La vivienda, una "emergencia nacional"

La vivienda agrava sus problemas, con nuevas subidas de los pisos y alquileres. Y el gasto en  vivienda supone ya un tercio del gasto total de las familias, hasta el 42% para las que ganan menos. El problema de fondo sigue siendo que faltan viviendas: la oferta aumenta en 95.000 casas nuevas cuando se crean 240.000 nuevos hogares al año. Así tenemos un déficit de 750.000 viviendas, lo que dispara precios y alquileres. El Banco de España alerta de que estamos ante “una emergencia nacional”, que exige una mayor coordinación entre el Estado y las autonomías, hoy inexistente. Una “emergencia económica”, que frena el consumo, el crecimiento y el empleo, pero también una “emergencia social”: 10 millones de inquilinos agobiados, frente a 5 millones de caseros que ingresan 28.000 millones al año. Dos nuevas “clases sociales” enfrentadas por la vivienda, que agrava las desigualdades sociales. Urge tomar medidas sobre el suelo, la financiación, la rehabilitación de pisos vacíos, los pisos turísticos y de temporada, construyendo más, para aumentar la oferta de viviendas.

              Los alquileres transfieren 28.000 millones al año de los inquilinos a sus caseros

El problema de la vivienda en España sigue de mal en peor, a la vista de los datos del primer semestre. Los precios de la compraventa de vivienda han subido otro +3,5% en el primer trimestre, con lo que los pisos son ya un +12,9% más caros que hace un año, según el INE. El precio medio de venta en junio era de 2.823 euros/m2, según el portal Idealista, un máximo histórico que se dispara en las grandes ciudades, sobre todo en Madrid (6.013 euros/m2) y Barcelona (5.269 euros/m2). Con ello, el precio de la vivienda ha subido un +65,3% en los últimos 7 años (junio 2019-.junio 2026), más del doble que el IPC (+24,8%) y el triple de lo que han subido los sueldos (+21,32%).Y además, la subida de los pisos se acompaña con una subida de los tipos de interés: el Euribor ha subido un +0,717% en el último año (hasta el 2,798% en junio), lo que encarece ahora una hipoteca media (173.331 euros a 25 años) en 66 euros más al mes (792 euros más al año).

Y el panorama de los alquileres es aún peor, con subidas reiteradas impulsadas por una alta demanda de familias que no pueden comprar piso y sólo les queda alquilar. En junio, el precio medio del alquiler era ya de 15,3 euros/m2 (1.377 euros por un piso de 90 m2), según el portal Idealista, pero se disparaba hasta 23,7 euros/m2 en Madrid (2.133 euros por 90 m2) y 23 euros/m2 en Barcelona (2.070 euros por 90 m2), con 29 de las 52 capitales en máximos históricos del alquiler. Unos precios que obligan a muchos jóvenes (y familias) a alquilar por habitaciones, a precios aún más disparados: 521 euros de media, según Fotocasa, que suben hasta 650 euros en Barcelona y 620 euros en Madrid. Y eso después de que los potenciales inquilinos sufran un duro proceso de “selección” (donde quedan fuera muchos jóvenes y familias, sobre todo inmigrantes) y múltiples exigencias, muchas ilegales.

Este oscuro panorama está agravando las cuentas de los 4 millones de hogares (el 20%, con unos 10 millones de personas) que viven de alquiler en España. Según los últimos datos del INE, el gasto de todas las familias españolas en vivienda (alquiler, hipoteca y recibos de agua, luz y calefacción) fue de 11.665 euros por hogar en 2025, el 33,2% de todo el gasto familiar, un porcentaje que ha subido año tras año (suponía el 30,98% del gasto total en 2016). Es la mayor partida de gasto familiar, muy por delante de dos partidas cuyo porcentaje de gasto también crece, la alimentación (16%) y el transporte (11,5%). Pero lo más preocupante es que en las familias con menos ingresos (el 20% con menos renta), el peso de los gastos de vivienda es muy superior: el 41,9% en 2025 (40,1% en 2016). Casi la mitad de su gasto se lo lleva la vivienda, lo que reduce su consumo en otras partidas de gasto, frenando así el crecimiento económico y el empleo.

El problema de fondo es la falta de viviendas: hay poca oferta y mucha demanda. En 2025 se sumaron al parque de vivienda 94.791 nuevas viviendas, según el Ministerio de Vivienda, frente a los 238.990 nuevos hogares creados en el país, según el INE. Y desde 2019, sólo se han sumado 636.486 viviendas al parque existente (27.099.556 viviendas en 2025), mientras la población española crecía cuatro veces más (+2.633.665 habitantes desde 2019). Eso ha ido acumulando un “déficit de vivienda” que el Banco de España acaba de subir de 600.000 a 750.000 viviendas que hacen falta, la mitad concentradas en 6 provincias: Madrid, Barcelona, Alicante, Valencia, Murcia y Málaga. Una “brecha” de viviendas que seguirá creciendo, porque el INE estima que se crearán 2,2 millones de hogares en España los próximos 15 años.

La construcción de nuevas viviendas va muy lenta: las 93.650 viviendas terminadas en 2025 (80.792 “libres” y 12.858 protegidas (VPO) son el tercer peor dato del siglo, frente a las 647.179  construidas en 2007 (579.665 libres y 65.514 VPO), que bajaron a 276.883 en 2010 y al mínimo de 44.630 en 2016, según los datos del Ministerio. Este año, la construcción ha mejorado algo, pero poco: se han iniciado 39.196 viviendas en el primer trimestre (35.148 “libres” y 4.048 VPO, el mejor dato de iniciación de viviendas protegidas desde 2012), un 12,7% más que en el primer trimestre de 2025 (34.779 viviendas iniciadas). Pero, a este ritmo, se terminarán este año unas 105.000 nuevas viviendas, la mitad de las que necesitamos.

Además de construir más viviendas nuevas, habría que poner en venta y alquiler una buena parte de los 3,8 millones de viviendas vacías, la cifra estimada por el Observatorio del Alquiler. Pero ojo, esta medida no sería la panacea, porque la mayoría de estas viviendas vacías están en zonas rurales, en municipios de menos de 100 habitantes (ahí están el 75%), con lo que sólo un 10% de viviendas vacías están en zonas tensionadas, donde ayudaría conceder más ayudas a los propietarios para rehabilitarlas y alquilarlas a precios asequibles.

Otra vía para aumentar las viviendas para alquiler es frenar el desvío de viviendas a los usos turísticos y al alquiler de temporada, dos destinos que buscan muchos caseros para evitar la normativa de los alquileres normales. En España había en mayo 341.001 pisos turísticos, concentrados en Andalucía (90.649), Cataluña (51.305), Comunidad Valenciana (51.268), Canarias (48.356) y Baleares (21.304). Un número que se ha reducido este año, por las trabas de algunas autonomías y Ayuntamientos, aunque han recibido el espaldarazo del Supremo, que emitió en mayo una sentencia que anuló el registro estatal de estos alquileres turísticos, por considerar que es una competencia autonómica. Y otros alquileres que habría que frenar son los de temporada (por meses, para estudiantes y trabajadores), que suponen ya el 27% de todo el mercado del alquiler, según Idealista, superando esa media en Barcelona (55% alquileres son de temporada), San Sebastián (49%), Bilbao y Cádiz (44%), Girona y Pamplona (41%), Santander (36%) y Granada (35%).

