido San Sebastián) y 21 municipios de Navarra, mientras se tramita en A Coruña y Las Palmas. Pero poco más. Los expertos y el PP (y Vox) reiteran que estos controles no han bajado los alquileres, mientras el Gobierno y la Generalitat señalan que sí han bajado en algunas ciudades catalanas. Pero lo preocupante es que los contratos de alquiler han caído un -21,5% en 9 de los 15 mayores municipios donde se ha aplicado, según Idealista.

Esto probaría la principal crítica que hacen la mayoría de expertos inmobiliarios a la Ley de Vivienda: que retrae a los propietarios a alquilar. Y que esa “desconfianza”, ante los controles de la Ley y “el intervencionismo anterior” (desde 2019 se han puesto topes a la subida de alquileres y a los plazos) han llevado a muchos propietarios a no alquilar sus pisos, desviando esas viviendas a otros fines o alquilando más caro, para “cubrirse”. El portal Idealista ha hecho un estudio y desvela que la oferta de alquileres ha caído un -17% en estos 2 años de vigencia de la Ley de Vivienda, mientras la demanda de alquileres ha aumentado un +79% en estos dos años. Pero esa caída de la oferta de alquileres ha sido mucho más drástica en muchas ciudades: Barcelona (-46%), Madrid (-21%), Bilbao (-36%), Sevilla (-31%), Huesca (-43%), Córdoba (-66%), San Sebastián (-36%), Girona (-28%), Lleida (-38%), Orense (-43%), Oviedo (-52%), Palma (-35%), Palencia (-36%), Tarragona (-35%), Zamora (-25%), Valladolid (-37%), Zaragoza (-37%), Salamanca (-29%), Logroño (-23%)…

El estudio revela que en estos 2 años se han perdido 120.000 alquileres. ¿Dónde han ido? Una parte importante de los alquileres se han “desviado” a pisos turísticos, que permiten conseguir mayores ingresos sin controles de precios y contratos. Serían unos 85.600 los alquileres desviados a pisos turísticos, un aumento del 30%. De hecho, en las 25 grandes ciudades (donde hay más problemas de alquiler) había 345.000 pisos turísticos en 2024, según Exceltur, una cifra que no refleja los pisos turísticos “ilegales” (150.000 en Madrid).

Otra cifra importante de alquileres se ha “desviado a alquileres de temporada: su duración es menor de 1 año y se rigen por el contratos privados, sin controles de precios ni plazos. Estos alquileres de temporada suponen ya el 14% de todo el mercado del alquiler  y mucho más en las ciudades más tensionadas, según Idealista: Barcelona (47% de los alquileres son de ya de temporada), San Sebastián (37%), Badajoz (27%), Girona (26%), Tarragona (20%), Madrid (17%), Bilbao y Palma (15%), Santander y Valencia (14%)… Y en todas las capitales han aumentado mucho el último año, bajando sólo en Sevilla y Málaga.

El tercer “desvío” de alquileres tradicionales ha sido por la venta de estas viviendas: los propietarios, ante los altos precios de los pisos, han optado por vender y “quitarse problemas” (controles de precios, impagos…) con los alquileres. No hay datos, pero está claro que una parte importante de las 1.230.000 viviendas vendidas entre 2023 y 2024 eran viviendas que antes estaban en alquiler. Y queda otra 4ª vía por la que se ha reducido la cifra de alquileres: los pisos que se han quedado vacíos estos años, sin vender ni alquilar: en España hay 3,8 millones de viviendas vacías, aunque sólo el 10,5% (unas 400.000) están en las ciudades de más de 250.000 habitantes, donde hay más problemas de alquileres.

En definitiva, que los controles y la Ley de Vivienda han retraído los alquileres, algo que ya se ve desde las primeras medidas tomadas por el Gobierno en 2019.Eso llevó a que la oferta de alquileres haya caído un -56% desde finales de 2020 a finales de 2024, mientras la demanda de alquileres ha aumentado +319% desde la pandemia, según Idealista. Este desfase entre oferta y demanda es el que ha disparado el precio de los alquileres (de 10,4 euros/m2 en diciembre de 2019 a 14,5 euros/m2 en mayo 2025: +39,5%).

Como en cualquier mercado, los precios del alquiler sólo bajarán si aumenta la oferta o baja la demanda. La demanda no puede bajar, porque cada año hay 250.000 familias y jóvenes que buscan casa, así que la solución es aumentar la oferta, de viviendas y de alquileres. Y eso no lo aborda la Ley de Vivienda ni las autonomías y Ayuntamientos del PP. Lo que ha hecho el Gobierno es tratar de “tapar las fugas” de alquileres, frenar los pisos turísticos y los alquileres de temporada, imponiendo un registro obligatorio, que entrará en vigor este 1 de julio, a los propietarios que quieran hacer este tipo de alquileres. Pero no se limitan ni reforman. Y, en paralelo, el Gobierno ha presentado, a través de una proposición de Ley del PSOE, una batería de medidas fiscales para subir el IVA de los pisos turísticos, aumentar los impuestos a las viviendas vacías y  proponer un nuevo impuesto a la compra de extranjeros, medidas que son parches y van a retraer aún más la oferta de alquileres.

