Vivienda: muchos Planes y pocos avances

La vivienda no tiene enmienda. Los alquileres subieron un +11,5% en 2024 y cuestan un 81% más que hace 10 años (los pocos que hay). Jóvenes y nuevas familias tampoco pueden comprar casa, porque ha subido +8,1% en 2024 (y +52% la última década). Y por eso, aunque bajan los tipos, sube la cuota de la hipoteca a pagar. Frente a esta grave situación, el PP presenta un Plan de 10 medidas para aplicar ahora en las 12 autonomías y 40% de Ayuntamientos que gobiernan. Y el Gobierno, ante el fracaso de su Ley de Vivienda, presenta otro Plan con 12 medidas. Muchas coinciden, pero no tienen voluntad de acuerdo. Y sin un Pacto entre Gobierno, autonomías, Ayuntamientos, promotores y bancos es imposible construir y poner en alquiler las 600.000 viviendas que hacen falta. Se puede hacer, actuando sobre el suelo, los Planes urbanísticos, la financiación y las ayudas, frenando los alquileres turísticos y de temporada. Pero es imposible si cada uno va por su lado. Siéntense y pacten medidas eficaces.

                            Enrique Ortega

El año 2024 ha sido nefasto para los que buscan alquilar o comprar una vivienda. Los alquileres han subido otro 11,5% (+15,3% en Madrid y +13,9% en Barcelona), según el portal Idealista, que se suma a la subida del +69,5% acumulada entre 2014 y 2023. Con ello, los alquileres han subido +81% en la última década y se sitúan ya en un nuevo máximo: 13,5 euros/metro cuadrado, una media de 1.215 euros por un piso de 90 metros. Pero hay muchas ciudades donde el alquiler medio cuesta mucho más: Barcelona (23,4 euros/m2, 2.106 euros por una casa de 90m2), Madrid (20,7 euros/m2, 1.863 euros de alquiler), San Sebastián (18 euros/m2), Palma (17,2), Málaga y Valencia (14,9 euros/m2). De hecho, los alquileres están en máximos históricos en 31 de las 52 capitales españolas. Además, hay pocos alquileres en el mercado y los que salen duran horas, con los caseros “seleccionando” inquilinos.

Ante la falta de alquileres y su elevado precio, hay familias que buscan comprar piso, más ahora que han bajado los tipos. Pero también es muy difícil, porque el precio de compra se ha disparado: las viviendas subían un +8,1% anual en septiembre de 2024 (según el INE), el mayor aumento de los últimos años, acumulando una subida del +51,9% desde 2014. Con ello, una vivienda usada (las nuevas son más caras) costaba en diciembre 2.271 euros/m2, un nuevo máximo histórico, según el portal idealista. Eso supone pagar 204.390 euros por un piso de 90 metros cuadrados. Pero en las grandes ciudades, el precio de una casa se duplica: 4.952 euros/m2 en Madrid (445.680 euros por 90 m2), 4.700 euros/m2 en Barcelona (423.000 euros), 4.442 euros/m2 en Palma, 3.491 euros/m2 en Bilbao, 3.241 euros/m2 en Málaga, 3.035 euros/m2 en Cádiz, 2.836 euros/m2 en Valencia y 2. 827 euros/m2 en Pamplona. Y las casas en venta también “vuelan”, por la alta demanda, los inversores y especuladores, dispuestos a no a regatear y pagar más.

Y además, con estos precios de compra disparados, los jóvenes y familias se encuentran con que tienen que pagar ahora una mensualidad más alta de hipoteca para comprar, aunque hayan bajado los tipos. Así, un piso medio de 90m2, que costaba 162.900 euros de media a finales de 2001, costaba 201.906 euros en 2023 y cuesta ahora 204.390 euros. Y por eso, aunque ha bajado el Euribor, la hipoteca (por el 80% del valor) ha pasado de costar 462,94 euros en 2021 a 855 euros en  2023 y 812 en diciembre de 2024. Mínimo ahorro. Pero en las grandes ciudades, donde los pisos han subido mucho más, la cuota hipotecaria es ahora más cara que en 2023 (y que en 2021): por ejemplo, en Madrid, 1.771 euros al mes ahora frente a 1.714 euros hace un año y 821 euros en 2021.

En definitiva, que alquilar o comprar casa es prohibitivo y casi el 40% de los que lo consiguen tienen que destinar más del 40% de sus ingresos al gasto en vivienda, según el Banco de España, muy por encima de los que tienen esta alta factura en Europa (27% de las familias en la UE-27, 17,5% en Francia o Alemania y el 28% en Italia). Por todo esto, hay que afrontar este grave problema de la vivienda, que ya es la primera preocupación de los españoles, según el último Barómetro del CIS. Un problema que no sólo angustia a muchas familias y jóvenes (el 60% de los jóvenes hasta 35 años viven con sus padres) sino que es también un grave problema económico, porque frena la expansión de empresas y negocios.

Al inicio de 2025, parece que los políticos “han tomado nota” de la preocupación masiva por la vivienda. El 12 de enero, el PP contraprogramó una Cumbre autonómica en Asturias para adelantarse al Gobierno y presentar un programa político, con un anexo de 10 medidas para la vivienda, tras años de inútil gestión autonómica y municipal y cuando gobiernan en 12 autonomías y en el 40% de Ayuntamientos (31 capitales). Las medidas se centran en agilizar la gestión del suelo (después de vetar en mayo de 2024  la reforma urgente de la Ley del Suelo propuesta por el Gobierno y solicitada por muchos Ayuntamientos) y en bajadas de impuestos para compradores y caseros, facilitando el acceso a hipotecas, fomentando la rehabilitación y reforzando la lucha contra la ocupación ilegal (los “okupas”, su obsesión y la de Vox).

Al día siguiente, 13 de enero, el presidente Sánchez anunció  un Plan con 12 medidas para mejorar la situación de la vivienda, a la vista que su Ley de Vivienda (en vigor desde mayo 2024), no ha sido eficaz y los topes al alquiler (impuestos en su día por Podemos y Sumar) han sido contraproducentes: muchos propietarios han dejado de alquilar, desviando sus pisos al alquiler de temporada o al alquiler turístico o han vendido su vivienda. El hecho, corroborado por el sector inmobiliario, es que la Ley y los controles de precios (y el tope de subida) han provocado una caída del 33% en la oferta de alquileres entre 2019 y 2024, según los datos de Idealista. Pero hay capitales donde la oferta de alquileres ha caído mucho más: en Barcelona (-75%: han “desaparecido del mercado” 3 de cada 4 viviendas en alquiler), Oviedo (-55%), San Sebastián (-55%), Las Palmas (-51%), Madrid (-46%), Palma (-46%), Girona (-45%), Bilbao (-44%), Zamora (-42%), Toledo, (-42%) y Burgos (-40%). Y ha caído también en Málaga y Valencia (-33%), en Sevilla y Alicante (-32%).

