Comprar piso a cualquier precio

El precio de la vivienda se ha puesto por las nubes: más de 200.000 euros un piso de 90 metros y entre 385.000 y 470.000 en Madrid o Barcelona. En el último año, los pisos en venta subieron un +7,8%, acumulando una subida del +50% desde 2014, el doble que la inflación y los sueldos. A pesar de estos precios, las ventas se han disparado, por compras de  inversores, extranjeros y familias que pueden hipotecarse. De hecho, los pisos en venta “vuelan” en días y los compradores “no regatean” e incluso “pujan”, pagando más por la poca oferta disponible. El problema es que faltan pisos, porque ha caído el stock y apenas se construye: 80.000 viviendas en 2023, 7 veces menos que en 2008. Ahora, con los alquileres disparados, habrá más familias (e inversores) que compren piso, con la bajada de tipos. Y la vivienda seguirá subiendo de precio. Urge construir más, para alquiler y compra, porque si no, los precios serán imposibles para la mayoría.

                            Enrique Ortega

Los precios de la vivienda no dejan de subir desde hace una década. En el 2º trimestre de 2024, el precio de compraventa de una vivienda subió en España un +7,8% anual, la mayor subida desde 2022, según el INE. Eso es la subida media, porque la vivienda nueva (de la que menos hay) subió un +11,2% anual, la mayor subida desde los años 2.007 y 2008. Y la vivienda usada, la que más se vende, subió un +7,3%, otro récord. Una subida que cuadriplica la inflación anual (+1,8%) y duplica con creces la subida de sueldos este año (+3,06%). Además, los precios de la vivienda suben más en España que en la mayoría de Europa, según Eurostat: +7,9% en el 2º trimestre, frente al +2,9% en la UE-27, +2,9% en Italia y una caída del -4,6% en Francia o del -2,6% en Alemania (“resaca” tras años de subidas).

El problema es que este aumento de precios de la vivienda “llueve sobre mojado”: la subida acumulada ha sido del +43,8% entre 2014 y 2023, según el INE, superando ya el desplome de precios sufrido tras el estallido de la burbuja inmobiliaria, cuando cayó un -41,9% entre 2008 y 2013. Otra vez, la vivienda nueva ha subido más en la última década, un +58,7% (frente al -30,5% que cayó con la crisis), mientras se ha encarecido menos la vivienda usada, un +41,2· (frente a una mayor caída antes, del -51,3%). Ahora se espera otra subida en esta segunda mitad de 2024, más del 7%, con lo que la vivienda subirá un +50% entre 2014 y 2023.

Con estas subidas, el precio medio de una vivienda en España estaba en septiembre en 1.921 euros/m2, según el Ministerio de la Vivienda, lo que supone 458 euros más (+31,3%) que el precio mínimo de 2014 (1.463 euros) y el precio más alto de la vivienda en España desde hace 15 años (1.958 costaba al principio de 2009). Eso supone que comprar un piso de 90m2 cuesta ahora unos 173.000 euros, 41.000 euros más que hace una década. Pero ese es el precio medio: una vivienda nueva (con menos de 5 años) costaba 2.255 euros/m2 (unos 203.000 euros) y una usada, 1.911 euros (172.000 euros).

Estos precios que publica la Administración son similares a los que publica la Sociedad de Tasación, que cifra en 1.903 euros/m2 el precio medio de la vivienda en septiembre, aunque baja el precio de la vivienda usada (1.887 euros en junio) y sube más el precio medio de las viviendas nuevas: 2.930 euros/m2 en junio, lo que supone 263.700 euros de coste un piso de 90 m2. Y refleja enormes diferencias según las ciudades. Así, una vivienda nueva en Barcelona cuesta 5.262 euros/m2 (473.000 euros por una casa de 90m2) , 4.493 euros/m2 en Madrid (404.370 euros por 90m2) , 4.378 en San Sebastián y 3.025 euros/m2 en Bilbao, mientras cuesta la tercera parte o menos en Ciudad Real (1.314 euros/m2: 118.260 euros un piso de 90m2), Cáceres (1.327) o Badajoz (1.337 €/m2).