El único camino para resolver el grave problema de la vivienda es aumentar la oferta, con la rehabilitación de viviendas, la construcción de nuevas viviendas y el aumento del parque de alquiler. Y eso exige que el Gobierno, las autonomías, Ayuntamientos, constructores y bancos pacten Planes de vivienda, ciudad por ciudad. Eso supone, primero, agilizar el suelo disponible para construir, algo que ahora es un problema, porque no hay Censos actualizados y una parte de los planes urbanísticos están “paralizados” por recursos en los Tribunales. El Gobierno propuso (en la anterior Legislatura y en marzo de 2024)  una reforma de la Ley del Suelo, para ayudar a los Ayuntamiento a agilizar el planeamiento, pero la ha retirado (mayo 2024) por falta de apoyo parlamentario: el PP y Vox estaban en contra, para debilitar al Gobierno con otra derrota parlamentaria (aunque sus Ayuntamientos habían pedido la reforma) y los grupos de izquierda tampoco lo apoyaron por temor a una “burbuja urbanística”…

Además de suelo, construir más viviendas (para venta y alquiler) pasa por contar con financiación suficiente y con la colaboración público-privada, pactando precios de venta (sobre todo en VPO) que compensen las nuevas promociones. Y un mayor gasto en vivienda (ahora mucho menor que en Europa) , tanto de Ayuntamientos como autonomías y del Gobierno central. Por eso, el presidente Sánchez ha propuesto a las autonomías, en la Conferencia de Presidentes, triplicar el gasto en vivienda: pasar de los 2.300 millones del Plan actual (2022-2025) a 7.000 millones entre 2026 y 2030, un 60% aportados por el Estado central y otro 40% por las autonomías (que ahora aportan el 25%). Y eso a cambio de que las viviendas públicas que se construyan sean siempre viviendas públicas, no se puedan vender como “libres” (como se ha hecho con las 2,4 millones de VPO construidas en los últimos 40 años), para poder tener un parque público (hoy es el 2,5% frente al 8% en la UE-27).

Otro frente de actuación es aumentar el parque de viviendas en alquiler, lo que exige “no asustar” a los propietarios, sino incentivarlos y ayudarlos para que alquilen. Eso pasa por varias medidas: ayudarles (con créditos y subvenciones) a rehabilitar viejas casas para alquiler, incentivarles fiscalmente (con una deducción de hasta el 100% en el IRPF) si alquilan a precios “razonables”, agilizar la normativa en caso de impagos y, sobre todo, facilitarles el alquiler con seguridad. Una vía es crear empresas municipales y autonómicas que hagan de “intermediarias” entre el propietarios e inquilinos, como hace el País Vasco con el “Programa Bizigune”: los propietarios les ceden las viviendas y cobran seguro cada mes, despreocupándose de todo. Eso sí, hay que aprobar normas legales para torpedear el trasvase de alquileres a pisos turísticos y alquileres de temporada, dos fórmulas que suponen la mitad de los desvíos de alquileres tradicionales.

Con todo, la clave es “cambiar el rumbo”, aceptar que la Ley de Vivienda ha sido ineficaz y hasta contraproducente: el Gobierno no puede empecinarse con ella. Hay que cambiar de estrategia y pactar medidas para construir más viviendas y ampliar la oferta de alquileres. Pero hay un problema de fondo: el enfrentamiento político entre el Gobierno y las autonomías y Ayuntamientos, que son quienes gestionan la política de vivienda. Sin acuerdo para agilizar el suelo urbanizable, la financiación, las promociones y la colaboración público-privada, es imposible poner en marcha una política de vivienda eficaz. Hace falta sentarse, a nivel estatal, en cada autonomía y en cada Ayuntamiento, para ver cuántas viviendas se pueden construir y financiar y para sacar más pisos en alquiler (asequible).

La propia Comisión Europea acaba de pedir a España que aumente la oferta de vivienda social, con 3 recomendaciones: aumentar la oferta de suelo (reformando la Ley), reducir los plazos de construcción y los cuellos de botella administrativos (más la escasez de mano de obra en la construcción) y reforzar la oferta de vivienda social asequible. Pero no parece que vayan a escucharlos. El Gobierno está empecinado en aplicar su Ley y sus controles y el PP está empeñado en no apoyar ninguna medida del Gobierno (ni la reforma de la Ley del Suelo ni invertir más) y desgastarlo, aún a costa de que sigan disparándose los alquileres. Así no hay forma de avanzar. En definitiva, con este irresponsable enfrentamiento político, la vivienda no tiene enmienda. Y lo están pagando millones de españoles.  