Si se redujeran los pisos vacíos y los alquileres turísticos y de temporada, podría haber 1 millón más de viviendas para alquilar y comprar, bajando los precios. Pero la clave del problema sigue siendo construir más, aumentar la oferta, construyendo al menos 200.000 viviendas al año, una gran parte para destinarla al alquiler a precios asumibles y VPO de renta social. Para relanzar la construcción de viviendas en España , hay que actuar sobre varios factores: suelo, financiación, normativa, costes y mano de obra. Veámoslos. La clave es aumentar la financiación para la vivienda. Se da el contrasentido de que España es el 4º país de la OCDE que más recauda con la vivienda (52.200 millones en impuestos estatales, autonómicos y locales, el 6,90% de toda la recaudación), pero es uno de los paises que menos gasta, que menos invierte en vivienda: 7.614 millones en 2025, el 0,45% del PIB, frente a paises que destinan del 1 al 3,5% de su PIB a la vivienda.

La clave está en que las autonomías, que gestionan la vivienda, y los Ayuntamientos gasten mucho más en vivienda, dado que el ladrillo les aporta gran parte de su recaudación. Hasta ahora invierten poco y el 70% de lo que invierten es dinero que les transfiere el Estado. Las autonomías que menos gastan en vivienda son Castilla y León (174 millones entre 2021 y 2024), Cantabria (102 millones) y Murcia, mientras las que más gastan son Cataluña (1.971 millones entre 2021 y 2024, Andalucía (1.688 millones) y Comunidad Valenciana (1.459 millones).

Como se ve, inversiones mínimas para afrontar el primer problema de los españoles. El Gobierno Sánchez ha multiplicado la inversión estatal en vivienda, que saltó de los 453 millones que gastaba Rajoy en 2017 a 3.500 millones en 2025. Ahora, el Gobierno aprobó en abril el Plan de Vivienda 2026-2030, que pretende triplicar el gasto del anterior Plan , hasta los 7.000 millones de euros (ojo, sólo 1.400 millones al año). El Plan tiene una novedad importante: el Estado central aporta un 60% de esos Fondos para la vivienda pero sólo a cambio de que las autonomías aporten el 40% restante (en los Planes anteriores sólo aportaban el 28% del gasto total ). En principio, las autonomías gobernadas por el PP (11) se mostraron en contra del Plan, dentro de su política de “desgaste” al Gobierno. Pero luego han echado cuentas y han visto que si lo apoyan van a recibir mucho más dinero para gastar en vivienda. Unos ejemplos: Andalucía recibirá 1.197 millones (+877 millones que en el Plan anterior), Madrid 1.113 (+815 millones), Cataluña 1.015 millones (+473), Comunidad Valenciana 798 millones (+558), Galicia 399 millones (+293), Castilla y León 378 millones (+277) o Murcia 308 millones (+258). Esto explica el “milagro” de que en la reunión de la ministra con las autonomías para desarrollar el Plan de Vivienda 2026-2030, celebrada el 21 de mayo, todas votarán a favor del reparto… Ahora falta que colaboren en la aplicación concreta del Plan y en la efectividad de sus ayudas.

Tras la financiación, el 2º cuello de botella de la vivienda es el suelo, la falta de suelo urbanizado, listo para construir. Los promotores se quejan de que no hay suelo disponible, salvo a precios disparados, pero un experto que lo ha analizado con detalle concluye que hay suelo disponible para construir 7 millones de viviendas… Y de ese suelo, en zonas urbanas hay suelo finalista para construir 3 millones de viviendas (1,5 millones en las 15 principales capitales y áreas metropolitanas). El problema, añade, es que estos suelos llevan bloqueados dos décadas, por problemas en la propiedad (el 70% de este suelo es privado y sólo un 30% municipal), que no quiere o no puede ponerlo en el mercado, porque requiere hacer inversiones que no se hacen: antes los bancos financiaban a dueños del suelo y promotores a ponerlos en el mercado, pero ahora no. Además, mucho suelo urbanizable está pendiente de litigios y recursos  a los  Planes, que se podrían agilizar si se aprobara la reforma de la Ley del suelo que el PP y partidos autonómicos vetaron en el Congreso. 

Además de aumentar la financiación y desbloquear el suelo urbanizable, urge facilitar financiación a los promotores privados y públicos (Ayuntamientos) para promover viviendas, agilizando los complicados trámites administrativos y coordinando las actuaciones (Estado, autonomías, Ayuntamientos, dueños del suelo, promotores, bancos y el ICO), junto con la empresa pública de vivienda (Casa 47). Deberían crearse Comisiones de vivienda autonomía por autonomía y ciudad por ciudad, donde todos buscaran la manera de promover más viviendas. Algo que piden todos los expertos y que no se hace. Y en paralelo, tomar medidas para convencer a los propietarios de que alquilen sus viviendas, con empresas estatales que aseguren los alquileres (como Bizigune en el País Vasco) y con incentivos fiscales a los caseros que alquilen pisos vacíos y a precios “razonables”.

Llevamos años hablando del grave problema de la vivienda pero apenas se avanza en soluciones, básicamente por los enfrentamientos entre el Gobierno y las autonomías que gestionan la vivienda. El Banco de España acaba de alertar de que estamos ante una “emergencia nacional”, que exige acuerdos para evitar que la vivienda frene el crecimiento y el empleo (al reducir el consumo de inquilinos e hipotecados) y la actividad de muchas empresas (turismo, agricultura, industria, comercio) e instituciones (hospitales, enseñanza), que no pueden contratar porque sus trabajadores no encuentran alojamiento.

Pero el problema de la vivienda es también una “emergencia social”, porque condena a no llegar a fin de mes (incluso a caer en la pobreza) a los 4,1 millones de hogares que viven en alquiler (unos 10 millones de españoles). Y esto aumenta la desigualdad. Así, los inquilinos (1 de cada 5 españoles) tiene una renta media anual de 21.335 euros, muy inferior a los 32.120 euros de renta media que tienen los propietarios (14,05 millones de hogares, unos 34 millones de españoles). Y si vemos la renta media de los propietarios que alquilan (el 39% de los caseros tienen una vivienda alquilada y un 61% son particulares con varias viviendas o empresas), es de 51.000 euros anuales (2,39 veces las de su inquilino) y hasta 80.000 euros si alquilan 2 o más viviendas (3,7 veces la renta de sus inquilinos), según un reciente estudio del Ministerio de Consumo y el CSIC.

A lo claro: el problema de la vivienda se ha convertido en un negocio para unos (2,4 millones de caseros individuales) y en una losa para otros (10 millones de inquilinos), que les “trasfirieron” de sus ingresos 28.000 millones anuales (que agobian sus cuentas y hacen más ricos a otros). Una transferencia de rentas que alimenta la desigualdad, porque casi la mitad de los alquileres se pagan al 10% de españoles más ricos, según el estudio. Y además, encubre otra transferencia, de jóvenes a mayores: un tercio de los pagos por alquiler (el 62% de jóvenes) los ingresan caseros mayores de 65 años…

En conclusión, la vivienda no es sólo un problema sino también “una bomba de relojería social”, porque enfrenta a inquilinos y propietarios y a jóvenes con mayores, provocando una penosa “emergencia social”, que alimenta el descontento y la polarización política. Es hora de alcanzar un Pacto político y social por la vivienda, que reparta costes e ingresos, que ayude a los que más lo necesitan y controle un negocio que antepone la inversión al derecho a la vivienda. O resolvemos esta emergencia económica y social o nos estallará cualquier día.

