España, paraíso inmobiliario

España lleva dos años batiendo récords de inversión inmobiliaria, en oficinas, Centros comerciales, hoteles, naves industriales y viviendas de lujo y turísticas. El motor  de este nuevo “boom” del ladrillo son los extranjeros: Fondos de inversión norteamericanos y europeos junto a millonarios chinos, árabes, mejicanos, indios, coreanos, turcos, japoneses o filipinos. España es un gran “casino inmobiliario” y quizás por eso acaba de desembarcar el dueño de Pokerstars (apuestas online). También hay inversores y millonarios españoles apostando por el ladrillo: incluso algunos jugadores del Madrid y Barça se preparan a invertir juntos en inmuebles, buscando altas rentabilidades, mayores que la deuda o la Bolsa. Los expertos dicen que no hay “burbuja inmobiliaria”, pero el riesgo está ahí, sobre todo en el exceso de inversiones en Centros comerciales y hoteles. El aluvión de compras seguirá dos o tres años más y luego los inversores recogerán beneficios y buscarán otro paraíso, quizás en el este de Europa. Y nos quedaremos con la burbuja y sus problemas. No aprendemos.
 

enrique ortega

España ya fue un “paraíso inmobiliario” a finales del siglo XX y comienzos del XXI. En 2008 estalló la burbuja y agravó la crisis financiera, provocando un desplome de los precios y un sinfín de inmuebles y solares sin vender. Pero al olor de los precios bajos, volvieron a España en 2013 los “Fondos buitres”, buscando oficinas e inmuebles con los que especular. Y así, con la ayuda del dinero barato y los favores fiscales del Gobierno Rajoy (SOCIMIs), la inversión inmobiliaria se ha ido recuperando y creciendo de forma imparable: si en 2013 se invirtieron 4.700 millones de euros, en 2014 se duplicó con creces la inversión (10.200 millones), en 2015 dio otro salto a  los 13.000 millones y se consolidó en 2016 con otros 13.900 millones, el mejor año de la historia inmobiliaria reciente, según datos de la consultora CBRE.

El “boom” inversor  va a más, como lo prueba que en el cuarto trimestre de 2016 se invirtieran más de 7.500 millones en el sector inmobiliario español, más que en los años 2011,2012 y 2013 juntos. España es el 4º país con más inversión inmobiliaria en Europa (13.900 millones de euros), por detrás de Reino Unido (62.200 millones de inversión), donde hay una peligrosa “burbuja inmobiliaria”, Alemania (52.500 millones) y Francia (25.700 millones). En 2016, el mercado más activo han sido las oficinas, que se han llevado 5.037 millones de inversión, con compras destacadas como la Torre Cepsa por Amancio Ortega (490 millones) o Torre Espacio (558 millones). Le siguen las inversiones en Centros Comerciales (4.300 millones), que han crecido un 22%, un negocio donde se han invertido más de 6.000 millones en dos años, con numerosas compraventas y apertura de nuevos Centros. Y el tercer destino inversor son los hoteles (2.155 millones invertidos en 2016), con importantes operaciones en Madrid (Hoteles Villamagna y Ritz) y Barcelona (Silken). Y el resto han sido naves y fábricas (726 millones) e inmuebles de lujo y en zonas turísticas (1.682 millones). Del total de inversiones inmobiliarias, el 43% fueron a Madrid y el 17% a Barcelona.

Varias son las causas de este nuevo “boom” inmobiliario. La primera y fundamental, la caída de los precios, que ha hecho muy atractivo volver a comprar inmuebles, desde oficinas a hoteles y centros comerciales o naves industriales. El sector se ha “purgado”, con una caída de precios de la vivienda del -42,2% entre 2008 y 2014 según la tasadora Tinsa.  Y los precios de los solares llegaron a caer hasta un -80%. Ahora, aunque los precios han subido en 2015 (+4,5%) y 2016 (+4,6%), todavía son muy atractivos y los inversores “huelen” importantes plusvalías en pocos años. Y confían en una mejora de la demanda, porque las empresas están aumentando sus beneficios y sube el consumo. Además, a la vista de los bajos tipos de la deuda pública en toda Europa (por debajo del 1,5%) y de los vaivenes de la Bolsa, el sector inmobiliario asegura una rentabilidad del 6 al 8%, sólo con alquileres (oficinas, inmuebles, hoteles y Centros comerciales), sin contar con las plusvalías al vender.

