Vivienda: España lidera las subidas

Los alquileres están por las nubes y como las hipotecas son baratas, muchas familias piensan en comprar piso. Pero tropiezan con que los precios llevan más de 4 años subiendo, un 19% desde 2014. España es el país europeo grande donde más han subido los pisos. Las ventas llevan 4 años y medio subiendo, porque hay más gente con trabajo, más hipotecas y más baratas, pero sobre todo porque la vivienda se ha convertido en una atractiva inversión, comprándola para alquilar : es lo que hacen fondos de inversión, inmobiliarias y particulares. Algunos temen otra “burbuja inmobiliaria”, aunque precios y ventas están muy por debajo de los de 2007. Pero tenemos un grave problema: un tercio de españoles no puede comprar ni alquilar. La solución sería crear un parque de viviendas protegidas (harían falta 1,5 millones) para ofrecerles precios y alquileres asequibles. Pero ni el Estado ni las autonomías las hacen: sólo 5.000 en 2017, la cifra más baja desde los años 50. Urge más dinero para la VPO.

enrique ortega

En 2008 estalló la última “burbuja inmobiliaria” y al haber un enorme stock de viviendas sin vender, se desplomaron los precios: cayeron 6 años seguidos, entre el 2º trimestre de 2008 y el primer trimestre de 2014, nada menos que un      -41,9%, según el INE. En la primavera de 2014, tras haber perdido casi la mitad de su valor, los precios de las viviendas empezaron a recuperarse, de la mano de una pequeña mejoría del empleo. Ese año 2014 cerró con una ligera subida de la vivienda (+03%), que aumentó en 2015 (+3,6%), 2016 (+4,7%) y 2017 (+6,2%). Y este año 2018 se mantiene la subida, aunque algo menor (+4% en el primer semestre), con lo que los precios de la vivienda han subido un +18,8% estos últimos cuatro años y medio, aunque aún están lejos de recuperarse los precios de 2008 (aún caen -23,1%).

La subida de precios está siendo muy desigual, por zonas y tipos de viviendas. Las que más suben son las viviendas de tipo medio/alto, situadas en el centro de las ciudades, sobre todo en Madrid  (subieron más del 10% el último año) y Barcelona (+9,3%), Baleares (+8,6%), zonas turísticas de Levante y Andalucía más ciudades de Asturias, Navarra, País Vasco y Rioja. Pero la vivienda todavía baja en 15 provincias españolas, donde hay más “stock” de viviendas sin vender, sobre todo algunas ciudades de Castilla la Mancha (Toledo, Guadalajara y Cuenca), Castilla y León, Galicia, Murcia y Extremadura.

Esta subida de la vivienda en España, un +6,8% en el último año, es mayor que la subida media europea (+4,3% en los 28 paises UE) y más elevada que la de otros grandes paises europeos, como Alemania (+4,7% sube la vivienda el último año), Francia (+2,8%), Reino Unido (+3,4%) e Italia (-0,2%), según Eurostat. De hecho sólo hay 9 paises europeos donde la vivienda suba más que en España, 6 países del Este, Irlanda (+12,6), Portugal (+11,2) y Holanda (9,3). Y la vivienda también subió más en España que en Europa en 2015  y en 2016, lo que ha alimentado un aluvión de capitales viniendo a comprar a España.

¿Por qué sube tanto la vivienda? Básicamente, porque se ha disparado la demanda, tanto de españoles como de inversores extranjeros. Las ventas de viviendas habían caído a plomo en 2008 y los cinco años siguientes, pasando de 775.300 viviendas vendidas en 2007 a menos de la mitad, 312.600 en 2013. Tras el desplome de precios y el inicio de la mejora del empleo, en 2014 se inicia la recuperación de ventas (318.800 viviendas vendidas), que dura ya cuatro años y medio, con 467.644 viviendas vendidas en 2017 y 352.768 vendidas hasta finales de agosto (+11,1%), según los últimos datos del INE. Y los expertos creen que este año se venderán más de medio millón de viviendas (el 85% de segunda mano), unas 530.000, una cifra de ventas que no se veía en España desde 2008 (552.080 viviendas).

