Otro "parche" al alquiler

Alquilar un piso en una gran ciudad es cada día más difícil y caro: los alquileres han subido un +46% desde 2014 y, como no hay, los propietarios “seleccionan” a los inquilinos. Y muchos acaban no pagando, lo que ha disparado los desahucios. Ante este panorama, el Gobierno Sánchez aprobó un decreto de alquileres en diciembre, que rechazó el Congreso (por Podemos) y acaba de aprobar otro, para ampliar plazos y subir los alquileres el IPC, con medidas anti-desahucios. Los expertos creen que reducirá y subirá los alquileres, al exigir más a los propietarios. Es un “parche”, porque los alquileres no se bajan con más controles, sino aumentando la oferta. Y para ello, hay que “animar” a los propietarios a alquilar los pisos vacíos y promover viviendas públicas para alquiler, como existen en toda Europa. Aquí se hicieron 3.500 VPO en 2018, frente a las 100.000 anuales en décadas anteriores. Sólo sacando al mercado 1 millón de alquileres más en 5 años se pueden bajar los precios. Y es factible.

enrique ortega

España es un país de propietarios, pero con la crisis empezó a cambiar el comportamiento de las familias, sobre todo de los jóvenes, que han empezado a alquilar más que a comprar. Y eso ha provocado que suba el porcentaje del alquiler, del 19,4% que suponía en 2007 al 22,9% de 2017, según Eurostat, aunque todavía seamos uno de los paises de Europa con menos peso del alquiler, muy lejos del 30,7% que supone en Europa (UE-28), del 33,9% en la zona euro, el 35,6% en Francia, el 35% en Reino Unido, el 27,6% de Italia, el 45% en Austria o el 48.6% de las viviendas en Alemania.

Este “tirón del alquiler”, en un país con muchas viviendas vacías y donde se hacen pocas viviendas nuevas (60.000 en 2018, casi la décima parte de las 597.631 viviendas construidas en 2006), ha provocado una tensión en el mercado, disparando los precios de los alquileres, que han subido un 46% entre 2014 y 2018, según la Sociedad de Tasación, el doble que la compraventa de viviendas (+17,8%). La subida de alquileres ha ido “in crescendo” hasta 2017 y parece haberse estabilizado en 2018, año en que los alquileres han subido entre un +1,8% (portal  Idealista) y el +9,3% (Fotocasa). Pero sobre todo, subieron en 2018 en Madrid (entre +4,3 y +13,7%), Barcelona (entre -1% y +3,1%) y las grandes ciudades, sobre todo San Sebastián, Valencia, Sevilla, Málaga y Santa Cruz de Tenerife. Y con ello, el precio medio del alquiler en España ronda los 9 euros/m2 (810 euros por 90m2)  pero sube hasta 15,5 euros en Madrid (1.400 euros) y 16,60 euros en Barcelona (1.500 euros).

Unos alquileres “imposibles” para muchas familias y sobre todo para los jóvenes, que se ven obligados a alquilar en la periferia de las grandes ciudades o a compartir piso, alquilando una habitación (y eso ya cuesta 426 euros al mes en el centro de Madrid y 492 euros en Barcelona, según Fotocasa). O simplemente, obliga a los jóvenes a seguir viviendo con sus padres: el 80,9% de los jóvenes españoles (16-29 años) vivía con sus padres en 2017 (sólo lo hacía el 72% en 2008), frente al 66,7% de jóvenes no emancipados en Europa, el 63,5% en Alemania, el 56,6% en Reino Unido, el 54,9% en Francia, el 42,2% en Suecia, el 35,8% en Dinamarca o el 35,6% en Finlandia, según los últimos datos de Eurostat.

Además, en los últimos años, la subida de los alquileres y la precariedad de muchos contratos laborales ha hecho que un número creciente de familias y jóvenes no hayan podido pagar el alquiler o su subida (sobre todo en viviendas del centro de las ciudades). Y por eso, se han disparado los desahucios por impago de alquiler: en 2018 hubo en toda España 59.671 desahucios de viviendas y dos tercios  (37.285 desahucios) fueron por impago de alquileres, sobre todo en Madrid (el 80% de todos los desahucios fueron por alquileres) y Cataluña (1 de cada 4 desahucios hechos en España).

