España, paraíso inmobiliario

España lleva dos años batiendo récords de inversión inmobiliaria, en oficinas, Centros comerciales, hoteles, naves industriales y viviendas de lujo y turísticas. El motor  de este nuevo “boom” del ladrillo son los extranjeros: Fondos de inversión norteamericanos y europeos junto a millonarios chinos, árabes, mejicanos, indios, coreanos, turcos, japoneses o filipinos. España es un gran “casino inmobiliario” y quizás por eso acaba de desembarcar el dueño de Pokerstars (apuestas online). También hay inversores y millonarios españoles apostando por el ladrillo: incluso algunos jugadores del Madrid y Barça se preparan a invertir juntos en inmuebles, buscando altas rentabilidades, mayores que la deuda o la Bolsa. Los expertos dicen que no hay “burbuja inmobiliaria”, pero el riesgo está ahí, sobre todo en el exceso de inversiones en Centros comerciales y hoteles. El aluvión de compras seguirá dos o tres años más y luego los inversores recogerán beneficios y buscarán otro paraíso, quizás en el este de Europa. Y nos quedaremos con la burbuja y sus problemas. No aprendemos.
 

enrique ortega

España ya fue un “paraíso inmobiliario” a finales del siglo XX y comienzos del XXI. En 2008 estalló la burbuja y agravó la crisis financiera, provocando un desplome de los precios y un sinfín de inmuebles y solares sin vender. Pero al olor de los precios bajos, volvieron a España en 2013 los “Fondos buitres”, buscando oficinas e inmuebles con los que especular. Y así, con la ayuda del dinero barato y los favores fiscales del Gobierno Rajoy (SOCIMIs), la inversión inmobiliaria se ha ido recuperando y creciendo de forma imparable: si en 2013 se invirtieron 4.700 millones de euros, en 2014 se duplicó con creces la inversión (10.200 millones), en 2015 dio otro salto a  los 13.000 millones y se consolidó en 2016 con otros 13.900 millones, el mejor año de la historia inmobiliaria reciente, según datos de la consultora CBRE.

El “boom” inversor  va a más, como lo prueba que en el cuarto trimestre de 2016 se invirtieran más de 7.500 millones en el sector inmobiliario español, más que en los años 2011,2012 y 2013 juntos. España es el 4º país con más inversión inmobiliaria en Europa (13.900 millones de euros), por detrás de Reino Unido (62.200 millones de inversión), donde hay una peligrosa “burbuja inmobiliaria”, Alemania (52.500 millones) y Francia (25.700 millones). En 2016, el mercado más activo han sido las oficinas, que se han llevado 5.037 millones de inversión, con compras destacadas como la Torre Cepsa por Amancio Ortega (490 millones) o Torre Espacio (558 millones). Le siguen las inversiones en Centros Comerciales (4.300 millones), que han crecido un 22%, un negocio donde se han invertido más de 6.000 millones en dos años, con numerosas compraventas y apertura de nuevos Centros. Y el tercer destino inversor son los hoteles (2.155 millones invertidos en 2016), con importantes operaciones en Madrid (Hoteles Villamagna y Ritz) y Barcelona (Silken). Y el resto han sido naves y fábricas (726 millones) e inmuebles de lujo y en zonas turísticas (1.682 millones). Del total de inversiones inmobiliarias, el 43% fueron a Madrid y el 17% a Barcelona.

Varias son las causas de este nuevo “boom” inmobiliario. La primera y fundamental, la caída de los precios, que ha hecho muy atractivo volver a comprar inmuebles, desde oficinas a hoteles y centros comerciales o naves industriales. El sector se ha “purgado”, con una caída de precios de la vivienda del -42,2% entre 2008 y 2014 según la tasadora Tinsa.  Y los precios de los solares llegaron a caer hasta un -80%. Ahora, aunque los precios han subido en 2015 (+4,5%) y 2016 (+4,6%), todavía son muy atractivos y los inversores “huelen” importantes plusvalías en pocos años. Y confían en una mejora de la demanda, porque las empresas están aumentando sus beneficios y sube el consumo. Además, a la vista de los bajos tipos de la deuda pública en toda Europa (por debajo del 1,5%) y de los vaivenes de la Bolsa, el sector inmobiliario asegura una rentabilidad del 6 al 8%, sólo con alquileres (oficinas, inmuebles, hoteles y Centros comerciales), sin contar con las plusvalías al vender.