Los alquileres siguen subiendo

En enero subieron los alquileres, un +1,8%, tras una subida del +10,1% en 2023. Con ello, los alquileres han subido un +69,5% la última década, el triple que la inflación y cuatro veces los salarios. La causa es la escasez de oferta: hay un 30% menos de pisos en alquiler, porque la nueva Ley de Vivienda (en vigor desde mayo) ha desatado los recelos de los propietarios a alquilar, desviando pisos al alquiler turístico, a los alquileres de temporada y la venta. Por eso, los inquilinos tienen cada día más problemas para alquilar (los dueños les “seleccionan”) y pagan de media el 33% de sus ingresos. Los jóvenes lo tienen peor:  el alquiler se come sus bajos sueldos y no funcionan las ayudas del bono joven (autonomías). Y todo puede empeorar en febrero, cuando el Gobierno apruebe los topes máximos al alquiler, que sólo aplicará Cataluña: podría retraer más la oferta. Urge un Plan de choque, para promover más viviendas, sobre todo en alquiler. Más oferta de viviendas, no más controles de precios.  

 

                  Enrique Ortega

El año 2024 ha empezado como terminó 2023 y los años anteriores: subiendo los alquileres. En enero, la subida media fue del +1,8%, según el portal Idealista, con lo que el alquiler medio alcanza los 12,4 euros/m2, un máximo histórico. Todas las capitales españolas tienen alquileres por encima de 2008 y en enero, varias capitales alcanzaron precios históricos del alquiler: Barcelona (20,8 euros/m2), Madrid (18,3 euros/m2), San Sebastián (17,2), Palma (15,7), Bilbao (13,8) y Málaga (13,7 euros/m2), mientras en el otro extremo, con los alquileres más baratos están Zamora (6,3 euros/m2), Ciudad Real (6,7) y Jaén (6,8 euros/m2). Y son ya 11 las autonomías con sus alquileres en máximos históricos, según Idealista.

Esta subida de enero continúa la tendencia de 2023, cuando los alquileres subieron un +10,1%, según el portal Idealista (y el +5,7% según Fotocasa o el +6% según pisos.com). Los alquileres subieron durante 2023 en 50 capitales, sobre todo en Segovia (+24,6%) , Alicante (+16%), Málaga (+14,5%), Córdoba (+13,8%), Madrid (+13,6%) y Barcelona (+12,4%), por los pisos de temporada y turísticos más la fuerte demanda de alquileres. Y con esta subida, 28 capitales españolas tienen sus alquileres en máximos históricos, entre ellas Barcelona, Madrid, Palma, Bilbao, Valencia, Alicante, Zaragoza, Málaga, Girona, Lleida, Cádiz, A Coruña, Oviedo, Valladolid o Burgos.

La subida de alquileres de 2023 (+10,1%) es superior a la de 2022 (+8,4%, según Idealista) y a la de 2020 (+4,6%), tras haber bajado los alquileres sólo en 2021 (-3,6%), tras lo peor de la pandemia. Y entre 2014 y 2019, los alquileres ya habían subido un +50%, según el portal Idealista. Con ello, en la última década (2014-2023), los alquileres han subido en España un +69,5%, el triple de lo que han subido la inflación general (+21,3%, según el INE) y cuatro veces los salarios en convenio (+17,66%, según Trabajo).

¿Por qué suben tanto los alquileres? Todos los expertos coinciden: porque falta oferta. Aumenta más la demanda de alquileres, por los jóvenes y las nuevas familias (200.000 cada año), que la oferta, porque se hacen muchas menos viviendas nuevas (81.600 estimadas en 2023, frente a 597.632 en 2006 y 365.000 en 2009) y muchas viviendas actuales no se alquilan (hay 1,9 millones de viviendas vacías). Pero este problema de fondo, mucha demanda y poca oferta, se ha agravado en los dos últimos años, por la gestación y aprobación de la Ley de Vivienda, en vigor desde mayo de 2023. La nueva norma, empujada por Podemos, defiende “un atajo populista” para fijar topes a los alquileres en las zonas tensionadas, además de limitar la subida de los alquileres (3% en 2024) y obligar a los propietarios a pagar la formalización de los contratos. Medidas que han provocado una caída del 30% en la oferta de alquileres desde la aplicación de la nueva Ley, según las inmobiliarias.

Parece claro que la nueva Ley de Vivienda “asusta” a los arrendadores, que han reaccionado alquilando menos o cobrando más y poniendo muchos requisitos a los inquilinos. Según una Encuesta de la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI), hecha a 637 Agencias, el 45,59% de los propietarios han subido los nuevos alquileres (para cubrirse de bajas revalorizaciones y posibles impagos) y han endurecido los requisitos que exigen a sus potenciales inquilinos (obligan a “casting” muy severos, para “filtrarles” por ingresos, empleo y contrato, edad, nacionalidad o color de piel y tipo de familia). Otro 15,44% responde que los propietarios han trasladado el alquiler permanente a alquiler de temporada, un 6,2% se han pasado al alquiler turístico y otro 13,07% han decidido vender el piso que hasta ahora alquilaban. Todo esto explica, según la FAI, que haya un 30,57% menos de oferta de alquileres tras la Ley, agravando la falta de oferta.