El Gobierno sigue defendiendo su Ley y los topes a los alquileres en las zonas “tensionadas”, argumentando que el único sitio donde se han aplicado (Barcelona y su área metropolitana), los alquileres han bajado entre un 3% y un 5%. Pero muchos expertos lo atribuyen a la caída de contratos y reiteran que el intervencionismo de la Ley ha sido contraproducente. Y piden medidas para aumentar la oferta de viviendas, la verdadera causa que explica los precios disparados de alquileres y compraventas: hay unas 300.000 personas que buscan piso cada año (jóvenes, inmigrantes y nuevas familias) y en 2024 sólo se construyeron 90.000.

El nuevo Plan del Gobierno para la vivienda busca ahora aumentar la oferta de viviendas. Por un lado, se transfieren a la empresa pública de vivienda (SEPES) 3.300 viviendas públicas, otras 13.,000 de la SAREB (que traspasará hasta 40.000) y 2 millones de metros cuadrados de suelo público (mucho de Defensa), concediéndola además la prioridad para adquirir suelo en el mercado (para evitar que caiga en manos de especuladores). Además, las viviendas públicas que se promuevan o adjudiquen mantendrán indefinidamente su titularidad pública y no se podrán vender (como hasta ahora), lo que permitirá ampliar el parque público (sólo el 2,5% del total, frente al 7% de media en Europa). Otra medida es destinar Fondos europeos a crear “una industria de la construcción”, que avance en fabricar viviendas modulares, para acelerar plazos de construcción y reducir costes.

Hay tres medidas del Plan dirigidas a aumentar la oferta de alquileres. Una, un sistema de garantías públicas para asegurar a los propietarios el cobro del alquiler (como hace el programa Bizigune en el País Vasco) y avales a los inquilinos para casos de impago. Otra, ayudas a los propietarios que rehabiliten su vivienda para alquilarla (a precio asequible). Y la tercera, una exención fiscal a los propietarios que alquilen: el 100% de lo que ingresen no pagará impuestos (siempre que se ajusten a los límites de subida aprobados y que publica el INE). Las tres medidas buscan “animar” a los caseros a alquilar, dado que hay 4 millones de viviendas vacías, aunque sólo 400.000 están en zonas “tensionadas”.

Otras medidas del Plan del Gobierno afectan a las viviendas turísticas (pagarán el 21% de IVA, como cualquier otro negocio), a los alquileres de temporada (se ha creado un registro obligatorio y un Fondo para que los Ayuntamientos aumenten las inspecciones) y a las compras de pisos por extranjeros no comunitarios (compraron 27.000 viviendas en 2023), a los que se sube un 100% los impuestos a pagar. Además, se propone a las sociedades de inversión inmobiliaria (SOCIMI) un mejor trato fiscal si promueven viviendas con un alquiler asequible. Y, finalmente, anuncian un Plan de Vivienda 2026-2029, que ampliará las ayudas existentes para jóvenes, mayores, discapacitados y residentes en zonas tensionadas.

Estas 12 medidas del Plan del Gobierno son un avance, pero insuficiente. Se avanza con la empresa pública de vivienda, pero falta un presupuesto (no hay Presupuestos) y más medios. Las ayudas fiscales para “animar” a los caseros están bien, pero si están condicionadas a unos topes y subidas, no funcionarán (como no han funcionado las de la Ley de Vivienda). Y, sobre todo, son muy “suaves” las medidas para frenar los pisos turísticos (ojo, 396.883 en agosto de 2024, según el INE, representado el 25% y hasta el 35% del alquiler en zonas de muchas ciudades) y los alquileres de temporada (han crecido un +182% en los últimos 5 años y ya suponen el 14% de los alquileres), básicamente porque su competencia es autonómica y municipal, no estatal. Y en cuanto a los impuestos a la compra de extranjeros no UE, es “el chocolate del loro”, porque el grueso de estas compras (que suben los precios) son los  compradores europeos (en Baleares, Alicante, Canarias, Murcia o Cataluña).

Se echa en falta en las medidas una actuación más radical en las 4 áreas donde nos jugamos la solución del problema de la vivienda: suelo, planeamiento, financiación y promoción pública de viviendas. En España, hay suelo para construir, pero hace falta catalogarlo (no se sabe dónde y cuánto) y sobre todo prepararlo para que sea urbanizable y esté a disposición de los promotores, lo que exige más inversiones y menos burocracia. Además, hay que agilizar el planeamiento de las ciudades, porque ahora se tarda 10 años y si hay reclamaciones, el plazo se demora 15 años más (de ahí el intento de reforma de la Ley del Suelo).

En tercer lugar, hay que buscar financiación suficiente, pública (hay que “territorializar” el ICO, el Instituto de Crédito Oficial, y especializarlo más en la vivienda) y privada, alcanzando un acuerdo con los bancos para que vuelvan a financiar la vivienda, sobre todo la protegida (VPO), lo que exige actualizar precios (módulos) y dar facilidades (suelo y planeamiento) a los promotores privados, actuando también para reducir los costes de construcción, facilitar mano de obra formada (el sector dice que no encuentra personal) y agilizar los procesos (hoy se tardan 100 meses en una promoción y habría que bajarlo a 50 meses).

Y sobre todo, hay que impulsar la promoción pública de viviendas, porque es ridícula: sólo 5.241 viviendas protegidas hasta septiembre 2024 (y 8.847 en todo 2023), frente a 68.587 VPO terminadas en 2008. Eso exige que las autonomías y Ayuntamientos destinen muchos más recursos a promover VPO, con dinero público (y privado). Ir construyendo año tras año un parque de VPO, sobre todo para alquilar: harían falta 150.000 viviendas públicas al año para tener en 10 años (1.500.000 VPO más) un parque de VPO “europeo”. Y el mayor esfuerzo (con financiación estatal) debe venir de las autonomía y Ayuntamientos, que ya apenas promueven viviendas (sí conciertos, corridas de toros y fiestas…).

Actuando en estos 4 frentes (suelo, planes urbanísticos, financiación y promoción pública), cortando de raíz las fugas de alquileres (a uso turístico y alquileres de temporada) y facilitando a los propietarios que alquilen sin miedo (y sin imposiciones), podría empezar a resolverse el problema de la vivienda en España, que exige tiempo: habría que construir 150.000 viviendas al año y sacar al alquiler otras 150.000 para atender a la demanda esperable (y eso no resolvería el déficit actual). Pero para conseguirlo, hace falta un requisito previo: el acuerdo entre todos los que deciden en la política de vivienda (Gobierno, autonomías, Ayuntamientos) y los “actores” imprescindibles para avanzar (promotores, constructores, bancos, propietarios e inquilinos). Si no hay un gran Pacto por la vivienda, no avanzaremos.

Ahora, el Gobierno tendrá que concretar y poner en marcha sus medidas. Y luego, tendrá que llevarlas al Parlamento y conseguir aprobarlas. Muchas de ellas, como la reforma de la Ley del Suelo, los alquileres de temporada o las ayudas fiscales han sido vetadas en el Congreso por el PP y Vox (algunas con ayuda de Junts y PNV). Así que es prioritario un gran Pacto de Estado por la vivienda, como ya han pedido los promotores (APCE). Ver las propuestas de cada uno e intentar consensuar medidas que promuevan más viviendas en construcción y más alquileres en el mercado, más oferta para rebajar unos precios disparados.

