La vivienda, una "emergencia nacional"

La vivienda agrava sus problemas, con nuevas subidas de los pisos y alquileres. Y el gasto en  vivienda supone ya un tercio del gasto total de las familias, hasta el 42% para las que ganan menos. El problema de fondo sigue siendo que faltan viviendas: la oferta aumenta en 95.000 casas nuevas cuando se crean 240.000 nuevos hogares al año. Así tenemos un déficit de 750.000 viviendas, lo que dispara precios y alquileres. El Banco de España alerta de que estamos ante “una emergencia nacional”, que exige una mayor coordinación entre el Estado y las autonomías, hoy inexistente. Una “emergencia económica”, que frena el consumo, el crecimiento y el empleo, pero también una “emergencia social”: 10 millones de inquilinos agobiados, frente a 5 millones de caseros que ingresan 28.000 millones al año. Dos nuevas “clases sociales” enfrentadas por la vivienda, que agrava las desigualdades sociales. Urge tomar medidas sobre el suelo, la financiación, la rehabilitación de pisos vacíos, los pisos turísticos y de temporada, construyendo más, para aumentar la oferta de viviendas.

              Los alquileres transfieren 28.000 millones al año de los inquilinos a sus caseros

El problema de la vivienda en España sigue de mal en peor, a la vista de los datos del primer semestre. Los precios de la compraventa de vivienda han subido otro +3,5% en el primer trimestre, con lo que los pisos son ya un +12,9% más caros que hace un año, según el INE. El precio medio de venta en junio era de 2.823 euros/m2, según el portal Idealista, un máximo histórico que se dispara en las grandes ciudades, sobre todo en Madrid (6.013 euros/m2) y Barcelona (5.269 euros/m2). Con ello, el precio de la vivienda ha subido un +65,3% en los últimos 7 años (junio 2019-.junio 2026), más del doble que el IPC (+24,8%) y el triple de lo que han subido los sueldos (+21,32%).Y además, la subida de los pisos se acompaña con una subida de los tipos de interés: el Euribor ha subido un +0,717% en el último año (hasta el 2,798% en junio), lo que encarece ahora una hipoteca media (173.331 euros a 25 años) en 66 euros más al mes (792 euros más al año).

Y el panorama de los alquileres es aún peor, con subidas reiteradas impulsadas por una alta demanda de familias que no pueden comprar piso y sólo les queda alquilar. En junio, el precio medio del alquiler era ya de 15,3 euros/m2 (1.377 euros por un piso de 90 m2), según el portal Idealista, pero se disparaba hasta 23,7 euros/m2 en Madrid (2.133 euros por 90 m2) y 23 euros/m2 en Barcelona (2.070 euros por 90 m2), con 29 de las 52 capitales en máximos históricos del alquiler. Unos precios que obligan a muchos jóvenes (y familias) a alquilar por habitaciones, a precios aún más disparados: 521 euros de media, según Fotocasa, que suben hasta 650 euros en Barcelona y 620 euros en Madrid. Y eso después de que los potenciales inquilinos sufran un duro proceso de “selección” (donde quedan fuera muchos jóvenes y familias, sobre todo inmigrantes) y múltiples exigencias, muchas ilegales.

Este oscuro panorama está agravando las cuentas de los 4 millones de hogares (el 20%, con unos 10 millones de personas) que viven de alquiler en España. Según los últimos datos del INE, el gasto de todas las familias españolas en vivienda (alquiler, hipoteca y recibos de agua, luz y calefacción) fue de 11.665 euros por hogar en 2025, el 33,2% de todo el gasto familiar, un porcentaje que ha subido año tras año (suponía el 30,98% del gasto total en 2016). Es la mayor partida de gasto familiar, muy por delante de dos partidas cuyo porcentaje de gasto también crece, la alimentación (16%) y el transporte (11,5%). Pero lo más preocupante es que en las familias con menos ingresos (el 20% con menos renta), el peso de los gastos de vivienda es muy superior: el 41,9% en 2025 (40,1% en 2016). Casi la mitad de su gasto se lo lleva la vivienda, lo que reduce su consumo en otras partidas de gasto, frenando así el crecimiento económico y el empleo.

El problema de fondo es la falta de viviendas: hay poca oferta y mucha demanda. En 2025 se sumaron al parque de vivienda 94.791 nuevas viviendas, según el Ministerio de Vivienda, frente a los 238.990 nuevos hogares creados en el país, según el INE. Y desde 2019, sólo se han sumado 636.486 viviendas al parque existente (27.099.556 viviendas en 2025), mientras la población española crecía cuatro veces más (+2.633.665 habitantes desde 2019). Eso ha ido acumulando un “déficit de vivienda” que el Banco de España acaba de subir de 600.000 a 750.000 viviendas que hacen falta, la mitad concentradas en 6 provincias: Madrid, Barcelona, Alicante, Valencia, Murcia y Málaga. Una “brecha” de viviendas que seguirá creciendo, porque el INE estima que se crearán 2,2 millones de hogares en España los próximos 15 años.

La construcción de nuevas viviendas va muy lenta: las 93.650 viviendas terminadas en 2025 (80.792 “libres” y 12.858 protegidas (VPO) son el tercer peor dato del siglo, frente a las 647.179  construidas en 2007 (579.665 libres y 65.514 VPO), que bajaron a 276.883 en 2010 y al mínimo de 44.630 en 2016, según los datos del Ministerio. Este año, la construcción ha mejorado algo, pero poco: se han iniciado 39.196 viviendas en el primer trimestre (35.148 “libres” y 4.048 VPO, el mejor dato de iniciación de viviendas protegidas desde 2012), un 12,7% más que en el primer trimestre de 2025 (34.779 viviendas iniciadas). Pero, a este ritmo, se terminarán este año unas 105.000 nuevas viviendas, la mitad de las que necesitamos.

Además de construir más viviendas nuevas, habría que poner en venta y alquiler una buena parte de los 3,8 millones de viviendas vacías, la cifra estimada por el Observatorio del Alquiler. Pero ojo, esta medida no sería la panacea, porque la mayoría de estas viviendas vacías están en zonas rurales, en municipios de menos de 100 habitantes (ahí están el 75%), con lo que sólo un 10% de viviendas vacías están en zonas tensionadas, donde ayudaría conceder más ayudas a los propietarios para rehabilitarlas y alquilarlas a precios asequibles.

Otra vía para aumentar las viviendas para alquiler es frenar el desvío de viviendas a los usos turísticos y al alquiler de temporada, dos destinos que buscan muchos caseros para evitar la normativa de los alquileres normales. En España había en mayo 341.001 pisos turísticos, concentrados en Andalucía (90.649), Cataluña (51.305), Comunidad Valenciana (51.268), Canarias (48.356) y Baleares (21.304). Un número que se ha reducido este año, por las trabas de algunas autonomías y Ayuntamientos, aunque han recibido el espaldarazo del Supremo, que emitió en mayo una sentencia que anuló el registro estatal de estos alquileres turísticos, por considerar que es una competencia autonómica. Y otros alquileres que habría que frenar son los de temporada (por meses, para estudiantes y trabajadores), que suponen ya el 27% de todo el mercado del alquiler, según Idealista, superando esa media en Barcelona (55% alquileres son de temporada), San Sebastián (49%), Bilbao y Cádiz (44%), Girona y Pamplona (41%), Santander (36%) y Granada (35%).

