El coste (y negocio) del envejecimiento

Ahora, 1 de cada 5 españoles tienen más de 65 años (20,18% de la población), el doble que en los años 70. Y este envejecimiento de la población irá a más, hasta alcanzar un máximo en 2050: el 30,4% de la población tendrá más de 65 años, 16 millones de mayores (ahora son 9,7 millones). Este enorme salto de los mayores va a tener un alto coste, tanto para la sanidad pública (más gasto en atención médica y medicamentos) como en los cuidados a la Dependencia (ahora ya faltan residencias y atención a los mayores dependientes) y, sobre todo, en la factura de las pensiones. Todo ello exigirá más servicios públicos y más gasto, que sólo se asegura con más recaudación, no con la bajada de impuestos que propone la derecha. Pero este envejecimiento abre también la vía a una nueva economía “de las canas”, que mueve millones y moverá más. Por eso hay muchos inversores (y Fondos) invirtiendo en residencias, viviendas, salud y ocio para mayores.

Enrique Ortega

El envejecimiento de la población es un fenómeno mundial. En todo el Planeta hay 747 millones de personas con más de 65 años, el 10% de la población mundial, el doble que en 1960, cuando había 150 millones de mayores (el 5% del total), según los datos del Banco Mundial (2021). Y sus previsiones son que para 2050, el 20% de la población mundial tenga más de 65 años: habrá 1.940 millones de mayores en el mundo. Actualmente, los paises con más porcentaje de mayores son Japón (28,7% de la población total), Italia (23,6%), Portugal (23,15%), Finlandia (22,96%), Grecia (22,64%), Alemania (21,98%), Malta  (21,81%), Croacia (21,66%) y Puerto Rico (21,27%). España, según estos datos del Banco Mundial, ocupa el puesto 23 en el ranking de envejecimiento, con un 20,3% de mayores de 65 años.

El problema del envejecimiento en España se debe a una drástica caída de la natalidad (los nacimientos se han desplomado de 669.378 en 1975 a 329.812 en 2022) y a un aumento de la esperanza de vida (era de 35 años en 1900 y saltó a 79,34 años en el 2000 y a 83,3 años hoy). Eso nos ha llevado a que España superara el 20% de mayores de 65 años el 1 de abril de 2023, según el último censo del INE: eran 9.728.685 mayores (20,18% de la población total), lo que supone medio millón de mayores más que antes de la pandemia (eran 9.223.565 el 1 de enero de 2020, un 19,49% del total) y 2,2 millones de mayores más que hace 15 años (7.506.291 el 1 de enero 2008, un 16,43% del censo entonces). Este 20% de mayores hoy contrasta con el 8% en 1960 y el 17% en el año 2000.

El envejecimiento en España es desigual, por sexo, autonomías y zonas urbanas o rurales. Hay más mujeres mayores (5.290.554, el 54,38% del total)  que hombres, (4.438.131), debido a su mayor esperanza de vida (85,8 años frente a 80,4 años los hombres). Además, 4 autonomías tienen más de un millón de mayores: Andalucía (1.654.785 el 1 de abril pasado), Cataluña (1.603.914), Madrid (1.332.437) y Comunidad Valenciana (1.101.526), según el INE. Sin embargo, las autonomías más envejecidas, con mayor porcentaje de mayores son Asturias (27% población es mayor de 65 años), Galicia y Castilla y León (26%), País Vasco (23%), Cantabria (22,5%), Aragón (22%), La Rioja y Extremadura (21,5%). Y las menos envejecidas Melilla (11% son mayores), Ceuta (12%), Murcia y Baleares (16%), Canarias (17%), Andalucía (17,5%) y Madrid (18%). Y aunque la mayoría de los mayores están concentrados en las grandes ciudades (7.164.059 mayores, pero sólo el 19% de la población total), son las zonas rurales las que tienen un mayor porcentaje (el 28,3% de la población, aunque sólo sumen 761.021 mayores), según un estudio del CSIC.

Este envejecimiento en España se va a agravar en las próximas décadas, entre 2025 y 2040,  porque van a superar los 65 años los integrantes de la generación del “baby boom”, los españoles nacidos entre 1960 y 1975, con el “desarrollismo”. Y así, España se colocará en 2050 como el 7º país más envejecido del mundo (con un 31,5% de la población total mayor de 65 años), sólo por detrás de Corea (39,8% de mayores), Japón (37,7%), Grecia (33,8%), Italia y Portugal (33,7% de mayores) y Lituania (31,6%), según la última previsión de la OCDE, que espera alcanzar un 26,7% de mayores en sus 38 paises integrantes.