Los expertos han detectado tres vías por las que se ha reducido la oferta de alquileres en los últimos años. La primera, el desvío de alquileres a pisos turísticos. En España había 340.000 viviendas turísticas registradas a finales de agosto, +10,8% que hace dos años, según el INE, a las podrían sumarse otras 200.000 “ilegales”. Por autonomías, la mayor oferta se registra en Andalucía (79.065), seguida de la Comunidad Valenciana (58.337), Cataluña (52.026), Baleares (26.507), Galicia (18.080) y Madrid (16.970 viviendas turísticas). Pero por ciudades, la mayor oferta se registra en Madrid (14.133 viviendas turísticas), Barcelona (7.531), Málaga (6.550), Valencia (5.892) y Sevilla (5.432 pisos). El problema se agrava en algunos municipios turísticos (hay 48 con más del 10% de sus viviendas dedicadas al alquiler turístico) y en los centros de algunas capitales, como Barcelona, Madrid (el 28,3% de viviendas de la zona de Sol son turísticas), Málaga, Sevilla (6 de cada 10 viviendas del Barrio de Santa Cruz), Palma, Valencia o San Sebastián.

Otro camino por el que se desvían alquileres tradicionales es su cambio a alquileres de temporada: propietarios que ahora no quieren alquilar su piso 12 meses a unos jóvenes o a una familia y que prefieren alquilarlo por temporada, a estudiantes (9 meses), trabajadores desplazados (profesores, médicos, camareros, temporeros…) o por vacaciones. Estos alquileres de temporada no se rigen por la Ley de Vivienda (ni en el importe a cobrar ni en las subidas) sino por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), con lo que las condiciones las pactan “libremente” las partes. Y son también diferentes a los alquileres turísticos, que regulan autonomías y Ayuntamientos, no la Ley de Vivienda.

El auge de los alquileres de temporada, empujados por la nueva Ley de Vivienda, es evidente: a finales de 2013, suponían el 11% de todos los alquileres, tras crecer un +58% en el 4º trimestre, según el portal Idealista. Pero es mucho mayor su peso en las ciudades donde los alquileres son más escasos y caros: San Sebastián (un 32% de todos los alquileres ofertados son por temporada), Barcelona (el 30%), Cádiz (22%), Valencia (15%), Málaga (14%) y Madrid (13%). Esto explica, por ejemplo, que Segovia haya sido la ciudad donde más subieron los alquileres en 2023: los propietarios prefieren alquilar sus pisos a los estudiantes y no a las familias que los necesitan todo el año. El problema (y el “fraude”,  posible hoy) es tan serio que el Ministerio de Vivienda ha creado un grupo de trabajo para tomar medidas. Incluso las Asociaciones Inmobiliarias (agencias) se ha ofrecido a participar.

El tercer camino por el que se reducen alquileres son los propietarios que deciden vender su piso en vez de alquilarlo, a la vista de la nueva Ley de Vivienda y empujados por la subida de precios: en 2023, los pisos subieron un +4,7%, a pesar de bajar las ventas (por la subida de tipos y la caída de hipotecas). Pero también hay más demanda que oferta para comprar piso y por eso muchos propietarios optan por vender y quitarse de problemas. A la vista de los datos de las agencias (un 13,07% de propietarios han decidido vender), podría haber más de 100.000 pisos que ya no se alquilan porque se han vendido en 2023.

En definitiva, si faltaban pisos para alquilar, ahora faltan más porque muchos se han desviado al alquiler turístico, al alquiler de temporada o a la venta. Y eso provoca que los alquileres habituales sean más escasos y sigan subiendo. Con ello, las familias tienen más problemas para pagar su alquiler. El “esfuerzo” que exige alquilar suponía destinar el 33% de los ingresos del hogar a finales de 2023, un +3% que hace un año, según el portal Idealista. Y hay 10 capitales donde el alquiler supera o ronda el 30% de los ingresos, el tope recomendable: Barcelona (se lleva el 44% de los ingresos familiares), Palma (43%), Valencia (39%), Málaga (38%), Madrid (37%), Alicante (35%), San Sebastián (33%), Las Palmas (32%), Bilbao (30%) y Segovia (30%). Pero hay alquileres en la provincia de Málaga que se llevan el 53% de los ingresos, como en zonas de Baleares (el 48%) y de Canarias (37% en las Palmas o 35% en Santa Cruz), lo que explica que falten camareros, médicos o docentes. Y otro dato llamativo: el esfuerzo de alquilar (33% ingresos familiares) es mayor que el de comprar (22%) en toda España, salvo en San Sebastián, Palma, Granada y A Coruña.