Si se redujeran los pisos vacíos y los alquileres turísticos y de temporada, podría haber 1 millón más de viviendas para alquilar y comprar, bajando los precios. Pero la clave del problema sigue siendo construir más, aumentar la oferta, construyendo al menos 200.000 viviendas al año, una gran parte para destinarla al alquiler a precios asumibles y VPO de renta social. Para relanzar la construcción de viviendas en España , hay que actuar sobre varios factores: suelo, financiación, normativa, costes y mano de obra. Veámoslos. La clave es aumentar la financiación para la vivienda. Se da el contrasentido de que España es el 4º país de la OCDE que más recauda con la vivienda (52.200 millones en impuestos estatales, autonómicos y locales, el 6,90% de toda la recaudación), pero es uno de los paises que menos gasta, que menos invierte en vivienda: 7.614 millones en 2025, el 0,45% del PIB, frente a paises que destinan del 1 al 3,5% de su PIB a la vivienda.

La clave está en que las autonomías, que gestionan la vivienda, y los Ayuntamientos gasten mucho más en vivienda, dado que el ladrillo les aporta gran parte de su recaudación. Hasta ahora invierten poco y el 70% de lo que invierten es dinero que les transfiere el Estado. Las autonomías que menos gastan en vivienda son Castilla y León (174 millones entre 2021 y 2024), Cantabria (102 millones) y Murcia, mientras las que más gastan son Cataluña (1.971 millones entre 2021 y 2024, Andalucía (1.688 millones) y Comunidad Valenciana (1.459 millones).

Como se ve, inversiones mínimas para afrontar el primer problema de los españoles. El Gobierno Sánchez ha multiplicado la inversión estatal en vivienda, que saltó de los 453 millones que gastaba Rajoy en 2017 a 3.500 millones en 2025. Ahora, el Gobierno aprobó en abril el Plan de Vivienda 2026-2030, que pretende triplicar el gasto del anterior Plan , hasta los 7.000 millones de euros (ojo, sólo 1.400 millones al año). El Plan tiene una novedad importante: el Estado central aporta un 60% de esos Fondos para la vivienda pero sólo a cambio de que las autonomías aporten el 40% restante (en los Planes anteriores sólo aportaban el 28% del gasto total ). En principio, las autonomías gobernadas por el PP (11) se mostraron en contra del Plan, dentro de su política de “desgaste” al Gobierno. Pero luego han echado cuentas y han visto que si lo apoyan van a recibir mucho más dinero para gastar en vivienda. Unos ejemplos: Andalucía recibirá 1.197 millones (+877 millones que en el Plan anterior), Madrid 1.113 (+815 millones), Cataluña 1.015 millones (+473), Comunidad Valenciana 798 millones (+558), Galicia 399 millones (+293), Castilla y León 378 millones (+277) o Murcia 308 millones (+258). Esto explica el “milagro” de que en la reunión de la ministra con las autonomías para desarrollar el Plan de Vivienda 2026-2030, celebrada el 21 de mayo, todas votarán a favor del reparto… Ahora falta que colaboren en la aplicación concreta del Plan y en la efectividad de sus ayudas.

Tras la financiación, el 2º cuello de botella de la vivienda es el suelo, la falta de suelo urbanizado, listo para construir. Los promotores se quejan de que no hay suelo disponible, salvo a precios disparados, pero un experto que lo ha analizado con detalle concluye que hay suelo disponible para construir 7 millones de viviendas… Y de ese suelo, en zonas urbanas hay suelo finalista para construir 3 millones de viviendas (1,5 millones en las 15 principales capitales y áreas metropolitanas). El problema, añade, es que estos suelos llevan bloqueados dos décadas, por problemas en la propiedad (el 70% de este suelo es privado y sólo un 30% municipal), que no quiere o no puede ponerlo en el mercado, porque requiere hacer inversiones que no se hacen: antes los bancos financiaban a dueños del suelo y promotores a ponerlos en el mercado, pero ahora no. Además, mucho suelo urbanizable está pendiente de litigios y recursos  a los  Planes, que se podrían agilizar si se aprobara la reforma de la Ley del suelo que el PP y partidos autonómicos vetaron en el Congreso. 

Además de aumentar la financiación y desbloquear el suelo urbanizable, urge facilitar financiación a los promotores privados y públicos (Ayuntamientos) para promover viviendas, agilizando los complicados trámites administrativos y coordinando las actuaciones (Estado, autonomías, Ayuntamientos, dueños del suelo, promotores, bancos y el ICO), junto con la empresa pública de vivienda (Casa 47). Deberían crearse Comisiones de vivienda autonomía por autonomía y ciudad por ciudad, donde todos buscaran la manera de promover más viviendas. Algo que piden todos los expertos y que no se hace. Y en paralelo, tomar medidas para convencer a los propietarios de que alquilen sus viviendas, con empresas estatales que aseguren los alquileres (como Bizigune en el País Vasco) y con incentivos fiscales a los caseros que alquilen pisos vacíos y a precios “razonables”.

Llevamos años hablando del grave problema de la vivienda pero apenas se avanza en soluciones, básicamente por los enfrentamientos entre el Gobierno y las autonomías que gestionan la vivienda. El Banco de España acaba de alertar de que estamos ante una “emergencia nacional”, que exige acuerdos para evitar que la vivienda frene el crecimiento y el empleo (al reducir el consumo de inquilinos e hipotecados) y la actividad de muchas empresas (turismo, agricultura, industria, comercio) e instituciones (hospitales, enseñanza), que no pueden contratar porque sus trabajadores no encuentran alojamiento.

Pero el problema de la vivienda es también una “emergencia social”, porque condena a no llegar a fin de mes (incluso a caer en la pobreza) a los 4,1 millones de hogares que viven en alquiler (unos 10 millones de españoles). Y esto aumenta la desigualdad. Así, los inquilinos (1 de cada 5 españoles) tiene una renta media anual de 21.335 euros, muy inferior a los 32.120 euros de renta media que tienen los propietarios (14,05 millones de hogares, unos 34 millones de españoles). Y si vemos la renta media de los propietarios que alquilan (el 39% de los caseros tienen una vivienda alquilada y un 61% son particulares con varias viviendas o empresas), es de 51.000 euros anuales (2,39 veces las de su inquilino) y hasta 80.000 euros si alquilan 2 o más viviendas (3,7 veces la renta de sus inquilinos), según un reciente estudio del Ministerio de Consumo y el CSIC.

A lo claro: el problema de la vivienda se ha convertido en un negocio para unos (2,4 millones de caseros individuales) y en una losa para otros (10 millones de inquilinos), que les “trasfirieron” de sus ingresos 28.000 millones anuales (que agobian sus cuentas y hacen más ricos a otros). Una transferencia de rentas que alimenta la desigualdad, porque casi la mitad de los alquileres se pagan al 10% de españoles más ricos, según el estudio. Y además, encubre otra transferencia, de jóvenes a mayores: un tercio de los pagos por alquiler (el 62% de jóvenes) los ingresan caseros mayores de 65 años…

En conclusión, la vivienda no es sólo un problema sino también “una bomba de relojería social”, porque enfrenta a inquilinos y propietarios y a jóvenes con mayores, provocando una penosa “emergencia social”, que alimenta el descontento y la polarización política. Es hora de alcanzar un Pacto político y social por la vivienda, que reparta costes e ingresos, que ayude a los que más lo necesitan y controle un negocio que antepone la inversión al derecho a la vivienda. O resolvemos esta emergencia económica y social o nos estallará cualquier día.