Plan de vivienda: sin las autonomías no sale

El Gobierno aprobó este martes el Plan estatal de vivienda 2026-2030, que triplica el gasto (7.000 millones) en vivienda pública, ayudas al alquiler y rehabilitación. El Plan tiene dos novedades. Una, que el Estado aportará el 60% a las autonomías que financien el otro 40%. Otra, que impone condiciones: las VPO financiadas no se puedan vender, incorpora medidas contra la corrupción en su adjudicación (Alicante) y exige más información y control. Madrid y otras autonomías gobernadas por el PP (son 11) lo rechazan, porque “invade competencias”, pero habrá que ver si están dispuestos a perder los 4.200 millones de aportación estatal (667 millones para Madrid). La votación autonómica del Plan se hará en mayo y si se rechaza, será papel mojado, como la Ley de Vivienda. Además, faltan medidas (suelo y financiación) para promover más viviendas “libres” (sólo 80.792 terminadas en 2025) y para conseguir más viviendas en alquiler. Pero todas exigen colaboración entre Gobierno, autonomías y Ayuntamientos, algo inexistente. Así, la vivienda no tiene enmienda.

                            Enrique Ortega

El problema de la vivienda en España se agrava día a día. Comprar una casa se ha vuelto un objetivo imposible para la mayoría de jóvenes y familias, porque su precio está por las nubes: cerró 2025 con un coste de 2.230 euros/m2, según el Ministerio de Vivienda, un récord histórico, que es mucho mayor en Madrid (5.820 euros/m2) y Barcelona (5.144 euros/m2), según el portal Idealista. Eso supone que comprar un piso de 100 m2 obliga a pagar una hipoteca (80% del precio) de 907 euros mensuales, además de tener ahorrado un 30% del precio para la entrada, gastos e impuestos. Y si hablamos de comprar un piso en Madrid (582.000 euros/100 m2) o Barcelona (514.000 euros/100 m2), tendríamos que pagar entre 2.368 euros mensuales de hipoteca (Madrid) y 2.093 euros, algo imposible salvo para los que ganen en torno a los 7.000 euros (la banca sólo concede hipotecas por el 30% del sueldo).

El resultado es que la mayoría de las familias y jóvenes no puede comprar piso. Y tampoco alquilar, porque no hay apenas casas en alquiler y eso ha disparado los precios: en marzo, el alquiler medio estaba en 15 euros/m2, según Idealista, el máximo de la serie histórica y una subida del +44,2% sobre 2019 (10,4 euros/m2), el doble de la subida de la inflación (+24,6%) y los sueldos (+19,53%). Y esa es la media (1.350 euros de alquiler por un piso de 90 m2), porque los alquileres son mucho más altos en las grandes capitales, sobre todo en Madrid (23,2 euros/m2: 2.088 euros por un piso de 90 m2) y Barcelona (22,6 euros/m2: 2.034 euros vivienda 90 m2). Y además, los que intentan alquilar se encuentran con muchos candidatos por cada vivienda, con lo que el dueño “selecciona” y a veces obliga a pagos y condiciones ilegales, mientras se disparan también los alquileres por habitación (superan los 500 euros).

Cada año, hay 200.000 nuevas familias y jóvenes que se incorporan a buscar un piso para vivir y no pueden comprarlo ni alquilarlo. El problema de fondo es que hay pocas viviendas disponibles y un déficit estimado de 600.000 viviendas, mientras se construyen pocas viviendas. Así, en 2025 se iniciaron 121.827 viviendas “libres” (de promoción privada), +8,5% que en 2024 (112.220), según los datos de Vivienda. Y entre 2020 y 2025 se iniciaron 605.517 viviendas, menos en 6 años que las iniciadas en todo 2004, 2005 y 2006 (+600.000 cada año). Y si miramos las viviendas terminadas, han sido sólo 80.792 viviendas en 2025, menos que en 2024 (86.609). Y en los últimos 6 años (2020-2025) se han terminado en España 489.431 viviendas “libres”, menos de las terminadas en 2004,2005, 2006 y 2007 (+500.000 cada año).

Si miramos las viviendas de protección oficial (VPO), que promueven el Estado, autonomías o Ayuntamientos, el balance es aún más preocupante. En 2025, se calificaron provisionalmente 15.503 VPO de planes estatales y autonómicos, menos que en 2024 (23.967 VPO calificadas), según datos de Vivienda. Y si vamos a las calificaciones definitivas, fueron sólo 11.104 las VPO, también menos que en 2024 (14.371 VPO). Y en los últimos 6 años (2020 a 2025) se han calificado (terminado) 64.542 VPO, una cifra similar a las VPO calificadas en 2005, 2006, 2007 y 2008 (ojo: más de 60.000 VPO calificadas cada año).

¿Qué está pasando? ¿Por qué ha caído tanto el número de viviendas terminadas? Las razones aportadas por promotores y constructores son varias: escasez de suelo urbanizado (muy caro), problemas burocráticos y administrativos que han parado muchos Planes urbanísticos, elevados costes de la construcción, falta de mano de obra cualificada y serias dificultades de financiación, porque la banca sigue “huyendo el ladrillo”. En el caso de las viviendas protegidas (VPO) hay otras razones adicionales: la congelación de los precios máximos de venta (los módulos se empezaron a actualizar en 2024), la falta de suelo finalista, los excesivos trámites burocráticos y la escasa financiación. Incluso se ha dado la paradoja de que los precios de la VPO superaban a los de la vivienda “libre”.

Con 80.000 nuevas viviendas “libres” terminadas al año y otras 11.000 VPO no se soluciona el problema de fondo de la vivienda, que es la falta de oferta. Los expertos estiman que habría que construir unas 150.000 viviendas al año como mínimo (se terminan 91.000), de ellas 70.000 VPO, la mayoría para alquiler. Pero para eso, el Estado y las autonomías deberían gastar más en vivienda, algo que hoy no hacen. Y además, es importante crear un parque público de VPO, para atender la demanda con menos recursos (jóvenes y familias vulnerables). España carece de este parque público de VPO: sólo hay unas 300.000 viviendas, el 3,3% del total, cuando la media en la UE-27 es el 8% (y el 29% en Paises Bajos, el 24% en Austria, el 20% en Dinamarca o el 16% en Suecia). La culpa es de los gobiernos anteriores, que han permitido la venta de gran parte de las VPO a particulares y Fondos de inversión: en los últimos 40 años se han construido en España 2,7 millones de VPO, pero la mayoría se han vendido.

En España se promueven pocas viviendas “libres” y muy pocas VPO porque el gasto público en vivienda es mínimo, mucho menor al de otros paises europeos. Así, el gasto público en promoción de vivienda “libre” (2007-2022) ha sido en España de 46,9 euros/habitante, frente a 58,1 euros en Alemania, 103,9 euros en Francia ,111,7 euros en Dinamarca, 121 euros en Francia, 125, 3 euros en Italia y 157,9 euros en Irlanda, según el Boletín de Vivienda Social 2024. Y si miramos el gasto en protección social en vivienda (VPO y ayudas), España gastó (entre 2007 y 2021) 34 euros/habitante, la cuarta parte del gasto social en vivienda en la UE-27, que fue de 160,5 euros/habitante, siendo también mucho mayor el gasto en Irlanda (334 euros/habitante), Dinamarca (318), Francia (274), Finlandia (246), Alemania (209), Suecia (187) y Paises Bajos (171,6), aunque mucho menor en Italia (8,5 euros/habitante).

