Ley de Vivienda: así no bajan los alquileres

La próxima semana, el Senado aprobará la nueva Ley de Vivienda, la primera de la democracia. Tras dos años de peleas, el PSOE cedió ante Podemos y la Ley establece controles a los alquileres en zonas tensionadas, medida contraproducente: habrá propietarios que dejen de alquilar, menos casas disponibles  y subirán más los alquileres. Y habrá autonomías (del PP) que no aplicarán la nueva Ley. En paralelo, el presidente Sánchez promete movilizar 183.000 viviendas sociales, pero la mayoría tardarán años. Y encima, anuncia a Bruselas una baja inversión en vivienda hasta 2026. Hay que dejarse de “controles populistas” y “ofertas electoralistas” para atajar la causa de los alquileres disparados: falta oferta, ha caído un 50% en Barcelona o Madrid. Urge promover viviendas públicas y privadas para alquilar, facilitando suelo y financiación a los promotores. Y ayudar a los propietarios para que alquilen sus viviendas vacías, no asustarles. Dejarse de politiqueos y ponerse Ayuntamientos, autonomías, promotores y Estado a construir para alquilar. Sólo así bajarán los alquileres.

Enrique Ortega

Empecemos por conocer la grave situación del alquiler en España hoy. La realidad es que los alquileres han vuelto a subir este año, un +2,4% en el primer trimestre, con 36 capitales con alquileres más caros que a finales de 2022, según el portal Idealista. Una subida que se suma al +8,4% que subieron los alquileres en 2022, tras caer un -3,6% en 2021 (por la pandemia) y subir otro +4,6% en 2020. Así que los alquileres han subido ya un +11,8% en los últimos 39 meses, tras haber aumentado otro +50% entre 2014 y 2019, según el portal Idealista. Resumiendo: han subido un +61,6% en menos de una década.

Con estas subidas récord, el precio medio de alquilar una vivienda en España alcanza hoy un máximo histórico: 11,3 euros por metro cuadrado, superando los 1.000 euros (1.017 euros para un alquiler de 90 m2), según Idealista (marzo 2023). Pero es mucho más caro en capitales como Barcelona (18,4 euros m2, 1.656 euros mensuales), Madrid (16,2 euros, 1.458 euros de alquiler para 90 m2), San Sebastián (15,7 euros), Palma (13,7 euros), Bilbao (13,3 euros), Málaga (11,9 euros) o Valencia (11,3 euros), según Idealista. Y los alquileres están en máximos históricos en Canarias, Castilla y León, Castilla la Mancha, Euskadi, Extremadura y Melilla, rozándolos en Madrid y Cataluña.

Con estos precios, alquilar es casi imposible para gran parte de las familias españolas, a las que apenas han subido los sueldos y ven cómo la inflación se come sus ingresos. En principio, los expertos advierten que la vivienda no se debía llevar más del 30/35% de los ingresos totales de una familia. Pues bien, el pago del alquiler en España se lleva hoy el 43% del salario medio bruto de las familias, según un estudio publicado en abril por Fotocasa e InfoJobs, tomando en cuenta sus datos de sueldos brutos (2.033 euros al mes) y el alquiler medio de una casa de 80 m2 (882 euros). Lo grave es que, según ese mismo estudio, en 2012, el alquiler suponía el 30% del sueldo bruto de las familias, saltó al 41% en 2019 y ahora supera ya el 43%. Y esa es la media, porque se supera ese esfuerzo en 6 autonomías: Baleares y Cataluña (el pago de un alquiler se lleva el 58% del sueldo), Madrid (57%), País Vasco (52%), Canarias (49%) y Cantabria (43%).

Este tremendo esfuerzo para tener un techo se convierte en algo imposible para las familias más vulnerables, las que son “oficialmente pobres” porque ingresan menos del 60% de la media (menos de 21.185 euros brutos al año para una familia con 2 niños, 10.088 para un soltero), un 20% de los españoles (3.750.000 familias). Y lo peor además es que estas familias vulnerables no reciben apenas ayudas para alquilar: de los 1,6 millones de hogares pobres con niños que hay en España, sólo 25.000 (el 2%) recibieron ayudas al alquiler (estatales, autonómicas o municipales), según un reciente estudio hecho por Save the Children. Y aportan otro dato más impactante: un 70% de los 700.000 desalojos de viviendas que se han hecho en España desde 2008 afectaron a familias con menores.

Alquileres disparados y familias que no pueden pagarlos. ¿Por qué suben tanto los alquileres? Por un lado, se ha disparado la demanda: los españoles (sobre todo los jóvenes) no pueden aspirar a ser propietarios, por la precariedad laboral, el paro y los bajos salarios, que dificultan conseguir (y pagar) una hipoteca. Así que cada día hay más jóvenes y familias que se lanzar a buscar un alquiler… y no lo encuentran. Porque la oferta de alquileres se ha reducido un 28% en esta Legislatura, entre principios de 2019 y principios de 2023, según este estudio de Idealista. Pero esta es la reducción media. Hay capitales donde la oferta de alquiles ha caído a la mitad o una tercera parte: Barcelona (-51% de alquileres), Valencia (-45%), Madrid (-44%), San Sebastián (-35%), Alicante y Málaga (-33%), Sevilla (-28%) o Bilbao (-24%). Mucha menos oferta y mucha más demanda. Resultado: pocos pisos en alquiler  (hay colas y “casting” de inquilinos por cada anuncio) y muy caros.

¿Por qué ha caído tanto la oferta de alquileres? Primero y básico, porque ha caído drásticamente la construcción de viviendas. Los datos son explícitos: entre 2004 y 2008, en pleno “boom” inmobiliario, se terminaban en España más de 500.000 viviendas “libres” anuales (el récord se alcanzó en 2006: 597.632 viviendas terminadas). Luego, tras la crisis financiera, la construcción se desplomó, bajando a 356.555 viviendas en 2009, 121.043 en 2011, 80.083 en 2012 y un mínimo de 35.382 viviendas terminadas en 2014 (17 veces menos que en 2006), según las estadísticas oficiales. Y aunque la construcción de viviendas se reanimó en 2019 (71.562 viviendas terminadas), no acaba de despegar: 79.935 terminadas en 2022, cuando la demanda crece cada año en 120.000 viviendas.

Si esto ha pasado con la vivienda “libre”, la vivienda de protección oficial, la VPO  se ha desplomado: si en 1997 se terminaron 85.028 VPO y 67.514 en 2007, se desplomaron a 17.059 VPO terminadas en 2013 (tras los recortes), 5.938 en 2017 y algo más (pero una miseria) en 2019 (6.615), 2020 (9.038), 2021 (9.567) y 2022 (9.221 VPO terminadas, el 2% del total de viviendas). Y lo más escandaloso: 5 autonomías (Andalucía, Cantabria, Castilla y León, Murcia y La Rioja) no terminaron ninguna VPO en 2022. Además de hacerse pocas VPO, sólo una cuarta parte (25,62%) de las VPO terminadas en 2022 se destinaron al alquiler. Ojo: Aragón, Asturias y Extremadura no promovieron ninguna VPO para alquilar.