El problema de la vivienda se agrava

Tras el paréntesis del verano, jóvenes y familias comprueban que conseguir una vivienda en España es cada vez más difícil: no hay casi alquileres y son carísimos mientras resulta casi imposible comprar una casa, aunque bajen los tipos. La Ley de vivienda del Gobierno (29 meses en vigor), no funciona y la mayoría de autonomías no la aplican, mientras apenas sube la construcción de viviendas y sí la especulación, con Fondos y ahorradores lanzados a comprar para alquilar y vender: la vivienda es una inversión y no un bien de uso. El Gobierno ha presentado el Plan de Vivienda 2026-30, triplicando la inversión actual, pero las 11 autonomías gobernadas por el PP dicen que “no les gusta”. Así que seguimos sin acordar soluciones para la vivienda. Cualquier Plan exige la colaboración de todas las Administraciones para buscar suelo y financiación, facilitando la promoción de nuevas viviendas (hacen falta 750.000), sobre todo públicas en alquiler. Pero no parece posible este acuerdo, aunque la vivienda sea nuestro mayor problema y el cuello de botella de la economía. Vamos a peor.

                            Enrique Ortega

El problema de la vivienda en España se agrava mes a mes. La compra es casi imposible, dado que el precio sigue disparado: el precio medio era en junio de 2.093 euros/metro cuadrado, con una subida anual del +12,8%, la mayor de los últimos años, según el INE, una subida que se suma al +55,1% que subió la compraventa de viviendas en España entre 2014 y 2024. Y esta última subida anual (+12,8%) coloca a España en cabeza de la subida de precios en Europa, donde la vivienda sube menos de la mitad (un +5,4% anual en la UE-27), siendo aún menor la subida anual en Italia (+3,9%), Alemania (+3,2%) y Francia (+0,5%), lo que nos sitúa como el 5º país con la mayor subida anual de la vivienda, tras Portugal (+17,2%), Bulgaria (+15,5%), Hungría (+15,1%) y Croacia (+13,2%), según Eurostat.

Otra estadística más ligada al mercado, la del portal Idealista, sitúa el precio medio de comprar una casa en España en 2.517 euros/m2 en septiembre, una subida del +15,3% anual y un máximo histórico (incluyendo los precios en la “burbuja financiera”: 2.115 euros/m2 costaba en junio 2007). Pero ese es el precio medio, ya que hay muchas ciudades donde el precio de una vivienda ronda o supera los 5.000 euros/m2: San Sebastián (6.250, 12,2% anual), Madrid (5.677, +19,4%), Palma (5.036 euros/m2, +16,9%) o Barcelona (4.989 euros/m2, +9,4%), costando mucho en Bilbao (3.709 euros/m2, +9,6%), Málaga (3.620, +17%) o Valencia (3.227 euros/m2,+19,2%). Y los precios más bajos se dan en Zamora (1.270 €/m2), Jaén (1.307) y Murcia (1.443).

Con estos precios disparados (+44.73% de subida desde diciembre 2019), muy pocas familias y jóvenes pueden comprar piso hoy en España, aunque hayan bajado los tipos y las hipotecas. Veamos las cifras. Un piso “medio”, que cuesta ahora 2.115 euros/m2 supone un precio (por 90m2) de 190.350 euros. Si se consigue una hipoteca por el 80% de su valor (181.224 euros), al 3% y a 25 años, supone pagar 859 euros al mes. Pero si el piso se quiere comprar en Madrid, hay que pedir una hipoteca (80% valor) de 408.744 euros y eso cuesta 1.938 euros al mes (1.703 en Barcelona), algo que sólo se puede permitir alguien que gane el triple (el 35% es el límite que suelen mirar los bancos), o sea 5.814 euros al mes… Imposible para la mayoría (y además necesitan tener un 30% del valor, 153.279 euros en el caso de Madrid) para el 20% no financiable y los gastos iniciales). Más imposible todavía…

Así que muchas familias y jóvenes sólo pueden pensar en alquilar. En septiembre, el alquiler medio en España costaba ya 14,5 euros/m2, otro máximo histórico (en 2006 costaba 10,1 euros, en 2011 bajó a 7,8 euros y en 2019 10,4 euros/m2, casi un 40% menos que hoy). Una subida de alquileres del +10,9% anual, que se suma al +81% que subieron los alquileres entre 2014 y 2024, según el portal Idealista. Eso significa que alquilar una vivienda de 90m2 cuesta de media en España 1.305 euros mensuales. Pero en la mayoría de las ciudades grandes, los alquileres cuestan mucho más: 24 euros/m2 en Barcelona (2.160 euros por 90 m2), 22,7 euros en Madrid (2.043 euros mensuales), 18,4 en Palma, 18,2 en San Sebastián, 15,4 euros/m2 en Málaga o 15,4 euros/m2 en Valencia, mientras sólo tienen precios bajos Ciudad Real (7,7 euros/m2, 693 euros mensuales), Lugo (7,7 €/m2), Zamora o Cáceres (7,9€/m2). Un alquiler elevado, con otro agravante: apenas hay alquileres en el mercado, con lo que los inquilinos se encuentran con 35 “competidores” por cada alquiler, lo que provoca que los propietarios “seleccionan” al inquilino: eligen familias sin hijos y sueldos estables antes que jóvenes, extranjeros e inquilinos con sueldos precarios, muchos hijos o mascotas…

El problema de fondo en ambos casos (pisos en venta o alquiler) es que hay poca oferta en el mercado, pocos pisos para comprar o alquilar, lo que provoca que muchos compradores o inquilinos no regateen el precio e incluso paguen algo más para quedárselo. Y a su vez, estos altos precios “reaniman” la burbuja: como invertir en una vivienda es una buena inversión (6,9% de rentabilidad media), cada vez hay más ahorradores e inversores dispuestos a comprar una casa para destinarla al alquiler o para venderla en unos años: hay 307.000 propietarios tienen más de 10 viviendas en propiedad, un 20% más que hace 10 años. Y otro dato revelador : un tercio de las viviendas se compran hoy en España sin hipoteca (a tocateja), lo que revela que son inversores particulares, Fondos de inversión o extranjeros (compran el 15% de las viviendas). Consecuencia: más inversores buscando viviendas (que no hay) suben los precios y los alquileres, para asegurar la rentabilidad de la inversión. La vivienda ha dejado se ser un bien de uso para convertirse en un activo para invertir.

Este es el negro panorama de la vivienda en España 29 meses después de la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, en mayo de 2023, una Ley que contó con la oposición de las 11 autonomías gobernadas por el PP, que no la aplican. Y una Ley que apenas ha servido para bajar los precios de los alquileres en las zonas más “tensionadas” y que sí se han acogido a los controles de precios: 131 municipios catalanes, algunos pueblos del País Vasco (incluido San Sebastián) , 21 en Navarra, Santiago de Compostela y Las Palmas. En algunos casos (Cataluña) ha habido pequeñas bajadas tras año y medio de topes a los alquileres, pero han sido a costa de reducirse aún más la oferta de alquileres.

Lo que está claro es que la Ley de Vivienda aprobada por el Gobierno ha provocado que muchos propietarios hayan desviado sus viviendas en alquiler a otros usos (pisos turísticos y alquileres de temporada) o a la venta, para evadir el control de alquileres. En conjunto, Idealista estima que se han “desviado” 120.000 alquileres en estos 2 años largos de la Ley de Vivienda,  lo que ha reducido la oferta de alquiler un -17% de media (-46% en Barcelona, -36% en Bilbao y San Sebastián, -35% en Palma, -31% en Sevilla y -21% en Madrid), mientras la demanda de alquileres ha aumentado un +79% en estos dos años largos.