El gasto público en vivienda (Estado y autonomías) sufrió también los recortes de Rajoy, pasando de un máximo de 2.761 millones en 2009 a menos de la mitad en 2013 (1.103 millones). El Gobierno Sánchez subió la aportación estatal y también varias autonomías, a partir de 2019 (1.590,5 millones) y sobre todo en 2022 (2.668 millones), 2023 (2.149 millones) y 2024 (2.286 millones), aunque el gasto es todavía menor al de 2009. Y el último Plan estatal de Vivienda 2022-2025 destinó 2.300 millones del Estado central a promoción de VPO y ayudas a compra y alquiler, 583 millones al año. Una cifra ridícula si se compara con lo que España gasta al año en pensiones (190.687 millones), en sanidad (99.347 millones), en educación (63.380 millones) o en Dependencia (11.500 millones), lo que indica que la vivienda es “el patito feo del Estado del Bienestar” en España. 

Ahora, el Gobierno Sánchez ha aprobado un Plan estatal de Vivienda 2026-2030 más ambicioso, que pretende gastar el triple, 7.000 millones de euros en 5 años (ojo, son solo 1.400 millones al año en promoción pública de vivienda y ayudas). El Plan tiene 2 novedades importantes sobre el anterior. Una, que el Estado central no es “el cajero del Plan”, no aprueba una inversión y luego son las autonomías quienes gastan y lo ejecutan, sin comprometerse a otro gasto adicional. Ahora, el Estado central (el Presupuesto) aporta el 60% del gasto (4.200 millones), pero sólo si las autonomías aportan el 40% restante (2.800 millones). Y la otra novedad, que la inversión está “condicionada”, debe cumplir 3 condiciones: las VPO promovidas no se pueden vender (para crear un parque público), la adjudicación de los pisos y ayudas ha de ser transparente (para evitar corruptelas como las adjudicaciones en Alicante) y las autonomías han de aportar estadísticas de vivienda y un seguimiento del Plan.

Este nuevo Plan estatal de vivienda 2026-30 tiene 3 objetivos. El primero, aumentar la oferta de viviendas protegidas (VPO), para lo que se destinan el 40% de los recursos (2.800 millones). Para conseguirlo, duplica la ayuda actual para promover estas viviendas VPO (subvenciona hasta 85.000 euros por piso, más otros 8.500 si se utilizan métodos avanzados de construcción), incorporando la figura de promotores sociales de vivienda (con ayudas que pueden llegar a 102.000 euros por vivienda).Y además, contempla la compra de viviendas a particulares para incorporarlas al parque de VPO (cubriendo el 70% de la compra y hasta el 85% si se compran en zonas tensionadas). Todo esto, con dos condiciones: que el alquiler de estas VPO no supere los 900 euros (y tengan un precio de compra tasado) y blindarlas para que no puedan venderse y sigan siendo VPO en el futuro.

El 2º objetivo del Plan es mejorar el parque de vivienda, con un apoyo a la rehabilitación (30% de los recursos: 2.100 millones). Se darán hasta 20.500 euros por vivienda que se rehabilite (con mejoras estructurales, de acceso y eficiencia energética), con una ayuda mayor cuando se rehabilite una vivienda vacía y se ponga después en alquiler (asequible): se puede conseguir una ayuda de 35.000 euros y hasta 35.000 si está en zona rural.

El tercer objetivo del Plan (con 30% de recursos: 2.100 millones) se destinará a ayudas al alquiler, especialmente para jóvenes hasta 35 años (la ayuda llega a 300 euros, un tercio del alquiler máximo subvencionable, con avales públicos para ayudarles a alquilar) y familias vulnerables, contemplándose también ayudas al alquiler con opción de compra (hasta 30.000 euros) y ayudas a la compra en municipios en riesgo demográfico. En todos los casos, el Plan pretende que el alquiler o la compra no supere en 30% de los ingresos.

El Ministerio de Vivienda dice que ha tenido 28 reuniones con las autonomías, más muchas otras con expertos, instituciones, promotores y fuerzas sociales desde que presentó el primer borrador de este Plan, en septiembre pasado. Y que ha incluido muchas sugerencias. Pero de momento, la Comunidad de Madrid (Ayuso) y el PP (Feijóo) han criticado este Plan, al que acusan de “intervencionista”, por los condicionantes que exige a las autonomías (que tienen transferida la gestión de la vivienda). Este Plan estatal de Vivienda no tiene que pasar por el Parlamento, pero debe votarse en mayo en la Conferencia sectorial de vivienda, que agrupa al Gobierno central y a las autonomías, para ponerlo en marcha en el 2º semestre de 2026. La ministra de Vivienda confía en que las autonomías gobernadas por el PP (11) no voten en contra, porque perderían el 60% que aporta el Estado: Madrid perdería 667 millones y Andalucía 718 millones. Madrid dijo el martes que no apoyaba el Plan y el miércoles que no se quedará fuera…Así que no sabemos sí boicotearán el Plan, como ya hicieron con la Ley de Vivienda, aprobada en 2023 y cuyos controles de alquileres no aplican.

Con todo esto, el Plan estatal de Vivienda, la herramienta para promover viviendas protegidas y las ayudas al alquiler para jóvenes, está en el aire. Pero hay otros temas relacionados con la vivienda que también están en el aire. Por un lado, relanzar la promoción de viviendas libres, dado que las viviendas terminadas en 2025 han caído (a 80.792). Urge un acuerdo (otro) entre el Gobierno, las autonomías, los Ayuntamientos y lo promotores-constructores para resolver los problemas que impiden construir más: falta de suelo urbanizado (y urbanizable), exceso de burocracia en las promociones y resolución de conflictos (la reforma de la Ley del Suelo, para agilizar licencias, está parada en el Congreso), frenar subida costes y aumentar la mano de obra formada, así como conseguir financiación (los bancos “huyen del ladrillo”. Todo para conseguir duplicar la construcción, hasta 150.000 viviendas/año.

Además, hay que actuar ante el grave problema de los alquileres, no sólo aumentando la oferta (para lo que hay que limitar drásticamente los pisos turísticos y los alquileres de temporada) sino creando entidades públicas (como Bizigune en el País Vasco ) que den tranquilidad a los propietarios, asegurándoles que cobran cada mes si alquilan sus viviendas. Y favorecer, con medidas fiscales (IRPF y el IBI) que se pongan en alquiler pisos vacíos. Y habrá que ver cómo evolucionan los topes al alquiler en los 308 municipios que los aplican (271 en Cataluña, 22 en Navarra, 14 en el País Vasco, más A Coruña), porque parece que han permitido bajar algunos alquileres en Cataluña, aunque ha sido a costa de caer más la oferta. Y habría que evaluar qué pasa con el millón de alquileres que hay que renovar en 2026 y 2027, que el Gobierno propone congelar (con una subida del 2% anual), aunque PP, Vox, UPN y Junts votarán en contra (este martes 28 de abril) del Decreto aprobado, complicando la vida a 2,6 millones de personas que han de renovar su alquiler.

Al final, la vivienda es el primer problema de los españoles, pero nuestros políticos son incapaces de ponerse de acuerdo en buscar soluciones, desde conseguir suelo, permisos y financiación para construir a aprobar ayudas públicas eficaces tanto para construir muchas más viviendas protegidas para que accedan a ellas jóvenes y familias con ingresos bajos y medios. Este Plan estatal de vivienda es otra oportunidad de tomar medidas: aunque no se esté de acuerdo con muchas cosas, es una base para avanzar. Pero podría bloquearse por el constante enfrentamiento político. Unos por otros, la vivienda no se enmienda. Y lo sufren millones de españoles ¡ Ya está bien !