El principal motor de este nuevo “boom” inmobiliario han sido los inversores extranjeros. Ya en 2013 empezaron a venir los llamados “Fondos buitres”, especialistas en buscar gangas y conseguir plusvalías a corto plazo, Fondos que han empezado a vender y están siendo sustituidos por Fondos internacionales menos especulativos. De hecho, España fue en 2016 el 2º país europeo con más inversión extranjera en inmuebles, tras Polonia. Por un lado son Fondos y gestores de Planes estadounidenses y europeos (británicos, alemanes, franceses y luxemburgueses), a los que se han sumado numerosos millonarios de múltiples paises: chinos (grupo Wanda compró el edificio España y el 20% del Atlético de Madrid, para controlar la operación del nuevo estadio y también están las operaciones inmobiliarias de las empresas chinas ICBC, CIC y grupo GPRO), japoneses (Saltoki compró la sede catalana de Pioneer), coreanos (Fondo de Pensiones NPS), filipinos (Andrew Tan compró Torre Espacio), indios (familia Olayan compró Hotel Asturias), singapurenses (grupo FCL compró Hotel Porta Marina), indonesios, turcos (grupo Dogus compró Hotel Villamagna), árabes (Fondo soberano de Qatar es el primer inversor de la inmobiliaria Colonial), israelíes, mejicanos (el ex dueño de la cerveza Corona entró también en Colonial)… Y el último, para completar el ambiente de “casino inmobiliario”, el dueño de la multinacional de juego online Pokerstars, que ha invertido 375 en el Edificio Canalejas (Madrid), la antigua sede de Banesto-Santander.

A pesar de esta “invasión”, los Fondos, gestoras y millonarios extranjeros sólo suponen el 37% de la inversión inmobiliaria hecha en España en 2016. La mayor apuesta inversora, el 40%, la han hecho las sociedades de inversión inmobiliaria, las llamadas SOCIMI, quedando el 23% restante para inversores particulares (compran pisos para alquilar y especular). Las SOCIMI son unas sociedades creadas a partir de 2014, para aprovechar el nuevo “boom inmobiliario”, al amparo de una legislación fiscal muy favorable que aprobó el Gobierno Rajoy en diciembre de 2012, para que se desarrollaran como en otros paises: no pagan impuestos (sociedades) porque son sus accionistas quienes tributan por dividendos y están obligadas a mantener tres años al menos los inmuebles que compran. Las SOCIMI son los nuevos “señores del ladrillo”, en sustitución de las viejas inmobiliarias que quebraron o suspendieron pagos (Martinsa, Astroc, Royal Urbis…), el vehículo que utilizan bastantes inversores extranjeros y muchos españoles (cotizan en Bolsa), incluidos los bancos. Incluso algunos jugadores del Madrid y del Barça están estudiando participar juntos, con tenistas y deportistas de élite, en una SOCIMI para jugar también en el rentable “casino inmobiliario” español.

