Residencias de ancianos: pocas, caras y malas

La pandemia se ha cebado sobre los mayores que viven en residencias: 30.145 muertos oficiales hasta marzo (4 de cada 10 fallecidos por COVID-19). Y ha revelado la precariedad de medios y deficiente atención en esas residencias, el 74% privadas: 7 de los 9 mayores grupos en manos de inversores extranjeros. Además, las residencias son escasas y faltan 106.000 plazas para cumplir con los estándares de la OMS. Por eso, algunos mayores dependientes (50.000 ahora) esperan año y medio y más para encontrar una plaza pública o concertada, que les cuesta 650 euros y más (casi su pensión). Y si no pueden esperar, tienen que pagar una residencia privada, que cuesta 1.900 euros al mes (y más, según donde vivan). Urge un Plan nacional para construir residencias públicas (harían falta 335.000 nuevas plazas para 2050), homogeneizar servicios y precios, vigilar la calidad de la asistencia y asegurar su atención sanitaria. No podemos volver a dejar “tirados” a nuestros mayores. Y pronto nos tocará a nosotros.

Enrique Ortega

España es uno de los paises más envejecidos de Europa, con 1 de cada 5 personas mayor de 65 años: 9.303.068 el 1 de julio de 2020, según el INE. Pero somos uno de los paises europeos con menos residencias para mayores, que hacen falta porque un tercio acaban necesitando ayuda o cuidados. Concretamente, hay 389.031 plazas en residencias de mayores, según el último censo recién publicado por el IMSERSO, con datos de finales de 2019. Son una media de 4,22 plazas por cada 100 mayores, muy lejos de las 5 plazas que recomienda tener la Organización Mundial de la Salud (OMS). Y estamos por debajo de la media europea, que está en 4,6 plazas por cada 100 mayores, pero sobre todo lejos de las plazas en residencias que tienen los paises ricos del norte de Europa: 6,96 Suecia, 5,51 Francia, 5,31 Alemania o 5 el Reino Unido, según la consultora CBRE.

El problema no es sólo que tengamos pocas plazas en residencias para mayores. Lo más preocupante es que esas plazas han perdido peso, porque en la última década han crecido más los mayores que las plazas nuevas: entre enero de 2010 y enero de 2020 han aumentado en 1,2 millones los mayores de 65 años y se han creado sólo 20.226 plazas en residencias, según los datos del IMSERSO. Con ello, la tasa de plazas sobre ancianos ha caído de las 4,56 plazas (368.805) por cada 100 ancianos en 2010 a 4,22 en 2019.

Lo que se ha producido además en la última década es una recomposición en la oferta de plazas residenciales: ha caído drásticamente el peso de las residencias públicas (por los recortes y la falta de inversión en nuevas residencias) y han aumentado las plazas en residencias privadas, sobre todo en residencias concertadas (las financian las autonomías) y privadas, un nuevo negocio para inversores extranjeros y españoles. Los datos son muy explícitos: hay 5,542 residencias en España, 4.107 privadas (74,11%) y 1.435 públicas (el 25,89%), según el IMSERSO (2019). Pero de las 389.031 plazas disponibles, el 62% son plazas residenciales con financiación pública (la mayoría en residencias de gestión privada) y el 38% plazas privadas, que sólo pagan los usuarios.

Hay menos plazas en residencias de las que debería haber (según la OMS: el 5% de los mayores) en toda España, salvo en Castilla y León (7,8%), Castilla la Mancha (6,91%), Aragón (6,67%), Extremadura (6,65%) y Asturias (5,62%), las 5 únicas regiones con una oferta suficiente. En las 12 autonomías restantes faltan plazas, sobre todo en Andalucía (faltan 28.457), Comunidad Valenciana (21.900), Galicia (14.902), Cataluña (9.045), Madrid (9.283), Canarias (7.594), Murcia (6.502) y País Vasco (6.074), según cálculos de los Directores y Gerentes de Servicios Sociales (DYGSS). En total, para cumplir el porcentaje de plazas que recomienda la OMS, España tendría que tener 106.344 plazas más en 12 autonomías. El mayor déficit de plazas en residencias se da en las grandes ciudades, sobre todo en zonas céntricas de las capitales.

Esta falta de residencias hace que los mayores y sus familias tengan problemas para encontrar una plaza, sobre todo en las residencias públicas (pocas) o en las residencias privadas concertadas. De hecho, hay unos 50.000 mayores dependientes (con dependencia severa o gran dependencia, grados III y II) a los que se les ha reconocido su derecho a una plaza subvencionada (pública o concertada) y que llevan meses esperando, en las listas de espera de la dependencia, una media de 460 días (y más de 2 años en Canarias). El problema es que, como más de la mitad (53,4%) tienen más de 80 años, muchos se mueren esperando plaza: unos 11.850 mayores murieron en 2020 esperando entrar en una residencia, según la estimación de los Directores de Servicios Sociales.

