Vivienda: muchos Planes y pocos avances

La vivienda no tiene enmienda. Los alquileres subieron un +11,5% en 2024 y cuestan un 81% más que hace 10 años (los pocos que hay). Jóvenes y nuevas familias tampoco pueden comprar casa, porque ha subido +8,1% en 2024 (y +52% la última década). Y por eso, aunque bajan los tipos, sube la cuota de la hipoteca a pagar. Frente a esta grave situación, el PP presenta un Plan de 10 medidas para aplicar ahora en las 12 autonomías y 40% de Ayuntamientos que gobiernan. Y el Gobierno, ante el fracaso de su Ley de Vivienda, presenta otro Plan con 12 medidas. Muchas coinciden, pero no tienen voluntad de acuerdo. Y sin un Pacto entre Gobierno, autonomías, Ayuntamientos, promotores y bancos es imposible construir y poner en alquiler las 600.000 viviendas que hacen falta. Se puede hacer, actuando sobre el suelo, los Planes urbanísticos, la financiación y las ayudas, frenando los alquileres turísticos y de temporada. Pero es imposible si cada uno va por su lado. Siéntense y pacten medidas eficaces.

                            Enrique Ortega

El año 2024 ha sido nefasto para los que buscan alquilar o comprar una vivienda. Los alquileres han subido otro 11,5% (+15,3% en Madrid y +13,9% en Barcelona), según el portal Idealista, que se suma a la subida del +69,5% acumulada entre 2014 y 2023. Con ello, los alquileres han subido +81% en la última década y se sitúan ya en un nuevo máximo: 13,5 euros/metro cuadrado, una media de 1.215 euros por un piso de 90 metros. Pero hay muchas ciudades donde el alquiler medio cuesta mucho más: Barcelona (23,4 euros/m2, 2.106 euros por una casa de 90m2), Madrid (20,7 euros/m2, 1.863 euros de alquiler), San Sebastián (18 euros/m2), Palma (17,2), Málaga y Valencia (14,9 euros/m2). De hecho, los alquileres están en máximos históricos en 31 de las 52 capitales españolas. Además, hay pocos alquileres en el mercado y los que salen duran horas, con los caseros “seleccionando” inquilinos.

Ante la falta de alquileres y su elevado precio, hay familias que buscan comprar piso, más ahora que han bajado los tipos. Pero también es muy difícil, porque el precio de compra se ha disparado: las viviendas subían un +8,1% anual en septiembre de 2024 (según el INE), el mayor aumento de los últimos años, acumulando una subida del +51,9% desde 2014. Con ello, una vivienda usada (las nuevas son más caras) costaba en diciembre 2.271 euros/m2, un nuevo máximo histórico, según el portal idealista. Eso supone pagar 204.390 euros por un piso de 90 metros cuadrados. Pero en las grandes ciudades, el precio de una casa se duplica: 4.952 euros/m2 en Madrid (445.680 euros por 90 m2), 4.700 euros/m2 en Barcelona (423.000 euros), 4.442 euros/m2 en Palma, 3.491 euros/m2 en Bilbao, 3.241 euros/m2 en Málaga, 3.035 euros/m2 en Cádiz, 2.836 euros/m2 en Valencia y 2. 827 euros/m2 en Pamplona. Y las casas en venta también “vuelan”, por la alta demanda, los inversores y especuladores, dispuestos a no a regatear y pagar más.

Y además, con estos precios de compra disparados, los jóvenes y familias se encuentran con que tienen que pagar ahora una mensualidad más alta de hipoteca para comprar, aunque hayan bajado los tipos. Así, un piso medio de 90m2, que costaba 162.900 euros de media a finales de 2001, costaba 201.906 euros en 2023 y cuesta ahora 204.390 euros. Y por eso, aunque ha bajado el Euribor, la hipoteca (por el 80% del valor) ha pasado de costar 462,94 euros en 2021 a 855 euros en  2023 y 812 en diciembre de 2024. Mínimo ahorro. Pero en las grandes ciudades, donde los pisos han subido mucho más, la cuota hipotecaria es ahora más cara que en 2023 (y que en 2021): por ejemplo, en Madrid, 1.771 euros al mes ahora frente a 1.714 euros hace un año y 821 euros en 2021.

En definitiva, que alquilar o comprar casa es prohibitivo y casi el 40% de los que lo consiguen tienen que destinar más del 40% de sus ingresos al gasto en vivienda, según el Banco de España, muy por encima de los que tienen esta alta factura en Europa (27% de las familias en la UE-27, 17,5% en Francia o Alemania y el 28% en Italia). Por todo esto, hay que afrontar este grave problema de la vivienda, que ya es la primera preocupación de los españoles, según el último Barómetro del CIS. Un problema que no sólo angustia a muchas familias y jóvenes (el 60% de los jóvenes hasta 35 años viven con sus padres) sino que es también un grave problema económico, porque frena la expansión de empresas y negocios.

