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| Enrique Ortega |
A pesar de la inflación y la crisis, tras la pandemia y la guerra en Ucrania, la venta de viviendas sigue disparada en España: el año 2022 se cerró con la compraventa de 649.949 viviendas, +14,7% que en 2021, el récord de ventas desde 2007 (775.300 viviendas vendidas), según los datos del INE. Son ya 9 años consecutivos de mayores ventas de viviendas, duplicando las ventas del primer año en que remontaron tras la crisis financiera (2014: 318.830 viviendas vendidas). La mayor parte de las ventas son viviendas de 2ª mano (532.459), que superan ya incluso las ventas de viviendas usadas en 2007 (448.918), y sólo un 18% de las ventas son de viviendas nuevas (117.490 en 2022).
El tirón de las ventas de pisos se está dando más en las zonas turísticas, por la compra de segundas residencias y viviendas para extranjeros. Así, los mayores aumentos de ventas se han dado en 2022 en Canarias (+31,6%: 27.364 compraventas), Baleares (+25,6%: 17.996) y la Comunidad Valenciana (+23,9%: 99.448), aumentando mucho menos en las regiones que concentran las mayores ventas, Andalucía (135.976,+15,2%), Cataluña (102.108, +14,50%) y Madrid (83.103 compraventas, +2,67%), según el INE.
¿Quién compra piso? Casi 9 de cada 10 compradores son particulares, según las estadísticas, aumentando en los últimos años los que compran piso para invertir (poniéndolo en alquiler o esperando a obtener plusvalías) y los extranjeros que compran en España, como 2ª residencia o vivienda de inmigrantes. La compra de vivienda para alquilarla después ha aumentado su rentabilidad en los últimos años y en 2022 aportó a sus dueños una rentabilidad del 6,5%, según Fotocasa, superior a la del ahorro y buena parte de la Bolsa, siendo mayor la rentabilidad en la Comunidad Valenciana y Murcia (7,7%), en Cantabria (6,9%), Canarias y Cataluña (6,8%), Navarra (6,6%) y Castilla y León (6,5%).
La compra de viviendas por extranjeros se disparó en 2022: compraron 88.858 viviendas, el 13,71% del total y casi cuatro veces más que diez años antes (26.857 viviendas compradas por extranjeros en 2021, el 8,1% del total), según los datos del Colegio de Registradores. La mayoría de extranjeros compran “a tocateja”, sin hipoteca, destacando que casi 9.000 de estas viviendas compradas valían más de 500.000 euros, el tope que se exige para que un extranjero consiga así la residencia legal en España (“Golden Visa”), casi el triple de las compras de casas caras que hacían antes de la pandemia (3.827 en 2019). Si estas compras de extranjeros son cada vez más importantes (suponen 1 de cada 7 viviendas vendidas), lo son más en determinadas regiones, como Baleares (el 34,8% de todas las viviendas las compran extranjeros), Canarias (28,6% de las ventas) y la Comunidad Valenciana (26,8%), teniendo aún más peso en zonas de Alicante y Tenerife (donde rondan entre el 35 y el 41,7% de las ventas de viviendas). En conjunto, los extranjeros que más compran en España son los británicos (11,07% del total), alemanes (9,47%), franceses (6,97%), belgas (5,21%), marroquíes (5,15%), rumanos (5,07%) y holandeses (4,91%).
Otro factor que tira de las ventas de viviendas es el auge de los pisos turísticos, que fomenta la compra de viviendas en el centro de las ciudades y en zonas de costa para obtener altas rentabilidades alquilándolos por días o temporadas. En España hay 311.500 apartamentos turísticos, según el INE, el 1,24% del parque de viviendas, radicados en el 60% de los municipios españoles. Pero la realidad es que si contamos todas las viviendas que se utilizan para alquiler turístico (legal e ilegalmente, totalmente o por habitaciones), la cifra se duplica: hay 788.136 plazas turísticas sólo en las 20 mayores ciudades, según denuncia Exceltur, la patronal turística, con más del 20% de todo el parque en varios municipios turísticos.
Y luego está el principal motor de las ventas de viviendas, la compra de particulares como primera vivienda. En los últimos años, al dispararse el precio de los alquileres, muchas familias y jóvenes han hecho cuentas: es más barato pagar una hipoteca que un alquiler, que además es un dinero perdido. Actualmente, el precio medio de un alquiler se ha puesto en 11,7 euros por metro cuadrado (febrero 2023), según el último informe de Idealista, lo que supone pagar 1.053 euros por un alquiler medio de 90m2. Si tenemos en cuenta que el precio medio de un piso en propiedad es de 188.000 euros (2022), según el Colegio de Registradores, comprarlo exige una hipoteca de 150.000 euros (el máximo que nos dan es el 80% del valor). Y esa hipoteca, a un interés del 3,5%, supone pagar una mensualidad de 750 euros, las tres cuartas partes del coste del alquiler… Claro que hay que tener dinero ahorrado (un 25% del valor, para la entrada y otros pagos) y un trabajo y una edad que nos permita conseguir una hipoteca (cada vez más difícil). Y además, en Madrid, Barcelona y algunas capitales (Málaga, Sevilla, Bilbao, San Sebastián, Valencia…), el precio de comprar un piso y su hipoteca es mucho mayor, aunque también el alquiler. En cualquier caso, la subida imparable de los alquileres ha aumentado la demanda para comprar piso.
