Los alquileres siguen subiendo este año 2023, trimestre a trimestre. En el tercer trimestre, han vuelto a subir un +0,3% (tras subir un +2,4% en el primero y un +4,5% en el 2º trimestre), con una subida anual del +9,3%, según el último dato del portal Idealista. Esta subida anual es mayor en Valencia (+22,1%), Alicante (+18,6%), Barcelona (+18,1%), Palma (+16,7%), Madrid (+10,7%), Ceuta y Las Palmas (+10%), mientras sólo bajan los alquileres en Palencia (-1,6% anual). Otra subida que se suma al +8,4% que subieron los alquileres en 2022, tras caer un -3,6% en 2021 (por la pandemia) y subir otro +4,6% en 2020. Así que los alquileres suben un +18,7% en los últimos 45 meses, tras aumentar un +50% entre 2014 y 2019, según Idealista. Resumiendo: han subido +68,7% en menos de una década.
Con estas fuertes subidas anuales, el precio medio de alquilar una vivienda en España alcanza hoy otro
máximo
histórico: 11,8 euros por metro cuadrado, superando los 1.000 euros (1.062 euros un piso de 90 m2), según
el portal Idealista. Pero es mucho
más caro en capitales como Barcelona
(20 euros/m2), Madrid (17,7
euros), San Sebastián (16,9), Palma (14,6), Bilbao (13,2), Valencia (12,4), Las Palmas (11,6), Ceuta (11,5),
Vitoria (11,1), Sevilla y Girona (11), Santa Cruz de Tenerife (10,9), Cádiz
(10,6), Alicante (10,5) y Pamplona (10,4 euros/m2), las capitales donde es más
caro alquiler. Y Zamora (6,1 euros/m2), Ciudad Real y Cáceres (6,2), Orense
(6,4), Palencia o Lugo (6,6 euros) las más baratas.
Lo preocupante es que son
ya 21 las ciudades donde los alquileres han alcanzado su máximo histórico en septiembre, según
Idealista: Ávila, Barcelona,
Burgos, Castellón, Granada, Guadalajara, Logroño, Lugo, Madrid, Murcia, Oviedo, Pamplona, Pontevedra, Santa Cruz de
Tenerife, Sevilla, Soria, Tarragona,
Valencia, Valladolid, Vitoria y Zaragoza.
La subida de alquileres también se está produciendo en toda Europa (+21% entre 2010 y 2023), pero,
desde 2022, sube más el precio de los alquileres que la
compraventa de vivienda, según
Eurostat. Entre 2015 y 2022, el precio medio del alquiler en Madrid se ha encarecido un +39%, frente a un +26% de subida en
otras capitales europeas, según
este estudio de FUNCAS. Con ello, el
alquiler en Madrid es el 9º
más caro entre las grandes
ciudades de Europa, con un índice 134 (el 100 sería Bruselas), superado por
Londres (295), Dublín (232), Copenhague
(198), Luxemburgo (189), Estocolmo (182), París (179), Múnich
(156) y Helsinki (134). Y cuesta menos alquilar una vivienda en Berlín (índice 133), Lisboa (129), La Haya (126), Viena
(113), Bruselas (100), Roma (98) o Atenas (96).
Con estos precios disparados en España, las familias tienen que hacer un esfuerzo mucho mayor para alquilar.
Según
un estudio de la inmobiliaria Culmen, en España hay 1,8 millones de hogares
que viven en alquiler y el 75% de ellos (1,37 millones de hogares) tienen que
destinar más del 30% de sus ingresos a pagar el alquiler, el tope que se
considera recomendable. Pero la mitad de ellos (750.000 hogares) tienen que destinar más del 50% de sus ingresos a
alquilar, lo que hunde sus economías o les obliga a dejar su vivienda
(y volver con sus padres o vivir “amontonados” con amigos o familiares).
Otro estudio
de Funcas revela que el 40% de los
inquilinos destinan más del 40% de sus ingresos a pagar el alquiler,
un esfuerzo que duplica al que hacen los inquilinos en Europa. Y eso es una
media, porque hay ciudades donde el esfuerzo de los inquilinos es mayor, según
otro estudio de Idealista: en Barcelona,
el alquiler medio se lleva el 43,1%
de los ingresos medios, en Palma el 42%,
en Valencia el 39,1%, en Málaga el 36,8%, en Alicante el 35,3%, en Madrid el
34,7%, San Sebastián el 32,6% y en las Palmas el 30%. Y otro dato sorprendente:
en 47 capitales, es mayor el esfuerzo para alquilar un piso
que el coste de una hipoteca para comprarlo (si se tiene dinero para la entrada
y los gastos y se consigue que un banco conceda esa hipoteca). Sólo es más barato alquilar que comprar
un piso hoy en 5 capitales españolas: A
Coruña, San Sebastián, Palma, Málaga y Granada.
