Centros Comerciales: más aperturas y ventas
Estos días de Semana Santa, muchos viajeros acabarán
visitando uno de los 592 Centros Comerciales que hay en España, el
4º país de Europa con más Centros y Parques comerciales. Han superado con
creces el bache de la pandemia y siguen abriendo por toda España: en 2025
hubo 5 aperturas y se espera abrir 36 nuevos Centros y Parques hasta
2028. Con todo, el mayor negocio son las compraventas: comprar un
Centro, aumentar sus ventas y visitas y venderlo en unos años con importantes plusvalías.
En 2025, se han contabilizado 32 compraventas, por un valor de 2.000
millones de euros, un récord que se superará en 2026, dado que hay muchos
Centros en venta. Y todo apunta a que el boom de los Centros y Parques
Comerciales continuará en España, porque el consumo sigue con fuerza y los
Centros ofrecen cada vez más servicios, desde hostelería y ocio a
gimnasios y servicios médicos. El riesgo es crear una “burbuja”
de Centros Comerciales y que un día estalle. Hay que autorizarlos con cabeza.
La pandemia hundió el consumo y cayeron drásticamente
las visitas a los Centros Comerciales (-35% en 2020) y las ventas
(-27%), con el riesgo de que estallara aquí “la burbuja” de los Centros Comerciales,
como
había pasado en EEUU (entre 2008 y 2023 cerraron
300 de los 1.200 “Mail” que había en USA, por un exceso de oferta y porque
muchos se habían quedado “obsoletos”). Pero en Europa, la oferta de
Centros Comerciales no era tan “excesiva (374m2
por 1000 habitantes, 14 veces menos que los 5.000 m2 por 1.000 habitantes
en USA). Por eso, aunque cerraron CC, en la mayoría de paises aguantaron
la crisis, con menos tiendas y pocas aperturas. Y a
partir de 2022, en España volvieron a
inaugurarse nuevos Centros y Parques Comerciales, alcanzándose en
2023 los 580 CC (12 más que antes de la pandemia) y 587 a finales de
2024. Con ello, España era el
4º país europeo con más grandes espacios comerciales, sólo por detrás
de Reino Unido (más de 1.200 Centros), Alemania y Francia (750 CC cada uno) y el
país con más aperturas tras la pandemia.
En 2025, los grandes espacios comerciales siguieron
creciendo en España: a finales de año había 592 grandes espacios comerciales,
entre Centros (491) y Parques Comerciales (101, el formato de más
crecimiento: había 70 Parques en 2019)), con una oferta total de 16,9 millones
de m2 y 32.800 comercios (el 85% de los locales con menos de 300 m2), según
el balance de la Asociación AECC. En conjunto, estos CC lograron un
récord de ventas en 2025: 58.524 millones de euros, un 6% más que en 2024. Y estos Centros y Parques
recibieron 1.955 millones de visitas, un 2.4% más que en 2024 y una
afluencia similar a la que tenían antes de la pandemia (2019). Eso significa
que las
ventas han aumentado más que las visitas, debido a que han aumentado
las ventas por visita (básicamente, por la inflación). El mayor número
de Centros y Parques está en Andalucía (122), seguido de Madrid
(110), Comunidad Valenciana (63), Cataluña (59), Galicia (32) y País Vasco
(28 CC).
En 2025 se abrieron 5
nuevos grandes espacios comerciales (con 132.000 m2), los 5 son Parques
Comerciales (no son una ubicación cerrada, como los CC, sino un Parque
abierto con grandes locales que
tienen salida a la calle), 4 de tamaño mediano y uno pequeño: Family Park
(Tarragona: 39.000 m2), Parque Comercial Los Olivos (Cieza, Murcia: 30.948 m2),
Ronda Roces Parque Comercial (Gijón, Asturias: 30.000 m2), Entrenasas (Dos
Hermanas, Sevilla: 25.000 m2), y Victoria Park (Jaén: 7.200 m2). Y además se
renovaron y modernizaron varios Centros Comerciales (400.000 m2, el
2,36% de la superficie total), entre ellos Marinaleda City (A Coruña), L´illa
Diagonal (Barcelona), Área Sur (Jerez), Las Rozas The Style Outlet (Las Rozas,
Madrid), la Vega (Alcobendas, Madrid) y el Faro (Badajoz).