Otra previsión, más cercana, es la del INE, que ha hecho una proyección de la población española para el periodo 2022 a 2072, en base a los datos de natalidad y mortalidad y la inmigración. Según este estudio, el número de mayores actual (9.728.685 mayores de 65 años al 1 de abril de 2023, el 20,18% del censo) alcanzará los 11.450.000 mayores en el año 2030 (el 22,8% de la población de entonces) y superará los 16 millones de mayores (16.035.000) en 2050 (el 30,4% de la población a mediados de siglo), para bajar algo en 2070: 15.601.000 mayores, un  29,5% de la población total censada entonces en España.

Además de tener 6,3 millones más de mayores de 65 años en 2050 que hoy, el otro problema es que estos mayores del futuro serán “más mayores que hoy”, porque aumentarán los que tienen más de 80 años y los que tienen más de 100 años, gracias a la subida de la esperanza de vida: pasará de 83,3 años hoy a 86,5 años en 2050, la 2ª más alta del mundo. Así, las proyecciones del INE nos indican que si hoy tenemos 2.882.370 mayores de 80 años (el 5,98% de la población), en 2050 habrá ya 5.811.300 octogenarios (el 11% de la población total). Y si hoy viven en España 17.005 personas que tienen 100 años o más (el 0,057% del censo), en 2050 habrá 95.094 españoles centenarios (el 0,18%). No sólo habrá más viejos, sino más personas con más de 80 y 100 años.

Con este panorama del envejecimiento, actual y futuro, habrá que replantearse el futuro del Estado del Bienestar, para atender a ese creciente porcentaje de mayores, que van a suponer un mayor gasto en sanidad, Dependencia y pensiones, sobre todo. En sanidad, los datos revelan que a más edad de la población, más gasto sanitario. Por un lado, habrá más mayores en la atención primaria, pero sobre todo más mayores en los hospitales, para atender sus crecientes problemas de salud y al aumento de las enfermedades crónicas. De hecho, el 40% del gasto hospitalario (que se ha duplicado) lo protagonizan los mayores de 65 años, con más estancias y más largas. Y también aumenta su gasto farmacéutico, que concentra el grueso de las recetas. Un estudio hecho en Cataluña revela que el gasto sanitario de un mayor de 80 años oscila entre 2.723 euros (hombres) y 3.388 euros (mujeres), casi 10 veces más que el gasto sanitario de los jóvenes de 15 a 19 años. Y de media, se estima que el gasto sanitario de los mayores multiplica por 4 el gasto sanitario medio del país.

En cuanto a la atención a los dependientes, la mayoría de los que no pueden valerse por sí mismos y necesitan la ayuda de sus familias y el Estado son mayores. Actualmente, el sistema público de la Dependencia atiende a 1.352.257 españoles dependientes, el 73% de los cuales tienen más de 65 años (y el 53,5%, más de 80 años), con un coste público para el Estado central y las autonomías de 8.343 millones (2022). La estimación del CSIC es que el número de dependientes se va a duplicar para 2050, con lo que habría que atender a 3 millones de dependientes (hoy ya hay 353.965 desatendidos). Y en vez de dedicarles ayudas “low cost” (como la teleasistencia o la atención a domicilio) se deberían reforzar y mejorar las ayudas, aumentando las plazas en residencias. Con ello, el coste de atender a los mayores dependientes será mucho mayor en el futuro, lo que exigirá más recursos públicos, sobre todo a las autonomías, que ahora “racanean”.

El tercer frente a cubrir con el envejecimiento disparado son las pensiones: la previsión es que saltemos de los 9.074.316 pensionistas que había el 1 de mayo a casi 16 millones  de pensionistas en 2050, según la AIREF, que cobrarán una pensión más alta (por la subida de los sueldos y la revalorización anual de las pensiones) durante más años (20 de media, al subir la esperanza de vida). Eso va a disparar el gasto en pensiones, para 2030 y más para 2050, lo que ha llevado al Gobierno Sánchez a aprobar una reforma para conseguir más ingresos, sobre todo vía cotizaciones, además de traspasar ingresos presupuestarios. Pero la gravedad del problema está ahí y la propia reforma fija un mecanismo de seguimiento, para obligar a futuros Gobiernos a buscar nuevos ingresos para garantizar las pensiones en el futuro.

