El alquiler de vivienda no tiene enmienda: tras cuatro años subiendo un 37% al menos, en 2019 han subido otro +5,1%. Y alquilar una casa (10,18 euros por m2) supera ya el récord histórico de 2007. Los expertos creen que seguirán subiendo en 2020, entre un 4 y un 10%. Todo ello agobia a millones de familias, porque pagar el alquiler se lleva un tercio de sus ingresos y más. Urge tomar medidas efectivas, porque la vivienda y el empleo precario son hoy las principales vías a la pobreza. Pero no atajos populistas, como el control de alquileres que propone Podemos: sólo conseguiría que menos propietarios alquilen. Y el problema de fondo es que faltan pisos en alquiler. Hay que acordar un Plan para conseguir 1 millón de alquileres en 5 años, incentivando el alquiler de los pisos vacíos y en manos de bancos, además de promover viviendas públicas para alquiler desde Ayuntamientos, autonomías y el Estado. Consigamos más pisos en alquiler y así bajarán seguro.
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| enrique ortega |
El alto coste del alquiler es una de las mayores preocupaciones de muchos españoles, sobre todo de las familias con menos recursos y los jóvenes. Los alquileres cayeron cada año entre 2008 (-7%) y 2014 (-1,9%), con la crisis, pero llevan subiendo desde 2015, una media del +50% (entre 2014 y mayo de 2019), según el portal Fotocasa (que analiza los anuncios que ponen los propietarios que alquilan), y la mitad, un +24,6% (entre 2014 y 2018), según los últimos datos del Ministerio de Fomento, que utiliza las estadísticas de las fianzas. A falta de una estadística oficial, que Fomento se ha comprometido a elaborar, podemos hacer una media y estimar que los alquileres subieron el menos un +37% entre 2015 y 2018. Y en 2019, han vuelto a subir, otro +5,1%, según el estudio hecho por Fotocasa entre sus ofertas de alquileres.
La subida de los alquileres en 2019 es desigual, como también pasó en los años anteriores, aunque se dio en todas las autonomías, salvo en Baleares (los alquileres bajaron un -0,3%). De hecho, los alquileres subieron en 2019 en 43 provincias y en 81 municipios (de los 85 analizados por Fotocasa). Por ciudades, destacan las subidas de Elche (+24%), Murcia (+20,4%), Bilbao (+17,8%) y Badalona (+17,1%), mientras los alquileres subían en Madrid capital un 2% y en Barcelona capital un 2,7%, bajando en Cáceres (-1,8%), Burgos (-1,5%), Sitges (-0,3%) y Palencia (-0,2%). Al final, el precio medio del alquiler se situó en 2019 en 10,18 euros/m2, un récord histórico que supera el precio de mayo de 2007 (10,12 euros/m2.). Las ciudades más caras para alquilar son Ibiza (18,05 euros/m2), Barcelona capital (17,67 euros), San Sebastián (16,74 euros), Madrid capital (16,41 euros), Hospitalet de Llobregat (15,61 euros), Sant Cugat del Vallés (15,49 euros), Sitges (14,85 euros), Bilbao (14,70 euros), Calviá (14,32 euros) y Alcobendas (13,94 euros). Y los alquileres más bajos están en Elda (3,91 euros/m2), Puertollano (4,54 euros), Ferrol (4,74 euros), Sueca (4,96 euros) y Ponferrada (5,13 euros/m2), según el estudio de Fotocasa.
Hasta aquí la subida de alquileres en los últimos 5 años, casi un 50% o más. Y lo peor es que van a seguir subiendo, según creen todos los expertos, aunque quizás algo menos en las ciudades más caras y en los extrarradios. El fondo estadounidense Blackstone, el mayor “casero” privado de España (gestiona 20.000 alquileres), “avisa” que, en 2020, los alquileres van a subir un +10% en Madrid capital (y más, entre el 14% y 16% en la periferia) y un +7% en Barcelona capital (y hasta un +12% en las ciudades de su periferia). Otros expertos auguran también subidas para 2020, aunque menores: entre un +4 y un +6% el portal pisos.com y Locare y un +2,5% de media Fotocasa.
El problema de los alquileres es que se ha disparado la demanda (muchas familias y jóvenes, con la crisis y sus empleos precarios no se atreven ni pueden ahora comprar piso) y ha crecido mucho menos la oferta, a pesar de la alta rentabilidad del alquiler para los propietarios y la fuerte llegada de inversores extranjeros. De hecho, en 2019, un 14% de los particulares adultos han intentado alquilar o han alquilado (muchos más que el 9% de 2018), mientras sólo un 5% de los particulares adultos han intentando alquilar o han alquilado su vivienda (menos del 6% que eran en 2018), según Fotocasa. Los que más buscan son los jóvenes (un 30% entre 25 y 30 años), sobre todo en Andalucía y el País Vasco (el 17% de particulares buscan o alquilan), Madrid (15%) y Cataluña (13%).