Lo grave no es sólo que haya caído drásticamente la oferta de nuevas viviendas, sobre todo de VPO, sino que “se ha esfumado” el parque de vivienda pública que España fue construyendo en el último medio siglo, con los impuestos de todos. Vean: en España se construyeron 6,8 millones de VPO desde mediados del siglo XX (años 40) hasta ahora, según un reciente estudio de Carmen Trilla. ¿Qué ha pasado con ellas? Pues que 6 millones de estas viviendas sociales se han vendido en las últimas décadas (tras acabar el plazo legal de venta, entre 10 y 30 años), pasando de VPO a “libres”. En Barcelona, por ejemplo, había 800.000 VPO y quedan 60.000. Y en Madrid, incluso, el PP las vendió a “fondos buitre”. El resultado es que ahora, el parque de viviendas sociales ronda las 300.000 viviendas, el 2,5% del total, frente al 9% de media en Europa (y el 30% en Paises Bajos). Y por lo tanto, no hay viviendas sociales para alquilar a las familias desfavorecidas.

En resumen, hay más demanda de alquiler, faltan viviendas y sobre todo faltan alquileres sociales. El informe FOESSA (Cáritas) considera que en España hay 11 millones de personas en riesgo de exclusión social residencial y que necesitaríamos 1,5 millones de viviendas con alquileres asequibles (y 2,6 millones para 2030). En paralelo, se necesitan 1,2 millones de viviendas en alquiler para 2030, según la consultora Savills Aguirre Newman. Un problemón que no se corrige haciendo 79.935 viviendas libres y 9.221 VPO al año… Y menos si cada año hay más viviendas que se desvían al alquiler turístico, tensionando los alquileres: en agosto de 2022, el INE censó 311.518 viviendas turísticas, un problema especialmente grave en Málaga, Sevilla, Alicante, Valencia, Sevilla, San Sebastián, Cádiz y centro de Barcelona y Madrid, lugares donde la vuelta de los turistas están duplicando la oferta de alquileres de fin de semana y vacaciones (a precios disparados), en perjuicio de los que buscan casa todo el año.

Casi todos los expertos coinciden: la solución al grave problema de los alquileres es promover y construir más viviendas, la mayoría para alquiler y una buena parte con precios subvencionados. Pero el Gobierno Sánchez ha estado 2 años empantanado en el debate de “controlar los alquileres, que ha tenido un efecto claro, según distintos expertos: se ha reducido la oferta de alquileres, tensionando más lo precios, porque los propietarios temían que el Gobierno les controlara los precios. Inicialmente, la parte socialista del Gobierno apostó por promover más VPO (20.000 al año), pero fue imposible llegar a un acuerdo con Podemos, que insistía en poner topes a los alquileres (como hizo Cataluña, desde septiembre de 2020 hasta marzo de 2022, en que el TC lo declaró inconstitucional). La pelea se cobró (enero 2021) el puesto del ministro José  Luis Ábalos, y, tras meses de desencuentros, en octubre de 2021, Sánchez pactó con Yolanda Díaz una Ley de Vivienda, que el Consejo aprobó el 26 de octubre 2021. Y a partir de ahí, año y medio de más debates, con ERC y Bildu, para aprobarse la Ley el pasado 27 de abril en el Congreso. Y nuevos retoques en el Senado, donde se espera aprobarla de urgencia el 17 de mayo, para la campaña del 28-M.

El tema más polémico de la nueva Ley de Vivienda es el control de alquileres en las zonas tensionadas, aquellas que cumplan 1 de estas 2 condiciones: que la carga media de la vivienda (alquiler más suministros básicos) supere el 30% de la renta de los hogares de la zona o que los alquileres hayan subido en los últimos 3 años un 3% más del IPC de la autonomía. En España, cumplen uno de estos dos criterios el 20% del parque, 4,2 millones de viviendas que estarían en zonas “tensionadas”, según la consultora Atlas Real State. Pero el porcentaje es mayor en Málaga (68% del parque), Valencia (48%), Alicante (44,2%), Baleares (40,7%), Santa Cruz de Tenerife (33,7%), Madrid (30,7%), Barcelona (23,6%) y Sevilla (23,3%).

En estas zonas tensionadas (declaración que deben solicitar las autonomías y autorizar el Gobierno, por 3 años, renovables) se establece un control de alquileres, según quien sea el propietario. Los pequeños arrendadores (con 1 a 4 casas en alquiler), el 90% del total, deben respetar el precio del anterior contrato (sigan con el mismo inquilino o lo cambien) y limitar la actualización del alquiler: +2% este año, +3% en 2025 y, a partir de 2025, un índice que preparará el Gobierno (más bajo que el IPC). Las 2 únicas vías para subir más el alquiler  (hasta un máximo del 10%) es que haya hecho obras de rehabilitación o acepten un contrato por 10 años o más. A cambio de esta actualización limitada, se ofrece a estos arrendadores de zonas tensionadas una serie de bonificaciones fiscales en el IRPF: una general del 50% (ahora es el 60%), una del 60% si hace alguna rehabilitación energética, una del 70% si alquila por primera vez a un inquilino menor de 35 años y una del 90% si baja el alquiler el 5% (según el Gobierno, esa bonificación supera al descuento).

Para los grandes tenedores de viviendas (inmobiliarias, bancos o empresas) que alquilen y para particulares con 5 o más alquileres, en zonas tensionadas, el precio del alquiler tendrá un tope que fijará el Ministerio: tantos euros por metro cuadrado, según la zona y el tipo de piso. Y ese tope máximo al alquiler será el que tengan que aplicar también los pequeños propietarios que alquilen por 1ª vez. En ambos casos, la actualización de los futuros alquileres es la misma: +2% en 2023, +3% en 2024 y el nuevo índice de alquileres que se fije en 2025. Este tope futuro de los alquileres en zonas tensionadas se hará público en los próximos meses, en paralelo a las declaraciones de zonas tensionadas.

Otro cambio de la Ley que preocupa a los propietarios es que ahora, será el arrendador quien tenga que pagar los gastos de formalización del alquiler en caso de que intervenga una inmobiliaria o un intermediario (que suelen cobrar un mes de alquiler más IVA), cuando hasta ahora se pagaba a medias o en muchos casos lo pagaba el inquilino. Además, para evitar fraudes, la Ley prohíbe aumentar el alquiler con nuevos gastos.

Otra novedad importante para los propietarios: la Ley permite ahora que los Ayuntamientos aprueben recargos en el IBI a las viviendas vacías, que podrán oscilar entre un +50% (si llevan más de 2 años vacías) al +100% y a un máximo del 150% en función del tiempo que estén desocupadas y el número de viviendas vacías que tenga el propietario. Eso supone, por ejemplo, que un piso en Madrid, que paga de media 438 euros de IBI, podría pagar un 50% más (657 euros) y hasta el 150% (1.097 euros) si está vacío de forma persistente (hay situaciones que lo permiten), algo que tendrán que demostrar los Ayuntamientos.

Y un tema más, que PP y Vox utilizan demagógicamente, pero que también cambia la Ley de Vivienda: los desahucios. El Gobierno dice que es falso que se faciliten las “okupaciones”, a las que se aplicará la policía y el Código Penal. Lo que sí cambian son los desahucios a familias vulnerables de grandes tenedores (no de pequeños propietarios): se aplazan los procesos para facilitar la reinserción de las familias, poniendo día y hora a los desahucios.