Las SOCIMI han crecido como setas al calor del nuevo “boom” inmobiliario: ya hay 34 sociedades de inversión inmobiliaria cotizando en Bolsa, 16 creadas en 2016. Y entre todas manejan más de 14.000 millones en activos inmobiliarios, desde oficinas a hoteles y Centros comerciales, fábricas y naves, inmuebles y solares. La SOCIMI líder es Merlin Properties, controlada por la banca española (22,27% Santander y 6,44% BBVA), con 9.606 millones de activos tras la compra en 2016 de la inmobiliaria Metrovacesa. Le sigue a distancia GMP (1.800 millones en activos), de la familia Montoro Alemán y el fondo GIC de Singapur, que posee la mayor cartera de oficinas. En tercer lugar,  Hispania (1.793 millones), participada por el millonario George Soros y varios Fondos USA, especializada en hoteles. La cuarta es Axiare (1.300 millones en cartera), liderada por Inmobiliaria Colonial y especializada en oficinas. Y la quinta, Lar España (1.210 millones), controlada por el grupo Lar y los fondos USA Pimco y Franklin Templeton, especializada en centros Comerciales. Todavía hay 29 SOCIMIs más que cotizan en el segundo mercado bursátil, el MAB: Uro Property (bancos españoles y Zilotti Holding), ISC Freshwater (Fondo mexicano Fibra Uno), Zambal (magnate francés Pierre Castell), Fidere (Blackstone, el mayor Fondo del mundo)… En paralelo hay dos grandes inmobiliarias: Pontegadea (6.600 millones en activos), de Amancio Ortega (Inditex) y Colonial (5.575 millones), de Villar Mir (OHL) ahora controlada por qataríes y mejicanos.

Entre los Fondos de inversión internacionales, los millonarios españoles y extranjeros, los bancos y cientos de pequeños inversores que operan a través de las SOCIMIs, el mercado inmobiliario español está en plena ebullición y todo apunta a que seguirá batiendo récords, al menos en 2017 y 2018. Ya en enero de este año hemos visto operaciones como la compra de la Torre Agbar en Barcelona o la nueva venta del Edificio España, para gestionarlo como hotel. Todo apunta a que seguirán aumentando las compras de oficinas, más en Madrid  que en Barcelona y también fuera (se apuesta por Málaga, Valencia y Bilbao), de naves industriales (por el auge de Amazon y el e-commerce), el crecimiento de Centros comerciales (se van a abrir 24 Centros hasta 2018, 1 de cada 9 que se abrirán en Europa) y, sobre todo, las ventas de hoteles (2.000 millones en 2017), al calor del récord de turistas. De hecho, el ladrillo español es una de las grandes apuestas del banco Goldman Sachs para 2017. Y España se puede beneficiar del Brexit, de la huida de multinacionales y bancos fuera de Londres. Además, el mercado se puede reanimar más con las primeras ventas de activos de las SOCIMIs, que ya este año cumplen los tres de cuarentena para poder vender sin tributar por plusvalías. El sector está a la espera de lo que hagan los nuevos Ayuntamientos, que tienen pendientes  importantes remodelaciones urbanísticas, como la aprobación de la Operación Chamartín en Madrid o el freno a nuevos hoteles y apartamentos turísticos en Barcelona.

Los inversores internacionales tienen mucho “dinero caliente” pendiente para invertir, ahora que no es rentable tenerlo en deuda pública o en una Bolsa que sigue muy volátil. Por eso, seguirán llegando inversiones a España, a la caza de “gangas” y al calor de la subida de precios en inmuebles, oficinas, naves, hoteles y alquileres. “Los fondos inmobiliarios tienen 50.000 millones dispuestos para invertir en el sector inmobiliario español”, asegura Neil Livingstone, de la consultora Colliers International, que destaca la enorme liquidez, la confianza de los inversores en España y las oportunidades que hay aquí frente a otros paises, sobre todo en oficinas, Centros comerciales y hoteles, aunque también están interesados en residencias de ancianos (seremos el país más envejecido de Europa) y residencias de estudiantes.

Pero los expertos vaticinan también que en dos o tres años, los inversores “cambiarán de foco” y buscarán otros paises donde invertir con más posibilidades de hacer negocio y plusvalías rápidas. Es lo que ya ha pasado en esta década: primero se lanzaron a invertir en Londres, luego en Berlín o París y ahora en Madrid y Barcelona. Lo próximo puede ser el Este de Europa, en especial Polonia y paises bálticos, donde ya están entrando. Así que para 2020 (o incluso antes), la “burbuja inmobiliaria” podría estallar otra vez, como en 2007. Y “pillar” de nuevo a bancos e inversores españoles, mientras los grandes Fondos y millonarios extranjeros se han ido antes. Es un riesgo que habría que atajar ahora, controlando el “boom” y las subidas especulativas de precios, recortando ayudas fiscales. Y tratando de planificar el crecimiento de las ciudades, desde los Ayuntamientos, autonomías y el Gobierno central, en un gran Pacto inmobiliario de futuro. Porque si no se pincha a tiempo la burbuja, nos estallará encima y acabaremos sufriendo otra crisis. Aprendamos del pasado.