Los motores de esta recuperación de la venta de viviendas son varios. El primero, la recuperación de la economía y sobre todo del empleo, que permite a más familias pensar en comprar un piso: hay 2.393.500 personas más trabajando hoy que en marzo de 2014, según la EPA. Y aunque muchos tienen trabajos precarios y sueldos bajos, tienen más ingresos. El segundo factor clave es que ahora, los bancos dan más hipotecas que hace unos años y más baratas. En 2017 se concedieron 312.843 hipotecas para la compra de vivienda, por un importe de 61.264 millones de euros, un 56% más que en 2013, el peor año para la vivienda (199.703 hipotecas, por 37.484 millones de euros). Y este año 2018 siguen creciendo las hipotecas, un 23%, y en agosto se superó el dinero concedido en todo 2017. Además, los tipos bajos en Europa (el precio del dinero del BCE sigue al 0%) permiten que el coste medio de las hipotecas fuera en julio del 1,86%, según el Banco de España, un mínimo histórico.

El tercer motor del mercado de vivienda, junto al mayor empleo y a las hipotecas baratas, es la llegada de compradores que no buscan una vivienda para vivir sino para invertir, sobre todo al calor de la impresionante subida de los alquileres. De hecho, la rentabilidad bruta del alquiler en España fue del 6,1% en 2017, según Solvia, y este año 2018 alcanza ya el 8,2%, según Urban Data Analytics. Y si a la rentabilidad bruta de los alquileres se suma la plusvalía (el mayor valor que alcanza la vivienda) a un año, la rentabilidad bruta de una vivienda puede alcanzar el 11,4% anual, según el Banco de España. Una rentabilidad que supera con creces a la de un depósito bancario (1/2%), los fondos o la Bolsa. Por eso, muchos ahorradores particulares se han dedicado los últimos años a comprar pisos para alquilar y lo mismo inmobiliarias y fondos de inversión extranjeros (España es el 5º país europeo donde se invierte más dinero en el mercado inmobiliario, tras Reino Unido, Alemania, Francia y Holanda). Por eso hoy, el 56% de las ventas de viviendas se hacen al contado, sin una hipoteca para financiarlo, según el Colegio de Registradores.

Estos inversores, españoles y extranjeros, que compran pisos para especular y no por necesidad, están “calentando” el mercado de la vivienda y los alquileres, aunque sólo controlen  un 5% del mercado de alquiler (120.000 viviendas de 2,3 millones en alquiler). Un papel importante lo tienen los fondos de inversión extranjeros (Blackstone, un fondo USA, con 32.000 inmuebles, es “el mayor casero de España”) y las SOCIMIS, unas sociedades de inversión inmobiliaria que operan desde 2013, al amparo de una fiscalidad muy favorable (no tributan en sociedades ni en transmisiones y sólo pagan un 19% por los dividendos distribuidos, el 80% de los que ingresan por alquileres). Al calor del actual “boom” inmobiliario existen ya 66 SOCIMIS, 5 cotizando en Bolsa (Merlin, Colonial, Hispania, Axiare y Lar) y 61 en el mercado alternativo MAB. Y les va tan bien que las SOCIMIS han multiplicado por 10 sus dividendos desde 2015, mientras las 5 que cotizan en el mercado continuo ganaron 2.358 millones en 2017, un 69,8% más que el año anterior. Y por las ciudades se han duplicado en los últimos 6 años las agencias inmobiliarias, ya casi 180.000.