Los que lo tienen aún más difícil, con la subida de los alquileres, son los jóvenes. Su “esfuerzo”, en caso de querer alquilar, se lleva todo su sueldo (no el 33% del resto), porque su salario medio es de 1.005 euros (en 12 pagas) y el alquiler medio era de 944 euros en 2023 (y si sumamos los gastos de luz, agua y suministros, subiría a 1.082 euros mensuales, más de lo que ganan), según el Laboratorio de Emancipación. Eso explica que la mayoría de los 7 millones de jóvenes (menores 30 años) vivan con sus padres y sólo el 16,30% estén emancipados (frente al 31,9% en la UE).

El problema no es sólo que los jóvenes tengan “imposible” alquilar, sino que no funcionan las ayudas aprobadas, los “bonos de alquiler joven”. A principios de 2022, el Gobierno aprobó 200 millones de euros para financiar esta ayuda de 250 euros mensuales (durante 2 años) para ayudar a los jóvenes (hasta 35 años) a alquilar, con 2 requisitos: que el alquiler no supere los 600 euros (900 en algunos lugares) y que ganen menos de 24.318 euros. En abril de 2022 se repartieron esos 200 millones por autonomías, las que gestionan esas ayudas. Y en 2023, había autonomías que todavía no las habían adjudicado. Un caso típico es Andalucía (también hay quejas en Madrid): a 21 de diciembre de 2023 (20 meses después del reparto), sólo había recibido 17.000 solicitudes de bonos de alquiler y se habían concedido 6.790 (hay 1.725.200 jóvenes andaluces de 18 a 35 años…). El Defensor del Pueblo andaluz ha reiterado fallos en la gestión del sistema y el propio Moreno Bonilla ha pedido 2 veces disculpas.

Ahora, la nueva ministra de Vivienda ha prometido que aprobará más fondos para el bono de alquiler joven en 2024, pero el problema es que su adjudicación se retrasa (años, no meses) y no llega a muchos jóvenes, por el exceso de burocracia y los alquileres superiores a 600 euros. Otra medida que ultima el Gobierno para mejorar los alquileres es la aprobación de los topes al alquiler que recoge la nueva Ley de Vivienda y que se publicarán este mes de febrero. El Ministerio decidirá los criterios para que una zona (localidad) pueda ser declarada “zona tensionada” por sus altos alquileres y la Ley permite a las autonomías que lo soliciten que autoricen a esos Ayuntamientos a limitar los alquileres.

La Ley establece dos topes posibles a los alquileres en esas zonas tensionadas. Para los alquileres actuales, los congela en el caso de la mayoría de los arrendatarios (con menos de 5 viviendas en alquiler) y los limita al índice de alquiler tope que ahora se fije en el caso de inmobiliarias y grandes propietarios (más de 5 alquileres). Para los alquileres futuros, desde 2025, tanto los particulares como las inmobiliarias, no podrán cobrar un alquiler superior al índice establecido para cada municipio tensionado.

El problema es que las 11 autonomías del PP (y Vox) rechazan solicitar la declaración de zona tensionada y del resto, sólo se aplicará en Cataluña, a 140 municipios (donde viven 6,8 millones de personas, el 80% de los catalanes), sobre todo de Barcelona y provincia (ver mapa). El problema es que este control de alquileres, estos topes, van a reducir aún más la oferta de alquileres, porque habrá propietarios que no quieran alquilar y derivarán su vivienda al alquiler turístico, al alquiler de temporada o la venta. Y así, los topes conducirán a más subidas de los alquileres, no a que bajen, como denuncian la mayoría de profesionales del sector, que piden buscar otros caminos y no “ir contra el mercado”, con un “intervencionismo contraproducente”, que ya ha restado oferta y la restará más en 2024, especialmente en Cataluña, donde el problema del alquiler es más grave. Por eso, la mayoría de expertos apuestan porque los alquileres subirán en 2024, entre un +5 y un +10%, porque se reducirá aún más la oferta, crecerá la demanda (por la creación de empleo y mejora de salarios) y aumentarán las viviendas desviadas del alquiler a la venta, por la bajada de tipos.

Ante este panorama, muchos profesionales piden un Plan de choque que aumente la oferta de vivienda por tres vías. Una, facilitando la construcción de nuevas viviendas, dado que la obra nueva se ha estancado (81.600 viviendas en 2023, la mitad de las que harían falta) e incluso ha caído en 2023 en Madrid (cae un -32,1%), Barcelona (-75,5%) y Málaga (-57,6%), donde hacen más falta. Urgen acuerdos entre promotores, Ayuntamientos, autonomías y Estado para conseguir suelo y financiación suficientes, para construir unas 120.000 viviendas al año, una parte para alquiler. La segunda vía es configurar un parque público de vivienda, promovido por el Estado, autonomías y Ayuntamientos, con viviendas de la SAREB (los municipios sólo han comprado 350 viviendas sociales de las 21.000 ofertadas por "el banco malo)" y otras que compren y promuevan ellos, para alcanzar una oferta suficiente de viviendas en alquiler para las familias más vulnerables, que no puede pagar los alquileres de mercado. Y la tercera vía, incentivar a los propietarios de viviendas vacías (1,9 millones) para que las rehabiliten y alquilen, dándoles ayudas y seguridad jurídica, incluso con apoyo de entidades públicas de gestión de alquileres, como hace Euskadi (Programa Bizigune).