Los grandes inversores y gestores de Centros y
Parques Comerciales tienen
un gran interés por España, por una serie de factores:
nuestro alto crecimiento (el PIB creció más que la media de los paises
euro entre 2021 y 2025), el fuerte aumento del consumo (por el gran aumento
de la población y del empleo) y la afluencia récord de turistas (que
podrían llegar a 100 millones de visitantes en 2026). Por todo esto, España
lleva años siendo “objeto de deseo” de los inversores inmobiliarios
internacionales, que invirtieron 18.400 millones de euros en 2025 (+31%
que en 2024), según
CBRE. De ellos, las inversiones en “retail” (comercio) fueron las cuartas
más importantes (tras las oficinas, la industria/logística y los hoteles), donde
invirtieron 2.843 millones en 2025, de ellos 2.000 millones (el 70%)
en Centros y Parques Comerciales, la mayor llegada desde
2018.
Las inversiones en Centros y Parques Comerciales no
son solo para abrir nuevos espacios, sobre todo se dirigen a comprar superficies
que funcionan, para renovarlas e impulsarlas, con la idea de venderlas
con beneficios en unos años. Este es el mayor negocio de los inversores y
Fondos en los CC: comprar, mejorar ventas y alquileres y vender después
más caro, con enormes plusvalías (y a veces, con pérdidas). En 2025
hubo en España 32 operaciones de compraventa de Centros y Parques
Comerciales, según
el informe de PwC y AECC, por un importe total de 2.000 millones de euros.
Estas han sido las 7 principales operaciones: venta del CC
Bonaire (Valencia), por 305 millones, de UWR a Castellana Properties;
venta del Parque Corredor (Madrid), por 250 millones, de Redevco y Ares
a CBRE; venta del 50% de Xanadú (Murcia), por 200 millones, de Intu a
Rivoli; venta de Espacio Mediterráneo (Murcia), por 135 millones, de
West Invest a Lighthouse Properties; venta Parque Comercial Abadía (Toledo),
por 100 millones, de Redevco/Ares a CBRE; venta de Madrid Alcalá Magna
(Alcalá de Henares, Madrid), por 90 millones, de Trajano Iberia a Lighthouse Properties;
y venta de Aire Sur (Sevilla), por 80 millones, de CBRE a Sprea/Rivoli.
¿Quiénes
son los que se dedican a comprar y vender?
Los principales dueños y gestores de CC y Parques son grandes grupos
inversores, SOCIMIs (sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria) y
operadores especializados como Carrefour Property, Lar
España, Castellana Properties, Klépierre, Unibail-Rodamco-Westfield
(URW) y la familia Balkany, pioneros y propietarios de centros
emblemáticos como La Vaguada (compartido con URW) y gestores de LSGI (con una
gran cartera). Carrefour Properties
es el líder, con más de 110 CC y Parques
gestionados directamente y otros 79 por Carmila
(una inmobiliaria de Sebastián Palacios donde Carrefour tiene el 35%). Le sigue
Ceetrus (propiedad de la multinacional francesa Auchan), con 53 Centros
y Auchan directamente con otros 32. Tras los 2 franceses está Castellana
Properties (propiedad del Fondo sudafricano Vukile), con 16 Centros
Comerciales y la “española” Lar (25% del Fondo sudafricano Vukile, un
14% de la inmobiliaria Lar y el resto repartido entre Santa Lucía y Fondos de
pensiones USA), que cuenta con 14 Centros. General de Galerías Comerciales
(del magnate murciano Tomas Olivo) gestiona 9 Centros Comerciales y la francesa
URW gestiona 8 Centros más, la cartera con más valor (La Vaguada, Parque
Sur, Equinoccio, la Maquinista, Gloríes, Splau…). Y luego, varios Fondos
internacionales, como Nuveen, Klempierre, Neinver, MDSR (israelí)
gestionan cada uno entre 8 y 5 Centros Comerciales en España.
