El miedo a otra crisis ya ha provocado que los españoles gasten menos y ahorren más. Pero este “enfriamiento” del consumo no parece preocupar a los que invierten en Centros Comerciales: España es el tercer país europeo que abrirá más nuevas superficies en 2019 y 2020 y está previsto inaugurar 23 Centros Comerciales hasta 2024 (sobre todo en Andalucía y Madrid), que se sumarán a los 563 existentes. Hay quien teme que se esté creando una “burbuja” de grandes espacios comerciales y que estalle por la caída de ventas ya iniciada y por la competencia del comercio online. De hecho, un 17% de las 35.000 tiendas que hay en los Centros Comerciales están vacías. Pero los inversores, sobre todo fondos extranjeros, apuestan por el futuro de estos Centros, aunque más orientados al ocio y al pasatiempo de las familias que al comercio. Y por el camino, dan “pelotazos” con la compraventa de Centros. Habría que vigilar la autorización de nuevas aperturas, para evitar “sustos”.
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| enrique ortega |
Los Centros Comerciales cumplirán en 2020 los primeros 40 años de vida en España, donde en 1980 se inauguró el primero grande, Baricentro, cerca de Barcelona. En los años 80 ya llegaron los Centros muy grandes, Nuevo Centro en Valencia (1982), la Vaguada (1983) y Parque Sur (1989) en Madrid, con 76 Centros creados entre 1981 y 1990 (1,6 millones de m2), a los que se sumaron 197 Centros más entre 1991 y 2000 (5,18 millones de m2). La fiebre de los Centros se aceleró en la primera década de este siglo, con 225 Centros Comerciales abiertos entre 2001 y 2015 (7 millones de m2). Luego bajaron con la crisis, con la apertura de 28 Centros entre 2011 y 2015 (1 millón de m2). En 2017 se abrieron sólo 5 Centros (206.036 m2) y en 2018 otros 8 Centros (233.700 m2), con lo que había 563 Centros, con 35.000 tiendas y 16 millones de metros cuadrados, según la Asociación de Centros AECC.
Con estos 563 grandes espacios comerciales, España es el 4º país de Europa con más Centros Comerciales, sólo por detrás de Reino Unido (1.200 Centros), Alemania y Francia (unos 700 Centros cada uno). Y el crecimiento, aunque se ha atenuando en la última década, no se ha parado: España será el tercer país que inaugure más Centros comerciales entre 2019 y 2020 (300.000 m2 más), tras Francia y Polonia, según el estudio de la consultora Cushman&Wakefield. Y el sector anuncia que, entre 2019 y 2024, España contará con 23 Centros Comerciales más, sumando 1 millón de metros cuadrados (+6%).
De momento, este año 2019 sólo se ha inaugurado en España un Centro Comercial, a finales de septiembre, el Lagoh de Palmas Altas, en Sevilla (123.000 m2), el 5º mayor de Europa. Pero antes de finales de año se van a inaugurar tres grandes Centros Comerciales más: el X Madrid, el Mogan Mall en las Palmas y el Rosa Center en Adeje (Tenerife). Y para 2020 se anuncian 12 inauguraciones más, sobre todo en Andalucía y Madrid : Torre Village (Zaragoza), Bahía Real (Santander, nuevo Centro de Benidorm, Calchetar en Tudela (Navarra), Wit Retail en Dos Hermanas (Sevilla), Jaén Plaza (Jaén), Los Patios de Azahara (Córdoba), Way Orense en San Cribao das Viñas (Orense), Solia (Madrid), Viala Vigo (Vigo), Alcorcón Plaza (Madrid) y el Canario en El Huércal (Almería). Y habría 7 Centros nuevos más hasta 2024, año en que se espera inaugurar el macroCentro Intu Costa del Sol, en Torremolinos, que será el mayor de España (235.000 m2 y 800 millones de inversión). Además, de aquí a 2022 se van a reformar y ampliar 13 Centros comerciales en funcionamiento, según las previsiones anunciadas por la Asociación AECC.