Una tercera estadística, la del Colegio de Registradores, da un coste promedio de la vivienda algo mayor, 2.114 euros/m2 en septiembre de 2024, subiendo el precio de la vivienda usada (hasta 2.080 euros/m2) y alineando el precio de la vivienda nueva con el del Ministerio (2.254 euros/m2). Sus datos reiteran también la gran diferencia de precios entre autonomías y capitales: por encima de los 3.000 euros/m2 de media están San Sebastián (5.613 euros/m2: 505.170 euros “de media” por una casa de 90 m2…), Barcelona (4.466 euros de media, aunque la vivienda nueva cuesta  5.200 euros/m2), Madrid (4.327 euros de media: 390.000 euros por un piso de 90m2 y mucho más si es nuevo), Palma (3.558 euros de media), Bilbao (3.017 euros/m2) y “casi” Málaga (2.917 euros/m2). Y lo más llamativo: el 49% de las ventas registradas son pisos de menos de 90 metros cuadrados…

Estos precios tan elevados por una vivienda se deben a la escasez de viviendas en el mercado, debido a la caída del “stock” de viviendas usadas  y a la baja construcción de nuevas viviendas. Por un lado, el stock disponible ha bajado drásticamente, desde 649.780 viviendas que había en 2009 a las 447.691 viviendas disponibles en 2023, según el Ministerio de Transportes. Y además, en la mayoría de provincias, el stock sobre el total de viviendas es bajo (1,66% de media en España), siendo mayor en las ciudades y provincias con más problemas: Madrid, Barcelona, Toledo, Sevilla, Tenerife y litoral mediterráneo, aunque en la mayoría tienen un stock bajo, salvo Madrid (11,4% del parque) y Barcelona (10,86%).

El problema mayor, que explica la escasez de viviendas a la venta, es que se ha desplomado la construcción de nuevas viviendas, desde 2009 y sobre todo desde 2014. Así, frente a un máximo de 597.632 viviendas “libres” (sin ayudas públicas) construidas en 2006, se bajó a 356.555 en 2009, a 121.043 en 2011 y a un mínimo de 35.382 viviendas construidas en 2014. Y a partir de ahí, apenas creció la construcción, alcanzando las 58.853 viviendas terminadas en 2018, las 84.091 en 2021 y las 80.473 viviendas libres construidas en 2023, 7 veces menos que en los años del “boom inmobiliario”, según los datos de Vivienda. Y este año 2024, se han terminado 41.853 viviendas hasta junio (+2,1% que en 2023). Y peor es la construcción de viviendas “protegidas” (VPO): sólo se terminaron 8.847 en 2023 (3.311 en la primera mitad de 2024), frente a 68.587 en 2008.

Así que no hay viviendas para vender y por eso los precios se disparan, sobre todo porque la demanda crece, aumentan los que buscan piso y las compraventas. Las 10  subidas de tipos del BCE (entre 2022 y 2023) retrajeron las compras, junto a los altísimos precios, pero ahora, con las bajas aprobadas (junio, septiembre y octubre 2024) y las anunciadas, las compras se han disparado: 61.887 en septiembre, un +41,5% anual y la mayor cifra de ventas mensual desde 2007. Con ello, se han vendido ya 467.865 viviendas en 9 meses y de continuar la tendencia (+3,05%), el año 2024 cerrará con 601.000 viviendas vendidas, el tercer mejor dato de ventas tras 2007 (se vendieron 775.300) y 2022 (650.265 viviendas) . Y  100.000 viviendas más vendidas que antes de la pandemia (505.467 en 2019).

¿Quién compra un piso en España con estos precios? Pues hay tres grupos claros de compradores. Uno, los inversores, empresas y ahorradores particulares que compran un piso para invertir y especular, para ponerlo en alquiler primero (inmobiliarias, Fondos de inversión o particulares) y luego venderlo con plusvalías. De hecho, la rentabilidad de la inversión inmobiliaria en España era del +7,2% en septiembre, más del doble de la rentabilidad de los bonos del Estado y de muchas acciones. Un dato que confirma el auge de estos compradores de viviendas (que no las compran para vivir) es que un 35% de las compras se están haciendo sin hipoteca, pagando al contado con fondos propios, según los datos del Colegio de Registradores.

Un 2º grupo de compradores de viviendas son los extranjeros: compraron el 14,90% de las viviendas vendidas en 2023, según los Registradores, un porcentaje mucho mayor en Baleares (32,5% de las compras totales), Comunidad Valenciana (28,45%, aunque hay provincias como Alicante donde son el 44% de los compradores), Canarias (27,25%, aunque suben al 35,7% en Tenerife)), Murcia (24,68%), Cataluña (16,79%) y Andalucía (14,31%, pero suben al 33,7% en Málaga). Este año, la mayoría de los compradores extranjeros siguen siendo los británicos (8,52%) y alemanes (6,43%), aunque han adelantado a los franceses (5,23%) los compradores marroquíes (5,46%), polacos (5,32%) e italianos (5,25%).

El tercer grupo de compradores son las familias que ya tienen una casa y se plantean venderla y comprar otra mejor (pagando la diferencia con ahorros o una hipoteca) o las familias jóvenes que piden una hipoteca ayudados por sus padres. El resto, la mayoría de la población que no tiene casa ni ayuda, es casi imposible que pueda pagar estos precios, salvo que consiga hipotecarse de por vida, forzados por unos alquileres imposibles.