La escasez de alquileres y los impagos han provocado que los propietarios “miren con lupa” a quien busca alquilar y “elijan” y “seleccionen” a sus inquilinos, según su nacionalidad, edad, tipo de familia, trabajo, sueldo y tipo de contrato, con lo que las familias más desfavorecidas, los inmigrantes y los jóvenes lo tienen peor para alquilar. Y si lo consiguen es pagando precios más altos y fianzas abusivas (hasta 6 meses), avales o seguros. Y muchos propietarios, en cuanto pueden, rescinden el contrato para subirlo y conseguir otro inquilino que les pague más o sea “más seguro”. Máxime cuando están entrando en este rentable mercado del alquiler (la rentabilidad llega al 11,7% anual, más que la Bolsa, según el Banco de España) las grandes inmobiliarias y  muchos “fondos de inversión” internacionales (el norteamericano Blackstone, con 32.000 viviendas en alquiler, es “el mayor casero de España”) que ,de momento sólo controlan un 5% del mercado (120.000 viviendas de 2,3 millones de alquileres), pero que tienen mucho peso en algunas zonas del centro de las grandes ciudades, condicionando bastante los precios finales del alquiler. 

Ante este panorama, el Gobierno Sánchez pactó en octubre pasado con Podemos tomar medidas para frenar los precios del alquiler y dar más protección a los inquilinos. Y el 14 de diciembre, el Consejo de Ministros aprobó un decreto de alquileres que subía de 3 a 5 años el plazo de los alquileres, pero sin incluir un límite a las subidas ni establecer un índice de referencia a los alquileres, para que los Ayuntamientos controlen los precios, como quería Podemos. Por eso, el 23 de enero, el Congreso rechazó convalidar este decreto-ley de alquileres, gracias a los votos en contra de Podemos, PP, Ciudadanos, ERC y Bildu. Después, el 1 de marzo, El Gobierno Sánchez ha aprobado un segundo decreto-ley de alquileres, que espera convalidarse este mes de marzo en la Diputación permanente del Congreso, ahora con el apoyo explícito de Podemos.

El nuevo decreto, operativo para los nuevos alquileres hechos desde el 6 de marzo, amplía los alquileres de 3 a 5 años (7 si los hacen empresas), limita la subida anual al aumento del IPC, fija un límite de 3 meses a las fianzas (1 obligatorio más 2 meses complementarios), limita los desahucios (el juzgado debe informarse antes si el inquilino es vulnerable y aplazarlo de 1 a 3 meses) y se compromete a crear un índice estatal de alquileres en 8 meses, para que los Ayuntamientos puedan tener el dato oficial de precios y promover ayudas fiscales (bonificar hasta el 80% del IBI) a los propietarios que suban por debajo del alquiler de referencia. Expertos e inmobiliarias creen que el decreto recién aprobado subirá los alquileres en vez de bajarlos, porque al aumentarles el plazo, los propietarios intentarán “cubrirse” y subir más de entrada, sobre todo si sólo se revisan con el IPC. Y además, alertan, los propietarios “seleccionarán” más a los inquilinos, con lo que un 15% tendrán ahora más difícil alquilar.

Podemos quería ir más allá y que el decreto permitiera a los Ayuntamientos establecer controles a los alquileres, pero esa medida (al afectar a un derecho fundamental como es la propiedad) exigiría una Ley específica y hacerlo por decreto-Ley sería anticonstitucional. Pero Podemos no renuncia a proponerlo en la próxima Legislatura, aunque el PSOE no parece a favor de implantar controles a los alquileres.

Controlar la subida de los alquileres es “un atajo” populista que no ha dado buenos resultados en las ciudades de Europa donde se ha intentando aplicar. Así, en París, una de las ciudades con los alquileres más caros de Europa (1.150 euros de media, frente a 890 en Madrid, según Eurostat), un Tribunal administrativo anuló en noviembre de 2017 la limitación de la subida de alquileres en los casos más flagrantes, aunque el Consejo de la ciudad va a implantar esta primavera nuevos controles, con precios tope barrio a barrio. En Berlín, los controles de precios tampoco han funcionado (el alquiler medio es de 960 euros) y la canciller Merkel aprobó una Ley para toda Alemania, que ha entrado en vigor en enero de 2019, para limitar la subida de los alquileres un 10% sobre el precio medio de la zona. Otra vía es la de Roma (930 euros de alquiler medio), donde el Ayuntamiento y las asociaciones de propietarios e inquilinos han pactado alquileres máximos y mínimos, con incentivos fiscales. Y luego está el caso de Londres, la ciudad más cara (1.750 euros de alquiler medio) y menos regulada.