Al inicio de 2025, parece que los políticos “han tomado nota” de la preocupación masiva por la vivienda. El 12 de enero, el PP contraprogramó una Cumbre autonómica en Asturias para adelantarse al Gobierno y presentar un programa político, con un anexo de 10 medidas para la vivienda, tras años de inútil gestión autonómica y municipal y cuando gobiernan en 12 autonomías y en el 40% de Ayuntamientos (31 capitales). Las medidas se centran en agilizar la gestión del suelo (después de vetar en mayo de 2024  la reforma urgente de la Ley del Suelo propuesta por el Gobierno y solicitada por muchos Ayuntamientos) y en bajadas de impuestos para compradores y caseros, facilitando el acceso a hipotecas, fomentando la rehabilitación y reforzando la lucha contra la ocupación ilegal (los “okupas”, su obsesión y la de Vox).

Al día siguiente, 13 de enero, el presidente Sánchez anunció  un Plan con 12 medidas para mejorar la situación de la vivienda, a la vista que su Ley de Vivienda (en vigor desde mayo 2024), no ha sido eficaz y los topes al alquiler (impuestos en su día por Podemos y Sumar) han sido contraproducentes: muchos propietarios han dejado de alquilar, desviando sus pisos al alquiler de temporada o al alquiler turístico o han vendido su vivienda. El hecho, corroborado por el sector inmobiliario, es que la Ley y los controles de precios (y el tope de subida) han provocado una caída del 33% en la oferta de alquileres entre 2019 y 2024, según los datos de Idealista. Pero hay capitales donde la oferta de alquileres ha caído mucho más: en Barcelona (-75%: han “desaparecido del mercado” 3 de cada 4 viviendas en alquiler), Oviedo (-55%), San Sebastián (-55%), Las Palmas (-51%), Madrid (-46%), Palma (-46%), Girona (-45%), Bilbao (-44%), Zamora (-42%), Toledo, (-42%) y Burgos (-40%). Y ha caído también en Málaga y Valencia (-33%), en Sevilla y Alicante (-32%).

El Gobierno sigue defendiendo su Ley y los topes a los alquileres en las zonas “tensionadas”, argumentando que el único sitio donde se han aplicado (Barcelona y su área metropolitana), los alquileres han bajado entre un 3% y un 5%. Pero muchos expertos lo atribuyen a la caída de contratos y reiteran que el intervencionismo de la Ley ha sido contraproducente. Y piden medidas para aumentar la oferta de viviendas, la verdadera causa que explica los precios disparados de alquileres y compraventas: hay unas 300.000 personas que buscan piso cada año (jóvenes, inmigrantes y nuevas familias) y en 2024 sólo se construyeron 90.000.

El nuevo Plan del Gobierno para la vivienda busca ahora aumentar la oferta de viviendas. Por un lado, se transfieren a la empresa pública de vivienda (SEPES) 3.300 viviendas públicas, otras 13.,000 de la SAREB (que traspasará hasta 40.000) y 2 millones de metros cuadrados de suelo público (mucho de Defensa), concediéndola además la prioridad para adquirir suelo en el mercado (para evitar que caiga en manos de especuladores). Además, las viviendas públicas que se promuevan o adjudiquen mantendrán indefinidamente su titularidad pública y no se podrán vender (como hasta ahora), lo que permitirá ampliar el parque público (sólo el 2,5% del total, frente al 7% de media en Europa). Otra medida es destinar Fondos europeos a crear “una industria de la construcción”, que avance en fabricar viviendas modulares, para acelerar plazos de construcción y reducir costes.

Hay tres medidas del Plan dirigidas a aumentar la oferta de alquileres. Una, un sistema de garantías públicas para asegurar a los propietarios el cobro del alquiler (como hace el programa Bizigune en el País Vasco) y avales a los inquilinos para casos de impago. Otra, ayudas a los propietarios que rehabiliten su vivienda para alquilarla (a precio asequible). Y la tercera, una exención fiscal a los propietarios que alquilen: el 100% de lo que ingresen no pagará impuestos (siempre que se ajusten a los límites de subida aprobados y que publica el INE). Las tres medidas buscan “animar” a los caseros a alquilar, dado que hay 4 millones de viviendas vacías, aunque sólo 400.000 están en zonas “tensionadas”.

Otras medidas del Plan del Gobierno afectan a las viviendas turísticas (pagarán el 21% de IVA, como cualquier otro negocio), a los alquileres de temporada (se ha creado un registro obligatorio y un Fondo para que los Ayuntamientos aumenten las inspecciones) y a las compras de pisos por extranjeros no comunitarios (compraron 27.000 viviendas en 2023), a los que se sube un 100% los impuestos a pagar. Además, se propone a las sociedades de inversión inmobiliaria (SOCIMI) un mejor trato fiscal si promueven viviendas con un alquiler asequible. Y, finalmente, anuncian un Plan de Vivienda 2026-2029, que ampliará las ayudas existentes para jóvenes, mayores, discapacitados y residentes en zonas tensionadas.

