Los pisos subirán más en 2024

Si alquilar un piso es difícil y caro, comprarlo se ha vuelto casi imposible, por el alto coste de las hipotecas y porque las viviendas siguen subiendo: +4,7% en 2023, la mayor subida en 6 años. Y con ella, los pisos han subido un +44,5% en los últimos 10 años, más del doble que la inflación y los salarios. Y sus precios rondan los de 2008, antes de la crisis financiera. Los pisos seguirán subiendo en 2024, porque faltan viviendas y se promueven pocas viviendas nuevas, sobre todo en Madrid y Barcelona, por falta de suelo, financiación y demanda que consiga hipoteca. Porque hoy, comprar un piso se lleva el 40% de los ingresos de una familia y más de lo que gana un joven. El Gobierno ha aprobado “un parche”, unos avales para ayudar a 50.000 jóvenes a comprar piso, cuando la mayoría no puede ni comprar ni alquilar. La solución es construir más, entre 150.000 y 200.000 viviendas al año, la mayoría para alquilar.

                   Enrique Ortega

Comprar un piso es cada año más caro y no sólo porque las hipotecas llevan año y medio subiendo, por el alza de los tipos de interés. El precio de compraventa de las viviendas volvió a subir en 2023, un +4,7%, la mayor subida en los últimos 6 años, según la tasadora Gesvalt. La Sociedad de Tasación aumenta la subida hasta el +5,1% anual a finales de 2023, mientras el último dato del INE señala una subida anual de las viviendas del +4,5% en septiembre de 2023, con un aumento menor del precio de la vivienda usada (+3,2%) pero mucho mayor en la compraventa de viviendas nuevas (+11%, la mayor subida en 16 años).

Con esta subida de los pisos del +4,7% en 2023, se han encarecido ya un +44,5% en los últimos 10 años, entre 2014 (cuando empezaron a subir) y 2023 (el INE ya ratificó una subida del +39,8% entre 2014 y 2022). Una subida de los pisos que duplica con creces la inflación en esta década (+21,3%) y la subida de los salarios (+17,6%). Y con esta subida acumulada (+44,5%), los pisos nuevos han recuperado ya el precio que tenían en 2008, antes de la crisis financiera, que provocó un desplome de precios del -41,9% entre 2008 y 2014, según el INE, aunque la vivienda usada es todavía un 20% más barata que en 2008. Unos altos precios que suponen un coste medio de 2.871 euros por metro cuadrado de una vivienda nueva (287.100 euros una casa de 100m2), según la Sociedad de Tasación, aunque hay 3 capitales donde el precio de un piso supera los 4.000 euros/m2: Barcelona (5.156 euros/m2), Madrid (4.385 euros/m2) y San Sebastián (4.283 euros/m2), mientras comprar una vivienda nueva cuesta 1.301 euros/m2 en Ciudad Real o 1.311 en Cáceres.

Lo chocante es que los pisos sigan subiendo cuando la venta de viviendas cayó un -9,7% en 2023, según el INE. El año pasado se vendieron en España 586.913 viviendas, frente a las 650.265 vendidas en 2022, aunque se trató de un año excepcional, que recogió ventas retrasadas de 2021 (tras la pandemia). Por eso, los expertos creen que se trata de una alta cifra de ventas a pesar de la caída (el tercer mejor año de la historia, tras 2022 y el récord de 2007: 775.300 viviendas vendidas), que demuestra una demanda fuerte, a pesar de la subida de tipos de interés (del 0 al 4,5% en año y medio, desde julio de 2012), que ha provocado una caída de las hipotecas solicitadas: se constituyeron 381.560 hipotecas sobre viviendas, un -18% sobre las de 2022. Pero, a pesar de eso, las ventas cayeron menos, en parte porque hay una demanda de vivienda como inversión, que compra al contado, sin hipoteca: la mitad de las casas se compran al contado en España, según los registradores.