Vivienda: muchos Planes y pocos avances

La vivienda no tiene enmienda. Los alquileres subieron un +11,5% en 2024 y cuestan un 81% más que hace 10 años (los pocos que hay). Jóvenes y nuevas familias tampoco pueden comprar casa, porque ha subido +8,1% en 2024 (y +52% la última década). Y por eso, aunque bajan los tipos, sube la cuota de la hipoteca a pagar. Frente a esta grave situación, el PP presenta un Plan de 10 medidas para aplicar ahora en las 12 autonomías y 40% de Ayuntamientos que gobiernan. Y el Gobierno, ante el fracaso de su Ley de Vivienda, presenta otro Plan con 12 medidas. Muchas coinciden, pero no tienen voluntad de acuerdo. Y sin un Pacto entre Gobierno, autonomías, Ayuntamientos, promotores y bancos es imposible construir y poner en alquiler las 600.000 viviendas que hacen falta. Se puede hacer, actuando sobre el suelo, los Planes urbanísticos, la financiación y las ayudas, frenando los alquileres turísticos y de temporada. Pero es imposible si cada uno va por su lado. Siéntense y pacten medidas eficaces.

                            Enrique Ortega

El año 2024 ha sido nefasto para los que buscan alquilar o comprar una vivienda. Los alquileres han subido otro 11,5% (+15,3% en Madrid y +13,9% en Barcelona), según el portal Idealista, que se suma a la subida del +69,5% acumulada entre 2014 y 2023. Con ello, los alquileres han subido +81% en la última década y se sitúan ya en un nuevo máximo: 13,5 euros/metro cuadrado, una media de 1.215 euros por un piso de 90 metros. Pero hay muchas ciudades donde el alquiler medio cuesta mucho más: Barcelona (23,4 euros/m2, 2.106 euros por una casa de 90m2), Madrid (20,7 euros/m2, 1.863 euros de alquiler), San Sebastián (18 euros/m2), Palma (17,2), Málaga y Valencia (14,9 euros/m2). De hecho, los alquileres están en máximos históricos en 31 de las 52 capitales españolas. Además, hay pocos alquileres en el mercado y los que salen duran horas, con los caseros “seleccionando” inquilinos.

Ante la falta de alquileres y su elevado precio, hay familias que buscan comprar piso, más ahora que han bajado los tipos. Pero también es muy difícil, porque el precio de compra se ha disparado: las viviendas subían un +8,1% anual en septiembre de 2024 (según el INE), el mayor aumento de los últimos años, acumulando una subida del +51,9% desde 2014. Con ello, una vivienda usada (las nuevas son más caras) costaba en diciembre 2.271 euros/m2, un nuevo máximo histórico, según el portal idealista. Eso supone pagar 204.390 euros por un piso de 90 metros cuadrados. Pero en las grandes ciudades, el precio de una casa se duplica: 4.952 euros/m2 en Madrid (445.680 euros por 90 m2), 4.700 euros/m2 en Barcelona (423.000 euros), 4.442 euros/m2 en Palma, 3.491 euros/m2 en Bilbao, 3.241 euros/m2 en Málaga, 3.035 euros/m2 en Cádiz, 2.836 euros/m2 en Valencia y 2. 827 euros/m2 en Pamplona. Y las casas en venta también “vuelan”, por la alta demanda, los inversores y especuladores, dispuestos a no a regatear y pagar más.

Y además, con estos precios de compra disparados, los jóvenes y familias se encuentran con que tienen que pagar ahora una mensualidad más alta de hipoteca para comprar, aunque hayan bajado los tipos. Así, un piso medio de 90m2, que costaba 162.900 euros de media a finales de 2001, costaba 201.906 euros en 2023 y cuesta ahora 204.390 euros. Y por eso, aunque ha bajado el Euribor, la hipoteca (por el 80% del valor) ha pasado de costar 462,94 euros en 2021 a 855 euros en  2023 y 812 en diciembre de 2024. Mínimo ahorro. Pero en las grandes ciudades, donde los pisos han subido mucho más, la cuota hipotecaria es ahora más cara que en 2023 (y que en 2021): por ejemplo, en Madrid, 1.771 euros al mes ahora frente a 1.714 euros hace un año y 821 euros en 2021.

En definitiva, que alquilar o comprar casa es prohibitivo y casi el 40% de los que lo consiguen tienen que destinar más del 40% de sus ingresos al gasto en vivienda, según el Banco de España, muy por encima de los que tienen esta alta factura en Europa (27% de las familias en la UE-27, 17,5% en Francia o Alemania y el 28% en Italia). Por todo esto, hay que afrontar este grave problema de la vivienda, que ya es la primera preocupación de los españoles, según el último Barómetro del CIS. Un problema que no sólo angustia a muchas familias y jóvenes (el 60% de los jóvenes hasta 35 años viven con sus padres) sino que es también un grave problema económico, porque frena la expansión de empresas y negocios.

Al inicio de 2025, parece que los políticos “han tomado nota” de la preocupación masiva por la vivienda. El 12 de enero, el PP contraprogramó una Cumbre autonómica en Asturias para adelantarse al Gobierno y presentar un programa político, con un anexo de 10 medidas para la vivienda, tras años de inútil gestión autonómica y municipal y cuando gobiernan en 12 autonomías y en el 40% de Ayuntamientos (31 capitales). Las medidas se centran en agilizar la gestión del suelo (después de vetar en mayo de 2024  la reforma urgente de la Ley del Suelo propuesta por el Gobierno y solicitada por muchos Ayuntamientos) y en bajadas de impuestos para compradores y caseros, facilitando el acceso a hipotecas, fomentando la rehabilitación y reforzando la lucha contra la ocupación ilegal (los “okupas”, su obsesión y la de Vox).

Al día siguiente, 13 de enero, el presidente Sánchez anunció  un Plan con 12 medidas para mejorar la situación de la vivienda, a la vista que su Ley de Vivienda (en vigor desde mayo 2024), no ha sido eficaz y los topes al alquiler (impuestos en su día por Podemos y Sumar) han sido contraproducentes: muchos propietarios han dejado de alquilar, desviando sus pisos al alquiler de temporada o al alquiler turístico o han vendido su vivienda. El hecho, corroborado por el sector inmobiliario, es que la Ley y los controles de precios (y el tope de subida) han provocado una caída del 33% en la oferta de alquileres entre 2019 y 2024, según los datos de Idealista. Pero hay capitales donde la oferta de alquileres ha caído mucho más: en Barcelona (-75%: han “desaparecido del mercado” 3 de cada 4 viviendas en alquiler), Oviedo (-55%), San Sebastián (-55%), Las Palmas (-51%), Madrid (-46%), Palma (-46%), Girona (-45%), Bilbao (-44%), Zamora (-42%), Toledo, (-42%) y Burgos (-40%). Y ha caído también en Málaga y Valencia (-33%), en Sevilla y Alicante (-32%).

El Gobierno sigue defendiendo su Ley y los topes a los alquileres en las zonas “tensionadas”, argumentando que el único sitio donde se han aplicado (Barcelona y su área metropolitana), los alquileres han bajado entre un 3% y un 5%. Pero muchos expertos lo atribuyen a la caída de contratos y reiteran que el intervencionismo de la Ley ha sido contraproducente. Y piden medidas para aumentar la oferta de viviendas, la verdadera causa que explica los precios disparados de alquileres y compraventas: hay unas 300.000 personas que buscan piso cada año (jóvenes, inmigrantes y nuevas familias) y en 2024 sólo se construyeron 90.000.

El nuevo Plan del Gobierno para la vivienda busca ahora aumentar la oferta de viviendas. Por un lado, se transfieren a la empresa pública de vivienda (SEPES) 3.300 viviendas públicas, otras 13.,000 de la SAREB (que traspasará hasta 40.000) y 2 millones de metros cuadrados de suelo público (mucho de Defensa), concediéndola además la prioridad para adquirir suelo en el mercado (para evitar que caiga en manos de especuladores). Además, las viviendas públicas que se promuevan o adjudiquen mantendrán indefinidamente su titularidad pública y no se podrán vender (como hasta ahora), lo que permitirá ampliar el parque público (sólo el 2,5% del total, frente al 7% de media en Europa). Otra medida es destinar Fondos europeos a crear “una industria de la construcción”, que avance en fabricar viviendas modulares, para acelerar plazos de construcción y reducir costes.