Los que consiguen plaza en una residencia pública o concertada tienen que pagarla con una gran parte de su pensión (o incluso no les llega). Las autonomías fijan un precio para las plazas públicas y otro para las concertadas, que son muy diferentes según las regiones. Así, en 2019, el precio medio fijado para una plaza en una residencia pública era de 20.685 euros y de 19.324 euros en una plaza concertada (lo que pagan a las empresas que la gestionan). Pero luego hay grandes diferencias. En las residencias públicas, Madrid paga 28.144 euros por plaza, el País Vasco paga 26.318 euros, Castilla y León 14,537 y la Rioja 10.460 euros, según los datos del IMSERSO. Y lo mismo pasa en las residencias concertadas: 32.771 paga por plaza el País Vasco, 21.900 la Comunidad Valenciana, 19.807 Cataluña y 14.537 euros al año Castilla y León (no hay datos de Madrid, Galicia o Extremadura).

Este es el precio máximo que permiten cobrar las autonomías en las residencias que financian (públicas y concertadas). Pero no es lo que pagan los mayores residentes, que están subvencionados y sólo abonan una parte del coste, entre el 36,3% (en las públicas: 7.500 euros anuales de media) y el 40,4% (en las subvencionadas: 7.809 euros), según los datos del IMSERSO. Y otra vez, hay grandes diferencias por autonomías. Así, un residente paga 13.109 euros al año (1.092 euros al mes) en una residencia pública del País Vasco, 8.184 euros (682 al mes) en Aragón o 5.889 en Madrid. Y en las residencias concertadas, el coste al usuario va de 13.210 euros en País Vasco (40,3% del coste) a 8.184 en Aragón (42,1%), 7.220 en Castilla y León (49,7%) o 6.599 euros en Andalucía (33,4%), a falta de datos de Madrid y 6 regiones más en las estadísticas del IMSERSO.

Dada la falta de plazas, las autonomías sacan periódicamente concursos para financiar plazas concertadas, ya que apenas se hacen residencias públicas (como tampoco viviendas públicas). Y lo que está pasando es que las empresas privadas que construyen o compran residencias privadas (hay un enorme mercado) pujan a la baja, “tirando precios” para ganar los concursos, como denuncian expertos del sector. Y eso es posible porque reducen al máximo el personal, escaso, precario y poco formado, para pagarlo poco: hay residencias donde el coste del personal no supera el 50% de los ingresos, cuando debería ser el 75%. Resultado: residencias con servicios low cost y  poca calidad en la atención, para asegurar márgenes.

Los mayores que no encuentran plazas subvencionadas (públicas o concertadas) tienen que pagar una residencia privada, sobre todo en las regiones con pocas residencias con financiación pública: es el caso de Madrid (sólo el 43,2% de las plazas son públicas o concertadas, la mayoría son privadas “puras”), Canarias (41,5% plazas de financiación pública y la mayoría restante privadas) y Galicia (40,9% plazas subvencionadas y 49,1% privadas), según los datos del IMSERSO, que destaca como las autonomías con mayor porcentaje de plazas subvencionadas a Ceuta (94,5%), Castilla y León (80,4%), País Vasco (74,4%) Murcia (73,8%), Castilla la Mancha (73,5%) y Cataluña (71,2% de las plazas).

Si no queda más remedio que pagar una residencia no subvencionada, el coste es muy alto y se lleva por delante la mayoría de las pensiones (recordemos: la pensión media de jubilación es de 1.140 euros y la de viudedad es de 713 euros). El coste medio de una residencia privada es de 1.900 euros mensuales, según la plataforma Cronoshare. Pero depende mucho de las regiones. Son más caras en el País Vasco (2.496 euros mensuales), Canarias, Navarra o la Rioja (2.233-2.221), Madrid (2.045) y Cataluña (2.014). Y más “baratas” en Castilla la Mancha (1.420 euros), Extremadura (1.450), Comunidad Valenciana (1.586), Castilla y León (1.645), Aragón (1.648) y Andalucía (1.748). Y si están en ciudades, cuestan un 20% más.

La falta de plazas, la gran demanda y los altos precios han atraído al negocio de las residencias de ancianos a importantes inversores, primero extranjeros y después nacionales, que buscan repartirse un mercado que facturaba 4.500 millones de euros en 2018, según la consultora DBK, y que ya superará ya los 5.000 millones anuales. Un negocio muy concentrado, donde los 5 mayores grupos copan el 23% del mercado, y un negocio dominado por inversores extranjeros, que controlan 7 de los 9 mayores grupos privados de residencias.