La interminable reforma de las Cajas

Confieso que con el saneamiento de las Cajas me pierdo y eso que lo sigo. Hace un año teníamos los bancos y Cajas más sanos del mundo. En junio 2010 se aprobó una ley de Cajas que las obligó  a fusiones contra reloj, pasando de 45 Cajas a 17 grupos. En enero 2011, el Gobierno vuelve a cambiar las normas y les exige más capital. Y en marzo, el Banco de España  saca la lista de las 9 Cajas que necesitan sanearse y buscar capital. Pero les da hasta octubre para hacerlo (con prorroga hasta marzo 2012, para algunas), aunque 4 Cajas no encontrarán inversores y tendrán que ser nacionalizadas temporalmente. Al final, serán dos años de retraso para un saneamiento que tendrá importantes ayudas públicas y donde muchas Cajas, limpias de ladrillo, oficinas y personal, serán subastadas a bancos españoles y extranjeros.



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El 10 de marzo de 2011, dos años y medio después de estallar la crisis financiera, el Banco de España decidía por fin hacer público el chequeo al sistema financiero español: de 55 entidades, sólo 13 necesitaban sanearse y buscar capital: 4 bancos (Bankinter, Bankpyme y las filiales de  Barclays y Deutsche Bank) y 9 grupos de Cajas (Bankia, Novacaixagalicia, CatalunyaCaixa, CAM, Banco Base, Banca Cívica, Banco Mare Nostrum, Unnim y Caja España-Caja Duero). En total, necesitaban inyectar 15.152 millones de euros (de ellos,14.077 las Cajas). Eso supone que 33 bancos están sanos y también otras 9 Cajas: la Caixa, Ibercaja, Unicaja, las tres Cajas vascas (BBK, con Caja Sur, Kutxa y Vital), Caja 3 (CAI, Caja Círculo, Caja Badajoz) y las Cajas de Ontinyent y Pollensa.

Los cuatro bancos van a capitalizarse sin problemas (son sólo 1.075 millones), ampliando capital. El problema es buscar inversores que pongan 14.077 millones para tapar los agujeros de las 9 Cajas a sanear. Tras los primeros tanteos, cinco han dicho que saldrán adelante sin ayudas públicas: Bankia (Caja Madrid, Bancaja, Laietana, Ávila, Segovia, Rioja, Insular), Banco Base (Asturias, CCM, Cantabria, Extremadura), Banca Cívica (Navarra, Burgos, Canarias, CajaSol y Guadalajara) y Banca Mare Nostrum (Murcia, Penedés, Granada, Sa Nostra) buscarán capital privado saliendo a Bolsa y Caja España-Caja Duero se fusiona con Unicaja y así se sanea. Pero otros cuatro grupos de Cajas no encuentran capital privado sin malvenderse y han pedido ayudas públicas, la entrada temporal del FROB para sanearlas. Son la CAM (que rompió su alianza con Banco Base), donde el Estado entraría con mayoría (70%) y tres Cajas que tratan de vender activos y conseguir capital para que la entrada del FROB no sea mayoritaria: Novacaixagalicia (Galicia y Caixa Nova), CatalunyaCaixa (Catalunya, Tarragona y Manresa) y Unnim (Sabadell, Terrasa y Manlleu).

