Bajan los alquileres (insuficiente)

En enero han bajado los alquileres (-0,1%) en toda España, por primera vez tras 6 años de fuertes subidas (+43% desde 2015). Ya en 2020, con la pandemia, los alquileres bajaron en las grandes capitales y esa tendencia sigue hoy, empujada por una menor demanda y por el trasvase de viviendas turísticas al alquiler. Ahora, se espera que los alquileres bajen algo más, recuperándose las subidas para final de año. Pero, a pesar de estas ligeras bajadas, los alquileres son muy caros y se llevan el 40% del sueldo de las familias y más. El Gobierno retrasa una Ley de alquileres, por la pelea entre el PSOE y Podemos, que quiere imponer topes a los alquileres. Un “atajo” populista que preocupa a los propietarios, reduciría la oferta y subiría los alquileres. La solución es ampliar la oferta, fomentar el alquiler de las viviendas vacías y multiplicar el suelo disponible para promover viviendas en alquiler. Pongan más pisos en alquiler y bajarán seguro.

Enrique Ortega

Antes de la pandemia, los alquileres llevaban subiendo año tras año desde 2015, una media del +50% entre 2014 y mayo de 2019, según el portal Fotocasa (que analiza los anuncios que ponen los propietarios que alquilan), y la mitad, un +24,6% (entre 2014 y 2018), según los datos del Ministerio de Fomento, que utiliza las estadísticas de las fianzas que depositan los inquilinos. Si hacemos una media entre las dos estadísticas, puede estimarse que los alquileres subieron un +37% entre 2015 y 2018. Y en 2019, los alquileres volvieron a subir otro +5,1%, según los datos de Fotocasa. En total, una subida  de los alquileres del +42,1% entre 2015 y 2019, 6 veces lo que subieron los precios (+6,5% subió el IPC) y los salarios (+7,1% subieron los salarios de convenio) en esos cinco años.

Con la pandemia, los alquileres moderaron su subida en 2020, sobre todo en los meses de confinamiento, aunque todavía subieron una media del +1,4%, por 6º año consecutivo, según el portal Idealista. La subida se debe al tirón de precios en la primera parte del año y durante el confinamiento, ya que en el 4º trimestre cayeron los precios (-3,7%). La subida, menor que en los años anteriores, fue generalizada, mayor en Galicia (+6,7%) y Castilla y León ( +6,4%), bajando sólo los alquileres en 2020 en Baleares (-7,3%), Madrid (-4%), Cataluña (-2,8%) y Canarias (-2,8%), las autonomías más afectadas por la recesión del coronavirus. Pero también bajaron los alquileres durante 2020 en las grandes ciudades: Barcelona (-9,4%), Madrid  (-7,3%), Palma (-6,2%), Málaga (-5,6%), Sevilla (-5,2%), Valencia (-1,7%) y Zaragoza (-0,6%), según los datos del portal Idealista.

La gran novedad es que en enero de 2021, los alquileres bajaron en toda España sobre los de un año antes, el -0,1%, según el portal Idealista y un -1,8% según pisos.com, mientras Fotocasa estima que el alquiler medio no subió nada, algo que no pasaba desde junio de 2014. Los expertos creen que esta bajada de alquileres quizás se produjera antes, desde octubre, porque los portales inmobiliarios recogen las peticiones de alquiler de los propietarios, no los alquileres reales, que generalmente son algo más bajos. Con todo, los datos de enero reflejan lo que ya indicaban los datos de 2020, que los alquileres caen más en las grandes ciudades: -12,2% cayeron en enero  en Barcelona, 8,6% en Madrid, - 14,7% en Sevilla, -3,1% en Valencia, -7,4% en Málaga y -0,3% en Zaragoza, según la media de portales inmobiliarios.

¿Por qué bajan ahora los alquileres? Básicamente, porque se ha reducido la demanda (hay menos movilidad de estudiantes y trabajadores que cambian de piso o ciudad y más familias en apuros y jóvenes que no pueden alquilar) y ha aumentado la oferta, porque se han desviado viviendas turísticas al alquiler y hay muchos propietarios dispuestos a alquilar dado que es mal momento para vender (la venta de viviendas cayó un -17,7% en 2020, la mayor caída desde 2011). Esta situación provoca que haya muchas más viviendas para alquilar (en Madrid, de 10.000 viviendas a principios de 2020 a 30.000 a finales de año y en Barcelona, de 10.000 a 22.000), según el portal Idealista, y menos inquilinos buscando, con lo que se tarda mucho más en alquilar (antes en el día y ahora se tardan semanas).