Una parte de los pisos que antes se alquilaban normalmente se destinan ahora a pisos turísticos, que no tienen alquileres controlados y por los que el propietario saca altas rentabilidades (por días o fines de semana). Se estima que al alquiler turístico se han “desviado” 85.000 alquileres en los 2 últimos años. Y en julio, había ya 381.837 pisos turísticos en España, según el INE, la mayoría en grandes ciudades turísticas : 48.412 en Málaga, 46.6784 en Canarias, 24.361 en Baleares, 23.648 en Tenerife, 18.113 en Barcelona, 18.555 en Madrid y 15.258 en Valencia, aunque hay muchos “ilegales (150.000 en Madrid).

Otra parte de los pisos que antes se alquilaban se han “desviado” a “alquileres de temporada”, viviendas que sólo se alquilan unos meses al año (a estudiantes, profesores, personal de hostelería…) y a las que tampoco se aplican los topes de precios y condiciones de la Ley de Vivienda. Estas viviendas ya suponen un 15% del mercado y su oferta se dispara un 26% anual (mientras los alquileres normales suben un 3%) y tienen más peso en Barcelona (49% del mercado), San Sebastián (39%), Girona (33%), Badajoz (33%), Cádiz (21%), Tarragona (20%), Madrid (18%) o Palma (16%), según datos de Idealista.

Y el tercer desvío de alquileres son las viviendas que se venden, porque sus propietarios “no quieren problemas con los posibles inquilinos” y aprovechan las plusvalías conseguidas: en los dos últimos años y medio (2023, 2024 y la primera mitad de 2025) se han vendido en España 1.610.000 viviendas, una cifra de ventas histórica, que supera los mejores datos de los últimos 18 años, lo que hace temer a algunos por una nueva “burbuja inmobiliaria”, aunque los datos son muy diferentes a la de 2007. Pero la alta rentabilidad y la bajada de tipos está alimentando estas ventas récord, aunque en los últimos meses se ha frenado algo la avalancha, porque hay pocas viviendas para vender.

Y aquí volvemos al centro del problema: los precios de las viviendas y los alquileres se disparan porque hay poca oferta y una elevada demanda, pendiente y nueva: se estima que hay un déficit acumulado de 765.000 viviendas en España, según CaixaBank. Y cada año se suman 240.000 nuevas familias y jóvenes que buscan piso, en alquiler o en propiedad. Y frente a estas abultadas necesidades, España apenas construye nuevas viviendas: en 2024 se iniciaron 136.187 viviendas (112.230 viviendas “libres” y 23.967 viviendas protegidas, VPO), algo mejor que en 2023 (110.344 viviendas iniciadas, sólo 12.304 VPO), tras una década de escasísima construcción (86.238 viviendas iniciadas en 2011, 51.735 en 2012, 35.721 en 2013, 65.955 en 2016 y 87.907 en 2020). Y este año, aunque se construye algo más, sólo se han iniciado 60.816 viviendas libres hasta junio (57.249 en el primer semestre de 2024) y 8.074 viviendas de promoción pública, VPO (aunque casi 3.000, destinadas al alquiler, más de la mitad de las nuevas promociones, aunque todavía sea una cifra mínima).

Parece claro que España debe construir mucho más viviendas (en 2006 se construyeron 762.540 viviendas, 5 veces más de las 140.000 que podrían construirse este año), sobre todo viviendas para alquiler y a un precio asequible (VPO). Eso pasa, obligatoriamente, por un gran Acuerdo entre el Gobierno, las autonomías (que gestionan la política de vivienda), los Ayuntamientos (que tienen suelo), los promotores y constructores más los bancos, porque cualquier política de vivienda exige coordinación entre Administraciones, algo que “falta”, según acaba de alertar el gobernador del Banco de España.

Urge concretar esa colaboración en la creación de Comisiones para relanzar la vivienda, a nivel estatal, autonómico y municipal, para actuar coordinadamente  en varios frentes: suelo (elaborar un Catálogo de suelo disponible y el que pueda conseguirse a medio plazo, ciudad a ciudad y pueblo a pueblo), invertir en conseguir que este suelo sea urbanizable, agilizar los planes urbanísticos (reformando la Ley del suelo, reforma que rechazaron en febrero el PP , Junts, ERC, Bildu, Podemos y Sumar en el Congreso), buscar financiación pública (ICO) y privada, fomentar la colaboración de la promoción privada y pública (ayuntamientos, Fundaciones, cooperativas y entidades sin ánimo de lucro), sobre todo para promover viviendas en alquiler, muchas subvencionadas para permitir alquileres asequibles. Este esquema de cooperación entre todos los implicados es el que está aplicando el presidente Illa en Cataluña, con buenos resultados.

Pero no se trata sólo de construir más viviendas, de más grúas. Hay que fomentar la rehabilitación, para que puedan salir en alquiler (y venta) viviendas en mal estado, que se pueden beneficiar todavía de los Fondos europeos. Y hay que fomentar la compra pública de viviendas vacías o en manos de bancos e instituciones, para ponerlas en el mercado. Y además, hay que cambiar la actitud ante los propietarios: en lugar de “asustarlos” con topes y controles de precios y subidas, hay que darles “seguridad”, promoviendo empresas públicas municipales o autonómicas que les garanticen el alquiler, como hace el “Programa Bizigune” en el País Vasco: los propietarios les ceden sus viviendas y saben que cobran seguro el alquiler, despreocupándose. Y además, controlar y frenar el desvío de viviendas a alquileres de temporada y pisos turísticos (muchos, ilegales).

Con todas estas actuaciones, se podrían poner en el mercado de alquiler (y de venta) unos 200.000 viviendas al año, nuevas, rehabilitadas y usadas. Pero eso exige que el Gobierno central, autonomías, Ayuntamientos, promotores, constructores y bancos remen juntos, algo que parece imposible. De hecho, el Gobierno acaba de presentar el nuevo Plan de Vivienda 2026-2030 y las autonomías gobernadas por el PP (11 de 17) ya han dicho que “no les gusta”…Así que nacerá “muerto”, como la Ley de Vivienda, aunque este Plan tiene aspectos muy positivos. El principal, que pretende invertir 7.000 millones en vivienda, el triple que el Plan actual 2021-2025, aunque a cambio piden que el 40% lo aporten las autonomías. Otro elemento positivo es que promueve la construcción (y la venta de viviendas privadas) para el alquiler, obligando a que estas VPO no se pueden vender a precio libre (como ha pasado: los 6,5 millones de VPO construidas desde los años 50 se han “privatizado"), para crear un parque público de viviendas en alquiler (2,5% en España, del 10 al 30% en Europa). Y además, se mejoran las ayudas a los jóvenes para comprar y alquilar, más en zonas rurales.

Ahora, el debate y la aprobación antes de fin de año de este Plan de Vivienda 2026-2030 es una gran oportunidad para intentar un acuerdo en la futura política de vivienda, aunque sólo sea porque es uno de los grandes problemas de los españoles, en especial de los jóvenes. Habría que dejar de lado los enfrentamientos políticos y sentarse para ver cómo se consigue suelo, financiación y promotores para construir más viviendas asequibles y para que los que tienen una casa la alquilen con seguridad y no la desvíen al alquiler turístico o de temporada. La vivienda “tiene enmienda” si los políticos consultan a los expertos y acuerdan medidas que sean eficaces, no con anuncios demagógicos. Hay miles de jóvenes y familias que necesitan una vivienda asequible, algo que requiere financiación, un Plan realista y tiempo. Si no lo hacemos ahora, los problemas de la vivienda seguirán agravándose y se acabarán convirtiendo en un “cuello de botella” que frenará la economía. Y lo sufriremos todos.