En resumen, que el envejecimiento va a forzar a España a realizar un mayor gasto público en sanidad, Dependencia y pensiones, así como en gasto social. Y habrá que hacer ese mayor esfuerzo con menos activos para cotizar y pagar impuestos. Es el gran problema de las próximas décadas: aumentará la tasa de dependencia, el porcentaje de mayores sobre el resto de la población. El dato es demoledor: si en 2019, el porcentaje de mayores (65 años y más)  sobre los activos (población de 16 a 64 años) era del 30%, en 2050 esa tasa de dependencia se duplica y subirá al 60% (porcentaje de población mayor sobre el resto). Eso crea a España un problema más grave que en otros paises, donde el porcentaje de activos (para trabajar, cotizar y pagar impuestos) es mayor, según revela un estudio del Banco de España: la tasa de dependencia del 60% en 2050 es la más alta de Europa, salvo Italia (62% de mayores sobre resto población), muy superior a la media de la UE-27 (54%) y a la de Alemania (48%) o Francia (49%). Otra forma de ver lo mismo: en 2050 habrá 1,75 cotizantes por cada pensionista frente a 2,24 en 2022 (y 2,6 en 2007).

A lo claro: que ser un país con más mayores va a exigir al resto de la población un mayor esfuerzo, tanto en cotizaciones como en los impuestos a pagar. Algo que obvian (o esconden) los políticos de la derecha, que apuestan por bajar impuestos en vez de subirlos. Pero si no subimos la recaudación fiscal, consiguiendo que paguen más los que ahora pagan poco (grandes empresas, multinacionales y los más ricos), no se podrá atender el mayor gasto que van a suponer nuestros mayores. Así que la opción es clara: o se aumenta la recaudación o habrá que hacer recortes en la sanidad, la dependencia y las pensiones para atender al imparable aumento de las personas mayores. Hay una tercera opción, que muchos defienden en privado: no reforzar el Estado del Bienestar y que las necesidades de los mayores se las financien ellos mismos (los que puedan, claro).

Precisamente, este envejecimiento de la población aparece para muchos como “una gran oportunidad de negocio”, desde la sanidad privada al cuidado privado a los mayores o las pensiones y seguros privados de vejez. Y sobre todo en España, donde el Estado gasta menos que otros paises en cuidados de larga duración (incluida la asistencia sanitaria y social): 0,9% del PIB frente al 1,5% de media en la OCDE y hasta el 4,1% en Paises Bajos, el 3,7% en noruega y el 3,6% en Dinamarca. Un gasto en cuidados que la OCDE estima se va a duplicar o incluso triplicar para 2050, impulsado por el envejecimiento. La duda es qué parte seguirá cubierta por el Estado (vía impuestos, cotizaciones)  y qué parte habrán de pagarse los mayores y sus familias (vía copagos y privatización).

De momento, el envejecimiento ha disparado la inversión privada en residencias de ancianos en España, sobre todo la inversión extranjera (y los Fondos). Eso se debe a que inversores y grupos multinacionales detectan un gran potencial de negocio en España, dada la escasa oferta y el envejecimiento esperado. Hay 384.251 plazas en residencias, una ratio de 4,2 plazas por cada 100 mayores de 65 años, inferior a las 5 recomendadas por la OMS. Se estima que hoy existe ya  un déficit de 66.000 plazas de residencias de ancianos y que harán falta 785.000 plazas en 2050, el doble de las actuales. Así que hay grandes perspectivas de negocio. Ya en 2021, las residencias facturaron 4.600 millones de euros, el 58% de la gestión de plazas privadas puras, otro 32% de la gestión privada de plazas concertadas y un 10% más de la gestión privada de plazas públicas, según la consultora DBK. Y de las 5 empresas que gestionan más residencias, tres son de capital francés (DomusVi, Orpea y Amavir), una británica (Vitalia, del Fondo CVC) y sólo una española (Ballesol, controlada por Santa Lucía). Y cada día, numerosos inversores  y Fondos compran pequeñas residencias o construyen otras nuevas.

En el negocio de los cuidados a mayores y dependientes, la financiación es mayoritariamente pública (80%) pero el servicio se gestiona en un 85% con empresas privadas, que ofrecen las ayudas, desde la teleasistencia a las atención a domicilio o los centros de día, cuidadores y gestión de residencias. En los últimos años se han sumado a este lucrativo negocio empresas de construcción (como ACS, con Crece, o Sacyr Social), junto a empresas, Fundaciones y ONGs, más muchos Fondos e inversores extranjeros. Sólo la ayuda a domicilio facturó 1.935 millones de euros en 2021, según DBK, con más de 1,6 millones de usuarios (la mayoría mayores), dos tercios clientes de servicios de teleasistencia.

Un nuevo negocio que está creciendo son los productos inmobiliarios para mayores, que ofrecen viviendas y complejos para mayores no dependientes, que incluyen servicios de comedor, atención sanitaria y ocio, apartamentos libres o concertados con la Administración que ofrecen otra forma de atención a los mayores nacionales y extranjeros, en Madrid, Barcelona y lugares de costa. Actualmente, la oferta de “sénior living” supera en España las 3.600 viviendas, en 70 complejos inmobiliarios, según DBK. Y cada vez hay más capital extranjero interesado en construir estos complejos multiservicios para mayores.

