En 2021 se dispararon
las ventas de viviendas, las mayores desde
2007. El motor de estas ventas ha
sido la abundante liquidez, porque una
cuarta parte de las compras han sido como
inversión, para alquilar la vivienda o especular. También han ayudado los tipos bajos, con un récord
de hipotecas desde 2010. Aún así, los expertos aseguran que no
estamos en otra “burbuja”, porque las ventas y precios de la vivienda están
muy por debajo de la “burbuja” de 2007. Eso sí, el BCE ha advertido de que sí hay “burbuja inmobiliaria” en 7
paises del centro y norte de Europa, entre ellos Alemania, Austria, Paises
Bajos o Dinamarca, donde los precios
de la vivienda suben más del 10%,
frente al 4,2% en España. Ahora, se espera que las ventas y los precios sigan creciendo,
por la mejora del empleo, aunque las hipotecas
han empezado a subir y subirán más
si se descontrola la inflación. El problema de fondo es que se construyen pocos
pisos. |
| Enrique Ortega |
Cada día de 2021 se compraron y
vendieron en España más de 1.500
viviendas, un total de 565.613 operaciones de compraventa, lo que
supone un aumento del 34,6% sobre las ventas de 2020, según el INE. Eso
supone la mayor cifra de ventas de
viviendas desde 2007, el año del
boom inmobiliario, cuando se vendieron 775.300
viviendas. Y supone una
gran “remontada” de ventas, desde el mínimo de 2013: 312.500 viviendas
vendidas. Casi el 80% de todas las ventas de 2021 han sido viviendas de segunda
mano (450.485) y sólo una de cada cinco fueron compraventas de viviendas nuevas
(115.128). Las mayores ventas (por 100.000 habitantes) se dieron en la
Comunidad Valenciana, Murcia, Andalucía, la Rioja y Cantabria, muy ligadas a
segundas residencias y zonas de costa.
En 2021 no sólo se han
recuperado las ventas de viviendas de antes de la pandemia (505.467), sino
que también han batido récords las donaciones de viviendas y
las herencias de pisos. Se contabilizaron 25.062 donaciones de viviendas, un 24,6% más y el récord desde 2008 (23.500), normalmente traspasos de propiedad
de padres a hijos para aprovechar las ventajas fiscales en algunas zonas
(Madrid) y ante el temor de futuras subidas fiscales. También aumentaron, un +29,6% las herencias de pisos, 198.939 operaciones, superando el anterior
récord de 2018 (179.385 herencias), debido fundamentalmente al aumento de la
mortalidad por la COVID-19. También crecieron las permutas, divisiones
horizontales y concentraciones de parcelas, con lo que al final, el balance de movimientos de propiedad en 2021 fue de
986.905 operaciones, un 27,3% más
que en 2020, y cerca de las 1.182.141 operaciones inmobiliarias registradas en
el “boom” de 2007.
La pandemia ha
acelerado el apetito de los españoles por tener una vivienda en propiedad, ya
sea para cambiar de casa (una más grande
y con terraza o pequeño terreno) o para comprar
una vivienda como inversión, aprovechando el ahorro acumulado. Así, se
estima que el 23% de las casas se
compran como inversión, según
Tecnocasa, que añade que el 70% de estas compras se hacen al contado. Y la
mayoría de los inversores, particulares y empresas, buscan un doble
objetivo: alquilar la vivienda que
se compra, que aseguró una rentabilidad media del 6,6% en 2021 (superior a
la de muchas otras inversiones, como la Bolsa o los bonos del Estado), o especular con ella y venderla más cara
en unos años.
El otro motor de las compras, junto a los inversores, son
particulares y familias que han aprovechado para cambiar de casa o acceder a
una vivienda por primera vez, ahora que
tienen más ahorros y el dinero está barato. Además, en los dos últimos
años, los bancos han abierto la mano en la concesión de hipotecas, ante la falta
de demanda de crédito. Y la consecuencia es que en 2021 se alcanzó también un récord de hipotecas: se firmaron 417.501 hipotecas, un 23,6% más que en 2020 y la mayor cifra de hipotecas firmadas en 11 años (desde 2010, cuando se firmaron 607.535), según los datos publicados hoy por el INE. En cantidades prestadas, el
Banco de España ya publicó el dato hace días: 59.426
millones de euros concedidos en hipotecas, un 35% más que en 2020 y la
mayor cifra de hipotecas concedidas desde 2010.
