En 2024 y 2025, se espera abrir en España 1 nuevo hotel cada cuatro días, 260 establecimientos. Este “boom” hotelero se debe a
la “fiebre” de los Fondos de inversión, bancos y grupos
hoteleros internacionales por invertir en España, debido al récord
creciente de turistas y al alto precio de las habitaciones. Ya en 2023,
España fue el país europeo con más inversión hotelera, por la
alta rentabilidad de los hoteles, que lleva a los inversores a pagar más de
1 millón de euros por habitación en hoteles de lujo. Todas las grandes
cadenas, internacionales y españolas, tienen previsto abrir más
hoteles en España, a pesar de que crece la competencia de los apartamentos
turísticos (que ya ofrecen más plazas que los hoteles). El riesgo
es crear una “burbuja hotelera”, un exceso de oferta, porque el
turismo no puede seguir creciendo sin límite (hablan de 100 millones de
turistas en 2025), por el rechazo vecinal y los problemas de agua y climáticos.
Ojo a las aperturas hoteleras especulativas.España se consolida como la 2ª gran potencia turística
mundial, tras dos recientes récords. Uno, los 85,05
millones de turistas extranjeros llegados en 2023, un récord
histórico que supera en +1,9% el anterior año récord de 2019, turistas que se gastaron
aquí 108.662 millones de euros (+18,2% que en 2019) . Y el otro, un
primer trimestre de 2024 donde se ha vuelto a batir el récord de
turistas (16,1 millones, un +17,7% más que el año pasado) y de gasto (21.948
millones de euros, +27,2% que al inicio de 2023), a pesar de que las lluvias de
Semana Santa impidieron lograr un récord mayor. Y ahora, se espera una
ocupación turística récord en primavera y verano, con lo que los
expertos y el Gobierno apuestan por cerrar
2024 con otro récord de turistas, en torno a los 90 millones
de extranjeros. Y ya se habla abiertamente de que es posible rozar
los 100 millones de visitantes extranjeros en 2025.
Este aluvión de turistas extranjeros, al que se suma
un aumento de viajes de los españoles, ha provocado un tirón
de los precios turísticos, en especial el precio de los hoteles
en España: subieron un +16,3% de enero a abril de 2024, según el INE. En el
primer trimestre de 2024, el precio medio de una habitación de hotel
en España fue de 135 euros (llegando a 171 euros en Canarias), un 12%
más que un año antes y el precio más alto en nuestra historia, según
el Barómetro del sector hotelero elaborado por Cushman&Wakefield y STR.
Y también bate récords el ingreso medio por habitación de hotel
(Revpar), que es ya de 92,1 euros, +17,1% que hace un año, siendo mucho
más alto en Canarias (144 euros), Barcelona (107,3) y Málaga (104,7 euros). Con
estos precios disparados, la rentabilidad de los hoteles en
España es muy atractiva para los inversores: 6,25% anual para los hoteles de
Canarias y Baleares y un 5,25% de rentabilidad para los hoteles en Madrid y
Barcelona, según
la consultora CBRE.
Estos dos factores, un creciente récord de
turistas y un precio histórico de las habitaciones, han
provocado un aluvión de inversores extranjeros y españoles hacia el
turismo en España y, en especial, hacia los hoteles. Así,
en 2023, España
fue el primer país europeo en inversión hotelera, recibiendo 4.248
millones de euros, por delante de Reino Unido, Francia, Italia o Alemania, según
la consultora Colliers. Una inversión hotelera que fue la 2ª mayor de
nuestra historia (sólo superada por los 4.810 millones invertidos en 2018) y
que supone multiplicar por 5,3 las inversiones hoteleras hechas diez años antes
(792 millones en 2013). Sólo nos supera en el mundo EE. UU., donde la inversión
hotelera en 2023 fue de 21.160 millones euros.
En 2023 se hicieron operaciones de inversión
y compraventa en 171 hoteles españoles, afectando a
21.748 habitaciones (frente a 133 hoteles y 17.754 habitaciones en 2022), más
34 operaciones de suelo para futuros hoteles, según la consultora Colliers .
Por destino, la mitad de esta inversión hotelera se hizo en Canarias (39
operaciones y 1.175 millones invertidos) y Baleares (39 operaciones y
796 millones), seguidas por Madrid (21 operaciones y 601 millones), Barcelona
(11 operaciones y 582 millones) y Málaga (13 operaciones y 560 millones). Las dos
mayores
operaciones hoteleras las protagonizaron dos Fondos de inversión
soberanos (de países): GIC, el Fondo soberano de Singapur,
compró por 1.400 millones el 35% de HIP (el brazo hotelero del mayor Fondo del mundo, Blackstone, que tiene 51 hoteles en España) y el Fondo soberano
de Abu Dhabi (ADIA) compró por 600 millones 17 hoteles de Equity
Inmuebles. Otras operaciones importantes fueron la venta de 7 hoteles de Meliá
al Fondo ADIA, por 250 millones), la venta del Hotel Mandarin Oriental
de Barcelona (propiedad de Reig Capital) a Olayan Investment, por 200
millones, la del Hotel Sofia de Barcelona (de Brookfield) a Axa y
Blasson Ibérica, por 180 millones, la venta del 50% de Only You Hotels
(de El Corte Inglés a Palladium, por 130 millones) y la venta de Be Live
Hotels (de Globalia) a Bain Capital y Stoneweg, por 83 millones de euros, según
Deloitte.