No parece fácil lograr un Pacto, pero sin acuerdos no avanzaremos: ni el Gobierno podrá aprobar y aplicar sus medidas ni las autonomías y Ayuntamientos gestionarán mejor. Están condenados a entenderse, a resolver un problema que es un clamor social. Si no lo hacen, los jóvenes y familias con menos recursos seguirán sin casa. Y 9 millones de inquilinos seguirán malviviendo, porque tendrán que destinar más de la mitad de sus ingresos a pagarse un techo. No podemos tolerarlo.

Faltan viviendas: apenas se construye

Los alquileres siguen subiendo mes a mes (+6,7% hasta abril) y son un 70% más caros que hace una década, comiéndose el 40% del sueldo de los inquilinos. Y la compra de un piso se ha encarecido otro +7% anual, con los tipos de interés por las nubes. El problema de la vivienda se agrava, mientras la Ley de Vivienda cumple un año y resulta no sólo inútil sino contraproducente: muchos propietarios afrontan los topes al alquiler desviando sus casas a alquileres turísticos y de temporada o vendiéndolas. En consecuencia, cada vez hay menos oferta, lo que encarece el alquiler. Y se construyen sólo 100.000 casas nuevas, la 8ª parte que en 2016. El problema de fondo es que faltan viviendas, para alquilar y comprar, unas 150.000 al año. Y eso dispara los precios. Por eso urge un Pacto entre administraciones, promotores y bancos para movilizar suelo y dinero y construir más viviendas. Y en paralelo, incentivar a los propietarios (no asustarlos) para que alquilen con seguridad.

                    Enrique Ortega

El problema de la vivienda en España se agrava mes a mes. Los alquileres llevan ya 10 años consecutivos subiendo y en 2024 se han encarecido otro +6,7% entre enero y abril, según los datos del portal Idealista, que refleja un precio del alquiler que alcanza otro récord histórico: 13 euros por metro cuadrado, lo que supone un alquiler medio de 1.170 euros mensuales para un piso de 90 m2. Pero hay 7 grandes ciudades (donde viven 7,3 millones de españoles, la sexta parte de la población) donde el alquiler medio es más caro: Barcelona (21,1 euros/m2), Madrid (19,2 euros), San Sebastián (17,2), Palma (15,8), Málaga (14,2), Bilbao y Valencia (13,9 euros/m2). Y con estas subidas, los alquileres se han encarecido ya un +76,2% en los últimos 10 años (desde 2014), el triple que la inflación general (+22,8%) y casi cuatro veces lo que han subido los salarios (+20,66%). Por eso, ahora, un inquilino debe destinar un tercio de sus ingresos mensuales (el 33% de media en España, pero el 44% en Barcelona y el 37% en Madrid) a pagar su alquiler (si lo encuentra). Un agobio.

Pero no sólo suben los alquileres. También comprar un piso es más caro cada mes, porque suben los precios de las viviendas en venta y el coste de las hipotecas: los pisos subieron un +4,7% en 2023, la mayor subida en 6 años, tras haberse encarecido un +44,5% en los últimos 10 años (más del doble que la inflación y los salarios). Y en 2024, el precio medio de la vivienda usada (la que más se vende) es de 2.079 euros por metro cuadrado (187.000 euros por una casa de 90 m2), lo que supone una subida del +7% en el último año, según Idealista, aunque el precio se dispara mucho más en las grandes ciudades: desde 4.355 euros/m2 en Madrid (392.000 euros por 90 m2) a 4.317 euros/m2 en Barcelona, 2.759 euros/m2 en Málaga, 2.400 euros/m2 en Valencia, 2.247 euros/m2 en Las Palmas y el despropósito de 5.465 euros/m2 en San Sebastián. Unos precios imposibles para la mayoría: suponen tener ahorrado un 30% del valor y pagar una hipoteca mínima de 650 euros mensuales.

¿Qué está pasando, porqué se disparan los alquileres y el precio de los pisos? La respuesta corta es porque no hay viviendas para alquilar y comprar, porque hay mucha demanda, sobre todo de alquiler: 27 inquilinos se interesan por cada piso que se alquila en 2024 (en 2023 eran 17 por alquiler). Y en el caso de las ventas, la demanda para comprar sigue fuerte, a pesar de los altos tipos de interés, porque muchos compradores son inversores o ahorradores que las compran para especular (6 de cada 10 viviendas se compran al contado, sin hipoteca), en muchos casos extranjeros que buscan casa en España (el 15% de las compras totales). Y frente a esta creciente demanda de alquileres y pisos para comprar, sigue cayendo la oferta, tanto de alquileres como de pisos en venta. 

Veamos qué sucede con la oferta de alquileres. Los expertos alertan que la oferta de pisos en alquiler se ha retraído en los tres últimos años, debido primero a los topes impuestos a la revisión de alquileres (2% desde marzo de 2020 a diciembre de 2023 y el 3% para 2024) para combatir la inflación y ayudar a los inquilinos más vulnerables. Eso provocó que muchos propietarios se pensaran alquilar y muchos forzaron subidas bajo cuerda o alquileres irregulares. Luego vino la Ley de Vivienda, aprobada por el Gobierno Sánchez en febrero de 2022 y que entró en vigor hace casi un año, el 26 de mayo de 2023. El primer efecto de esta Ley, que pretendía mejorar los alquileres, ha sido el contrario: ha retraído a muchos propietarios a alquilar, porque fija unos topes al alquiler en las zonas tensionadas, por presión de Sumar y Podemos. Este “populismo intervencionista” ha frenado drásticamente la oferta de pisos en alquiler, porque la Ley congela los alquileres actuales en las zonas tensionadas (lo tienen que solicitar las autonomías y por ahora sólo lo ha hecho Cataluña) y fija un tope a los alquileres futuros, según un precio máximo fijado para esas zonas tensionadas.

Esta nueva Ley de vivienda ha agravado el problema del alquiler en España, ya que redujo la oferta de alquileres un 30%, sólo entre mayo y octubre de 2023 (ahora será más), según la Federación de Asociaciones Inmobiliarias. Según una encuesta hecha a 637 agencias inmobiliarias, el 45,59% de los propietarios han aprovechado para subir los nuevos alquileres (para cubrirse de las bajas revalorizaciones e impagos) y han endurecido los requisitos que exigen a sus potenciales inquilinos (obligándoles además a “casting muy severos para “filtrarles por ingresos, empleo y contrato, edad, nacionalidad o color de piel y tipo de familia). Otro 15,44% de propietarios responden que se han pasado al alquiler de temporada (ya supone el 11% de todos los alquileres), un 6,2% se han pasado al alquiler turístico (hay 340.000 viviendas turísticas (entre un 10 y un 20% de los alquileres totales, según zonas) y otro 13,07% de propietarios han decidido vender el piso que hasta ahora alquilaban.