Cara al futuro, los expertos creen que los precios de la vivienda seguirán subiendo otro año más (un 5,6% en 2018 y un 4,3% en 2019, según Standard&Poors), pero que luego podrían moderarse en 2020 (+3,5%) y 2021 (+3%), porque los tipos de interés y las hipotecas empezarán a subir y la economía internacional se va a desacelerar, como el consumo y el empleo, reduciendo la demanda. Sin embargo, algunos creen que los tipos serán todavía bajos y la burbuja seguirá creciendo y corre el riesgo de estallar y provocar otra crisis, como en 2008. De hecho, una alta directiva del BCE, Daniele Nouy, advirtió en septiembre que “la próxima crisis estará ligada de nuevo al mercado inmobiliario”. En España, de momento, las cifras no son de una “burbuja”: los precios de la vivienda todavía son un 20,1% inferiores a 2007, se conceden muchas menos hipotecas (24.000 al mes frente a 108.000 mensuales en 2006), se construye mucho menos (100.000 viviendas en 2018 frente a 865.000 viviendas iniciadas en 2006) y se venden menos pisos (530.000 frente a 775.000). Así que hay un mercado “recalentado” pero no hay burbuja. De momento.

Lo que si hay es un grave problema de vivienda, porque con la subida de los pisos y el tirón de los alquileres (que se retroalimentan), son más los españoles que no encuentran una vivienda: las familias que ingresan menos de 2.000 euros al mes, el 30% de los hogares, 5,5 millones de familias, según un estudio de Fedea.  La mayoría no pueden pagar un alquiler (el precio medio es ya de 811 euros, pero en una gran ciudad supera los 1.000 euros) ni tampoco pagar los 700 euros de hipoteca que les costaría comprar un piso medio en una gran ciudad (suponiendo que tengan el 25% para la entrada y gastos y un trabajo y un sueldo que le den confianza al banco). Y menos los jóvenes, muchos en paro o mileuristas.

Así que un 30% de españoles, sobre todo jóvenes y familias que viven en grandes ciudades,  no ven cómo encontrar una vivienda y menos con estas subidas de pisos y alquileres. Para ellos existe la promoción pública, viviendas promovidas por el Estado, autonomías o Ayuntamientos que se destinan mayoritariamente al alquiler social pero también a la venta en condiciones favorables. Es la llamada VPO (vivienda de protección oficial). Un parque público al que dirigirse los que no pueden comprar o alquilar en el mercado “libre” (libre de subir…). Es algo que existe en toda Europa. Así, el parque de viviendas públicas para alquiler suponía en 2017 el 30% del mercado en Holanda, el 24% en Austria, el 20,9% en Dinamarca, el 17,6% en Reino Unido, el 16,8% en Francia, el 13% en Finlandia, el 3,9% en Alemania, el 3,7% en Italia y en España… sólo el 1,5%, según este estudio de la Fundación Alternativas.

El problema es que en España, la promoción pública de viviendas se ha desplomado con la crisis y los recortes, mientras los solicitantes de estas viviendas de VPO no paran de crecer y son ya más de 400.000 familias. Los datos son escandalosos: si entre 1.957 y 1989 se terminaban cada año más de 100.000 VPO en España, en 1991 habían caído a 44.514 y a 52.972 en el año 2.000, según las series del Ministerio de Fomento. Y a principios de siglo se estabilizan entre 41.000 (2003) y un máximo de 68.587 VPO entregadas en 2008, al estallar la crisis. Luego caen, pero no demasiado (53.332 en 2012), hasta que los recortes de Rajoy terminan con la vivienda de protección oficial: 17.054 entregadas en 2013 (la décima parte que con Franco), 7.931 en 2015 y sólo 4.938 entregadas en 2017, la cifra más baja de VPO desde los años 50… La culpa se reparte a medias entre el Estado y las autonomías, que apenas promueven VPO: Baleares, por ejemplo, sólo ha entregado 14 pisos protegidos en los últimos tres años (y ninguno en 2017, año en que Andalucía entregó 13, Canarias 56 o Castilla y León 90, mientras en Madrid se entregaban 1.815 y 1.358 en Cataluña).

No se hacen en España viviendas de promoción pública, ni para venta ni para alquiler, porque no hay presupuesto, porque los bancos no financian estas promociones, porque hay un exceso de burocracia y requisitos y, sobre todo, porque no se facilita la labor a los promotores privados para que hagan este tipo de viviendas, aportándoles suelo (hay suelo público de sobra), financiación y facilidades. Haría falta promover 1,5 millones de viviendas públicas para hacer frente a la necesidad de vivienda de las familias y jóvenes que no pueden comprar o alquilar, según un reciente estudio. Y lo que Rajoy incluyó para VPO en 2019, en su flamante Plan de Vivienda 2018-2021, fueron 350 millones: da para iniciar 5.000 viviendas).

