Alquileres imposibles: faltan viviendas

El grave problema de la vivienda, con precios y alquileres disparados, preocupa a muchos españoles, sobre todo jóvenes y familias vulnerables, que destinan más del 40% de ingresos (los jóvenes el 92%) a pagar un alquiler. Si lo encuentran, porque hay un 33% menos que en 2009, consecuencia de cambios legales y topes que han llevado a muchos propietarios a cambiar su piso en alquiler a uno de temporada o turístico. O a venderlo. La Ley de Vivienda (mayo 2023) es un fracaso y ha reducido los alquileres. Mientras, se terminan 89.000 viviendas al año (frente a 424.000 en 2009), cuando se crean 275.000 nuevas familias. Tenemos pocos alquileres y carísimos porque apenas hay viviendas disponibles: faltan 600.000 hasta 2025 y el doble para 2030. La única solución es que Gobierno, Ayuntamientos, autonomías, promotores y bancos pacten un Plan de Vivienda, conseguir suelo y financiación para construir 200.000 viviendas al año, la mayoría para alquiler. Y ayudar (no amenazar) a los propietarios para que alquilen. Menos Leyes demagógicas y más medidas eficaces.

                            Enrique Ortega

Las manifestaciones, en Madrid y en media España, revelan que el problema de la vivienda agobia cada día más a los españoles. Y no es para menos. Este año 2024, los alquileres siguen subiendo, un +10,2% anual en el tercer trimestre, según el portal Idealista. Y el precio medio de un alquiler en España se coloca en 13 euros/m2 (10,4 euros en 2019). Eso supone pagar 1.170 euros por alquilar un piso de 90 m2. Pero esa es la media. En Barcelona, el precio sube a 2.016 euros (22,4 euros/m2), en Madrid son 1.836 euros (20,4 euros/m2), en San Sebastián  son 1.629 euros (18,1 €/m2, en Palma 1.557 euros (17,3 €/m2), en Málaga 1.305 euros (14,5 €/m2) y en Valencia 1.287 euros (14,3 €/m2).

El problema es que la subida de alquileres de este año se suma a las subidas del alquiler desde 2014. En 2023, los alquileres subieron un +10,1%, más que el +8,4% en 2022 y el 4,6% en 2020 (en 2021, con la pandemia. bajaron un -3,6%). Y antes, entre 2014 y 2019, los alquileres subieron en España un +50%, según Idealista. Así que en la última década (2014-2023), los alquileres han subido un +69,5%, el triple que la inflación general (+21,3%, según el INE) y cuatro veces más que los salarios (+17,6% han subido los convenios). Y si sumamos la subida de este año, los alquileres suben casi un 80% desde 2014…

¿Por qué suben tanto los alquileres? Básicamente, porque hay pocas viviendas disponibles y una demanda creciente. Por un lado, apenas se construye vivienda nueva: en 2023 se terminaron 89.119 viviendas, casi las mismas que en 2022 (89.545), tras una década en la que se construyeron incluso muchas menos (60.000 en 2013, 44.630 en 2016, 78.810 en 2018). Es una cifra ridícula si la comparamos con las 424.459 viviendas terminadas en 2009 o las 650.000 terminadas en 2006 y 2007. Además, apenas se hacen viviendas protegidas (8.646 VPO en 2023) y la nueva construcción se concentra en la costa mediterránea y las islas (el 37,2% de las viviendas terminadas) y en el resto de España (39,1%), más que en Madrid y Barcelona (27,7%).

Apenas se hacen viviendas nuevas mientras cada año crecen las nuevas familias y los jóvenes que buscan un alquiler, más los últimos años, cuando la subida de tipos e hipotecas hacen que muchos españoles no piensen en comprar casa, máxime cuando los precios de compra de los pisos de han disparado también (+7,8% este año y +39,8% entre 2014 y 2023). El Banco de España estima que cada año hay 275.000 nuevas familias que buscan techo, además de 60.000 nuevos inmigrantes. El dato es muy llamativo: el número de hogares creció en 1.491.700 entre 2011 y 2023, mientras se construyeron 762.843  viviendas…

Está claro: la demanda de alquileres se ha disparado y mientras, apenas se construye. Y tampoco se alquilan muchas de los 4 millones de viviendas que están vacías. Unas, la mayoría, porque son segundas residencias o están en mal estado, necesitan rehabilitación. Y, sobre todo, porque hay pocas viviendas vacías en las grandes ciudades donde hay más demanda de alquileres: el Banco de España estima que sólo hay 400.000 viviendas vacías (el 10% del total) en ciudades de más de 250.000 habitantes.