El sentido común nos dice que si a un propietario de vivienda se le limita legalmente el alquiler que puede cobrar, lo normal es que no alquile o se busque “trampas” (como alquilar sin contrato, “en negro”). Por eso, los expertos rechazan el control de alquileres que defiende Podemos y algunos grandes Ayuntamientos, porque reduciría la oferta de alquileres y provocaría una subida de precios, no los bajaría. Otra cosa es “incentivar” a los propietarios a que pongan voluntariamente precios razonables al alquiler, en línea con los precios medios o incluso por debajo, a cambio de incentivos fiscales, como no pagar el IBI municipal o asegurarles el cobro del alquiler con un sistema municipal de seguros y fianzas. Y por supuesto, con seguridad jurídica y eficacia en los procesos judiciales por impago.

El problema de fondo es que este “atajo” de controlar los precios desconoce cómo funciona el mercado del alquiler (y todos los mercados): con la oferta y la demanda. Los alquileres suben porque hay pocas viviendas en alquiler, sobre todo en algunas ciudades y barrios, y cada día hay más jóvenes y familias que buscan casa. Faltan alquileres y por eso suben, máxime si hay inversores (ahorradores, inmobiliarias y Fondos) que buscan rentabilidad en el alquiler y si hay propietarios que ven que es más rentable alquilar su piso a turistas que a inquilinos normales: hay ya 450.000 pisos desviados al alquiler turístico, lo que resta alquileres a familias y jóvenes, haciendo subir los precios (hay propietarios que pueden sacar hasta 1.621 euros de alquiler por 21 noches, que en muchos casos no declaran).

Así que la clave para hacer bajar los alquileres es aumentar la oferta, además de regular los alquileres turísticos (el decreto incluye que los vecinos puedan "vetarlos" por más de 3/5 votos) y evitar los abusos de los Fondos de inversión arrendatarios. Y para eso, para aumentar la oferta de pisos en alquiler solo hay 2 caminos. Uno, incentivar a los propietarios de los 3,5 millones de viviendas vacías (particulares, bancos y empresas) para que las pongan en alquiler, básicamente con ayudas fiscales y seguridad en el cobro, convenciéndoles que “les sale más a cuenta” alquilarlas que tenerlas vacías. Eso pasa por crear un sistema público de seguros de cobro de alquileres y por aprobar más deducciones fiscales sobre el alquiler que cobren (Rajoy se lo bajó del 100 al 60%), máxime si el precio es “razonable” y está en línea con el cobrado en la zona. El objetivo podría ser que 500.000 de estos 3,5 millones de pisos vacíos se alquilen, algo posible de conseguir en cinco años  si no se “asusta” a los propietarios y se toman medidas fiscales eficaces.

El otro camino para que haya más pisos en alquiler es la promoción pública de viviendas (las VPO) para destinarlas luego a alquiler social para los más pobres (de 150 a 250 euros al mes) o a alquiler subvencionado (de 250 a 450 euros al mes), para esos jóvenes y familias que no pueden pagar un alquiler “de mercado” (esos 810 euros al mes de media). El crear este parque público de viviendas en alquiler no es “una propuesta de izquierdas”, es algo que se hace en toda Europa, donde muchos paises han conseguido crear un importante parque de viviendas públicas en alquiler: supone el 30% del mercado en Holanda (2,3 millones de viviendas públicas en alquiler), el 24% en Austria, el 20,9% en Dinamarca, el 17,6% en Reino Unido, el 16,8% en Francia (y un 20% en París), el 13% en Finlandia, el 3,9% en Alemania, el 3,7% en Italia y sólo el 1,5% en España, según este estudio de la Fundación Alternativas.