Por todos ellos, la demanda de viviendas existe, aunque los precios estén por las nubes. La prueba no es sólo que se disparen las compraventas sino que las inmobiliarias alertan que tienen problemas para buscar piso a los que quieren comprar. De hecho, las ventas son cada vez más rápidas (antes se tardaba meses y ahora semanas y horas) y los pisos “vuelan”, sin que los compradores puedan “regatear” el precio final como antes. Incluso hay inmobiliarias que hablan de compradores que ofrecen al vendedor hasta un 10% extra para asegurarse el piso que quieren… Es la forma de pujar por lo escaso.

Todo apunta a que los precios de los pisos seguirán subiendo, empujados por la alta demanda, la baja oferta y la mayor presión por comprar (ahora que bajarán las hipotecas) en vez de alquilar, por los elevadísimos precios. Precisamente, los alquileres disparados son la mejor gasolina para la subida de los precios de las viviendas. El mecanismo es fácil de entender: cuanto más me cueste alquilar, más me pensaré comprar, sobre todo ahora que bajan los tipos. Claro que necesito 2 condiciones previas. Una, que los bancos me puedan dar una hipoteca, algo que depende de mi sueldo y tipo de contrato (si es precario, nada). Si paso este filtro y soy de los que pueden “optar” a una hipoteca, queda el 2º filtro: tener ahorrado o que mis padres me presten el 30% del valor del piso, porque la hipoteca sólo se concede por el 80% del valor de tasación y hay que tener un 30% para la entrada (20%) y gastos (10% para notaría, registro, impuestos y gastos iniciales).

Supongamos que podemos conseguir una hipoteca y alguien nos deja ese 30% (o lo ahorramos). Las cuentas están claras: en casi todos los casos, con los tipos actuales, compensa más comprar que alquilar. Vemos algunos ejemplos. Si el precio medio de una vivienda de 90m2 está en 198.810 euros (2.209 euros/m2), deberíamos pedir una hipoteca de 159.048 euros. A 25 años, con el Euribor más 1% (3,69% ahora), nos sale a pagar una mensualidad de 812 euros, una cuota inferior al alquiler medio en España, que es hoy de 1.179 euros. Si el piso está en Madrid, hay que pedir una hipoteca de 261.936 euros, que nos cuesta 1.338 euros al mes, menos que el alquiler medio de la capital (1.854 euros). En Barcelona, la cuota sería 1.690 euros frente a 2.079 euros de alquiler. En Valencia, 1.016 euros de hipoteca frente a 1.296 euros de alquiler. Y en Sevilla, 865 euros mensuales de hipoteca frente a 1.062 euros de alquiler.

Cuanto más bajen los tipos y las hipotecas y más suban los alquileres, más compensará comprar en vez de alquilar. Ojo: sólo si tenemos un trabajo “merecedor” de una hipoteca bancaria” y unos padres que nos presten el 30% del valor, para la entrada y gastos. Esta es la dinámica que seguirá haciendo subir los precios de los pisos, junto al interés de los inversores, Fondos y particulares por comprar para invertir, además del boom de extranjeros que buscan casa en España. Y a su vez, esta subida de los pisos animará a los propietarios a subir los alquileres, para obtener más por una inversión más costosa.

Hay que acabar con esta dinámica, con la “locura” de un mercado donde los precios disparados de compra y alquiler se retroalimentan. Para conseguirlo, el camino no es imponer unos controles de precios, que no se implantan o se evaden (con pisos turísticos, alquileres de temporada o ventas) sino construir más viviendas, aumentar drásticamente la oferta, para bajar precios (de pisos y alquileres). Y para ello, urge actuar en varios frentes. Por un lado, promover un Pacto político entre Gobierno, autonomías y ayuntamientos para conseguir suelo y financiación a los promotores públicos y privados. Hay suelo, pero hace falta catalogarlo y prepararlo para que sea urbanizable y esté a disposición de los promotores, a los que hay que reducir burocracia y plazos. Urge buscar financiación, pública (hay que territorializar el ICO y especializarlo más en la vivienda) y privada, arrastrando a los bancos ahora que no hay Cajas. Y hay que actuar sobre los costes de construcción, mejorar la disponibilidad de mano de obra y agilizar el proceso (se tardan 100 meses en una promoción y habría que reducirlo a 50). Y el Estado (central y periférico) debe gastar el doble en promover viviendas protegidas, directamente y con los promotores privados, para crear un parque de 1 millón de viviendas de VPO que ofrezca alquileres asumibles.

Hacen falta 250.000 nuevas viviendas al año para cobijar a las nuevas familias (120.000) y a los inmigrantes (330.000 nuevos al año). Se puede conseguir triplicar la construcción de viviendas si los organismos públicos se ponen a la tarea y facilitan suelo y financiación, agilizando las promociones privadas y públicas. Y creando un parque de viviendas VPO, para alquilarlas a las familias con menos ingresos. En paralelo, facilitar a los propietarios que alquilen más y a precios razonables, sin imposiciones, con incentivos fiscales y organismos que les ayuden a gestionar su alquiler. En definitiva, medidas para conseguir que haya más viviendas en el mercado, para compra y alquiler. Más oferta de pisos es la clave.

