Todo el mundo se queja de los alquileres, tras las fuertes subidas de los últimos años. Pero, ¿Cuánto han subido? Un 50% desde 2014, según el portal Idealista. Pero el Ministerio de Fomento acaba de desinflar esta subida y dejarla en la mitad, un 24,6%. Hay quien piensa que los portales de alquiler “han inflado” las subidas, para atraer más anuncios y negocio. También podría ser que el Gobierno Sánchez quiera “suavizar” la subida con sus estadísticas, hechas a partir de las fianzas. Da igual. El hecho es que son muy caros, sobre todo en las grandes capitales (entre 900 y 1.400 euros) y se llevan un tercio de los ingresos y más, lo que impide emanciparse al 81% de los jóvenes. Podemos y algunos Ayuntamientos defienden poner topes a los alquileres, pero eso reduciría la oferta y los subiría más. La solución es aumentar los pisos en alquiler, con las viviendas vacías y viviendas públicas (VPO), que no se hacen. Lo demás son “atajos demagógicos” inútiles.
 |
| enrique ortega |
Con la crisis, los españoles se han pasado al alquiler, año tras año: son ya el 23,9% los hogares que viven en alquiler, frente al 19,9% en 2007 y el 21,1% en 2001, según el Observatorio de Vivienda 2019 de Fomento. Y hay regiones donde el alquiler supera el 30% de los hogares, como Canarias (34,5%), Baleares (34,1%) o Cataluña (30,4%), mientras son el 26,6% en Madrid, el 20,4% en Andalucía, el 19,9% en Murcia y rondando el 17% en Castilla y León (17,9%), La Rioja (17,4%), Extremadura (17,2%) y País Vasco (16,9%). A pesar de este mayor peso de los alquileres, España sigue lejos de la media europea (30,7% de hogares en alquiler), de Alemania (48,6%), Francia (35,6%), Reino Unido (35%) e Italia (28,6%).
En España hay 2.578.057 inmuebles residenciales en alquiler (3,3 millones de inmuebles si contamos naves, industrias y oficinas en alquiler). Y están en alquiler, sobre todo, los pisos más antiguos (el 25%, construidos antes de 1960), de calidad media y las viviendas de menor tamaño (están alquiladas el 25% de las que tienen menos de 75 metros cuadrados), según los datos del Ministerio de Fomento. Pero, en general, los pisos en alquiler en España son más grandes que en Europa: 81 metros cuadrados de media frente a 74,6 m2 en la UE-28, los 74 m2 de Italia, los 69,2 m2 de Alemania y los 66,7 m2 de Francia. Y de ahí, que los inquilinos en España tienen más habitaciones de media que en Europa: 1,7 habitaciones por persona frente a 1,5 en la UE-28 y 1,6 en Francia o Alemania.
Y sobre los inquilinos, hay más mujeres (25,7% hogares en alquiler) que hombres (22,8%), son la mayoría jóvenes (el 70,4% de los jóvenes de 16 a 29 años viven en alquiler frente a sólo 1l 19,6% de los que tienen entre 45 y 64 años), mujeres solas con niños (29,7% en alquiler), familias numerosas (33,2% en alquiler) e inmigrantes (el 82,4% no UE viven en alquiler). Y también viven más en alquiler las rentas más bajas, los que ingresan menos del 60% del sueldo medio: un 43,3%, un porcentaje inferior al del alquiler de los más pobres en Europa (50,4%) o en Alemania (viven en alquiler el 75% con bajos ingresos). Y otra diferencia es que, debido a las subidas de los últimos años, en España hay más inquilinos “financieramente sobreexpuestos” por el pago del alquiler: un 38,1% frente al 26,3% en la UE-28, el 38,6% en Reino Unido, el 28,2% en Italia, el 20,5% en Alemania o el 14,4% de inquilinos en Francia, según los datos del Observatorio de la Vivienda 2019.
O sea, que un tercio de los inquilinos están agobiados por pagar el alquiler. Y eso es fruto de las fuertes subidas de alquileres estos últimos años. ¿Cuánto? No hay datos oficiales, porque no se hace una estadística de subida de alquileres mientras Estadística (INE) sí publica trimestralmente la subida de las viviendas vendidas. En su ausencia, son los portales inmobiliarios (Idealista y Fotocasa) quienes publican mensualmente lo que suben los alquileres, en base a una muestra de los anuncios que publican. Según estos datos, los alquileres han subido en España un 50% entre 2014 y mayo 2019, según el portal Idealista (a partir de 70.000 anuncios), un dato utilizado recientemente por el Banco de España. Pero ahora, el 26 de septiembre, el Ministerio de Fomento ha publicado otra estadística de alquileres, basada en las 487.470 fianzas depositadas por los inquilinos en 31 provincias (todas salvo las de Asturias, Navarra, la Rioja y Cantabria, donde no se obliga al inquilino a depositar la fianza, ni las de Canarias, Castilla la Mancha, Extremadura y Murcia, cuyos datos no son suficientes para Fomento). Y esta estadística revela que los alquileres en España han subido la mitad de lo que se decía: un 24,6% entre 2014 y 2018.