En conjunto, hacen falta 1,3 millones de viviendas en alquiler en los próximos 10 años, según la inmobiliaria Culmia y GAD3, que podrían salir de las viviendas vacías, el parque público y las nuevas viviendas que se construyan. Eso sí sería eficaz para bajar los alquileres y resolver el grave problema de la vivienda a familias y jóvenes. Déjense de topes y “atajos populistas”. La vivienda sí tiene enmienda: aumentar la oferta. 

Alquileres disparados

Este jueves se cumplen 5 meses de aplicación de la nueva Ley de vivienda, aprobada en el Congreso con la oposición de la derecha, cuyas autonomías (11) amenazan con no aplicarla. Hasta fin de año no estarán listos los topes al alquiler, pero la Ley ha sido inútil y contraproducente: los alquileres siguen subiendo y se cobran ya precios récord en 27 capitales, entre ellas Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla, Zaragoza y Valladolid. Y las familias destinan el 40% de sus ingresos (y más) al alquiler, agravando la pobreza y forzando a que dos tercios de los jóvenes vivan con sus padres. La causa de estos alquileres carísimos (más de 1.000 euros de media) está en la falta de viviendas, sobre todo en grandes ciudades: necesitamos 1,2 millones de pisos más para alquilar. Urge un Pacto entre el próximo Gobierno, autonomías y promotores para conseguir suelo y financiación para construir viviendas en alquiler a precio tasado. Y facilitar el alquiler de 1,9 millones de viviendas vacías. Más viviendas, no topes al alquiler.

                 Enrique Ortega

Los alquileres siguen subiendo este año 2023, trimestre a trimestre. En el tercer trimestre, han vuelto a subir un +0,3% (tras subir un +2,4% en el primero y un +4,5% en el 2º trimestre), con una subida anual del +9,3%, según el último dato del portal Idealista. Esta subida anual es mayor en Valencia (+22,1%), Alicante (+18,6%), Barcelona (+18,1%), Palma (+16,7%), Madrid (+10,7%), Ceuta y Las Palmas (+10%), mientras sólo bajan los alquileres en Palencia (-1,6% anual). Otra subida que se suma al +8,4% que subieron los alquileres en 2022, tras caer un -3,6% en 2021 (por la pandemia) y subir otro +4,6% en 2020. Así que los alquileres suben un +18,7% en los últimos 45 meses, tras aumentar un +50% entre 2014 y 2019, según Idealista. Resumiendo: han subido +68,7% en menos de una década.

Con estas fuertes subidas anuales, el precio medio de alquilar una vivienda en España alcanza hoy otro máximo histórico: 11,8 euros por metro cuadrado, superando los 1.000 euros (1.062 euros un piso de 90 m2), según el portal Idealista. Pero es mucho más caro en capitales como Barcelona (20 euros/m2), Madrid (17,7 euros), San Sebastián (16,9), Palma (14,6), Bilbao (13,2), Valencia (12,4), Las Palmas (11,6), Ceuta (11,5), Vitoria (11,1), Sevilla y Girona (11), Santa Cruz de Tenerife (10,9), Cádiz (10,6), Alicante (10,5) y Pamplona (10,4 euros/m2), las capitales donde es más caro alquiler. Y Zamora (6,1 euros/m2), Ciudad Real y Cáceres (6,2), Orense (6,4), Palencia o Lugo (6,6 euros) las más baratas.

Lo preocupante es que son ya 21 las ciudades donde los alquileres han alcanzado su máximo histórico en septiembre, según Idealista: Ávila, Barcelona, Burgos, Castellón, Granada, Guadalajara, Logroño, Lugo, Madrid, Murcia, Oviedo, Pamplona, Pontevedra, Santa Cruz de Tenerife, Sevilla, Soria, Tarragona, Valencia, Valladolid, Vitoria y Zaragoza.

La subida de alquileres también se está produciendo en toda Europa (+21% entre 2010 y 2023), pero, desde 2022,  sube más el precio de los alquileres que la compraventa de vivienda, según Eurostat. Entre 2015 y 2022, el precio medio del alquiler en Madrid se ha encarecido un +39%, frente a un +26% de subida en otras capitales europeas, según este estudio de FUNCAS. Con ello, el alquiler en Madrid es el 9º más caro entre las grandes ciudades de Europa, con un índice 134 (el 100 sería Bruselas), superado por Londres (295), Dublín (232), Copenhague (198), Luxemburgo (189), Estocolmo (182), París (179), Múnich (156) y Helsinki (134). Y cuesta menos alquilar una vivienda en Berlín (índice 133), Lisboa (129), La Haya (126), Viena (113), Bruselas (100), Roma (98) o Atenas (96).