El líder es DomusVi, propiedad del grupo francés SRS y el fondo británico ICG, el tercer mayor grupo de residencias de Europa, que llegó a España en 2015 y tiene ya 142 residencias con 21.988 camas (el 56% concertadas). Le sigue otro grupo francés, Orpea, filial del grupo Orpea y con la participación  del fondo canadiense CPPIB, que opera en España desde 2006 y tiene 49 residencias y 8.992 camas (35% concertadas). El tercer grupo es Vitalia, fundado en 2010 y controlado por el fondo británico CVC (presente en Naturgy y Deloleo), con 55 residencias y 8.235 camas. Y el cuarto, otro grupo francés, Amavir, filial del grupo Maison de Famille (que controla Alcampo, Leroy Merlin y Decatlón), con 43 residencias y 8.000 plazas. El quinto es Ballesol, el primero con capital español (75% la aseguradora Santa Lucía), con 48 residencias y 7.000 camas. El 6º es Sanitas Residencial, de la británica BUPA, con 46 residencias y 6.302 camas. Le sigue Clece, la división de residencias de ACS (Florentino Pérez), con 80 centros y 4.600 camas. En 8º lugar, La Saleta, del grupo francés Colisée, el 4º mayor operador de geriátricos de Europa, con 45 residencias y 4.500 plazas.  Y en 9º lugar, Caser Residencial, del grupo asegurador suizo Helvetia, con 20 residencias y casi 3.000 camas.

En los últimos tres años, antes de la pandemia, se produjo un verdadero “boom” de compra de pequeñas residencias y construcción de otras nuevas, promovido por inversores extranjeros,  Fondos de capital riesgo (como Azora, el fondo buitre que compró viviendas sociales en Madrid y que está ya en el negocio de las residencias, con Orpea y con residencias propias ) , Sociedades de inversión mobiliaria (SOCIMIs como Adriano Care, que invierte en DomusVi y ha comprado residencias), constructoras y hasta el grupo ONCE (que tiene 7 residencias y 802 plazas a través de Ilunion Sociosanitario).  Saben que hay un tremendo mercado potencial (hacen falta 106.000 plazas) y precios altos, con los que buscan una rentabilidad del 5 al 10% de su inversión. Y saben que el negocio tiene un gran futuro: en 2050 habrá 15 millones de mayores de 65 años y harán falta 335.000 plazas más de las que existen hoy.

Sobre este boyante “negocio” cayó en 2020 el tsunami de la pandemia, provocando un cataclismo. El virus evidenció la realidad de las residencias y sus escasos medios, agravando los contagios y dificultando la actuación frente a la pandemia. Máxime en las residencias privadas, que suelen ser más grandes y tener más concentración de mayores (habitaciones dobles) y menos personal cualificado (también las públicas). Y agravado todo por la falta de supervisión de las autonomías, que en algunos casos agravaron el caos: está demostrado que Madrid prohibió a las residencias derivar enfermos graves a los hospitales, condenándolos a la muerte. Y la desatención ha provocado numerosas denuncias de familiares en los Juzgados, que tenían abiertas 441 diligencias a finales de 2020 (112 en Madrid), el 52% archivadas después.

El balance de la pandemia en las residencias  es estremecedor: han muerto 30.145 residentes por coronavirus o síntomas compatibles hasta el 28 de marzo, según Sanidad, un 40% de todos los muertos por la pandemia. Eso evidencia que se ha gestionado mal y lo vulnerables que son las residencias, más las privadas, por los medios, el personal y el mayor tamaño de los centros: durante la primera ola, hubo más mortalidad en las residencias de gestión privada de 8 autonomías (Madrid, Comunidad Valenciana, Andalucía, La Rioja, Murcia, Cantabria, Baleares y Canarias) y en las residencias públicas de otras tres (Cataluña, Castilla la Mancha y Extremadura), según el seguimiento hecho por Manuel Rico, el autor del impresionante libro “Vergüenza. El escándalo de las residencias”.

A la vista de lo que ha pasado, es más urgente que nunca poner orden en el sistema de las residencias de ancianos, con un Plan que prepare el Gobierno con las autonomías. Hacen falta dos cosas: más residencias y homogeneizar los servicios, garantizando una atención asistencial y sanitaria decente. Urge construir residencias públicas (como viviendas públicas), para cubrir parte del déficit actual de plazas (106.000 plazas) y futuro (335.000 para 2050), sobre todo en las regiones con más déficit de plazas (Andalucía, Comunidad Valenciana, Galicia, Cataluña, Madrid y Canarias). Y luego, hay que aprobar unos requisitos mínimos para todas las residencias: medios físicos, tipo de habitación, personal, especialistas, asistencia sanitaria… Y homogeneizar las ayudas, para que no haya tantas diferencias entre lo que paga un residente en unas regiones que en otras. Y después, crear un sistema de seguimiento y vigilancia, con sanciones más elevadas y que sean públicas, para primar las residencias que no sean multadas y tengan determinadas estándares de calidad. El libro de Rico denuncia que sólo hay 219 funcionarios para controlar 5.552 residencias y que en los últimos 5 años sólo se han puesto 10 multas de más de 100.000 euros…

Realmente, hay pocas cuestiones tan decisivas y preocupantes como el futuro de las residencias de ancianos en España. La pandemia debería habernos alertado sobre su vulnerabilidad y las urgencias pendientes. Hay que conseguir más residencias, más baratas y de más calidad. Cueste lo que cueste, que para eso nuestros mayores han trabajado y pagado impuestos y cotizaciones  toda su vida. Se lo debemos: que vivan tranquilos y cuidados si no pueden estar en casa. Y también por puro egoísmo: cualquier día nos puede tocar a nosotros vivir en una residencia. Que sean dignas y seguras.

