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| Enrique Ortega |
Los alquileres llevan todo 2022 subiendo, un +6,4% anual en octubre, tras el paréntesis de 2021, en que bajaron un -3,6%, por la pandemia. Ahora, la demanda de pisos de alquiler es muy elevada, por el aumento del empleo (hay 514.700 personas más trabajando que hace un año y +1.370.000 ocupados que hace dos años) y el encarecimiento de los pisos en venta (suben sus precios y las hipotecas para comprarlos), mientras se reduce la oferta de alquileres, por la vuelta de pisos al alquiler turístico y el temor de muchos propietarios a futuros controles de precios (Ley de Vivienda), lo que desvía alquileres a la venta. El resultado es un mercado de alquiler muy tensionado, con poca oferta (menos en las grandes ciudades) y mucha demanda, lo que dispara los precios.
En octubre, el precio medio de los alquileres en España llegó a los 11,2 euros por metro cuadrado, 1.008 euros para un piso de 90m2, una subida del +6,4% anual. Y roza el precio máximo del alquiler en España, los 11,56 euros/m2 alcanzados en septiembre de 2020, tras lo peor de la pandemia, según el portal Idealista. Pero hay 25 capitales españolas que alcanzaron en octubre su máximo histórico en el precio de alquiler: Barcelona, Valencia, Málaga, Palma, Alicante, San Sebastián, A Coruña, Albacete, Almería, Badajoz, Castellón, Girona, Granada, Huesca, Jaén, León, Logroño, Lugo, Orense, Oviedo, Pamplona, Tarragona, Toledo, Valladolid y Vitoria, según el Idealista. Y otro estudio de la consultora urbaDATA indica que todas las ciudades de más de 50.000 habitantes están en precios máximos o muy cerca, con una media de 11 euros por metro (990 euros alquiler 90 m2).
Precios de alquileres en máximos y que están subiendo de forma desigual, más en las grandes ciudades, donde hay poca oferta (incluso fuera del centro) y mucha demanda: los alquileres suben más este año en Alicante (+22,8% anual hasta octubre), Barcelona (+22,3%), Valencia (+18,9%), Girona (+17%), Palma (+11,6%), Almería (+11,5%), Jaén (+10,7%), Madrid (+10,4%) y Orense (+10,1%), frente al +6,4% de subida media en España, según el portal Idealista. Con estas subidas, llegamos al ranking de las 10 ciudades con los alquileres más altos: Barcelona (18,3 euros/m2), Madrid (16,3 euros), San Sebastián (16,1), Bilbao (12,8), Palma de Mallorca (12,6), Málaga (11,4), Valencia (10,8), Vitoria (10,7), Las Palmas (10,6) y Sevilla (10,4 euros/m2). Y las ciudades con los alquileres más bajos son Zamora (5,5 euros/m2, menos de un tercio que Barcelona), Ciudad Real y Cáceres (6 euros), Ávila (6,2), Teruel (6,3), Lugo (6,4), Jaén (6,5) y Palencia (6,7 euros).
Estos precios disparados de los alquileres agobian ahora especialmente a las 7,4 millones de familias que pagan un alquiler en España (el 15,7% de la población paga un alquiler de mercado, según el INE), porque se suman a las fuertes subidas de la energía (luz, gas, carburantes), los alimentos y casi todo. Este mayor esfuerzo económico de las familias en alquiler es más preocupante en España, porque somos el 4º país donde las familias en alquiler destinan un mayor porcentaje de sus ingresos a los gastos de la vivienda (alquiler, servicios básicos de luz, agua, gas e Internet, reparaciones y mantenimiento): 40,9% de los ingresos totales, frente al 21,2% de media en la UE-27, el 26,9% en Portugal, el 26,2% en Italia, el 18,4% en Francia y el 13% en Alemania, según Eurostat.
Por eso, la inflación preocupa tanto a las familias españolas (los gastos de la vivienda se llevan casi la mitad de sus ingresos) y sobre todo a los que viven de alquiler, el porcentaje mayor de su gasto. De hecho, las familias en alquiler destinan casi un tercio de todos sus ingresos a pagarlo: un 29,4% en septiembre de 2022, un 3% más que un año antes (26,4%), según el portal Idealista. Y este esfuerzo de los inquilinos es mucho mayor en las grandes ciudades: supone el 58,4% de los ingresos en Barcelona (era el 36,1% hace un año), el 42,1% en Madrid (33,7% un año antes), el 41,9% en Ceuta, el 40,4 % en San Sebastián, el 39% en Bilbao, el 36% en Las Palmas, el 34,8% en Valencia, el 33,8% en Vitoria y el 33,2% en Málaga. Y a estas 8 ciudades, hay que sumar otras 10 ciudades donde pagar el alquiler roza el 30% de los ingresos totales.