Alquileres a peor, tras 2 años de Ley de Vivienda

El 26 de mayo se cumplieron  2 años de la Ley de Vivienda, aprobada por el Gobierno con la oposición del PP (y Vox), que no la aplican en sus autonomías. Y su balance es nefasto: los alquileres han subido un +24% estos dos años y el precio de las viviendas se ha disparado otro +28%. La Ley ha sido contraproducente, porque los controles de precios han “asustado” a los propietarios, cayendo más oferta de alquileres (-120.000 en dos años): unos alquileres se han desviado a pisos turísticos y alquileres de temporada, otros pisos se han vendido y otros están vacíos. Resultado: no hay pisos para alquilar y cada uno tiene 35 inquilinos esperando. Además, no hay suelo disponible ni inversión y se construyen 127.721 viviendas, cuando faltan  600.000. El problema es político: el enfrentamiento constante entre Gobierno y autonomías impide pactar medidas eficaces, como reflejó la Conferencia de Presidentes. Y así, la vivienda no tiene enmienda, en perjuicio de millones de españoles.

                            Enrique Ortega

El problema de la vivienda angustia cada día más a muchos españoles, sobre todo jóvenes y nuevas familias. La mayoría de los que necesitan una casa no la pueden comprar, porque los precios se han disparado: este año suben un +12,2% anual (la mayor subida trimestral en 18 años), según el INE, que se suma al +55,1% que subió la vivienda entre 2014 y 2024. Resultado: una vivienda usada  cuesta de media 2.391 euros/m2 (215.190 euros por 90m2), subiendo a 4.895 euros en Barcelona (440.550 euros por 90 m2) y 5.573 euros en Madrid (501.570 euros por 90m2), según el portal Idealista (mayo 2025). Estos precios disparados exigen pedir una elevada hipoteca (más un 30% ahorrado para el 20% que no se financia, impuestos y gastos), una cuota hipotecaria que supone ya el 23% de los ingresos de una familia (y sube al 46% si se quiere comprar en Barcelona, el 41% en Palma el 40% en Málaga y el 38% en Madrid).

Y si muchas familias y jóvenes no pueden comprar, tampoco pueden alquilar a los precios actuales: en mayo, los alquileres han vuelto a subir otro +9,9% anual, según Idealista, que se suma al +81% que han subido los alquileres en España entre 2014 y 2024. Con ello, el precio medio del alquiler está ya en 14,5 euros/m2, según Idealista, un máximo histórico que se traduce en un alquiler medio (90m2) de 1.305 euros mensuales. Pero es mucho más en las principales capitales, donde hay más demanda: 23,9 euros/m2 en Barcelona (2.151 euros por 90m2), 21,7 euros en Madrid (1.953 euros alquiler 90m2), 18,5 euros en San Sebastián, 17,8 euros en Palme, 15,7 euros en Valencia, 15,6 euros en Málaga y 15 euros en Bilbao. Unos alquileres disparados que obligan a los inquilinos a destinar el 40% de sus ingresos, según el Banco de España, cuando en la UE-27 el “esfuerzo” es del 27%.

El problema en ambos casos (compra o alquiler) es el mismo: los precios se han disparado porque faltan viviendas (para comprar y alquilar), porque hay pocas viviendas que salen a la venta o al alquiler frente a una demanda creciente. El mercado para comprar piso es muy estrecho y cada vez hay más inversores, inmobiliarias y particulares que pujan por comprar un piso para alquilarlo después y sacar rentabilidades que superan el 10%. Un dato que demuestra esta “especulación” en la compra es que un tercio de las viviendas se compran al contado, sin pedir hipoteca. Y las inmobiliarias informan que cada día ven compradores que “pujan” por una vivienda, pagando incluso más de lo que piden. En el caso del alquiler pasa lo mismo: los pisos “vuelan” en el día, con una media de 35 inquilinos pujando por cada vivienda que se pone en alquiler (en 2023 eran 19 candidatos por piso).

Y todo esto pasa 2 años después de la entrada en vigor (el 26 de mayo de 2023) de la Ley de Vivienda, que pretendía bajar el precio de los alquileres, implantando unos “topes” en las ciudades más “tensionadas”. La realidad es que la Ley no se aplica en la mayoría de autonomías y Ayuntamientos, porque el PP (y Vox) están en contra. La primera aplicación de “topes” al alquiler se hizo en marzo de 2024, en 140 municipios catalanes (incluidas las 4 capitales y sus áreas metropolitanas) y se amplió en octubre a 131 municipios más (271 en total). Y este año, se han declarado “zonas tensionadas” algunos municipios del País Vasco (incluido San Sebastián) y 21 municipios de Navarra, mientras se tramita en A Coruña y Las Palmas. Pero poco más. Los expertos y el PP (y Vox) reiteran que estos controles no han bajado los alquileres, mientras el Gobierno y la Generalitat señalan que sí han bajado en algunas ciudades catalanas. Pero lo preocupante es que los contratos de alquiler han caído un -21,5% en 9 de los 15 mayores municipios donde se ha aplicado, según Idealista.

Esto probaría la principal crítica que hacen la mayoría de expertos inmobiliarios a la Ley de Vivienda: que retrae a los propietarios a alquilar. Y que esa “desconfianza”, ante los controles de la Ley y “el intervencionismo anterior” (desde 2019 se han puesto topes a la subida de alquileres y a los plazos) han llevado a muchos propietarios a no alquilar sus pisos, desviando esas viviendas a otros fines o alquilando más caro, para “cubrirse”. El portal Idealista ha hecho un estudio y desvela que la oferta de alquileres ha caído un -17% en estos 2 años de vigencia de la Ley de Vivienda, mientras la demanda de alquileres ha aumentado un +79% en estos dos años. Pero esa caída de la oferta de alquileres ha sido mucho más drástica en muchas ciudades: Barcelona (-46%), Madrid (-21%), Bilbao (-36%), Sevilla (-31%), Huesca (-43%), Córdoba (-66%), San Sebastián (-36%), Girona (-28%), Lleida (-38%), Orense (-43%), Oviedo (-52%), Palma (-35%), Palencia (-36%), Tarragona (-35%), Zamora (-25%), Valladolid (-37%), Zaragoza (-37%), Salamanca (-29%), Logroño (-23%)…

El estudio revela que en estos 2 años se han perdido 120.000 alquileres. ¿Dónde han ido? Una parte importante de los alquileres se han “desviado” a pisos turísticos, que permiten conseguir mayores ingresos sin controles de precios y contratos. Serían unos 85.600 los alquileres desviados a pisos turísticos, un aumento del 30%. De hecho, en las 25 grandes ciudades (donde hay más problemas de alquiler) había 345.000 pisos turísticos en 2024, según Exceltur, una cifra que no refleja los pisos turísticos “ilegales” (150.000 en Madrid).

Otra cifra importante de alquileres se ha “desviado a alquileres de temporada: su duración es menor de 1 año y se rigen por el contratos privados, sin controles de precios ni plazos. Estos alquileres de temporada suponen ya el 14% de todo el mercado del alquiler  y mucho más en las ciudades más tensionadas, según Idealista: Barcelona (47% de los alquileres son de ya de temporada), San Sebastián (37%), Badajoz (27%), Girona (26%), Tarragona (20%), Madrid (17%), Bilbao y Palma (15%), Santander y Valencia (14%)… Y en todas las capitales han aumentado mucho el último año, bajando sólo en Sevilla y Málaga.