Centros Comerciales: inauguraciones y temor

El miedo a otra crisis ya ha provocado que los españoles gasten menos y ahorren más. Pero este “enfriamiento” del consumo no parece preocupar a los que invierten en Centros Comerciales: España es el tercer país europeo que abrirá más nuevas superficies en 2019 y 2020 y está previsto inaugurar 23 Centros Comerciales hasta 2024 (sobre todo en Andalucía y Madrid), que se sumarán a los 563 existentes. Hay quien teme que se esté creando una “burbuja” de grandes espacios comerciales y que estalle por la caída de ventas ya iniciada y por la competencia del comercio online. De hecho, un 17% de las 35.000 tiendas que hay en los Centros Comerciales están vacías. Pero los inversores, sobre todo fondos extranjeros, apuestan por el futuro de estos Centros, aunque más orientados al ocio y al pasatiempo de las familias que al comercio. Y por el camino, dan “pelotazos” con la compraventa de Centros. Habría que vigilar la autorización de nuevas aperturas, para evitar “sustos”.

enrique ortega

Los Centros Comerciales cumplirán en 2020 los primeros 40 años de vida en España, donde en 1980 se inauguró el primero grande, Baricentro, cerca de Barcelona. En los años 80 ya llegaron los Centros muy grandes, Nuevo Centro en Valencia (1982), la Vaguada (1983) y Parque Sur (1989) en Madrid, con 76 Centros creados entre 1981 y 1990 (1,6 millones de m2), a los que se sumaron 197 Centros más entre 1991 y 2000 (5,18 millones de m2). La fiebre de los Centros se aceleró en la primera década de este siglo, con 225 Centros Comerciales abiertos entre 2001 y 2015 (7 millones de m2). Luego bajaron con la crisis, con la apertura de 28 Centros entre 2011 y 2015 (1 millón de m2). En 2017 se abrieron sólo 5 Centros (206.036 m2) y en 2018 otros 8 Centros (233.700 m2), con lo que había 563 Centros, con 35.000 tiendas y 16 millones de metros cuadrados, según la Asociación de Centros AECC.

Con estos 563 grandes espacios comerciales, España es el 4º país de Europa con más Centros Comerciales, sólo por detrás de Reino Unido (1.200 Centros), Alemania y Francia (unos 700 Centros cada uno). Y el crecimiento, aunque se ha atenuando en la última década, no se ha parado: España será el tercer país que inaugure más Centros comerciales entre 2019 y 2020 (300.000 m2 más), tras Francia y Polonia, según el estudio de la consultora Cushman&Wakefield. Y el sector anuncia que, entre 2019 y 2024, España contará con 23 Centros Comerciales más, sumando 1 millón de metros cuadrados (+6%). 


De momento, este año 2019 sólo se ha inaugurado en España un Centro Comercial, a finales de septiembre, el Lagoh de Palmas Altas, en Sevilla (123.000 m2), el 5º mayor de Europa. Pero antes de finales de año se van a inaugurar tres grandes Centros Comerciales más: el X Madrid, el Mogan Mall en las Palmas y el Rosa Center en Adeje (Tenerife). Y para 2020 se anuncian 12 inauguraciones más, sobre todo en Andalucía y Madrid : Torre Village (Zaragoza), Bahía Real (Santander, nuevo Centro de Benidorm, Calchetar en Tudela (Navarra), Wit Retail en Dos Hermanas (Sevilla), Jaén Plaza (Jaén), Los Patios de Azahara (Córdoba), Way Orense en San Cribao das Viñas (Orense), Solia (Madrid), Viala Vigo (Vigo), Alcorcón Plaza (Madrid) y el Canario en El Huércal (Almería). Y habría 7 Centros nuevos más hasta 2024, año en que se espera inaugurar el macroCentro Intu Costa del Sol, en Torremolinos, que será el mayor de España (235.000 m2 y 800 millones de inversión).  Además, de aquí a 2022 se van a reformar y ampliar 13 Centros comerciales en funcionamiento, según las previsiones anunciadas por la Asociación AECC.


¿No son demasiados Centros Comerciales? El sector está animado y cree que “hay sitio” para estos nuevos Centros, porque España todavía no está saturado y tiene un volumen de grandes superficies comerciales similar al europeo, unos 347 m2 por 1.000 habitantes. Eso sí, hay algunas autonomías más saturadas que otras, según los datos de la AECC. La mayor concentración de Centros por habitante se da, curiosamente, en Aragón (donde está Puerto Venecia, en Zaragoza, el mayor Centro Comercial de España, con 207.000 m2 comerciales), con 490,16 m2 por 1.000 habitantes, seguida de Murcia (487m2/1.000 hab.), Madrid (479m2), Canarias (454), Asturias (431) y Comunidad Valenciana (409m2), ocupando Cataluña la última posición (con sólo 195 m2/1.000 habitantes), debido a las restricciones impuestas por la Generalitat en la apertura de nuevos Centros. 


