Vivienda: precios y compras récord

La compraventa de viviendas ha batido tres récords en 2025: de pisos vendidos, de precios pagados y de hipotecas firmadas. ¿Cómo se pueden comprar tantos pisos a precios disparados? Básicamente, porque hay más población y más familias buscando casa, porque ahora es más barato comprar que alquilar (si se tiene dinero para la entrada y gastos) y porque hay muchos ahorradores, inversores y extranjeros buscando una vivienda como inversión o 2ª residencia, como lo demuestra que 3 de cada 10 viviendas se compran al contado, sin hipoteca. Al final, se multiplica la demanda de viviendas pero hay pocos pisos para vender y se construyen pocos cada año. Así que lo normal es que la vivienda siga subiendo, mientras los bancos miran con lupa la concesión de hipotecas, para evitar otra burbuja. Entre tanto, el PP rechaza el Plan de Vivienda 2026-2030, aunque triplica el gasto actual, y no hay colaboración entre Gobierno y autonomías para resolver un problema que pone en peligro el crecimiento y angustia a muchos españoles.

                            Enrique Ortega

En 2025 se ha batido otro récord de venta de viviendas en España: 714.237 viviendas vendidas, +11,5% que en 2024 (640.401) y el doble que en 2015 (355.556), según el INE, una cifra sólo superada por las 775.300 viviendas vendidas en 2007, el año récord de ventas previo al estallido de la burbuja inmobiliaria (2008). La mayor parte de estas compraventas han sido entre particulares (7 de cada 10) y sólo el 17% de las ventas han sido de una empresa a un particular. La gran mayoría de viviendas vendidas son “libres” (93,2%) y sólo un 6,8% de las ventas son de viviendas “protegidas” (VPO). Y lo que más se venden son viviendas usadas (78,2%), siendo pocas las compraventas de viviendas nuevas (21,8%), porque no hay. Y los mayores aumentos de ventas se han dado en las regiones menos saturadas, como Castilla y León (+18,9%), Castilla la Mancha (+17,8%), La Rioja (+16,3%), Extremadura (+16,1%), Murcia (+16% ventas) y Cataluña (+13,9%), mientras crecen poco las ventas en las autonomías más saturadas, donde hay mucha demanda y poca oferta: Navarra (+2,2%), Canarias (+4,5%), Madrid (+4,8%), Baleares (+5,1%) y Comunidad Valenciana (+6,2%).

Sorprende este récord de ventas si sabemos que en 2025 se han batido todos los récords de precios: el precio medio de las viviendas compradas ha sido de 2.230 euros/m2, +13,07% que en 2024 (1.972,1 euros/m2), según los datos del Ministerio de Vivienda, un récord histórico, ya que este precio supera al anterior precio máximo, los 2.101 euros/m2 de marzo 2018. Un precio de la vivienda que ha subido un +34,92% desde antes de la pandemia (costaba 1.652 euros/m2 en diciembre de 2019) y un +52% sobre el precio mínimo de diciembre de 2013 (1.466,9 euros/m2). O sea, que la compraventa de vivienda ha subido en los últimos 12 años el doble que el IPC (+28,5%).

Y el tercer dato récord, tras las ventas y precios, son las hipotecas: en 2025 se firmaron en España 501.073 hipotecas, +17,8% que en 2024 (425.522), según el INE, el mejor dato de hipotecas firmadas desde 2010 (607.531), aunque todavía lejos de los máximos de hipotecas en 2006 (1.342.171), 2007 (1.238.890) y 2008 (836.419 hipotecas). Curiosamente, la firma de hipotecas crece menos en las zonas más saturadas, donde hay pocas viviendas en venta, como Madrid (+2,9% hipotecas), Navarra (+5,7%) , Baleares (+12,8%), Asturias (+13,7%) y Canarias (+16,8%), mientras crecen más las hipotecas firmadas en Cantabria (+42,8%), la Rioja (+37%), Murcia (+28,6%), Extremadura (+24,9%), Castilla y León (+24,7%) y Aragón (+24%), quedando en medio Andalucía (+18,4%) y Cataluña (+18,4% hipotecas).

El importe medio de las hipotecas firmadas en 2025 se ha disparado, desde los 152.233 euros las firmadas en enero a los 172.535 euros las firmadas en diciembre, reflejo de unos precios de venta disparados. El tipo medio de las hipotecas firmadas (a un plazo medio de 25 años)  ha sido del 2,87% en diciembre 2025, un tipo menor al de un año antes (3,25%), aunque mayor que el que se pagaba por las hipotecas en 2022 (2,66%) y 2019 (2,51%). Con estos tipos, el precio medio de las hipotecas era en enero de 2026 el 2,76%, mucho más bajo que el que cobraban los bancos de la zona euro (3,37%), según el Banco de España. Y eso coloca nos coloca como el 2º país europeo con las hipotecas más baratas, tras Malta.

¿Cómo es posible que se vendan tantas viviendas y se pidan tantas hipotecas si los precios están por las nubes? Hay varias causas. Una, que hay mucha más población en España, concretamente 2.240.744 habitantes más entre enero de 2020 y enero de 2026, según el INE, con lo que hay más familias, jóvenes e inmigrantes necesitados de vivienda. Y además, hay también más gente con trabajo: 2.496.400 ocupados más en estos últimos 6 años, trabajadores con mejores contratos y con sueldos que les permiten pensar ahora en tener una vivienda o vender la que tienen y buscar otra mejor. La tercera razón del “boom”, muy importante, es que la compraventa de viviendas se ha convertido en una inversión rentable, tanto para españoles ahorradores (que la compran como inversión o para alquilarla) como para los que reciben una herencia o inmobiliarias y Fondos de inversión, así como extranjeros que buscan una segunda vivienda en España (en 2025, 1 de cada 7 compradores fueron extranjeros). Un dato que revela la importancia de estas compras de ahorradores, inversores y extranjeros es que 3 de cada 10 viviendas compradas en 2025 se pagaron al contado, sin hipoteca, según el Colegio de Registradores.

Una 4ª razón que explica también el tirón de las compraventas es la bajada de los tipos de interés en los últimos dos años, que facilita el pago de una hipoteca aunque hayan subido mucho los precios, sobre todo si los alquileres están por las nubes. Mucha gente hace cuentas y comprueba que sale más barato comprar que alquilar. Veamos algunos ejemplos. En diciembre 2025, el alquiler medio en España era de 1.323 euros (14,7 euros m2 y una casa de 90m2), según Idealista. Y la hipoteca media era de 172.535 euros, según el INE, que a un tipo medio del 2,87% supone un pago mensual de 806,56 euros, mucho menos que el alquiler. Si vemos el caso de un piso en Madrid, el alquiler costaría 2.043 euros (22,7 euros/m2 y una casa de 90 m2), mientras que la hipoteca (277.680 euros) supondría una cuota de 1.296 euros mensuales. Y en Barcelona, el alquiler medio (90m2 a 23,8 euros/m2) costaría 2.142 euros y la hipoteca (205.160 euros) supondría una mensualidad de 959 euros… Claro que para eso, el comprador debe tener ahorrado (o pedir a sus padres) el 20% del precio que no cubre la hipoteca y otro 10% para gastos e impuestos.

Y hay todavía otra 5ª razón que explica la actual “fiebre de compras”: la mayoría de la gente piensa que mejor comprar ahora que esperar unos meses o años, porque la vivienda va a seguir subiendo. Y la clave de esta certidumbre es que falta oferta, que hay muchas más personas que buscan comprar que pisos en venta, sobre todo en las grandes ciudades. La realidad es que se compra todo lo que sale a la venta, con rapidez (entre el 13 y el 20% se venden en menos de una semana, según Idealista) y sin “regatear” (incluso hay compradores que “pujan” por la vivienda, ofreciendo más del precio que se pide).