En paralelo a estos negocios ligados al cuidado de los mayores (dependientes y no), los mayores son un importante sector de consumidores, en todo el mundo y en España. Se estima que “la economía de las canas” (la “silver economy”) generó 325.000 millones de euros y mantuvo 4,4 millones de empleos en 2019 (el 26% del PIB y el 22% del empleo). Ahí se engloba todo el gasto de los mayores de 50 años en salud y productos sanitarios, seguros, estética y cosmética, moda, turismo, ocio, cultura, seguridad, inversión, vivienda y tecnología. Y las empresas saben que han de adaptar su oferta de productos y servicios a este gigantesco grupo de consumidores, los mayores de 50 años: hoy son 19.529.081 personas (el 40,5% de la población), pero en 2050 serán 28 millones (el 53% del total). Así que los mayores serán los consumidores que orienten la economía del futuro.

Centros Comerciales: inauguraciones y temor

El miedo a otra crisis ya ha provocado que los españoles gasten menos y ahorren más. Pero este “enfriamiento” del consumo no parece preocupar a los que invierten en Centros Comerciales: España es el tercer país europeo que abrirá más nuevas superficies en 2019 y 2020 y está previsto inaugurar 23 Centros Comerciales hasta 2024 (sobre todo en Andalucía y Madrid), que se sumarán a los 563 existentes. Hay quien teme que se esté creando una “burbuja” de grandes espacios comerciales y que estalle por la caída de ventas ya iniciada y por la competencia del comercio online. De hecho, un 17% de las 35.000 tiendas que hay en los Centros Comerciales están vacías. Pero los inversores, sobre todo fondos extranjeros, apuestan por el futuro de estos Centros, aunque más orientados al ocio y al pasatiempo de las familias que al comercio. Y por el camino, dan “pelotazos” con la compraventa de Centros. Habría que vigilar la autorización de nuevas aperturas, para evitar “sustos”.

enrique ortega

Los Centros Comerciales cumplirán en 2020 los primeros 40 años de vida en España, donde en 1980 se inauguró el primero grande, Baricentro, cerca de Barcelona. En los años 80 ya llegaron los Centros muy grandes, Nuevo Centro en Valencia (1982), la Vaguada (1983) y Parque Sur (1989) en Madrid, con 76 Centros creados entre 1981 y 1990 (1,6 millones de m2), a los que se sumaron 197 Centros más entre 1991 y 2000 (5,18 millones de m2). La fiebre de los Centros se aceleró en la primera década de este siglo, con 225 Centros Comerciales abiertos entre 2001 y 2015 (7 millones de m2). Luego bajaron con la crisis, con la apertura de 28 Centros entre 2011 y 2015 (1 millón de m2). En 2017 se abrieron sólo 5 Centros (206.036 m2) y en 2018 otros 8 Centros (233.700 m2), con lo que había 563 Centros, con 35.000 tiendas y 16 millones de metros cuadrados, según la Asociación de Centros AECC.

Con estos 563 grandes espacios comerciales, España es el 4º país de Europa con más Centros Comerciales, sólo por detrás de Reino Unido (1.200 Centros), Alemania y Francia (unos 700 Centros cada uno). Y el crecimiento, aunque se ha atenuando en la última década, no se ha parado: España será el tercer país que inaugure más Centros comerciales entre 2019 y 2020 (300.000 m2 más), tras Francia y Polonia, según el estudio de la consultora Cushman&Wakefield. Y el sector anuncia que, entre 2019 y 2024, España contará con 23 Centros Comerciales más, sumando 1 millón de metros cuadrados (+6%). 


De momento, este año 2019 sólo se ha inaugurado en España un Centro Comercial, a finales de septiembre, el Lagoh de Palmas Altas, en Sevilla (123.000 m2), el 5º mayor de Europa. Pero antes de finales de año se van a inaugurar tres grandes Centros Comerciales más: el X Madrid, el Mogan Mall en las Palmas y el Rosa Center en Adeje (Tenerife). Y para 2020 se anuncian 12 inauguraciones más, sobre todo en Andalucía y Madrid : Torre Village (Zaragoza), Bahía Real (Santander, nuevo Centro de Benidorm, Calchetar en Tudela (Navarra), Wit Retail en Dos Hermanas (Sevilla), Jaén Plaza (Jaén), Los Patios de Azahara (Córdoba), Way Orense en San Cribao das Viñas (Orense), Solia (Madrid), Viala Vigo (Vigo), Alcorcón Plaza (Madrid) y el Canario en El Huércal (Almería). Y habría 7 Centros nuevos más hasta 2024, año en que se espera inaugurar el macroCentro Intu Costa del Sol, en Torremolinos, que será el mayor de España (235.000 m2 y 800 millones de inversión).  Además, de aquí a 2022 se van a reformar y ampliar 13 Centros comerciales en funcionamiento, según las previsiones anunciadas por la Asociación AECC.