La divergencia no se da sólo en las subidas sino en el precio de los alquileres. Así, el precio medio del alquiler en España era en 2018 de 8,1 euros por metro cuadrado, según Fomento, menor que el que daba el portal Fotocasa (8,3 euros) y sobre todo Idealista (10,4 euros, un 28,4% más caro). Con ello, la diferencia en los alquileres medios provinciales llegan incluso a un 57% menos (Fomento respecto a Idealista) en Baleares (687 euros de alquiler medio frente a 1.245 euros) y un 52% menos en Barcelona (769 frente a 1.413), pasando por un 50% de diferencia en la provincia de Madrid (819 frente a 1.228 euros). Y si tomamos los alquileres en las capitales más caras, las diferencias entre Fomento e Idealista son muy importantes: Ibiza (957 frente a 1.399 euros), Barcelona (930 frente a 1.467), San Sebastián (926 frente a 1.011), Madrid (865 frente a 1.226 euros), Bilbao (721 frente a 877), Málaga (633 frente a 967), Valencia (631 frente a 863), Ceuta (629 frente a 803) y Sevilla (590 frente a 858 euros).
¿Quién tiene razón? Ambas partes justifican las diferencias en que utilizan distintos criterios estadísticos. Por un lado, los portales inmobiliarios miran los precios que piden los propietarios en sus anuncios, no el precio final que consiguen (aunque los expertos dicen que, tal como está el mercado, los inquilinos “no pueden regatear” y si no los aceptan los pierden, porque se alquilan en horas). Y Fomento refleja el alquiler de las fianzas, que parecería más real si no fuera porque hay muchos alquileres que no se declaran por el valor real o que declaran fianzas más bajas porque tienen ayudas. Otra diferencia importante es que Fomento toma la superficie del catastro, que incluye zonas comunes y garaje, con lo que el alquiler se corresponde a una superficie mayor que la que ve el inquilino (la casa), lo que reduce el coste por metro cuadrado en esa estadística oficial. Además, Fomento da el dato del alquiler medio (el promedio de todas las fianzas), mientras los portales utilizan la mediana, el valor central de todos los alquileres, considerado internacionalmente como más fiable.
Al final, es posible que los portales inmobiliarios hayan “inflado” los alquileres estos años, animando a los propietarios a subir sus precios, porque con burbuja se atraen más anuncios (y de eso viven). Y también es posible que la estadística de Fomento tire a la baja y el Gobierno busque “enfriar” la burbuja y rebajar el problema. Probablemente, el precio real no sea ni uno ni otro, aunque en las grandes capitales quizás se acerque más al de los portales que a Fomento. Vean Barcelona (1.467 euros frente a 930) o Madrid (1.226 euros frente a 865).
En cualquier caso, hay un hecho incuestionable: los alquileres son muy caros (en 25 capitales alcanzan su máximo histórico) y se llevan cada vez más parte de los ingresos de las familias. El gasto en vivienda (alquiler o hipoteca más agua, luz y gas es el mayor gasto familiar y se lleva el 30,7% de los ingresos, según la Encuesta de Presupuestos Familiares 2018 (INE). Y un estudio de Alquiler seguro revela que el alquiler se come, de media, el 37% de los ingresos del inquilino. Otro estudio reciente, de CaixaBank Research señala que la clase media destina el 23,5% de sus ingresos al alquiler, un porcentaje que es mayor en la clase media baja (el 26,8%). Este desembolso penaliza sobre todo a los que más asfixia el alquiler, a las familias jóvenes con hijos y a los jóvenes, con bajos ingresos y mucha precariedad. Por eso, el 81% de los jóvenes españoles menores de 30 años no se han emancipado y tienen que vivir con sus padres, según el Consejo de la Juventud, frente a una media del 68% en Europa, según Eurostat. Y los que alquilan, en muchos casos tienen que compartir piso de alquiler para poder pagarlo.
La mitad de los españoles creen que los alquileres son caros (32,7%) o muy caros (16,5%), según el Barómetro del CIS de alquileres publicado por Fomento. Y el 80,8% de los encuestados piden medidas para bajarlos y ayudar a las familias, básicamente ayudas fiscales al propietario y al inquilino y construir más viviendas para alquiler. Entre tanto, en marzo entró en vigor el segundo Decretode alquileres pactado por el PSOE y Podemos, que aumentó el periodo de alquiler de 3 a 5 años (7 si alquilan empresas), fija un límite de 3 meses a las fianzas (1 obligatorio más dos complementarios), limita los desahucios (el Juzgado debe informarse antes si el inquilino es vulnerable y aplazarlo de 1 a 3 meses) y se compromete a crear un índice estatal de alquileres en 8 meses (para noviembre), para que los Ayuntamientos tengan un referente oficial con el que promover ayudas fiscales (rebaja del IBI) a los propietarios que alquilen más barato. Ahora, sin Gobierno, ese índice se retrasará.