Ahora, todo apunta a que en 2026 seguirán fuertes las compras, aunque los expertos no creen que estemos ante otra “burbuja”, porque la economía está más saneada que en 2008, las familias tienen más empleo estable y los bancos no conceden créditos a lo loco, como entonces. De hecho, el BCE ha metido presión a los paises de la zona euro para que vigilen de cerca la concesión de hipotecas, para evitar otra burbuja y otra crisis. Y ha recomendado a todos los bancos centrales del euro que aprueben herramientas de seguimiento y control (“macroprudenciales”) para poder restringir las condiciones de las hipotecas si hace falta, herramientas implantadas ya en todos los paises euro, salvo en España, Italia y Alemania. El Banco de España lo está estudiando, pero antes de que tome medidas, los propios bancos están frenando la concesión de hipotecas, por temor a un aumento de la morosidad. Así que tras una cierta “guerra hipotecaria” en 2023 y 2024, ahora miran las hipotecas con lupa…

Con todo, los expertos apuestan por nuevas subidas de las viviendas este año, motivadas básicamente por una causa de fondo: seguirá aumentando la demanda (se crean 250.000 hogares al año y hay un déficit acumulado de 400.000 viviendas, según el Banco de España) y falta oferta, porque apenas se construyen nuevas viviendas: en 2025 (enero a septiembre) se iniciaron 87.624 viviendas libres y 11.567 protegidas, prácticamente las mismas que en ese periodo de 2024 (84.089 libres y 12.355 VPO) y menos de la mitad de las que hacen falta (250.000 al año). Y la perspectiva a medio plazo es que la construcción está bastante parada (por la falta de suelo y financiación, más los altos costes y la escasez de mano de obra formada), frente a una demanda que sumará 3,7 millones de nuevos hogares en los próximos 15 años (246.000 nuevos hogares al año), según el INE. 

Así que acceder a comprar una vivienda será más caro en 2026, año en que subirán también los alquileres y eso aumentará los compradores, tanto los que deciden comprar antes que alquilar (aunque tendrán más difícil conseguir una hipoteca, más cara además, sobre todo por los conflictos geopolíticos, que pueden provocar una subida de los tipos de interés) como los que compran para invertir (alquilar y vender a medio plazo) y pagan al contado. Y mientras, los enfrentamientos políticos impiden acordar una mínima política de vivienda que busque soluciones al problema nº1 de los españoles (Barómetro CIS).

De hecho, el Gobierno aprobó en septiembre pasado el nuevo Plan de Vivienda 2026-2030 y las autonomías del PP (11 de 17) ya dijeron que no les gustaba… Así que nace muerto, como la Ley de Vivienda, aunque este Plan tiene aspectos muy positivos. El principal, que pretende invertir 7.000 millones en vivienda, el triple que el Plan actual 2021-2025, aunque a cambio piden que el 40% lo aporten las autonomías. Otro elemento positivo es que promueve la construcción (y la venta de viviendas privadas) para el alquiler, obligando a que estas VPO no se pueden vender a precio libre (como ha pasado: los 6,5 millones de VPO construidas desde los años 50 se han “privatizado), para crear un parque público de viviendas en alquiler (2,5% en España, del 10 al 30% en Europa). Y además, se mejoran las ayudas a los jóvenes para comprar y alquilar, más en zonas rurales.

Resolver el grave problema de la vivienda exige actuar en varios frentes. Por un lado, promover un Pacto político entre Gobierno, autonomías y ayuntamientos para conseguir suelo y financiación a los promotores públicos y privados. Hay suelo, pero hace falta catalogarlo y prepararlo para que sea urbanizable y esté a disposición de los promotores, a los que hay que reducir burocracia y plazos. Urge buscar financiación, pública (hay que territorializar el ICO y especializarlo más en la vivienda) y privada, arrastrando a los bancos ahora que no hay Cajas. Y hay que actuar sobre los costes de construcción, mejorar la disponibilidad de mano de obra y agilizar el proceso (se tardan 100 meses en una promoción y habría que reducirlo a 50). Y el Estado (central y periférico) debe gastar el doble en promover viviendas protegidas, directamente y con los promotores privados, para crear un parque de 1 millón de viviendas de VPO que ofrezca alquileres asumibles.

Hacen falta 250.000 nuevas viviendas al año para cobijar a las nuevas familias y a los inmigrantes. Se puede conseguir duplicar la construcción de viviendas si los organismos públicos se ponen a la tarea y facilitan suelo y financiación, agilizando las promociones privadas y públicas. Y creando un parque de viviendas VPO, para alquilarlas a las familias con menos ingresos. En paralelo, facilitar a los propietarios que alquilen más y a precios razonables, sin imposiciones, con incentivos fiscales y organismos que les ayuden a gestionar su alquiler. En definitiva, medidas para conseguir que haya más viviendas en el mercado, para compra y alquiler. Más oferta de pisos es la clave.

Al final, el problema de los alquileres y la vivienda es político: el Gobierno central, la autonomías y los Ayuntamientos son incapaces de trabajar juntos para promover más vivienda, pública y privada, pactando la promoción de suelo y los planes urbanísticos, la financiación y la colaboración público privada, la promoción de viviendas públicas para alquiler. Esta pelea política permanente impide poner en marcha medidas eficaces y conseguir más viviendas, aumentar significativamente la oferta, para rebajar precios y alquileres. Así que el Gobierno tiene sus Planes, apoyados por la empresa pública de vivienda (Casa 47), y las autonomías los suyos (con pocos recursos), mientras los Ayuntamientos hacen lo que pueden (poco). Y mientras, jóvenes y familias se ven incapaces para encontrar un techo, un grave problema que acabará siendo “un cuello de botella” que frenará la economía. Y lo sufriremos todos.

Comprar piso a cualquier precio

El precio de la vivienda se ha puesto por las nubes: más de 200.000 euros un piso de 90 metros y entre 385.000 y 470.000 en Madrid o Barcelona. En el último año, los pisos en venta subieron un +7,8%, acumulando una subida del +50% desde 2014, el doble que la inflación y los sueldos. A pesar de estos precios, las ventas se han disparado, por compras de  inversores, extranjeros y familias que pueden hipotecarse. De hecho, los pisos en venta “vuelan” en días y los compradores “no regatean” e incluso “pujan”, pagando más por la poca oferta disponible. El problema es que faltan pisos, porque ha caído el stock y apenas se construye: 80.000 viviendas en 2023, 7 veces menos que en 2008. Ahora, con los alquileres disparados, habrá más familias (e inversores) que compren piso, con la bajada de tipos. Y la vivienda seguirá subiendo de precio. Urge construir más, para alquiler y compra, porque si no, los precios serán imposibles para la mayoría.

                            Enrique Ortega

Los precios de la vivienda no dejan de subir desde hace una década. En el 2º trimestre de 2024, el precio de compraventa de una vivienda subió en España un +7,8% anual, la mayor subida desde 2022, según el INE. Eso es la subida media, porque la vivienda nueva (de la que menos hay) subió un +11,2% anual, la mayor subida desde los años 2.007 y 2008. Y la vivienda usada, la que más se vende, subió un +7,3%, otro récord. Una subida que cuadriplica la inflación anual (+1,8%) y duplica con creces la subida de sueldos este año (+3,06%). Además, los precios de la vivienda suben más en España que en la mayoría de Europa, según Eurostat: +7,9% en el 2º trimestre, frente al +2,9% en la UE-27, +2,9% en Italia y una caída del -4,6% en Francia o del -2,6% en Alemania (“resaca” tras años de subidas).

El problema es que este aumento de precios de la vivienda “llueve sobre mojado”: la subida acumulada ha sido del +43,8% entre 2014 y 2023, según el INE, superando ya el desplome de precios sufrido tras el estallido de la burbuja inmobiliaria, cuando cayó un -41,9% entre 2008 y 2013. Otra vez, la vivienda nueva ha subido más en la última década, un +58,7% (frente al -30,5% que cayó con la crisis), mientras se ha encarecido menos la vivienda usada, un +41,2· (frente a una mayor caída antes, del -51,3%). Ahora se espera otra subida en esta segunda mitad de 2024, más del 7%, con lo que la vivienda subirá un +50% entre 2014 y 2023.