Ahora, las nuevas aperturas se van a concentrar en Andalucía, una región con bajo volumen de Centros (tiene 341 m2/1.000 habitantes, por debajo de la media) y que, a pesar de las aperturas anunciadas, seguirá teniendo un volumen bajo en 2021 (363 m2). Más problemáticas son las 3 nuevas aperturas en Madrid (subirá a 530 m2/1.000 habitantes), la de Aragón (seguirá líder en oferta, con 543 m2/habitante en 2021) y, sobre todo Canarias, donde los dos nuevos Centros subirán la oferta a 480 m2/1.000 habitantes, la tercera de España, en un momento que se notará la crisis del turismo extranjero. Y las dos aperturas en la Comunidad Valenciana la convertirán en la 5ª región con más oferta (424 m2/1.000 habitantes), detrás de Murcia, que será la 4ª autonomía con más oferta.


Algunos expertos temen que esta “burbuja” de Centros comerciales estalle, como ha pasado en EEUU, el paraíso de las grandes áreas comerciales, que llevan años cerrándolas y arrastrando con ellas a miles de tiendas. Y este “apocalipsis retail” no ha acabado: entre 2018 y 2023 se espera que cierren 300 de los 1.200 “malls” que hay en USA, según un informe de la consultora CRBE. La causa, según los expertos, es triple: hay un exceso de Centros comerciales (5.000 m2 por 1.000 habitante, 14 veces la oferta en España), se han quedado obsoletos (un tercio se construyeron antes de 1978) y no pueden competir con Internet, que ya canaliza el 15% de todas las ventas en EEUU. Pero el sector dice que en España no hay tanta oferta, los Centros son más modernos y, sobre todo, las ventas online sólo suponen aquí un 4% de todas las ventas, con lo que las tiendas lo tienen más fácil que en USA y que en Reino Unido (17% ventas son online), Alemania (14%) o Francia (9%).


Eso sí, el alto número de Centros y la competencia de Internet está cambiando la configuración de los Centros Comerciales que se abren: ya no tienen solo tiendas y restaurantes, como los primeros, sino que han ido ampliando su oferta con deporte, ocio y entretenimiento, además de múltiples servicios (incorporan clínicas, hoteles, recintos musicales y hasta bibliotecas). El Centro X de Alcorcón (Madrid), que abrirá en noviembre, incorpora un centro de buceo, rocódromo, una ola artificial para surfear o una pista de skate. Y el Centro Open Sky, que abrirá en Torrejón (Madrid) en 2020, incorporará un lago central con tirolina, amplias zonas verdes, espectáculos de luces y un escenario para conciertos y teatro. La filosofía es crear  “espacios de entretenimiento para la familia”, no sólo una zona de compras, “una experiencia” más allá de las compras, algo que no ofrezca Internet.


Los grandes inversores, sobre todo los fondos internacionales, apuestan por los Centros Comerciales en España, donde han invertido más de 28.000 millones de euros en los últimos 40 años, 2.200 millones sólo en 2018. Los mayores propietarios de estos Centros son las grandes inmobiliarias y SOCIMIs (sociedades de inversión inmobiliaria), encabezando el ranking de propietarias de Centros Lar España (familia Pereda y fondos internacionales), con 15 Centros y 480.000 metros cuadrados) y Merlin Properties (Santander y fondos internacionales), con 16 Centros y 450.000 metros cuadrados, seguidas de Carmila (Grupo Carrefour: 78 Centros y 400.000 m2), la francesa Unibail Rodamco (el gigante europeo de los Centros, con 8 Centros y 400.000 m2 en España), la española GCE (390.000 m2), la francesa Klépierre (12 Centros y 380.000 m2 en España), Castellana Properties (fondos internacionales con 15 Centros y 350.000 m2) y la británica Intu Properties, con 3 Centros y 250.000m2.


El negocio de los Centros Comerciales son los alquileres a las 35.000 tiendas que se instalan en ellos, que suben más o menos según las visitas que tengan los Centros (1.963 millones de visitantes en 2018), lo que genera una rentabilidad de la inversión del 5 al 7%. Pero, en realidad, el mayor negocio son las plusvalías que se obtienen comprando y vendiendo los Centros, los “pelotazos”. Así, en 2016, el fondo británico Northwood vendió el Centro Comercial Diagonal Mar a Deutsche Bank por 495 millones, cuando lo había comprado 3 años antes por 160 millones. Claro que también se pierde: el fondo Ivanhoe Cambridge vendió en 2017 el Centro Madrid Xanadú a Intu por 530 millones cuando lo habían comprado en 2006 por 770. Un ejemplo de la especulación con los Centros comerciales es Puerto Venecia, en Zaragoza, el mayor de España: ha cambiado de dueño 4 veces desde su inauguración en 2012, además de una quinta compra fallida. Y ahora se está gestando otra posible compraventa más.