Este empujón en las hipotecas, que explica una gran parte
del récord de venta de viviendas, se debe a que los tipos de interés siguen bajos, al amparo del “precio cero” del
dinero mantenido por el BCE. Así, los datos del INE (diciembre 2021) revelan que el tipo medio pagado
por una nueva hipoteca (139.921 euros a 24 años) ha sido del 2,53% (2,80% las de tipo fijo y 2,08%
las de tipo variable), un tipo similar al de un año antes (2,42% en noviembre 2020) pero la
mitad del coste de las hipotecas hace una década (4,19% en noviembre de 2011 y 4,27% en noviembre de 2013). Un cambio
importante es que los bancos han llevado
a los clientes a que la mayoría de
las hipotecas
que contratan sean a tipo fijo
(para cubrirse ante los “vaivenes” de tipos): en diciembre de 2021, el 67,7% de las hipotecas contratadas
fueron a tipo fijo, cuando dos años antes eran sólo el 42,8% y cuatro años antes (noviembre 2017) sólo el
36,3% de las hipotecas eran a tipo fijo y los dos tercios restantes (63,7%) eran variables (Euribor + un %fijo), según
la Asociación Hipotecaria y el INE.
El récord en la venta de viviendas ha tirado para arriba de sus precios,
aunque todavía de una forma moderada: en el tercer trimestre de 2021 (último dato del INE), la subida anual de la vivienda en España fue del +4,2%,
más que en todo 2020 (subió un +2,1%, por la pandemia) pero menos que en 2019
(+5,1%). Con ello, la
vivienda lleva ya subiendo 8 años
consecutivos (desde el +0,3% que
subió en 2014), tras el desplome de precios que siguió al estallido de “la
burbuja” inmobiliaria, cuando los
precios cayeron un -45%. Pero la recuperación no ha sido suficiente y los
precios están todavía un -20,92% por debajo de los precios de la vivienda a
finales de 2008: 1.661,6 euros por metro cuadrado (septiembre 2021) frente a
2.101,4 euros de media a finales de 2008, según los datos del INE.
Por eso, los expertos creen que no
puede hablarse de una nueva “burbuja”
de la vivienda en España: los precios
todavía son un 20,92% más bajos y las
ventas de viviendas, aunque hayan mejorado mucho, todavía son un 27% inferiores a las de 2007
(565.613 en 2021 frente a 775.300 viviendas vendidas en 2007). Pero la
situación sí preocupa en una gran parte
de Europa, en los paises del centro y norte, donde el BCE ha advertido del riesgo de estar en una nueva burbuja
inmobiliaria. La última
estadística de Eurostat, sobre la subida de precios de la vivienda en el
tercer trimestre de 2021 es muy llamativa: sube más del 10% anual en República
Checa (+22%), Lituania (+18,9%), Estonia (+17,3%), Paises Bajos (+16,8%), Luxemburgo
(+13,4%), Austria y Eslovenia (+12,9%), Letonia (+12,7%), Alemania (+12%) y
Dinamarca (+10,3%). Y sólo tres paises tienen unas subidas de precios de la
vivienda “moderadas”: Chipre (+2,2%), España e Italia (+4,2%).
Ante este panorama, con unos precios de la vivienda que
suben demasiado (por el exceso de liquidez y las compras especulativas), el Banco Central Europeo (BCE) ha
lanzado una alerta, en febrero, a 7
paises, por temor a que se esté gestando una “burbuja financiera” que
pueda estallar y provocar problemas en los bancos y las economías, como ya pasó
en 2008-2010: ha “apercibido” a Alemania, Austria, Bulgaria, Croacia,
Hungría, Liechtenstein y Eslovaquia, que se suma a otra advertencia similar
enviada a Alemania y Austria en 2019. El informe alerta del excesivo riesgo por
el elevado endeudamiento de los hogares y el rápido crecimiento del crédito
hipotecario, por lo que advierte a las autoridades y a los bancos que vigilen
el riesgo hipotecario. Y además, el BCE advierte que hay paises apercibidos
ya en 2019, cuya “burbuja inmobiliaria”
está hoy peor: Dinamarca, Finlandia, Suevia, Holanda y Luxemburgo. Así que
están todos bajo vigilancia. Y el propio vicepresidente del BCE, Luis
de Guindos, ha alertado del “riesgo de una burbuja inmobiliaria en Europa”.