El principal motor de este nuevo “boom” inmobiliario han sido los inversores extranjeros. Ya en 2013 empezaron a venir los llamados “Fondos buitres”, especialistas en buscar gangas y conseguir plusvalías a corto plazo, Fondos que han empezado a vender y están siendo sustituidos por Fondos internacionales menos especulativos. De hecho, España fue en 2016 el 2º país europeo con más inversión extranjera en inmuebles, tras Polonia. Por un lado son Fondos y gestores de Planes estadounidenses y europeos (británicos, alemanes, franceses y luxemburgueses), a los que se han sumado numerosos millonarios de múltiples paises: chinos (grupo Wanda compró el edificio España y el 20% del Atlético de Madrid, para controlar la operación del nuevo estadio y también están las operaciones inmobiliarias de las empresas chinas ICBC, CIC y grupo GPRO), japoneses (Saltoki compró la sede catalana de Pioneer), coreanos (Fondo de Pensiones NPS), filipinos (Andrew Tan compró Torre Espacio), indios (familia Olayan compró Hotel Asturias), singapurenses (grupo FCL compró Hotel Porta Marina), indonesios, turcos (grupo Dogus compró Hotel Villamagna), árabes (Fondo soberano de Qatar es el primer inversor de la inmobiliaria Colonial), israelíes, mejicanos (el ex dueño de la cerveza Corona entró también en Colonial)… Y el último, para completar el ambiente de “casino inmobiliario”, el dueño de la multinacional de juego online Pokerstars, que ha invertido 375 en el Edificio Canalejas (Madrid), la antigua sede de Banesto-Santander.

A pesar de esta “invasión”, los Fondos, gestoras y millonarios extranjeros sólo suponen el 37% de la inversión inmobiliaria hecha en España en 2016. La mayor apuesta inversora, el 40%, la han hecho las sociedades de inversión inmobiliaria, las llamadas SOCIMI, quedando el 23% restante para inversores particulares (compran pisos para alquilar y especular). Las SOCIMI son unas sociedades creadas a partir de 2014, para aprovechar el nuevo “boom inmobiliario”, al amparo de una legislación fiscal muy favorable que aprobó el Gobierno Rajoy en diciembre de 2012, para que se desarrollaran como en otros paises: no pagan impuestos (sociedades) porque son sus accionistas quienes tributan por dividendos y están obligadas a mantener tres años al menos los inmuebles que compran. Las SOCIMI son los nuevos “señores del ladrillo”, en sustitución de las viejas inmobiliarias que quebraron o suspendieron pagos (Martinsa, Astroc, Royal Urbis…), el vehículo que utilizan bastantes inversores extranjeros y muchos españoles (cotizan en Bolsa), incluidos los bancos. Incluso algunos jugadores del Madrid y del Barça están estudiando participar juntos, con tenistas y deportistas de élite, en una SOCIMI para jugar también en el rentable “casino inmobiliario” español.