El tercer “desvío” de alquileres tradicionales ha sido por la venta de estas viviendas: los propietarios, ante los altos precios de los pisos, han optado por vender y “quitarse problemas” (controles de precios, impagos…) con los alquileres. No hay datos, pero está claro que una parte importante de las 1.230.000 viviendas vendidas entre 2023 y 2024 eran viviendas que antes estaban en alquiler. Y queda otra 4ª vía por la que se ha reducido la cifra de alquileres: los pisos que se han quedado vacíos estos años, sin vender ni alquilar: en España hay 3,8 millones de viviendas vacías, aunque sólo el 10,5% (unas 400.000) están en las ciudades de más de 250.000 habitantes, donde hay más problemas de alquileres.

En definitiva, que los controles y la Ley de Vivienda han retraído los alquileres, algo que ya se ve desde las primeras medidas tomadas por el Gobierno en 2019.Eso llevó a que la oferta de alquileres haya caído un -56% desde finales de 2020 a finales de 2024, mientras la demanda de alquileres ha aumentado +319% desde la pandemia, según Idealista. Este desfase entre oferta y demanda es el que ha disparado el precio de los alquileres (de 10,4 euros/m2 en diciembre de 2019 a 14,5 euros/m2 en mayo 2025: +39,5%).

Como en cualquier mercado, los precios del alquiler sólo bajarán si aumenta la oferta o baja la demanda. La demanda no puede bajar, porque cada año hay 250.000 familias y jóvenes que buscan casa, así que la solución es aumentar la oferta, de viviendas y de alquileres. Y eso no lo aborda la Ley de Vivienda ni las autonomías y Ayuntamientos del PP. Lo que ha hecho el Gobierno es tratar de “tapar las fugas” de alquileres, frenar los pisos turísticos y los alquileres de temporada, imponiendo un registro obligatorio, que entrará en vigor este 1 de julio, a los propietarios que quieran hacer este tipo de alquileres. Pero no se limitan ni reforman. Y, en paralelo, el Gobierno ha presentado, a través de una proposición de Ley del PSOE, una batería de medidas fiscales para subir el IVA de los pisos turísticos, aumentar los impuestos a las viviendas vacías y  proponer un nuevo impuesto a la compra de extranjeros, medidas que son parches y van a retraer aún más la oferta de alquileres.

El único camino para resolver el grave problema de la vivienda es aumentar la oferta, con la rehabilitación de viviendas, la construcción de nuevas viviendas y el aumento del parque de alquiler. Y eso exige que el Gobierno, las autonomías, Ayuntamientos, constructores y bancos pacten Planes de vivienda, ciudad por ciudad. Eso supone, primero, agilizar el suelo disponible para construir, algo que ahora es un problema, porque no hay Censos actualizados y una parte de los planes urbanísticos están “paralizados” por recursos en los Tribunales. El Gobierno propuso (en la anterior Legislatura y en marzo de 2024)  una reforma de la Ley del Suelo, para ayudar a los Ayuntamiento a agilizar el planeamiento, pero la ha retirado (mayo 2024) por falta de apoyo parlamentario: el PP y Vox estaban en contra, para debilitar al Gobierno con otra derrota parlamentaria (aunque sus Ayuntamientos habían pedido la reforma) y los grupos de izquierda tampoco lo apoyaron por temor a una “burbuja urbanística”…

Además de suelo, construir más viviendas (para venta y alquiler) pasa por contar con financiación suficiente y con la colaboración público-privada, pactando precios de venta (sobre todo en VPO) que compensen las nuevas promociones. Y un mayor gasto en vivienda (ahora mucho menor que en Europa) , tanto de Ayuntamientos como autonomías y del Gobierno central. Por eso, el presidente Sánchez ha propuesto a las autonomías, en la Conferencia de Presidentes, triplicar el gasto en vivienda: pasar de los 2.300 millones del Plan actual (2022-2025) a 7.000 millones entre 2026 y 2030, un 60% aportados por el Estado central y otro 40% por las autonomías (que ahora aportan el 25%). Y eso a cambio de que las viviendas públicas que se construyan sean siempre viviendas públicas, no se puedan vender como “libres” (como se ha hecho con las 2,4 millones de VPO construidas en los últimos 40 años), para poder tener un parque público (hoy es el 2,5% frente al 8% en la UE-27).

Otro frente de actuación es aumentar el parque de viviendas en alquiler, lo que exige “no asustar” a los propietarios, sino incentivarlos y ayudarlos para que alquilen. Eso pasa por varias medidas: ayudarles (con créditos y subvenciones) a rehabilitar viejas casas para alquiler, incentivarles fiscalmente (con una deducción de hasta el 100% en el IRPF) si alquilan a precios “razonables”, agilizar la normativa en caso de impagos y, sobre todo, facilitarles el alquiler con seguridad. Una vía es crear empresas municipales y autonómicas que hagan de “intermediarias” entre el propietarios e inquilinos, como hace el País Vasco con el “Programa Bizigune”: los propietarios les ceden las viviendas y cobran seguro cada mes, despreocupándose de todo. Eso sí, hay que aprobar normas legales para torpedear el trasvase de alquileres a pisos turísticos y alquileres de temporada, dos fórmulas que suponen la mitad de los desvíos de alquileres tradicionales.

Con todo, la clave es “cambiar el rumbo”, aceptar que la Ley de Vivienda ha sido ineficaz y hasta contraproducente: el Gobierno no puede empecinarse con ella. Hay que cambiar de estrategia y pactar medidas para construir más viviendas y ampliar la oferta de alquileres. Pero hay un problema de fondo: el enfrentamiento político entre el Gobierno y las autonomías y Ayuntamientos, que son quienes gestionan la política de vivienda. Sin acuerdo para agilizar el suelo urbanizable, la financiación, las promociones y la colaboración público-privada, es imposible poner en marcha una política de vivienda eficaz. Hace falta sentarse, a nivel estatal, en cada autonomía y en cada Ayuntamiento, para ver cuántas viviendas se pueden construir y financiar y para sacar más pisos en alquiler (asequible).

La propia Comisión Europea acaba de pedir a España que aumente la oferta de vivienda social, con 3 recomendaciones: aumentar la oferta de suelo (reformando la Ley), reducir los plazos de construcción y los cuellos de botella administrativos (más la escasez de mano de obra en la construcción) y reforzar la oferta de vivienda social asequible. Pero no parece que vayan a escucharlos. El Gobierno está empecinado en aplicar su Ley y sus controles y el PP está empeñado en no apoyar ninguna medida del Gobierno (ni la reforma de la Ley del Suelo ni invertir más) y desgastarlo, aún a costa de que sigan disparándose los alquileres. Así no hay forma de avanzar. En definitiva, con este irresponsable enfrentamiento político, la vivienda no tiene enmienda. Y lo están pagando millones de españoles.  

Alquileres imposibles: faltan viviendas

El grave problema de la vivienda, con precios y alquileres disparados, preocupa a muchos españoles, sobre todo jóvenes y familias vulnerables, que destinan más del 40% de ingresos (los jóvenes el 92%) a pagar un alquiler. Si lo encuentran, porque hay un 33% menos que en 2009, consecuencia de cambios legales y topes que han llevado a muchos propietarios a cambiar su piso en alquiler a uno de temporada o turístico. O a venderlo. La Ley de Vivienda (mayo 2023) es un fracaso y ha reducido los alquileres. Mientras, se terminan 89.000 viviendas al año (frente a 424.000 en 2009), cuando se crean 275.000 nuevas familias. Tenemos pocos alquileres y carísimos porque apenas hay viviendas disponibles: faltan 600.000 hasta 2025 y el doble para 2030. La única solución es que Gobierno, Ayuntamientos, autonomías, promotores y bancos pacten un Plan de Vivienda, conseguir suelo y financiación para construir 200.000 viviendas al año, la mayoría para alquiler. Y ayudar (no amenazar) a los propietarios para que alquilen. Menos Leyes demagógicas y más medidas eficaces.