La tendencia a la compra y apertura de hoteles continúa en 2024.
En el primer trimestre se han invertido 577 millones de euros en hoteles en
España, un +12% que al inicio de 2023 (516 millones), según
la consultora CBRE, que detalla el traspaso de 28 hoteles (con 3.000
habitaciones) en estos tres primeros meses, frente a los 19 hoteles traspasados
(con 2.900 habitaciones) al inicio de 2023. Las tres cuartas partes de estas operaciones son de inversores y cadenas españolas, la mayoría en Barcelona,
Canarias, Baleares y Málaga (en 2023 se concentraron en Barcelona y Málaga). Cuatro
operaciones concentraron casi la mitad de las inversiones, siendo la principal la
compra por el Banco Santander del 38% de Meliá en tres hoteles de Londres,
Tenerife y Menorca (por 300 millones de euros).
La mayor parte de las inversiones hoteleras hechas en este primer
trimestre, 473 millones (de 577), se han concentrado en hoteles de alta
categoría ( 5 estrellas y 5 estrellas lujo), que son los que “despiertan
el mayor apetito de los inversores”, porque su demanda es muy estable y
sus ingresos y rentabilidad muy altos. De hecho, el
mayor interés de los inversores son los hoteles de lujo en Madrid,
que ha superado a París en el interés de los inversores y grandes cadenas
internacionales, sólo por detrás de Londres. Y crece el interés por Barcelona,
entre las 10 ciudades europeas más atractivas para abril o comprar un hotel de
lujo. Esta “fiebre compradora” hace que el precio medio de compra
de un hotel haya subido a 182.900 euros por habitación. Y que en Madrid y
Barcelona se haya pagado
más de 1 millón de euros por habitación en la compra de un hotel de
lujo…
La “fiebre compradora” de hoteles va a seguir en
2024 y 2025, en toda Europa y sobre todo en España, según
la previsión de la consultora CBRE. Un “boom” que tiene dos causas.
Una, las buenas perspectivas para el turismo en los próximos años, dado
que “viajar” se ha convertido en “una necesidad” tras la pandemia, lo que
dispara los precios hoteleros, que seguirán al alza. Y la otra razón, el
cambio en el modelo de gestión de los grandes grupos hoteleros
internacionales, en especial los norteamericanos: hasta ahora, alquilaban
hoteles, pero eso perjudicaba sus cuentas (el alquiler contabilizaba como
deuda) y ahora optan por gestionar hoteles ajenos o entrar en hoteles nuevos
para franquicias. Eso está
“animando” a las grandes cadenas, en alianza con Fondos de
inversión, bancos e inversores particulares, que especulan comprando y
vendiendo hoteles y abriendo otros nuevos.
Por todo ello, la fiebre por los hoteles en España va a
seguir, con la apertura de 260 nuevos hoteles entre abril de 2024 y
diciembre de 2025 (una apertura cada 4 días), según
prevé la consultora CBRE. Estiman que la mitad de las nuevas aperturas se harán
en Madrid, Málaga, Valencia y Canarias, con dos características nuevas
sobre las inversiones hechas antes de la pandemia: un mayor peso de los hoteles
de lujo (55 de las 260 aperturas) y una mayor concentración de nuevos hoteles
en ciudades (sobre todo en Madrid, Valencia y Málaga), frente a la
inversión de décadas pasadas, que se dirigía a zonas de sol y playa.
La apuesta por invertir en nuevos hoteles en España procede
de las grandes cadenas internacionales y de los grupos hoteleros nacionales
(apoyados ambos por Fondos, bancos e inversores, atraídos por el creciente flujo
de caja, la alta rentabilidad y las posibles futuras plusvalías al vender su
participación). Veamos primero las previsiones de las grandes
cadenas hoteleras internacionales. La norteamericana Marriott, la
1ª cadena hotelera mundial (8.800 hoteles y 1,5 millones de habitaciones en
139 paises), anunció en abril que espera incorporar en Europa 100 nuevos
hoteles y 12.000 habitaciones, de ellos una cuarta parte en España (donde ya
tiene 98 hoteles y 14.101 habitaciones. La 3ª mayor cadena (tras la china Jin
Jiang) es la también norteamericana Hilton (7.530 hoteles y 1,18
millones de habitaciones en el mundo), que espera abrir 18 establecimientos en
los próximo 5 años en la Península (donde ya cuenta con 19 establecimientos y
4.546 habitaciones). La 4ª mayor hotelera del mundo, Intercontinental Hotels
(IHG, también de EE. UU.) ha optado por ampliar sus franquicias en Europa,
incluyendo España (donde tiene 56 hoteles): acaba de abril dos hoteles en Madrid
y espera abrir pronto otros en Sevilla, Málaga y Ávila.
