Alquilar es un grave problema que no mejora. En 2023, los alquileres han vuelto a subir un +10,1%, según el portal Idealista. Y 28 capitales tienen ya unos precios históricos de los alquileres, con un precio medio de 12,1 euros por metro cuadrado. Y con ello, los alquileres han subido ya un +69,5% en la última década. Los expertos insisten: la causa principal de estas subidas está en la falta de viviendas en alquiler, que incluso se han reducido el último año, porque algunos propietarios han retirado sus viviendas del mercado, ante la limitación de subir más del 3% y por temor a los futuros topes de alquileres que permite la Ley de Vivienda. Y en otros casos, muchos propietarios han desviado su vivienda como piso turístico, buscando ingresar en dos fines de semana lo que antes recibían por un mes de alquiler (y sin problemas de impagos y okupas).
Las estadísticas oficiales
de pisos turísticos han dado un salto espectacular, según
el INE: a finales de agosto había en España 340.400 viviendas turísticas registradas (y puede que otras
200.000 “ilegales”, no dadas de alta), un 10,8% más que hace sólo dos años (307.000 en agosto de 2021), con 1.737.509 plazas turísticas. Por autonomías, la mayor oferta de
pisos turísticos se registra en Andalucía
(79.065, con 395.467 plazas turísticas), seguida de la Comunidad Valenciana (58.337 pisos y 302.921 plazas), Cataluña (52.026 pisos y 289.637 plazas),
Canarias (44.376 pisos y 188.355
plazas), Baleares (26.507 pisos y
165.717 plazas), Galicia (18.080
pisos y 95.778 plazas) y Madrid
(16.970 viviendas turísticas y 64.811 plazas). Pero por
ciudades, la mayor oferta de pisos turísticos se registra en Madrid (14.133 viviendas turísticas, con
51.265 plazas), Barcelona (7.531
pisos y 36.122 plazas), Málaga (6.550
pisos y 28.228 plazas), Valencia
(5.892 pisos y 23.310 plazas) y Sevilla
(5.432 pisos y 22.622 plazas turísticas), según el INE.
El porcentaje de
pisos turísticos sobre el total de viviendas es bajo (1,29% de media
en España), pero hay
autonomías con un peso mucho mayor, como Canarias (4,08%
viviendas son turísticas) y Baleares
(4,06%), Cantabria (1,80%),
Comunidad Valenciana (1,78%, con 2,81% del parque total en Alicante), Andalucía
(1,69% del total, subiendo al 3,92% en
Málaga, con 39.041 pisos turísticos en toda la provincia y al 2,30%
en Cádiz, con 14.894 pisos turísticos en la provincia) y Cataluña (1,33% de
pisos turísticos, con el 4,27% en Girona,
que tiene 21.632 pisos turísticos en capital y provincia). Y sobre todo hay 48 municipios españoles con más del 10%
de sus viviendas de uso turístico, según
el INE: 13 municipios en Cataluña (10 de ellos en Girona), 11 en Canarias (en Yaiza, el 22% de las viviendas son
pisos turísticos) , 10 en Baleares (en
Pollensa, el 21,4% del parque son pisos turísticos), 4 en Andalucía (3 de
ellos en Cádiz: en Conil, el 14,4% de
las viviendas son pisos turísticos), 4 municipios de la Comunidad Valenciana
(todos en Alicante) y 1 más en Huesca.
Con este enorme porcentaje de pisos turísticos en algunas
ciudades y pueblos, se reduce drásticamente
la oferta de alquiler para uso residencial, disparándose los alquileres.
Y eso sin contabilizar los pisos que se alquilan para uso turístico sin estar
registrados como tales: el Ayuntamiento de Barcelona acaba
de multar con 420.000 euros al propietario de un bloque de 14 viviendas en
la Ciudad Vieja que llevaba 6 años alquilándolas para uso turístico sin licencia. Son
muchos los propietarios que, ante la limitación de alquileres (pueden subir un
3%) y los temores a futuros topes (la
Ley de Vivienda los contempla para zonas tensionadas y estarán listos en
2024), han
dejado de alquilar sus viviendas y las destinan ahora al alquiler
turístico, donde ganan en un par de fines de semana lo que antes ingresaban por
el alquiler de un mes. Y hay inmobiliarias y profesionales especializados en
esta oferta: el 26% de los pisos turísticos ofertados en Madrid y el
37% de Barcelona son de anunciantes que tienen más de 10 inmuebles, según el portal Inside Airbnb.