Con estos precios disparados en España, las familias tienen que hacer un esfuerzo mucho mayor para alquilar. Según un estudio de la inmobiliaria Culmen, en España hay 1,8 millones de hogares que viven en alquiler y el 75% de ellos (1,37 millones de hogares) tienen que destinar más del 30% de sus ingresos a pagar el alquiler, el tope que se considera recomendable. Pero la mitad de ellos (750.000 hogares) tienen que destinar más del 50% de sus ingresos a alquilar, lo que hunde sus economías o les obliga a dejar su vivienda (y volver con sus padres o vivir “amontonados” con amigos o familiares).

Otro estudio de Funcas revela que el 40% de los inquilinos destinan más del 40% de sus ingresos a pagar el alquiler, un esfuerzo que duplica al que hacen los inquilinos en Europa. Y eso es una media, porque hay ciudades donde el esfuerzo de los inquilinos es mayor, según otro estudio de Idealista: en Barcelona, el alquiler medio se lleva el 43,1% de los ingresos medios, en Palma el 42%, en Valencia el 39,1%, en Málaga el 36,8%, en Alicante el 35,3%, en Madrid el 34,7%, San Sebastián el 32,6% y en las Palmas el 30%. Y otro dato sorprendente: en 47 capitales, es mayor el esfuerzo para alquilar un piso que el coste de una hipoteca para comprarlo (si se tiene dinero para la entrada y los gastos y se consigue que un banco conceda esa hipoteca). Sólo es más barato alquilar que comprar un piso hoy en 5 capitales españolas: A Coruña, San Sebastián, Palma, Málaga y Granada.

Este panorama, unos alquileres que se llevan hasta el 40% (y más) de los ingresos de una familia, son la principal causa del aumento de la pobreza en España, según el último Informe sobre la pobreza en 2022 de la Red Europea de Lucha contra la Pobreza (EAPN), más decisiva incluso que tener o no tener trabajo. Y eso, porque las familias más vulnerables (hay 12,3 millones de españoles en riesgo de pobreza) alquilan más y el coste del alquiler se lleva casi el 40% de sus ingresos, el triple que en las familias con más recursos (donde el alquiler supone sólo el 12,5% de sus gastos). Y aportan un dato revelador: en 2022, 4 de cada 5 personas con un elevado gasto en pagar el alquiler eran pobres.

Esto puede provocar  que muchas de estas familias no puedan ahora pagar su alquiler, al haberse disparado. De momento, las medidas legales tomadas por el Gobierno tras la COVID han frenado los desahucios: de 36.467 por impago de alquiler en 2019 a 21.141 en 2020 y 27.533 en 2022 (y 10.166 en el primer semestre de 2023). Pero hay expertos que creen que la caída de desahucios este año (-37% sobre primera mitad de 2022) se debe no a la protección legal de las familias vulnerables, sino a dos huelgas en el personal de Justicia (primero secretarios y luego funcionarios judiciales). Y temen que los desahucios por impago de alquileres repunten en los próximos meses. Eso sería muy preocupante, porque un 70% de los 700.000 desalojos de viviendas que se han hecho en España desde 2008 (por impagos de alquileres e hipotecas) afectaron a familias con menores, según Save the Children.

Los alquileres disparados afectan también muy especialmente a los jóvenes, que ven más difícil emanciparse y formar un hogar. Si el salario medio de un joven era, en junio de 2022, de 1.089 euros (según el Consejo de la Juventud), pagar un alquiler le supondría de media el 83,9% de su sueldo. Y con el pago de los recibos obligatorios, “se comería” el 93,6% del sueldo. Por eso, la mayoría de los jóvenes españoles no pueden emanciparse: el 69,1% de los jóvenes (de 16 a 34 años) siguen viviendo con sus padres, un 10% más que hace una década. Y entre 25 y 34 años, el 46,3% de los jóvenes españoles viven con sus padres, frente a sólo el 30,3% de media en Europa, según este estudio de Funcas.

Pero no es sólo que los altos alquileres acrecienten la pobreza y dificulten la emancipación de los jóvenes, es que además, cada vez resulta más difícil alquilar, incluso a estos precios desorbitados, porque salen pocos pisos a alquiler cada día: la oferta de alquileres se ha reducido un -28% en esta Legislatura, entre principios de 2019 y principios de 2023, según el portal Idealista. Una caída de oferta que ha sido mucho mayor en las grandes ciudades, como Barcelona (-51% alquileres), Valencia (-45%), Madrid (-44%), San Sebastián (-35%), Alicante y Málaga (-33%), Sevilla (-28%) o Bilbao (-24%). Menos oferta de alquileres porque se hacen menos viviendas nuevas (80.000 en 2022) y, sobre todo, porque muchos propietarios prefieren vender y obtener una alta plusvalía con la subida de precios, sobre todo tras la aprobación de la nueva Ley de Vivienda, que establece topes al alquiler.