Las SOCIMI han crecido como setas al calor del nuevo “boom” inmobiliario: ya hay 34 sociedades de inversión inmobiliaria cotizando en Bolsa, 16 creadas en 2016. Y entre todas manejan más de 14.000 millones en activos inmobiliarios, desde oficinas a hoteles y Centros comerciales, fábricas y naves, inmuebles y solares. La SOCIMI líder es Merlin Properties, controlada por la banca española (22,27% Santander y 6,44% BBVA), con 9.606 millones de activos tras la compra en 2016 de la inmobiliaria Metrovacesa. Le sigue a distancia GMP (1.800 millones en activos), de la familia Montoro Alemán y el fondo GIC de Singapur, que posee la mayor cartera de oficinas. En tercer lugar,  Hispania (1.793 millones), participada por el millonario George Soros y varios Fondos USA, especializada en hoteles. La cuarta es Axiare (1.300 millones en cartera), liderada por Inmobiliaria Colonial y especializada en oficinas. Y la quinta, Lar España (1.210 millones), controlada por el grupo Lar y los fondos USA Pimco y Franklin Templeton, especializada en centros Comerciales. Todavía hay 29 SOCIMIs más que cotizan en el segundo mercado bursátil, el MAB: Uro Property (bancos españoles y Zilotti Holding), ISC Freshwater (Fondo mexicano Fibra Uno), Zambal (magnate francés Pierre Castell), Fidere (Blackstone, el mayor Fondo del mundo)… En paralelo hay dos grandes inmobiliarias: Pontegadea (6.600 millones en activos), de Amancio Ortega (Inditex) y Colonial (5.575 millones), de Villar Mir (OHL) ahora controlada por qataríes y mejicanos.

Entre los Fondos de inversión internacionales, los millonarios españoles y extranjeros, los bancos y cientos de pequeños inversores que operan a través de las SOCIMIs, el mercado inmobiliario español está en plena ebullición y todo apunta a que seguirá batiendo récords, al menos en 2017 y 2018. Ya en enero de este año hemos visto operaciones como la compra de la Torre Agbar en Barcelona o la nueva venta del Edificio España, para gestionarlo como hotel. Todo apunta a que seguirán aumentando las compras de oficinas, más en Madrid  que en Barcelona y también fuera (se apuesta por Málaga, Valencia y Bilbao), de naves industriales (por el auge de Amazon y el e-commerce), el crecimiento de Centros comerciales (se van a abrir 24 Centros hasta 2018, 1 de cada 9 que se abrirán en Europa) y, sobre todo, las ventas de hoteles (2.000 millones en 2017), al calor del récord de turistas. De hecho, el ladrillo español es una de las grandes apuestas del banco Goldman Sachs para 2017. Y España se puede beneficiar del Brexit, de la huida de multinacionales y bancos fuera de Londres. Además, el mercado se puede reanimar más con las primeras ventas de activos de las SOCIMIs, que ya este año cumplen los tres de cuarentena para poder vender sin tributar por plusvalías. El sector está a la espera de lo que hagan los nuevos Ayuntamientos, que tienen pendientes  importantes remodelaciones urbanísticas, como la aprobación de la Operación Chamartín en Madrid o el freno a nuevos hoteles y apartamentos turísticos en Barcelona.

Los inversores internacionales tienen mucho “dinero caliente” pendiente para invertir, ahora que no es rentable tenerlo en deuda pública o en una Bolsa que sigue muy volátil. Por eso, seguirán llegando inversiones a España, a la caza de “gangas” y al calor de la subida de precios en inmuebles, oficinas, naves, hoteles y alquileres. “Los fondos inmobiliarios tienen 50.000 millones dispuestos para invertir en el sector inmobiliario español”, asegura Neil Livingstone, de la consultora Colliers International, que destaca la enorme liquidez, la confianza de los inversores en España y las oportunidades que hay aquí frente a otros paises, sobre todo en oficinas, Centros comerciales y hoteles, aunque también están interesados en residencias de ancianos (seremos el país más envejecido de Europa) y residencias de estudiantes.