El negocio de los Centros comerciales es que tengan visitantes y sus tiendas vendan (45.225 millones vendidos en 2018), algo que puede peligrar si cae el consumo y las ventas, lo que ya está pasando. Los inversores internacionales tratarían de colocar el Centro a otro  inversor antes de que pierda fuelle y rentabilidad. Pero quien lo sufre son las tiendas, que tienen que cerrar porque les caen las ventas y no pueden hacer frente a los altos alquileres (entre 70 y 200 euros por metro cuadrado, según los Centros). De hecho, ya hay un 18% de tiendas vacías en los Centros comerciales y más del 20% en un tercio de ellos, según un estudio de la consultora Locatus. Y hay regiones con más tiendas vacías en los Centros, como Murcia (34% vacías), Castilla la Mancha (26%), Galicia (25%) o Castilla y León (23%), mientras Madrid está en la Media (17% tiendas vacías) y Cataluña tiene menos (11%).


De momento, los Centros Comerciales aguantan, aunque sus ventas crecen menos (+1,8% en el primer semestre 2019, tras aumentar un 2,7% en 2018) y también sus visitantes (+1,5% este año frente a +3,2% en 2018). Lo normal es que antes o después se estanquen y caigan, como el resto del consumo, a la vista de la desaceleración de la economía. Y sobre todo porque la moda es el motor de los Centros comerciales (supone el 54% de los ingresos de los Centros, muy por delante del 12% de los restaurantes, el 10% de los servicios y el 9% del entretenimiento) y está cayendo, con una reducción de ventas de ropa ya en 2018 (-2,38%), que continúa este año, más con el buen tiempo (que frena ventas otoño-invierno). Con ello, podrían cerrar más tiendas y peligrar el futuro de los Centros Comerciales, que dan empleo a 700.000 personas en España.


En definitiva, los Centros Comerciales siguen “en la nube” de las inauguraciones, con 23 más a la vista  mientras la realidad “avisa” con una caída de ventas y cierre de tiendas, derivadas de la desaceleración económica y de una cierta saturación de Centros, sobre todo en Aragón, Madrid, Murcia, Comunidad Valenciana y Canarias. A los inversores (75% extranjeros) no parece preocuparles la situación, salvo especular y “salirse a tiempo” sin pérdidas si vienen “mal dadas”. Pero el Gobierno y, sobre todo, las autonomías, deberían “mirar con lupa” las futuras  autorizaciones para no seguir inflando una burbuja que nos puede estallar encima, dejando “cementerios comerciales” y desempleo. Ojo a la fiebre de los Centros Comerciales.

Vivienda: España lidera las subidas

Los alquileres están por las nubes y como las hipotecas son baratas, muchas familias piensan en comprar piso. Pero tropiezan con que los precios llevan más de 4 años subiendo, un 19% desde 2014. España es el país europeo grande donde más han subido los pisos. Las ventas llevan 4 años y medio subiendo, porque hay más gente con trabajo, más hipotecas y más baratas, pero sobre todo porque la vivienda se ha convertido en una atractiva inversión, comprándola para alquilar : es lo que hacen fondos de inversión, inmobiliarias y particulares. Algunos temen otra “burbuja inmobiliaria”, aunque precios y ventas están muy por debajo de los de 2007. Pero tenemos un grave problema: un tercio de españoles no puede comprar ni alquilar. La solución sería crear un parque de viviendas protegidas (harían falta 1,5 millones) para ofrecerles precios y alquileres asequibles. Pero ni el Estado ni las autonomías las hacen: sólo 5.000 en 2017, la cifra más baja desde los años 50. Urge más dinero para la VPO.

enrique ortega

En 2008 estalló la última “burbuja inmobiliaria” y al haber un enorme stock de viviendas sin vender, se desplomaron los precios: cayeron 6 años seguidos, entre el 2º trimestre de 2008 y el primer trimestre de 2014, nada menos que un      -41,9%, según el INE. En la primavera de 2014, tras haber perdido casi la mitad de su valor, los precios de las viviendas empezaron a recuperarse, de la mano de una pequeña mejoría del empleo. Ese año 2014 cerró con una ligera subida de la vivienda (+03%), que aumentó en 2015 (+3,6%), 2016 (+4,7%) y 2017 (+6,2%). Y este año 2018 se mantiene la subida, aunque algo menor (+4% en el primer semestre), con lo que los precios de la vivienda han subido un +18,8% estos últimos cuatro años y medio, aunque aún están lejos de recuperarse los precios de 2008 (aún caen -23,1%).

La subida de precios está siendo muy desigual, por zonas y tipos de viviendas. Las que más suben son las viviendas de tipo medio/alto, situadas en el centro de las ciudades, sobre todo en Madrid  (subieron más del 10% el último año) y Barcelona (+9,3%), Baleares (+8,6%), zonas turísticas de Levante y Andalucía más ciudades de Asturias, Navarra, País Vasco y Rioja. Pero la vivienda todavía baja en 15 provincias españolas, donde hay más “stock” de viviendas sin vender, sobre todo algunas ciudades de Castilla la Mancha (Toledo, Guadalajara y Cuenca), Castilla y León, Galicia, Murcia y Extremadura.