Vivienda: suben ventas y precios, sin "burbuja"

La venta de pisos ha vuelto a subir en septiembre y son ya casi 4 años de recuperación, tras el desplome de 2008 a 2013. Lo que tira de las ventas son los inversores, extranjeros y españoles, que compran pisos para alquilarlos, algo cada vez más rentable. Y también que hay más gente trabajando y más hipotecas. Con este tirón de ventas, los precios de los pisos siguen subiendo, 13 trimestres seguidos, aunque sólo recuperan un tercio (+16%) de la caída de precios sufrida con la crisis (-42%). Se consolida el despegue de la vivienda, pero no hay riesgo de “burbuja” inmobiliaria, salvo en el centro de las grandes ciudades, donde precios y ventas se han disparado, en pisos y alquileres. El problema está en que esta recuperación de la vivienda dificulta que muchos españoles, con empleos precarios y salarios mileuristas, compren o alquilen. Son un 30% de las familias. Y nadie les ofrece viviendas públicas a bajo precio, desatendidas por el Estado, autonomías y ayuntamientos.

enrique ortega

La vivienda se recupera poco a poco, aunque lejos del “boom” de ventas y precios de principios del siglo XXI. En septiembre han vuelto a subir las ventas de viviendas, un 11% sobre septiembre del año pasado, según los datos del INE conocidos hoy. Y con ello, se han vendido ya este año 354.400 viviendas, un 14% más que el año pasado. Los expertos esperan cerrar el año con unas ventas de 470.000 viviendas (el mejor dato de ventas desde 2008), lo que convertiría a 2017 en el 4º año consecutivo de subida de ventas desde 2014 (318.800 viviendas vendidas), tras el desplome sufrido de 2007 (775.300 pisos vendidos) a 2013 (312.600 viviendas vendidas). Se trata de una recuperación firme, pero no puede hablarse de una nueva “burbuja inmobiliaria”, porque las ventas están todavía muy lejos de los años dorados del ladrillo, de 2004 a 2007, cuando en España se vendían una media de 885.000 viviendas al año.

El tirón de las ventas se debe a las viviendas de segunda mano (82 de cada 100 viviendas vendidas, 328.200 en 2016 frente a 162.600 en 2012), ya que la venta de viviendas nuevas todavía no se ha recuperado (se vendieron 75.600 en 2016, frente a 155.900 en 2012), mientras que antes de la crisis la proporción de venta de usadas/nuevas era 50/50. Y hay que resaltar que el repunte de ventas es muy desigual por regiones: este año, las ventas de viviendas crecen más en Castilla la Mancha, Comunidad valenciana, Galicia, Extremadura y Madrid. Y crecen menos en Navarra, el País Vasco y Rioja.

Casi tres de cada cuatro compradores de vivienda (71,26%) lo hacen para vivir en ella, pero más de una cuarta parte (28,74%) la compran para invertir en ella, para alquilarla, según un estudio de Tecnocasa. Son inversores, españoles y extranjeros (el 17% de las compras las hacen extranjeros, frente a un 10% antes de la crisis), que están tirando de las compras y que ven la vivienda como una buena inversión: comprar un piso y alquilarlo está dando una rentabilidad del 7,1% en septiembre de 2017 (frente al 5,9% hace un año), según un análisis del portal Idealista. Una rentabilidad muy superior a la de otras inversiones, desde la Bolsa a la deuda pública. Y aún es mayor la rentabilidad de invertir en locales comerciales (8,3%) y oficinas (7,7%), lo que explica el aluvión de dinero (español y sobre todo de fondos extranjeros) que está llegando al sector inmobiliario español (aquí sí puede haber una “burbuja”).

Volviendo a los pisos, no sólo se venden más porque mucha gente los compre para alquilar, sino también porque hay más familias que los compran para vivir, ahora que los precios son todavía bajos y ellos tienen más empleo (hay 2 millones de españoles más trabajando que en 2013), aunque sea precario y mal pagado. También tiran de las compras los extranjeros que comprar en España para vivir, veranear o invertir (el 17% de las compras, que llegan al 50% en Alicante, el 44% en canarias, el 33% en Baleares y el 32% en Gerona y Málaga). Y también ayuda a las ventas que ahora las hipotecas (sólo 1 de cada 3 viviendas se compran al contado) son más baratas (el tipo medio está en el 2,76%, a 24 años) y los bancos han empezado a “abrir la mano”, eso sí mirando con lupa a quien le prestan (buscando que tengan contratos fijos y un ingreso mensual que triplique al menos la cuota de la hipoteca). La concesión de hipotecas viene creciendo desde principios de 2015 y se están dando unas 26.000 hipotecas al mes, la cuarta parte de las que se daban en los años del “boom del ladrillo” (108.000 hipotecas al mes en 2006).