En consecuencia, hay muchas menos viviendas que se alquilan. Y en paralelo, se construyen cada año menos viviendas nuevas, lo que aumenta el déficit de viviendas para alquilar o comprar, disparando los precios. Así, en 2023, los visados de obra nueva fueron 107.934, un -0,91% menos que en 2022 (108.923 visados de obra nueva), una cifra similar a las viviendas iniciadas en 2019 (106.266) y que queda muy lejos de las viviendas nuevas que se iniciaban en España en los años del boom inmobiliario (865.561 viviendas iniciadas en 2006, ocho veces más que ahora) e incluso después (264.795 en 2008). Los visados de vivienda libre fueron 98.040 en 2023 y apenas se hizo vivienda protegida (VPO), sólo 11.982 en 2023 (frente a las 90.531 VPO iniciadas en 2008), según los datos oficiales. Y choca que se hayan hecho 3.491 VPO en Cataluña, 1.906 en Andalucía (3 VPO en Málaga…), 1.854 en Madrid, 1.784 en País Vasco, 511 en la Comunidad Valenciana o cero VPO en Canarias…

En resumen, no sólo se alquilan menos viviendas sino que además se construyen pocas viviendas nuevas, por falta de suelo y financiación y porque a los promotores no les compensa hacer viviendas libres ni protegidas (ni a las autonomías y Ayuntamientos promoverlas) , por sus bajos precios (módulos). El resultado es que tenemos un enorme déficit de viviendas disponibles y esa es la razón básica de los altos precios de alquileres y viviendas. En España, cada año se crean 275.000 hogares y llegan además unos 60.000 inmigrantes, lo que supone una demanda de 335.000 viviendas (alquiler o propiedad), según el Banco de España. Y frente a esta demanda, se construyen menos de 100.000 nuevas viviendas al año y caen los pisos destinados al alquiler, con lo que tenemos un déficit de 600.000 viviendas, sólo entre 2012 y 2025, según el Banco de España.

Otros cálculos estiman que España necesita 1.500.000 nuevas viviendas en 10 años (150.000 al año), de ellas 1.300.000 para alquilar. Este es el gran objetivo que tenemos pendiente, no poner topes artificiales a los alquileres (que retraen más la oferta). Para ello hay que resolver los 4 problemas que tiene hoy la construcción, según el Consejo de Arquitectos: la falta de suelo (y sus elevados precios), la falta de financiación (los bancos se han retirado de financiar a los promotores, tras la burbuja inmobiliaria y más tras las fusiones), el alto precio del dinero (los tipos más altos desde 2008) y la enorme burocracia y complicaciones jurídicas que rodean a los planes urbanísticos. Los promotores-constructores hacen hincapié en los dos que más les preocupan: la falta de suelo disponible para construir y lo complicado que resulta conseguir una licencia de obra (hasta 18 meses). Y añaden dos más: aumento de los costes de construcción y falta de mano de obra formada.

Así que la clave del problema de la vivienda está en aumentar la oferta, construyendo más viviendas y facilitando que los propietarios las alquilen, lo que exigiría ponérselo fácil, no imponerles topes que les disuaden a alquilar. Una vía, seguida por el gobierno vasco (Programa Bizigune), es impulsar la creación de agencias públicas autonómicas que les gestionen y aseguren el cobro del alquiler. Otra, incentivar los alquileres asequibles con deducciones fiscales a los propietarios que los hagan. Y fomentar la salida al mercado de los 4 millones de viviendas vacías, aunque eso requiere ayudas para rehabilitar muchas de ellas, que no están para alquilar. Pero ojo: este enorme parque de viviendas vacías no es la panacea para resolver el problema del alquiler, porque sólo 400.000 (1 de cada 10) están en ciudades con más de 250.000 habitantes, donde se concentran los problemas.

La otra vía, construir más viviendas es clave, conseguir iniciar al menos 150.000 viviendas al año (50.000 más que ahora). Para conseguirlo, es urgente lograr un Acuerdo entre administraciones, promotores/constructores y bancos (privados y el ICO), para conseguir sacar al mercado todo el suelo posible y financiar promociones de nuevas viviendas, la mayoría para alquileres a precio tasado. Ese era el objetivo de la reunión que mantuvo el presidente Sánchez, el pasado 11 de abril, con los promotores y patronales inmobiliarias, sindicatos y bancos, aunque no se concretaron objetivos y faltaban autonomías y ayuntamientos (cuya colaboración es básica, aunque difícil dada la actual crispación política).

En paralelo, el Gobierno ha tomado algunas medidas normativas para ayudar a relanzar la construcción de viviendas. Por un lado, ha aprobado (26 de marzo 2024) y enviado al Congreso una reforma parcial de la Ley del Suelo, para dar más seguridad jurídica a los Planes urbanísticos de los Ayuntamientos, para que se puedan poner en marcha cuando tengan deficiencias subsanables (y no se paralicen, como ahora, en los Tribunales), además de facilitar que los municipios realicen un registro de solares vacíos donde obliguen a los propietarios a edificar. En paralelo, ha aprobado una Orden para facilitar a autonomías y Ayuntamientos la concesión de “licencias rápidas”. 

Y además de facilitar la construcción de nuevas viviendas, el Gobierno promueve ampliar la oferta de vivienda por otras dos vías. Una, con el Plan para construir viviendas públicas con dinero de los Fondos europeos (1.000 millones): se iban a construir 20.000 viviendas, pero ya se han firmado convenios con las autonomías para construir 25.000 VPO, para alquileres asequibles. La otra, movilizar las 50.000 viviendas que tiene la SAREB, el “banco malo” público que se creó con los pisos y suelo acumulados tras la crisis bancaria. La SAREB ha ofrecido 21.000 de estas viviendas para que las compren las autonomías, pero ha sido un fiasco: sólo habían comprado 350 viviendas a finales de 2023. También la SAREB ha ofrecido 4.770 suelos a Ayuntamientos en condiciones ventajosas. Y hay otras 14.000 viviendas de la SAREB habitadas cuya situación se está tratando de regularizar, mientras la SAREB ofrece el suelo para otras 15.000 viviendas a construir con promoción público-privada.

Además, el Gobierno ha creado un Grupo de Trabajo para aprobar una futura regulación de los pisos turísticos, para facilitar su regulación y control a autonomías y Ayuntamientos. Y lo mismo para los alquileres de temporada, una vía de escape para alquilar sin control que se debe regular. Pero la clave sigue siendo “atraer” a los propietarios para que alquilen (en lugar de asustarlos con los topes al alquiler) y conseguir que entre la promoción pública, la SAREB y la promoción privada, se construyan más viviendas en España. Que aumente más la oferta, de alquileres y pisos en venta, lo que acabará haciendo bajar alquileres y precios. No hay otro camino, por mucho que los controles de precios (“populismo” contraproducente) suenen bien a algunos. El problema de la vivienda sí tiene enmienda: construir más.