Ante las críticas a la nueva Ley, por intervencionista, el Gobierno ha reaccionado con una serie de anuncios (en precampaña electoral del 28-M) para movilizar 183.000 viviendas en los próximos años. Veamos la lista: 100.000 son las viviendas ya incluidas en el Plan de Vivienda 2022-2025, otras 50.000 son viviendas de la SAREB (el banco malo), 43.000 más a promover con Fondos ICO y UE y 20.000 viviendas más en terrenos de Defensa (la suma da 213.000, pero hay que restar 30.000 que están “duplicadas”). Esta promesa ahora de futuras viviendas públicas, además de ser descaradamente “electoralista”, tiene varios problemas. Uno, que la mayoría de estas “viviendas prometidas” tardarán años en ser una realidad (sólo 65.000 del Plan de Vivienda están ya comprometidas y tardarán de 2 a 5 años). Dos, que muchas no se encuentran en zonas tensionadas: sólo un tercio del parque de la SAREB está en zonas problemáticas. Y tres, que no se habla de cómo financiarlas. De hecho, el Gobierno acaba de enviar a Bruselas el Plan de Estabilidad 2023-2026 y no contempla subir el gasto público en vivienda, que sólo es del 0,5% del PIB, mucho menor al 3% que invierten Paises Bajos, Suecia o Reino Unido, al 1-2% que invierten Francia o Alemania o al 1% del PIB que invierten Italia, Bélgica o Irlanda, según la UE.

¿Qué efecto va a tener esta Ley de Vivienda? La mayoría de expertos coinciden: las medidas van a recortar la oferta de viviendas en alquiler, el problema de fondo, con lo que la situación va a empeorar y subirán los alquileres. No hay que ser un experto para augurar que si a un propietario se le limita el alquiler y su futura revalorización, se le aumentan los gastos y cree que tendrá más difícil expulsar a los morosos, no va a alquilar (aunque pague más IBI). Y en los próximos meses, hasta que se delimiten las zonas tensionadas (las autonomías del PP dicen que no las solicitarán) y se fijen los topes y el nuevo índice de revalorización, muchas casas no se pondrán en alquiler. O su alquiler subirá antes de que se aprueben las zonas tensionadas, para que los propietarios compensen los futuros topes. Resultado: menos alquileres y más caros, además de fraudes y mercado negro.

Hay otro camino para actuar, avanzando en tres direcciones. Una, conseguir un Pacto entre el Estado, las autonomías y los Ayuntamientos para movilizar todo el suelo urbanizable posible y los recursos públicos para promover viviendas protegidas, sobre todo VPO en alquiler. Otra, conseguir un gran acuerdo con las promotoras privadas, para la promoción en suelo público (gratis si hace falta) de más viviendas, allegando financiación pública y privada, y fijando precios razonables (no los módulos de VPO actuales). Y la tercera, fomentar el alquiler de los particulares, facilitándoles que alquilen los 1,9 millones de viviendas vacías que existen y con más ayudas fiscales a los que pongan alquileres “razonables”, no imponiéndoles topes. Un ejemplo lo da el País Vasco, con su Programa Bizigune, que ha permitido alquilar 7.000 viviendas vacías (el programa se ocupa de alquilarlas). Por estas 3 vías, se podrían poner en alquiler 200.000 viviendas al año, sin imposiciones, negociando e implicando a las Administradores, los promotores, la banca, propietarios e inquilinos. Se puede, pero por otros caminos de los que impone esta Ley, populista y contraproducente.

Bajan los alquileres (insuficiente)

En enero han bajado los alquileres (-0,1%) en toda España, por primera vez tras 6 años de fuertes subidas (+43% desde 2015). Ya en 2020, con la pandemia, los alquileres bajaron en las grandes capitales y esa tendencia sigue hoy, empujada por una menor demanda y por el trasvase de viviendas turísticas al alquiler. Ahora, se espera que los alquileres bajen algo más, recuperándose las subidas para final de año. Pero, a pesar de estas ligeras bajadas, los alquileres son muy caros y se llevan el 40% del sueldo de las familias y más. El Gobierno retrasa una Ley de alquileres, por la pelea entre el PSOE y Podemos, que quiere imponer topes a los alquileres. Un “atajo” populista que preocupa a los propietarios, reduciría la oferta y subiría los alquileres. La solución es ampliar la oferta, fomentar el alquiler de las viviendas vacías y multiplicar el suelo disponible para promover viviendas en alquiler. Pongan más pisos en alquiler y bajarán seguro.

Enrique Ortega

Antes de la pandemia, los alquileres llevaban subiendo año tras año desde 2015, una media del +50% entre 2014 y mayo de 2019, según el portal Fotocasa (que analiza los anuncios que ponen los propietarios que alquilan), y la mitad, un +24,6% (entre 2014 y 2018), según los datos del Ministerio de Fomento, que utiliza las estadísticas de las fianzas que depositan los inquilinos. Si hacemos una media entre las dos estadísticas, puede estimarse que los alquileres subieron un +37% entre 2015 y 2018. Y en 2019, los alquileres volvieron a subir otro +5,1%, según los datos de Fotocasa. En total, una subida  de los alquileres del +42,1% entre 2015 y 2019, 6 veces lo que subieron los precios (+6,5% subió el IPC) y los salarios (+7,1% subieron los salarios de convenio) en esos cinco años.

Con la pandemia, los alquileres moderaron su subida en 2020, sobre todo en los meses de confinamiento, aunque todavía subieron una media del +1,4%, por 6º año consecutivo, según el portal Idealista. La subida se debe al tirón de precios en la primera parte del año y durante el confinamiento, ya que en el 4º trimestre cayeron los precios (-3,7%). La subida, menor que en los años anteriores, fue generalizada, mayor en Galicia (+6,7%) y Castilla y León ( +6,4%), bajando sólo los alquileres en 2020 en Baleares (-7,3%), Madrid (-4%), Cataluña (-2,8%) y Canarias (-2,8%), las autonomías más afectadas por la recesión del coronavirus. Pero también bajaron los alquileres durante 2020 en las grandes ciudades: Barcelona (-9,4%), Madrid  (-7,3%), Palma (-6,2%), Málaga (-5,6%), Sevilla (-5,2%), Valencia (-1,7%) y Zaragoza (-0,6%), según los datos del portal Idealista.

La gran novedad es que en enero de 2021, los alquileres bajaron en toda España sobre los de un año antes, el -0,1%, según el portal Idealista y un -1,8% según pisos.com, mientras Fotocasa estima que el alquiler medio no subió nada, algo que no pasaba desde junio de 2014. Los expertos creen que esta bajada de alquileres quizás se produjera antes, desde octubre, porque los portales inmobiliarios recogen las peticiones de alquiler de los propietarios, no los alquileres reales, que generalmente son algo más bajos. Con todo, los datos de enero reflejan lo que ya indicaban los datos de 2020, que los alquileres caen más en las grandes ciudades: -12,2% cayeron en enero  en Barcelona, 8,6% en Madrid, - 14,7% en Sevilla, -3,1% en Valencia, -7,4% en Málaga y -0,3% en Zaragoza, según la media de portales inmobiliarios.

¿Por qué bajan ahora los alquileres? Básicamente, porque se ha reducido la demanda (hay menos movilidad de estudiantes y trabajadores que cambian de piso o ciudad y más familias en apuros y jóvenes que no pueden alquilar) y ha aumentado la oferta, porque se han desviado viviendas turísticas al alquiler y hay muchos propietarios dispuestos a alquilar dado que es mal momento para vender (la venta de viviendas cayó un -17,7% en 2020, la mayor caída desde 2011). Esta situación provoca que haya muchas más viviendas para alquilar (en Madrid, de 10.000 viviendas a principios de 2020 a 30.000 a finales de año y en Barcelona, de 10.000 a 22.000), según el portal Idealista, y menos inquilinos buscando, con lo que se tarda mucho más en alquilar (antes en el día y ahora se tardan semanas).