Este “boom” de los pisos turísticos tiene otras
consecuencias, además de disparar el precio de los alquileres para las
familias y personas que los necesitan para vivir. Por un lado, se producen “fugas”
de familias que dejan los centros
de las ciudades y se van a vivir a las afueras, para evitar las
incomodidades de portales y casas repletas de turistas, sobre todo los fines de
semana. Es lo que se llama la “gentrificación” de los cascos históricos. En Sevilla, por ejemplo, en el barrio de Santa Cruz, los estudios
revelan que 6
de cada 10 viviendas se alquilan a turistas. Y en el centro de Madrid, en la zona de la
Puerta del Sol, el 28,3% de las viviendas son apartamentos turísticos. Lo mismo
pasa en el centro de Barcelona, Málaga, San Sebastián, Palma o Valencia.
Este desvío de viviendas al alquiler turístico
está afectando seriamente a algunos trabajadores que necesitan alquilar
un piso para vivir y trabajar en zonas con un alto porcentaje de pisos
turísticos, como Barcelona, Gerona, Baleares, Canarias, Levante y Costa del
Sol, donde los hoteleros, bares y restaurantes no encuentran personal porque
el alquiler les cuesta más que el sueldo que reciben. Y lo
mismo les pasa a profesores, policías o
médicos, a los que no compensa ir a trabajar a zonas turísticas, porque
o no encuentran casa o sólo se la alquilan en invierno y en verano no
encuentran o se tienen que ir (hay casos de camareros en Mallorca
que duermen en el coche…).
El auge de las viviendas turísticas tiene otro problema más: satura de turistas muchas zonas
de España, que se han colapsado con viajeros (nacionales y extranjeros)
que antes no iban o que ahora van más porque el fin de semana les cuesta menos
en un piso turístico. Ese aluvión de turismo de bajo coste,
que busca pisos de fin de semana o vacaciones en las plataformas de alquiler
turístico, ya ha provocado protestas
de los vecinos en Palma, la Costa Brava, Alicante y Valencia, Málaga y
la Costa del Sol, Andalucía y muchos pueblos de Canarias. Y en paralelo, los hoteleros se quejan de “competencia desleal”, de que muchas de estas viviendas
turísticas no están registradas o no pagan impuestos como ellos.
Por todos estos problemas, en especial disparar los
alquileres, son muchos los paises y
ciudades del mundo que están
limitando los pisos turísticos. Ya en 2021, Barcelona fue la primera ciudad europea en controlar y limitar los
alquileres turísticos. Y le han seguido París,
Ámsterdam o Londres (donde la
primera vivienda se puede alquilar un máximo de 30 a 120 días al año), mientras
en Berlín este alquiler también
necesita un permiso (máximo 90 días). También hay controles y limitaciones al
alquiler turístico en Tokio, Singapur o Sídney.
Y la ciudad de Nueva
York aprobó en septiembre una Ley local
que establece 5 requisitos para poder alquilar una vivienda con fines
turísticos, lo que ha recortado drásticamente la oferta de las plataformas.
También Portugal aprobó otra Ley en septiembre para
prohibir nuevos pisos turísticos en las principales ciudades. Y en noviembre, la
ciudad de México aprobó una
iniciativa para controlar las estancias turísticas en la capital. La última en sumarse
a esta corriente ha sido Florencia,
prohibiendo los alquileres de corta duración en el centro de la ciudad, donde
ya un 30% de las viviendas son de uso turístico.
En España,
múltiples ciudades han
limitado la proliferación de viviendas de uso turístico, con Barcelona y Palma como pioneras. En la capital
catalana, el alcalde Xavier Trías (Convergencia) y congeló las
licencias turísticas en 2014. Y un año después, Ada Colau aprobó un Plan que
sólo permitía nuevos pisos turísticos en zonas periféricas, Plan que los
tribunales declararon nulo, por lo que presentó una nueva versión. Y ahora, el
nuevo alcalde socialista quiere controlar y reducir más las viviendas
turísticas. En Palma, ya en 2017
se prohibió ampliar la oferta de pisos turísticos, aprobándose también
limitaciones en el resto de las islas. Y lo mismo hizo el Ayuntamiento de Valencia, en 2018. Ahora, tanto en
Baleares como en Valencia, gobernados por el PP con apoyo de Vox, se teme que los nuevos ediles abran la mano a
los pisos turísticos y los vigilen menos, aunque existe una gran presión popular. Y en Madrid, el anterior Ayuntamiento de Manuela Carmela aprobó un Plan
para restringir los alquileres turísticos en el centro, Plan que la Justicia
rechazó en 2021, tras un cumplimiento deficiente. Y ahora, los vecinos
de muchos barrios del centro se quejan de que el Ayuntamiento popular limita las inspecciones a los
apartamentos turísticos.