Con estas subidas, el precio medio de una vivienda en España estaba en septiembre en 1.921 euros/m2, según el Ministerio de la Vivienda, lo que supone 458 euros más (+31,3%) que el precio mínimo de 2014 (1.463 euros) y el precio más alto de la vivienda en España desde hace 15 años (1.958 costaba al principio de 2009). Eso supone que comprar un piso de 90m2 cuesta ahora unos 173.000 euros, 41.000 euros más que hace una década. Pero ese es el precio medio: una vivienda nueva (con menos de 5 años) costaba 2.255 euros/m2 (unos 203.000 euros) y una usada, 1.911 euros (172.000 euros).

Estos precios que publica la Administración son similares a los que publica la Sociedad de Tasación, que cifra en 1.903 euros/m2 el precio medio de la vivienda en septiembre, aunque baja el precio de la vivienda usada (1.887 euros en junio) y sube más el precio medio de las viviendas nuevas: 2.930 euros/m2 en junio, lo que supone 263.700 euros de coste un piso de 90 m2. Y refleja enormes diferencias según las ciudades. Así, una vivienda nueva en Barcelona cuesta 5.262 euros/m2 (473.000 euros por una casa de 90m2) , 4.493 euros/m2 en Madrid (404.370 euros por 90m2) , 4.378 en San Sebastián y 3.025 euros/m2 en Bilbao, mientras cuesta la tercera parte o menos en Ciudad Real (1.314 euros/m2: 118.260 euros un piso de 90m2), Cáceres (1.327) o Badajoz (1.337 €/m2).

Una tercera estadística, la del Colegio de Registradores, da un coste promedio de la vivienda algo mayor, 2.114 euros/m2 en septiembre de 2024, subiendo el precio de la vivienda usada (hasta 2.080 euros/m2) y alineando el precio de la vivienda nueva con el del Ministerio (2.254 euros/m2). Sus datos reiteran también la gran diferencia de precios entre autonomías y capitales: por encima de los 3.000 euros/m2 de media están San Sebastián (5.613 euros/m2: 505.170 euros “de media” por una casa de 90 m2…), Barcelona (4.466 euros de media, aunque la vivienda nueva cuesta  5.200 euros/m2), Madrid (4.327 euros de media: 390.000 euros por un piso de 90m2 y mucho más si es nuevo), Palma (3.558 euros de media), Bilbao (3.017 euros/m2) y “casi” Málaga (2.917 euros/m2). Y lo más llamativo: el 49% de las ventas registradas son pisos de menos de 90 metros cuadrados…

Estos precios tan elevados por una vivienda se deben a la escasez de viviendas en el mercado, debido a la caída del “stock” de viviendas usadas  y a la baja construcción de nuevas viviendas. Por un lado, el stock disponible ha bajado drásticamente, desde 649.780 viviendas que había en 2009 a las 447.691 viviendas disponibles en 2023, según el Ministerio de Transportes. Y además, en la mayoría de provincias, el stock sobre el total de viviendas es bajo (1,66% de media en España), siendo mayor en las ciudades y provincias con más problemas: Madrid, Barcelona, Toledo, Sevilla, Tenerife y litoral mediterráneo, aunque en la mayoría tienen un stock bajo, salvo Madrid (11,4% del parque) y Barcelona (10,86%).

El problema mayor, que explica la escasez de viviendas a la venta, es que se ha desplomado la construcción de nuevas viviendas, desde 2009 y sobre todo desde 2014. Así, frente a un máximo de 597.632 viviendas “libres” (sin ayudas públicas) construidas en 2006, se bajó a 356.555 en 2009, a 121.043 en 2011 y a un mínimo de 35.382 viviendas construidas en 2014. Y a partir de ahí, apenas creció la construcción, alcanzando las 58.853 viviendas terminadas en 2018, las 84.091 en 2021 y las 80.473 viviendas libres construidas en 2023, 7 veces menos que en los años del “boom inmobiliario”, según los datos de Vivienda. Y este año 2024, se han terminado 41.853 viviendas hasta junio (+2,1% que en 2023). Y peor es la construcción de viviendas “protegidas” (VPO): sólo se terminaron 8.847 en 2023 (3.311 en la primera mitad de 2024), frente a 68.587 en 2008.

Así que no hay viviendas para vender y por eso los precios se disparan, sobre todo porque la demanda crece, aumentan los que buscan piso y las compraventas. Las 10  subidas de tipos del BCE (entre 2022 y 2023) retrajeron las compras, junto a los altísimos precios, pero ahora, con las bajas aprobadas (junio, septiembre y octubre 2024) y las anunciadas, las compras se han disparado: 61.887 en septiembre, un +41,5% anual y la mayor cifra de ventas mensual desde 2007. Con ello, se han vendido ya 467.865 viviendas en 9 meses y de continuar la tendencia (+3,05%), el año 2024 cerrará con 601.000 viviendas vendidas, el tercer mejor dato de ventas tras 2007 (se vendieron 775.300) y 2022 (650.265 viviendas) . Y  100.000 viviendas más vendidas que antes de la pandemia (505.467 en 2019).

¿Quién compra un piso en España con estos precios? Pues hay tres grupos claros de compradores. Uno, los inversores, empresas y ahorradores particulares que compran un piso para invertir y especular, para ponerlo en alquiler primero (inmobiliarias, Fondos de inversión o particulares) y luego venderlo con plusvalías. De hecho, la rentabilidad de la inversión inmobiliaria en España era del +7,2% en septiembre, más del doble de la rentabilidad de los bonos del Estado y de muchas acciones. Un dato que confirma el auge de estos compradores de viviendas (que no las compran para vivir) es que un 35% de las compras se están haciendo sin hipoteca, pagando al contado con fondos propios, según los datos del Colegio de Registradores.

Un 2º grupo de compradores de viviendas son los extranjeros: compraron el 14,90% de las viviendas vendidas en 2023, según los Registradores, un porcentaje mucho mayor en Baleares (32,5% de las compras totales), Comunidad Valenciana (28,45%, aunque hay provincias como Alicante donde son el 44% de los compradores), Canarias (27,25%, aunque suben al 35,7% en Tenerife)), Murcia (24,68%), Cataluña (16,79%) y Andalucía (14,31%, pero suben al 33,7% en Málaga). Este año, la mayoría de los compradores extranjeros siguen siendo los británicos (8,52%) y alemanes (6,43%), aunque han adelantado a los franceses (5,23%) los compradores marroquíes (5,46%), polacos (5,32%) e italianos (5,25%).

El tercer grupo de compradores son las familias que ya tienen una casa y se plantean venderla y comprar otra mejor (pagando la diferencia con ahorros o una hipoteca) o las familias jóvenes que piden una hipoteca ayudados por sus padres. El resto, la mayoría de la población que no tiene casa ni ayuda, es casi imposible que pueda pagar estos precios, salvo que consiga hipotecarse de por vida, forzados por unos alquileres imposibles.

Por todos ellos, la demanda de viviendas existe, aunque los precios estén por las nubes. La prueba no es sólo que se disparen las compraventas sino que las inmobiliarias alertan que tienen problemas para buscar piso a los que quieren comprar. De hecho, las ventas son cada vez más rápidas (antes se tardaba meses y ahora semanas y horas) y los pisos “vuelan”, sin que los compradores puedan “regatear” el precio final como antes. Incluso hay inmobiliarias que hablan de compradores que ofrecen al vendedor hasta un 10% extra para asegurarse el piso que quieren… Es la forma de pujar por lo escaso.

Todo apunta a que los precios de los pisos seguirán subiendo, empujados por la alta demanda, la baja oferta y la mayor presión por comprar (ahora que bajarán las hipotecas) en vez de alquilar, por los elevadísimos precios. Precisamente, los alquileres disparados son la mejor gasolina para la subida de los precios de las viviendas. El mecanismo es fácil de entender: cuanto más me cueste alquilar, más me pensaré comprar, sobre todo ahora que bajan los tipos. Claro que necesito 2 condiciones previas. Una, que los bancos me puedan dar una hipoteca, algo que depende de mi sueldo y tipo de contrato (si es precario, nada). Si paso este filtro y soy de los que pueden “optar” a una hipoteca, queda el 2º filtro: tener ahorrado o que mis padres me presten el 30% del valor del piso, porque la hipoteca sólo se concede por el 80% del valor de tasación y hay que tener un 30% para la entrada (20%) y gastos (10% para notaría, registro, impuestos y gastos iniciales).