Pero la causa básica de que sigan subiendo los pisos (aunque caigan las ventas) es que falta oferta, que hay más demanda que pisos para vender (sobre todo en las ciudades donde más ha crecido la población y los inmigrantes, según CaixaBank Research). En toda España, la oferta de pisos para vender cayó un -8% en 2023, sobre todo porque se hacen pocas viviendas nuevas, según el portal Idealista. Pero el mayor problema se da en grandes ciudades, donde “faltan viviendas para vender”. Así la oferta se recortó en el último año en Palma y Valencia (-17%), Murcia (-15%), Barcelona (-14%), Alicante (-13%), Bilbao (-9%), Málaga (-8%) Madrid (-4%) y Sevilla (-2%). Pero también cayó la oferta en ciudades más pequeñas como Santander y Zamora (-28% oferta último año), Ávila (-26%), Toledo (-22%), Granada (-20%), Ciudad real (-18%) y Oviedo (-16%).

Se ha recortado el mercado de viviendas de 2ª mano, tras 10 años de ventas crecientes, pero sobre todo se hacen menos viviendas nuevas, lo que reduce la oferta disponible. En 2023 se cree que los visados de obra nueva llegaron a 110.000, según CaixaBank Research, lo que supone un mínimo aumento del 1,04% sobre las 108.895 nuevas viviendas “visadas” (autorizadas) en 2022. Son todavía menos que las nuevas viviendas visadas en 2019 (111.140), a pesar de la mayor demanda, y quedan muy lejos de los visados de obra nueva que se dieron en 2008 (264.795) y sobre todo en 2006 (865.561 viviendas nuevas). Pero lo peor es que los visados de nuevas viviendas están cayendo en las grandes capitales, donde hay más demanda de vivienda, según los últimos datos oficiales (enero-octubre 2023): han caído un -75,5% en Barcelona, un -57,6% en Málaga y un -32,1% en Madrid, subiendo un +32% en Zaragoza, un +5,3% en Sevilla, un +1,5% en Valencia y un +2,6% en toda España (con 91.666 viviendas nuevas visadas hasta octubre).

¿Por qué se inician tan pocas viviendas en España, menos de la mitad que en 2008? Hay varias razones que retraen las nuevas promociones: subida de tipos y mayores dificultades para conseguir financiación bancaria e inversores, aumento de los costes de construcción (se dispararon con la pandemia y siguen altos), encarecimiento y falta de suelo, junto a mayores exigencias normativas (en Barcelona, por ejemplo, hay una obligación de reservar el 30% de las nuevas promociones a viviendas protegidas, lo que retrae y encarece los proyectos). Y en el caso de Madrid, Barcelona y grandes ciudades, no se han actualizado los módulos de precios de las viviendas de VPO, congelados desde 2008 (en Madrid acaban de subir hasta un 56%).Y, además, la nueva Ley de Vivienda, en vigor desde mayo 2023, se considera “intervencionista” por el sector y retrae nuevas promociones.

Todas estas causas que explican las subidas de precios de los últimos años se mantienen ahí (se esperan sólo 115.000 visados de nuevas viviendas en 2024), por lo que los expertos creen que los pisos seguirán subiendo en 2024, por 11º año consecutivo. Y en 2025. De hecho, la vivienda ya ha subido en enero en 38 capitales, un +0,4% según el portal Idealista, mientras la Sociedad de Tasación apuesta por una subida del +4,6% en el primer trimestre, con un precio medio de 2.900 euros/m2. Y otros expertos creen que la vivienda subirá entre un 2 y un 4% este año, subiendo más la vivienda nueva y estancándose (o incluso bajando) la vivienda usada. Y eso porque la demanda podría incluso subir, por la mejora del empleo y los salarios, y porque bajarán los tipos a partir del verano, lo que debería abaratar las hipotecas. De hecho, el Euribor mensual ha bajado del 4,16% máximo en octubre de 2023 al 3,609% en enero, aunque en febrero se ha frenado la bajada (3,649% hasta el viernes).