Esta falta de oferta se ha agravado en los últimos años, porque los propietarios se han retraído a alquilar, a la vista de los cambios normativos aprobados por el Gobierno Sánchez. En marzo de 2019 se cambió la Ley de Arrendamientos (LAU), con un Decreto que limitaba las subidas al IPC y ampliaba los plazos de alquiler: de 3 a 5 años si el propietario era particular y hasta 7 años si era empresa. Eso retrajo a muchos propietarios, que reaccionaron con subidas extras de los alquileres (para “cubrirse”) y retrasando su alquiler o vendiendo. En febrero de 2022, el Gobierno aprobó la Ley de Vivienda, que establecía “topes” de subida a los alquileres en las zonas tensionadas, lo que redujo más la oferta de alquileres, “asustando a los propietarios”. En mayo de 2023, la Ley entró en vigor y la mayoría de expertos coinciden: ha reducido drásticamente la oferta de alquileres, disparando más los precios.

Los datos vuelven a ser elocuentes. Entre 2019 y 2024, la oferta de alquileres en España ha caído un -33%, según un reciente estudio del portal Idealista. Pero en Barcelona (donde la Generalitat aprobó un control de alquileres ya en 2020), la oferta de alquileres se ha reducido un 75% desde 2019 a hoy: han desaparecido del mercado 3 de cada 4 viviendas en alquiler. También ha caído drásticamente la oferta de alquileres en Oviedo (-55%), San Sebastián (-55%), Las Palmas (51%), Madrid (-46%), Palma (-46%), Girona (-45%), Bilbao (-44%), Zamora (-42%), Toledo (-42%) y Burgos (-40%). Y se ha reducido también la oferta de alquileres en Málaga y Valencia (-33%), Sevilla y Alicante (-42%).

¿Cómo se ha producido este drástico recorte de la oferta de alquileres? Por 3 vías: se han “desviado” los alquileres tradicionales a alquileres de temporada, a alquileres turísticos o a la venta. El primer camino, el más utilizado, ha sido “desviar” alquileres permanentes a alquileres de temporada: son por menos de un año, a estudiantes, trabajadores desplazados (profesores, médicos, camareros, temporeros) o por vacaciones. No se rigen por la nueva Ley de Vivienda (ni por la normativa de apartamentos turísticos) y las condiciones se pactan libremente. Estos alquileres han crecido un +182% entre 2019 y 2024 (+220% en Barcelona) y suponen ya el 14% de todo el mercado del alquiler, aunque hay ciudades donde superan la tercera parte del total (y creciendo). El Gobierno intentó regularlos con un reciente Decreto, pero no consiguió aprobarlo en el Congreso, por el veto de Junts, junto al PP y Vox.

El 2º camino para desviar alquileres permanentes es destinarlos a alquiler turístico. En septiembre había 388.259 pisos turísticos en las 25 mayores capitales, +55.295 que en junio, según la patronal turística Exceltur. El problema es más relevante en 48 municipios, con  más del 10% de alquileres turísticos, destacando los centros de Barcelona y Madrid (con más del 25% de pisos turísticos), Málaga, Sevilla o Palma. El Gobierno promete regular estos alquileres para el futuro, pero la competencia es autonómica y municipal y cada ciudad va a su aire, mientras los pisos turísticos aumentan (ver cuadro), a pesar de las protestas.

El tercer camino para desviar pisos que antes se alquilaban es venderlos, aprovechando los altos precios actuales (han subido +47,6% desde 2014) y la gran demanda, que aumentará con la próxima bajada de tipos e hipotecas. En los últimos años, Fotocasa estima que  el 12% de los propietarios que antes alquilaban han vendido, lo que supondría 327.000 alquileres menos desde 2019. La mitad de estos propietarios han desistido de alquilar, según Fotocasa, “por malas experiencias” con inquilinos o por temor a la nueva normativa.