Coto a los pisos turísticos

Los alquileres han vuelto a subir en 2023, un +10,1%. Con ello, alquilar es hoy un +69,5% más caro que hace una década. La causa, que faltan viviendas para alquilar y la oferta se ha reducido incluso en el último año. Una parte, porque se desvían pisos al alquiler turístico, buscando mayor rentabilidad, lo que ha disparado los alquileres en ciudades y pueblos turísticos. De hecho, hay 340.000 viviendas turísticas, un récord histórico, sobre todo en Málaga, Sevilla, Baleares, Canarias, Madrid, Barcelona, Valencia y 48 municipios donde los pisos turísticos superan el 10% del total, deteriorando los cascos históricos y dificultando que trabajen y alquilen camareros, personal hoteles, profesores y médicos. Por eso, hay muchas ciudades que ponen trabas a los pisos turísticos, en España y en otros paises, mientras la Comisión Europea prepara un Reglamento para regularlos. Y también el Gobierno Sánchez prepara medidas, aunque la competencia es autonómica y municipal. Reducir los pisos turísticos ayudaría a bajar los alquileres, pero urge aumentar la oferta de viviendas.

Alquilar es un grave problema que no mejora. En 2023, los alquileres han vuelto a subir un +10,1%, según el portal Idealista. Y 28 capitales tienen ya unos precios históricos de los alquileres, con un precio medio de 12,1 euros por metro cuadrado. Y con ello, los alquileres han subido ya un +69,5% en la última década. Los expertos insisten: la causa principal de estas subidas está en la falta de viviendas en alquiler, que incluso se han reducido el último año, porque algunos propietarios han retirado sus viviendas del  mercado, ante la limitación de subir más del 3% y por temor a los futuros topes de alquileres que permite la Ley de Vivienda. Y en otros casos, muchos propietarios han desviado su vivienda como piso turístico, buscando ingresar en dos fines de semana lo que antes recibían por un mes de alquiler (y sin problemas de impagos y okupas).

Las estadísticas oficiales de pisos turísticos han dado un salto espectacular, según el INE: a finales de agosto había en España 340.400 viviendas turísticas registradas (y puede que otras 200.000 “ilegales”, no dadas de alta), un 10,8% más que hace sólo dos años (307.000 en agosto de 2021), con 1.737.509 plazas turísticas. Por autonomías, la mayor oferta de pisos turísticos se registra en Andalucía (79.065, con 395.467 plazas turísticas), seguida de la Comunidad Valenciana (58.337 pisos y 302.921 plazas), Cataluña (52.026 pisos y 289.637 plazas), Canarias (44.376 pisos y 188.355 plazas), Baleares (26.507 pisos y 165.717 plazas), Galicia (18.080 pisos y 95.778 plazas) y Madrid (16.970 viviendas turísticas y 64.811 plazas). Pero por ciudades, la mayor oferta de pisos turísticos se registra en Madrid (14.133 viviendas turísticas, con 51.265 plazas), Barcelona (7.531 pisos y 36.122 plazas), Málaga (6.550 pisos y 28.228 plazas), Valencia (5.892 pisos y 23.310 plazas) y Sevilla (5.432 pisos y 22.622 plazas turísticas), según el INE.

El porcentaje de pisos turísticos sobre el total de viviendas es bajo (1,29% de media en España), pero hay autonomías con un peso mucho mayor, como Canarias (4,08% viviendas son turísticas) y Baleares (4,06%), Cantabria (1,80%), Comunidad Valenciana (1,78%, con 2,81% del parque total en Alicante), Andalucía (1,69% del total, subiendo al 3,92% en Málaga, con 39.041 pisos turísticos en toda la provincia  y al 2,30% en Cádiz, con 14.894 pisos turísticos en la provincia) y Cataluña (1,33% de pisos turísticos, con el 4,27% en Girona, que tiene 21.632 pisos turísticos en capital y provincia). Y sobre todo hay 48 municipios españoles con más del 10% de sus viviendas de uso turístico, según el INE: 13 municipios en Cataluña (10 de ellos en Girona), 11 en Canarias (en Yaiza, el 22% de las viviendas son pisos turísticos) , 10 en Baleares (en Pollensa, el 21,4% del parque son pisos turísticos), 4 en Andalucía (3 de ellos en Cádiz: en Conil, el 14,4% de las viviendas son pisos turísticos), 4 municipios de la Comunidad Valenciana (todos en Alicante) y 1 más en Huesca.

Con este enorme porcentaje de pisos turísticos en algunas ciudades y pueblos, se reduce drásticamente la oferta de alquiler para uso residencial, disparándose los alquileres. Y eso sin contabilizar los pisos que se alquilan para uso turístico sin estar registrados como tales: el Ayuntamiento de Barcelona acaba de multar con 420.000 euros al propietario de un bloque de 14 viviendas en la Ciudad Vieja que llevaba 6 años alquilándolas para uso turístico sin licencia. Son muchos los propietarios que, ante la limitación de alquileres (pueden subir un 3%) y los temores a futuros topes (la Ley de Vivienda los contempla para zonas tensionadas y estarán listos en 2024), han dejado de alquilar sus viviendas y las destinan ahora al alquiler turístico, donde ganan en un par de fines de semana lo que antes ingresaban por el alquiler de un mes. Y hay inmobiliarias y profesionales especializados en esta oferta: el 26% de los pisos turísticos ofertados en Madrid y el 37% de Barcelona son de anunciantes que tienen más de 10 inmuebles, según el portal Inside Airbnb.

Este “boom” de los pisos turísticos tiene otras consecuencias, además de disparar el precio de los alquileres para las familias y personas que los necesitan para vivir. Por un lado, se producen “fugas” de familias que dejan los centros de las ciudades y se van a vivir a las afueras, para evitar las incomodidades de portales y casas repletas de turistas, sobre todo los fines de semana. Es lo que se llama la “gentrificación” de los cascos históricos. En Sevilla, por ejemplo, en el barrio de Santa Cruz, los estudios revelan que 6 de cada 10 viviendas se alquilan a turistas. Y en el centro de Madrid, en la zona de la Puerta del Sol, el 28,3% de las viviendas son apartamentos turísticos. Lo mismo pasa en el centro de Barcelona, Málaga, San Sebastián, Palma o Valencia.

Este desvío de viviendas al alquiler turístico está afectando seriamente a algunos trabajadores que necesitan alquilar un piso para vivir y trabajar en zonas con un alto porcentaje de pisos turísticos, como Barcelona, Gerona, Baleares, Canarias, Levante y Costa del Sol, donde los hoteleros, bares y restaurantes no encuentran personal porque el alquiler les cuesta más que el sueldo que reciben. Y lo mismo les pasa a profesores, policías o médicos, a los que no compensa ir a trabajar a zonas turísticas, porque o no encuentran casa o sólo se la alquilan en invierno y en verano no encuentran o se tienen que ir (hay casos de camareros en Mallorca que duermen en el coche…).

El auge de las viviendas turísticas tiene otro problema más: satura de turistas muchas zonas de España, que se han colapsado con viajeros (nacionales y extranjeros) que antes no iban o que ahora van más porque el fin de semana les cuesta menos en un piso turístico. Ese aluvión de turismo de bajo coste, que busca pisos de fin de semana o vacaciones en las plataformas de alquiler turístico, ya ha provocado protestas de los vecinos en Palma, la Costa Brava, Alicante y Valencia, Málaga y la Costa del Sol, Andalucía y muchos pueblos de Canarias. Y en paralelo, los hoteleros se quejan de “competencia desleal”, de que muchas de estas viviendas turísticas no están registradas o no pagan impuestos como ellos.