Los expertos creen que la bajada de alquileres de enero va a continuar, al menos hasta el verano y quizás hasta otoño, porque los jóvenes y las familias no ven el futuro claro como para lanzarse otra vez a alquilar. Se apuesta por una bajada de alquileres del -8 al -10% en el primer semestre, siendo de nuevo mayor en las grandes ciudades. Y si se doblega la pandemia y se inicia la recuperación, los alquileres podrían volver a subir a finales de año y en 2022. Porque sigue habiendo un problema de fondo: hay más demanda que oferta y cuando se “despierte”, volverá a haber subidas en los lugares con menos alquileres.

A pesar de “la tregua” de la pandemia, el problema de los alquileres sigue ahí y es crucial para muchas familias, para 3.371.251 hogares que viven de alquiler en España, el 18,1% de todos según el INE. Primero, porque los alquileres están por las nubes, tras estos 6 años de subida: el alquiler medio es de 11,1 euros por metro cuadrado, lo que da 999 euros de alquiler por una vivienda de 90 metros cuadrados. Y en Madrid son 15 euros/m2 (1.350 euros de alquiler) y en Barcelona 14,96 euros (1.346 euros), según el portal Idealista.  Esto supone que muchas familias destinan el 40% de sus ingresos a pagar el alquiler, según un estudio de Fotocasa e InfoJobs. Y hay 4 autonomías donde los alquileres se llevan la mitad del sueldo o más: Cataluña (56,5%), Madrid (55,7%), País Vasco (51,3%) y Baleares (49,8%). Mientras, en otras, se llevan menos de un tercio de los ingresos: Extremadura (20,4%), Castilla la Mancha (23,4%), Murcia (27,5%), la Rioja (28,6%), Castilla y León (28,9%) y Galicia (29%).

El mayor problema para pagar el alquiler lo tienen los jóvenes y las familias más vulnerables, con empleo precario, madres solas con niños o inmigrantes. De hecho, el 46% de las familias más pobres (el 20% con menos ingresos, unas 300.000 familias) destinan más del 40% de sus ingresos a pagar el alquiler en España, frente al 33% de media en la OCDE y el 17,2% en Francia, mientras al 20% de familias con las de rentas más altas les supone un 15,8% de sus ingresos y al 20% siguiente sólo el 7%. A los jóvenes, el alquiler medio se lleva el 94,4% de sus ingresos (2019), según el Consejo de la Juventud. Y si comparten piso de alquiler, les toca aportar el 30,8% de sus ingresos, hasta el 30/40% en 21 capitales y a más del 40% en Madrid y Barcelona. Resultado: el 81,4% de los jóvenes menores de 30 años siguen viviendo con sus padres (el 70% en Europa).

Ahora, con la recesión desatada por la pandemia, muchas familias y jóvenes han tenido serios problemas para pagar el alquiler, a pesar de las medidas aprobadas por el Gobierno para retrasar pagos y evitar desahucios. Y muchos jóvenes han vuelto a vivir con sus padres mientras familias se han agrupado o cambiado a un alquiler más pequeño. Y tanto Cáritas como Cruz Roja  alertan que el 2º mayor problema de “los nuevos pobres”, tras comer, es pagar el alquiler, lo que está llevando a aumentar la pobreza. El último Informe Foessa (Cáritas) advierte que casi la mitad de las familias vulnerables (el 49,2%) “no pueden hacer frente al pago del alquiler o la hipoteca” y que el 13,2% de estas familias vulnerables “viven con una amenaza de expulsión y desahucio”. Un grave problema que puede estallar cuando se levanten las medidas de apoyo ligadas a la pandemia.

Por todo esto, con o sin subida, los alquileres son uno de los graves problemas de España. El Gobierno aprobó en marzo de 2019 un Real Decreto con medidas urgentes, ampliando el plazo de los alquileres (de 3 a 5 años), limitando las subidas (al IPC), fijando un límite a las fianzas (3 meses), limitando los desahucios y anunciando un índice de alquileres (creado en junio 2020) para que los Ayuntamientos pudieran tomar medidas de control de alquileres. Y además, se han ampliado a 2021 las ayudas públicas al alquiler de jóvenes y mayores (del 40 al 50% de un alquiler de 600 a 900 euros), que abonan las autonomías. Pero son sólo “parches”, que apenas han mejorado el mercado del  alquiler, mientras los propietarios están nerviosos: han aumentado los retrasos e impagos de alquileres con la pandemia, temen los futuros controles y muchos piensan en no alquilar.

Ante este panorama, el Gobierno ultima una nueva Ley de Alquileres, que se está retrasando por la pelea interna entre el PSOE y Podemos, que quiere forzar a Fomento a medidas intervencionistas: obligar a los grandes alquiladores (quieren que lo sean quienes tenga 5 o más alquileres) a destinar un 30% de sus pisos a alquiler social, facilitar a los Ayuntamientos el control y tope de los alquileres (como se aprobó en Cataluña en septiembre de 2020) y medidas sobre la ocupación y los desahucios de viviendas. Es importante que esta Ley sea “ecuánime”, que se preocupe de los intereses de los inquilinos pero también que dé garantías jurídicas a los propietarios. Porque lo que defiende Podemos es “un atajo” populista que puede ser muy contraproducente y volverse en contra: en vez de forzar un parque de alquiler, puede provocar que los propietarios se retraigan y no alquilen, con lo que habría menos viviendas en alquiler y subirían los alquileres en vez de bajar. Es lo que temen los expertos.

El camino debe ser otro: aumentar la oferta de alquileres, para que bajen, como ya propuso en junio el Gobernador del Banco de España en el Congreso. Y eso puede hacerse por 2 vías. Una, sacando más viviendas privadas en alquiler, animando a los propietarios de las 3,44 millones de viviendas vacías (Censo del INE 2011) a que las alquilen, con rebajas fiscales e incentivos municipales, pero sobre todo con más seguridad jurídica y práctica (como crear una Agencia pública que asegure los cobros del alquiler). Y facilitando la rehabilitación de estas viviendas (para alquilarlas mejor), llegando incluso a comprar viviendas a particulares y bancos, para crear un gran parque público de viviendas para alquilar. La otra vía debe ser promover nuevas viviendas para alquilar, públicas y privadas.

Precisamente, lo que ha pasado en España en las últimas décadas, a partir de la burbuja inmobiliaria, es que el Estado, autonomías y Ayuntamientos han dejado de promover viviendas y las pocas VPO que se han hecho han sido en venta y no para alquiler. Los datos de Fomento son impactantes: en 1.985 se terminaron en España 114.067 viviendas protegidas (el 67,2% del total), pero en 1991 cayeron a 44.514 (el 16,3%), en 2008 remontaron a 68.587 VPO (sólo el 10,8% del total, en un año de explosión de la construcción) y a partir de ahí se han desplomado y sólo se terminaron 6.615 viviendas protegidas (VPO) en 2019, el 8,5%, unas cifras mínimas de los últimos 40 años desde 2015.