Hay tres medidas del Plan dirigidas a aumentar la oferta de alquileres. Una, un sistema de garantías públicas para asegurar a los propietarios el cobro del alquiler (como hace el programa Bizigune en el País Vasco) y avales a los inquilinos para casos de impago. Otra, ayudas a los propietarios que rehabiliten su vivienda para alquilarla (a precio asequible). Y la tercera, una exención fiscal a los propietarios que alquilen: el 100% de lo que ingresen no pagará impuestos (siempre que se ajusten a los límites de subida aprobados y que publica el INE). Las tres medidas buscan “animar” a los caseros a alquilar, dado que hay 4 millones de viviendas vacías, aunque sólo 400.000 están en zonas “tensionadas”.

Otras medidas del Plan del Gobierno afectan a las viviendas turísticas (pagarán el 21% de IVA, como cualquier otro negocio), a los alquileres de temporada (se ha creado un registro obligatorio y un Fondo para que los Ayuntamientos aumenten las inspecciones) y a las compras de pisos por extranjeros no comunitarios (compraron 27.000 viviendas en 2023), a los que se sube un 100% los impuestos a pagar. Además, se propone a las sociedades de inversión inmobiliaria (SOCIMI) un mejor trato fiscal si promueven viviendas con un alquiler asequible. Y, finalmente, anuncian un Plan de Vivienda 2026-2029, que ampliará las ayudas existentes para jóvenes, mayores, discapacitados y residentes en zonas tensionadas.

Estas 12 medidas del Plan del Gobierno son un avance, pero insuficiente. Se avanza con la empresa pública de vivienda, pero falta un presupuesto (no hay Presupuestos) y más medios. Las ayudas fiscales para “animar” a los caseros están bien, pero si están condicionadas a unos topes y subidas, no funcionarán (como no han funcionado las de la Ley de Vivienda). Y, sobre todo, son muy “suaves” las medidas para frenar los pisos turísticos (ojo, 396.883 en agosto de 2024, según el INE, representado el 25% y hasta el 35% del alquiler en zonas de muchas ciudades) y los alquileres de temporada (han crecido un +182% en los últimos 5 años y ya suponen el 14% de los alquileres), básicamente porque su competencia es autonómica y municipal, no estatal. Y en cuanto a los impuestos a la compra de extranjeros no UE, es “el chocolate del loro”, porque el grueso de estas compras (que suben los precios) son los  compradores europeos (en Baleares, Alicante, Canarias, Murcia o Cataluña).

Se echa en falta en las medidas una actuación más radical en las 4 áreas donde nos jugamos la solución del problema de la vivienda: suelo, planeamiento, financiación y promoción pública de viviendas. En España, hay suelo para construir, pero hace falta catalogarlo (no se sabe dónde y cuánto) y sobre todo prepararlo para que sea urbanizable y esté a disposición de los promotores, lo que exige más inversiones y menos burocracia. Además, hay que agilizar el planeamiento de las ciudades, porque ahora se tarda 10 años y si hay reclamaciones, el plazo se demora 15 años más (de ahí el intento de reforma de la Ley del Suelo).

En tercer lugar, hay que buscar financiación suficiente, pública (hay que “territorializar” el ICO, el Instituto de Crédito Oficial, y especializarlo más en la vivienda) y privada, alcanzando un acuerdo con los bancos para que vuelvan a financiar la vivienda, sobre todo la protegida (VPO), lo que exige actualizar precios (módulos) y dar facilidades (suelo y planeamiento) a los promotores privados, actuando también para reducir los costes de construcción, facilitar mano de obra formada (el sector dice que no encuentra personal) y agilizar los procesos (hoy se tardan 100 meses en una promoción y habría que bajarlo a 50 meses).

Y sobre todo, hay que impulsar la promoción pública de viviendas, porque es ridícula: sólo 5.241 viviendas protegidas hasta septiembre 2024 (y 8.847 en todo 2023), frente a 68.587 VPO terminadas en 2008. Eso exige que las autonomías y Ayuntamientos destinen muchos más recursos a promover VPO, con dinero público (y privado). Ir construyendo año tras año un parque de VPO, sobre todo para alquilar: harían falta 150.000 viviendas públicas al año para tener en 10 años (1.500.000 VPO más) un parque de VPO “europeo”. Y el mayor esfuerzo (con financiación estatal) debe venir de las autonomía y Ayuntamientos, que ya apenas promueven viviendas (sí conciertos, corridas de toros y fiestas…).

Actuando en estos 4 frentes (suelo, planes urbanísticos, financiación y promoción pública), cortando de raíz las fugas de alquileres (a uso turístico y alquileres de temporada) y facilitando a los propietarios que alquilen sin miedo (y sin imposiciones), podría empezar a resolverse el problema de la vivienda en España, que exige tiempo: habría que construir 150.000 viviendas al año y sacar al alquiler otras 150.000 para atender a la demanda esperable (y eso no resolvería el déficit actual). Pero para conseguirlo, hace falta un requisito previo: el acuerdo entre todos los que deciden en la política de vivienda (Gobierno, autonomías, Ayuntamientos) y los “actores” imprescindibles para avanzar (promotores, constructores, bancos, propietarios e inquilinos). Si no hay un gran Pacto por la vivienda, no avanzaremos.

Ahora, el Gobierno tendrá que concretar y poner en marcha sus medidas. Y luego, tendrá que llevarlas al Parlamento y conseguir aprobarlas. Muchas de ellas, como la reforma de la Ley del Suelo, los alquileres de temporada o las ayudas fiscales han sido vetadas en el Congreso por el PP y Vox (algunas con ayuda de Junts y PNV). Así que es prioritario un gran Pacto de Estado por la vivienda, como ya han pedido los promotores (APCE). Ver las propuestas de cada uno e intentar consensuar medidas que promuevan más viviendas en construcción y más alquileres en el mercado, más oferta para rebajar unos precios disparados.

No parece fácil lograr un Pacto, pero sin acuerdos no avanzaremos: ni el Gobierno podrá aprobar y aplicar sus medidas ni las autonomías y Ayuntamientos gestionarán mejor. Están condenados a entenderse, a resolver un problema que es un clamor social. Si no lo hacen, los jóvenes y familias con menos recursos seguirán sin casa. Y 9 millones de inquilinos seguirán malviviendo, porque tendrán que destinar más de la mitad de sus ingresos a pagarse un techo. No podemos tolerarlo.

Alquileres imposibles: faltan viviendas

El grave problema de la vivienda, con precios y alquileres disparados, preocupa a muchos españoles, sobre todo jóvenes y familias vulnerables, que destinan más del 40% de ingresos (los jóvenes el 92%) a pagar un alquiler. Si lo encuentran, porque hay un 33% menos que en 2009, consecuencia de cambios legales y topes que han llevado a muchos propietarios a cambiar su piso en alquiler a uno de temporada o turístico. O a venderlo. La Ley de Vivienda (mayo 2023) es un fracaso y ha reducido los alquileres. Mientras, se terminan 89.000 viviendas al año (frente a 424.000 en 2009), cuando se crean 275.000 nuevas familias. Tenemos pocos alquileres y carísimos porque apenas hay viviendas disponibles: faltan 600.000 hasta 2025 y el doble para 2030. La única solución es que Gobierno, Ayuntamientos, autonomías, promotores y bancos pacten un Plan de Vivienda, conseguir suelo y financiación para construir 200.000 viviendas al año, la mayoría para alquiler. Y ayudar (no amenazar) a los propietarios para que alquilen. Menos Leyes demagógicas y más medidas eficaces.

