España, paraíso inmobiliario

España lleva dos años batiendo récords de inversión inmobiliaria, en oficinas, Centros comerciales, hoteles, naves industriales y viviendas de lujo y turísticas. El motor  de este nuevo “boom” del ladrillo son los extranjeros: Fondos de inversión norteamericanos y europeos junto a millonarios chinos, árabes, mejicanos, indios, coreanos, turcos, japoneses o filipinos. España es un gran “casino inmobiliario” y quizás por eso acaba de desembarcar el dueño de Pokerstars (apuestas online). También hay inversores y millonarios españoles apostando por el ladrillo: incluso algunos jugadores del Madrid y Barça se preparan a invertir juntos en inmuebles, buscando altas rentabilidades, mayores que la deuda o la Bolsa. Los expertos dicen que no hay “burbuja inmobiliaria”, pero el riesgo está ahí, sobre todo en el exceso de inversiones en Centros comerciales y hoteles. El aluvión de compras seguirá dos o tres años más y luego los inversores recogerán beneficios y buscarán otro paraíso, quizás en el este de Europa. Y nos quedaremos con la burbuja y sus problemas. No aprendemos.
 

enrique ortega

España ya fue un “paraíso inmobiliario” a finales del siglo XX y comienzos del XXI. En 2008 estalló la burbuja y agravó la crisis financiera, provocando un desplome de los precios y un sinfín de inmuebles y solares sin vender. Pero al olor de los precios bajos, volvieron a España en 2013 los “Fondos buitres”, buscando oficinas e inmuebles con los que especular. Y así, con la ayuda del dinero barato y los favores fiscales del Gobierno Rajoy (SOCIMIs), la inversión inmobiliaria se ha ido recuperando y creciendo de forma imparable: si en 2013 se invirtieron 4.700 millones de euros, en 2014 se duplicó con creces la inversión (10.200 millones), en 2015 dio otro salto a  los 13.000 millones y se consolidó en 2016 con otros 13.900 millones, el mejor año de la historia inmobiliaria reciente, según datos de la consultora CBRE.

El “boom” inversor  va a más, como lo prueba que en el cuarto trimestre de 2016 se invirtieran más de 7.500 millones en el sector inmobiliario español, más que en los años 2011,2012 y 2013 juntos. España es el 4º país con más inversión inmobiliaria en Europa (13.900 millones de euros), por detrás de Reino Unido (62.200 millones de inversión), donde hay una peligrosa “burbuja inmobiliaria”, Alemania (52.500 millones) y Francia (25.700 millones). En 2016, el mercado más activo han sido las oficinas, que se han llevado 5.037 millones de inversión, con compras destacadas como la Torre Cepsa por Amancio Ortega (490 millones) o Torre Espacio (558 millones). Le siguen las inversiones en Centros Comerciales (4.300 millones), que han crecido un 22%, un negocio donde se han invertido más de 6.000 millones en dos años, con numerosas compraventas y apertura de nuevos Centros. Y el tercer destino inversor son los hoteles (2.155 millones invertidos en 2016), con importantes operaciones en Madrid (Hoteles Villamagna y Ritz) y Barcelona (Silken). Y el resto han sido naves y fábricas (726 millones) e inmuebles de lujo y en zonas turísticas (1.682 millones). Del total de inversiones inmobiliarias, el 43% fueron a Madrid y el 17% a Barcelona.

Varias son las causas de este nuevo “boom” inmobiliario. La primera y fundamental, la caída de los precios, que ha hecho muy atractivo volver a comprar inmuebles, desde oficinas a hoteles y centros comerciales o naves industriales. El sector se ha “purgado”, con una caída de precios de la vivienda del -42,2% entre 2008 y 2014 según la tasadora Tinsa.  Y los precios de los solares llegaron a caer hasta un -80%. Ahora, aunque los precios han subido en 2015 (+4,5%) y 2016 (+4,6%), todavía son muy atractivos y los inversores “huelen” importantes plusvalías en pocos años. Y confían en una mejora de la demanda, porque las empresas están aumentando sus beneficios y sube el consumo. Además, a la vista de los bajos tipos de la deuda pública en toda Europa (por debajo del 1,5%) y de los vaivenes de la Bolsa, el sector inmobiliario asegura una rentabilidad del 6 al 8%, sólo con alquileres (oficinas, inmuebles, hoteles y Centros comerciales), sin contar con las plusvalías al vender.