Este panorama,
unos alquileres que se llevan hasta el 40% (y más) de los ingresos de una
familia, son la principal causa del
aumento de la pobreza en España, según
el último Informe sobre la pobreza en 2022 de la Red Europea de Lucha
contra la Pobreza (EAPN), más decisiva
incluso que tener o no tener trabajo. Y eso, porque las familias más vulnerables (hay 12,3 millones de españoles en
riesgo de pobreza) alquilan más y el
coste del alquiler se lleva casi el 40% de sus ingresos, el triple que en las
familias con más recursos (donde el alquiler supone sólo el 12,5% de sus
gastos). Y aportan
un dato revelador: en 2022, 4 de cada 5 personas con un elevado gasto en
pagar el alquiler eran pobres.
Esto puede provocar
que muchas de estas familias no puedan ahora pagar su alquiler, al
haberse disparado. De momento, las medidas legales tomadas por el Gobierno tras
la COVID han frenado los desahucios: de 36.467 por impago de alquiler en
2019 a 21.141 en 2020 y 27.533 en 2022 (y 10.166
en el primer semestre de 2023). Pero hay expertos que creen que la caída de desahucios este año
(-37% sobre primera mitad de 2022) se
debe no a la protección legal de las familias vulnerables, sino a dos
huelgas en el personal de Justicia (primero secretarios y luego funcionarios judiciales). Y temen que los desahucios por impago de alquileres repunten en los próximos
meses. Eso sería muy preocupante, porque un 70% de los 700.000 desalojos de
viviendas que se han hecho en España desde 2008 (por impagos de alquileres e
hipotecas) afectaron a familias con menores, según
Save the Children.
Los alquileres disparados afectan también muy especialmente a los jóvenes, que ven más difícil emanciparse y formar un hogar.
Si el salario medio de un joven era,
en junio de 2022, de 1.089 euros (según
el Consejo de la Juventud), pagar un alquiler le supondría de media el
83,9% de su sueldo. Y con el pago de los
recibos obligatorios, “se comería” el 93,6% del sueldo. Por eso, la mayoría
de los jóvenes españoles no pueden emanciparse: el 69,1% de los jóvenes (de 16 a 34 años) siguen viviendo con sus padres, un 10% más que hace una década. Y
entre 25 y 34 años, el 46,3% de los jóvenes españoles viven con sus padres,
frente a sólo el 30,3% de media en Europa, según
este estudio de Funcas.
Pero no es sólo que los altos alquileres acrecienten la
pobreza y dificulten la emancipación de los jóvenes, es que además, cada vez resulta más difícil alquilar, incluso a estos precios desorbitados, porque salen pocos pisos a alquiler cada
día: la oferta de alquileres se ha reducido un -28% en esta Legislatura, entre
principios de 2019 y principios de 2023, según
el portal Idealista. Una caída de oferta que ha sido mucho
mayor en las grandes ciudades, como Barcelona (-51% alquileres), Valencia
(-45%), Madrid (-44%), San Sebastián (-35%), Alicante y Málaga (-33%), Sevilla
(-28%) o Bilbao (-24%). Menos oferta de alquileres porque se hacen menos
viviendas nuevas (80.000 en 2022) y, sobre todo, porque muchos propietarios
prefieren vender y obtener una alta plusvalía con la subida de precios, sobre todo tras
la aprobación de la nueva Ley de Vivienda, que establece topes al alquiler.
Con esta poca oferta, alquilar un piso (carísimo) es cada
día más complicado (“la jungla del alquiler”). La demanda
de inquilinos es tan alta que los
alquileres “vuelan”, se colocan en horas. Y los propietarios “eligen” cada
vez más al inquilino, incluso convocando a varios a la vez para “hacer un casting”, donde se valora
sus ingresos, su contrato, su estilo de vida y hasta su color de piel…Y ahora,
aunque la nueva Ley de Vivienda prohíbe
que el inquilino pague la comisión de la
inmobiliaria (la tiene que pagar el propietario), se
multiplican las denuncias de que las siguen cobrando, o bien ilegalmente
(si no, no hay piso) o camuflada como un “servicio post- alquiler” al
inquilino, que le imponen. Y además, cada vez se alquilan pisos de menor
calidad (“infrapisos”) y hasta viviendas que no lo son.