                            Enrique Ortega

Las manifestaciones, en Madrid y en media España, revelan que el problema de la vivienda agobia cada día más a los españoles. Y no es para menos. Este año 2024, los alquileres siguen subiendo, un +10,2% anual en el tercer trimestre, según el portal Idealista. Y el precio medio de un alquiler en España se coloca en 13 euros/m2 (10,4 euros en 2019). Eso supone pagar 1.170 euros por alquilar un piso de 90 m2. Pero esa es la media. En Barcelona, el precio sube a 2.016 euros (22,4 euros/m2), en Madrid son 1.836 euros (20,4 euros/m2), en San Sebastián  son 1.629 euros (18,1 €/m2, en Palma 1.557 euros (17,3 €/m2), en Málaga 1.305 euros (14,5 €/m2) y en Valencia 1.287 euros (14,3 €/m2).

El problema es que la subida de alquileres de este año se suma a las subidas del alquiler desde 2014. En 2023, los alquileres subieron un +10,1%, más que el +8,4% en 2022 y el 4,6% en 2020 (en 2021, con la pandemia. bajaron un -3,6%). Y antes, entre 2014 y 2019, los alquileres subieron en España un +50%, según Idealista. Así que en la última década (2014-2023), los alquileres han subido un +69,5%, el triple que la inflación general (+21,3%, según el INE) y cuatro veces más que los salarios (+17,6% han subido los convenios). Y si sumamos la subida de este año, los alquileres suben casi un 80% desde 2014…

¿Por qué suben tanto los alquileres? Básicamente, porque hay pocas viviendas disponibles y una demanda creciente. Por un lado, apenas se construye vivienda nueva: en 2023 se terminaron 89.119 viviendas, casi las mismas que en 2022 (89.545), tras una década en la que se construyeron incluso muchas menos (60.000 en 2013, 44.630 en 2016, 78.810 en 2018). Es una cifra ridícula si la comparamos con las 424.459 viviendas terminadas en 2009 o las 650.000 terminadas en 2006 y 2007. Además, apenas se hacen viviendas protegidas (8.646 VPO en 2023) y la nueva construcción se concentra en la costa mediterránea y las islas (el 37,2% de las viviendas terminadas) y en el resto de España (39,1%), más que en Madrid y Barcelona (27,7%).

Apenas se hacen viviendas nuevas mientras cada año crecen las nuevas familias y los jóvenes que buscan un alquiler, más los últimos años, cuando la subida de tipos e hipotecas hacen que muchos españoles no piensen en comprar casa, máxime cuando los precios de compra de los pisos de han disparado también (+7,8% este año y +39,8% entre 2014 y 2023). El Banco de España estima que cada año hay 275.000 nuevas familias que buscan techo, además de 60.000 nuevos inmigrantes. El dato es muy llamativo: el número de hogares creció en 1.491.700 entre 2011 y 2023, mientras se construyeron 762.843  viviendas…

Está claro: la demanda de alquileres se ha disparado y mientras, apenas se construye. Y tampoco se alquilan muchas de los 4 millones de viviendas que están vacías. Unas, la mayoría, porque son segundas residencias o están en mal estado, necesitan rehabilitación. Y, sobre todo, porque hay pocas viviendas vacías en las grandes ciudades donde hay más demanda de alquileres: el Banco de España estima que sólo hay 400.000 viviendas vacías (el 10% del total) en ciudades de más de 250.000 habitantes.

Esta falta de oferta se ha agravado en los últimos años, porque los propietarios se han retraído a alquilar, a la vista de los cambios normativos aprobados por el Gobierno Sánchez. En marzo de 2019 se cambió la Ley de Arrendamientos (LAU), con un Decreto que limitaba las subidas al IPC y ampliaba los plazos de alquiler: de 3 a 5 años si el propietario era particular y hasta 7 años si era empresa. Eso retrajo a muchos propietarios, que reaccionaron con subidas extras de los alquileres (para “cubrirse”) y retrasando su alquiler o vendiendo. En febrero de 2022, el Gobierno aprobó la Ley de Vivienda, que establecía “topes” de subida a los alquileres en las zonas tensionadas, lo que redujo más la oferta de alquileres, “asustando a los propietarios”. En mayo de 2023, la Ley entró en vigor y la mayoría de expertos coinciden: ha reducido drásticamente la oferta de alquileres, disparando más los precios.

Los datos vuelven a ser elocuentes. Entre 2019 y 2024, la oferta de alquileres en España ha caído un -33%, según un reciente estudio del portal Idealista. Pero en Barcelona (donde la Generalitat aprobó un control de alquileres ya en 2020), la oferta de alquileres se ha reducido un 75% desde 2019 a hoy: han desaparecido del mercado 3 de cada 4 viviendas en alquiler. También ha caído drásticamente la oferta de alquileres en Oviedo (-55%), San Sebastián (-55%), Las Palmas (51%), Madrid (-46%), Palma (-46%), Girona (-45%), Bilbao (-44%), Zamora (-42%), Toledo (-42%) y Burgos (-40%). Y se ha reducido también la oferta de alquileres en Málaga y Valencia (-33%), Sevilla y Alicante (-42%).

¿Cómo se ha producido este drástico recorte de la oferta de alquileres? Por 3 vías: se han “desviado” los alquileres tradicionales a alquileres de temporada, a alquileres turísticos o a la venta. El primer camino, el más utilizado, ha sido “desviar” alquileres permanentes a alquileres de temporada: son por menos de un año, a estudiantes, trabajadores desplazados (profesores, médicos, camareros, temporeros) o por vacaciones. No se rigen por la nueva Ley de Vivienda (ni por la normativa de apartamentos turísticos) y las condiciones se pactan libremente. Estos alquileres han crecido un +182% entre 2019 y 2024 (+220% en Barcelona) y suponen ya el 14% de todo el mercado del alquiler, aunque hay ciudades donde superan la tercera parte del total (y creciendo). El Gobierno intentó regularlos con un reciente Decreto, pero no consiguió aprobarlo en el Congreso, por el veto de Junts, junto al PP y Vox.

El 2º camino para desviar alquileres permanentes es destinarlos a alquiler turístico. En septiembre había 388.259 pisos turísticos en las 25 mayores capitales, +55.295 que en junio, según la patronal turística Exceltur. El problema es más relevante en 48 municipios, con  más del 10% de alquileres turísticos, destacando los centros de Barcelona y Madrid (con más del 25% de pisos turísticos), Málaga, Sevilla o Palma. El Gobierno promete regular estos alquileres para el futuro, pero la competencia es autonómica y municipal y cada ciudad va a su aire, mientras los pisos turísticos aumentan (ver cuadro), a pesar de las protestas.

El tercer camino para desviar pisos que antes se alquilaban es venderlos, aprovechando los altos precios actuales (han subido +47,6% desde 2014) y la gran demanda, que aumentará con la próxima bajada de tipos e hipotecas. En los últimos años, Fotocasa estima que  el 12% de los propietarios que antes alquilaban han vendido, lo que supondría 327.000 alquileres menos desde 2019. La mitad de estos propietarios han desistido de alquilar, según Fotocasa, “por malas experiencias” con inquilinos o por temor a la nueva normativa.