El perfil del inquilino (que ha alquilado o intentando alquilar en 2019) es mayoritariamente mujer (el 75%), joven (la edad media son 36 años), de clase social media (40%) y media alta (25%) más que media baja (20%), la mayoría con ingresos por debajo de 2.000 euros mensuales (el 33%), que ya viven con su pareja (28%) o con sus padres (24%) y la mayoría alquilan en Andalucía (21%), Cataluña (16%), Madrid (15%) y la Comunidad Valenciana, según un estudio hecho por Fotocasa en 2018 y 2019. Enfrente, los arrendadores tienen un perfil muy diferente: hombres (58%), maduros (50 años de edad media, aunque están aumentando los propietarios que alquilan con 55-75 años), de clase media (41%) y media alta (25%).
Los inquilinos valoran sobre todo el precio del alquiler, por delante de la localización (aunque la mayoría busca en su mismo barrio), no tener que hacer reformas y el tamaño. Los arrendadores, sobre todo, el tener un ingreso extra. Y lo que más miran es la capacidad de pago de su inquilino. Al final, alquilar no es tan fácil, si tenemos en cuenta que un 42% de los intentos de alquiler son fallidos, según el sondeo de Fotocasa. Y en la mayoría de los casos, el alquiler se hace rápido (en horas), porque hay muchos inquilinos buscando, lo que hace también que un 59% de los precios que se piden no se negocien. Y que los inquilinos lo paguen, aunque 7 de cada 10 creen que “el precio es muy caro”.
Realmente, los alquileres son muy caros y resultan una pesada losa para la mayoría de los que viven de alquiler (el 17,5% de los hogares en 2018, según el INE). En 2019, el pago del alquiler se llevaba el 37,31% de los ingresos de las familias, según un estudio hecho por la web alquiler seguro. Y eso es la media, porque hay 4 autonomías donde el alquiler se lleva el 40% o más: Baleares (45% de los ingresos), Madrid (42%), Cataluña y Canarias (40%). Y otras 4 más donde se lleva más del 30% de la renta: Comunidad Valenciana (32,85%), Andalucía (32,66%), País Vasco (33,09%) y Ceuta). Sólo en La Rioja, Aragón, Asturias y Castilla y León, pagar el alquiler ronda el 22/23% de los ingresos.
El alquiler es un problema para la mayoría pero sobre todo para las familias más pobres y los jóvenes, a quienes el pago del alquiler conduce directamente a la pobreza. Lo revela un reciente informe de la OCDE: España es el tercer país europeo (tras Reino Unido y Finlandia) donde hay más familias pobres que destinan más del 40% de sus ingresos a pagar un alquiler, frente al 33% en la OCDE y el 17,2% en Francia. Son el 46%, casi la mitad de las familias que están en el 20% más bajo de ingresos del país y que viven de alquiler (unas 300.000 familias). Las que están en un 20% superior de ingresos pagan de alquiler el 15,8% de sus ingresos y en el 20% siguiente el 7%, mientras apenas pagan alquiler el 40% de españoles con más ingresos (compran casa).
Para la mayoría de los jóvenes, muchos con trabajos precarios y sueldos que ni llegan a ser mileuristas, el pago del alquiler es una losa mayor. En junio de 2019, el pago de un alquiler medio se llevaba el 94,4% de los ingresos de un joven, cuando en 2008 suponía sólo el 55,7%, según el Consejo de la Juventud. Y si los jóvenes pretenden compartir un piso de alquiler (lo que hacen el 84% de los que se emancipan), les toca pagar el 30,8% de sus ingresos, una media que sube al 30/40% en 21 capitales y a más del 40% de los ingresos medios de un joven si quiere compartir alquiler en Madrid o Barcelona. El resultado de este alto coste del alquiler es que el 81,4% de los jóvenes menores de 30 años siguen viviendo con sus padres, no pueden emanciparse (son el 70% en Europa).
El problema del alto precio de los alquileres es muy serio y urgen soluciones. Hace casi un año, en marzo de 2019, el Gobierno Sánchez aprobó un decreto que ampliaba el plazo de los alquileres (de 3 a 5 años), limitaba la subida anual al IPC, fijaba un límite de 3 meses a las fianzas, limitaba los desahucios y se comprometía a crear un índice estatal de alquileres en 8 meses (incumplido) para que los Ayuntamientos puedan tomar medidas para frenar las subidas. En este blog califiqué el decreto como “un parche” y por desgracia acerté, ya que no ha servido para frenar la subida de los alquileres. Ahora, el Gobierno de coalición estudia nuevas medidas pactadas sobre los alquileres, desde más recursos, promover la rehabilitación, reforma alquileres turísticos, actuar sobre las viviendas vacías y el parque de los bancos o promover más viviendas protegidas. Y sobre todo, la “medida estrella”: permitir a los Ayuntamientos que establezcan controles y topes a los alquileres en las zonas más caras.