Esta subida de la vivienda en España, un +6,8% en el último año, es mayor que la subida media europea (+4,3% en los 28 paises UE) y más elevada que la de otros grandes paises europeos, como Alemania (+4,7% sube la vivienda el último año), Francia (+2,8%), Reino Unido (+3,4%) e Italia (-0,2%), según Eurostat. De hecho sólo hay 9 paises europeos donde la vivienda suba más que en España, 6 países del Este, Irlanda (+12,6), Portugal (+11,2) y Holanda (9,3). Y la vivienda también subió más en España que en Europa en 2015  y en 2016, lo que ha alimentado un aluvión de capitales viniendo a comprar a España.

¿Por qué sube tanto la vivienda? Básicamente, porque se ha disparado la demanda, tanto de españoles como de inversores extranjeros. Las ventas de viviendas habían caído a plomo en 2008 y los cinco años siguientes, pasando de 775.300 viviendas vendidas en 2007 a menos de la mitad, 312.600 en 2013. Tras el desplome de precios y el inicio de la mejora del empleo, en 2014 se inicia la recuperación de ventas (318.800 viviendas vendidas), que dura ya cuatro años y medio, con 467.644 viviendas vendidas en 2017 y 352.768 vendidas hasta finales de agosto (+11,1%), según los últimos datos del INE. Y los expertos creen que este año se venderán más de medio millón de viviendas (el 85% de segunda mano), unas 530.000, una cifra de ventas que no se veía en España desde 2008 (552.080 viviendas).

Los motores de esta recuperación de la venta de viviendas son varios. El primero, la recuperación de la economía y sobre todo del empleo, que permite a más familias pensar en comprar un piso: hay 2.393.500 personas más trabajando hoy que en marzo de 2014, según la EPA. Y aunque muchos tienen trabajos precarios y sueldos bajos, tienen más ingresos. El segundo factor clave es que ahora, los bancos dan más hipotecas que hace unos años y más baratas. En 2017 se concedieron 312.843 hipotecas para la compra de vivienda, por un importe de 61.264 millones de euros, un 56% más que en 2013, el peor año para la vivienda (199.703 hipotecas, por 37.484 millones de euros). Y este año 2018 siguen creciendo las hipotecas, un 23%, y en agosto se superó el dinero concedido en todo 2017. Además, los tipos bajos en Europa (el precio del dinero del BCE sigue al 0%) permiten que el coste medio de las hipotecas fuera en julio del 1,86%, según el Banco de España, un mínimo histórico.

El tercer motor del mercado de vivienda, junto al mayor empleo y a las hipotecas baratas, es la llegada de compradores que no buscan una vivienda para vivir sino para invertir, sobre todo al calor de la impresionante subida de los alquileres. De hecho, la rentabilidad bruta del alquiler en España fue del 6,1% en 2017, según Solvia, y este año 2018 alcanza ya el 8,2%, según Urban Data Analytics. Y si a la rentabilidad bruta de los alquileres se suma la plusvalía (el mayor valor que alcanza la vivienda) a un año, la rentabilidad bruta de una vivienda puede alcanzar el 11,4% anual, según el Banco de España. Una rentabilidad que supera con creces a la de un depósito bancario (1/2%), los fondos o la Bolsa. Por eso, muchos ahorradores particulares se han dedicado los últimos años a comprar pisos para alquilar y lo mismo inmobiliarias y fondos de inversión extranjeros (España es el 5º país europeo donde se invierte más dinero en el mercado inmobiliario, tras Reino Unido, Alemania, Francia y Holanda). Por eso hoy, el 56% de las ventas de viviendas se hacen al contado, sin una hipoteca para financiarlo, según el Colegio de Registradores.

Estos inversores, españoles y extranjeros, que compran pisos para especular y no por necesidad, están “calentando” el mercado de la vivienda y los alquileres, aunque sólo controlen  un 5% del mercado de alquiler (120.000 viviendas de 2,3 millones en alquiler). Un papel importante lo tienen los fondos de inversión extranjeros (Blackstone, un fondo USA, con 32.000 inmuebles, es “el mayor casero de España”) y las SOCIMIS, unas sociedades de inversión inmobiliaria que operan desde 2013, al amparo de una fiscalidad muy favorable (no tributan en sociedades ni en transmisiones y sólo pagan un 19% por los dividendos distribuidos, el 80% de los que ingresan por alquileres). Al calor del actual “boom” inmobiliario existen ya 66 SOCIMIS, 5 cotizando en Bolsa (Merlin, Colonial, Hispania, Axiare y Lar) y 61 en el mercado alternativo MAB. Y les va tan bien que las SOCIMIS han multiplicado por 10 sus dividendos desde 2015, mientras las 5 que cotizan en el mercado continuo ganaron 2.358 millones en 2017, un 69,8% más que el año anterior. Y por las ciudades se han duplicado en los últimos 6 años las agencias inmobiliarias, ya casi 180.000.

