miércoles, 19 de enero de 2011

Para comprar casa, mejor esperar a 2012

De lo poco que baja es la vivienda: un 3,5 % en 2010 y un 16,4 % desde que estalló la burbuja inmobiliaria en 2007. Y todavía tiene que bajar más este año, aunque los propietarios se resisten y muchos han preferido alquilarlas. Pero el hecho es que hay un stock de más de un millón de pisos sin vender y eso va a forzar a los precios a la baja. Claro que para vender estos pisos tiene que haber compradores con empleo, ingresos suficientes y que consigan una hipoteca de un banco o Caja, algo que resultará más difícil este año. Y también enfriará la demanda el que se hayan terminado la mayoría de desgravaciones a la compra de vivienda. Dos factores que forzarán a una mayor caída de la vivienda en 2011.
Los precios de la vivienda llevan cayendo en España desde mediados de 2007, pero en 2010 han bajado menos que en los dos años anteriores : un -3,9% frente al  -6,6 % de 2009 y el -8,8 % de 2008, según la tasadora Tinsa. En conjunto, ha sido una caída acumulada del 16 al 19 %, según las fuentes, que asciende a una caída del 22 % para las viviendas de segunda mano. La mayor caída se ha dado en la segunda vivienda de la costa mediterránea (-19,3%) y andaluza (-20,2%), junto a la primera vivienda de las grandes capitales, en especial Barcelona (-20%), Madrid (-19,8%) y provincias limítrofes (-19,8% Guadalajara y -18,2% Toledo.
¿Es una caída suficiente? Los expertos creen que no, debido a que existe un stock de viviendas sin vender situado entre 700.000 y 1.100.000 viviendas, según el Banco de España, quien señala que este exceso de oferta se concentra en la Comunidad Valenciana, Murcia, Cantabria, Castilla la mancha y Andalucía, las regiones donde por ello deberían bajar todavía más los pisos, sobre todo los usados. La previsión de bajada para 2011 oscila entre el 3 y el 5%, con la idea de que ya podrían estabilizarse en 2012 (salvo en la costa).
Con este panorama, el consejo a los propietarios sería que vendieran cuanto antes, sobre todo porque bancos y Cajas van a sacar el mercado 60.000 pisos que tienen por deudas e impagos y eso tirará para abajo de los precios. Y si tienen un piso comprado después de 2005 y no quiere vender con pérdidas, tiene la salida de alquilar a buen precio y con garantías jurídicas. Para los compradores, el consejo sería esperar a comprar a 2012, ya que los pisos deberían estar entonces más baratos. Además, 2011 no va a ser un año fácil para que los españoles puedan comprar casa: habrá más paro, los salarios apenas subirán o estarán congelados y  las hipotecas van a encarecerse y será más difícil conseguirlas.
De hecho, bancos y cajas han subido ya en enero sus hipotecas, que pronto estarán en torno al Euribor +0,75/1%. Además, el Euribor va a subir este año y podría llegar al 2% a final de año, lo que encarecería una hipoteca media en unos 30 euros al mes. Y por problemas de liquidez y morosidad, bancos y Cajas van a dar los créditos más a cuentagotas aún, con controles de riesgos más estrictos y más exigencias (avales,seguros).También se ha acabado la desgravación fiscal para los compradores que ganen más de 24.107 euros, salvo algunas ayudas autonómicas en País Vasco, Navarra, Madrid, Comunidad Valenciana, Canarias, Cantabria, La Rioja, Castilla y León, Murcia y Castilla la Mancha. Y ha subido el IVA de la vivienda nueva del 7 al 8 %.
La crisis, el encarecimiento de las hipotecas, el fin de la desgravación y los mayores impuestos dificultan la compra de viviendas, aunque también fuerzan a una mayor caída de los precios en 2011. Pero si la economía no mejora en 2012, no habrá suficientes compradores solventes  para acabar con el stock de viviendas sin vender, por mucho que bajen. Ahí está la clave. Y en que los jóvenes encuentren empleos decentes. En España, un 54 % de los jóvenes viven con sus padres (5.850.000 jóvenes de 18 a 34 años) y no pueden comprar un piso, porque ganan menos de la mitad de lo que necesitan para pagarlo y el 37 % tiene un contrato temporal, que les aleja de una hipoteca. Así es difícil que se vendan viviendas.  

2 comentarios:

  1. Estoy de acuerdo con la afirmación de que lo único que baja es la vivienda, o desde luego es de las pocas cosas que bajan, cierto es que las personas que intervinieron en la burbuja inmobiliaria se han visto muy afectadas ya que se han dado cuenta de que pagaron por su vivienda mucho más de lo que ahora valdría. Creo que el verdadero problema de esta burbuja es en gran parte de los bancos y de las prestaciones que dieron a todo aquel que las pidió, sin siquiera darse cuenta de si eran clientes de riesgo o no, es por esto que el exceso de prestamos hipotecarios produjeron la compra masiva de viviendas y por tanto su subida de precio. Creo que la vivienda por si sola no es el principal problema sino todos los derivados que este exceso de vivienda ha traído, al haber un exceso de oferta, las empresas ya no construyen más viviendas y por tanto han echado a millones de trabajadores a la calle, que por consiguiente no cobran un sueldo y no podrán costearse una vivienda, por otro lado las personas que ya habían adquirido una vivienda y que han sido despedidas también les ha resultado imposible continuar con el pago de las mismas. De ahí que muchas personas hayan caído en un impago y el banco les haya embargado sus bienes materiales y posesiones, es por esto que las principales entidades bancarias se han visto con una gran cantidad de viviendas que nadie esta dispuesto a comprar. Por tanto los bancos han amentado su seguridad a la hora de dar préstamos y esto hace más difícil acceder a la compra de una vivienda, por lo que los stocks de vivienda no bajan y por consiguiente el precio sigue bajando.
    Cuando los bancos saquen a subasta las viviendas embargadas aún se creará mayor cantidad de stock y finalmente los precios seguirán bajando y será más rentable comprar una vivienda más adelante.

    Irene de Val Traín

    IES Jerónimo Zurita 1011B1D04

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