¿No son demasiados Centros Comerciales? El sector está animado y cree que “hay sitio” para estos nuevos Centros, porque España todavía no está saturado y tiene un volumen de grandes superficies comerciales similar al europeo, unos 347 m2 por 1.000 habitantes. Eso sí, hay algunas autonomías más saturadas que otras, según los datos de la AECC. La mayor concentración de Centros por habitante se da, curiosamente, en Aragón (donde está Puerto Venecia, en Zaragoza, el mayor Centro Comercial de España, con 207.000 m2 comerciales), con 490,16 m2 por 1.000 habitantes, seguida de Murcia (487m2/1.000 hab.), Madrid (479m2), Canarias (454), Asturias (431) y Comunidad Valenciana (409m2), ocupando Cataluña la última posición (con sólo 195 m2/1.000 habitantes), debido a las restricciones impuestas por la Generalitat en la apertura de nuevos Centros. 


Ahora, las nuevas aperturas se van a concentrar en Andalucía, una región con bajo volumen de Centros (tiene 341 m2/1.000 habitantes, por debajo de la media) y que, a pesar de las aperturas anunciadas, seguirá teniendo un volumen bajo en 2021 (363 m2). Más problemáticas son las 3 nuevas aperturas en Madrid (subirá a 530 m2/1.000 habitantes), la de Aragón (seguirá líder en oferta, con 543 m2/habitante en 2021) y, sobre todo Canarias, donde los dos nuevos Centros subirán la oferta a 480 m2/1.000 habitantes, la tercera de España, en un momento que se notará la crisis del turismo extranjero. Y las dos aperturas en la Comunidad Valenciana la convertirán en la 5ª región con más oferta (424 m2/1.000 habitantes), detrás de Murcia, que será la 4ª autonomía con más oferta.


Algunos expertos temen que esta “burbuja” de Centros comerciales estalle, como ha pasado en EEUU, el paraíso de las grandes áreas comerciales, que llevan años cerrándolas y arrastrando con ellas a miles de tiendas. Y este “apocalipsis retail” no ha acabado: entre 2018 y 2023 se espera que cierren 300 de los 1.200 “malls” que hay en USA, según un informe de la consultora CRBE. La causa, según los expertos, es triple: hay un exceso de Centros comerciales (5.000 m2 por 1.000 habitante, 14 veces la oferta en España), se han quedado obsoletos (un tercio se construyeron antes de 1978) y no pueden competir con Internet, que ya canaliza el 15% de todas las ventas en EEUU. Pero el sector dice que en España no hay tanta oferta, los Centros son más modernos y, sobre todo, las ventas online sólo suponen aquí un 4% de todas las ventas, con lo que las tiendas lo tienen más fácil que en USA y que en Reino Unido (17% ventas son online), Alemania (14%) o Francia (9%).


Eso sí, el alto número de Centros y la competencia de Internet está cambiando la configuración de los Centros Comerciales que se abren: ya no tienen solo tiendas y restaurantes, como los primeros, sino que han ido ampliando su oferta con deporte, ocio y entretenimiento, además de múltiples servicios (incorporan clínicas, hoteles, recintos musicales y hasta bibliotecas). El Centro X de Alcorcón (Madrid), que abrirá en noviembre, incorpora un centro de buceo, rocódromo, una ola artificial para surfear o una pista de skate. Y el Centro Open Sky, que abrirá en Torrejón (Madrid) en 2020, incorporará un lago central con tirolina, amplias zonas verdes, espectáculos de luces y un escenario para conciertos y teatro. La filosofía es crear  “espacios de entretenimiento para la familia”, no sólo una zona de compras, “una experiencia” más allá de las compras, algo que no ofrezca Internet.


Los grandes inversores, sobre todo los fondos internacionales, apuestan por los Centros Comerciales en España, donde han invertido más de 28.000 millones de euros en los últimos 40 años, 2.200 millones sólo en 2018. Los mayores propietarios de estos Centros son las grandes inmobiliarias y SOCIMIs (sociedades de inversión inmobiliaria), encabezando el ranking de propietarias de Centros Lar España (familia Pereda y fondos internacionales), con 15 Centros y 480.000 metros cuadrados) y Merlin Properties (Santander y fondos internacionales), con 16 Centros y 450.000 metros cuadrados, seguidas de Carmila (Grupo Carrefour: 78 Centros y 400.000 m2), la francesa Unibail Rodamco (el gigante europeo de los Centros, con 8 Centros y 400.000 m2 en España), la española GCE (390.000 m2), la francesa Klépierre (12 Centros y 380.000 m2 en España), Castellana Properties (fondos internacionales con 15 Centros y 350.000 m2) y la británica Intu Properties, con 3 Centros y 250.000m2.