Por todos estos problemas, en especial disparar los alquileres, son muchos los paises y ciudades del mundo que están limitando los pisos turísticos. Ya en 2021, Barcelona fue la primera ciudad europea en controlar y limitar los alquileres turísticos. Y le han seguido París, Ámsterdam o Londres (donde la primera vivienda se puede alquilar un máximo de 30 a 120 días al año), mientras en Berlín este alquiler también necesita un permiso (máximo 90 días). También hay controles y limitaciones al alquiler turístico en Tokio, Singapur o Sídney. Y la ciudad de Nueva York aprobó en septiembre una Ley local que establece 5 requisitos para poder alquilar una vivienda con fines turísticos, lo que ha recortado drásticamente la oferta de las plataformas. También Portugal aprobó otra Ley en septiembre para prohibir nuevos pisos turísticos en las principales ciudades. Y en noviembre, la ciudad de México aprobó una iniciativa para controlar las estancias turísticas en la capital. La última en sumarse a esta corriente ha sido Florencia, prohibiendo los alquileres de corta duración en el centro de la ciudad, donde ya un 30% de las viviendas son de uso turístico.

En España, múltiples ciudades han limitado la proliferación de viviendas de uso turístico, con Barcelona y Palma como pioneras. En la capital catalana, el alcalde Xavier Trías (Convergencia) y congeló las licencias turísticas en 2014. Y un año después, Ada Colau aprobó un Plan que sólo permitía nuevos pisos turísticos en zonas periféricas, Plan que los tribunales declararon nulo, por lo que presentó una nueva versión. Y ahora, el nuevo alcalde socialista quiere controlar y reducir más las viviendas turísticas. En Palma, ya en 2017 se prohibió ampliar la oferta de pisos turísticos, aprobándose también limitaciones en el resto de las islas. Y lo mismo hizo el Ayuntamiento de Valencia, en 2018. Ahora, tanto en Baleares como en Valencia, gobernados por el PP con apoyo de Vox, se teme que los nuevos ediles abran la mano a los pisos turísticos y los vigilen menos, aunque existe una gran presión popular. Y en Madrid, el anterior Ayuntamiento de Manuela Carmela aprobó un Plan para restringir los alquileres turísticos en el centro, Plan que la Justicia rechazó en 2021, tras un cumplimiento deficiente. Y ahora, los vecinos de muchos barrios del centro se quejan de que el Ayuntamiento popular limita las inspecciones a los apartamentos turísticos.

En 2023, se han aprobado medidas para limitar los alquileres turísticos en Santiago de Compostela, Toledo (se prohíbe superar el 20% del parque en el caso histórico), San Sebastián (se “cerró el grifo” en marzo a nuevas licencias), Burgos y Pamplona, mientras Sevilla y Cádiz aprobaron nuevas ordenanzas ya en 2022.

En muchas ciudades, los intentos de limitar los alquileres turísticos han chocado con recursos de particulares y empresas, a los que han apoyado los Tribunales. Por eso hay autonomías que han preparado Leyes autonómicas para dar amparo a las decisiones municipales. En enero de 2023, el anterior Gobierno de Aragón aprobó un decreto para regular las viviendas turísticas, decreto ahora en el aire, tras el Gobierno de PP y Vox. El Gobierno andaluz va a publicar este mes de enero un Decreto que habilitará a los Ayuntamientos andaluces a limitar los alquileres turísticos en sus Planes urbanísticos. Y en Cataluña, el Govern aprobó el 7 de noviembre un Real Decreto que permite a los Ayuntamientos limitar los pisos turísticos (con un tope de 10 apartamentos por cada 100 habitantes en 262 municipios saturados), una normativa apoyada por ERC y PSC, con Junts, PP y Vox en contra. El Gobierno catalán quiere con esta norma cerrar 28.000 pisos turísticos de los 103.000 que cree existen en Cataluña.

Mientras se generaliza esta “cruzada” internacional y española contra la proliferación de pisos turísticos, algunos vecinos han encontrado una vía legal para defenderse de la invasión: aprobar en las Juntas de vecinos, por mayoría del 60%, la prohibición de dedicar viviendas al alquiler turístico. Y eso porque hay una sentencia del Tribunal Supremo que ha dado la razón a dos Comunidades de propietarios (en San Sebastián y Oviedo), que habían recurrido contra la existencia de pisos turísticos en sus portales porque los Estatutos de sus Comunidades prohibían expresamente que las viviendas se usasen “para ejercer una actividad económica”. Y el Supremo cree que el alquiler turístico lo es.

Ahora, el nuevo Gobierno Sánchez se ha sumado a esta “cruzada” para poner coto a los pisos turísticos, al crear en diciembre pasado un Grupo de Trabajo, entre el nuevo Ministerio de Vivienda y el de Industria y Turismo, para estudiar posibles medidas legales y propuestas para poner coto a los pisos turísticos, aunque la competencia es de autonomías y Ayuntamientos. Entre las medidas que se estudian está una posible reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, para facilitar que las Comunidades de propietarios aprueben la prohibición de pisos turísticos, y medidas fiscales para incentivar a los caseros que alquilen sus viviendas para usos tradicionales. Y además, incluirían posibles medidas que apruebe la Comisión Europea, que ha elaborado un Reglamento para exigir más trasparencia y más control a las plataformas que alquilan pisos turísticos en Europa.

Al final, si se consigue que la mitad de los pisos turísticos actuales (más de 500.000) vuelvan a alquilarse para familias y jóvenes que los necesitan, eso aumentaría la escasa oferta actual y ayudaría a bajar los alquileres. Pero no es la medida más eficaz: la clave es aumentar la oferta de viviendas en alquiler, incentivando (no imponiendo) el alquiler a los que tienen una vivienda vacía (1.900.000) o vieja (rehabilitándola) y aumentando la promoción de viviendas públicas y privadas para alquiler. Se estima que hacen falta 1.200.000 viviendas en alquiler en los próximos 10 años para atender a la demanda actual y futura. Eso exige aumentar el parque público en alquiler (hoy casi inexistente) y ayudar a que Ayuntamientos y promotores promuevan viviendas públicas y privadas con alquileres accesibles, dotando los proyectos con suelo barato y financiación asequible. No basta con poner coto a los pisos turísticos ni imponer topes (“populistas” e inútiles) a los alquileres: hay que sacar al mercado viviendas vacías y construir más .