En 2023, se han
aprobado medidas para limitar los alquileres turísticos en Santiago de Compostela, Toledo (se
prohíbe superar el 20% del parque en el caso histórico), San Sebastián (se
“cerró el grifo” en marzo a nuevas licencias), Burgos y Pamplona, mientras Sevilla y Cádiz aprobaron nuevas
ordenanzas ya en 2022.
En muchas ciudades, los intentos de limitar los alquileres turísticos
han chocado con recursos de particulares y empresas, a los que han apoyado los
Tribunales. Por eso hay autonomías que han preparado Leyes autonómicas para dar amparo a las decisiones municipales. En
enero de 2023, el anterior Gobierno de Aragón
aprobó un decreto para regular las viviendas turísticas, decreto ahora en el
aire, tras el Gobierno de PP y Vox. El Gobierno
andaluz va a publicar este mes de enero un
Decreto que habilitará a los Ayuntamientos andaluces a limitar los alquileres
turísticos en sus Planes urbanísticos. Y en
Cataluña, el
Govern aprobó el 7 de noviembre un Real Decreto que permite a los Ayuntamientos
limitar los pisos turísticos (con un tope de 10 apartamentos por cada 100
habitantes en 262 municipios saturados), una normativa apoyada por ERC y PSC,
con Junts, PP y Vox en contra. El Gobierno catalán quiere con esta norma cerrar
28.000 pisos turísticos de los 103.000 que cree existen en
Cataluña.
Mientras se generaliza esta “cruzada” internacional y
española contra la proliferación de pisos turísticos, algunos vecinos
han encontrado una vía legal para defenderse de la invasión:
aprobar en las Juntas de vecinos, por mayoría del 60%, la prohibición de
dedicar viviendas al alquiler turístico. Y eso porque hay una
sentencia del Tribunal Supremo que ha dado la razón a dos
Comunidades de propietarios (en San Sebastián y Oviedo), que habían recurrido
contra la existencia de pisos turísticos en sus portales porque los Estatutos de sus Comunidades prohibían
expresamente que las viviendas se usasen “para
ejercer una actividad económica”. Y el Supremo cree que el alquiler turístico
lo es.
Ahora, el nuevo Gobierno Sánchez se ha sumado a esta “cruzada”
para poner coto a los pisos turísticos, al crear
en diciembre pasado un Grupo de Trabajo,
entre el nuevo Ministerio de Vivienda y el de Industria y Turismo, para
estudiar posibles medidas legales y propuestas para poner coto a los pisos turísticos,
aunque la competencia es de autonomías y
Ayuntamientos. Entre las medidas que
se estudian está una posible reforma de la Ley de Propiedad Horizontal,
para facilitar que las Comunidades de propietarios aprueben la prohibición de
pisos turísticos, y medidas fiscales para incentivar a los caseros que alquilen
sus viviendas para usos tradicionales. Y además, incluirían posibles medidas que
apruebe la Comisión Europea, que ha
elaborado un Reglamento para exigir más trasparencia y más control
a las plataformas que alquilan pisos turísticos en Europa.
Al final, si se consigue que la mitad de los pisos
turísticos actuales (más de 500.000) vuelvan a alquilarse para familias y
jóvenes que los necesitan, eso aumentaría
la escasa oferta actual y ayudaría a bajar los alquileres. Pero no es la medida más eficaz: la
clave es aumentar la oferta de viviendas en alquiler, incentivando (no
imponiendo) el alquiler a los que tienen una vivienda vacía (1.900.000)
o vieja (rehabilitándola) y aumentando
la promoción de viviendas
públicas y privadas para alquiler. Se estima que hacen
falta 1.200.000 viviendas en alquiler en los próximos 10 años para atender
a la demanda actual y futura. Eso exige aumentar el parque público en alquiler (hoy casi inexistente) y ayudar a que
Ayuntamientos y promotores promuevan viviendas públicas y privadas con alquileres accesibles, dotando los
proyectos con suelo barato y financiación asequible. No basta con poner coto a
los pisos turísticos ni imponer topes (“populistas” e inútiles) a los
alquileres: hay que sacar al mercado
viviendas vacías y construir más .
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