El negocio de los Centros Comerciales son los alquileres a las 35.000 tiendas que se instalan en ellos, que suben más o menos según las visitas que tengan los Centros (1.963 millones de visitantes en 2018), lo que genera una rentabilidad de la inversión del 5 al 7%. Pero, en realidad, el mayor negocio son las plusvalías que se obtienen comprando y vendiendo los Centros, los “pelotazos”. Así, en 2016, el fondo británico Northwood vendió el Centro Comercial Diagonal Mar a Deutsche Bank por 495 millones, cuando lo había comprado 3 años antes por 160 millones. Claro que también se pierde: el fondo Ivanhoe Cambridge vendió en 2017 el Centro Madrid Xanadú a Intu por 530 millones cuando lo habían comprado en 2006 por 770. Un ejemplo de la especulación con los Centros comerciales es Puerto Venecia, en Zaragoza, el mayor de España: ha cambiado de dueño 4 veces desde su inauguración en 2012, además de una quinta compra fallida. Y ahora se está gestando otra posible compraventa más.


El negocio de los Centros comerciales es que tengan visitantes y sus tiendas vendan (45.225 millones vendidos en 2018), algo que puede peligrar si cae el consumo y las ventas, lo que ya está pasando. Los inversores internacionales tratarían de colocar el Centro a otro  inversor antes de que pierda fuelle y rentabilidad. Pero quien lo sufre son las tiendas, que tienen que cerrar porque les caen las ventas y no pueden hacer frente a los altos alquileres (entre 70 y 200 euros por metro cuadrado, según los Centros). De hecho, ya hay un 18% de tiendas vacías en los Centros comerciales y más del 20% en un tercio de ellos, según un estudio de la consultora Locatus. Y hay regiones con más tiendas vacías en los Centros, como Murcia (34% vacías), Castilla la Mancha (26%), Galicia (25%) o Castilla y León (23%), mientras Madrid está en la Media (17% tiendas vacías) y Cataluña tiene menos (11%).


De momento, los Centros Comerciales aguantan, aunque sus ventas crecen menos (+1,8% en el primer semestre 2019, tras aumentar un 2,7% en 2018) y también sus visitantes (+1,5% este año frente a +3,2% en 2018). Lo normal es que antes o después se estanquen y caigan, como el resto del consumo, a la vista de la desaceleración de la economía. Y sobre todo porque la moda es el motor de los Centros comerciales (supone el 54% de los ingresos de los Centros, muy por delante del 12% de los restaurantes, el 10% de los servicios y el 9% del entretenimiento) y está cayendo, con una reducción de ventas de ropa ya en 2018 (-2,38%), que continúa este año, más con el buen tiempo (que frena ventas otoño-invierno). Con ello, podrían cerrar más tiendas y peligrar el futuro de los Centros Comerciales, que dan empleo a 700.000 personas en España.


En definitiva, los Centros Comerciales siguen “en la nube” de las inauguraciones, con 23 más a la vista  mientras la realidad “avisa” con una caída de ventas y cierre de tiendas, derivadas de la desaceleración económica y de una cierta saturación de Centros, sobre todo en Aragón, Madrid, Murcia, Comunidad Valenciana y Canarias. A los inversores (75% extranjeros) no parece preocuparles la situación, salvo especular y “salirse a tiempo” sin pérdidas si vienen “mal dadas”. Pero el Gobierno y, sobre todo, las autonomías, deberían “mirar con lupa” las futuras  autorizaciones para no seguir inflando una burbuja que nos puede estallar encima, dejando “cementerios comerciales” y desempleo. Ojo a la fiebre de los Centros Comerciales.

La apuesta por los Centros comerciales

Los inversores extranjeros llevan 3 años apostando por el ladrillo en España, invirtiendo en oficinas, hoteles y Centros comerciales: el año pasado se abrieron 5 nuevos Centros y 29 cambiaron de manos, mientras se esperan 20 aperturas entre 2018 y 2020. España tiene 555 Centros comerciales, el 4º país con más instalaciones, tras Reino Unido, Alemania y Francia. Esta fiebre por los Centros comerciales, en España y el resto de Europa, contrasta con EEUU, donde no paran de cerrar Centros y van a desaparecer la cuarta parte. De momento, los Centros comerciales en España tienen tráfico (1.900 millones de visitantes), ventas y generan altos alquileres. Además, se dan grandes “pelotazos” cuando cambian de manos. Pero su futuro está amenazado por las ventas online. Los expertos creen que sobrevivirán, convirtiéndose en grandes Centros de ocio, con entretenimiento, deportes, restaurantes y tiendas. Pero ojo a una posible “burbuja”, alimentada por inversores extranjeros (dueños del 75% de Centros), que se pueden ir en cualquier momento y dejarnos un rosario de “cementerios comerciales”. Habría que planificar su crecimiento.