Y junto a este desplome de las viviendas con ayudas públicas se ha producido un desplome de las viviendas de titularidad pública, con lo que España tiene un parque de viviendas sociales de los más reducidos de Europa: 452.040 viviendas, el 2,5% del total de viviendas, según el último Boletín de Vivienda Social. Es casi la cuarta parte de viviendas sociales que la media europea (el 9,3% del parque en la UE-28) y muchas menos que en Países Bajos (2.081.846 viviendas, el 30% del total), Reino Unido (4.627.402, el 17,6% del parque), Francia (4.689.392, el 17,6%), Alemania (1.439.860, el 3,9%) o Italia (893.002, el 3,7% del parque), según Eurostat. Y de este parque social, 290.000 son viviendas para alquilar: 180.000 de las autonomías y 110.000 los Ayuntamientos, según Fomento.

No tenemos un parque de viviendas sociales como los europeos, porque el Estado, las autonomías y los Ayuntamientos llevan cuatro décadas sin apenas promover viviendas, dejándoles toda la iniciativa a los promotores privados. Y gastando una miseria en protección social a la vivienda: 35,4 euros por habitante al año (entre 2007 y 2017), frente a 148,2 euros de ayuda en la UE-28, 439 euros en Reino Unido, 204,3 euros/habitante en Alemania o 155 euros de los Paises Bajos, paises nada sospechosos de “atacar la promoción privada”. Y dentro de España, hay regiones que gastan más en protección social a la vivienda (211 euros/habitante Navarra y 73,8 el País Vasco frente a 52 Madrid, 33 Cataluña o Andalucía y 23 Baleares) y también hay mucha diferencia en los Ayuntamientos (154 euros/habitante de ayuda en  los municipios navarros, 72 euros los vascos, 63 euros/habitante Madrid y 29 euros los ayuntamientos de  Andalucía y Baleares), según los datos de Fomento.

Así que en vez de imponer topes a los alquileres, hay que promover que haya más alquileres en el mercado, facilitando que los particulares alquilen (100.000 nuevas viviendas en alquiler al año)  y promoviendo la construcción de viviendas para alquiler, con los promotores privados, a los que se puede facilitar suelo público medio regalado y financiación, para volver a esas 100.000 viviendas protegidas al año que se construían en los años 80 del siglo pasado. Serían 200.000 viviendas más en alquiler al año, 1 millón en 5 años, un objetivo posible si se lanza un Plan con incentivos fiscales, financiación y suelo, con la colaboración de promotores privados, bancos, autonomías y Ayuntamientos. Un Plan para facilitar alquileres a precios asumibles a familias vulnerables y jóvenes, pero que, además, al aumentar drásticamente la oferta, serviría también para bajar los demás alquileres del mercado. Es un camino más largo que los “atajos” del control de alquileres, pero más seguro: si hay más alquileres, bajarán los precios.

El empujón de los Presupuestos 2021

Ayer se llevaron al Congreso los Presupuestos 2021, que sustituyen a los Presupuestos 2018 de Montoro, que han durado 3 años. Su objetivo es gastar más que nunca, en gasto social y en la reconversión energética y digital, para reanimar la economía tras la peor recesión del último siglo. Pero estos Presupuestos pecan de optimismo: esperan gastar tanto gracias a un dudoso crecimiento de la economía (+9,8% en 2021, cinco veces el de 2019) y a una recaudación que pinchará si crecemos menos. Y además, venden “subidas de impuestos” a grandes empresas y los más ricos, una imposición de Podemos que es sólo “un escaparate populista”: ambas subidas sólo ingresarán 617 millones, un 0,27% de toda la recaudación prevista. El chocolate del loro. Mejor que hacer demagogia (que restará apoyos) hubiera sido buscar otros ingresos (supresión deducciones, IVA, impuestos verdes) y ajustar los gastos a un crecimiento más realista. Con todo, el mayor riesgo es que los rebrotes retrasen la recuperación y estos Presupuestos sean papel mojado.

 

Las cuentas del Estado, los Presupuestos, se hacen al revés de lo que la mayoría piensa: primero se mira el déficit que nos deja Bruselas, luego lo que se puede ingresar con los impuestos y así nos sale lo que podemos gastar. Un “techo de gasto” que, desde agosto de 2011 (cuando Zapatero y Rajoy lo introdujeron en la Constitución, por presión de Merkel), ha de aprobar el Congreso español además de Bruselas. La novedad de este año es que, con la pandemia, la Comisión Europea ha abierto la mano y ahora todos los paises pueden saltarse el tope de déficit, ese 3% del PIB que era sagrado. “Hay que gastar lo que haga falta” es ahora el mensaje de la Comisión Europea que nos impuso los recortes en 2010.

Pero claro, hay un límite para todo. Y tras el gasto extra hecho en 2020 contra la pandemia (cifrado por el Gobierno en 210.000 millones de euros), España va a cerrar este ejercicio con un déficit público del -11,3% del PIB (-124.905 millones), un “agujero” insostenible. Por eso, los Presupuestos 2021 presentan a Bruselas un déficit “más asumible”: baja al -7,7% del PIB (-94.304 millones). Y a partir de ahí, el Gobierno Sánchez promete cumplirlo porque vamos a crecer mucho en 2021 (un +9,8%, frente al -12,8% de caída en 2020 que pronostica el FMI) y ese fuerte crecimiento permitirá aumentar los ingresos tributarios un 13% (recaudar 25.570 millones más que en 2020, según los Presupuestos 2021). Y con esa mayor recaudación y la ayuda del dinero europeo (26.634 millones de los Fondos UE que el Presupuesto español adelanta, porque no llegarán hasta el verano próximo), España se lanza a gastar más que nunca, en recomponer el Estado del Bienestar y en modernizar la economía.

Este es el esquema del Presupuesto 2021, unas cuentas que pecan de “optimistas”, de “cuentas de la lechera”, porque será muy difícil que España crezca el +9,8% en 2021, dado que creció el +2% en 2019 y en torno al +3% en los mejores años de la recuperación (2015 al 2018). Y también será difícil recaudar un 13% más , sobre todo porque 2020 puede acabar con menos ingresos fiscales de los previstos (por los rebrotes). En cuanto al dinero europeo, es importante (26.634 millones a fondo perdido) pero es una cantidad insignificante sobre el gasto total (el 5,8%) e incluso sobre el gasto social previsto (3,7%), aunque si pesa mucho en las inversiones previstas para modernizar la economía (34,8%).

A falta de medidas extraordinarias para recaudar más (pensando que una economía en recesión no es el mejor momento para subir impuestos), el Gobierno quiere “vender” que los Presupuestos 2021 suben los impuestos “a las grandes empresas y a los más ricos”, por imposición de Podemos, que presionó a Sánchez la víspera del Consejo con no aprobar los Presupuestos si no se incluía. Las tres subidas son puramente “ideológicas”, nada eficaces. Una, quita parte de la deducción por doble imposición de dividendos a 1.739 grandes empresas del millón y medio que declaran por sociedades. La segunda, establece un recargo en el impuesto sobre la renta a los que ganan más de 200.000 euros anuales (+3% recargo) y más de 300.000 euros (+2%), en total 36.194 contribuyentes de los 19,5 millones que declaran. Y la tercera, subir el 1% a los contribuyentes que declaran más de 10 millones en el impuesto de patrimonio, un impuesto que cobran las autonomías (no Hacienda). En total, estas tres “subidas” (que Podemos vende a bombo y platillo) esperan recaudar 617 millones, el 0,27% de toda la recaudación prevista en 2021. El “chocolate del loro”, una subida de cada a la galería, que no servirá apenas para recaudar pero sí para justificar las críticas de la derecha y los empresarios a estos Presupuestos 2021.