La cadena norteamericana Hyatt, la 11ª mayor del
mundo (1.310 hoteles y 314.000 habitaciones, es ya la 2ª cadena internacional
con más habitaciones en España(donde gestiona 56 hoteles y 12.313
habitaciones). Aspira también a ampliar sus hoteles en Europa, entre ellos
nuevos establecimientos en Sevilla, Tenerife y Mallorca. Y la cadena NH,
controlada ahora por la tailandesa Minor, que tiene 355 hoteles en Europa (90
en España), América y África, está buscando ampliar su red en Marruecos, Europa
(también en España) y Asia.
La apertura de nuevos hoteles no sólo se dirige a los
hoteles de lujo, sino también al segmento de los hoteles “low cost”.
Un negocio en el que es líder en Europa la francesa Accor, la 7ª
mayor cadena hotelera del mundo (5.100 hoteles y 821.000 habitaciones en más de
100 paises), que controla el mercado español de bajo coste, con las tres marcas
de Ibis (que tienen 74 hoteles) . Su idea es abrir 79 hoteles en 2024 en
el mundo, 3 en España (Barcelona, Valencia y Cádiz), mientras amenaza con
arrebatar al grupo Meliá la gestión del icónico hotel de los toreros en
Madrid, el Reina Victoria (propiedad del Fondo ADIA, de Abu Dhabi). Su
competidor, la cadena británica Travelodge (con 600 hoteles “low cost”
en el mundo) ha comprado 6 hoteles en España al grupo francés Louvre Hotels. Y
otro grupo del sector “low cost”, la cadena francesa B&B (ahora
propiedad del banco Goldman Sachs), tiene 61 hoteles en la Península Ibérica
(48 en España) y planea más aperturas.
Las cadenas hoteleras españolas también tienen
proyectos para abrir o gestionar nuevos hoteles. El líder por habitaciones,
el grupo Meliá, con 92.000 habitaciones operativas, pretende
llegar a las 150.000 habitaciones en un plazo de 5 a 7
años, creciendo no sólo en España sino con la gestión de nuevos hoteles
en Oriente Medio (Arabia) y Sudeste asiático (Vietnam, Tailandia). Su objetivo
es pasar de los 350 hoteles que gestiona hoy a entre 450 a 500
hoteles, con la apertura de 25 a 30 hoteles al año (+7.000/+10.000
habitaciones), sobre todo a través de acuerdos de gestión y franquicia. También
Barceló (250 hoteles en 22 paises), Eurostars (200 hoteles), Iberostar (120
hoteles) y RIU (más de 100 hoteles) han anunciado la apertura o incorporación
futura de nuevos hoteles, no sólo en España sino también en Marruecos, Europa,
Caribe, Asia y Latinoamérica.
Todo apunta a que el sector hotelero en España
(12.494 hoteles y 1.239.000 plazas, según
CBRE) seguirá sumando hoteles y habitaciones, de la mano de inversores y
grupos hoteleros. Y eso a pesar de que hay un serio competidor que ha
disparado su oferta: los pisos turísticos. Ya hay censados 351.389
viviendas de alquiler turístico, con 1.751.263 plazas turísticas, según
el último dato del INE (a febrero de 2024), que refleja cómo tienen
ya más plazas turísticas que todos los hoteles (sin contar los pisos
turísticos ilegales, más de un tercio de los censados). Por autonomías, las 5
autonomías con más turistas ofrecen el 76% de toda la oferta de pisos
turísticos: Andalucía (82.000), Comunidad Valenciana (60.000), Cataluña
(53.000), Canarias (46.784) y Baleares (25.073), con 16.100 pisos turísticos
censados en Madrid capital (más 13.500
ilegales, según el Ayuntamiento).
Cara al futuro, a una posible llegada de 100
millones de turistas extranjeros en 2025 y con los españoles viajando en
cada ocasión, la fiebre por invertir en hoteles va a seguir,
batiendo récords. La
reflexión que no se hace es que el turismo, tal como lo
conocemos, puede haber tocado techo y que hay que replantearse el
sector, la primera industria española, que lleva años sosteniendo el
crecimiento y el empleo. Y eso, por dos razones. Una, porque la
avalancha de turistas (nacionales y extranjeros) ya ha provocado protestas
en las zonas más colapsadas, como Canarias,
Baleares y Cataluña. La otra, porque la crisis climática obliga a
replantearse el negocio, por falta de agua y por las olas de calor, que ya
están desviando el turismo del pleno verano y el sur a otros meses y a destinos
del norte, como advierte
un informe del Banco de España. Así que el turismo no puede crecer
indefinidamente y tampoco los hoteles, aunque hoy sean un gran negocio.
Hay que tener cuidado de no crear una “burbuja hotelera” que en unos años
nos estalle encima. Planificar el futuro y no sólo especular.