Estos y otros inversores tienen la vista puesta en las
compraventas que se anuncian para 2026, que podrían ser récord y movilizar 3.000
millones de euros (5 veces las ventas de 2022), según
PwC y la AECC, operaciones impulsadas por el aumento previsto del consumo, la
subida de los alquileres (locales) y los bajos tipos de interés, más la alta
rentabilidad de la inversión (por encima del 6%). De momento, ya
se han hecho 5 ventas en este 2026: la venta del CC Islaazul (Madrid),
por 340 millones, del fondo británico Henderson Park a Castellana Properties,
que ha vendido una parte de su cartera de CC a Ferrel (Ares) por 270 millones;
el CC Berceo (La Rioja) se ha vendido, por 108 millones, de Barings a
Castellana Properties; The Outlet Stores Alicante lo ha vendido UBS
Europe SE a VIA Outlets, por 70 millones. Y se
acaba de vender el CC Oasiz (Torrejón de Ardoz), propiedad de
Carlotta Iberia, por 140 millones a su principal acreedor, el Fondo británico Cale
Street Investment. Ahora, la gran subasta será la venta de la
enorme cartera de la familia Balkany: 9 CC valorados en 1.600
millones de euros, entre ellos CC de referencia, como La Vaguada (Madrid), Gran
Vía 2 (Hospitalet), Plaza Norte 2 y
Plaza Río 2 (ambos en Madrid).
Además, este año 2026, el sector apuesta por nuevas
aperturas de Centros y Parques Comerciales en España. La Asociación AECC
prevé la apertura de 36 nuevos espacios entre 2026 y 2028, la
mayoría (28) Parques Comerciales y los 8 restantes Centros Comerciales (sólo 2
de gran tamaño). Parece que los inversores apuestan ahora más por los Parques
Comerciales, porque incorporan nuevos servicios como restauración y ocio,
priorizando espacios abiertos y ajardinados para mejorar “ la experiencia”
del visitante, generando “comunidad” y reforzando la vinculación con el
entorno. Además, los Parques son más fáciles de gestionar que los Centros,
porque tienen 20 o 30 grandes tiendas frente a las 300 de un CC. Y cara
al futuro se opta además por espacios
de tamaño mediano y pequeño, que se pueden ubicar mejor en
ciudades y localidades pequeñas (las grandes capitales tienen ya una
excesiva concentración de CC). En paralelo, se seguirá invirtiendo este año en remodelar
los espacios comerciales más antiguos, sobre todo en lo relativo a
accesos, seguridad, sostenibilidad y eficiencia energética. Ahora, en 2026, se
están rehabilitando 30 CC y Parques, según AECC, espacios que suman 1.380.000
m2 (el 8,2% de la superficie total).
En definitiva, que los grandes inversores y Fondos,
internacionales y nacionales, siguen apostando por los grandes
espacios comerciales en España (más por los Parques que por los
Centros Comerciales), tanto porque esperan altos ingresos por alquileres (al
aumentar visitantes y ventas) como porque juegan a comprar ahora espacios
comerciales, mejorarlos y subirles de nivel, para venderlos en unos años con grandes
plusvalías. Y eso porque España crece más que el resto de Europa y los españoles
siguen enganchados a las compras físicas (más que online) y les
gusta visitar los Centros y Parques no sólo para comprar sino para pasar la
tarde o el día, mirando tiendas, visitando gimnasios o bares y restaurantes,
yendo al cine o paseando (si fuera hace frío o mucho calor). Y hay
CC que cada vez ofertan más servicios, incluidas
clínicas o fisioterapia, talleres o múltiples ofertas de ocio.
Así que tenemos un “boom” de Centros y Parques Comerciales,
cada vez en más lugares, aunque sus dueños y gestores cambien con enorme
frecuencia. Es una forma de venta y de socialización que tiene éxito en
España y en el resto de Europa, que ha demostrado una gran resiliencia
ante las crisis y la inflación, mientras en EEUU están un poco de vuelta
(con modelos de “Comunidades residenciales” que integran viviendas y
comercios). Pero hay
que “vigilar este crecimiento” para evitar que otra crisis o los
cambios en los hábitos de compra provoquen cierres en el futuro. Por eso, alguien
(Estado, autonomías, Ayuntamientos) debería “vigilar y controlar” el
proceso de crecimiento de los Centros Comerciales, para conceder
licencias y aperturas sin demasiado riesgo, para evitar que esos “grandes
templos del consumo” sean un día “cementerios comerciales”.
Hay que autorizarlos “con cabeza”.
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