Los alquileres se disparan (y los desahucios)

Alquilar una vivienda, sobre todo en las grandes ciudades, es difícil y muy caro: los alquileres han subido una media del 18,4% en 2017, la mayor subida en once años. Y un alquiler medio en Madrid o Barcelona cuesta ya de 900 a 1.500 euros al mes. Un dinero que no puede pagar mucha gente, sobre todo los jóvenes, que en un 80% siguen viviendo con sus padres. Y por eso, se han disparado también los desahucios por impago de alquiler: se hacen 147 al día, la cuarta parte en Cataluña. Ahora, una moción en el Congreso pretende limitar los alquileres, como se hace en Berlín o Paris o como pretende hacer Cataluña. Pero la mejor solución sería crear un parque de viviendas públicas para alquilar, con autonomías y Ayuntamientos, como tienen otros países, hasta 500.000 en cinco años. Y aumentar las ayudas públicas al alquiler, recortadas por Rajoy. Con más oferta pública de alquileres baratos, bajarían los precios del alquiler privado. Seguro.

enrique ortega

España es un país de extremos y también en el alquiler. Si en 1970 vivían en alquiler más de un tercio de los españoles (el 36,6%), con la democracia y los años del ladrillo, a los españoles nos dio por ser propietarios, por comprar y no alquilar. Y en 2001 sólo vivían de alquiler el 11,3% de españoles, según el Censo. Pero luego, a partir de la crisis y el paro, muchos no podían pagar una hipoteca y volvieron a alquilar, hasta alcanzar hoy un 22.2% de españoles en alquiler, según el último dato de Eurostat (2016). Así que el alquiler ha vuelto y crece año tras año, aunque todavía somos el país de Europa con más propietarios, sólo por detrás de varios países de Europa del Este: hay un 77,8% de viviendas en propiedad, frente al 69,2% de media en Europa (UE-28), el 75,2% de Portugal, el 74% de Italia, el 64,9% de Francia, el 63,4% de Gran Bretaña o el 51,7% de casas en propiedad en Alemania, según Eurostat.

Tenemos todavía más viviendas en propiedad que Europa, pero el alquiler ha dado un gran salto en esta década. Baste decir que Madrid, con 375.000 familias en alquiler, es la tercera ciudad europea con más alquileres, tras Londres y Varsovia, y que Barcelona (con 200.000 alquileres) es la sexta. Y que los alquileres llevan tres años subiendo (2014 a 2017), más de un 30%, con lo que las grandes capitales tienen ya precios “europeos”. La fuerte demanda ha provocado una subida media de los alquileres del +18,4% en 2017, según el portal Idealista, subida que pisos.com rebaja al +13,8% y Fotocasa al +8,9%. Pero todos coinciden en que la subida de alquileres de 2017 es la mayor de los últimos 11 años. Y que aunque la subida se ha frenado algo en Madrid (+7,9% y Barcelona (+4%), hay 20 provincias donde el alquiler subió más del 10%, destacando Canarias (+27,8%), Girona (+20,5%), Tarragona (+17,6%), Palma (+16,2%), Málaga (+15,4%) y Sevilla (+15,4%).

Los alquileres están más caros en toda España, donde el precio medio es de 9,7 euros por metro cuadrado, según Idealista: 873 euros de alquiler por una casa de 90 m2. Pero hay 10 ciudades donde alquilar es mucho más caro, sobre todo Barcelona (17,5 euros/m2), Madrid (15,5 €/m2), San Sebastián (14,1 €/m2), Palma de Mallorca (12,2 €/m2), Bilbao (11,4  €/m2), las Palmas (10,6), Málaga (10), Álava (9,7), Girona (9,5) y Sevilla (9,2), según este mapa de precios de Idealista. Y eso son medias, porque en el centro y zonas turísticas de algunas capitales, el precio de los alquileres (si se encuentran) es aún mayor. Con ello, alquilar en una gran ciudad un piso de 60 metros cuadrados cuesta ahora entre 800 y 1.050 euros al mes. Y si tiene 90 metros, entre 1.080 y 1.575 euros al mes. Una barbaridad.

Los alquileres se han disparado no sólo por el aumento de la demanda, al mejorar el empleo y los ingresos de algunos españoles, sino también porque en 2016 y 2017 se han renovado contratos hechos durante la crisis (entre 2012 y 2014), con alquileres bajos, y ahora los propietarios han aprovechado para subirlos. Pero la razón principal de la subida de alquileres es que la vivienda se ha convertido en una inversión para muchos, particulares y empresas, que buscan rentabilizar su compra con un alquiler alto, ahora que pueden porque hay zonas donde faltan viviendas. Una buena parte de los propietarios son ahorradores que han dejado la Bolsa o los depósitos bancarios y han comprado uno o varios pisos para alquilarlos. De hecho, en 2017, la rentabilidad bruta de una vivienda para alquilar ha sido del 7,3%, similar a la de la Bolsa (7,4% de beneficio anual) y el triple que la rentabilidad de los bonos del Tesoro a 10 años. Y antes, entre 2014 y 2016, la rentabilidad del alquiler ya había superado a la Bolsa. Así que muchos alquilan como inversión, sobre todo bancos, inmobiliarias, fondos y sociedades de inversión inmobiliaria (las SOCIMIs), que se han convertido ya en “los grandes caseros de España”, con más de 100.000 viviendas en alquiler como negocio boyante.

Y luego, el empujón final al alquiler se lo ha dado el turismo, con el auge de las plataformas que alquilan pisos turísticos por noches en las grandes ciudades, como Airbnb, HomeAway, Windu, House Trip, Only Apartments, Room4Exchange, BeMate o Niumba. Esto ha forzado la subida de todos los alquileres  en ciudades como Barcelona, San Sebastián, Palma de Mallorca, Madrid o Málaga, además de expulsar a vecinos e inquilinos a la periferia. No es casual que entre las 10 ciudades con los alquileres más caros, 8 sean ciudades turísticas.

Al final, entre la fuerte demanda, la revisión de alquileres, el negocio de particulares y empresas más el tirón de los apartamentos turísticos han disparado los alquileres, sobre todo en las zonas donde hay menos viviendas disponibles. Y también porque ahora hay más demanda, debido a que hay 2 millones de españoles más trabajando que en 2014. Y muchos de ellos, con sueldos bajos y empleos precarios, sólo pueden pensar en alquilar, no en comprar. El inquilino medio español es un hombre, treintañero, soltero (aunque mayoritariamente comparte piso, para poder pagarlo), con contrato indefinido, que trabaja en los servicios y gana unos 1.100 euros al mes, según el perfil de Alquiler seguro.

Aunque crecen los inquilinos, como también se ha encarecido el alquiler, crecen también los que no pueden pagarlo. Y por eso, todavía hay un 80% de jóvenes menores de 30 años que viven con sus padres, según el Instituto de la Juventud, frente a un 70% en Europa. Pero lo más preocupantes es que se han disparado los desahucios por alquiler, que son el 60% del total de desahucios (tercer trimestre 2017) y superan desde 2012 a los desahucios por impago de hipotecas: fueron 26.467 desahucios por impago de alquiler entre enero y septiembre de 2017, un 3% más que el año anterior, según las estadísticas del Consejo General del Poder Judicial. Son una media de 147 desahucios por alquiler cada día laborable. El problema se concentra sobre todo en Cataluña (el 23% del total), Andalucía (el 14%), Madrid (13,5%) y Comunidad Valenciana (11,5%). Y el problema se va a agravar todavía en 2018, porque este año llegarán los desahucios de los que no pudieron pagar el alquiler en 2017, porque hay un retraso medio de 347 días entre que un inquilino deja de pagar y un juez ordena el desalojo, según un estudio de Pluslegal Abogados.