Supongamos que podemos conseguir una hipoteca y alguien nos deja ese 30% (o lo ahorramos). Las cuentas están claras: en casi todos los casos, con los tipos actuales, compensa más comprar que alquilar. Vemos algunos ejemplos. Si el precio medio de una vivienda de 90m2 está en 198.810 euros (2.209 euros/m2), deberíamos pedir una hipoteca de 159.048 euros. A 25 años, con el Euribor más 1% (3,69% ahora), nos sale a pagar una mensualidad de 812 euros, una cuota inferior al alquiler medio en España, que es hoy de 1.179 euros. Si el piso está en Madrid, hay que pedir una hipoteca de 261.936 euros, que nos cuesta 1.338 euros al mes, menos que el alquiler medio de la capital (1.854 euros). En Barcelona, la cuota sería 1.690 euros frente a 2.079 euros de alquiler. En Valencia, 1.016 euros de hipoteca frente a 1.296 euros de alquiler. Y en Sevilla, 865 euros mensuales de hipoteca frente a 1.062 euros de alquiler.

Cuanto más bajen los tipos y las hipotecas y más suban los alquileres, más compensará comprar en vez de alquilar. Ojo: sólo si tenemos un trabajo “merecedor” de una hipoteca bancaria” y unos padres que nos presten el 30% del valor, para la entrada y gastos. Esta es la dinámica que seguirá haciendo subir los precios de los pisos, junto al interés de los inversores, Fondos y particulares por comprar para invertir, además del boom de extranjeros que buscan casa en España. Y a su vez, esta subida de los pisos animará a los propietarios a subir los alquileres, para obtener más por una inversión más costosa.

Hay que acabar con esta dinámica, con la “locura” de un mercado donde los precios disparados de compra y alquiler se retroalimentan. Para conseguirlo, el camino no es imponer unos controles de precios, que no se implantan o se evaden (con pisos turísticos, alquileres de temporada o ventas) sino construir más viviendas, aumentar drásticamente la oferta, para bajar precios (de pisos y alquileres). Y para ello, urge actuar en varios frentes. Por un lado, promover un Pacto político entre Gobierno, autonomías y ayuntamientos para conseguir suelo y financiación a los promotores públicos y privados. Hay suelo, pero hace falta catalogarlo y prepararlo para que sea urbanizable y esté a disposición de los promotores, a los que hay que reducir burocracia y plazos. Urge buscar financiación, pública (hay que territorializar el ICO y especializarlo más en la vivienda) y privada, arrastrando a los bancos ahora que no hay Cajas. Y hay que actuar sobre los costes de construcción, mejorar la disponibilidad de mano de obra y agilizar el proceso (se tardan 100 meses en una promoción y habría que reducirlo a 50). Y el Estado (central y periférico) debe gastar el doble en promover viviendas protegidas, directamente y con los promotores privados, para crear un parque de 1 millón de viviendas de VPO que ofrezca alquileres asumibles.

Hacen falta 250.000 nuevas viviendas al año para cobijar a las nuevas familias (120.000) y a los inmigrantes (330.000 nuevos al año). Se puede conseguir triplicar la construcción de viviendas si los organismos públicos se ponen a la tarea y facilitan suelo y financiación, agilizando las promociones privadas y públicas. Y creando un parque de viviendas VPO, para alquilarlas a las familias con menos ingresos. En paralelo, facilitar a los propietarios que alquilen más y a precios razonables, sin imposiciones, con incentivos fiscales y organismos que les ayuden a gestionar su alquiler. En definitiva, medidas para conseguir que haya más viviendas en el mercado, para compra y alquiler. Más oferta de pisos es la clave.

Los pisos subirán más en 2024

Si alquilar un piso es difícil y caro, comprarlo se ha vuelto casi imposible, por el alto coste de las hipotecas y porque las viviendas siguen subiendo: +4,7% en 2023, la mayor subida en 6 años. Y con ella, los pisos han subido un +44,5% en los últimos 10 años, más del doble que la inflación y los salarios. Y sus precios rondan los de 2008, antes de la crisis financiera. Los pisos seguirán subiendo en 2024, porque faltan viviendas y se promueven pocas viviendas nuevas, sobre todo en Madrid y Barcelona, por falta de suelo, financiación y demanda que consiga hipoteca. Porque hoy, comprar un piso se lleva el 40% de los ingresos de una familia y más de lo que gana un joven. El Gobierno ha aprobado “un parche”, unos avales para ayudar a 50.000 jóvenes a comprar piso, cuando la mayoría no puede ni comprar ni alquilar. La solución es construir más, entre 150.000 y 200.000 viviendas al año, la mayoría para alquilar.

                   Enrique Ortega

Comprar un piso es cada año más caro y no sólo porque las hipotecas llevan año y medio subiendo, por el alza de los tipos de interés. El precio de compraventa de las viviendas volvió a subir en 2023, un +4,7%, la mayor subida en los últimos 6 años, según la tasadora Gesvalt. La Sociedad de Tasación aumenta la subida hasta el +5,1% anual a finales de 2023, mientras el último dato del INE señala una subida anual de las viviendas del +4,5% en septiembre de 2023, con un aumento menor del precio de la vivienda usada (+3,2%) pero mucho mayor en la compraventa de viviendas nuevas (+11%, la mayor subida en 16 años).

Con esta subida de los pisos del +4,7% en 2023, se han encarecido ya un +44,5% en los últimos 10 años, entre 2014 (cuando empezaron a subir) y 2023 (el INE ya ratificó una subida del +39,8% entre 2014 y 2022). Una subida de los pisos que duplica con creces la inflación en esta década (+21,3%) y la subida de los salarios (+17,6%). Y con esta subida acumulada (+44,5%), los pisos nuevos han recuperado ya el precio que tenían en 2008, antes de la crisis financiera, que provocó un desplome de precios del -41,9% entre 2008 y 2014, según el INE, aunque la vivienda usada es todavía un 20% más barata que en 2008. Unos altos precios que suponen un coste medio de 2.871 euros por metro cuadrado de una vivienda nueva (287.100 euros una casa de 100m2), según la Sociedad de Tasación, aunque hay 3 capitales donde el precio de un piso supera los 4.000 euros/m2: Barcelona (5.156 euros/m2), Madrid (4.385 euros/m2) y San Sebastián (4.283 euros/m2), mientras comprar una vivienda nueva cuesta 1.301 euros/m2 en Ciudad Real o 1.311 en Cáceres.

Lo chocante es que los pisos sigan subiendo cuando la venta de viviendas cayó un -9,7% en 2023, según el INE. El año pasado se vendieron en España 586.913 viviendas, frente a las 650.265 vendidas en 2022, aunque se trató de un año excepcional, que recogió ventas retrasadas de 2021 (tras la pandemia). Por eso, los expertos creen que se trata de una alta cifra de ventas a pesar de la caída (el tercer mejor año de la historia, tras 2022 y el récord de 2007: 775.300 viviendas vendidas), que demuestra una demanda fuerte, a pesar de la subida de tipos de interés (del 0 al 4,5% en año y medio, desde julio de 2012), que ha provocado una caída de las hipotecas solicitadas: se constituyeron 381.560 hipotecas sobre viviendas, un -18% sobre las de 2022. Pero, a pesar de eso, las ventas cayeron menos, en parte porque hay una demanda de vivienda como inversión, que compra al contado, sin hipoteca: la mitad de las casas se compran al contado en España, según los registradores.

Pero la causa básica de que sigan subiendo los pisos (aunque caigan las ventas) es que falta oferta, que hay más demanda que pisos para vender (sobre todo en las ciudades donde más ha crecido la población y los inmigrantes, según CaixaBank Research). En toda España, la oferta de pisos para vender cayó un -8% en 2023, sobre todo porque se hacen pocas viviendas nuevas, según el portal Idealista. Pero el mayor problema se da en grandes ciudades, donde “faltan viviendas para vender”. Así la oferta se recortó en el último año en Palma y Valencia (-17%), Murcia (-15%), Barcelona (-14%), Alicante (-13%), Bilbao (-9%), Málaga (-8%) Madrid (-4%) y Sevilla (-2%). Pero también cayó la oferta en ciudades más pequeñas como Santander y Zamora (-28% oferta último año), Ávila (-26%), Toledo (-22%), Granada (-20%), Ciudad real (-18%) y Oviedo (-16%).