La consecuencia de este triple recorte de la oferta es clara: hay muchos menos alquileres disponibles y eso sube los precios y dificulta encontrar un piso para alquilar ("vuelan") Y los que lo consiguen, tienen que destinar una mayor parte de sus ingresos al alquiler : ya suponía el 43% del sueldo medio en 2023, frente al 38% en 2019, según este estudio de InfoJobs. Pero en las ciudades con los alquileres más caros, representa mucho más: en Barcelona, el alquiler se lleva el 65% del sueldo medio, en Palma el 63%, en Madrid el 62%, en San Sebastián el 60%, en Las Palmas el 53%, en Valencia y Santa Cruz de Tenerife el 50%, en Málaga el 49% y en Girona el 48%.

El esfuerzo para pagar el alquiler es mayor en las familias más vulnerables (con bajos ingresos) y entre los jóvenes. Así, el pago del alquiler se lleva más del 40% del Salario Mínimo (SMI) en toda España, según este estudio de El País. Y supone la mitad o más del SMI en Barcelona (70%), Madrid (61%), San Sebastián (57%), Bilbao y Málaga (50% SMI). Esto hace que el pago del alquiler haya llevado a muchas familias a caer en la pobreza, según reiteran Cáritas y la EAPN. Y provoca que muchas familias vulnerables no puedan pagar ahora su alquiler y aumenten los desahucios (en los últimos 9 meses): en el 2º trimestre de 2024 han sido 7.850 desahucios, según el CGPJ, las tres cuartas partes por alquileres (5.874, un 40% más que hace un año y 5 veces más que en 2020, en plena pandemia).

Con todo, los que más sufren los alquileres disparados y escasos son los jóvenes: ganan de media 1.050,77 euros netos al mes, los menores de 30 años (según el último estudio del Consejo de la Juventud ) y para pagar un alquiler necesitan 968 euros de media, según este estudio de UGT. Además, tienen que pagar los gastos fijos de la vivienda (agua, luz, Internet y gastos comunitarios):  en total 1.131 euros al mes, 80 euros más de lo que ganan los jóvenes en España. Y luego hay que comer, pagar transporte, vivir… Imposible. Así que la mayoría no pueden alquilar y siguen viviendo con sus padres, emancipándose mucho más tarde que en Europa: a los 30,4 años de media, frente a los 26,3 años en Europa.

El panorama de la vivienda y los alquileres es desolador, además de suponer “un cáncer para la economía”, porque muchas empresas (turismo, hostelería, campo, sanidad, educación, industrias) no encuentran personal debido a que los trabajadores no encuentran un alquiler accesible en muchas ciudades y pueblos. Urge dejar de “empecinarse” en la Ley de Vivienda: la ministra Isabel Rodríguez, en un doble gesto de “impotencia” e “incapacidad” , ha apelado a la “solidaridad” de los caseros y ha amenazado con recortar aportaciones estatales a las autonomías que no aplican “topes”(todas menos Cataluña). Hay que dejarse de “demagogia” y “populismo”  y probar otro camino, el que ha abierto el presidente Illa, con su Plan de vivienda para Cataluña.

El Plan Illa tiene 4 ejes, que va a proponer a los municipios catalanes, a arquitectos y constructores: crear un Fondo de suelo, agilizar los trámites de las licencias y el periodo de construcción de viviendas (bajar las entregas de 100 meses a 50), más inversión para facilitar la construcción a promotores públicos y privados y ayudas al alquiler, sobre todo a jóvenes. En total, Illa propone invertir 4.400 millones desde la Generalitat para construir 50.000 pisos públicos en Cataluña de aquí a 2030 (se terminaron 2.243 VPO en 2023). Un objetivo ambicioso, que supone hacer las cosas de otra manera: con suelo, negociación e inversión.

El problema del alquiler no se resuelve imponiendo topes y una Ley: se resuelve negociando un Plan con los que tienen las competencias y la decisión (autonomías, Ayuntamientos, promotores y propietarios), garantizando además los derechos de los inquilinos. Hay que empezar por el principio, el suelo, que es clave (supone la mitad o más del coste de una vivienda). En España hay suelo “urbanizable”, pero falta suelo “urbanizado”, listo para construir. Y no se sabe cuánto hay ni dónde está. Por eso, Gobierno, autonomías y Ayuntamientos deben hacer un Censo de suelo público. Y agilizar que se puede construir en él. El Gobierno aprobó en marzo de 2024 una reforma parcial de la Ley del Suelo, para facilitar a los Ayuntamientos que pudieran aprobar Planes urbanísticos con defectos menores, que llevan años paralizados en los Tribunales. Pero tuvo que retirarla en el Congreso por el veto de Sumar, Junts, ERC y Podemos… Urge conseguir suelo público y facilitárselo a promotores públicos y privados, porque hoy el proceso tarda de 7 a 10 años.