Este enorme esfuerzo afecta a todos los inquilinos, pero especialmente a los jóvenes, porque son los mayores demandantes de alquiler (lo buscan el 59% de los que tienen entre 18 y 34 años) y a la vez los que tienen una peor situación económica para pagarlos: el 32,1% de los menores de 25 años están en paro (14,6% en la UE-27), el 60% de los que trabajan tienen contratos precarios y ganan menos que el resto (12.925 euros anuales entre 20 y 24 años, la mitad que la media salarial española, según el INE). La consecuencia es que la mayoría de jóvenes viven con sus padres y no se pueden emancipar (sólo el 15,8% entre 16 y 29 años) y que los que se van de casa apenas pueden pagar los alquileres actuales (el precio medio está en 845 euros y en las grandes ciudades ronda los 1.400). En muchos casos, les supone destinar al alquiler un 60% y más de sus ingresos, lo que les fuerza a compartir alquiler: el 34,5% de los jóvenes que viven en alquiler comparten piso con otras personas que no son pareja o familia, según el portal Idealista. Y aún así, el coste de una habitación alquilada en un piso compartido supera los 400 euros en grandes ciudades.
Alquilar un piso hoy en España no sólo es muy caro sino que resulta cada día más difícil, ante la falta de oferta en muchas grandes ciudades. Eso está provocando que los alquileres “vuelen”, los pisos se alquilen horas: el 15% de las viviendas que se alquilaron en octubre no llevaban ni 24 horas en el mercado, según el portal Idealista, lo que revela la enorme “tensión” en el mercado y la falta de oferta, sobre todo de alquileres inferiores a 1.000 euros al mes. La mayor rapidez en colocar una vivienda en alquiler se da en Palma (el 36% se contratan en el día), en Barcelona (32% alquileres “exprés”) y Madrid (29%), seguidas de Valencia (19% en el día), las Palmas y Zaragoza (17%).
Otro problema de los buscan alquilar es que cada día hay más propietarios que “seleccionan” inquilinos, directamente o a través de agencias: como hay muchos solicitantes para cada piso que sale en alquiler, se hace una especie de “casting” al aspirante a inquilino, valorando desde su trabajo y su contrato a su edad, aspecto o nacionalidad. Incluso se cuentan casos en que el propietario ha convocado a 8 solicitantes a la vez, para elegir más fácilmente... Una situación que favorece el fraude, los casos de desaprensivos que solicitan un pago previo por un alquiler inexistente o alquileres engañosos o con costes encubiertos, aprovechando la escasa oferta y la urgente necesidad de los inquilinos.
La subida de los alquileres, agravada por una inflación disparada, tiene además otras consecuencias preocupantes. La primera e inmediata, el aumento de los desahucios por impago del alquiler: en el 2º trimestre de 2022 hubo en España 10.816 desahucios y el 72,8% (7.871) fueron por impago de alquileres, la mayoría en Cataluña (1.809), Andalucía (1.313), Comunidad Valenciana (966) y Madrid (862), según los datos del Consejo General del Poder Judicial. Y muchos de los que sí pagan el alquiler, lo hacen a costa de no poder cubrir otros gastos, de entrar en una situación de pobreza. De hecho, la pobreza se da mucho más entre las personas que viven en alquiler, según el informe 2022 de la Red Europea de Lucha contra la Pobreza(EAPN): el 36,2% de las familias pobres dedican más del 40% a pagar su vivienda, mientras sólo dedican ese porcentaje el 2,6% de las familias no pobres. Y Cáritas ha reiterado que los alquileres son, junto al paro, la principal causa de la pobreza.
Al final, los expertos alertan de que España vive una situación de “emergencia habitacional”, que habría que atajar con urgencia, porque conduce a muchas familias a la pobreza y ensombrece el futuro de los jóvenes. Pero no se hace nada, ni desde el Gobierno central ni desde las autonomías, que tienen transferidas las competencias de vivienda. La única medida, tomada en abril y prorrogada luego hasta el 31 de diciembre, ha sido congelar la revisión de los alquileres, para que no suban más del 2%, lo que está suponiendo un pequeño ahorro a los inquilinos: en octubre, por ejemplo, la revisión de un arrendamiento tipo habrá supuesto 14 euros más al mes, cuando si se hubiera revisado con la subida del IPC (+8,9% hasta septiembre), la subida habría sido 47 euros. La otra medida, los 400 millones destinados por el Gobierno central a subvencionar el alquiler de los jóvenes (250 euros al mes durante 2022 y 2023) se ha empezado a aplicar tarde (en septiembre y octubre se ha abierto plazo de solicitudes en la mayoría de las autonomías) y parece que sólo va a beneficiar (por los requisitos) a una cuarta parte de los jóvenes.