Este año 2018 se espera que sigan subiendo los alquileres, otro 10%, por la fuerte demanda, que aumentará una vez que suban los tipos y las hipotecas, encareciendo la compra de pisos. Y el alquiler seguirá siendo una buena inversión, aunque los expertos creen que se producirá un trasvase de alquileres turísticos a alquileres “normales”, porque Hacienda y los Ayuntamientos están controlando más los alquileres turísticos y, dados los crecientes gastos de gestión que tienen sus propietarios, cada vez les rentan menos. De hecho, un propietario sólo ingresa más neto (descontando impuestos y gastos) por su piso si lo alquila a turistas cuando lo alquila más de 21 noches al mes (que son muchas), según Alquiler Seguro.

Aunque la demanda suba, cuanto más caros sean los alquileres habrá menos españoles que puedan pagarlos. Por un lado, los 3 millones de personas en pobreza extrema (Caritas) y los 3,6 millones de españoles en paro (EPA), dado que la mitad no cobran subsidio. Y luego, muchos de los que tienen trabajo, tampoco pueden pagar alquileres de 800 a 1.200 euros, porque el sueldo bruto medio en España es de 1.809 euros (1.450 euros netos), según el INE. Y menos los jóvenes, cuyo sueldo neto medio es de 690 euros. Así que la subida de alquileres agrava el problema de la vivienda para millones de españoles.

Podemos ha sido el grupo político que más se ha ocupado de este problema, apoyando el nacimiento de sindicatos de inquilinos (ya existen en Barcelona, Madrid y Gran Canaria) y  presentando una proposición no de Ley para “regular los alquileres abusivos”, proposición que el Congreso aprobó mayoritariamente (166 votos a favor, 155 en contra y 7 abstenciones) el 19 de septiembre de 2017. Luego, en enero de 2018, ha presentado una proposición de Ley similar, a la que el PSOE y los nacionalistas han prometido su apoyo. Pretende fijar por Ley un precio máximo a los alquileres, como ya se hace en Berlín y París, y ampliar la duración mínima del alquiler (de 3 a 5 años y 10 para sociedades) y obligar a bancos y Fondos de inversión a ceder sus pisos vacíos para ponerlos en alquiler, además de destinar más recursos públicos y créditos del ICO a crear un parque público de viviendas en alquiler.

La fijación de precios máximos para alquileres ya se hace en Berlín y París, aunque estos precios son indicativos, no obligatorios. En ambas capitales, se ha establecido un índice de alquileres, según zonas, tamaño y tipo de piso, que sirven como referencia a los jueces en caso de que un inquilino reclame. En París, el propietario no debe superar en un 20% ese índice de precios, porque entonces el inquilino puede reclamar. Y en Alemania, en 2015 se aprobó una Ley federal que prohíbe subir la renta un 10% por encima de los índices de alquileres que tienen vigentes más de 200 ciudades alemanas. Con esta filosofía, la Generalitat de Cataluña aprobó en junio de 2017 su Índice de referencia de precios de alquiler, que se aplica en 27 municipios catalanes y que cualquiera puede consultar online. El índice de alquiler no es de aplicación obligatoria, pero los propietarios que lo apliquen tendrán ventajas fiscales y ayudas. Mientras, el Ayuntamiento de Barcelona prepara su propio índice de alquileres, que tendrá en marcha antes del verano.

La idea puede ayudar a frenar las subidas más abusivas, pero el índice de alquileres sólo será algo orientativo, no se puede imponer a los propietarios, salvo que queramos cargarnos el mercado de alquileres. Por eso, hay que pensar, además, en otras medidas más eficaces. Por un lado, aumentar y mejorar las ayudas al alquiler para los que no pueden pagarlo. Y por otro, crear un gran parque de viviendas públicas para alquilar (como existen en toda Europa), a precios asequibles, que forzará a la baja, a medio plazo, a los alquileres privados.

El Gobierno Rajoy está retrasando la aprobación del nuevo Plan de vivienda 2018-2021, que debe contemplar ayudas al alquiler de viviendas. Mientras, en la prórroga del Plan actual (2013-2016), se contempla una ayuda del 40% del precio del alquiler, para 200.000 familias. Una ayuda muy poco útil, ya que sólo se contempla para alquileres de menos de 600 euros (en las grandes ciudades no hay) y se concede sólo a los más pobres de entre los pobres, a las familias que ingresan menos de 1.129 euros al mes (matrimonio y dos hijos). Son ayudas que se han revelado insuficientes y que dejan fuera a mucha gente, además de que se están pagando con mucho retraso (en enero de 2018, los primeros meses de 2017). Haría falta duplicar los beneficiarios (al menos 400.000 familias) y ayudar a alquileres más altos (Fomento dice que está pensando, para el nuevo Plan, en alquileres de 900 euros).

Pero siempre habrá familias y jóvenes que se queden fuera, porque ni con el 40% de ayuda pueden alquilar o porque no encuentran alquileres de menos de 900 euros. Para ellos hay que crear un parque de viviendas públicas en alquiler, promovidas por el Estado, las autonomías, los Ayuntamientos, Fundaciones, ONG y promotores que quieran entrar en este mercado (por las ayudas y créditos que reciben). Hoy por hoy, las ayudas del Plan de Vivienda 2013-2016 no han funcionado y apenas hay viviendas públicas para alquilar: no llegan al 2% del parque en España, frente a una media del 15% en Europa (y más del 20% en Francia, Reino Unido o Alemania). Baste decir que la ciudad de Berlín tiene un parque de 300.000 viviendas públicas para alquilar mientras Barcelona tiene 10.000 y Madrid 5.800.

El objetivo debería ser alcanzar un parque público de 500.000 viviendas para alquilar en 5 años (100.000 al año) y ofrecer dos tipos de alquileres públicos: un alquiler social de 150 a 250 euros al mes para los más pobres y otro alquiler subvencionado de 250 a 450 euros para las personas con bajos ingresos que no pueden pagar un alquiler de mercado. Este parque público de 500.000 viviendas para alquilar se puede conseguir incorporando las 15.000 viviendas protegidas (VPO) vacías, añadiendo las 76.000 viviendas del banco malo (SAREB), promoviendo 20.000 viviendas anuales desde autonomías y Ayuntamientos (costarían 1.000 millones extras al año) y comprando a precio razonable parte de las viviendas sin vender que tienen particulares y bancos (en España hay 485.502 viviendas en stock).

Aumentar las ayudas a los compradores y crear un gran parque público de viviendas en alquiler no sólo son medidas necesarias y eficaces, sino de justicia, porque España gasta mucho menos en vivienda (un 0,23% del PIB) que el resto de Europa (0,6% del PIB la UE-28 y el 1,6% Reino Unido). Así que debemos gastar más y se puede siempre que España recaude como el resto de Europa, reduciendo el fraude fiscal y haciendo que paguen más las grandes empresas, multinacionales y los más ricos, lo que permitiría recaudar 72.000 millones más al año. Y una parte de esos mayores ingresos deberían ir, además de al empleo, las pensiones, la educación, la sanidad o el gasto social, a la vivienda, una de las grandes preocupaciones de los españoles. Porque sin ayudas y sin viviendas públicas, muchos españoles y la mayoría de los jóvenes no podrán tener una vivienda, ni en propiedad ni en alquiler. Y menos con las fuertes subidas de los últimos años. Ahí están, esperando soluciones.