Cara al futuro, los expertos creen que los precios de la vivienda seguirán subiendo otro año más (un 5,6% en 2018 y un 4,3% en 2019, según Standard&Poors), pero que luego podrían moderarse en 2020 (+3,5%) y 2021 (+3%), porque los tipos de interés y las hipotecas empezarán a subir y la economía internacional se va a desacelerar, como el consumo y el empleo, reduciendo la demanda. Sin embargo, algunos creen que los tipos serán todavía bajos y la burbuja seguirá creciendo y corre el riesgo de estallar y provocar otra crisis, como en 2008. De hecho, una alta directiva del BCE, Daniele Nouy, advirtió en septiembre que “la próxima crisis estará ligada de nuevo al mercado inmobiliario”. En España, de momento, las cifras no son de una “burbuja”: los precios de la vivienda todavía son un 20,1% inferiores a 2007, se conceden muchas menos hipotecas (24.000 al mes frente a 108.000 mensuales en 2006), se construye mucho menos (100.000 viviendas en 2018 frente a 865.000 viviendas iniciadas en 2006) y se venden menos pisos (530.000 frente a 775.000). Así que hay un mercado “recalentado” pero no hay burbuja. De momento.

Lo que si hay es un grave problema de vivienda, porque con la subida de los pisos y el tirón de los alquileres (que se retroalimentan), son más los españoles que no encuentran una vivienda: las familias que ingresan menos de 2.000 euros al mes, el 30% de los hogares, 5,5 millones de familias, según un estudio de Fedea.  La mayoría no pueden pagar un alquiler (el precio medio es ya de 811 euros, pero en una gran ciudad supera los 1.000 euros) ni tampoco pagar los 700 euros de hipoteca que les costaría comprar un piso medio en una gran ciudad (suponiendo que tengan el 25% para la entrada y gastos y un trabajo y un sueldo que le den confianza al banco). Y menos los jóvenes, muchos en paro o mileuristas.

Así que un 30% de españoles, sobre todo jóvenes y familias que viven en grandes ciudades,  no ven cómo encontrar una vivienda y menos con estas subidas de pisos y alquileres. Para ellos existe la promoción pública, viviendas promovidas por el Estado, autonomías o Ayuntamientos que se destinan mayoritariamente al alquiler social pero también a la venta en condiciones favorables. Es la llamada VPO (vivienda de protección oficial). Un parque público al que dirigirse los que no pueden comprar o alquilar en el mercado “libre” (libre de subir…). Es algo que existe en toda Europa. Así, el parque de viviendas públicas para alquiler suponía en 2017 el 30% del mercado en Holanda, el 24% en Austria, el 20,9% en Dinamarca, el 17,6% en Reino Unido, el 16,8% en Francia, el 13% en Finlandia, el 3,9% en Alemania, el 3,7% en Italia y en España… sólo el 1,5%, según este estudio de la Fundación Alternativas.

El problema es que en España, la promoción pública de viviendas se ha desplomado con la crisis y los recortes, mientras los solicitantes de estas viviendas de VPO no paran de crecer y son ya más de 400.000 familias. Los datos son escandalosos: si entre 1.957 y 1989 se terminaban cada año más de 100.000 VPO en España, en 1991 habían caído a 44.514 y a 52.972 en el año 2.000, según las series del Ministerio de Fomento. Y a principios de siglo se estabilizan entre 41.000 (2003) y un máximo de 68.587 VPO entregadas en 2008, al estallar la crisis. Luego caen, pero no demasiado (53.332 en 2012), hasta que los recortes de Rajoy terminan con la vivienda de protección oficial: 17.054 entregadas en 2013 (la décima parte que con Franco), 7.931 en 2015 y sólo 4.938 entregadas en 2017, la cifra más baja de VPO desde los años 50… La culpa se reparte a medias entre el Estado y las autonomías, que apenas promueven VPO: Baleares, por ejemplo, sólo ha entregado 14 pisos protegidos en los últimos tres años (y ninguno en 2017, año en que Andalucía entregó 13, Canarias 56 o Castilla y León 90, mientras en Madrid se entregaban 1.815 y 1.358 en Cataluña).

No se hacen en España viviendas de promoción pública, ni para venta ni para alquiler, porque no hay presupuesto, porque los bancos no financian estas promociones, porque hay un exceso de burocracia y requisitos y, sobre todo, porque no se facilita la labor a los promotores privados para que hagan este tipo de viviendas, aportándoles suelo (hay suelo público de sobra), financiación y facilidades. Haría falta promover 1,5 millones de viviendas públicas para hacer frente a la necesidad de vivienda de las familias y jóvenes que no pueden comprar o alquilar, según un reciente estudio. Y lo que Rajoy incluyó para VPO en 2019, en su flamante Plan de Vivienda 2018-2021, fueron 350 millones: da para iniciar 5.000 viviendas).

Si se quiere resolver el problema de la vivienda, hay que actuar sobre la oferta, creando un gran parte público de viviendas para alquiler y venta, no tomando medidas populistas que no servirán, como el control de alquileres que defiende Podemos o subir los impuestos a las SOCIMIS que especulan con los alquileres (está bien hacerlo para recaudar más, pero no va a evitar la especulación). Sólo creando este parque público, con suelo de Ayuntamientos o autonomías y financiación pública, se puede hacer bajar los precios del mercado y a la vez asegurar una vivienda digna a los que no pueden conseguirla a los precios actuales. Hay que empezar ya, poniendo dinero, suelos y medios, para lograr un parque público de un millón de viviendas en una década. Se puede y se debe hacer.