enrique ortega

En todo el mundo hay una verdadera “fiebre inmobiliaria”, alimentada por el dinero abundante y barato y por la especulación, que deja grandes beneficios en la compra venta de inmuebles, oficinas, hoteles, naves industriales y Centros comerciales. En 2017 se invirtieron en el mundo 1,62 billones de dólares en inmuebles, más de la mitad de inversores asiáticos, sobre todo de China, según el Global Investment Atlas 2018. Y España fue el cuarto país del mundo que atrajo más inversión inmobiliaria, tras EEUU, Reino Unido y Alemania: 13.990 millones de euros de inversión directa, un 45% más que en 2016, según la consultora inmobiliaria JLL. Dentro de este “boom del ladrillo”, la mayor inversión inmobiliaria (el 28% del total) se ha dirigido al comercio (“retail”): 3.909 millones de euros de inversión en 2017, un 31% más que en 2016, repartidos entre los Centros y parques Comerciales (2.700 millones) y tiendas, supermercados e híper (1.209 millones).

La inversión en Centros comerciales batió en 2017 otro récord histórico, como viene pasando desde 2015: creció un 35%, hasta los 2.700 millones de euros (2.000 millones en 2016), según la patronal AECC, el 70% capital extranjero, básicamente británico, norteamericano, francés y alemán. El año pasado se abrieron 5 nuevos Centros comerciales (Alisios en las Palmas, Sambil Outlet y Plaza Río 2 en Madrid, Terrasa Plaza en Barcelona y Parque Melilla) y se realizaron 29 transacciones (compraventas, ampliaciones, intercambio de acciones), entre ellas, la venta de Madrid Xanadú (se pagaron 530 millones de euros, la cifra más alta pagada por un Centro comercial en España), de Nueva Condomina (en Murcia: 233 millones), Área Sur (Jerez: 110 millones) y Alcalá Magna (Alcalá de Henares: 105 millones).

Con estas operaciones, España cuenta ya con 555 Centros y parques comerciales, unas instalaciones que tienen 15,8 millones de metros cuadrados, con 33.744 tiendas y generan 720.000 empleos (332.000 directos), según la patronal AECC. Eso coloca a España como el 4º país europeo con más Centros comerciales, sólo por detrás de Reino Unido (1.200 Centros), Alemania y Francia (unos 700 Centros comerciales cada uno). En general son Centros de tamaño medio, muy alejados de los grandes Centros comerciales de Asia y Norteamérica. Así, el mayor Centro comercial en España, Puerto Venecia (en Zaragoza) tiene 206.000 metros cuadrados, menos de la tercera parte que el mayor Centro comercial del mundo, el South China Mall (660.000 metros cuadrados), instalado en la ciudad china de Dongguan (en Cantón, cerca de Hong Kong), al que siguen, en el Top 10 mundial, 6 Centros en Asia y uno en Turquía, Canadá, Dubai y EEUU.

La patronal de los Centros comerciales (AECC) cree que la fiebre va a seguir y prevé que se pongan en marcha 27 nuevos proyectos entre 2018 y 2020, con 1 millón de metros cuadrados más de oferta en Centros comerciales. La mayoría serán la apertura de nuevos Centros (20), entre ellos el Open Sky en Torrejón de Ardoz (Madrid), para diciembre de 2018, el Centro Palmas Altas en Sevilla (abrirá en 2019), el Centro Canalejas, en Madrid (abrirá a principios de 2019) y el Centro Comercial de Benidorm (para el verano de 2019). De momento, en los dos primeros meses de 2018 ya se han cerrado 4 importantes operaciones en Centros comerciales, por valor de 300 millones (Parque Corredor en Torrejón, Modoo Oviedo, Plaza Imperial en Zaragoza y Rivas Futura en Madrid) y los expertos creen que este año podría batirse un nuevo récord de inversión en Centros comerciales, rozando los 3.000 millones de euros. Y además, sigue la fiebre por invertir en nuevos supermercados y tiendas de moda en el centro de las ciudades, al calor del consumo.