Los expertos creen que la bajada de alquileres de enero va a continuar, al menos hasta el verano y quizás hasta otoño, porque los jóvenes y las familias no ven el futuro claro como para lanzarse otra vez a alquilar. Se apuesta por una bajada de alquileres del -8 al -10% en el primer semestre, siendo de nuevo mayor en las grandes ciudades. Y si se doblega la pandemia y se inicia la recuperación, los alquileres podrían volver a subir a finales de año y en 2022. Porque sigue habiendo un problema de fondo: hay más demanda que oferta y cuando se “despierte”, volverá a haber subidas en los lugares con menos alquileres.

A pesar de “la tregua” de la pandemia, el problema de los alquileres sigue ahí y es crucial para muchas familias, para 3.371.251 hogares que viven de alquiler en España, el 18,1% de todos según el INE. Primero, porque los alquileres están por las nubes, tras estos 6 años de subida: el alquiler medio es de 11,1 euros por metro cuadrado, lo que da 999 euros de alquiler por una vivienda de 90 metros cuadrados. Y en Madrid son 15 euros/m2 (1.350 euros de alquiler) y en Barcelona 14,96 euros (1.346 euros), según el portal Idealista.  Esto supone que muchas familias destinan el 40% de sus ingresos a pagar el alquiler, según un estudio de Fotocasa e InfoJobs. Y hay 4 autonomías donde los alquileres se llevan la mitad del sueldo o más: Cataluña (56,5%), Madrid (55,7%), País Vasco (51,3%) y Baleares (49,8%). Mientras, en otras, se llevan menos de un tercio de los ingresos: Extremadura (20,4%), Castilla la Mancha (23,4%), Murcia (27,5%), la Rioja (28,6%), Castilla y León (28,9%) y Galicia (29%).

El mayor problema para pagar el alquiler lo tienen los jóvenes y las familias más vulnerables, con empleo precario, madres solas con niños o inmigrantes. De hecho, el 46% de las familias más pobres (el 20% con menos ingresos, unas 300.000 familias) destinan más del 40% de sus ingresos a pagar el alquiler en España, frente al 33% de media en la OCDE y el 17,2% en Francia, mientras al 20% de familias con las de rentas más altas les supone un 15,8% de sus ingresos y al 20% siguiente sólo el 7%. A los jóvenes, el alquiler medio se lleva el 94,4% de sus ingresos (2019), según el Consejo de la Juventud. Y si comparten piso de alquiler, les toca aportar el 30,8% de sus ingresos, hasta el 30/40% en 21 capitales y a más del 40% en Madrid y Barcelona. Resultado: el 81,4% de los jóvenes menores de 30 años siguen viviendo con sus padres (el 70% en Europa).

Ahora, con la recesión desatada por la pandemia, muchas familias y jóvenes han tenido serios problemas para pagar el alquiler, a pesar de las medidas aprobadas por el Gobierno para retrasar pagos y evitar desahucios. Y muchos jóvenes han vuelto a vivir con sus padres mientras familias se han agrupado o cambiado a un alquiler más pequeño. Y tanto Cáritas como Cruz Roja  alertan que el 2º mayor problema de “los nuevos pobres”, tras comer, es pagar el alquiler, lo que está llevando a aumentar la pobreza. El último Informe Foessa (Cáritas) advierte que casi la mitad de las familias vulnerables (el 49,2%) “no pueden hacer frente al pago del alquiler o la hipoteca” y que el 13,2% de estas familias vulnerables “viven con una amenaza de expulsión y desahucio”. Un grave problema que puede estallar cuando se levanten las medidas de apoyo ligadas a la pandemia.

Por todo esto, con o sin subida, los alquileres son uno de los graves problemas de España. El Gobierno aprobó en marzo de 2019 un Real Decreto con medidas urgentes, ampliando el plazo de los alquileres (de 3 a 5 años), limitando las subidas (al IPC), fijando un límite a las fianzas (3 meses), limitando los desahucios y anunciando un índice de alquileres (creado en junio 2020) para que los Ayuntamientos pudieran tomar medidas de control de alquileres. Y además, se han ampliado a 2021 las ayudas públicas al alquiler de jóvenes y mayores (del 40 al 50% de un alquiler de 600 a 900 euros), que abonan las autonomías. Pero son sólo “parches”, que apenas han mejorado el mercado del  alquiler, mientras los propietarios están nerviosos: han aumentado los retrasos e impagos de alquileres con la pandemia, temen los futuros controles y muchos piensan en no alquilar.

Ante este panorama, el Gobierno ultima una nueva Ley de Alquileres, que se está retrasando por la pelea interna entre el PSOE y Podemos, que quiere forzar a Fomento a medidas intervencionistas: obligar a los grandes alquiladores (quieren que lo sean quienes tenga 5 o más alquileres) a destinar un 30% de sus pisos a alquiler social, facilitar a los Ayuntamientos el control y tope de los alquileres (como se aprobó en Cataluña en septiembre de 2020) y medidas sobre la ocupación y los desahucios de viviendas. Es importante que esta Ley sea “ecuánime”, que se preocupe de los intereses de los inquilinos pero también que dé garantías jurídicas a los propietarios. Porque lo que defiende Podemos es “un atajo” populista que puede ser muy contraproducente y volverse en contra: en vez de forzar un parque de alquiler, puede provocar que los propietarios se retraigan y no alquilen, con lo que habría menos viviendas en alquiler y subirían los alquileres en vez de bajar. Es lo que temen los expertos.