                            Enrique Ortega

Las manifestaciones, en Madrid y en media España, revelan que el problema de la vivienda agobia cada día más a los españoles. Y no es para menos. Este año 2024, los alquileres siguen subiendo, un +10,2% anual en el tercer trimestre, según el portal Idealista. Y el precio medio de un alquiler en España se coloca en 13 euros/m2 (10,4 euros en 2019). Eso supone pagar 1.170 euros por alquilar un piso de 90 m2. Pero esa es la media. En Barcelona, el precio sube a 2.016 euros (22,4 euros/m2), en Madrid son 1.836 euros (20,4 euros/m2), en San Sebastián  son 1.629 euros (18,1 €/m2, en Palma 1.557 euros (17,3 €/m2), en Málaga 1.305 euros (14,5 €/m2) y en Valencia 1.287 euros (14,3 €/m2).

El problema es que la subida de alquileres de este año se suma a las subidas del alquiler desde 2014. En 2023, los alquileres subieron un +10,1%, más que el +8,4% en 2022 y el 4,6% en 2020 (en 2021, con la pandemia. bajaron un -3,6%). Y antes, entre 2014 y 2019, los alquileres subieron en España un +50%, según Idealista. Así que en la última década (2014-2023), los alquileres han subido un +69,5%, el triple que la inflación general (+21,3%, según el INE) y cuatro veces más que los salarios (+17,6% han subido los convenios). Y si sumamos la subida de este año, los alquileres suben casi un 80% desde 2014…

¿Por qué suben tanto los alquileres? Básicamente, porque hay pocas viviendas disponibles y una demanda creciente. Por un lado, apenas se construye vivienda nueva: en 2023 se terminaron 89.119 viviendas, casi las mismas que en 2022 (89.545), tras una década en la que se construyeron incluso muchas menos (60.000 en 2013, 44.630 en 2016, 78.810 en 2018). Es una cifra ridícula si la comparamos con las 424.459 viviendas terminadas en 2009 o las 650.000 terminadas en 2006 y 2007. Además, apenas se hacen viviendas protegidas (8.646 VPO en 2023) y la nueva construcción se concentra en la costa mediterránea y las islas (el 37,2% de las viviendas terminadas) y en el resto de España (39,1%), más que en Madrid y Barcelona (27,7%).

Apenas se hacen viviendas nuevas mientras cada año crecen las nuevas familias y los jóvenes que buscan un alquiler, más los últimos años, cuando la subida de tipos e hipotecas hacen que muchos españoles no piensen en comprar casa, máxime cuando los precios de compra de los pisos de han disparado también (+7,8% este año y +39,8% entre 2014 y 2023). El Banco de España estima que cada año hay 275.000 nuevas familias que buscan techo, además de 60.000 nuevos inmigrantes. El dato es muy llamativo: el número de hogares creció en 1.491.700 entre 2011 y 2023, mientras se construyeron 762.843  viviendas…

Está claro: la demanda de alquileres se ha disparado y mientras, apenas se construye. Y tampoco se alquilan muchas de los 4 millones de viviendas que están vacías. Unas, la mayoría, porque son segundas residencias o están en mal estado, necesitan rehabilitación. Y, sobre todo, porque hay pocas viviendas vacías en las grandes ciudades donde hay más demanda de alquileres: el Banco de España estima que sólo hay 400.000 viviendas vacías (el 10% del total) en ciudades de más de 250.000 habitantes.

Esta falta de oferta se ha agravado en los últimos años, porque los propietarios se han retraído a alquilar, a la vista de los cambios normativos aprobados por el Gobierno Sánchez. En marzo de 2019 se cambió la Ley de Arrendamientos (LAU), con un Decreto que limitaba las subidas al IPC y ampliaba los plazos de alquiler: de 3 a 5 años si el propietario era particular y hasta 7 años si era empresa. Eso retrajo a muchos propietarios, que reaccionaron con subidas extras de los alquileres (para “cubrirse”) y retrasando su alquiler o vendiendo. En febrero de 2022, el Gobierno aprobó la Ley de Vivienda, que establecía “topes” de subida a los alquileres en las zonas tensionadas, lo que redujo más la oferta de alquileres, “asustando a los propietarios”. En mayo de 2023, la Ley entró en vigor y la mayoría de expertos coinciden: ha reducido drásticamente la oferta de alquileres, disparando más los precios.

Los datos vuelven a ser elocuentes. Entre 2019 y 2024, la oferta de alquileres en España ha caído un -33%, según un reciente estudio del portal Idealista. Pero en Barcelona (donde la Generalitat aprobó un control de alquileres ya en 2020), la oferta de alquileres se ha reducido un 75% desde 2019 a hoy: han desaparecido del mercado 3 de cada 4 viviendas en alquiler. También ha caído drásticamente la oferta de alquileres en Oviedo (-55%), San Sebastián (-55%), Las Palmas (51%), Madrid (-46%), Palma (-46%), Girona (-45%), Bilbao (-44%), Zamora (-42%), Toledo (-42%) y Burgos (-40%). Y se ha reducido también la oferta de alquileres en Málaga y Valencia (-33%), Sevilla y Alicante (-42%).

¿Cómo se ha producido este drástico recorte de la oferta de alquileres? Por 3 vías: se han “desviado” los alquileres tradicionales a alquileres de temporada, a alquileres turísticos o a la venta. El primer camino, el más utilizado, ha sido “desviar” alquileres permanentes a alquileres de temporada: son por menos de un año, a estudiantes, trabajadores desplazados (profesores, médicos, camareros, temporeros) o por vacaciones. No se rigen por la nueva Ley de Vivienda (ni por la normativa de apartamentos turísticos) y las condiciones se pactan libremente. Estos alquileres han crecido un +182% entre 2019 y 2024 (+220% en Barcelona) y suponen ya el 14% de todo el mercado del alquiler, aunque hay ciudades donde superan la tercera parte del total (y creciendo). El Gobierno intentó regularlos con un reciente Decreto, pero no consiguió aprobarlo en el Congreso, por el veto de Junts, junto al PP y Vox.

El 2º camino para desviar alquileres permanentes es destinarlos a alquiler turístico. En septiembre había 388.259 pisos turísticos en las 25 mayores capitales, +55.295 que en junio, según la patronal turística Exceltur. El problema es más relevante en 48 municipios, con  más del 10% de alquileres turísticos, destacando los centros de Barcelona y Madrid (con más del 25% de pisos turísticos), Málaga, Sevilla o Palma. El Gobierno promete regular estos alquileres para el futuro, pero la competencia es autonómica y municipal y cada ciudad va a su aire, mientras los pisos turísticos aumentan (ver cuadro), a pesar de las protestas.

El tercer camino para desviar pisos que antes se alquilaban es venderlos, aprovechando los altos precios actuales (han subido +47,6% desde 2014) y la gran demanda, que aumentará con la próxima bajada de tipos e hipotecas. En los últimos años, Fotocasa estima que  el 12% de los propietarios que antes alquilaban han vendido, lo que supondría 327.000 alquileres menos desde 2019. La mitad de estos propietarios han desistido de alquilar, según Fotocasa, “por malas experiencias” con inquilinos o por temor a la nueva normativa.