Además, hay que relanzar las promociones de nuevas viviendas, aportando inversión pública suficiente y pactando financiación privada (con bancos e inversores). Ahora hay poca inversión pública en vivienda (6.900 millones, un 0,5% del PIB, frente al 1% en Europa) y urge aumentarla, a nivel estatal, autonómico y municipal. Sobre todo, porque la inversión pública para construir viviendas  protegidas es sólo la mitad del gasto total (3.472 millones en 2023): el 70% lo aporta el Gobierno central (ojo: con Fondos europeos) y sólo el 30% lo financian las autonomías. Además,  los bancos deben volver a financiar promociones, favoreciendo la promoción privada (subiendo módulos)  de VPO (se construyeron 8.646 en 2023, frente a 67.909 en 2009). En paralelo, hay que frenar los costes de construcción (disparados), mejorar la formación de trabajadores (las constructoras de quejan de que no encuentran personal cualificado) y agilizar el proceso de  construcción (aumentando su  ” industrialización”).

Otro frente de actuación es frenar los alquileres de temporada y los pisos turísticos, para aumentar la oferta. Y en paralelo, negociar con los propietarios para facilitarles el alquiler con garantías, sin topes y con ayudas a los que voluntariamente contengan precios. Una vía es crear empresas municipales y autonómicas que hagan de “intermediarias”, como hace el País Vasco con el “Programa Bizigune”: los propietarios les ceden las viviendas y cobran seguro el alquiler, mientras se despreocupan de todo. Además, deberían plantearse ayudas para rehabilitar más viviendas y fomentar fiscalmente (rebajas IRPF, IBI...) que no estén vacías y se alquilen.

Cara a los inquilinos, hace falta que el Estado (con los pisos del “banco malo”), las autonomías y Ayuntamientos promuevan más viviendas protegidas (hoy suponen el 2,5% del parque, frente al 10-30% en Europa), para ofrecer alquileres públicos subvencionados a las familias que no pueden pagar un alquiler de mercado, aunque baje. Y urge mejorar las ayudas a los jóvenes para el alquiler, que ahora se retrasan y no funcionan (7 de cada 10 solicitantes del bono joven de alquiler no lo consiguen) , fomentando la construcción pública de residencias para estudiantes. Y necesitamos un sistema ágil, con viviendas públicas alternativos, para evitar los desahucios de familias vulnerables.

No hay una medida milagrosa para que bajen los alquileres. Pero la clave es que haya más viviendas y eso debería obligar a las distintas Administraciones a pactar un Plan de choque para la Vivienda, hasta 2030, para construir 200.000 viviendas al año (más del doble que ahora) y que viviendas “desviadas” hoy vuelvan a alquilarse. Debería ser una prioridad para todos. Eso exige dejarse de politiqueos y demagogia, “sentarse” en toda España (en cada autonomía y cada ciudad) y negociar suelo, inversiones, medidas y ayudas. Urge.

Alquileres disparados

Este jueves se cumplen 5 meses de aplicación de la nueva Ley de vivienda, aprobada en el Congreso con la oposición de la derecha, cuyas autonomías (11) amenazan con no aplicarla. Hasta fin de año no estarán listos los topes al alquiler, pero la Ley ha sido inútil y contraproducente: los alquileres siguen subiendo y se cobran ya precios récord en 27 capitales, entre ellas Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla, Zaragoza y Valladolid. Y las familias destinan el 40% de sus ingresos (y más) al alquiler, agravando la pobreza y forzando a que dos tercios de los jóvenes vivan con sus padres. La causa de estos alquileres carísimos (más de 1.000 euros de media) está en la falta de viviendas, sobre todo en grandes ciudades: necesitamos 1,2 millones de pisos más para alquilar. Urge un Pacto entre el próximo Gobierno, autonomías y promotores para conseguir suelo y financiación para construir viviendas en alquiler a precio tasado. Y facilitar el alquiler de 1,9 millones de viviendas vacías. Más viviendas, no topes al alquiler.