El tirón de las ventas se ha alimentado sobre todo del desplome de precios de la vivienda con la crisis: los pisos bajaron un 42% entre 2007 y 2013. Pero ahora, el tirón de las ventas ha provocado una fuerte subida de precios, que dura ya 13 trimestres, desde la primavera de 2014, con una subida acumulada del 16% (5,45% este año 2017). Eso sí, la subida de precios está siendo muy desigual, siendo mayor en los centros de las grandes capitales y en las ciudades donde hay menos stock de viviendas sin vender. Las mayores subidas se dan este año en Madrid (+7,9%), Cataluña (+5,9%) y País Vasco (+5,5%), mientras los precios sólo bajan en Asturias (-0,7%), según los últimos datos del INE.  

Ahora, los expertos creen que los precios seguirán subiendo tres o cuatro años más, una media del 4,7% anual, según Moodys, aunque es probable que no recuperen el 26% perdido todavía respecto a los precios de 2007. Eso significaría que el propietario que piense en vender no debería esperar más, porque los precios pueden estar ya cerca del límite. Y que el comprador potencial no debe esperar tampoco, porque los precios seguirán subiendo, aunque menos que en los últimos años. Eso sí, la subida futura va a depender mucho de las zonas: Andalucía, Baleares y Canarias tienen menos recorrido de subidas y sin embargo los precios pueden subir más en Madrid, Cataluña, Navarra y Aragón.

El futuro de la vivienda depende mucho de que propietarios y bancos consigan dar salida al enorme stock de viviendas sin vender, estimado por el Banco de España en 508.549 viviendas (un 2% del parque total). Este enorme patrimonio de casas sin vender frena la subida de precios, sobre todo en las zonas donde el stock es mayor: Murcia (5,5% de viviendas sin vender), Comunidad Valenciana (4,8%), Cantabria (3%), Castilla la Mancha y Andalucía (2,5%). El problema del stock de viviendas sin vender es de tal magnitud en algunas provincias (Castellón, Toledo, la Rioja, Almería, Ciudad Real, Alicante, Teruel, Ávila, Lérida y Soria) que la patronal de los promotores-constructores propuso el año pasado “llegar a demoler viviendas”, para ayudar así a recuperarse el sector… Una locura y un sinsentido en un país donde hay millones de familias que no pueden comprar un piso y dos millones de jóvenes que tampoco pueden alquilarlo, por lo que el 80% viven con sus padres.

Ahora, los expertos confían que las ventas de viviendas sigan creciendo mes a mes y en 2018 ronden la cifra de 500.000 viviendas vendidas, cerca ya de las 558.429 vendidas en 2008 pero todavía lejos del promedio de 885.000 vendidas al año entre 2004 y 2007. Si sigue fuerte la demanda y se agotan las viviendas usadas en algunas provincias, podrían empezar a construirse más viviendas nuevas, que por ahora despegan despacio: en 2016 se terminaron 60.000 viviendas nuevas, por encima del mínimo de 34.300 viviendas construidas en 2013 pero muy lejos todavía de las 865.000 viviendas iniciadas en España en 2006. Los promotores piensan que en los próximos años se podrían iniciar 100.000 viviendas al año, pero se quejan de que se están disparando los precios de los solares (sobre todo en las grandes capitales) y los sueldos, debido a que falta mano de obra preparada en la construcción (desde soladores a yeseros pasando por pintores y fontaneros, que perdieron su trabajo hace 10 años y no han sido sustituidos por jóvenes formados que quieran trabajar en una obra).

La clave del futuro de la vivienda va a estar en que las familias españolas se recuperen, mejoren sus empleos y sus ingresos y puedan pensar en comprar un piso, algo que se va a poner más difícil a partir de 2018 porque van a subir los tipos de interés, al retirar el BCE sus estímulos monetarios. Con todo, hay una parte importante de españoles que no notan la recuperación y que no van a poder pensar en ser propietarios de un piso: son todas las familias que ingresan menos de 2.000 euros al mes (el 30% de los hogares, 5.5 millones de familias, según un estudio de Fedea ) y que por tanto no pueden pagar los 810 euros al mes de hipoteca que les costaría comprar un piso medio en una gran ciudad. Con esos ingresos, les resulta difícil incluso alquilar, porque los alquileres han subido un 12,3% en el último año y un alquiler medio en una gran ciudad cuesta ya entre 700 y 1.200 euros al mes (fuera del centro), una cantidad que tampoco pueden pagar muchos jóvenes y familias.