¿No son demasiados Centros Comerciales? El sector está animado y cree que “hay sitio” para estos nuevos Centros, porque España todavía no está saturado y tiene un volumen de grandes superficies comerciales similar al europeo, unos 347 m2 por 1.000 habitantes. Eso sí, hay algunas autonomías más saturadas que otras, según los datos de la AECC. La mayor concentración de Centros por habitante se da, curiosamente, en Aragón (donde está Puerto Venecia, en Zaragoza, el mayor Centro Comercial de España, con 207.000 m2 comerciales), con 490,16 m2 por 1.000 habitantes, seguida de Murcia (487m2/1.000 hab.), Madrid (479m2), Canarias (454), Asturias (431) y Comunidad Valenciana (409m2), ocupando Cataluña la última posición (con sólo 195 m2/1.000 habitantes), debido a las restricciones impuestas por la Generalitat en la apertura de nuevos Centros.
Ahora, las nuevas aperturas se van a concentrar en Andalucía, una región con bajo volumen de Centros (tiene 341 m2/1.000 habitantes, por debajo de la media) y que, a pesar de las aperturas anunciadas, seguirá teniendo un volumen bajo en 2021 (363 m2). Más problemáticas son las 3 nuevas aperturas en Madrid (subirá a 530 m2/1.000 habitantes), la de Aragón (seguirá líder en oferta, con 543 m2/habitante en 2021) y, sobre todo Canarias, donde los dos nuevos Centros subirán la oferta a 480 m2/1.000 habitantes, la tercera de España, en un momento que se notará la crisis del turismo extranjero. Y las dos aperturas en la Comunidad Valenciana la convertirán en la 5ª región con más oferta (424 m2/1.000 habitantes), detrás de Murcia, que será la 4ª autonomía con más oferta.
Algunos expertos temen que esta “burbuja” de Centros comerciales estalle, como ha pasado en EEUU, el paraíso de las grandes áreas comerciales, que llevan años cerrándolas y arrastrando con ellas a miles de tiendas. Y este “apocalipsis retail” no ha acabado: entre 2018 y 2023 se espera que cierren 300 de los 1.200 “malls” que hay en USA, según un informe de la consultora CRBE. La causa, según los expertos, es triple: hay un exceso de Centros comerciales (5.000 m2 por 1.000 habitante, 14 veces la oferta en España), se han quedado obsoletos (un tercio se construyeron antes de 1978) y no pueden competir con Internet, que ya canaliza el 15% de todas las ventas en EEUU. Pero el sector dice que en España no hay tanta oferta, los Centros son más modernos y, sobre todo, las ventas online sólo suponen aquí un 4% de todas las ventas, con lo que las tiendas lo tienen más fácil que en USA y que en Reino Unido (17% ventas son online), Alemania (14%) o Francia (9%).
Eso sí, el alto número de Centros y la competencia de Internet está cambiando la configuración de los Centros Comerciales que se abren: ya no tienen solo tiendas y restaurantes, como los primeros, sino que han ido ampliando su oferta con deporte, ocio y entretenimiento, además de múltiples servicios (incorporan clínicas, hoteles, recintos musicales y hasta bibliotecas). El Centro X de Alcorcón (Madrid), que abrirá en noviembre, incorpora un centro de buceo, rocódromo, una ola artificial para surfear o una pista de skate. Y el Centro Open Sky, que abrirá en Torrejón (Madrid) en 2020, incorporará un lago central con tirolina, amplias zonas verdes, espectáculos de luces y un escenario para conciertos y teatro. La filosofía es crear “espacios de entretenimiento para la familia”, no sólo una zona de compras, “una experiencia” más allá de las compras, algo que no ofrezca Internet.
Los grandes inversores, sobre todo los fondos internacionales, apuestan por los Centros Comerciales en España, donde han invertido más de 28.000 millones de euros en los últimos 40 años, 2.200 millones sólo en 2018. Los mayores propietarios de estos Centros son las grandes inmobiliarias y SOCIMIs (sociedades de inversión inmobiliaria), encabezando el ranking de propietarias de Centros Lar España (familia Pereda y fondos internacionales), con 15 Centros y 480.000 metros cuadrados) y Merlin Properties (Santander y fondos internacionales), con 16 Centros y 450.000 metros cuadrados, seguidas de Carmila (Grupo Carrefour: 78 Centros y 400.000 m2), la francesa Unibail Rodamco (el gigante europeo de los Centros, con 8 Centros y 400.000 m2 en España), la española GCE (390.000 m2), la francesa Klépierre (12 Centros y 380.000 m2 en España), Castellana Properties (fondos internacionales con 15 Centros y 350.000 m2) y la británica Intu Properties, con 3 Centros y 250.000m2.