El problema de fondo
de los alquileres en España es la falta de oferta y la escasez de
viviendas: desde 2015 se han iniciado una media de 75.000 nuevas viviendas al año frente
a 120.000 nuevos hogares anuales que se han creado en ese periodo, según
destaca Funcas. No sólo ha caído
drásticamente la construcción de nuevas viviendas “libres” (desde el récord
de 597.632 viviendas terminadas en 2006 a las 365.000 en 2009 y un mínimo de
35.382 viviendas en 2014 hasta 79.935
terminadas en 2022). También se
ha desplomado la construcción de viviendas de protección oficial (VPO): de terminarse 85.028 en 1997 se
bajó a 67.514 en 2007, sólo 17.059 VPO en 2013 (tras los recortes) y un mínimo
de 9.221 VPO terminadas en 2022. Así que no se promueven nuevas viviendas, ni
las empresas privadas ni la Administración Pública (Estado, autonomías y
ayuntamientos), mientras cada año hay nuevas familias y jóvenes que necesitan una
vivienda. Y encima, en España el parque público
de viviendas sociales es ridículo: sólo 300.000 viviendas, el
2,5% del parque total, frente al 9,3% en Europa (el 30% en Paises Bajos,
17,5% en Reino Unido y el 5% en Alemania).
Por todo ello, la solución al grave problema de los
alquileres pasa por construir más
viviendas y destinar la mayoría al
alquiler: más oferta para bajar los precios. España necesita construir 1,2 millones de viviendas de alquiler
protegido en 10 años para rebajar la
tensión del alquiler, según
un reciente estudio de la inmobiliaria Culmia y GAD3. Proponen que 761.000 sean viviendas de alquiler asequible (un 20%
más bajo que el de mercado) y otras 442.000 se construyan para alquiler social
(un alquiler bajo, para las familias más vulnerables). Y además, creen que
haría falta construir otras 166.000 viviendas en 10 años para alquiler “libre”.
En total, proponen
construir 1.369.000 viviendas para
alquilar en los próximos 10 años,
una media de 140.000 al año (casi el doble de las que se construyen ahora). Y
para conseguirlo, proponen la colaboración público-privada: que
las distintas Administraciones ofrezcan suelo a cambio de que se construyan
viviendas con alquiler tasado durante 80 años, con ayudas financieras y
fiscales a los promotores (privados y públicos).
Este es el camino para rebajar los impagables alquileres
actuales. Pero el Gobierno Sánchez, forzado por Podemos, aprobó una Ley de la Vivienda que
sólo en parte sigue esa vía (prevé construir 140.000 viviendas públicas en 5
años), pero que sobre todo defiende “un atajo populista”: poner controles al precio de los alquileres,
topes a su subida en las zonas
tensionadas. De momento, la Ley entró en vigor el 26 de mayo, pero los topes de precios no se han aprobado y se
retrasarán hasta finales de año. El problema ya no es sólo que estos
topes hayan retraído a muchos particulares (e inmobiliarias) a alquilar,
recortando más la oferta, sino que no se van a aplicar, creando una
gran incertidumbre en el mercado. Porque las autonomías gobernadas por el PP (11, 6 de ellas con VOX) ya han dicho
que no
aplicarán estos topes, que sí adoptará Cataluña (ha
establecido ya 140 municipios con alquileres “tensionados” y reclama al
Gobierno los topes ya). Así que
tenemos una Ley contraproducente que no
se va a aplicar y no se avanza en la vía eficaz: promover más viviendas. Y facilitar el alquiler (sin imposiciones,
con incentivos) de los 1,9 millones de viviendas vacías.
Urge que el futuro Gobierno sea más realista y promueva un
gran Pacto por la vivienda, sentando a las autonomías, Ayuntamientos
y promotores para aprobar un ambicioso Plan de construcción de viviendas, al
menos esas 140.000 al año que se
proponen. Y eso pasa por sacar al mercado todo el suelo disponible y ofrecerlo gratis a los que promuevan viviendas
de alquiler asequible, asegurándoles una financiación
y una rentabilidad suficientes. No podemos seguir permitiendo que los
alquileres sigan disparados, asfixien a las familias y frenen en seco la
emancipación de los jóvenes. La vivienda tiene enmienda: construir más.
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