Eso obliga a muchos españoles a buscar un piso de promoción pública  o un alquiler social. El problema es que no hay, sobre todo donde más falta hace, en las grandes capitales. Y no hay porque el Estado, las autonomías y ayuntamientos han abandonado la promoción de viviendas públicas, sobre todo desde 2010 y más desde 2012, con el Gobierno Rajoy. Y así, si entre 1940 y 2011, la mitad de las familias españolas accedieron a su primera vivienda gracias a una vivienda protegida, en 2016 sólo se iniciaron 6.000 viviendas protegidas. Y los expertos alertan que si no se toman medidas, la vivienda protegida desaparecerá: a los promotores no les compensa construirlas (hay un exceso de burocracia y faltan suelo y ayudas) y al comprador no les compensa adquirirlas, porque el precio supera en un 15% a las viviendas libres, no existen apenas ayudas y luego tienen limitaciones para venderlas. Y tampoco las autonomías ni los Ayuntamientos (salvo ahora el de Madrid) se están volcando en promociones de viviendas públicas para alquilar.

En resumen, que la vivienda se recupera en ventas y precios, pero sin estridencias, sin que vayamos a una nueva “burbuja inmobiliaria” por el momento. Y aunque hay más familias que ahora pueden comprar una vivienda, todavía el empleo es demasiado precario y los sueldos bajos como para asentar las ventas, que crecen impulsadas por los inversores, españoles y  extranjeros que compran para alquilar. Eso sí, el problema de la subida de precios de los pisos deja fuera a un tercio de familias, que no pueden comprar ni tampoco alquilar y a las que no se ofrece una salida, con promociones públicas de vivienda en alquiler. Hace falta un Pacto por la vivienda pública, entre el Estado, las autonomías, los ayuntamientos y los promotores, para crear un parque de vivienda pública, como tienen otros paises europeos. No dormirse en la recuperación de la vivienda libre. Porque muchos españoles siguen sin casa.

Demoler pisos sin vender : ¡qué locura!

Lo ha propuesto el presidente de los promotores-constructores de viviendas: demoler, derribar una parte de los stocks de pisos sin vender, porque no se podrán vender nunca. Y así se reanimará más el sector. Otro "rescate" que nos tocaría pagar, como el de la banca o las autopistas. Una locura que no se justifica en un país donde muchas familias no tienen casa y donde el 80% de jóvenes viven con sus padres porque ni siquiera pueden alquilar. Urge dar salida a los pisos nuevos sin vender (492.314), pero no derribarlos, sino facilitar su venta y promover parques de viviendas públicas en alquiler. Mientras, la vivienda se recupera: en 2016 aumentaron las ventas, por tercer año consecutivo, aunque se venden la mitad de pisos que en 2006. Y suben ligeramente los precios, de la mano de los extranjeros. Hay ciudades como Madrid o Barcelona donde faltan viviendas y se ha relanzado la construcción. Ojo a crear una nueva burbuja, como teme el FMI. Construyan con cabeza.
 

enrique ortega

Tras 8 años de crisis (2007-2014), la vivienda se recupera, aunque lentamente y de manera desigual, según zonas y tipo de pisos. En 2016, las ventas volvieron a subir, hasta las 340.500 viviendas vendidas hasta finales de octubre, un 13,9% más que el año anterior, según los últimos datos de Estadística (INE). Eso sí, las ventas que suben son las de viviendas usadas (+18,4%), porque la venta de viviendas nuevas sigue cayendo (-2%). Y 8 de cada 10 viviendas que se venden son de segunda mano. También varían mucho las ventas por regiones: crecen más en las grandes capitales (Madrid y Barcelona), Castilla y León, Baleares y el País Vasco, seguidas de Asturias, Castilla la Mancha y Aragón, pero las ventas siguen aún bajas en Galicia, La Rioja, Extremadura, Ceuta y Melilla.

La previsión es que las ventas de viviendas acaben el año 2016 entre 410.000 (Fotocasa) y 445.000 (ServiHabitat), con un aumento de ventas superior al 15%. Sería así el tercer año consecutivo en que aumentan las ventas de pisos, desde el mínimo de 300.568 viviendas vendidas en 2013. Aunque todavía las ventas son menos de la mitad que en los años del “boom” (2004-2007) y muy alejadas del récord de 955.188 viviendas vendidas en 2006.

Las ventas de pisos se reaniman por cuatro razones. La primera y fundamental, porque han bajado los precios y mucho: un -42,2% entre 2007 y 2014, según datos de la tasadora Tinsa. Y aunque luego han subido, todavía suben lentamente: un 4,5% en 2015 y se espera otro aumento del  4,6% en 2016, tras 11 trimestres de ligeras subidas. Eso sí, las subidas varían por tipo de vivienda (sube menos la nueva) y por zonas: donde más han subido los precios en 2016 ha sido en Madrid (+7,8%) y en Barcelona (+6,6%), porque faltan ya pisos, así como en Baleares (+5,4%), Ceuta y Melilla (+3,9%), según datos de Bankinter. Y apenas suben en zonas de baja demanda o mucho stock de pisos sin vender, como Cantabria y Murcia (+0,7%), Castilla y león (+1,2%) y casi todo el Levante.