Estas 12 medidas del Plan del Gobierno son un avance, pero insuficiente. Se avanza con la empresa pública de vivienda, pero falta un presupuesto (no hay Presupuestos) y más medios. Las ayudas fiscales para “animar” a los caseros están bien, pero si están condicionadas a unos topes y subidas, no funcionarán (como no han funcionado las de la Ley de Vivienda). Y, sobre todo, son muy “suaves” las medidas para frenar los pisos turísticos (ojo, 396.883 en agosto de 2024, según el INE, representado el 25% y hasta el 35% del alquiler en zonas de muchas ciudades) y los alquileres de temporada (han crecido un +182% en los últimos 5 años y ya suponen el 14% de los alquileres), básicamente porque su competencia es autonómica y municipal, no estatal. Y en cuanto a los impuestos a la compra de extranjeros no UE, es “el chocolate del loro”, porque el grueso de estas compras (que suben los precios) son los  compradores europeos (en Baleares, Alicante, Canarias, Murcia o Cataluña).

Se echa en falta en las medidas una actuación más radical en las 4 áreas donde nos jugamos la solución del problema de la vivienda: suelo, planeamiento, financiación y promoción pública de viviendas. En España, hay suelo para construir, pero hace falta catalogarlo (no se sabe dónde y cuánto) y sobre todo prepararlo para que sea urbanizable y esté a disposición de los promotores, lo que exige más inversiones y menos burocracia. Además, hay que agilizar el planeamiento de las ciudades, porque ahora se tarda 10 años y si hay reclamaciones, el plazo se demora 15 años más (de ahí el intento de reforma de la Ley del Suelo).

En tercer lugar, hay que buscar financiación suficiente, pública (hay que “territorializar” el ICO, el Instituto de Crédito Oficial, y especializarlo más en la vivienda) y privada, alcanzando un acuerdo con los bancos para que vuelvan a financiar la vivienda, sobre todo la protegida (VPO), lo que exige actualizar precios (módulos) y dar facilidades (suelo y planeamiento) a los promotores privados, actuando también para reducir los costes de construcción, facilitar mano de obra formada (el sector dice que no encuentra personal) y agilizar los procesos (hoy se tardan 100 meses en una promoción y habría que bajarlo a 50 meses).

Y sobre todo, hay que impulsar la promoción pública de viviendas, porque es ridícula: sólo 5.241 viviendas protegidas hasta septiembre 2024 (y 8.847 en todo 2023), frente a 68.587 VPO terminadas en 2008. Eso exige que las autonomías y Ayuntamientos destinen muchos más recursos a promover VPO, con dinero público (y privado). Ir construyendo año tras año un parque de VPO, sobre todo para alquilar: harían falta 150.000 viviendas públicas al año para tener en 10 años (1.500.000 VPO más) un parque de VPO “europeo”. Y el mayor esfuerzo (con financiación estatal) debe venir de las autonomía y Ayuntamientos, que ya apenas promueven viviendas (sí conciertos, corridas de toros y fiestas…).

Actuando en estos 4 frentes (suelo, planes urbanísticos, financiación y promoción pública), cortando de raíz las fugas de alquileres (a uso turístico y alquileres de temporada) y facilitando a los propietarios que alquilen sin miedo (y sin imposiciones), podría empezar a resolverse el problema de la vivienda en España, que exige tiempo: habría que construir 150.000 viviendas al año y sacar al alquiler otras 150.000 para atender a la demanda esperable (y eso no resolvería el déficit actual). Pero para conseguirlo, hace falta un requisito previo: el acuerdo entre todos los que deciden en la política de vivienda (Gobierno, autonomías, Ayuntamientos) y los “actores” imprescindibles para avanzar (promotores, constructores, bancos, propietarios e inquilinos). Si no hay un gran Pacto por la vivienda, no avanzaremos.

Ahora, el Gobierno tendrá que concretar y poner en marcha sus medidas. Y luego, tendrá que llevarlas al Parlamento y conseguir aprobarlas. Muchas de ellas, como la reforma de la Ley del Suelo, los alquileres de temporada o las ayudas fiscales han sido vetadas en el Congreso por el PP y Vox (algunas con ayuda de Junts y PNV). Así que es prioritario un gran Pacto de Estado por la vivienda, como ya han pedido los promotores (APCE). Ver las propuestas de cada uno e intentar consensuar medidas que promuevan más viviendas en construcción y más alquileres en el mercado, más oferta para rebajar unos precios disparados.

No parece fácil lograr un Pacto, pero sin acuerdos no avanzaremos: ni el Gobierno podrá aprobar y aplicar sus medidas ni las autonomías y Ayuntamientos gestionarán mejor. Están condenados a entenderse, a resolver un problema que es un clamor social. Si no lo hacen, los jóvenes y familias con menos recursos seguirán sin casa. Y 9 millones de inquilinos seguirán malviviendo, porque tendrán que destinar más de la mitad de sus ingresos a pagarse un techo. No podemos tolerarlo.