Si se quiere resolver el problema de la vivienda, hay que actuar sobre la oferta, creando un gran parte público de viviendas para alquiler y venta, no tomando medidas populistas que no servirán, como el control de alquileres que defiende Podemos o subir los impuestos a las SOCIMIS que especulan con los alquileres (está bien hacerlo para recaudar más, pero no va a evitar la especulación). Sólo creando este parque público, con suelo de Ayuntamientos o autonomías y financiación pública, se puede hacer bajar los precios del mercado y a la vez asegurar una vivienda digna a los que no pueden conseguirla a los precios actuales. Hay que empezar ya, poniendo dinero, suelos y medios, para lograr un parque público de un millón de viviendas en una década. Se puede y se debe hacer.

Especulación inmobiliaria, no "burbuja" (aún)

El mercado inmobiliario está en ebullición, con inversores (sobre todo extranjeros) lanzados a la compra de oficinas, centros comerciales, hoteles e inmuebles, a la caza del “chollo” para forrarse cuando suban los precios. Algunos hablan de otra “burbuja inmobiliaria”, como la que estalló en 2008. Pero no. De momento, los que compran son profesionales, Fondos e inversores, pero los particulares todavía vuelven muy despacio al ladrillo: las ventas de viviendas han crecido, pero son la tercera parte que en 2006. Y se hacen cinco veces menos hipotecas. Eso sí, las compras de inversores y extranjeros, para alquilar y especular, están tirando de las ventas, ahora que los precios han bajado más del 40%. Pero la mejoría se centra en Madrid, Barcelona y parte de la costa, mientras hay 24 capitales donde no hay ventas y siguen bajando los precios. Y muchos españoles no pueden comprar, por falta de ingresos y crédito. Mejora el ladrillo, pero como inversión para especular. Ojo a una futura “burbuja”.
 

enrique ortega

En el sector inmobiliario hay dos mercados muy diferentes, aunque relacionados: el de los profesionales y el de los particulares. El que está tirando de las compras es el de los especialistas, inversores y Fondos de inversión, sobre todo extranjeros, que en 2013 llegaron a España en busca de “chollos” (oficinas, inmuebles y promociones baratas), de la mano de los llamados “Fondos buitres”, norteamericanos y europeos, que invirtieron en España 3.800 millones en 2013, el doble que en 2012. Ahora, muchos de estos Fondos se están yendo y dejan su lugar a otros Fondos, más institucionales y “menos especulativos”, que siguen alimentando el “boom”, con un rosario de compras mes a mes: hasta septiembre de 2015, la inversión inmobiliaria ha sido de 10.800 millones de euros, más en sólo nueve meses que en todo 2014 (10.200 millones), según datos de la consultora CBRE. Y se espera cerrar 2015 con una inversión en inmuebles de 14.000 millones de euros, un máximo histórico, superior a los años del boom (9.200 millones de inversión en 2007).

España y sus inmuebles se han puesto de moda para los inversores y Fondos internacionales, que buscan sacar más rentabilidad a su dinero, ahora que los tipos y la deuda están bajos y la Bolsa es muy volátil. Hay oficinas, locales y promociones cuyo precio ha caído un 40% con la crisis y creen que comprarlos ahora, sobre todo para alquiler, puede ser un negocio redondo si la economía se recupera: habrá más demanda de oficinas, más asistencia a los centros comerciales, más ventas y alquileres de pisos, en definitiva muchos beneficios. “Se espera que España sea uno de los mercados que mejor se comporte en Europa en los próximos  5 años”, dice a los inversores un reciente informe de Deutsche Bank, que aconseja salir de Londres (donde está a punto de estallar una burbuja inmobiliaria, tras haberse disparado los precios) y venir a España.