Otra razón para que sigan subiendo los pisos es que suben mucho los alquileres y eso hace más atractivo comprar que alquilar. Actualmente, comprar una casa de 250.000 euros exige pagar una hipoteca de 200.000 euros (los bancos sólo financian el 80% del precio), que supone hoy pagar una cuota mensual de 1.055 euros. Pero el alquiler medio está en 12,44 euros (enero 2024, según el portal Idealista), 1.116 euros para alquilar un piso de 90 m2 (ojo: 1.872 euros en Barcelona y 1.647 en Madrid). Así que hoy se paga menos cuota por comprar que por alquilar, aunque hay que tener dinero ahorrado (para pagar el 20% que no financia la hipoteca y los gastos e impuestos) y un trabajo e ingresos que permitan conseguir una hipoteca del banco. Pero si se logra, un propietario con hipoteca pagará en 25 años unos 43.000 euros menos del dinero que habría pagado esos años por un alquiler medio, según un estudio de Tecnocasa y la Universidad Pompeu Fabra .Y encima, los que compraron tienen un patrimonio, mientras los que alquilaron no tienen nada.

Pero, con estos precios de los pisos, el esfuerzo de comprar no está al alcance de la mayoría, porque pagar una hipoteca supone cada vez un mayor esfuerzo. En septiembre de 2023, con los tipos altos, pagar la cuota mensual de una hipoteca media suponía a las familias un 39,2% de sus ingresos, un 10% más que antes de la pandemia y la posterior subida de tipos (29,3% esfuerzo en diciembre 2023), según el Banco de España, quien estima que en 2024, el esfuerzo de pagar una hipoteca superará el 40% de los ingresos de una familia, cuando los expertos consideran que el tope recomendable no debería superar el 30% de los ingresos. Y en el caso de los jóvenes, cuyo salario medio es de 1.005 euros mensuales, el esfuerzo de pagar una hipoteca (de 200.000 euros) es imposible, porque la cuota mensual (1.055 euros) supera todos sus ingresos.

Por eso, la gran mayoría de los jóvenes, sin ahorros y con sueldos bajos, no puede pensar en comprar casa, aunque tampoco en alquilar, lo que les condena a vivir con sus padres (el 83,7% de los menores de 30 años no se emancipa, frente al 68,1% en Europa). Para ayudarles, el Gobierno aprobó el pasado 13 de febrero una linea de avales del ICO, de 2.500 millones, para complementar el 20% de las hipotecas que pidan. Con este aval público, el banco puede conceder una hipoteca por el 100% del valor del piso que se quieran comprar, porque el 20% que antes no financiaban lo avala el Estado. Podrán beneficiarse los jóvenes hasta 35 años y las familias con menores a su cargo, siempre que tengan unos ingresos brutos inferiores a 38.600 euros brutos (solteros), 64.000 euros (familias monoparentales) y 77.200 euros anuales si son 2 personas quienes firman la hipoteca. El Gobierno dice que los avales podrían beneficiar a 50.000 jóvenes y familias. Pero es “un parche”, porque la mayoría de los jóvenes (hay 7,8 millones entre 21 y 35 años) no pueden pagar una hipoteca y menos si la piden por el 100% del valor de la vivienda. Habría que ayudarles más a alquilar: hoy, los 250 euros de ayuda del bono joven de alquiler no funcionan, por la mala gestión de las autonomías.

En definitiva, comprar un piso es algo imposible para los jóvenes y la mayoría de las familias, máxime cuando han subido más del doble que los sueldos. Y los pisos y alquileres seguirán subiendo, a menos que se aplique la única medida que puede frenar las alzas: aumentar la oferta. En España hacen falta entre 150.000 y 200.000 nuevas viviendas cada año y se construyen poco más de 100.000.

Sólo construyendo el doble se puede afrontar la demanda presente y futura. Y para conseguirlo, hace falta un Pacto por la vivienda, que implique al Gobierno central, autonomías, Ayuntamientos y promotores, para acordar entre todos una hoja de ruta que promueva viviendas suficientes para cubrir la demanda y bajar precios y alquileres. Las medidas a tomar están claras: conseguir suelo suficiente y asequible, asegurar financiación para las promociones y precios que cubran costes y beneficios, con una prioridad en construir para alquilar (dos tercios al menos de las nuevas viviendas). Y a partir de ahí, un Plan de ayudas realista para las familias y jóvenes que hoy no consiguen comprar ni alquilar. El problema de la vivienda y sus altos precios tiene enmienda: construir más.