El principal motor de este nuevo “boom” inmobiliario han sido los inversores extranjeros. Ya en 2013 empezaron a venir los llamados “Fondos buitres”, especialistas en buscar gangas y conseguir plusvalías a corto plazo, Fondos que han empezado a vender y están siendo sustituidos por Fondos internacionales menos especulativos. De hecho, España fue en 2016 el 2º país europeo con más inversión extranjera en inmuebles, tras Polonia. Por un lado son Fondos y gestores de Planes estadounidenses y europeos (británicos, alemanes, franceses y luxemburgueses), a los que se han sumado numerosos millonarios de múltiples paises: chinos (grupo Wanda compró el edificio España y el 20% del Atlético de Madrid, para controlar la operación del nuevo estadio y también están las operaciones inmobiliarias de las empresas chinas ICBC, CIC y grupo GPRO), japoneses (Saltoki compró la sede catalana de Pioneer), coreanos (Fondo de Pensiones NPS), filipinos (Andrew Tan compró Torre Espacio), indios (familia Olayan compró Hotel Asturias), singapurenses (grupo FCL compró Hotel Porta Marina), indonesios, turcos (grupo Dogus compró Hotel Villamagna), árabes (Fondo soberano de Qatar es el primer inversor de la inmobiliaria Colonial), israelíes, mejicanos (el ex dueño de la cerveza Corona entró también en Colonial)… Y el último, para completar el ambiente de “casino inmobiliario”, el dueño de la multinacional de juego online Pokerstars, que ha invertido 375 en el Edificio Canalejas (Madrid), la antigua sede de Banesto-Santander.

A pesar de esta “invasión”, los Fondos, gestoras y millonarios extranjeros sólo suponen el 37% de la inversión inmobiliaria hecha en España en 2016. La mayor apuesta inversora, el 40%, la han hecho las sociedades de inversión inmobiliaria, las llamadas SOCIMI, quedando el 23% restante para inversores particulares (compran pisos para alquilar y especular). Las SOCIMI son unas sociedades creadas a partir de 2014, para aprovechar el nuevo “boom inmobiliario”, al amparo de una legislación fiscal muy favorable que aprobó el Gobierno Rajoy en diciembre de 2012, para que se desarrollaran como en otros paises: no pagan impuestos (sociedades) porque son sus accionistas quienes tributan por dividendos y están obligadas a mantener tres años al menos los inmuebles que compran. Las SOCIMI son los nuevos “señores del ladrillo”, en sustitución de las viejas inmobiliarias que quebraron o suspendieron pagos (Martinsa, Astroc, Royal Urbis…), el vehículo que utilizan bastantes inversores extranjeros y muchos españoles (cotizan en Bolsa), incluidos los bancos. Incluso algunos jugadores del Madrid y del Barça están estudiando participar juntos, con tenistas y deportistas de élite, en una SOCIMI para jugar también en el rentable “casino inmobiliario” español.

Las SOCIMI han crecido como setas al calor del nuevo “boom” inmobiliario: ya hay 34 sociedades de inversión inmobiliaria cotizando en Bolsa, 16 creadas en 2016. Y entre todas manejan más de 14.000 millones en activos inmobiliarios, desde oficinas a hoteles y Centros comerciales, fábricas y naves, inmuebles y solares. La SOCIMI líder es Merlin Properties, controlada por la banca española (22,27% Santander y 6,44% BBVA), con 9.606 millones de activos tras la compra en 2016 de la inmobiliaria Metrovacesa. Le sigue a distancia GMP (1.800 millones en activos), de la familia Montoro Alemán y el fondo GIC de Singapur, que posee la mayor cartera de oficinas. En tercer lugar,  Hispania (1.793 millones), participada por el millonario George Soros y varios Fondos USA, especializada en hoteles. La cuarta es Axiare (1.300 millones en cartera), liderada por Inmobiliaria Colonial y especializada en oficinas. Y la quinta, Lar España (1.210 millones), controlada por el grupo Lar y los fondos USA Pimco y Franklin Templeton, especializada en centros Comerciales. Todavía hay 29 SOCIMIs más que cotizan en el segundo mercado bursátil, el MAB: Uro Property (bancos españoles y Zilotti Holding), ISC Freshwater (Fondo mexicano Fibra Uno), Zambal (magnate francés Pierre Castell), Fidere (Blackstone, el mayor Fondo del mundo)… En paralelo hay dos grandes inmobiliarias: Pontegadea (6.600 millones en activos), de Amancio Ortega (Inditex) y Colonial (5.575 millones), de Villar Mir (OHL) ahora controlada por qataríes y mejicanos.