Y por eso, las grandes compras de oficinas (42%), centros comerciales (23%), hoteles (18%), fábricas, naves, locales y promociones de viviendas se han multiplicado en 2014 y sobre todo en 2015. Los que más compran son inversores extranjeros, norteamericanos (32%), franceses (25%), alemanes (20%), canadienses, latinoamericanos y chinos. Y lo hacen a través de Fondos de inversión (31%), de inmobiliarias (13%, un negocio que ha cambiado radicalmente de protagonistas tras haber desaparecido 5.200 inmobiliarias con la crisis) y, sobre todo, a través de las SOCIMIS (Sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria), que están canalizando el 40% de las grandes operaciones inmobiliarias. En España hay cuatro SOCIMIS, creadas en 2014: Merlin Properties (60% de las compras), Lar España (15,5%), Axiare (14,5%) e Hispania (13%) sociedades controladas por los grandes Fondos y bancos de inversión del mundo, aunque también entran pequeños inversores, porque cotizan en Bolsa. Compran oficinas, hoteles, centros comerciales y promociones residenciales, tienen la ventaja de que no pagan impuestos (sociedades) a cambio de dar dividendo.

La última gran operación inmobiliaria, en julio, fue la compra de Testa, la inmobiliaria de Sacyr (propietaria de una de “las 4 torres” de Madrid) por la SOCIMI Merlin Properties, por 1.794 millones de euros, que se contabilizarán en 2016, cuando acabe la operación. En general, son operaciones grandes (15 compras de más de 100 millones, 21 de 50 a 100 y 60 de 20 a 50 millones), muy concentradas en el centro de Madrid y Barcelona (oficinas), en hoteles (venta del Ritz de Madrid)  y centros comerciales (Plenilunio, Airesur o Zielo), en supermercados (locales de Caprabo, Día y Carrefour), oficinas bancarias y promociones residenciales (sobre todo de lujo y en la costa). En muchos casos, hay más dinero para comprar que ofertas, sobre todo porque cada vez quedan menos “oportunidades”. Pero el “boom inmobiliario” va a seguir un par de años más, como ha pasado antes en Londres y ahora en París o Berlín.

¿Estamos, pues, ante el inicio de una nueva burbuja inmobiliaria? La mayoría de expertos creen que no, porque se han disparado las compras de profesionales, animadas por la inversión internacional, pero las compras de los particulares crecen mucho más suaves. Es cierto que las ventas de pisos llevan creciendo ya 12 meses seguidos, con 367.476 viviendas vendidas entre agosto 2014 y agosto 2015, un 13,9%. Y que se espera vender 400.000 viviendas en 2015. Pero eso sería menos de la mitad de las vendidas en 2006, casi un millón. Además, todavía queda mucho para absorber el enorme stock de viviendas que hay en España: 1,6 millones de viviendas sin vender (533.734 son viviendas nuevas).

La venta de viviendas se ha recuperado, con algunos peros. El primero que quien tira de la demanda son los inversores, sobre todo los extranjeros, que suponen el 12,8% de los compradores (20% británicos, 8% franceses, 7,6% alemanes, 6,5% belgas, 5,5% suecos, 5,3% italianos y 4% rusos y chinos), con gran peso en la costa mediterránea y las islas. Y por eso, un 40% de las casas se compran al contado, sin hipoteca. Los bancos han empezado a dar más hipotecas pero sólo a algunos clientes (con trabajo estable y un sueldo superior a 2.000 euros mensuales) y con menores importes, entre el 50 y el 75% del valor del piso. Es verdad que llevamos 14 meses haciéndose más hipotecas, 21.863 en julio, pero son la quinta parte de las que se firmaban en los años del boom (104.808 hipotecas en julio 2007).