Se ha recortado el mercado de viviendas de 2ª mano, tras 10 años de ventas crecientes, pero sobre todo se hacen menos viviendas nuevas, lo que reduce la oferta disponible. En 2023 se cree que los visados de obra nueva llegaron a 110.000, según CaixaBank Research, lo que supone un mínimo aumento del 1,04% sobre las 108.895 nuevas viviendas “visadas” (autorizadas) en 2022. Son todavía menos que las nuevas viviendas visadas en 2019 (111.140), a pesar de la mayor demanda, y quedan muy lejos de los visados de obra nueva que se dieron en 2008 (264.795) y sobre todo en 2006 (865.561 viviendas nuevas). Pero lo peor es que los visados de nuevas viviendas están cayendo en las grandes capitales, donde hay más demanda de vivienda, según los últimos datos oficiales (enero-octubre 2023): han caído un -75,5% en Barcelona, un -57,6% en Málaga y un -32,1% en Madrid, subiendo un +32% en Zaragoza, un +5,3% en Sevilla, un +1,5% en Valencia y un +2,6% en toda España (con 91.666 viviendas nuevas visadas hasta octubre).

¿Por qué se inician tan pocas viviendas en España, menos de la mitad que en 2008? Hay varias razones que retraen las nuevas promociones: subida de tipos y mayores dificultades para conseguir financiación bancaria e inversores, aumento de los costes de construcción (se dispararon con la pandemia y siguen altos), encarecimiento y falta de suelo, junto a mayores exigencias normativas (en Barcelona, por ejemplo, hay una obligación de reservar el 30% de las nuevas promociones a viviendas protegidas, lo que retrae y encarece los proyectos). Y en el caso de Madrid, Barcelona y grandes ciudades, no se han actualizado los módulos de precios de las viviendas de VPO, congelados desde 2008 (en Madrid acaban de subir hasta un 56%).Y, además, la nueva Ley de Vivienda, en vigor desde mayo 2023, se considera “intervencionista” por el sector y retrae nuevas promociones.

Todas estas causas que explican las subidas de precios de los últimos años se mantienen ahí (se esperan sólo 115.000 visados de nuevas viviendas en 2024), por lo que los expertos creen que los pisos seguirán subiendo en 2024, por 11º año consecutivo. Y en 2025. De hecho, la vivienda ya ha subido en enero en 38 capitales, un +0,4% según el portal Idealista, mientras la Sociedad de Tasación apuesta por una subida del +4,6% en el primer trimestre, con un precio medio de 2.900 euros/m2. Y otros expertos creen que la vivienda subirá entre un 2 y un 4% este año, subiendo más la vivienda nueva y estancándose (o incluso bajando) la vivienda usada. Y eso porque la demanda podría incluso subir, por la mejora del empleo y los salarios, y porque bajarán los tipos a partir del verano, lo que debería abaratar las hipotecas. De hecho, el Euribor mensual ha bajado del 4,16% máximo en octubre de 2023 al 3,609% en enero, aunque en febrero se ha frenado la bajada (3,649% hasta el viernes).

Otra razón para que sigan subiendo los pisos es que suben mucho los alquileres y eso hace más atractivo comprar que alquilar. Actualmente, comprar una casa de 250.000 euros exige pagar una hipoteca de 200.000 euros (los bancos sólo financian el 80% del precio), que supone hoy pagar una cuota mensual de 1.055 euros. Pero el alquiler medio está en 12,44 euros (enero 2024, según el portal Idealista), 1.116 euros para alquilar un piso de 90 m2 (ojo: 1.872 euros en Barcelona y 1.647 en Madrid). Así que hoy se paga menos cuota por comprar que por alquilar, aunque hay que tener dinero ahorrado (para pagar el 20% que no financia la hipoteca y los gastos e impuestos) y un trabajo e ingresos que permitan conseguir una hipoteca del banco. Pero si se logra, un propietario con hipoteca pagará en 25 años unos 43.000 euros menos del dinero que habría pagado esos años por un alquiler medio, según un estudio de Tecnocasa y la Universidad Pompeu Fabra .Y encima, los que compraron tienen un patrimonio, mientras los que alquilaron no tienen nada.

Pero, con estos precios de los pisos, el esfuerzo de comprar no está al alcance de la mayoría, porque pagar una hipoteca supone cada vez un mayor esfuerzo. En septiembre de 2023, con los tipos altos, pagar la cuota mensual de una hipoteca media suponía a las familias un 39,2% de sus ingresos, un 10% más que antes de la pandemia y la posterior subida de tipos (29,3% esfuerzo en diciembre 2023), según el Banco de España, quien estima que en 2024, el esfuerzo de pagar una hipoteca superará el 40% de los ingresos de una familia, cuando los expertos consideran que el tope recomendable no debería superar el 30% de los ingresos. Y en el caso de los jóvenes, cuyo salario medio es de 1.005 euros mensuales, el esfuerzo de pagar una hipoteca (de 200.000 euros) es imposible, porque la cuota mensual (1.055 euros) supera todos sus ingresos.

Por eso, la gran mayoría de los jóvenes, sin ahorros y con sueldos bajos, no puede pensar en comprar casa, aunque tampoco en alquilar, lo que les condena a vivir con sus padres (el 83,7% de los menores de 30 años no se emancipa, frente al 68,1% en Europa). Para ayudarles, el Gobierno aprobó el pasado 13 de febrero una linea de avales del ICO, de 2.500 millones, para complementar el 20% de las hipotecas que pidan. Con este aval público, el banco puede conceder una hipoteca por el 100% del valor del piso que se quieran comprar, porque el 20% que antes no financiaban lo avala el Estado. Podrán beneficiarse los jóvenes hasta 35 años y las familias con menores a su cargo, siempre que tengan unos ingresos brutos inferiores a 38.600 euros brutos (solteros), 64.000 euros (familias monoparentales) y 77.200 euros anuales si son 2 personas quienes firman la hipoteca. El Gobierno dice que los avales podrían beneficiar a 50.000 jóvenes y familias. Pero es “un parche”, porque la mayoría de los jóvenes (hay 7,8 millones entre 21 y 35 años) no pueden pagar una hipoteca y menos si la piden por el 100% del valor de la vivienda. Habría que ayudarles más a alquilar: hoy, los 250 euros de ayuda del bono joven de alquiler no funcionan, por la mala gestión de las autonomías.

En definitiva, comprar un piso es algo imposible para los jóvenes y la mayoría de las familias, máxime cuando han subido más del doble que los sueldos. Y los pisos y alquileres seguirán subiendo, a menos que se aplique la única medida que puede frenar las alzas: aumentar la oferta. En España hacen falta entre 150.000 y 200.000 nuevas viviendas cada año y se construyen poco más de 100.000.

Sólo construyendo el doble se puede afrontar la demanda presente y futura. Y para conseguirlo, hace falta un Pacto por la vivienda, que implique al Gobierno central, autonomías, Ayuntamientos y promotores, para acordar entre todos una hoja de ruta que promueva viviendas suficientes para cubrir la demanda y bajar precios y alquileres. Las medidas a tomar están claras: conseguir suelo suficiente y asequible, asegurar financiación para las promociones y precios que cubran costes y beneficios, con una prioridad en construir para alquilar (dos tercios al menos de las nuevas viviendas). Y a partir de ahí, un Plan de ayudas realista para las familias y jóvenes que hoy no consiguen comprar ni alquilar. El problema de la vivienda y sus altos precios tiene enmienda: construir más.

Fiebre inmobiliaria

En los últimos meses, la venta de viviendas bate récords y también sube sin parar el precio de los pisos, que en algunas ciudades (como Madrid, San Sebastián, Málaga o Palma) superan ya lo que costaban en plena burbuja de 2007. Hay mucha liquidez y ahorro que anima las compras de viviendas, de españoles y extranjeros (un tercio de los compradores en algunas islas y costas), pero como faltan pisos (sobre todo nuevos), los precios se disparan. Y seguirán subiendo en 2022. Con todo, no hay una “burbuja inmobiliaria”, porque se venden un 18% menos de viviendas que en 2007 y se piden la tercera parte de hipotecas. Pero sí hay un grave problema de vivienda: las familias y los jóvenes buscan comprar un piso, ahora que los alquileres son tan altos, y no encuentran uno que puedan pagar. Y todo por lo mismo: faltan 1,2 millones de viviendas, para venta y alquiler. Habría que promover la construcción de nuevas viviendas, públicas y privadas, para evitar la especulación y frenar las subidas.