                 Enrique Ortega

Los alquileres siguen subiendo este año 2023, trimestre a trimestre. En el tercer trimestre, han vuelto a subir un +0,3% (tras subir un +2,4% en el primero y un +4,5% en el 2º trimestre), con una subida anual del +9,3%, según el último dato del portal Idealista. Esta subida anual es mayor en Valencia (+22,1%), Alicante (+18,6%), Barcelona (+18,1%), Palma (+16,7%), Madrid (+10,7%), Ceuta y Las Palmas (+10%), mientras sólo bajan los alquileres en Palencia (-1,6% anual). Otra subida que se suma al +8,4% que subieron los alquileres en 2022, tras caer un -3,6% en 2021 (por la pandemia) y subir otro +4,6% en 2020. Así que los alquileres suben un +18,7% en los últimos 45 meses, tras aumentar un +50% entre 2014 y 2019, según Idealista. Resumiendo: han subido +68,7% en menos de una década.

Con estas fuertes subidas anuales, el precio medio de alquilar una vivienda en España alcanza hoy otro máximo histórico: 11,8 euros por metro cuadrado, superando los 1.000 euros (1.062 euros un piso de 90 m2), según el portal Idealista. Pero es mucho más caro en capitales como Barcelona (20 euros/m2), Madrid (17,7 euros), San Sebastián (16,9), Palma (14,6), Bilbao (13,2), Valencia (12,4), Las Palmas (11,6), Ceuta (11,5), Vitoria (11,1), Sevilla y Girona (11), Santa Cruz de Tenerife (10,9), Cádiz (10,6), Alicante (10,5) y Pamplona (10,4 euros/m2), las capitales donde es más caro alquiler. Y Zamora (6,1 euros/m2), Ciudad Real y Cáceres (6,2), Orense (6,4), Palencia o Lugo (6,6 euros) las más baratas.

Lo preocupante es que son ya 21 las ciudades donde los alquileres han alcanzado su máximo histórico en septiembre, según Idealista: Ávila, Barcelona, Burgos, Castellón, Granada, Guadalajara, Logroño, Lugo, Madrid, Murcia, Oviedo, Pamplona, Pontevedra, Santa Cruz de Tenerife, Sevilla, Soria, Tarragona, Valencia, Valladolid, Vitoria y Zaragoza.

La subida de alquileres también se está produciendo en toda Europa (+21% entre 2010 y 2023), pero, desde 2022,  sube más el precio de los alquileres que la compraventa de vivienda, según Eurostat. Entre 2015 y 2022, el precio medio del alquiler en Madrid se ha encarecido un +39%, frente a un +26% de subida en otras capitales europeas, según este estudio de FUNCAS. Con ello, el alquiler en Madrid es el 9º más caro entre las grandes ciudades de Europa, con un índice 134 (el 100 sería Bruselas), superado por Londres (295), Dublín (232), Copenhague (198), Luxemburgo (189), Estocolmo (182), París (179), Múnich (156) y Helsinki (134). Y cuesta menos alquilar una vivienda en Berlín (índice 133), Lisboa (129), La Haya (126), Viena (113), Bruselas (100), Roma (98) o Atenas (96).

Con estos precios disparados en España, las familias tienen que hacer un esfuerzo mucho mayor para alquilar. Según un estudio de la inmobiliaria Culmen, en España hay 1,8 millones de hogares que viven en alquiler y el 75% de ellos (1,37 millones de hogares) tienen que destinar más del 30% de sus ingresos a pagar el alquiler, el tope que se considera recomendable. Pero la mitad de ellos (750.000 hogares) tienen que destinar más del 50% de sus ingresos a alquilar, lo que hunde sus economías o les obliga a dejar su vivienda (y volver con sus padres o vivir “amontonados” con amigos o familiares).

Otro estudio de Funcas revela que el 40% de los inquilinos destinan más del 40% de sus ingresos a pagar el alquiler, un esfuerzo que duplica al que hacen los inquilinos en Europa. Y eso es una media, porque hay ciudades donde el esfuerzo de los inquilinos es mayor, según otro estudio de Idealista: en Barcelona, el alquiler medio se lleva el 43,1% de los ingresos medios, en Palma el 42%, en Valencia el 39,1%, en Málaga el 36,8%, en Alicante el 35,3%, en Madrid el 34,7%, San Sebastián el 32,6% y en las Palmas el 30%. Y otro dato sorprendente: en 47 capitales, es mayor el esfuerzo para alquilar un piso que el coste de una hipoteca para comprarlo (si se tiene dinero para la entrada y los gastos y se consigue que un banco conceda esa hipoteca). Sólo es más barato alquilar que comprar un piso hoy en 5 capitales españolas: A Coruña, San Sebastián, Palma, Málaga y Granada.