Entre los Fondos de inversión internacionales, los millonarios españoles y extranjeros, los bancos y cientos de pequeños inversores que operan a través de las SOCIMIs, el mercado inmobiliario español está en plena ebullición y todo apunta a que seguirá batiendo récords, al menos en 2017 y 2018. Ya en enero de este año hemos visto operaciones como la compra de la Torre Agbar en Barcelona o la nueva venta del Edificio España, para gestionarlo como hotel. Todo apunta a que seguirán aumentando las compras de oficinas, más en Madrid  que en Barcelona y también fuera (se apuesta por Málaga, Valencia y Bilbao), de naves industriales (por el auge de Amazon y el e-commerce), el crecimiento de Centros comerciales (se van a abrir 24 Centros hasta 2018, 1 de cada 9 que se abrirán en Europa) y, sobre todo, las ventas de hoteles (2.000 millones en 2017), al calor del récord de turistas. De hecho, el ladrillo español es una de las grandes apuestas del banco Goldman Sachs para 2017. Y España se puede beneficiar del Brexit, de la huida de multinacionales y bancos fuera de Londres. Además, el mercado se puede reanimar más con las primeras ventas de activos de las SOCIMIs, que ya este año cumplen los tres de cuarentena para poder vender sin tributar por plusvalías. El sector está a la espera de lo que hagan los nuevos Ayuntamientos, que tienen pendientes  importantes remodelaciones urbanísticas, como la aprobación de la Operación Chamartín en Madrid o el freno a nuevos hoteles y apartamentos turísticos en Barcelona.

Los inversores internacionales tienen mucho “dinero caliente” pendiente para invertir, ahora que no es rentable tenerlo en deuda pública o en una Bolsa que sigue muy volátil. Por eso, seguirán llegando inversiones a España, a la caza de “gangas” y al calor de la subida de precios en inmuebles, oficinas, naves, hoteles y alquileres. “Los fondos inmobiliarios tienen 50.000 millones dispuestos para invertir en el sector inmobiliario español”, asegura Neil Livingstone, de la consultora Colliers International, que destaca la enorme liquidez, la confianza de los inversores en España y las oportunidades que hay aquí frente a otros paises, sobre todo en oficinas, Centros comerciales y hoteles, aunque también están interesados en residencias de ancianos (seremos el país más envejecido de Europa) y residencias de estudiantes.

Pero los expertos vaticinan también que en dos o tres años, los inversores “cambiarán de foco” y buscarán otros paises donde invertir con más posibilidades de hacer negocio y plusvalías rápidas. Es lo que ya ha pasado en esta década: primero se lanzaron a invertir en Londres, luego en Berlín o París y ahora en Madrid y Barcelona. Lo próximo puede ser el Este de Europa, en especial Polonia y paises bálticos, donde ya están entrando. Así que para 2020 (o incluso antes), la “burbuja inmobiliaria” podría estallar otra vez, como en 2007. Y “pillar” de nuevo a bancos e inversores españoles, mientras los grandes Fondos y millonarios extranjeros se han ido antes. Es un riesgo que habría que atajar ahora, controlando el “boom” y las subidas especulativas de precios, recortando ayudas fiscales. Y tratando de planificar el crecimiento de las ciudades, desde los Ayuntamientos, autonomías y el Gobierno central, en un gran Pacto inmobiliario de futuro. Porque si no se pincha a tiempo la burbuja, nos estallará encima y acabaremos sufriendo otra crisis. Aprendamos del pasado.