Enrique Ortega

Las ventas de viviendas en España llevan subiendo 14 meses consecutivos, desde marzo de 2021, tras superarse lo peor de la pandemia. En abril de 2022 se vendieron 47.349 viviendas (+11,9% anual), lo que supuso el mejor mes de abril desde 2008, según el último dato del INE. Y en el primer cuatrimestre (enero-abril) se han vendido en España 212.928 viviendas, casi 40.000 más que en los cuatro primeros meses de 2021. Las ventas son sobre todo de viviendas de 2ª mano (38.561 en abril), porque apenas hay viviendas nuevas para comprar (8.788 en abril), por la baja promoción inmobiliaria. De hecho, hay un dato llamativo: en el último año (abril 2021-abril 2022) se han vendido en España más viviendas usadas (486.946) que en 2007 (448.918), el año de la burbuja inmobiliaria.

La compraventa de viviendas se da sobre todo entre particulares: 7 de cada 10 ventas realizadas en abril son entre personas físicas, según el INE. El mayor aumento de ventas se está dando en las islas (+33,3% en Baleares y +31% en Canarias) y Castilla y León (+19,9%), mientras cayó en abril en la Rioja (-9,9%), Madrid (-2,7%) y Extremadura (-2,4%). En cuanto al mayor volumen de ventas en relación a la población, destacan las ventas en las zonas turísticas: en  la Comunidad Valenciana (159 viviendas vendidas por 100.000 habitantes, frente a 126 de media en España), Andalucía (149), Cataluña (133), Castilla la Mancha (129), Murcia (128) y Baleares (127), siendo bajo el porcentaje de ventas de viviendas en Galicia (77 vendidas por cada 100.000 habitantes), Extremadura (91) y país Vasco (103).

Esta fiebre compradora de viviendas ha disparado también los precios, que llevan subiendo 5 trimestres consecutivos, desde finales de 2020. En el primer trimestre de 2022, el precio de la vivienda subió un +8,5% anual, la mayor subida desde el tercer trimestre de 2007, en plena burbuja inmobiliaria, y una subida mayor a la de finales de 2021 (+6,4% en el 4º trimestre), según los datos del INE. La subida es mayor en las viviendas nuevas (+10,1%), porque hay pocas, que en las viviendas de 2ª mano (+8,2% en este primer trimestre).

Las mayores subidas de la vivienda en 2022 vuelven a darse en las islas y zonas turísticas: Baleares (+12%), Cantabria (+11%), Canarias (+10,9%), Andalucía (+10,9%). Y suben mucho menos en el País Vasco (+6,3%), Extremadura (+6,9%), Castilla la Mancha (+7,1%), Castilla y León (+7,2%), Asturias y la Rioja (+7,3%). En Cataluña suben un 7,7% y en Madrid un 7,5%, según el INE. Y la subida es sobre todo de los pisos nuevos, cuyo precio supera ya el de 2007, aunque siguen por debajo los precios de las viviendas usadas.

Un dato más reciente, de mayo de 2022, del portal Idealista, fija un precio medio de la vivienda en España de 1.869 euros por metro cuadrado, lo que da un coste medio de 186.210 euros para una vivienda de 90 metros cuadrados y 224.280 euros para un piso de 120 m2. Según estos datos, se trata del precio más alto de la vivienda desde febrero de 2012 (1.877 euros m2) y ha subido un +25% desde el precio mínimo de 2016 (1.496 euros m2).

Con todo, hay grandes diferencias por autonomías y ciudades. Las regiones más caras son Baleares (3.400 euros m2), Madrid (3.039 euros m2), Euskadi (2.709), Cataluña (2.340), Canarias (1.996), Andalucía (1.821) y Melilla (1.917), siendo las más baratas Castilla la Mancha (899 euros m2), Extremadura (944) y Murcia (1.093 euros m2). Por capitales, destaca el alto precio de la vivienda en San Sebastián (5.060 euros m2), Barcelona (4.025 eurosm2) y Madrid (3.833 euros m2), seguidas de Palma de Mallorca (3.244), Bilbao (3.060), Pamplona (2.543), Cádiz (2.448), Málaga (2.240), Girona (2.201), A Coruña (2.162), Las Palmas (2025), Sevilla (2.018),  y Valencia (1.979 euros), todas más caras que la media (1.869 euros m2), según Idealista, que llama la atención sobre que San Sebastián, Madrid, Málaga y Palma de Mallorca tienen hoy un precio de la vivienda que es su máximo histórico, más alto que en 2007. Entre las capitales más baratas para comprar casa están Murcia, Cáceres y muchas ciudades de las dos Castillas, en torno a 1.100 euros el metro cuadrado.

¿Qué tira de las ventas y los precios de la vivienda? Hay 2 causas básicas: el fuerte aumento de la demanda y la falta de viviendas en venta. La demanda de viviendas se ha reanimado en el último año, tras lo peor de la pandemia, porque las familias tienen más dinero ahorrado y porque hay más gente trabajando que antes de la pandemia (+1.117.800 ocupados desde finales de 2019), los últimos con contratos más estables. Esto, unido a la fuerte subida de los alquileres, ha hecho que muchas familias y algunos jóvenes se hayan animado a comprar en vez de alquilar: los que buscan casa en propiedad han subido en el último año del 40 al 50%, según la Radiografía del mercado de Fotocasa.

Una prueba de este desvío del alquiler a la compra es el aumento en la concesión de hipotecas, que lleva 13 meses seguidos aumentando: en marzo de 2022 se concedieron 43.378 hipotecas sobre viviendas, un +18% anual, según el último dato del INE, con un aumento mucho mayor en las hipotecas concedidas en La Rioja (+55,2%), Aragón (+51,4%), Canarias (37,6%) y Baleares (+36,8%), aunque las hipotecas crecen menos en Madrid (+7,8%) y Cataluña (+13,3%). El importe medio que se concede por hipotecas es de 145.715 euros (el 78% del precio medio de un piso de 90m2) y el tipo medio que pagan los hipotecados es 2,53%, casi la mitad de lo que pagaban en 2009 (4,89%).

El aumento en la concesión de hipotecas, que los bancos conceden más ahora (aunque un 72% sean a tipo fijo) es uno de los factores que explican la mayor demanda de viviendas. Pero hay otro importante: el exceso de liquidez, de ahorro, que hace que muchos particulares compren una vivienda como inversión, como valor refugio (y más con la nueva crisis por la guerra de Ucrania). De hecho, hay un dato muy revelador: el 47% de las compras de viviendas no se financian con una hipoteca, se pagan al contado o de otra manera, según los datos de marzo del Consejo del Notariado. Y ha habido un cambio, porque dos años antes (abril de 2020), el 75% de las compras de vivienda se financiaban.

Hay un tercer factor, junto a las familias y los inversores, que explica la fuerte demanda de viviendas para comprar: los extranjeros. En el primer trimestre de 2022, un 13,17% de todas las compras de vivienda en España las hicieron los extranjeros, como inversión o como residencia de verano y jubilación (llevan aumentando 5 trimestres consecutivos), según la estadística del Colegio de Registradores. Pero su peso es mucho mayor en las islas y en las comunidades turísticas, precisamente las zonas con mayores ventas y subidas de precios. Así, los extranjeros suponen el 35,7% de las ventas de viviendas en Baleares, el 26,87% en Canarias, el 25,45% en la Comunidad Valenciana (ojo: el 40,72% de las ventas en Alicante), el 33,70% en Málaga, el 32,15% en Santa Cruz de Tenerife, el 27,88% en Girona y el 21,36% en las Palmas. Por paises, el 12,03% de todas las compras de extranjeros las hacen los británicos, seguidos de alemanes (9,47%), franceses (7,05%), marroquíes (5,80%), suecos (5,76%), belgas (5,67%) y holandeses (5,04%).