El negocio de los Centros Comerciales son los alquileres a las 35.000 tiendas que se instalan en ellos, que suben más o menos según las visitas que tengan los Centros (1.963 millones de visitantes en 2018), lo que genera una rentabilidad de la inversión del 5 al 7%. Pero, en realidad, el mayor negocio son las plusvalías que se obtienen comprando y vendiendo los Centros, los “pelotazos”. Así, en 2016, el fondo británico Northwood vendió el Centro Comercial Diagonal Mar a Deutsche Bank por 495 millones, cuando lo había comprado 3 años antes por 160 millones. Claro que también se pierde: el fondo Ivanhoe Cambridge vendió en 2017 el Centro Madrid Xanadú a Intu por 530 millones cuando lo habían comprado en 2006 por 770. Un ejemplo de la especulación con los Centros comerciales es Puerto Venecia, en Zaragoza, el mayor de España: ha cambiado de dueño 4 veces desde su inauguración en 2012, además de una quinta compra fallida. Y ahora se está gestando otra posible compraventa más.
El negocio de los Centros comerciales es que tengan visitantes y sus tiendas vendan (45.225 millones vendidos en 2018), algo que puede peligrar si cae el consumo y las ventas, lo que ya está pasando. Los inversores internacionales tratarían de colocar el Centro a otro inversor antes de que pierda fuelle y rentabilidad. Pero quien lo sufre son las tiendas, que tienen que cerrar porque les caen las ventas y no pueden hacer frente a los altos alquileres (entre 70 y 200 euros por metro cuadrado, según los Centros). De hecho, ya hay un 18% de tiendas vacías en los Centros comerciales y más del 20% en un tercio de ellos, según un estudio de la consultora Locatus. Y hay regiones con más tiendas vacías en los Centros, como Murcia (34% vacías), Castilla la Mancha (26%), Galicia (25%) o Castilla y León (23%), mientras Madrid está en la Media (17% tiendas vacías) y Cataluña tiene menos (11%).
De momento, los Centros Comerciales aguantan, aunque sus ventas crecen menos (+1,8% en el primer semestre 2019, tras aumentar un 2,7% en 2018) y también sus visitantes (+1,5% este año frente a +3,2% en 2018). Lo normal es que antes o después se estanquen y caigan, como el resto del consumo, a la vista de la desaceleración de la economía. Y sobre todo porque la moda es el motor de los Centros comerciales (supone el 54% de los ingresos de los Centros, muy por delante del 12% de los restaurantes, el 10% de los servicios y el 9% del entretenimiento) y está cayendo, con una reducción de ventas de ropa ya en 2018 (-2,38%), que continúa este año, más con el buen tiempo (que frena ventas otoño-invierno). Con ello, podrían cerrar más tiendas y peligrar el futuro de los Centros Comerciales, que dan empleo a 700.000 personas en España.
En definitiva, los Centros Comerciales siguen “en la nube” de las inauguraciones, con 23 más a la vista mientras la realidad “avisa” con una caída de ventas y cierre de tiendas, derivadas de la desaceleración económica y de una cierta saturación de Centros, sobre todo en Aragón, Madrid, Murcia, Comunidad Valenciana y Canarias. A los inversores (75% extranjeros) no parece preocuparles la situación, salvo especular y “salirse a tiempo” sin pérdidas si vienen “mal dadas”. Pero el Gobierno y, sobre todo, las autonomías, deberían “mirar con lupa” las futuras autorizaciones para no seguir inflando una burbuja que nos puede estallar encima, dejando “cementerios comerciales” y desempleo. Ojo a la fiebre de los Centros Comerciales.
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