Pero los expertos vaticinan también que en dos o tres años, los inversores “cambiarán de foco” y buscarán otros paises donde invertir con más posibilidades de hacer negocio y plusvalías rápidas. Es lo que ya ha pasado en esta década: primero se lanzaron a invertir en Londres, luego en Berlín o París y ahora en Madrid y Barcelona. Lo próximo puede ser el Este de Europa, en especial Polonia y paises bálticos, donde ya están entrando. Así que para 2020 (o incluso antes), la “burbuja inmobiliaria” podría estallar otra vez, como en 2007. Y “pillar” de nuevo a bancos e inversores españoles, mientras los grandes Fondos y millonarios extranjeros se han ido antes. Es un riesgo que habría que atajar ahora, controlando el “boom” y las subidas especulativas de precios, recortando ayudas fiscales. Y tratando de planificar el crecimiento de las ciudades, desde los Ayuntamientos, autonomías y el Gobierno central, en un gran Pacto inmobiliario de futuro. Porque si no se pincha a tiempo la burbuja, nos estallará encima y acabaremos sufriendo otra crisis. Aprendamos del pasado.

Especulación inmobiliaria, no "burbuja" (aún)

El mercado inmobiliario está en ebullición, con inversores (sobre todo extranjeros) lanzados a la compra de oficinas, centros comerciales, hoteles e inmuebles, a la caza del “chollo” para forrarse cuando suban los precios. Algunos hablan de otra “burbuja inmobiliaria”, como la que estalló en 2008. Pero no. De momento, los que compran son profesionales, Fondos e inversores, pero los particulares todavía vuelven muy despacio al ladrillo: las ventas de viviendas han crecido, pero son la tercera parte que en 2006. Y se hacen cinco veces menos hipotecas. Eso sí, las compras de inversores y extranjeros, para alquilar y especular, están tirando de las ventas, ahora que los precios han bajado más del 40%. Pero la mejoría se centra en Madrid, Barcelona y parte de la costa, mientras hay 24 capitales donde no hay ventas y siguen bajando los precios. Y muchos españoles no pueden comprar, por falta de ingresos y crédito. Mejora el ladrillo, pero como inversión para especular. Ojo a una futura “burbuja”.
 

enrique ortega

En el sector inmobiliario hay dos mercados muy diferentes, aunque relacionados: el de los profesionales y el de los particulares. El que está tirando de las compras es el de los especialistas, inversores y Fondos de inversión, sobre todo extranjeros, que en 2013 llegaron a España en busca de “chollos” (oficinas, inmuebles y promociones baratas), de la mano de los llamados “Fondos buitres”, norteamericanos y europeos, que invirtieron en España 3.800 millones en 2013, el doble que en 2012. Ahora, muchos de estos Fondos se están yendo y dejan su lugar a otros Fondos, más institucionales y “menos especulativos”, que siguen alimentando el “boom”, con un rosario de compras mes a mes: hasta septiembre de 2015, la inversión inmobiliaria ha sido de 10.800 millones de euros, más en sólo nueve meses que en todo 2014 (10.200 millones), según datos de la consultora CBRE. Y se espera cerrar 2015 con una inversión en inmuebles de 14.000 millones de euros, un máximo histórico, superior a los años del boom (9.200 millones de inversión en 2007).

España y sus inmuebles se han puesto de moda para los inversores y Fondos internacionales, que buscan sacar más rentabilidad a su dinero, ahora que los tipos y la deuda están bajos y la Bolsa es muy volátil. Hay oficinas, locales y promociones cuyo precio ha caído un 40% con la crisis y creen que comprarlos ahora, sobre todo para alquiler, puede ser un negocio redondo si la economía se recupera: habrá más demanda de oficinas, más asistencia a los centros comerciales, más ventas y alquileres de pisos, en definitiva muchos beneficios. “Se espera que España sea uno de los mercados que mejor se comporte en Europa en los próximos  5 años”, dice a los inversores un reciente informe de Deutsche Bank, que aconseja salir de Londres (donde está a punto de estallar una burbuja inmobiliaria, tras haberse disparado los precios) y venir a España.