La consecuencia de este triple recorte de la oferta es clara: hay muchos menos alquileres disponibles y eso sube los precios y dificulta encontrar un piso para alquilar ("vuelan") Y los que lo consiguen, tienen que destinar una mayor parte de sus ingresos al alquiler : ya suponía el 43% del sueldo medio en 2023, frente al 38% en 2019, según este estudio de InfoJobs. Pero en las ciudades con los alquileres más caros, representa mucho más: en Barcelona, el alquiler se lleva el 65% del sueldo medio, en Palma el 63%, en Madrid el 62%, en San Sebastián el 60%, en Las Palmas el 53%, en Valencia y Santa Cruz de Tenerife el 50%, en Málaga el 49% y en Girona el 48%.

El esfuerzo para pagar el alquiler es mayor en las familias más vulnerables (con bajos ingresos) y entre los jóvenes. Así, el pago del alquiler se lleva más del 40% del Salario Mínimo (SMI) en toda España, según este estudio de El País. Y supone la mitad o más del SMI en Barcelona (70%), Madrid (61%), San Sebastián (57%), Bilbao y Málaga (50% SMI). Esto hace que el pago del alquiler haya llevado a muchas familias a caer en la pobreza, según reiteran Cáritas y la EAPN. Y provoca que muchas familias vulnerables no puedan pagar ahora su alquiler y aumenten los desahucios (en los últimos 9 meses): en el 2º trimestre de 2024 han sido 7.850 desahucios, según el CGPJ, las tres cuartas partes por alquileres (5.874, un 40% más que hace un año y 5 veces más que en 2020, en plena pandemia).

Con todo, los que más sufren los alquileres disparados y escasos son los jóvenes: ganan de media 1.050,77 euros netos al mes, los menores de 30 años (según el último estudio del Consejo de la Juventud ) y para pagar un alquiler necesitan 968 euros de media, según este estudio de UGT. Además, tienen que pagar los gastos fijos de la vivienda (agua, luz, Internet y gastos comunitarios):  en total 1.131 euros al mes, 80 euros más de lo que ganan los jóvenes en España. Y luego hay que comer, pagar transporte, vivir… Imposible. Así que la mayoría no pueden alquilar y siguen viviendo con sus padres, emancipándose mucho más tarde que en Europa: a los 30,4 años de media, frente a los 26,3 años en Europa.

El panorama de la vivienda y los alquileres es desolador, además de suponer “un cáncer para la economía”, porque muchas empresas (turismo, hostelería, campo, sanidad, educación, industrias) no encuentran personal debido a que los trabajadores no encuentran un alquiler accesible en muchas ciudades y pueblos. Urge dejar de “empecinarse” en la Ley de Vivienda: la ministra Isabel Rodríguez, en un doble gesto de “impotencia” e “incapacidad” , ha apelado a la “solidaridad” de los caseros y ha amenazado con recortar aportaciones estatales a las autonomías que no aplican “topes”(todas menos Cataluña). Hay que dejarse de “demagogia” y “populismo”  y probar otro camino, el que ha abierto el presidente Illa, con su Plan de vivienda para Cataluña.

El Plan Illa tiene 4 ejes, que va a proponer a los municipios catalanes, a arquitectos y constructores: crear un Fondo de suelo, agilizar los trámites de las licencias y el periodo de construcción de viviendas (bajar las entregas de 100 meses a 50), más inversión para facilitar la construcción a promotores públicos y privados y ayudas al alquiler, sobre todo a jóvenes. En total, Illa propone invertir 4.400 millones desde la Generalitat para construir 50.000 pisos públicos en Cataluña de aquí a 2030 (se terminaron 2.243 VPO en 2023). Un objetivo ambicioso, que supone hacer las cosas de otra manera: con suelo, negociación e inversión.

El problema del alquiler no se resuelve imponiendo topes y una Ley: se resuelve negociando un Plan con los que tienen las competencias y la decisión (autonomías, Ayuntamientos, promotores y propietarios), garantizando además los derechos de los inquilinos. Hay que empezar por el principio, el suelo, que es clave (supone la mitad o más del coste de una vivienda). En España hay suelo “urbanizable”, pero falta suelo “urbanizado”, listo para construir. Y no se sabe cuánto hay ni dónde está. Por eso, Gobierno, autonomías y Ayuntamientos deben hacer un Censo de suelo público. Y agilizar que se puede construir en él. El Gobierno aprobó en marzo de 2024 una reforma parcial de la Ley del Suelo, para facilitar a los Ayuntamientos que pudieran aprobar Planes urbanísticos con defectos menores, que llevan años paralizados en los Tribunales. Pero tuvo que retirarla en el Congreso por el veto de Sumar, Junts, ERC y Podemos… Urge conseguir suelo público y facilitárselo a promotores públicos y privados, porque hoy el proceso tarda de 7 a 10 años.

Además, hay que relanzar las promociones de nuevas viviendas, aportando inversión pública suficiente y pactando financiación privada (con bancos e inversores). Ahora hay poca inversión pública en vivienda (6.900 millones, un 0,5% del PIB, frente al 1% en Europa) y urge aumentarla, a nivel estatal, autonómico y municipal. Sobre todo, porque la inversión pública para construir viviendas  protegidas es sólo la mitad del gasto total (3.472 millones en 2023): el 70% lo aporta el Gobierno central (ojo: con Fondos europeos) y sólo el 30% lo financian las autonomías. Además,  los bancos deben volver a financiar promociones, favoreciendo la promoción privada (subiendo módulos)  de VPO (se construyeron 8.646 en 2023, frente a 67.909 en 2009). En paralelo, hay que frenar los costes de construcción (disparados), mejorar la formación de trabajadores (las constructoras de quejan de que no encuentran personal cualificado) y agilizar el proceso de  construcción (aumentando su  ” industrialización”).

Otro frente de actuación es frenar los alquileres de temporada y los pisos turísticos, para aumentar la oferta. Y en paralelo, negociar con los propietarios para facilitarles el alquiler con garantías, sin topes y con ayudas a los que voluntariamente contengan precios. Una vía es crear empresas municipales y autonómicas que hagan de “intermediarias”, como hace el País Vasco con el “Programa Bizigune”: los propietarios les ceden las viviendas y cobran seguro el alquiler, mientras se despreocupan de todo. Además, deberían plantearse ayudas para rehabilitar más viviendas y fomentar fiscalmente (rebajas IRPF, IBI...) que no estén vacías y se alquilen.

Cara a los inquilinos, hace falta que el Estado (con los pisos del “banco malo”), las autonomías y Ayuntamientos promuevan más viviendas protegidas (hoy suponen el 2,5% del parque, frente al 10-30% en Europa), para ofrecer alquileres públicos subvencionados a las familias que no pueden pagar un alquiler de mercado, aunque baje. Y urge mejorar las ayudas a los jóvenes para el alquiler, que ahora se retrasan y no funcionan (7 de cada 10 solicitantes del bono joven de alquiler no lo consiguen) , fomentando la construcción pública de residencias para estudiantes. Y necesitamos un sistema ágil, con viviendas públicas alternativos, para evitar los desahucios de familias vulnerables.

No hay una medida milagrosa para que bajen los alquileres. Pero la clave es que haya más viviendas y eso debería obligar a las distintas Administraciones a pactar un Plan de choque para la Vivienda, hasta 2030, para construir 200.000 viviendas al año (más del doble que ahora) y que viviendas “desviadas” hoy vuelvan a alquilarse. Debería ser una prioridad para todos. Eso exige dejarse de politiqueos y demagogia, “sentarse” en toda España (en cada autonomía y cada ciudad) y negociar suelo, inversiones, medidas y ayudas. Urge.