La inversión en Centros Comerciales les parece a los inversores (el 75% extranjero) un buen negocio por varias razones. La primera y básica, porque son lugares de mucho tráfico de consumidores, compren o no: tuvieron 1.900 millones de visitantes en 2017, un 1,8% más que en 2016, según la patronal del sector (AECC). Y además, los visitantes compran: el año pasado se vendió en los Centros por valor de 43.950 millones de euros, un 3,5% más y todo un récord histórico, consiguiendo un 17,9% de cuota de mercado. En el caso de España, el “boom” del turismo (el de verano y los cruceros) es un aliciente complementario para la fiebre de instalar Centros Comerciales próximos a la costa (Levante, Cataluña y Andalucía). Estas ventas crecientes permiten a los inversores cobrar altos alquileres a las tiendas, lo que genera fuertes ingresos y una rentabilidad de la inversión entre el 5% y el 6%.

Pero quizás, lo que más atrae a los inversores extranjeros a los Centros comerciales es la posibilidad de “dar un pelotazo” si luego venden su participación. Así, en 2016, el fondo británico Northwood  vendió el Centro Comercial Diagonal Mar a Deutsche Bank por 495 millones, cuando lo había comprado 3 años antes por 160 millones (335 millones de beneficio). Claro que también a veces pierden: los dueños de Madrid Xanadú lo han vendido por 530 millones cuando lo compraron en 2006 por 770 millones.

En cualquier caso, también hay “sombras” sobre el futuro de los Centros comerciales. Una de ellas es que grandes marcas que han abandonado los Centros en los dos últimos años, entre ellas Inditex, C&A, Cortefiel y Alfonso Domínguez, mientras las pequeñas tiendas se quejan de las subidas de los alquileres. Pero la mayor amenaza es el comercio online, el creciente interés de los consumidores por comprar por Internet. Esto es lo que ha hundido a los Centros comerciales en EEUU (los “Mall”): se han cerrado miles de tiendas y grandes almacenes que han dejado vacíos los Centros comerciales y se estima que en los próximos 5 años van a cerrar 300 de los 1.200 Centros comerciales en Estados Unidos.

Los expertos creen que la crisis de los Centros comerciales en EEUU no se va a dar en España ni en Europa por varias razones. Una, porque aquí el comercio online no tiene tanta fuerza: supone un 4% de las ventas en España frente al 15% en USA (sí podría hacer daño en Reino Unido, con un 20% de ventas online). La segunda diferencia es que en EEUU hay un exceso de Centros comerciales, una “sobre oferta”: 5 veces más metros cuadrados por habitante que en España y Europa. O sea, que ha “estallado la burbuja”, máxime cuando los Centros comerciales en EEUU son muy antiguos (más de un tercio son de antes de 1978) y se han quedado obsoletos, con una oferta muy pobre: la mayoría tienen un par de grandes almacenes y unas pocas tiendas, con escaso ocio, restauración y otros servicios.

Así que la patronal del sector, los expertos y los inversores creen que “Europa es diferente” y que los Centros comerciales “tienen recorrido” siempre que se aprenda de los errores USA y se apueste por la innovación de la oferta. Por un lado, defienden renovar las instalaciones, que en el caso de España tienen ya 17 años de vida media (se construyeron al principio del siglo), por lo que el 40% de los Centros comerciales en España necesitan remodelarse. Y al hacerlo, la clave es considerarlos como “grandes espacios de ocio”, ofreciendo junto a las tiendas y comercios de todo tipo una oferta complementaria atractiva: restaurantes, cines y espectáculos, actividades deportivas y lúdicas, parques  y muchos otros servicios (hay Centros que ya incorporan clínicas dietéticas, hospitales, hoteles y hasta bibliotecas). Se trata de diseñar Centros comerciales donde las familias “pasen el día”, gastando no sólo en compras. Y Centros donde puedan hacerse conjuntamente compras físicas y online.

En resumen, parece que la fiebre de los Centros comerciales va a seguir, según la consultora CBRE, con la apertura de Centros más modernos y completos mientras quizás se queden vacíos los Centros más antiguos y obsoletos. Pero ese crecimiento de los Centros comerciales debe hacerse con cuidado, para no crear una “burbuja” que un día nos explote, como la de la vivienda en 2008. La autorización de los nuevos Centros comerciales la hacen las autonomías y cada una “va a su aire”: unas permiten casi todo (Madrid y Cataluña) y otras son más restrictivas, como Andalucía y la Comunidad Valenciana, que no quiere autorizar el mega Centro de Puerto Mediterráneo (en Paterna, Valencia), mientras se quiere abrir otro en Torremolinos para 2020 (Intu Costa del Sol). Y los inversores, el 75% extranjeros, sólo buscan rentabilidad a corto: invertir, cobrar rápido y si pueden, irse pronto con plusvalías. Y si detrás queda un “cementerio comercial”, es cosa de los españoles. Así que cuidado con los Centros: abrir nuevos sí, pero con mesura y planificación. Para que luego no haya que “rescatarlos” con nuestro dinero.