Y por eso, las grandes compras de oficinas (42%), centros comerciales (23%), hoteles (18%), fábricas, naves, locales y promociones de viviendas se han multiplicado en 2014 y sobre todo en 2015. Los que más compran son inversores extranjeros, norteamericanos (32%), franceses (25%), alemanes (20%), canadienses, latinoamericanos y chinos. Y lo hacen a través de Fondos de inversión (31%), de inmobiliarias (13%, un negocio que ha cambiado radicalmente de protagonistas tras haber desaparecido 5.200 inmobiliarias con la crisis) y, sobre todo, a través de las SOCIMIS (Sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria), que están canalizando el 40% de las grandes operaciones inmobiliarias. En España hay cuatro SOCIMIS, creadas en 2014: Merlin Properties (60% de las compras), Lar España (15,5%), Axiare (14,5%) e Hispania (13%) sociedades controladas por los grandes Fondos y bancos de inversión del mundo, aunque también entran pequeños inversores, porque cotizan en Bolsa. Compran oficinas, hoteles, centros comerciales y promociones residenciales, tienen la ventaja de que no pagan impuestos (sociedades) a cambio de dar dividendo.

La última gran operación inmobiliaria, en julio, fue la compra de Testa, la inmobiliaria de Sacyr (propietaria de una de “las 4 torres” de Madrid) por la SOCIMI Merlin Properties, por 1.794 millones de euros, que se contabilizarán en 2016, cuando acabe la operación. En general, son operaciones grandes (15 compras de más de 100 millones, 21 de 50 a 100 y 60 de 20 a 50 millones), muy concentradas en el centro de Madrid y Barcelona (oficinas), en hoteles (venta del Ritz de Madrid)  y centros comerciales (Plenilunio, Airesur o Zielo), en supermercados (locales de Caprabo, Día y Carrefour), oficinas bancarias y promociones residenciales (sobre todo de lujo y en la costa). En muchos casos, hay más dinero para comprar que ofertas, sobre todo porque cada vez quedan menos “oportunidades”. Pero el “boom inmobiliario” va a seguir un par de años más, como ha pasado antes en Londres y ahora en París o Berlín.

¿Estamos, pues, ante el inicio de una nueva burbuja inmobiliaria? La mayoría de expertos creen que no, porque se han disparado las compras de profesionales, animadas por la inversión internacional, pero las compras de los particulares crecen mucho más suaves. Es cierto que las ventas de pisos llevan creciendo ya 12 meses seguidos, con 367.476 viviendas vendidas entre agosto 2014 y agosto 2015, un 13,9%. Y que se espera vender 400.000 viviendas en 2015. Pero eso sería menos de la mitad de las vendidas en 2006, casi un millón. Además, todavía queda mucho para absorber el enorme stock de viviendas que hay en España: 1,6 millones de viviendas sin vender (533.734 son viviendas nuevas).

La venta de viviendas se ha recuperado, con algunos peros. El primero que quien tira de la demanda son los inversores, sobre todo los extranjeros, que suponen el 12,8% de los compradores (20% británicos, 8% franceses, 7,6% alemanes, 6,5% belgas, 5,5% suecos, 5,3% italianos y 4% rusos y chinos), con gran peso en la costa mediterránea y las islas. Y por eso, un 40% de las casas se compran al contado, sin hipoteca. Los bancos han empezado a dar más hipotecas pero sólo a algunos clientes (con trabajo estable y un sueldo superior a 2.000 euros mensuales) y con menores importes, entre el 50 y el 75% del valor del piso. Es verdad que llevamos 14 meses haciéndose más hipotecas, 21.863 en julio, pero son la quinta parte de las que se firmaban en los años del boom (104.808 hipotecas en julio 2007).