La consecuencia de este triple recorte de la oferta es clara: hay muchos menos alquileres disponibles y eso sube los precios y dificulta encontrar un piso para alquilar ("vuelan") Y los que lo consiguen, tienen que destinar una mayor parte de sus ingresos al alquiler : ya suponía el 43% del sueldo medio en 2023, frente al 38% en 2019, según este estudio de InfoJobs. Pero en las ciudades con los alquileres más caros, representa mucho más: en Barcelona, el alquiler se lleva el 65% del sueldo medio, en Palma el 63%, en Madrid el 62%, en San Sebastián el 60%, en Las Palmas el 53%, en Valencia y Santa Cruz de Tenerife el 50%, en Málaga el 49% y en Girona el 48%.

El esfuerzo para pagar el alquiler es mayor en las familias más vulnerables (con bajos ingresos) y entre los jóvenes. Así, el pago del alquiler se lleva más del 40% del Salario Mínimo (SMI) en toda España, según este estudio de El País. Y supone la mitad o más del SMI en Barcelona (70%), Madrid (61%), San Sebastián (57%), Bilbao y Málaga (50% SMI). Esto hace que el pago del alquiler haya llevado a muchas familias a caer en la pobreza, según reiteran Cáritas y la EAPN. Y provoca que muchas familias vulnerables no puedan pagar ahora su alquiler y aumenten los desahucios (en los últimos 9 meses): en el 2º trimestre de 2024 han sido 7.850 desahucios, según el CGPJ, las tres cuartas partes por alquileres (5.874, un 40% más que hace un año y 5 veces más que en 2020, en plena pandemia).

Con todo, los que más sufren los alquileres disparados y escasos son los jóvenes: ganan de media 1.050,77 euros netos al mes, los menores de 30 años (según el último estudio del Consejo de la Juventud ) y para pagar un alquiler necesitan 968 euros de media, según este estudio de UGT. Además, tienen que pagar los gastos fijos de la vivienda (agua, luz, Internet y gastos comunitarios):  en total 1.131 euros al mes, 80 euros más de lo que ganan los jóvenes en España. Y luego hay que comer, pagar transporte, vivir… Imposible. Así que la mayoría no pueden alquilar y siguen viviendo con sus padres, emancipándose mucho más tarde que en Europa: a los 30,4 años de media, frente a los 26,3 años en Europa.

El panorama de la vivienda y los alquileres es desolador, además de suponer “un cáncer para la economía”, porque muchas empresas (turismo, hostelería, campo, sanidad, educación, industrias) no encuentran personal debido a que los trabajadores no encuentran un alquiler accesible en muchas ciudades y pueblos. Urge dejar de “empecinarse” en la Ley de Vivienda: la ministra Isabel Rodríguez, en un doble gesto de “impotencia” e “incapacidad” , ha apelado a la “solidaridad” de los caseros y ha amenazado con recortar aportaciones estatales a las autonomías que no aplican “topes”(todas menos Cataluña). Hay que dejarse de “demagogia” y “populismo”  y probar otro camino, el que ha abierto el presidente Illa, con su Plan de vivienda para Cataluña.

El Plan Illa tiene 4 ejes, que va a proponer a los municipios catalanes, a arquitectos y constructores: crear un Fondo de suelo, agilizar los trámites de las licencias y el periodo de construcción de viviendas (bajar las entregas de 100 meses a 50), más inversión para facilitar la construcción a promotores públicos y privados y ayudas al alquiler, sobre todo a jóvenes. En total, Illa propone invertir 4.400 millones desde la Generalitat para construir 50.000 pisos públicos en Cataluña de aquí a 2030 (se terminaron 2.243 VPO en 2023). Un objetivo ambicioso, que supone hacer las cosas de otra manera: con suelo, negociación e inversión.

El problema del alquiler no se resuelve imponiendo topes y una Ley: se resuelve negociando un Plan con los que tienen las competencias y la decisión (autonomías, Ayuntamientos, promotores y propietarios), garantizando además los derechos de los inquilinos. Hay que empezar por el principio, el suelo, que es clave (supone la mitad o más del coste de una vivienda). En España hay suelo “urbanizable”, pero falta suelo “urbanizado”, listo para construir. Y no se sabe cuánto hay ni dónde está. Por eso, Gobierno, autonomías y Ayuntamientos deben hacer un Censo de suelo público. Y agilizar que se puede construir en él. El Gobierno aprobó en marzo de 2024 una reforma parcial de la Ley del Suelo, para facilitar a los Ayuntamientos que pudieran aprobar Planes urbanísticos con defectos menores, que llevan años paralizados en los Tribunales. Pero tuvo que retirarla en el Congreso por el veto de Sumar, Junts, ERC y Podemos… Urge conseguir suelo público y facilitárselo a promotores públicos y privados, porque hoy el proceso tarda de 7 a 10 años.

Además, hay que relanzar las promociones de nuevas viviendas, aportando inversión pública suficiente y pactando financiación privada (con bancos e inversores). Ahora hay poca inversión pública en vivienda (6.900 millones, un 0,5% del PIB, frente al 1% en Europa) y urge aumentarla, a nivel estatal, autonómico y municipal. Sobre todo, porque la inversión pública para construir viviendas  protegidas es sólo la mitad del gasto total (3.472 millones en 2023): el 70% lo aporta el Gobierno central (ojo: con Fondos europeos) y sólo el 30% lo financian las autonomías. Además,  los bancos deben volver a financiar promociones, favoreciendo la promoción privada (subiendo módulos)  de VPO (se construyeron 8.646 en 2023, frente a 67.909 en 2009). En paralelo, hay que frenar los costes de construcción (disparados), mejorar la formación de trabajadores (las constructoras de quejan de que no encuentran personal cualificado) y agilizar el proceso de  construcción (aumentando su  ” industrialización”).

Otro frente de actuación es frenar los alquileres de temporada y los pisos turísticos, para aumentar la oferta. Y en paralelo, negociar con los propietarios para facilitarles el alquiler con garantías, sin topes y con ayudas a los que voluntariamente contengan precios. Una vía es crear empresas municipales y autonómicas que hagan de “intermediarias”, como hace el País Vasco con el “Programa Bizigune”: los propietarios les ceden las viviendas y cobran seguro el alquiler, mientras se despreocupan de todo. Además, deberían plantearse ayudas para rehabilitar más viviendas y fomentar fiscalmente (rebajas IRPF, IBI...) que no estén vacías y se alquilen.

Cara a los inquilinos, hace falta que el Estado (con los pisos del “banco malo”), las autonomías y Ayuntamientos promuevan más viviendas protegidas (hoy suponen el 2,5% del parque, frente al 10-30% en Europa), para ofrecer alquileres públicos subvencionados a las familias que no pueden pagar un alquiler de mercado, aunque baje. Y urge mejorar las ayudas a los jóvenes para el alquiler, que ahora se retrasan y no funcionan (7 de cada 10 solicitantes del bono joven de alquiler no lo consiguen) , fomentando la construcción pública de residencias para estudiantes. Y necesitamos un sistema ágil, con viviendas públicas alternativos, para evitar los desahucios de familias vulnerables.

No hay una medida milagrosa para que bajen los alquileres. Pero la clave es que haya más viviendas y eso debería obligar a las distintas Administraciones a pactar un Plan de choque para la Vivienda, hasta 2030, para construir 200.000 viviendas al año (más del doble que ahora) y que viviendas “desviadas” hoy vuelvan a alquilarse. Debería ser una prioridad para todos. Eso exige dejarse de politiqueos y demagogia, “sentarse” en toda España (en cada autonomía y cada ciudad) y negociar suelo, inversiones, medidas y ayudas. Urge.