Hubiera sido mejor no hacer demagogia y dejar estas subidas de impuestos (inútiles) hasta 2022 o 2023, cuando hayamos salido de esta recesión y se plantee una necesaria reforma fiscal. Porque la realidad es que tenemos un serio problema de recaudación: España recaudó en 2019 el 39,2% del PIB frente al 46,1% de media en la UE-27, según Eurostat. Eso significa que ingresamos -85.889 millones menos cada año que la media europea. Y eso se debe, según la UE, la OCDE y el FMI a que ingresamos menos en todos los impuestos (desde el IRPF al IVA o Sociedades), porque hay un exceso de deducciones, demasiadas excepciones en IVA y muchos “agujeros” en los impuestos que pagan las empresas, multinacionales y los más ricos, además de un escaso peso de la fiscalidad verde. Por eso, hay que plantear en serio una reforma fiscal, no hacer demagogia.

Con todo, en el Presupuesto2021 se incluyen otras 3 subidas de impuestos “justificables”, aunque suponen también poca recaudación: la subida del impuesto al gasóleo (de 30,7 a 34,5 céntimos por litro, todavía mucho menor a la media europea de 66,7 céntimos, que encarece 2 euros llenar el depósito), que aportará 450 millones,  la subida del IVA (del 10 al 21%) a las bebidas azucaradas (una “bomba para la salud: una lata de Fanta incluye el equivalente a 10 terrores de azúcar), que aporta 340 millones y  la subida a las primas de seguros del 6 al 8% (que no se tocaban desde 1998), que aportará 455 millones más. En total, sumando los retoques “a grandes empresas y los más ricos”, un aumento previsto de la recaudación de 1.862 millones, el 0,83% de todos los ingresos tributarios previstos. Y si sumamos otras subidas aprobadas antes y que van a reportar ingresos en 2021 (968 millones de la tasa Google y 850 millones de la tasa Tobin a operaciones en Bolsa) o los previstos nuevos impuestos a bolsas de plástico (491 millones) o sobre residuos (861 millones), más la lucha contra el fraude fiscal (828 millones) y otros (225), el Presupuesto 2021 cuenta con 4.223 millones de nuevos impuestos, sólo el 1,9% de la recaudación tributaria prevista el año que viene (222.107 millones). El chocolate del loro. Nada que ver con esos 88.418 millones más que deberíamos ingresar para recaudar como europeos.

Así que en cuestión de impuestos, “mucho ruido y pocas nueces”, que amplificará la derecha para justificar su oposición al Presupuesto 2021. En cuanto a los gastos, el esfuerzo que hace este Presupuesto 2021 es “histórico” de verdad: el gasto público total será de 456.073 millones de euros, un 20,1% superior a 2020. Y un gasto no financiero (sin contar transferencias, desempleo, deuda pública y gasto financiado con fondos UE), que es el techo de gasto que fiscaliza Bruselas, de 195.686 millones de euros, casi el doble del techo de gasto que aprobó Rajoy en 2012 (117.400 millones) para salir de la crisis de 2008.

Para no perderse entre este gasto total (los 456.073 millones), lo analizaré por bloques (ver cuadro Presupuesto 2021). Un primer bloque es el gasto social, al que se destinan 239.765 millones en 2021 (el 52,6% del total). Aquí, las grandes partidas son pensiones (el mayor gasto: 163.297 millones en 2021, el 35,8% de todo el gasto público, con una subida del 0,9% para todos los pensionistas y el +1,8% para las pensiones mínimas), el desempleo (25.012 millones, un 20,1% más), otras prestaciones económicas (20.623 millones, incluyendo 3.017 millones para pagar el ingreso mínimo vital a 850.000 familias, la ampliación del permiso de paternidad de 12 a 16 semanas para 236.000 familias, una subida del 152% en los recursos para la igualdad de género y un 59% más de fondos contra la pobreza infantil, 1.140.000 niños en España), fomento del empleo (7.405 millones, +29,5%), servicios sociales (5.021 millones, un 70,3% más, con 600 millones extras para la Dependencia), Sanidad (7.330 millones, +75,3%, casi el doble de los 4.181 millones gastados en 2020), Educación (4.893 millones, +70,7%, con 514 millones más para becas, 200 millones para impulsar la educación infantil 0-3 años y 1.500 millones para la Formación Profesional), Vivienda (2.253 millones, +367,9%, para ayudas al alquiler, VPO y rehabilitación) y Cultura (1.148 millones, +25,6%), subidas todas para reforzar el Estado del Bienestar tras años de recortes.

Otro importante bloque de gasto son las inversiones para impulsar y modernizar la economía, 49.399 millones de gasto (+67,1% sobre 2020): 12.344 millones (+75%) para Ciencia (I+D+i) y digitalización de la economía, 11.166 millones (+103,9%) para industria y energía (5.300 millones para energías renovables y eficiencia energética), 11.527 millones para infraestructuras (+114,8%, la 2ª inversión que más crece), 8.405 millones (+10,2%) para agricultura, pesca y alimentación, 2.621 millones (+4,1%) para subvencionar el transporte y 2.230 millones para comercio, turismo y pymes (+150%, la partida que más crece entre los gastos económicos de los Presupuestos 2021).

Un tercer bloque de gasto, 22.697 millones (+5,5%) van al mantenimiento de los servicios públicos básicos: Seguridad Ciudadana (9.694 millones, +3,5%), Defensa (9.072 millones, +5%), Justicia (2.048 millones, +7,6%) y Política exterior y Cooperación (1.882 millones, +17.4%). Y queda un cuarto bloque, de actuaciones generales: 70.288 millones de transferencias (18.396 millones a la Seguridad Social, para quitarle “gastos impropios” y déficit, y 13.486 millones a las autonomías, para que tengan menos déficit), 42.263 millones al funcionamiento de los servicios (a los funcionarios les suben el 0,9%) y 31.667 millones a pagar la deuda pública (+0,4%), la 2ª mayor partida de gasto tras las pensiones.

Ya sabemos dónde va a ir el dinero que se recaude y el déficit. Con este “empujón” de gasto e inversión, el objetivo es reanimar la actividad, “tirar” de la inversión privada y conseguir que España crezca ese +9,8% en 2021 y empiece a crear empleo: +1.316.857 empleos espera crear el Gobierno en 2021, tras perderse -1.677.219 en 2020, según el cuadro macro que se incluye en los Presupuestos 2021. Eso significa que todavía, a finales de 2021, habremos perdido -360.000 empleos sobre antes de la pandemia y tendremos un 16,3% de paro (frente al 17,1% de 2020 y el 14,1% de 2019). Es decir que, a pesar del “empujón” del Presupuesto 2021, necesitaremos otro empujón en 2022 (gastar mucho y recaudar más) para salir del túnel de la pandemia en 2023: faltan más de 2 años para que recuperemos el crecimiento y el empleo perdido, igual que Francia y Reino Unido, aunque Alemania, Portugal y EEUU se van a recuperar en 2022 (e Italia en 2024), según el FMI.

Todo este esquema, un Presupuesto 2021 expansivo (para relanzar la inversión, el crecimiento y el empleo) y progresista (que recupere el Estado del bienestar y ayude a los que más sufren esta nueva crisis), está pendiente de que la economía se recupere con fuerza y el Estado (y las autonomías) consigan recaudar más para gastar más. Es una apuesta arriesgada, porque si la economía “pincha” y crece menos, se podrá gastar menos o habrá más déficit (y entonces, Bruselas podría volver a hablar de “recortes”). Y sobre todo, hay más riesgo de que estas cuentas no salgan si siguen los rebrotes: si no se frenan los contagios y hay que volver a un confinamiento duro, como en marzo, la recesión este año sería mayor y la recuperación se retrasaría y debilitaría en 2021. Por eso resulta aún más prioritario frenar al virus como sea, a costa de cierres de ciudades y medidas más duras. Porque si no, la salida del túnel sería más tarde. Y estos Presupuestos 2021 serían “papel mojado”.