Esta medida, empujada por Podemos, si finalmente se aprueba (hay ministros del PSOE en contra), sería “un atajo populista” contraproducente: reduciría la oferta de alquileres y subiría los precios, lo contrario de lo que se busca. No hay que ser economista para entender que si a un propietario (o a una inmobiliaria) se le pone un tope a lo que puede cobrar de alquiler, retirará el piso del mercado y tratará de venderlo o lo tendrá cerrado. Es lo que ha pasado en muchas zonas de París o Berlín en que se ha intentado. Otra cosa es incentivar a los propietarios a que pongan alquileres “razonables”, a cambio de bajarles el IBI o de reducirles el pago del IRPF o de Sociedades (inmobiliarias).
La solución al alquiler pasa por aumentar la oferta, no controlar los alquileres. Y eso puede hacerse por dos vías. Una, sacando más viviendas privadas en alquiler, lo que requiere actuar en varios frentes. Por un lado, animando a los propietarios de las 3,44 millones de viviendas vacías (según el último Censo del INE, de 2011) a que las alquilen, con rebajas fiscales e incentivos municipales (rebaja del IBI), pero sobre todo con una mayor seguridad jurídica y práctica (una Agencia pública que asegure cobros). Por otro, mejorando las ayudas a la rehabilitación privada de viviendas, para ampliar el parque de pisos que se pueden alquilar. Y en tercer lugar, comprando viviendas de particulares, del parque de impagados de los bancos, para crear un gran parque público de viviendas para alquilar, junto a las 40.000 viviendas de la SAREB (el “banco malo”) y las 15.000 VPO que hay vacías.
La otra vía de actuación debe ser promover viviendas nuevas (públicas y privadas) para alquiler. El parque público de viviendas sociales (VPO) para alquiler representa en España el 4% de la oferta, frente al 37,7% que supone el parque público en Holanda, el 21,2% en Dinamarca, el 20% en Austria, el 16,5% en Reino Unido y el 14% en Francia, países donde el parque público de alquiler ayuda a que haya una oferta de alquileres sociales y contrapesa a la baja los alquileres privados. El drama en España es que, con el “boom inmobiliario”, se desplomó la promoción de viviendas públicas (VPO): de 85.028 VPO en 1997 se pasó a 68.587 en 2008, 58.308 en 2011, 15.046 en 2014 y … 5.191 VPO en 2018, según las Estadísticas de Fomento. De ellas, se promovieron 11 VPO en Galicia, 30 en Murcia, 35 en Asturias, 55 en Aragón, 86 en Andalucía, 110 en Valencia ,171 en Extremadura, 198 en Castilla la Mancha, 588 en Navarra, 633 en Cataluña, 859 en el País Vasco y 2.418 en Madrid. Y cero (sí, 0 VPO) en Baleares, Canarias, Cantabria, Ceuta y Melilla.
Tampoco los promotores privados hacen VPO, porque no se les facilita suelo, se les ponen demasiadas trabas burocráticas y se les fijan precios de venta ridículos: los módulos de VPO están sólo un 31,2% por debajo de la vivienda libre y en 10 provincias se da el contrasentido de que la VPO es más cara que la vivienda libre. La clave ahora sería incentivarles, con suelo gratis y financiación, para que se lanzaran a construir viviendas para alquilar a precios que se puedan pagar. Los promotores han hecho una oferta impactante al Gobierno: si les ceden suelo gratis (40% del coste de una promoción), a 70 años, se comprometen a construir viviendas en Madrid con alquileres por debajo de los 500 euros. Y aseguran que hay muchos fondos dispuestos a invertir en promociones para alquiler.
Por estas dos vías, sacar más viviendas en alquiler y promover viviendas nuevas para alquilar, se podría aumentar la oferta de alquileres en 200.000 al año, un objetivo de 1 millón más de alquileres en 5 años. Eso sí frenaría el alza de los precios, no poner topes administrativos “populistas” a los alquileres. Y además, resolvería buena parte de la demanda de vivienda actual y futura, sobre todo de los jóvenes y las familias con hijos.
Hay que volcarse con el problema de la vivienda, aumentando drásticamente la oferta y ayudando a los inquilinos más pobres, que no puedan pagar ni siquiera un alquiler de mercado razonable. Y eso exige más recursos que los ridículos 679 millones destinados a la política de vivienda en el Presupuesto 2019. Habría que multiplicarlo por 10, al menos. Pero exige, como digo casi siempre, recaudar más. Si no se gasta más, en promover viviendas para alquiler y en ayudar a los inquilinos, será imposible cumplir la Constitución: “Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada” (artículo 47). Sean de verdad constitucionalistas.
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