El BCE no ve riesgo
de “burbuja inmobiliaria” en España, donde la sobrevaloración de la
vivienda es de las más bajas de Europa. Pero todo indica que las ventas y los precios seguirán
subiendo en 2022, alimentados por la recuperación económica y la mejora
del empleo. Pero hay dos riesgos, que están unidos entre
sí: la
inflación (que es come parte de los ingresos y ahorros de las familias)
y la esperada subida de tipos, para
contrarrestar las subidas de precios. El conflicto en Ucrania ya ha
disparado el precio del petróleo y el gas, lo que se trasladará a
nuevas subidas de la electricidad, el transporte y los alimentos, una
preocupante perspectiva que puede frenar compras de viviendas. Y más si las
subidas de materiales y la falta de mano de obra cualificada encarecen los costes de la construcción. Pero la
clave va a estar en los tipos de interés:
el BCE ha prometido no subirlos hasta 2023, pero si la inflación no se contiene
de aquí al verano, podría
subirlos antes, en el otoño de 2022, como hará
en marzo la Reserva Federal en EEUU.
Adelante o no el BCE la subida oficial de tipos, el caso es
que las hipotecas se han encarecido ya.
Y eso, porque el Euribor (el tipo de
interés a que se prestan los bancos entre ellos) lleva subiendo año y medio (ver
gráfico) y está hoy en el -0,337,
el tipo máximo en los últimos 20 meses. Con una media del -0,335 en febrero, superior a la de hace un año (-0,501), las hipotecas que se revisen en marzo
subirán: una hipoteca media (150.000 euros a 25 años), a tipo variable (Euribor
+ 1%), pasará de una mensualidad de
531,5 euros a 542 euros, 10,5 euros más al mes (+126 euros al año). Y así pasará con la mayoría de hipotecas a tipo
variable (el 80% de las pendientes de
pago) que se revisen a lo largo der
2022, aunque no se espera que el Euribor sea positivo hasta 2023 (o quizás
a finales de este año).
No es que las hipotecas vayan a subir mucho, al menos hasta
2023, pero algo subirán y eso desalentará algo las compras, aunque mucho va a
depender de la actitud de la banca. Dado que el resto del crédito no acaba
de despegar, las entidades se han metido en una
nueva “guerra hipotecaria”,
para tratar de captar a los futuros compradores. Y más si la reforma laboral
reduce los contratos temporales y hace menos precarias las nóminas de los
jóvenes. Ahora, la
tendencia de los bancos es volver a
ofrecer hipotecas a tipo variable,
para aprovechar la esperada subida del Euribor. Y además, todos buscan colocar
productos a los hipotecados, desde tarjetas y seguros a alarmas, para mejorar sus ingresos por comisiones.
Al final, la tendencia de la vivienda es que aumente la
demanda y los precios, porque los alquileres siguen disparados y hay una enorme
demanda insatisfecha. De hecho, un
informe del IESE estima que harán
falta 140.000 viviendas nuevas en la próxima década, para atender a las
nuevas familias, siendo Madrid, Andalucía y Cataluña donde crecerá más la
demanda. Y el problema es que la
construcción de nuevas viviendas ha caído en picado: de construirse 580.000
nuevas viviendas al año entre 1998 y 2007 se pasó a una media de 75.000 nuevas
viviendas construidas entre 2007 y 2014 y menos
de 100.000 viviendas que se habrán construido en 2021. Es un problema de
falta de suelo (los Ayuntamientos tendrían que ayudar), de falta de
financiación, de temor a una falta de demanda estable y, en el último año, a
una fuerte
subida de costes: tanto materias primas (cemento, vidrio,
energía, maquinaria…) como de personal (faltan
trabajadores especializados, disparando algunos sueldos).
Al final, la vivienda
es una necesidad y una industria clave,
para la que hay una demanda insatisfecha que seguirá alimentando ventas y
precios, de momento sin riesgo de entrar en una nueva “burbuja inmobiliaria”.
Pero habría que planificar una oferta
suficiente a medio plazo, con colaboración público-privada, más incentivos
al alquiler y vigilando el mercado de compraventa, con precios y endeudamientos
razonables, que eviten “sustos” futuros. Porque si la vivienda tira, ayudará a recuperar la economía y el empleo.