Las fuertes compras de los inversores profesionales y las más moderadas de los particulares sí han servido para subir los precios de los inmuebles (oficinas, centros comerciales, hoteles, locales y promociones residenciales) y el suelo, tras una “purga” de 7 años donde los precios han caído un 40%. Concretamente, la vivienda comenzó a subir en el segundo trimestre de 2014 (+0,8%), según el INE, y se encareció un 1,8% en 2014, la primera subida desde 2008. Y lleva cinco trimestres seguidos subiendo, un 4% en el segundo trimestre de 2015. Pero esta es la estadística de los precios en las escrituras registradas en las notarías. Si atendemos a lo que dicen los tasadores, que reflejan “los precios del mercado”, el precio de la vivienda sigue bajando en España: un -4,5% en 2014 y un -0,8% en el tercer trimestre de 2015, según la sociedad de tasación TINSA. Y según los datos de Fomento, los precios han seguido cayendo hasta este tercer trimestre, donde han subido un 1,1%.

¿Sube o baja el precio de la vivienda? La respuesta es que depende dónde y qué pisos. Según TINSA, los precios de la vivienda suben sobre todo en Barcelona (+13,2%, Málaga (5,3%), Madrid (+4,8%), Pamplona (+4,4%), León (+4,2%), San Sebastián (+4%) y algunas zonas de la Costa del Sol, sur de Alicante, Baleares y Canarias. Hay otras 18 capitales con pequeñas subidas (menos del 2%), no consolidadas (Valencia, Pontevedra, Cádiz y Murcia, sobre todo) y hay 26 capitales, justo la mitad, donde los precios de los pisos siguen cayendo, porque tienen mucho stock y poca demanda, en especial Guadalajara, Tarragona, Zaragoza, Castellón, Toledo, Ciudad Real, Albacete, Lérida, Cáceres y Palencia. Y en general, suben los pisos que están en el centro de las grandes capitales y zonas de costa, sobre todo los más caros (atractivos para invertir) y bajan los de la periferia y de pequeñas capitales.

La recuperación del sector inmobiliario está en marcha, es indudable, pero va a ser lenta y a dos velocidades. Lenta porque exigirá varios años, debido a que las familias necesitan recuperar su nivel de ingresos para pensar en comprar y eso choca con unos empleos nuevos muy precarios, temporales y con bajos salarios (casi 1 de cada 4 trabajadores españoles es “pobre”, gana menos del 60% del salario medio, según la OIT).Y también porque hay que esperar a que se recupere el crédito y a que los bancos concedan más hipotecas, algo difícil mientras no saneen más sus balances. Y además, la recuperación de la vivienda será desigual, según las ciudades y tipo de viviendas. Todo apunta a que se afianzará en Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla y zonas de algunas grandes capitales más, junto a zonas de costa, por dos razones: porque hay más demanda y porque hay menos stock de viviendas sin vender. Pero en el resto de España, la recuperación tardará más, porque hay menos empleo e ingresos y porque hay mucho stock de viviendas. Se calcula que 657.000 de las viviendas en stock (un 40%) son “invendibles”, porque están en zonas donde difícilmente se recuperará la demanda: Castellón, Almería, Toledo, Albacete, Ciudad Real, Lérida y la Rioja. Aquí se retrasará  años la recuperación del ladrillo.

La clave de esta recuperación de la vivienda va a estar en el empleo, en que se creen más o menos empleos y que sean menos precarios. “El ladrillo no se recupera por falta de empleo de calidad” ha dicho hace unos días la asociación de tasadores (AEV), que recuerda que una familia sólo piensa en comprar piso si tiene unos ingresos estables y financiación suficiente. En definitiva, que mientras las rentas y el crédito no crezcan, no se recuperará de verdad la vivienda. Otra cosa es que, en paralelo, crezca la especulación inmobiliaria en España, de la mano de inversores extranjeros que buscan el beneficio rápido y que nos podrían llevar a otra burbuja, si no se vigila, como ha pedido el FMI a nivel mundial. El Gobierno, en vez de presumir del “atractivo de España”, debería vigilar este “boom” y evitar un crecimiento descontrolado, que dispare también el precio de la vivienda para el que la necesita. Porque si no, cuando fluya el crédito y mejoren los sueldos, la “burbuja” crecerá y nos estallará otra vez, sin que nos demos cuenta. Seguro.