Este panorama, unos alquileres que se llevan hasta el 40% (y más) de los ingresos de una familia, son la principal causa del aumento de la pobreza en España, según el último Informe sobre la pobreza en 2022 de la Red Europea de Lucha contra la Pobreza (EAPN), más decisiva incluso que tener o no tener trabajo. Y eso, porque las familias más vulnerables (hay 12,3 millones de españoles en riesgo de pobreza) alquilan más y el coste del alquiler se lleva casi el 40% de sus ingresos, el triple que en las familias con más recursos (donde el alquiler supone sólo el 12,5% de sus gastos). Y aportan un dato revelador: en 2022, 4 de cada 5 personas con un elevado gasto en pagar el alquiler eran pobres.

Esto puede provocar  que muchas de estas familias no puedan ahora pagar su alquiler, al haberse disparado. De momento, las medidas legales tomadas por el Gobierno tras la COVID han frenado los desahucios: de 36.467 por impago de alquiler en 2019 a 21.141 en 2020 y 27.533 en 2022 (y 10.166 en el primer semestre de 2023). Pero hay expertos que creen que la caída de desahucios este año (-37% sobre primera mitad de 2022) se debe no a la protección legal de las familias vulnerables, sino a dos huelgas en el personal de Justicia (primero secretarios y luego funcionarios judiciales). Y temen que los desahucios por impago de alquileres repunten en los próximos meses. Eso sería muy preocupante, porque un 70% de los 700.000 desalojos de viviendas que se han hecho en España desde 2008 (por impagos de alquileres e hipotecas) afectaron a familias con menores, según Save the Children.

Los alquileres disparados afectan también muy especialmente a los jóvenes, que ven más difícil emanciparse y formar un hogar. Si el salario medio de un joven era, en junio de 2022, de 1.089 euros (según el Consejo de la Juventud), pagar un alquiler le supondría de media el 83,9% de su sueldo. Y con el pago de los recibos obligatorios, “se comería” el 93,6% del sueldo. Por eso, la mayoría de los jóvenes españoles no pueden emanciparse: el 69,1% de los jóvenes (de 16 a 34 años) siguen viviendo con sus padres, un 10% más que hace una década. Y entre 25 y 34 años, el 46,3% de los jóvenes españoles viven con sus padres, frente a sólo el 30,3% de media en Europa, según este estudio de Funcas.

Pero no es sólo que los altos alquileres acrecienten la pobreza y dificulten la emancipación de los jóvenes, es que además, cada vez resulta más difícil alquilar, incluso a estos precios desorbitados, porque salen pocos pisos a alquiler cada día: la oferta de alquileres se ha reducido un -28% en esta Legislatura, entre principios de 2019 y principios de 2023, según el portal Idealista. Una caída de oferta que ha sido mucho mayor en las grandes ciudades, como Barcelona (-51% alquileres), Valencia (-45%), Madrid (-44%), San Sebastián (-35%), Alicante y Málaga (-33%), Sevilla (-28%) o Bilbao (-24%). Menos oferta de alquileres porque se hacen menos viviendas nuevas (80.000 en 2022) y, sobre todo, porque muchos propietarios prefieren vender y obtener una alta plusvalía con la subida de precios, sobre todo tras la aprobación de la nueva Ley de Vivienda, que establece topes al alquiler.

Con esta poca oferta, alquilar un piso (carísimo) es cada día más complicado (“la jungla del alquiler”). La demanda de inquilinos es tan alta que los alquileres “vuelan”, se colocan en horas. Y los propietarios “eligen” cada vez más al inquilino, incluso convocando a varios a la vez para “hacer un casting”, donde se valora sus ingresos, su contrato, su estilo de vida y hasta su color de piel…Y ahora, aunque la nueva Ley de Vivienda prohíbe que el inquilino pague la comisión de la inmobiliaria (la tiene que pagar el propietario), se multiplican las denuncias de que las siguen cobrando, o bien ilegalmente (si no, no hay piso) o camuflada como un “servicio post- alquiler” al inquilino, que le imponen. Y además, cada vez se alquilan pisos de menor calidad (“infrapisos”) y hasta viviendas que no lo son.