El segundo motor de las ventas de pisos son el aumento de las hipotecas que conceden los  bancos, cuya firma lleva creciendo 28 de los últimos 29 meses, con 280.000 hipotecas firmadas en 2016, un 13% más que en 2015. Se firman con un importe menor que antes de la crisis (ahora son 110.035 euros), pero con un tipo más bajo, el 3,19% en octubre, según el INE. El tercer factor que reanima la vivienda es la demanda de los inversores (sobre todo Fondos de inversión extranjeros), que compran pisos para especular y para alquilarlos, con una rentabilidad del 8,3% según el Banco de España, que no encuentran en la deuda pública ni en la Bolsa. Y también tiran de las ventas las compras de particulares extranjeros, el 13,3% de los compradores en el tercer trimestre de 2016. Por último, el cuarto motor de las ventas es la mejora de la economía: hay 1,5 millones de españoles más trabajando que en 2013, aunque la mayoría tengan contratos precarios (temporales y a tiempo parcial) y sueldos bajos, que no les permiten comprar un piso aunque sí alquilar y con ello reanimar este mercado.

Del balance de 2016 hay que rescatar otros dos datos importantes. Uno, que ha aumentado la construcción de viviendas nuevas, por primera vez desde el inicio de  la crisis: se habrán iniciado 61.984 viviendas nuevas (+31,4%) y se habrán terminado 56.552 viviendas (+25,2%), según estimaciones de ServiHabitat, rompiendo así la tendencia de ocho años (2007-2015) en que se han iniciado y terminado menos viviendas nuevas cada año. El otro dato relevante es el despegue del alquiler, cuyos precios subieron un 4% de media en 2016, la subida más alta de la serie histórica de Fotocasa.

Cara a este año 2017, los expertos apuestan por una nueva subida de ventas y precios de las viviendas. La estimación de ventas 2017 oscila entre 450.000 viviendas más (Fotocasa y Axis Corporate) y 500.000 viviendas más (ServiHabitat), una cifra de ventas similar a la de 2008 (564.464 viviendas vendidas). Lo más llamativo es que aumentará la venta de viviendas nuevas, debido a que en 2016 se han visado e iniciado muchas viviendas, vendidas sobre plano, sobre todo en Madrid, Barcelona y algunas zonas tradicionales de vacaciones. Con ello, los precios volverán a subir en 2017, entre un 2% (Tinsa) y un 4,3% (ServiHabitat).

Pero todos los expertos auguran que la vivienda se recuperará a dos velocidades, por zonas y tipos de viviendas, atendiendo a estos dos criterios: mayor o menor stock de viviendas sin vender y regiones con mayor o menor demanda según su crecimiento económico. De hecho, hay unas autonomías que son las que más han crecido en 2014 y 2015 y las que más van a crecer en 2016 y 2017, lo que facilitará que demanden más viviendas: son la Comunidad Valenciana (+11,4% de aumento del PIB regional 2014-2017), Madrid y Cataluña (+10,6%) y  Baleares (+10,4%), por encima de la media española (+10% PIB entre 2014 y 2017), según estimaciones de Funcas. Y habrá menos demanda de pisos en las autonomías que menos crecen: Cantabria (+7,9% PIB regional entre 2014 y 2017), Asturias (+8,1%), Castilla y León (+8,2%), Castilla la Mancha (+9,2%), Andalucía, Extremadura y Galicia (+9,3%).

Pero más que el mayor o menor crecimiento, pesará en las ventas el stock de viviendas que hay en cada región. En toda España hay 492.314 viviendas nuevas sin vender, un 28,4% menos que el stock que había en 2009 (687.957 viviendas), según datos de CEPCO. El  problema es que este stock está desigualmente repartido y hay zonas con pocas viviendas en stock y otras con muchas: hay 20 provincias con más stock que la media española (1.064 viviendas en stock por cada 100.000 habitantes). Las provincias con más viviendas nuevas sin vender son las grandes: Alicante (42.629 viviendas nuevas en stock), Barcelona (40.622), Madrid (38.945), Castellón (26.329), Valencia (23.917) y Murcia (23.601 viviendas).

Pero lo importante son las viviendas sin vender en relación a la población. Y aquí, el problema grave del stock de viviendas nuevas sin vender se circunscribe a 10 provincias, por este orden: Castellón (4.583 viviendas en stock por 100.000 habitantes), Toledo (3.245), La Rioja (2.916), Almería (2.853), Ciudad Real (2.463), Alicante (2.314), Teruel (2.301), Ávila (2.261), Lérida (2.260) y Soria (1.983 viviendas nuevas sin vender por 100.000 habitantes). Y enfrente hay otras 6 provincias donde no hay stock viviendas nuevas sin vender: Navarra y Cantabria (0 viviendas en stock), Cáceres (12 por 100.000 habitantes), Badajoz (48), Vizcaya (142) y Huelva (376 viviendas en stock por 100.000 habitantes).