Los "fondos buitres", a la caza inmobiliaria

La crisis inmobiliaria sigue pasando factura: la última en suspender pagos ha sido Marina d´Or, un ejemplo de la especulación en la costa mediterránea. Antes, 5.200  inmobiliarias han suspendido pagos, con un récord en 2013, cuando Cajas y bancos han cortado el grifo de la refinanciación por la crisis financiera. Con todo, muchas inmobiliarias sobreviven sin cerrar, gracias a un privilegio que les dio Zapatero y luego Rajoy y que no tienen las demás empresas: si tienen un agujero en sus cuentas (menos patrimonio que capital), se les permite seguir abiertas sin poner capital, un blindaje contable que acaba este año. Y gracias a este trato de favor, millones de oficinas, locales y viviendas siguen ahí y son ahora presa fácil de los fondos de inversión extranjeros, que están comprando de saldo para especular. Llega dinero de todas partes, como dice Botín, pero no para crear empleo. Es la nueva burbuja del ladrillo.
 

enrique ortega

Las inmobiliarias crecieron como hongos en España durante el boom del ladrillo. Y tras pincharse la burbuja, en 2008, han caído como moscas: 5.153 inmobiliarias han suspendido pagos entre 2009 y 2013, un 17% de los concursos totales (30.500), según datos de la consultora PwC. Los peores años han sido 2012 (1.223 concursos) y 2013 (1.545). La última inmobiliaria en acudir al juzgado para suspender pagos  ha sido Marina D´Or, un ejemplo de la especulación inmobiliaria en la costa mediterránea, pero antes habían caído en concurso de acreedores 14 de las grandes inmobiliarias, la mayoría entre 2008 y 2010: Martinsa Fadesa (7.156 millones pasivo), Reyal Urbis (4.345), Habitat (2.800), Sacresa (2.635), Nozar (1.536), Noriega (1.162), Tremon y Aifos (1.000), Llanera (748), Grupo Labaro y DHO (700), UFC, Renta Corporación, grupo Bami… Sólo unas pocas han evitado el concurso, reestructurando deuda y metiendo a bancos y cajas en su capital: Colonial, Metrovacesa, Realia, Vallehermoso  o Quabit. Pero todas siguen en apuros y con pérdidas.

La grave crisis de todas las inmobiliarias, en concurso o no, se debe a que les han caído drásticamente las ventas y promociones (en 2013 se terminaron 75.000 viviendas frente a 630.000 en 2007), mientras se desplomaba el valor de su patrimonio (entre el 50 y el 60%) y tenían que afrontar una deuda inmensa (470.000 millones), que les obliga a un abultado pago de intereses. En los primeros años de la crisis, las grandes inmobiliarias consiguieron que bancos y Cajas les refinanciaran la deuda, hasta tres veces algunas, porque las entidades financieras eran las primeras interesadas en ocultar pérdidas y ganar tiempo. Pero en 2013, la banca y sobre todo las Cajas nacionalizadas, empezaron a cerrar el grifo, obligadas por el BCE y el Banco de España, que les exigían aclarar las refinanciaciones y hacer más provisiones. Con ello, muchas inmobiliarias entraron en concurso y otras se vieron obligadas a vender activos como fuera y a meter a los bancos en su capital, forzando quitas de deuda.

Muchas inmobiliarias habrían desaparecido en esta crisis, como tantos miles de empresas, si no fuera porque disfrutan de un privilegio único, un blindaje contable que les concedió el Gobierno Zapatero en diciembre de 2008, con el real decreto Ley 10/2008: no tenían que cumplir la Ley de Sociedades de Capital (antigua Ley de SA), así que aunque la mayoría tenían un patrimonio neto negativo (inferior a su capital social), no estaban obligadas ni a reponer capital ni a disolverse. Un escudo anti quiebras por dos años que se ha prorrogado cinco veces, dos Zapatero y los tres últimos años Rajoy. Además, en octubre de 2013, las inmobiliarias recibieron otro “regalo”: las empresas que consiguieran una quita de su deuda no tendrían que pagar impuestos por ella (antes era una plusvalía). Y gracias al pacto PP-Ciu, este regalo fiscal (a nuestra costa)  se hizo con efecto retroactivo, desde el 1 de enero de 2013.

Ahora, el Gobierno Rajoy ha hecho saber a las inmobiliarias que en 2015 se les va a acabar el blindaje contable que tienen desde 2009, así que tienen este año 2014 para poner orden en sus cuentas, renegociar deudas, conseguir capital y vender lo que haga falta. Para ayudarles, el Gobierno ha aprobado en marzo el real decreto-Ley 4/2014 (se está tramitando como Ley) con medidas para facilitar la refinanciación de créditos y evitar que cierren empresas viables por falta de liquidez. El objetivo principal es evitar que las empresas (también inmobiliarias) vayan a concurso de acreedores, facilitando antes acuerdos para refinanciar deudas: ya no será necesario que estén de acuerdo el 75% de los acreedores, bastará con que acepte el 51%.