Con esta poca oferta, alquilar un piso (carísimo) es cada día más complicado (“la jungla del alquiler”). La demanda de inquilinos es tan alta que los alquileres “vuelan”, se colocan en horas. Y los propietarios “eligen” cada vez más al inquilino, incluso convocando a varios a la vez para “hacer un casting”, donde se valora sus ingresos, su contrato, su estilo de vida y hasta su color de piel…Y ahora, aunque la nueva Ley de Vivienda prohíbe que el inquilino pague la comisión de la inmobiliaria (la tiene que pagar el propietario), se multiplican las denuncias de que las siguen cobrando, o bien ilegalmente (si no, no hay piso) o camuflada como un “servicio post- alquiler” al inquilino, que le imponen. Y además, cada vez se alquilan pisos de menor calidad (“infrapisos”) y hasta viviendas que no lo son.

El problema de fondo de los alquileres en España es la falta de oferta y la escasez de viviendas: desde 2015 se han iniciado una media de 75.000 nuevas viviendas al año frente a 120.000 nuevos hogares anuales que se han creado en ese periodo, según destaca Funcas. No sólo ha caído drásticamente la construcción de nuevas viviendas “libres” (desde el récord de 597.632 viviendas terminadas en 2006 a las 365.000 en 2009 y un mínimo de 35.382 viviendas en 2014 hasta 79.935 terminadas en 2022). También se ha desplomado la construcción de viviendas de protección oficial (VPO): de terminarse 85.028 en 1997 se bajó a 67.514 en 2007, sólo 17.059 VPO en 2013 (tras los recortes) y un mínimo de 9.221 VPO terminadas en 2022. Así que no se promueven nuevas viviendas, ni las empresas privadas ni la Administración Pública (Estado, autonomías y ayuntamientos), mientras cada año hay nuevas familias y jóvenes que necesitan una vivienda. Y encima, en España el parque público de viviendas sociales es ridículo: sólo 300.000 viviendas, el 2,5% del parque total, frente al 9,3% en Europa (el 30% en Paises Bajos, 17,5% en Reino Unido y el 5% en Alemania).

Por todo ello, la solución al grave problema de los alquileres pasa por construir más viviendas y destinar la mayoría al alquiler: más oferta para bajar los precios. España necesita construir 1,2 millones de viviendas de alquiler protegido en 10 años para rebajar la tensión del alquiler, según un reciente estudio de la inmobiliaria Culmia y GAD3. Proponen que 761.000 sean viviendas de alquiler asequible (un 20% más bajo que el de mercado) y otras 442.000 se construyan para alquiler social (un alquiler bajo, para las familias más vulnerables). Y además, creen que haría falta construir otras 166.000 viviendas en 10 años para alquiler “libre”. En total, proponen construir 1.369.000 viviendas para alquilar en los próximos 10 años, una media de 140.000 al año (casi el doble de las que se construyen ahora). Y para conseguirlo, proponen la colaboración público-privada: que las distintas Administraciones ofrezcan suelo a cambio de que se construyan viviendas con alquiler tasado durante 80 años, con ayudas financieras y fiscales a los promotores (privados y públicos).

Este es el camino para rebajar los impagables alquileres actuales. Pero el Gobierno Sánchez, forzado por Podemos, aprobó una Ley de la Vivienda que sólo en parte sigue esa vía (prevé construir 140.000 viviendas públicas en 5 años), pero que sobre todo defiende “un atajo populista”: poner controles al precio de los alquileres, topes a su subida en las zonas tensionadas. De momento, la Ley entró en vigor el 26 de mayo, pero los topes de precios no se han aprobado y se retrasarán hasta finales de año. El problema ya no es sólo que estos topes hayan retraído a muchos particulares (e inmobiliarias) a alquilar, recortando más la oferta, sino que no se van a aplicar, creando una gran incertidumbre en el mercado. Porque las autonomías gobernadas por el PP (11, 6 de ellas con VOX) ya han dicho que no aplicarán estos topes, que sí adoptará Cataluña (ha establecido ya 140 municipios con alquileres “tensionados” y reclama al Gobierno los topes ya). Así que tenemos una Ley contraproducente que no se va a aplicar y no se avanza en la vía eficaz: promover más viviendas. Y facilitar el alquiler (sin imposiciones, con incentivos) de los 1,9 millones de viviendas vacías.

Urge que el futuro Gobierno sea más realista y promueva un gran Pacto por la vivienda, sentando a las autonomías, Ayuntamientos y promotores para aprobar un ambicioso Plan de construcción de viviendas, al menos esas 140.000 al año que se proponen. Y eso pasa por sacar al mercado todo el suelo disponible y ofrecerlo gratis a los que promuevan viviendas de alquiler asequible, asegurándoles una financiación y una rentabilidad suficientes. No podemos seguir permitiendo que los alquileres sigan disparados, asfixien a las familias y frenen en seco la emancipación de los jóvenes. La vivienda tiene enmienda: construir más.