El problema de fondo de los alquileres en España es la falta de oferta y la escasez de viviendas: desde 2015 se han iniciado una media de 75.000 nuevas viviendas al año frente a 120.000 nuevos hogares anuales que se han creado en ese periodo, según destaca Funcas. No sólo ha caído drásticamente la construcción de nuevas viviendas “libres” (desde el récord de 597.632 viviendas terminadas en 2006 a las 365.000 en 2009 y un mínimo de 35.382 viviendas en 2014 hasta 79.935 terminadas en 2022). También se ha desplomado la construcción de viviendas de protección oficial (VPO): de terminarse 85.028 en 1997 se bajó a 67.514 en 2007, sólo 17.059 VPO en 2013 (tras los recortes) y un mínimo de 9.221 VPO terminadas en 2022. Así que no se promueven nuevas viviendas, ni las empresas privadas ni la Administración Pública (Estado, autonomías y ayuntamientos), mientras cada año hay nuevas familias y jóvenes que necesitan una vivienda. Y encima, en España el parque público de viviendas sociales es ridículo: sólo 300.000 viviendas, el 2,5% del parque total, frente al 9,3% en Europa (el 30% en Paises Bajos, 17,5% en Reino Unido y el 5% en Alemania).

Por todo ello, la solución al grave problema de los alquileres pasa por construir más viviendas y destinar la mayoría al alquiler: más oferta para bajar los precios. España necesita construir 1,2 millones de viviendas de alquiler protegido en 10 años para rebajar la tensión del alquiler, según un reciente estudio de la inmobiliaria Culmia y GAD3. Proponen que 761.000 sean viviendas de alquiler asequible (un 20% más bajo que el de mercado) y otras 442.000 se construyan para alquiler social (un alquiler bajo, para las familias más vulnerables). Y además, creen que haría falta construir otras 166.000 viviendas en 10 años para alquiler “libre”. En total, proponen construir 1.369.000 viviendas para alquilar en los próximos 10 años, una media de 140.000 al año (casi el doble de las que se construyen ahora). Y para conseguirlo, proponen la colaboración público-privada: que las distintas Administraciones ofrezcan suelo a cambio de que se construyan viviendas con alquiler tasado durante 80 años, con ayudas financieras y fiscales a los promotores (privados y públicos).

Este es el camino para rebajar los impagables alquileres actuales. Pero el Gobierno Sánchez, forzado por Podemos, aprobó una Ley de la Vivienda que sólo en parte sigue esa vía (prevé construir 140.000 viviendas públicas en 5 años), pero que sobre todo defiende “un atajo populista”: poner controles al precio de los alquileres, topes a su subida en las zonas tensionadas. De momento, la Ley entró en vigor el 26 de mayo, pero los topes de precios no se han aprobado y se retrasarán hasta finales de año. El problema ya no es sólo que estos topes hayan retraído a muchos particulares (e inmobiliarias) a alquilar, recortando más la oferta, sino que no se van a aplicar, creando una gran incertidumbre en el mercado. Porque las autonomías gobernadas por el PP (11, 6 de ellas con VOX) ya han dicho que no aplicarán estos topes, que sí adoptará Cataluña (ha establecido ya 140 municipios con alquileres “tensionados” y reclama al Gobierno los topes ya). Así que tenemos una Ley contraproducente que no se va a aplicar y no se avanza en la vía eficaz: promover más viviendas. Y facilitar el alquiler (sin imposiciones, con incentivos) de los 1,9 millones de viviendas vacías.

Urge que el futuro Gobierno sea más realista y promueva un gran Pacto por la vivienda, sentando a las autonomías, Ayuntamientos y promotores para aprobar un ambicioso Plan de construcción de viviendas, al menos esas 140.000 al año que se proponen. Y eso pasa por sacar al mercado todo el suelo disponible y ofrecerlo gratis a los que promuevan viviendas de alquiler asequible, asegurándoles una financiación y una rentabilidad suficientes. No podemos seguir permitiendo que los alquileres sigan disparados, asfixien a las familias y frenen en seco la emancipación de los jóvenes. La vivienda tiene enmienda: construir más.