Con esta normativa, bancos e inmobiliarias están acelerando sus negociaciones, para evitar ir a la disolución en 2015. En muchos casos, los bancos transformarán parte de la deuda en capital, tras perdonar una parte (quita), algo que no hacen a los particulares (hipotecas). Y forzarán que las inmobiliarias vendan parte de sus activos, para cobrar algo. Y aquí, en esta urgencia por vender de inmobiliarias, bancos y cajas, entran los Fondos y bancos de inversión extranjeros, que llevan un año ya planeando sobre España, a la caza de saldos inmobiliarios.

Se les llama “fondos buitre” porque su objetivo es comprar barato, tenerlo poco tiempo y vender antes de 10 años. Se trata de fondos y bancos de inversión (e inversores como Soros y Paulson) estadounidenses y europeos, que creen que España puede ser una oportunidad para comprar barato (con una rebaja del 50%), a la espera que el mercado se recupere en 2017-18. Las primeras operaciones, en 2013, se centraron en oficinas, sedes de empresas y centros comerciales, con una inversión de 3.800 millones, el doble que en 2012. Ahí están las compras del Edificio España (Madrid) o la torre Agbar (Barcelona), centros comerciales, sedes de IBM o Vodafone y miles de oficinas y viviendas (incluso sociales), también para alquilar.

El impulso a esta fiebre compradora lo han dado los bancos, al vender a “fondos buitre” la gestión de sus inmobiliarias y créditos fallidos: empezó Banesto (diciembre 2012), vendiendo su plataforma Aktua (a Centerbridge), siguió en agosto 2013 Caixa Cataluña (su inmobiliaria acabó en Blackstone), continuó en septiembre Bankia (Habitat a Cerberus) y la Caixa (ServiHabitat para TPG) y ya en 2014, en enero Santander vendió su inmobiliaria Altamira (a Apollo) y en febrero, la del Popular (Aliseda para Kennedy Wilson&Partners). Los bancos no venden su inmobiliaria y sus créditos impagados, sino su gestión y ceden sus empleados (los fondos ya han empezado con ERES…), a cambio de una comisión y un porcentaje sobre ventas.Así, ya se están agilizando las ventas, después de que los bancos hayan vendido 180.000 inmuebles entre 2012 y 2013.

La tercera fuente de negocio de los “fondos buitres”, tras oficinas y centros comerciales e inmobiliarias de bancos, serán las propias inmobiliarias, necesitadas de liquidez, para hacer frente a su deuda y para sanear sus cuentas antes de que se les acabe en 2015 el blindaje contable de Zapatero y Rajoy. Muchas tendrán que malvender locales, inmuebles y suelo y los “fondos buitre” están a la caza, buscando posicionarse e incluso comprando alguna inmobiliaria española. Y en 2014, a 4 entidades les puede caer el premio gordo: ganar el concurso para gestionar los inmuebles de la SAREB, el banco malo, la mayor inmobiliaria del mundo.

En resumen: 6 años después de estallar la burbuja inmobiliaria, se está gestando otra burbuja, la compra de inmuebles a precio de saldo por “fondos buitre” extranjeros, que buscan gangas y salir corriendo con las ganancias. Un dinero que no para de llegar, como dice Botín, pero no para crear empleo estable en España: busca especular con un patrimonio inmobiliario que se ha salvado por las ayudas contables (y fiscales) de Zapatero y Rajoy. Y gracias a este trato de favor, harán negocio los “fondos buitre”. Un trato de favor que no han tenido los miles de españoles desahuciados (unos 150.000 desde que se inició la crisis) por no poder pagar su hipoteca.

Esa es otra. El mercado inmobiliario bulle con compras millonarias pero los españoles de a pie ni venden piso ni compran, porque les han caído sus ingresos y se les ha encarecido la hipoteca. Y los 6 millones de familias que aún tienen pendiente de pagar su hipoteca (sin que nadie se la renegocie como la deuda de las inmobiliarias) ahí siguen, sufriendo por pagar cada mes y viendo que el Euribor está subiendo. Son dos mercados inmobiliarios, uno en plena ebullición especulativa, el otro agobiado. Dos recuperaciones, dos Españas.