El stock de viviendas nuevas sin vender es una “losa” que impide relanzar las ventas y los precios en las regiones más afectadas. Sobre todo porque un tercio del stock son viviendas nuevas muy difíciles de vender, según los expertos, o bien por dónde están situadas (lejos de la demanda o en zonas sin infraestructuras) o por el tipo de pisos que son (tamaño, tipo de construcción, materiales, etc.). De ahí que el presidente de los promotores constructores (APCE), Juan Antonio Gómez-Pintado, haya declarado que “en algún caso habrá que llegar a demoler viviendas, porque el ciudadano prefiere las promociones nuevas, que tienen medidas medioambientales, que están construidas con otros materiales y que están concebidas de forma distinta a las que se hicieron hace diez años”. Una locura de propuesta y un sinsentido social en un país donde hay un millón largo de familias que no pueden comprar un piso y dos millones de jóvenes que tampoco pueden alquilarlo: la prueba es que el 80,3% de los jóvenes menores de 30 años sigue viviendo con sus padres, frente al 70% en Europa, según datos recientes del Instituto de la Juventud.

El stock de viviendas nuevas sin vender es un problema para los promotores que quieren iniciar nuevas viviendas y sobre todo para la banca, que tienen unos 270.000 millones en activos inmobiliarios problemáticos, desde préstamos incobrables a promotores a suelo y viviendas (unas 65.000 los bancos y otros 70.000 la SAREB, el “banco malo” que se creó con los créditos y viviendas invendibles de las Cajas rescatadas). Este stock es una pesada losa para la recuperación de la banca y el “banco malo”, que no quieren tirar precios para vender, porque se reflejaría en sus cuentas. Pero habría que buscar una salida al problema, que no podría ser “derribar” estos pisos, como hacen los ganaderos tirando la leche o los agricultores tirando tomates cuando caen los precios por exceso de oferta. Sobre todo, porque nos cargarían a los demás “el rescate”, de una manera u otra, como pasará con las autopistas de peaje.

Hay que afrontar el stock de viviendas nuevas sin vender, pero con otra perspectiva: crear un gran parque público de vivienda, básicamente para alquiler, gestionado por autonomías y Ayuntamientos, destinado a las familias y los jóvenes que no pueden comprar ni alquilar una vivienda. Una operación que no puede suponer un negocio para bancos y propietarios de estas promociones ruinosas, sino que deben pagarse a un precio justo y en largos plazos, dado que los españoles ya hemos destinado más de 100.000 millones (entre ayudas, créditos y avales) a rescatar y salvar a los bancos y Cajas. Y después hay que gestionar muy bien este parque público, que podría tener unas 150.000 viviendas, destinadas a alquileres sociales subvencionados (de 100 a 400 euros).

En paralelo, el Gobierno y las autonomías (responsables directas de la política de vivienda) deben estar muy atentos a una posible “burbuja inmobiliaria”, asentada sobre la falta de viviendas en algunas grandes capitales (Madrid y Barcelona sobre todo) y zonas turísticas, la demanda creciente de Fondos e inversores extranjeros y los bajos tipos de interés. De hecho, esta “nueva burbuja inmobiliaria” acaba de ser denunciada por el Fondo Monetario Internacional (FMI) en 8 países europeos ricos (Reino Unido, Bélgica, Holanda, Austria, Suecia, Dinamarca y Finlandia), a los que acusan de “crear una burbuja” de precios, apoyada en la falta de viviendas y los tipos históricamente bajos, que podría ser culpable en el futuro de otro “colapso mundial del mercado inmobiliario”. Parece que no aprendemos del pasado.

En resumen, la vivienda se recupera tras ocho años de crisis, pero lentamente. Y los promotores-constructores quieren afrontar el problema de las viviendas nuevas sin vender y sin salida, con el riesgo de que pidan derruirlas a costa del Presupuesto (otro “rescate, como el de la banca o las autopistas). Un problema que puede ser una oportunidad para crear de una vez un parque público de viviendas para alquilar, que resuelva el grave problema de muchas familias y jóvenes, que no tienen medios para comprar un piso ni siquiera para alquilarlo (el alquiler medio en una gran capital roza ya los 1.000 euros). Y más cuando la iniciada subida de tipos, que se agravará en 2017, va a encarecer las hipotecas y la compra de un piso. Así que toca pactar también una política de vivienda realista, que busque resolver uno de los problemas básicos de los españoles: tener dónde vivir sin hipotecar su vida.¡Qué menos!