¿Se inflan los precios de los alquileres?

Todo el mundo se queja de los alquileres, tras las fuertes subidas de los últimos años. Pero, ¿Cuánto han subido? Un 50% desde 2014, según el portal Idealista. Pero el Ministerio de Fomento acaba de desinflar esta subida y dejarla en la mitad, un 24,6%. Hay quien piensa que los portales de alquiler “han inflado” las subidas, para atraer más anuncios y negocio. También podría ser que el Gobierno Sánchez quiera “suavizar” la subida con sus estadísticas, hechas a partir de las fianzas. Da igual. El hecho es que son muy caros, sobre todo en las grandes capitales (entre 900 y 1.400 euros) y se llevan un tercio de los ingresos y más, lo que impide emanciparse al 81% de los jóvenes. Podemos y algunos Ayuntamientos defienden poner topes a los alquileres, pero eso reduciría la oferta y los subiría más. La solución es aumentar los pisos en alquiler, con las viviendas vacías y viviendas públicas (VPO), que no se hacen. Lo demás son “atajos demagógicos” inútiles.

enrique ortega

Con la crisis, los españoles se han pasado al alquiler, año tras año: son ya el 23,9% los hogares que viven en alquiler, frente al 19,9% en 2007 y el 21,1% en 2001, según el Observatorio de Vivienda 2019 de Fomento. Y hay regiones donde el alquiler supera el 30% de los hogares, como Canarias (34,5%), Baleares (34,1%) o Cataluña (30,4%), mientras son el 26,6% en Madrid, el 20,4% en Andalucía, el 19,9% en Murcia y rondando el 17% en Castilla y León (17,9%), La Rioja (17,4%), Extremadura (17,2%) y País Vasco (16,9%). A pesar de este mayor peso de los alquileres, España sigue lejos de la media europea (30,7% de hogares en alquiler), de Alemania (48,6%), Francia (35,6%), Reino Unido (35%) e Italia (28,6%).

En España hay 2.578.057 inmuebles residenciales en alquiler (3,3 millones de inmuebles si contamos naves, industrias y oficinas en alquiler). Y están en alquiler, sobre todo, los pisos más antiguos (el 25%, construidos antes de 1960), de calidad media y las viviendas de menor tamaño (están alquiladas el 25% de las que tienen menos de 75 metros cuadrados), según los datos del Ministerio de Fomento. Pero, en general, los pisos en alquiler en España son más grandes que en Europa: 81 metros cuadrados de media frente a 74,6 m2 en la UE-28, los 74 m2 de Italia, los 69,2 m2 de Alemania y los 66,7 m2 de Francia. Y de ahí, que los inquilinos en España tienen más habitaciones de media que en Europa: 1,7 habitaciones por persona frente a 1,5 en la UE-28 y 1,6 en Francia o Alemania.

Y sobre los inquilinos, hay más mujeres (25,7% hogares en alquiler) que hombres (22,8%), son la mayoría jóvenes (el 70,4% de los jóvenes de 16 a 29 años viven en alquiler frente a sólo 1l 19,6% de los que tienen entre 45 y 64 años), mujeres solas con niños (29,7% en alquiler), familias numerosas (33,2% en alquiler) e inmigrantes (el 82,4% no UE viven en alquiler). Y también viven más en alquiler las rentas más bajas, los que ingresan menos del 60% del sueldo medio: un 43,3%, un porcentaje inferior al del alquiler de los más pobres en Europa (50,4%) o en Alemania (viven en alquiler el 75% con bajos ingresos). Y otra diferencia es que, debido a las subidas de los últimos años, en España hay más inquilinos “financieramente sobreexpuestos” por el pago del alquiler: un 38,1% frente al 26,3% en la UE-28, el 38,6% en Reino Unido, el 28,2% en Italia, el 20,5% en Alemania o el 14,4% de inquilinos en Francia, según los datos del Observatorio de la Vivienda 2019.

O sea, que un tercio de los inquilinos están agobiados por pagar el alquiler. Y eso es fruto de las fuertes subidas de alquileres estos últimos años. ¿Cuánto? No hay datos oficiales, porque no se hace una estadística de subida de alquileres mientras Estadística (INE) sí publica trimestralmente la subida de las viviendas vendidas. En su ausencia, son los portales inmobiliarios (Idealista y  Fotocasa) quienes publican mensualmente lo que suben los alquileres, en base a una muestra de los anuncios que publican. Según estos datos, los alquileres han subido en España un 50% entre 2014 y mayo 2019, según el portal Idealista (a partir de 70.000 anuncios), un dato utilizado recientemente por el Banco de España. Pero ahora, el 26 de septiembre, el Ministerio de Fomento ha publicado otra estadística de alquileres, basada en las 487.470 fianzas depositadas por los inquilinos en 31 provincias (todas salvo las de Asturias, Navarra, la Rioja y Cantabria, donde no se obliga al inquilino a depositar la fianza, ni las de Canarias, Castilla la Mancha, Extremadura y Murcia, cuyos datos no son suficientes para Fomento). Y esta estadística revela que los alquileres en España han subido la mitad de lo que se decía: un 24,6% entre 2014 y 2018.

La divergencia no se da sólo en las subidas sino en el precio de los alquileres. Así, el precio medio del alquiler en España era en 2018 de 8,1 euros por metro cuadrado, según Fomento, menor que el que daba el portal Fotocasa (8,3 euros) y sobre todo Idealista (10,4 euros, un 28,4% más caro). Con ello, la diferencia en los alquileres medios provinciales llegan incluso a  un 57% menos (Fomento respecto a Idealista) en Baleares (687 euros de alquiler medio frente a 1.245 euros) y un 52% menos en Barcelona (769 frente a 1.413), pasando por un 50% de diferencia en la provincia de Madrid (819 frente a 1.228 euros). Y si tomamos los alquileres en las capitales más caras, las diferencias entre Fomento e Idealista son muy importantes: Ibiza (957 frente a 1.399 euros), Barcelona (930 frente a 1.467), San Sebastián (926 frente a 1.011), Madrid (865 frente a 1.226 euros), Bilbao (721 frente a 877), Málaga (633 frente a 967), Valencia (631 frente a 863), Ceuta (629 frente a 803) y Sevilla (590 frente a 858 euros).

¿Quién tiene razón? Ambas partes justifican las diferencias en que utilizan distintos criterios estadísticos. Por un lado, los portales inmobiliarios miran los precios que piden los propietarios en sus anuncios, no el precio final que consiguen (aunque los expertos dicen que, tal como está el mercado, los inquilinos “no pueden regatear” y si no los aceptan los pierden, porque se alquilan en horas). Y Fomento refleja el alquiler de las fianzas, que parecería más real si no fuera porque hay muchos alquileres que no se declaran por el valor real o que declaran fianzas más bajas porque tienen ayudas. Otra diferencia importante es que Fomento toma la superficie del catastro, que incluye zonas comunes y garaje, con lo que el alquiler se corresponde a una superficie mayor que la que ve el inquilino (la casa), lo que reduce el coste por metro cuadrado en esa estadística oficial. Además, Fomento da el dato del alquiler medio (el promedio de todas las fianzas), mientras los portales utilizan la mediana, el valor central de todos los alquileres, considerado internacionalmente como más fiable.