El tirón de la demanda explica una parte de la subida de ventas y precios, pero la razón básica de que los precios de la vivienda se hayan disparado es la falta de oferta: hay pocas viviendas en venta, sobre todo viviendas de nueva construcción (el 81,4% de las ventas son viviendas de 2ª mano). Y eso se debe a que se promueven pocas viviendas: unas 90.000 viviendas terminadas en 2021, frente a las 563.000 viviendas nuevas terminadas en 2008 e incluso las 218.000 terminadas en 2010. Los promotores se quejan de falta de suelo urbanizable, de que no hay financiación suficiente (los bancos no acaban de apostar por el ladrillo, escaldados por la crisis de 2010) y de que la actual normativa no compensa las promociones de viviendas protegidas, mientras los altos precios de la construcción y la falta de mano de obra cualificada dificulta las promociones privadas.

Al final, el problema básico de la vivienda, igual para la venta que para el alquiler, es la falta de oferta, que encarece los precios mes a mes. En España hay un déficit de 1,2 millones de viviendas, para venta y alquiler, según la consultora Savills Aguirre Newman. Y mientras no se construyan más viviendas (de promoción pública y privada) y salgan al mercado las viviendas vacías (hay 1,9 millones de viviendas vacías, según un informe de Tecnocasa y la Universidad Pompeu Fabra), será difícil que baje la fiebre inmobiliaria.

Para este año 2022, los expertos auguran que sigan aumentando las ventas y subiendo los precios de las viviendas, sobre todo en las zonas turísticas y en las grandes ciudades. La causa fundamental de las futuras subidas será que sigue faltando oferta y además, las nuevas promociones serán más caras, por el aumento de costes de la construcción (han subido los materiales y la mano de obra). La demanda podría retraerse algo por la subida de tipos, que encarecerá algo las hipotecas (unos 600 euros al año), pero no parece que sea suficiente para frenar a los nuevos compradores, sobre todo a las familias y jóvenes con empleos más estables. Y los inversores y extranjeros seguirán comprando, porque saben que en unos años las viviendas serán más caras.

De momento, lo que está claro es que España no tiene riesgo de una nueva “burbuja inmobiliaria”. Por un lado, la subida de la vivienda aquí (+6,4% a finales de 2021) es mucho menor a la subida en Europa (+10%), donde hay 15 paises donde la vivienda está subiendo más del 10%, según Eurostat, entre ellos Alemania (+12,2%), Holanda (+18,7%), Lituania (+19,8%), Estonia (+20,4%) y Chequia (+25,5%), mientras subía menos en Italia (+4%) y Francia (+7%, más que en España). Por otro, en el último  año (marzo 2021-abril 2022) se han vendido en España 510.736 viviendas, aún menos que las 619.300 vendidas en 2007. Y en cuanto a las hipotecas, los españoles han firmado 437.550 hipotecas en el último año, la tercera parte de las que firmaron en plena burbuja (1.342.171 en 2006).

No estamos en una nueva burbuja inmobiliaria pero sí tenemos un grave problema para millones de españoles: los alquileres están por las nubes y comprar una vivienda es algo también imposible para muchos jóvenes y familias, los que la necesitan para vivir, no para especular o ir de turismo. Por eso, urge una política pública para promover más viviendas, para la venta y el alquiler, facilitando el suelo público y la financiación y agilizando la burocracia de las promociones. Habría que pactar un Plan de vivienda, con promotores y autonomías, para poner en el mercado unas 200.000 viviendas al año, el doble de las viviendas que se terminan ahora. Así se frenaría la especulación inmobiliaria y se permitiría a muchos jóvenes y familias tener un techo, comprado o alquilado. Es uno de los grandes retos del país. Y no avanzamos. 

Vivienda: ventas récord, hipotecas más caras

En 2021 se dispararon las ventas de viviendas, las mayores desde 2007. El motor de estas ventas ha sido la abundante liquidez, porque una cuarta parte de las compras han sido como inversión, para alquilar la vivienda o especular. También han ayudado los tipos bajos, con un récord de hipotecas desde 2010. Aún así, los expertos aseguran que no estamos en otra “burbuja”, porque las ventas y precios de la vivienda están muy por debajo de la “burbuja” de 2007. Eso sí, el BCE ha advertido de que sí hay “burbuja inmobiliaria” en 7 paises del centro y norte de Europa, entre ellos Alemania, Austria, Paises Bajos o Dinamarca, donde los precios de la vivienda suben más del 10%, frente al 4,2% en España. Ahora, se espera que las ventas y los precios sigan creciendo, por la mejora del empleo, aunque las hipotecas han empezado a subir y subirán más si se descontrola la inflación. El problema de fondo es que se construyen pocos pisos.

Enrique Ortega

Cada día de 2021 se compraron y vendieron en España más de 1.500 viviendas, un total de 565.613 operaciones de compraventa, lo que supone un aumento del 34,6% sobre las ventas de 2020, según el INE. Eso supone la mayor cifra de ventas de viviendas desde 2007, el año del boom inmobiliario, cuando se vendieron 775.300 viviendas. Y supone una gran “remontada” de ventas, desde el mínimo de 2013: 312.500 viviendas vendidas. Casi el 80% de todas las ventas de 2021 han sido viviendas de segunda mano (450.485) y sólo una de cada cinco fueron compraventas de viviendas nuevas (115.128). Las mayores ventas (por 100.000 habitantes) se dieron en la Comunidad Valenciana, Murcia, Andalucía, la Rioja y Cantabria, muy ligadas a segundas residencias y zonas de costa.

En 2021 no sólo se han recuperado las ventas de viviendas de antes de la pandemia (505.467), sino que también han batido récords las donaciones de viviendas y las herencias de pisos. Se contabilizaron 25.062 donaciones de viviendas, un 24,6% más y el récord desde 2008 (23.500), normalmente traspasos de propiedad de padres a hijos para aprovechar las ventajas fiscales en algunas zonas (Madrid) y ante el temor de futuras subidas fiscales. También aumentaron, un +29,6% las herencias de pisos, 198.939 operaciones, superando el anterior récord de 2018 (179.385 herencias), debido fundamentalmente al aumento de la mortalidad por la COVID-19. También crecieron las permutas, divisiones horizontales y concentraciones de parcelas, con lo que al final, el balance de movimientos de propiedad en 2021 fue de 986.905 operaciones, un 27,3% más que en 2020, y cerca de las 1.182.141 operaciones inmobiliarias registradas en el “boom” de 2007.

La pandemia ha acelerado el apetito de los españoles por tener una vivienda en propiedad, ya sea para cambiar de casa (una más grande y con terraza o pequeño terreno) o para comprar una vivienda como inversión, aprovechando el ahorro acumulado. Así, se estima que el 23% de las casas se compran como inversión, según Tecnocasa, que añade que el 70% de estas compras se hacen al contado. Y la mayoría de los inversores, particulares y empresas,  buscan un doble objetivo: alquilar la vivienda que se compra, que aseguró una rentabilidad media del 6,6% en 2021 (superior a la de muchas otras inversiones, como la Bolsa o los bonos del Estado), o especular con ella y venderla más cara en unos años.

El otro motor de las compras, junto a los inversores, son particulares y familias que han aprovechado para cambiar de casa o acceder a una vivienda por primera vez, ahora que tienen más ahorros y el dinero está barato. Además, en los dos últimos años, los bancos han abierto la mano en la concesión de hipotecas, ante la falta de demanda de crédito. Y la consecuencia es que en 2021 se alcanzó también un récord de hipotecas: se firmaron 417.501 hipotecas, un 23,6% más que en 2020 y la mayor cifra de hipotecas firmadas en 11 años (desde 2010, cuando se firmaron 607.535), según los datos publicados hoy por el INE. En cantidades prestadas, el Banco de España ya publicó el dato hace días: 59.426 millones de euros concedidos en hipotecas, un 35% más que en 2020 y la mayor cifra de hipotecas concedidas desde 2010.