El plazo para conseguir dinero acaba el 30 de septiembre, aunque hay tres meses de prórroga e incluso hasta marzo de 2012 para cerrar los procesos. La clave es la valoración de las Cajas, tanto para las 4 que salen a Bolsa (la primera, Bankia, en julio) como para las 4 donde se meta dinero público. Se habla de una rebaja del 30 al 40% sobre su valor en libros. El Estado, a través del FROB, podría llegar a aportar en capital a esas 4 Cajas unos 7.700 millones de euros, que se suman a los 11.167 aportados en 2010 por el FROB en forma de créditos y otros 4.167 millones de ayudas en la intervención de CCM y Caja Sur. En total, unos 23.000 millones de ayudas públicas a las Cajas, un sector que ganó 3.403 millones en 2010. A ello hay que sumar un coste público de 1.100 millones en ayudas a las 12.000 prejubilaciones que van a hacer las Cajas: salen a los 55 años, están dos en el paro (cotizando por ellos el INEM) y luego se prejubilan a los 63 años, ahorrándose dos años de sueldos y cotizaciones.

La entrada del Estado en las Cajas, vía directivos propuestos por el FROB, será suave y no implica la salida automática de los actuales gestores (responsables del riesgo político y del ladrillo de muchas Cajas), que se librarán de sanciones (sólo ha habido multas y expedientes en las dos Cajas intervenidas, CCM y Caja Sur) y que siguen con elevados sueldos: 15 Cajas han subido  los sueldos de sus directivos en 2010 y otras 20 los mantuvieron. Eso sí, las Cajas que han recibido o reciban ayudas públicas no pagarán bonus y recortarán los Consejos a 15 miembros (5 independientes), con lo que tendrán que salir más de 50 consejeros, muchos de ellos políticos locales. Y tendrán que cerrar 2.538 oficinas y recortar gastos y costes, también Obra Social.

Al final, al retrasar otros 6 meses (o incluso un año) el saneamiento de las Cajas, su situación se va a deteriorar. Los directivos, preocupados por no perder su sillón, estarán más ocupados en buscar capital  y recortar costes, plantillas y oficinas que en el negocio, con lo que darán menos créditos (y con lupa) y volverán a perder cuota de mercado frente a la banca. Y como nadie se fía todavía de lo que las Cajas tienen en las tripas, puede que algunas no consigan inversores para sanearse y haya más nacionalizaciones temporales. Y nuevas fusiones. Es lo malo que tiene haber perdido dos años: las Cajas estarán peor y sanearlas costará más. Eso sí, luego, cuando estén limpias de ladrillo, oficinas y personal, gracias a las ayudas públicas, el próximo Gobierno venderá varias al mejor postor, un banco español o extranjero. Y quedarán una docena. Pobres Cajas.

La subasta de las Cajas de Ahorros

El Gobierno ha puesto patas arriba la mitad del sistema financiero español, las Cajas de Ahorros, con dos siglos de historia. Ha sido una carrera de despropósitos. Primero, dos años presumiendo Zapatero de tener la mejor banca del mundo. Luego, en 2010, una Ley de Cajas que provocó fusiones y un plan de ajuste tan complicado como ineficaz. En enero, amenaza de nacionalizaciones y cambio de reglas, con unas exigencias que no tiene ningún país del mundo. Y el viernes 18 de febrero, un nuevo decreto que retrasa la reforma hasta septiembre, con prórroga hasta marzo 2012, tras las elecciones. Y mientras, las Cajas no se han saneado, siguen con el cáncer del ladrillo y se les obliga ahora a convertirse en bancos, salir a Bolsa y buscar inversores o nacionalizarlas. Una reforma tardía, mal planteada y plagada de incertidumbres, que nos va a costar dinero a todos y que va a frenar aún más los créditos de las Cajas, en beneficio de la banca y de inversores extranjeros.

La crisis financiera desatada en 2007 forzó a la mayoría de los países, desde EEUU a Alemania, Reino Unido, Holanda o Francia, a sanear sus bancos, interviniendo muchos de ellos en 2008 y 2009, para salvarlos con dinero público. Pero España  era diferente: Zapatero se dedicó a presumir en las cumbres del G-20 de tener el mejor sistema financiero del mundo. Hasta que en 2010, con la crisis de Grecia y la deuda, empezaron las presiones sobre España y el Gobierno, además de poner en marcha el ajuste de mayo (pensiones, funcionarios…), aceptó reformar las Cajas, con una Ley aprobada en julio que forzaba un rosario de fusiones (de 45 Cajas a 17), cierre de 2.300 oficinas y 17.000 prejubilaciones, con ayudas públicas. El Banco de España dio de plazo a las Cajas para hasta Nochebuena poner orden y todo parecía encarrilado.