El camino debe ser otro: aumentar la oferta de alquileres, para que bajen, como ya propuso en junio el Gobernador del Banco de España en el Congreso. Y eso puede hacerse por 2 vías. Una, sacando más viviendas privadas en alquiler, animando a los propietarios de las 3,44 millones de viviendas vacías (Censo del INE 2011) a que las alquilen, con rebajas fiscales e incentivos municipales, pero sobre todo con más seguridad jurídica y práctica (como crear una Agencia pública que asegure los cobros del alquiler). Y facilitando la rehabilitación de estas viviendas (para alquilarlas mejor), llegando incluso a comprar viviendas a particulares y bancos, para crear un gran parque público de viviendas para alquilar. La otra vía debe ser promover nuevas viviendas para alquilar, públicas y privadas.

Precisamente, lo que ha pasado en España en las últimas décadas, a partir de la burbuja inmobiliaria, es que el Estado, autonomías y Ayuntamientos han dejado de promover viviendas y las pocas VPO que se han hecho han sido en venta y no para alquiler. Los datos de Fomento son impactantes: en 1.985 se terminaron en España 114.067 viviendas protegidas (el 67,2% del total), pero en 1991 cayeron a 44.514 (el 16,3%), en 2008 remontaron a 68.587 VPO (sólo el 10,8% del total, en un año de explosión de la construcción) y a partir de ahí se han desplomado y sólo se terminaron 6.615 viviendas protegidas (VPO) en 2019, el 8,5%, unas cifras mínimas de los últimos 40 años desde 2015.

Y junto a este desplome de las viviendas con ayudas públicas se ha producido un desplome de las viviendas de titularidad pública, con lo que España tiene un parque de viviendas sociales de los más reducidos de Europa: 452.040 viviendas, el 2,5% del total de viviendas, según el último Boletín de Vivienda Social. Es casi la cuarta parte de viviendas sociales que la media europea (el 9,3% del parque en la UE-28) y muchas menos que en Países Bajos (2.081.846 viviendas, el 30% del total), Reino Unido (4.627.402, el 17,6% del parque), Francia (4.689.392, el 17,6%), Alemania (1.439.860, el 3,9%) o Italia (893.002, el 3,7% del parque), según Eurostat. Y de este parque social, 290.000 son viviendas para alquilar: 180.000 de las autonomías y 110.000 los Ayuntamientos, según Fomento.

No tenemos un parque de viviendas sociales como los europeos, porque el Estado, las autonomías y los Ayuntamientos llevan cuatro décadas sin apenas promover viviendas, dejándoles toda la iniciativa a los promotores privados. Y gastando una miseria en protección social a la vivienda: 35,4 euros por habitante al año (entre 2007 y 2017), frente a 148,2 euros de ayuda en la UE-28, 439 euros en Reino Unido, 204,3 euros/habitante en Alemania o 155 euros de los Paises Bajos, paises nada sospechosos de “atacar la promoción privada”. Y dentro de España, hay regiones que gastan más en protección social a la vivienda (211 euros/habitante Navarra y 73,8 el País Vasco frente a 52 Madrid, 33 Cataluña o Andalucía y 23 Baleares) y también hay mucha diferencia en los Ayuntamientos (154 euros/habitante de ayuda en  los municipios navarros, 72 euros los vascos, 63 euros/habitante Madrid y 29 euros los ayuntamientos de  Andalucía y Baleares), según los datos de Fomento.

Así que en vez de imponer topes a los alquileres, hay que promover que haya más alquileres en el mercado, facilitando que los particulares alquilen (100.000 nuevas viviendas en alquiler al año)  y promoviendo la construcción de viviendas para alquiler, con los promotores privados, a los que se puede facilitar suelo público medio regalado y financiación, para volver a esas 100.000 viviendas protegidas al año que se construían en los años 80 del siglo pasado. Serían 200.000 viviendas más en alquiler al año, 1 millón en 5 años, un objetivo posible si se lanza un Plan con incentivos fiscales, financiación y suelo, con la colaboración de promotores privados, bancos, autonomías y Ayuntamientos. Un Plan para facilitar alquileres a precios asumibles a familias vulnerables y jóvenes, pero que, además, al aumentar drásticamente la oferta, serviría también para bajar los demás alquileres del mercado. Es un camino más largo que los “atajos” del control de alquileres, pero más seguro: si hay más alquileres, bajarán los precios.