Veamos el caso de Viena, un ejemplo a seguir. De sus 1,8 millones de habitantes, el 62% viven en casas con alquileres limitados por el Ayuntamiento: 200.000 viviendas son de alquiler municipal (pagan una renta media de 400 euros mensuales) y otras 220.000 son pisos privados con renta subsidiada (pagan 512 euros al mes). Y con estas 420.000 viviendas con rentas públicas y controladas, los restantes alquileres privados “libres” tienen menos incentivos para subir, porque hay una potente competencia pública que fuerza a bajar los precios.

En España, no sólo no hay apenas un parque público de viviendas en alquiler sino que tampoco se promueven viviendas públicas desde hace años. El último dato es escandaloso: hasta septiembre de 2018, sólo se habían finalizado 2.504 viviendas públicas (VPO) y serán unas 3.500 en todo 2018, tras hacerse 4.938 VPO en 2017 (de ellas, sólo 152 VPO para alquiler), según los datos de Fomento. Una vergüenza, por parte del Estado, las autonomías (Andalucía, Aragón, Baleares, Canarias, Cantabria, Castilla y León, Castilla la Mancha y la Rioja no han hecho ninguna VPO en 2018) y los Ayuntamientos, que se gastan el dinero público en fiestas y encierros pero no en promover viviendas. Algo que contrasta con el pasado, con la dictadura y la transición, hasta la “burbuja inmobiliaria” privada: entre 1957 y 1989 se terminaban en España más de 100.000 VPO cada año, en 1991 habían caído a 44.514 y a 52.972 en 2000 para subir a 68.857 en 2008 y desplomarse a 17.054 en 2013 y 3.500 esperadas en 2018 (el 2% de las VPO que se hacían con Franco).

El Estado, desde Fomento a las autonomías y el último Ayuntamiento, “ha tirado la toalla” con la vivienda y así nos va. El ministro Ábalos propone construir 20.000 viviendas públicas para alquilar en 4 años, 5.000 al año, una miseria, a la vista de las necesidades y de lo hecho en el pasado. Habría que ser más ambicioso y promover al menos 20.000 viviendas públicas anuales: suelo público hay, sólo haría falta algo de financiación (costarían unos 1.000 millones anuales) y facilitar las cosas a los promotores privados (los que hacen la mayoría de las pocas VPO actuales), con ayudas fiscales y menos burocracia, además de permitir que los Ayuntamientos se gasten en VPO una parte del superávit fiscal que tienen (y que no es “para presumir” en Bruselas). Estas nuevas VPO podrían crear un gran parque público de vivienda en alquiler, incorporando las 15.000 VPO que hay vacías, sumando las 76.000 viviendas del banco malo (SAREB) que le hemos costeado a la banca y comprando a precio razonable una parte del stock de viviendas sin vender que tienen particulares y bancos (476.938 viviendas a finales de 2017, según Fomento), Con todo ello, podría conseguirse un parque público de 500.000 viviendas para alquilar en 5 años.

Por los dos caminos, más viviendas privadas en alquiler y más VPO para alquilar, sería posible aumentar la oferta en 1 millón de alquileres en 5 años, unos 200.000 alquileres más cada año. Eso si haría bajar los precios (no los controles “populistas”)  y facilitaría el acceso al alquiler a 1.500.000 españoles que hoy tienen problemas serios de vivienda, básicamente jóvenes, ancianos (800.000 viven de alquiler) y mujeres solas con niños (hay 1,5 millones). Y habría que seguir después apostando por la VPO y los incentivos al alquiler, porque para 2030 habrá 2.650.000 españoles que no podrán comprar ni alquilar en el mercado libre, según un estudio de la Fundación Alternativas.

La vivienda es una necesidad básica que hay que resolver, con más recursos públicos (este año 2019 se gastarán 350 millones frente a 2.500 millones anuales en 2009) y una apuesta decidida por la vivienda pública en alquiler, en todos los rincones de España, más un gran pacto con los promotores privados y los propietarios para conseguir aumentar el parque de alquileres con seguridad pero a precios asequibles. Como siempre pasa, el alquiler es un problema complejo, que no se resuelve con “parches” y “atajos”, sino con medidas realistas y justas, pactadas y no impuestas. Otro gran reto para el próximo Gobierno.