Al final, es posible que los portales inmobiliarios hayan “inflado” los alquileres estos años, animando a los propietarios a subir sus precios, porque con burbuja se atraen más anuncios (y de eso viven). Y también es posible que la estadística de Fomento tire a la baja y el Gobierno busque “enfriar” la burbuja y rebajar el problema. Probablemente, el precio real no sea ni uno ni otro, aunque en las grandes capitales quizás se acerque más al de los portales que a Fomento. Vean Barcelona (1.467 euros frente a 930) o Madrid (1.226 euros frente a 865).

En cualquier caso, hay un hecho incuestionable: los alquileres son muy caros (en 25 capitales alcanzan su máximo histórico) y se llevan cada vez más parte de los ingresos de las familias. El gasto en vivienda (alquiler o hipoteca más agua, luz y gas es el mayor gasto familiar y se lleva el 30,7% de los ingresos, según la Encuesta de Presupuestos Familiares 2018 (INE). Y un estudio de Alquiler seguro revela que el alquiler se come, de media, el 37% de los ingresos del inquilino. Otro estudio reciente, de CaixaBank Research señala que la clase media destina el 23,5% de sus ingresos al alquiler, un porcentaje que es mayor en la clase media baja (el 26,8%). Este desembolso penaliza sobre todo a los que más asfixia el alquiler, a las familias jóvenes con hijos y a los jóvenes, con bajos ingresos y mucha precariedad. Por eso, el 81% de los jóvenes españoles menores de 30 años no se han emancipado y tienen que vivir con sus padres, según el Consejo de la Juventud, frente a una media del 68% en Europa, según Eurostat. Y los que alquilan, en muchos casos tienen que compartir piso de alquiler para poder pagarlo.

La mitad de los españoles creen que los alquileres son caros (32,7%) o muy caros (16,5%), según el Barómetro del CIS de alquileres publicado por Fomento. Y el 80,8% de los encuestados piden medidas para bajarlos y ayudar a las familias, básicamente ayudas fiscales al propietario y al inquilino y construir más viviendas para alquiler. Entre tanto, en marzo entró en vigor el segundo Decretode alquileres pactado por el PSOE y Podemos, que aumentó el periodo de alquiler de 3 a 5 años (7 si alquilan empresas), fija un límite de 3 meses a las fianzas (1 obligatorio más dos complementarios), limita los desahucios (el Juzgado debe informarse antes si el inquilino es vulnerable y aplazarlo de 1 a 3 meses) y se compromete a crear un índice estatal de alquileres en 8 meses (para noviembre), para que los Ayuntamientos tengan un referente oficial con el que promover ayudas fiscales (rebaja del IBI) a los propietarios que alquilen más barato. Ahora, sin Gobierno, ese índice se retrasará.

Podemos y algunos Ayuntamientos querían ir más allá y defienden que los Ayuntamientos fijen topes a los alquileres, lo que exigiría una Ley (no un decreto). Controlar así los alquileres es un “atajo populista” que no frenaría los precios sino que los subiría más. El razonamiento es simple: si se limitan los alquileres, muchos particulares y empresas dejarán de alquilar y habrá menos pisos en alquiler, lo que subirá los precios. Es de cajón. Y más en España, donde el problema es de falta de oferta y que la demanda ha crecido mucho estos años, por las familias y jóvenes que no pueden comprar y sólo les queda alquilar.

Ampliar la oferta de viviendas en alquiler se puede hacer por dos vías. Una, animando a que alquilen a los propietarios de los 3,44 millones de viviendas vacías (según el último censo del INE, de 2011). Y eso puede lograrse si se les incentiva el alquiler, a precios razonables (la media que marque la estadística oficial, cuando se consiga), con una deducción en el IRPF a los propietarios, con rebajas en el IBI municipal (sólo la mitad de las autonomías lo han regulado, como les permite el decreto y entre ellas no está Madrid),  y hasta con deducciones en sociedades (para inmobiliarias que alquilen más), tres medidas que va a poner en marcha el Gobiernovasco para fin de año. Y también con ayudas a la rehabilitación de viviendas (hay 500.000 vacías en mal estado) si se alquilan.

La otra vía es aumentando el parque de viviendas, sobre todo de viviendas públicas (VPO) para alquiler. En España, tras la mala experiencia de la crisis inmobiliaria, se construyen hoy pocas viviendas: sólo se entregaron 55.000 viviendas nuevas en 2018, 7 veces menos que en Francia (400.000, para un tercio más de habitantes) y 4 veces menos que en Reino Unido (250.000 nuevas viviendas en 2018). Y la mayoría son para venta, no para alquiler. Harían falta 140.000 nuevas cada año. Pero el mayor déficit se da en las viviendas públicas: en 2018 se terminaron 5.191 VPO (sólo 344 de ellas para alquiler), de las que 2.418 se hicieron en Madrid, 633 en Barcelona, 55 en Valencia, 86 en Sevilla y cero (sí, ninguna) en Baleares o Canarias, según las estadísticas de Fomento. Algo que contrasta  con las más de 100.000 VPO que se terminaban cada año en España entre 1957 y 1989. E incluso con las 68.857 de 2008.

La vivienda pública, la VPO promovida por el Estado, autonomías o Ayuntamientos ha casi desaparecido en España con la crisis. Eso se debe a que las instituciones públicas no promueven vivienda y ponen pegas a los promotores privados, que se quejan de que no les compensa promover VPO: los Ayuntamientos no les ceden suelo (aunque tienen de sobra) y las autonomías les fijan unos precios de venta demasiado bajos, imposibles: los módulos están un 31,2% por debajo de los de la vivienda libre. Y en 10 provincias (donde hay menos demanda) se da incluso el contrasentido de que la VPO es más cara que la vivienda libre. Lo que habría que hacer es facilitar la promoción de VPO, aportando suelo, financiación y unos precios más realistas, para multiplicar por 10 la VPO (50.000), sobre todo para alquiler. 

Al final, se debería crear un gran parque de vivienda en alquiler, entre viviendas vacías de particulares (incluso con compras: Berlín ha comprado 6.000 viviendas), las 15.000 VPO que hay vacías, las 76.000 viviendas de la SAREB (el banco malo) y 20.000 nuevas VPO que se podrían promover al año. Podría plantearse un objetivo realista de 200.000 nuevas viviendas en alquiler cada año. Eso sí bajaría los precios (no los controles “populistas”) y facilitaría el alquiler a 1.500.000 españoles que hoy tienen serios problemas de vivienda, sobre todo jóvenes, ancianos (800.000 viven de alquiler) y mujeres solas con niños (hay 1,5 millones). Y además, habría que seguir apostando durante décadas por la VPO y los incentivos fiscales al alquiler, porque para 2030 habrá 2.650.000 españoles que no podrán comprar ni alquilar en el mercado libre, según un estudio de la Fundación Alternativas.

Los alquileres deben ser una de las prioridades del futuro Gobierno. Urge tener una estadística oficial, para saber lo precios reales y poder incentivar fiscalmente a los propietarios que alquilen más barato. Pero sobre todo, urge configurar un parque público de alquiler, para que haya más oferta y bajen los precios. Y eso exige un Pacto entre instituciones y más recursos. Pero es la vía eficaz, no los topes a los alquileres, un atajo populista inútil.