Pero a principios de enero, los dos grandes bancos intentaron captar dinero en los mercados (con cédulas hipotecarias) y no lo consiguieron. Saltaron las alarmas y los grandes banqueros presionaron a Moncloa: el problema son las Cajas, hay que hacer algo. Y una semana antes de la visita de Merkel a Madrid, el Gobierno volvió a sacar pecho : la ministra Salgado anunció una vuelta de tuerca en la reforma de las Cajas, obligándolas a tener para septiembre un capital básico del 10%, una exigencia que no cumple casi ningún banco del mundo y tampoco Santander o BBVA. Con ello, les forzaba a convertirse en bancos y buscar capital, saliendo a Bolsa o metiendo inversores. Y si no, les amenazaba con la nacionalización.

El cambio de las reglas de juego a mitad del partido pone a las Cajas contra las cuerdas. La patronal de Cajas (CECA), los gobiernos autonómicos y los partidos presionan al Gobierno, que necesita apoyos para sacar adelante el decreto en el Congreso. Las Cajas controladas por gobiernos del PP (el grupo Caja Madrid-Bancaja y 5 cajas pequeñas, las 2 gallegas fusionadas y las 2 de Castilla y León fusionadas), más los dos grupos de Cajas catalanas (Catalunya Caixa y Unnim) son las que están peor de capital y temen la nacionalización o verse obligadas a  malvenderse. Al final, el Gobierno suaviza la reforma: exige “sólo” el 8% de capital (Basilea III  exigirá el 7% para 2019) si las Cajas salen a Bolsa o venden el 20% de capital, deja incluir en capital ayudas, provisiones y  otros conceptos dudosos (a ver qué dice Bruselas) y retrasa el examen hasta el 30 de septiembre, con posible prórroga hasta marzo, tras las elecciones. De entrada, 8 de las 17 Cajas no cumplen, aunque lo dirá el Banco de España el 10 de marzo.

Al final, el órdago se ha quedado en un envite y la reforma se retrasa hasta septiembre o hasta 2012. Lo normal habría sido hacer lo que otros países: decir qué Cajas están mal, intervenirlas, meter dinero público para sanearlas y cambiar los gestores para que vuelvan a tener beneficios, como ya ha pasado en Estados Unidos y Holanda. Pero aquí, no sabemos las pérdidas (las Cajas tienen 100.000 millones de créditos de alto riesgo), no sabemos las necesidades de capital (el Gobierno habla de 20.000 millones y los expertos de 40.000 a 80.000) y se les obliga, con esa incertidumbre, a buscar capital, inversores, con lo que las fuerzan a malvenderse, bajo amenaza de nacionalización. Y mientras, siguen los mismos gestores, sólo vigilados por el FROB y el Banco de España, con la amenaza mediática de no cobrar bonus millonarios si lo hacen mal (pero se han librado de expedientes y sanciones).

Queda por delante un año de ajustes e incertidumbres, que van a paralizar el día a día de las Cajas. Y con mayores exigencias de capital, van a mirar aún más con lupa conceder créditos y les va a ser más difícil captar ahorro. De hecho, en 2010, las Cajas han perdido 60 millones de euros al día en depósitos, que han ganado los bancos. Y por supuesto, se va a reducir la Obra Social, así como probablemente más oficinas y personal. Al final, una parte de las Cajas quedará en manos de los bancos y de inversores extranjeros. El Sabadell ya ha dicho que quiere quedarse con un millón de clientes de las Cajas en tres años, con lo que toda la banca podría ganar unos 10 millones de clientes de Cajas. Y habrá menos competencia.

Al final, Zapatero ha hecho con las Cajas como con la crisis: dos años diciendo que no había problemas para luego hacer un ajuste tardío, desproporcionado, chapucero y con prisas, que, además, no va a dar confianza a los mercados. Y que nos va a costar mucho más.