Este empujón en las hipotecas, que explica una gran parte del récord de venta de viviendas, se debe a que los tipos de interés siguen bajos, al amparo del “precio cero” del dinero mantenido por el BCE. Así, los datos del INE (diciembre 2021) revelan que el tipo medio pagado por una nueva hipoteca (139.921 euros a 24 años) ha sido del 2,53% (2,80% las de tipo fijo y 2,08% las de tipo variable), un tipo similar al de un año antes (2,42% en noviembre 2020) pero la mitad del coste de las hipotecas hace una década (4,19% en noviembre de 2011 y 4,27% en noviembre de 2013). Un cambio importante es que los bancos han llevado a los clientes a que la mayoría de las hipotecas que contratan sean a tipo fijo (para cubrirse ante los “vaivenes” de tipos): en diciembre de 2021, el 67,7% de las hipotecas contratadas fueron a tipo fijo, cuando dos años antes eran sólo el 42,8% y cuatro años antes (noviembre 2017) sólo el 36,3% de las hipotecas eran a tipo fijo y los dos tercios restantes  (63,7%) eran variables (Euribor + un %fijo), según la Asociación Hipotecaria y el INE.

El récord en la venta de viviendas ha tirado para arriba de sus precios, aunque todavía de una forma moderada: en el tercer trimestre de 2021 (último dato del INE), la subida anual de la vivienda en España fue del +4,2%, más que en todo 2020 (subió un +2,1%, por la pandemia) pero menos que en 2019 (+5,1%). Con ello, la vivienda lleva ya subiendo 8 años consecutivos (desde el +0,3% que subió en 2014), tras el desplome de precios que siguió al estallido de “la burbuja” inmobiliaria, cuando los precios cayeron un -45%. Pero la recuperación no ha sido suficiente y los precios están todavía un -20,92% por debajo de los precios de la vivienda a finales de 2008: 1.661,6 euros por metro cuadrado (septiembre 2021) frente a 2.101,4 euros de media a finales de 2008, según los datos del INE.

Por eso, los expertos creen que no puede hablarse de una nueva “burbuja” de la vivienda en España: los precios todavía son un 20,92% más bajos y las ventas de viviendas, aunque hayan mejorado mucho, todavía son un 27% inferiores a las de 2007 (565.613 en 2021 frente a 775.300 viviendas vendidas en 2007). Pero la situación sí preocupa en una gran parte de Europa, en los paises del centro y norte, donde el BCE ha advertido del riesgo de estar en una nueva burbuja inmobiliaria. La última estadística de Eurostat, sobre la subida de precios de la vivienda en el tercer trimestre de 2021 es muy llamativa: sube más del 10% anual en República Checa (+22%), Lituania (+18,9%), Estonia (+17,3%), Paises Bajos (+16,8%), Luxemburgo (+13,4%), Austria y Eslovenia (+12,9%), Letonia (+12,7%), Alemania (+12%) y Dinamarca (+10,3%). Y sólo tres paises tienen unas subidas de precios de la vivienda “moderadas”: Chipre (+2,2%), España e Italia (+4,2%).

Ante este panorama, con unos precios de la vivienda que suben demasiado (por el exceso de liquidez y las compras especulativas), el Banco Central Europeo (BCE) ha lanzado una alerta, en febrero,  a 7 paises, por temor a que se esté gestando una “burbuja financiera” que pueda estallar y provocar problemas en los bancos y las economías, como ya pasó en 2008-2010: ha “apercibido”  a Alemania, Austria, Bulgaria, Croacia, Hungría, Liechtenstein y Eslovaquia, que se suma a otra advertencia similar enviada a Alemania y Austria en 2019. El informe alerta del excesivo riesgo por el elevado endeudamiento de los hogares y el rápido crecimiento del crédito hipotecario, por lo que advierte a las autoridades y a los bancos que vigilen el riesgo hipotecario. Y además, el BCE advierte que hay paises apercibidos ya en 2019, cuya “burbuja inmobiliaria” está hoy peor: Dinamarca, Finlandia, Suevia, Holanda y Luxemburgo. Así que están todos bajo vigilancia. Y el propio vicepresidente del BCE, Luis de Guindos, ha alertado del “riesgo de una burbuja inmobiliaria en Europa”.

El BCE no ve riesgo de “burbuja inmobiliaria” en España, donde la sobrevaloración de la vivienda es de las más bajas de Europa. Pero todo indica que las ventas y los precios seguirán subiendo en 2022, alimentados por la recuperación económica y la mejora del empleo. Pero hay dos riesgos, que están unidos entre sí: la inflación (que es come parte de los ingresos y ahorros de las familias) y la esperada subida de tipos, para contrarrestar las subidas de precios. El conflicto en Ucrania ya ha disparado el precio del petróleo y el gas, lo que se trasladará a nuevas subidas de la electricidad, el transporte y los alimentos, una preocupante perspectiva que puede frenar compras de viviendas. Y más si las subidas de materiales y la falta de mano de obra cualificada encarecen los costes de la construcción. Pero la clave va a estar en los tipos de interés: el BCE ha prometido no subirlos hasta 2023, pero si la inflación no se contiene de aquí al verano, podría subirlos antes, en el otoño de 2022, como hará en marzo la Reserva Federal en EEUU.

Adelante o no el BCE la subida oficial de tipos, el caso es que las hipotecas se han encarecido ya. Y eso, porque el Euribor (el tipo de interés a que se prestan los bancos entre ellos) lleva subiendo año y medio (ver gráfico) y está hoy en el -0,337, el tipo máximo en los últimos 20 meses. Con una media del -0,335 en febrero, superior a la de hace un año (-0,501), las hipotecas que se revisen en marzo subirán: una hipoteca media (150.000 euros a 25 años), a tipo variable (Euribor + 1%), pasará de una mensualidad de 531,5 euros a 542 euros, 10,5 euros más al mes (+126 euros al año). Y así pasará con la mayoría de hipotecas a tipo variable (el 80% de las pendientes de pago) que se revisen a lo largo der 2022, aunque no se espera que el Euribor sea positivo hasta 2023 (o quizás a finales de este año).

No es que las hipotecas vayan a subir mucho, al menos hasta 2023, pero algo subirán y eso desalentará algo las compras, aunque mucho va a depender de la actitud de la banca. Dado que el resto del crédito no acaba de despegar, las entidades se han metido en una nueva “guerra hipotecaria”, para tratar de captar a los futuros compradores. Y más si la reforma laboral reduce los contratos temporales y hace menos precarias las nóminas de los jóvenes. Ahora, la tendencia de los bancos es volver a ofrecer hipotecas a tipo variable, para aprovechar la esperada subida del Euribor. Y además, todos buscan colocar productos a los hipotecados, desde tarjetas y seguros a alarmas, para mejorar sus ingresos por comisiones.

Al final, la tendencia de la vivienda es que aumente la demanda y los precios, porque los alquileres siguen disparados y hay una enorme demanda insatisfecha. De hecho, un informe del IESE estima que harán falta 140.000 viviendas nuevas en la próxima década, para atender a las nuevas familias, siendo Madrid, Andalucía y Cataluña donde crecerá más la demanda. Y el problema es que la construcción de nuevas viviendas ha caído en picado: de construirse 580.000 nuevas viviendas al año entre 1998 y 2007 se pasó a una media de 75.000 nuevas viviendas construidas entre 2007 y 2014 y menos de 100.000 viviendas que se habrán construido en 2021. Es un problema de falta de suelo (los Ayuntamientos tendrían que ayudar), de falta de financiación, de temor a una falta de demanda estable y, en el último año, a una fuerte subida de costes: tanto materias primas (cemento, vidrio, energía, maquinaria…) como de personal (faltan trabajadores especializados, disparando algunos sueldos).

Al final, la vivienda es una necesidad y una industria clave, para la que hay una demanda insatisfecha que seguirá alimentando ventas y precios, de momento sin riesgo de entrar en una nueva “burbuja inmobiliaria”. Pero habría que planificar una oferta suficiente a medio plazo, con colaboración público-privada, más incentivos al alquiler y vigilando el mercado de compraventa, con precios y endeudamientos razonables, que eviten “sustos” futuros. Porque si la vivienda tira, ayudará a recuperar la economía y el empleo.