Las fuertes compras de los inversores profesionales y las más moderadas de los particulares sí han servido para subir los precios de los inmuebles (oficinas, centros comerciales, hoteles, locales y promociones residenciales) y el suelo, tras una “purga” de 7 años donde los precios han caído un 40%. Concretamente, la vivienda comenzó a subir en el segundo trimestre de 2014 (+0,8%), según el INE, y se encareció un 1,8% en 2014, la primera subida desde 2008. Y lleva cinco trimestres seguidos subiendo, un 4% en el segundo trimestre de 2015. Pero esta es la estadística de los precios en las escrituras registradas en las notarías. Si atendemos a lo que dicen los tasadores, que reflejan “los precios del mercado”, el precio de la vivienda sigue bajando en España: un -4,5% en 2014 y un -0,8% en el tercer trimestre de 2015, según la sociedad de tasación TINSA. Y según los datos de Fomento, los precios han seguido cayendo hasta este tercer trimestre, donde han subido un 1,1%.

¿Sube o baja el precio de la vivienda? La respuesta es que depende dónde y qué pisos. Según TINSA, los precios de la vivienda suben sobre todo en Barcelona (+13,2%, Málaga (5,3%), Madrid (+4,8%), Pamplona (+4,4%), León (+4,2%), San Sebastián (+4%) y algunas zonas de la Costa del Sol, sur de Alicante, Baleares y Canarias. Hay otras 18 capitales con pequeñas subidas (menos del 2%), no consolidadas (Valencia, Pontevedra, Cádiz y Murcia, sobre todo) y hay 26 capitales, justo la mitad, donde los precios de los pisos siguen cayendo, porque tienen mucho stock y poca demanda, en especial Guadalajara, Tarragona, Zaragoza, Castellón, Toledo, Ciudad Real, Albacete, Lérida, Cáceres y Palencia. Y en general, suben los pisos que están en el centro de las grandes capitales y zonas de costa, sobre todo los más caros (atractivos para invertir) y bajan los de la periferia y de pequeñas capitales.

La recuperación del sector inmobiliario está en marcha, es indudable, pero va a ser lenta y a dos velocidades. Lenta porque exigirá varios años, debido a que las familias necesitan recuperar su nivel de ingresos para pensar en comprar y eso choca con unos empleos nuevos muy precarios, temporales y con bajos salarios (casi 1 de cada 4 trabajadores españoles es “pobre”, gana menos del 60% del salario medio, según la OIT).Y también porque hay que esperar a que se recupere el crédito y a que los bancos concedan más hipotecas, algo difícil mientras no saneen más sus balances. Y además, la recuperación de la vivienda será desigual, según las ciudades y tipo de viviendas. Todo apunta a que se afianzará en Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla y zonas de algunas grandes capitales más, junto a zonas de costa, por dos razones: porque hay más demanda y porque hay menos stock de viviendas sin vender. Pero en el resto de España, la recuperación tardará más, porque hay menos empleo e ingresos y porque hay mucho stock de viviendas. Se calcula que 657.000 de las viviendas en stock (un 40%) son “invendibles”, porque están en zonas donde difícilmente se recuperará la demanda: Castellón, Almería, Toledo, Albacete, Ciudad Real, Lérida y la Rioja. Aquí se retrasará  años la recuperación del ladrillo.

La clave de esta recuperación de la vivienda va a estar en el empleo, en que se creen más o menos empleos y que sean menos precarios. “El ladrillo no se recupera por falta de empleo de calidad” ha dicho hace unos días la asociación de tasadores (AEV), que recuerda que una familia sólo piensa en comprar piso si tiene unos ingresos estables y financiación suficiente. En definitiva, que mientras las rentas y el crédito no crezcan, no se recuperará de verdad la vivienda. Otra cosa es que, en paralelo, crezca la especulación inmobiliaria en España, de la mano de inversores extranjeros que buscan el beneficio rápido y que nos podrían llevar a otra burbuja, si no se vigila, como ha pedido el FMI a nivel mundial. El Gobierno, en vez de presumir del “atractivo de España”, debería vigilar este “boom” y evitar un crecimiento descontrolado, que dispare también el precio de la vivienda para el que la necesita. Porque si no, cuando fluya el crédito y mejoren los sueldos, la “burbuja” crecerá y nos estallará otra vez, sin que nos demos cuenta. Seguro.