Podemos y algunos Ayuntamientos querían ir más allá y defienden que los Ayuntamientos fijen topes a los alquileres, lo que exigiría una Ley (no un decreto). Controlar así los alquileres es un “atajo populista” que no frenaría los precios sino que los subiría más. El razonamiento es simple: si se limitan los alquileres, muchos particulares y empresas dejarán de alquilar y habrá menos pisos en alquiler, lo que subirá los precios. Es de cajón. Y más en España, donde el problema es de falta de oferta y que la demanda ha crecido mucho estos años, por las familias y jóvenes que no pueden comprar y sólo les queda alquilar.
Ampliar la oferta de viviendas en alquiler se puede hacer por dos vías. Una, animando a que alquilen a los propietarios de los 3,44 millones de viviendas vacías (según el último censo del INE, de 2011). Y eso puede lograrse si se les incentiva el alquiler, a precios razonables (la media que marque la estadística oficial, cuando se consiga), con una deducción en el IRPF a los propietarios, con rebajas en el IBI municipal (sólo la mitad de las autonomías lo han regulado, como les permite el decreto y entre ellas no está Madrid), y hasta con deducciones en sociedades (para inmobiliarias que alquilen más), tres medidas que va a poner en marcha el Gobiernovasco para fin de año. Y también con ayudas a la rehabilitación de viviendas (hay 500.000 vacías en mal estado) si se alquilan.
La otra vía es aumentando el parque de viviendas, sobre todo de viviendas públicas (VPO) para alquiler. En España, tras la mala experiencia de la crisis inmobiliaria, se construyen hoy pocas viviendas: sólo se entregaron 55.000 viviendas nuevas en 2018, 7 veces menos que en Francia (400.000, para un tercio más de habitantes) y 4 veces menos que en Reino Unido (250.000 nuevas viviendas en 2018). Y la mayoría son para venta, no para alquiler. Harían falta 140.000 nuevas cada año. Pero el mayor déficit se da en las viviendas públicas: en 2018 se terminaron 5.191 VPO (sólo 344 de ellas para alquiler), de las que 2.418 se hicieron en Madrid, 633 en Barcelona, 55 en Valencia, 86 en Sevilla y cero (sí, ninguna) en Baleares o Canarias, según las estadísticas de Fomento. Algo que contrasta con las más de 100.000 VPO que se terminaban cada año en España entre 1957 y 1989. E incluso con las 68.857 de 2008.
La vivienda pública, la VPO promovida por el Estado, autonomías o Ayuntamientos ha casi desaparecido en España con la crisis. Eso se debe a que las instituciones públicas no promueven vivienda y ponen pegas a los promotores privados, que se quejan de que no les compensa promover VPO: los Ayuntamientos no les ceden suelo (aunque tienen de sobra) y las autonomías les fijan unos precios de venta demasiado bajos, imposibles: los módulos están un 31,2% por debajo de los de la vivienda libre. Y en 10 provincias (donde hay menos demanda) se da incluso el contrasentido de que la VPO es más cara que la vivienda libre. Lo que habría que hacer es facilitar la promoción de VPO, aportando suelo, financiación y unos precios más realistas, para multiplicar por 10 la VPO (50.000), sobre todo para alquiler.
Al final, se debería crear un gran parque de vivienda en alquiler, entre viviendas vacías de particulares (incluso con compras: Berlín ha comprado 6.000 viviendas), las 15.000 VPO que hay vacías, las 76.000 viviendas de la SAREB (el banco malo) y 20.000 nuevas VPO que se podrían promover al año. Podría plantearse un objetivo realista de 200.000 nuevas viviendas en alquiler cada año. Eso sí bajaría los precios (no los controles “populistas”) y facilitaría el alquiler a 1.500.000 españoles que hoy tienen serios problemas de vivienda, sobre todo jóvenes, ancianos (800.000 viven de alquiler) y mujeres solas con niños (hay 1,5 millones). Y además, habría que seguir apostando durante décadas por la VPO y los incentivos fiscales al alquiler, porque para 2030 habrá 2.650.000 españoles que no podrán comprar ni alquilar en el mercado libre, según un estudio de la Fundación Alternativas.
Los alquileres deben ser una de las prioridades del futuro Gobierno. Urge tener una estadística oficial, para saber lo precios reales y poder incentivar fiscalmente a los propietarios que alquilen más barato. Pero sobre todo, urge configurar un parque público de alquiler, para que haya más oferta y bajen los precios. Y eso exige un Pacto entre instituciones y más recursos. Pero es la vía eficaz, no los topes a los alquileres, un atajo populista inútil.
No hay comentarios:
Publicar un comentario