Mientras, lleva 10 meses estancada en el Congreso la Ley de Vivienda, que el Gobierno Sánchez aprobó el 1 de febrero. La Ley está en la Comisión de Transportes, pendiente del informe de la Ponencia y de los debates posteriores, paralizada por los enfrentamientos entre el PSOE y sus aliados parlamentarios (Podemos, ERC y Bildu), que defienden ampliar los topes a los alquileres en las zonas tensionadas y obligar a los grandes tenedores de pisos a ofrecer alquileres sociales a las familias vulnerables. Dos medidas de intervención directa en el mercado que no convencen a los socialistas, que temen sean “anticonstitucionales”. Podemos, ERC y Bildu intentaron “colarlas” en los Presupuestos de 2023, pero las enmiendas fueron rechazadas el 8 de noviembre, con el voto en contra del PSOE y el PP.
Por un lado, es mejor que la Ley de Vivienda esté paralizada, porque su intención de permitir a los ayuntamientos de las zonas con alquileres tensionados congelarlos y poner topes va a frenar la oferta de alquileres, algo que ya se está detectando, con el sólo anuncio. Se trata de un “atajo populista”, que puede agravar el problema del alquiler, al retraer a los propietarios. La verdadera solución a los alquileres disparados no está en controles de precios a la oferta sino en aumentar la demanda: que haya más viviendas en alquiler. Cada año hay 120.000 nuevas familias que necesitan vivienda, frente a sólo 90.000 nuevas viviendas terminadas en 2021, una cifra ínfima frente a las 563.000 viviendas nuevas terminadas en 2008 (en plena burbuja) y las 218.000 de 2010. Se necesitan 1,2 millones de pisos en alquiler para 2030, según la consultora Savills Aguirre Newman.
Es posible conseguir 1 millón de viviendas en alquiler en 5 años (200.000 al año), actuando por tres vías: más promoción pública de viviendas en alquiler, incentivando la promoción privada de viviendas y fomentar el alquiler de las casas vacías de particulares y bancos.
La primera vía, promover viviendas públicas para alquiler, debe priorizarla el Estado, desde la Administración central a las autonomías y ayuntamientos, que han hecho dejación de responsabilidad en los últimos años: en 2021 se terminaron 9.957 viviendas de promoción pública, cuando se promovían 63.990 en 2008 y hasta 114.067 VPO en 1985 (el 67,2% del total de viviendas). En paralelo, se pueden sumar al escaso parque público de viviendas (para destinar la mayoría al alquiler), las viviendas que tiene la SAREB, “el banco malo”, la sociedad que se creó para dar salida (con dinero público) a los activos inmobiliarios de bancos y Cajas: tiene 45.618 viviendas sin vender, otras 21.693 en construcción y 30.250 parcelas urbanizadas. De entrada, la SAREB ofreció en mayo, a autonomías y ayuntamientos, hasta 15.000 de estas viviendas, para destinarlas al alquiler de familias vulnerables. Y dicen que solo les han solicitado 3.300 viviendas. Entre promoción pública y viviendas de la SAREB se podría crear un parque público de 20.000 viviendas en alquiler al año.
La segunda vía de actuación pasa por relanzar la promoción privada de viviendas, en venta y sobre todo para alquiler (con precios tasados). La clave es negociar con promotores y constructores un Plan a medio plazo, aportando financiación y avales, facilitándoles suelo público y agilizando los permisos y expedientes. Y sin imponerles “cuotas”, como pretende la Ley de Vivienda (obligando a que el 30% de las nuevas promociones sean para VPO): es mejor pactar acuerdos que funcionen, para no repetir la situación actual, donde los promotores privados no hacen VPO porque no les compensa.
Y la tercera vía de futuro, para ampliar la oferta de alquileres, pasa por actuar sobre los particulares, empresas y bancos que tienen viviendas vacías sin alquilar. Se estima que hay 1,9 millones de viviendas vacías y un tercio de ellas (633.000) podrían sacarse al mercado del alquiler con 2 medidas sencillas, que no aborda la polémica Ley de Vivienda: fuertes incentivos fiscales y mayores garantías jurídicas para recuperar las viviendas en caso de impagos (todavía hay demasiados retrasos en los juzgados). Otra buena medida sería copiar el Programa Bizigune del Gobierno vasco: han creado una empresa pública que garantiza al propietario el pago del alquiler y la devolución de la vivienda en buen estado al finalizar el contrato, lo que les ha permitido alquilar más de 8.000 viviendas vacías.
Actuar en estos tres frentes y sumar 200.000 nuevas viviendas en alquiler cada año sí tendría un efecto inmediato: aumentaría la oferta y frenaría los alquileres, algo que no conseguirá el control de precios que defienden los populistas de izquierdas y que retraería más la oferta (encareciendo los alquileres). Urge tomar medidas, porque los alquileres están hundiendo a muchas familias y jóvenes. La solución sólo puede ser aumentar la oferta, poner más pisos en alquiler, sobre todo alquileres públicos asequibles, para lo que necesitamos un parque público que no existe. Dejen la demagogia y tomen medidas eficaces.
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