Todos estos factores (invertir, extranjeros, apartamentos turísticos y subida alquileres) explican el récord en la venta de viviendas en 2022 (y años anteriores). Y estas fuertes ventas han tirado al alza de los precios de las viviendas, que también baten récords, según el INE: en 2022 subieron un +7.4%, la mayor subida en 15 años (desde el +9,8% que subieron en 2007). Y desde 2014, el primer año en que volvió a subir (+0,3%), la vivienda en España se ha encarecido un +39,8%, lo que es una barbaridad, aunque todavía no ha subido tanto como bajó entre 2008 y 2013: -41,9%. Lo que más sube (+7,9% en 2022) y ha subido (+50,7% entre 2014 y 2022) es la vivienda nueva, que sí cuesta más ahora que en 2008 (su precio había caído un -38,9%). Sube algo menos la vivienda de 2ª mano (+7,3% en 2022), que aún no ha recuperado los precios de 2008 (sube un 38% entre 2014 y 2022 y cayó un -51,5% durante la crisis de 2008 a 2013).
Con esta fuerte subida de precios en los últimos 15 años, el precio medio de una vivienda se situó en 188.000 euros en 2022 (+4,5% que en 2021), según el Colegio de Registradores, con una media que supera los 200.000 euros en Cataluña, Madrid, Baleares y País Vasco pero que no llega a los 100.000 euros en Extremadura y Castilla la Mancha. La estadística del Ministerio de Transportes da un precio medio de venta de 1.749,2 euros metro cuadrado a finales de 2022, lo que sitúa el precio medio de una vivienda de 100 metros cuadrados en 175.000 euros. Los portales de venta de viviendas suben ese precio, a una media de 1.960 euros por metro cuadrado (Idealista, febrero 2023) y hasta 2.086 euros m2 (Fotocasa). Pero esta media de precio casi se duplica en las ciudades y regiones más caras, según Idealista: San Sebastián (5.205 euros m2, el precio máximo histórico), Barcelona (4.050 euros m2), Madrid (3.995 euros, otro máximo histórico), Baleares (3.703 euros m2), Bilbao (3.190 euros m2), Pamplona (2.544 euros m2), Málaga capital (2.399 euros m2 máximo histórico, que sube a 2.854 euros m2 en la provincia), A Coruña (2.313 euros m2), Sevilla (2.182 euros m2), Canarias (2.137 euros m2, otro máximo histórico), Valencia (2.108 euros m2)…
Estos precios disparados de la vivienda, en 2022 y en los siete años anteriores, se suman ahora a la rápida subida de los tipos de interés, que han pasado del 0% en junio al 3,5% actual (6 subidas del BCE en 9 meses), a las que seguirán más este año. Esta subida del precio oficial del dinero, para combatir la inflación (sin éxito: la subyacente sube), ha encarecido las hipotecas, al dispararse el Euribor: estuvo 6 años en negativo (desde febrero de 2016 a marzo de 2022) y ahora lleva un año en positivo y subiendo, desde abril de 2022 (+0,013) hasta rozar el 4% el 9 de marzo (3,978), aunque ahora, con la crisis de algunos bancos en EEUU y Suiza, se ha moderado algo, aunque ahora repunta y alcanza una media en marzo del 3,68%. Eso significa que ahora, una hipoteca de 150.000 euros (para comprar un piso del valor medio de 180.000 euros), a 25 años, supone pagar una cuota mensual de 836 euros, que son 271 euros más al mes de lo que costaba esa misma hipoteca hace un año (la cuota estaba entonces en 565 euros).
Así que ahora, los que piensen en comprar un piso tienen un doble problema: son más caros (han subido un +13,2% desde antes de la pandemia) y la hipoteca con la que puede comprarle le cuesta más. Eso se traduce en que ahora, el comprador, con la cuota que estaba pagando hace un año por comprar un piso, puede comprar ahora un piso más pequeño, con un tercio menos de superficie, según algunos cálculos. Si antes (diciembre 2019), una casa de 100 metros cuadrados le costaba 158.670 euros, ahora (febrero 2023) esa misma casa le costará 196.000 euros, según los portales inmobiliarios (y en las grandes ciudades, rozando los 400.000 euros). Y el otro efecto, si en 2019 podía pagar ese piso medio con una hipoteca de 127.000 euros (que le costaba 464 euros), ahora tiene que pedir más (156.800 euros) y pagar una hipoteca más cara, con más cuota (802 euros).
Así que el comprador actual sólo tiene dos opciones: o comprar una casa más pequeña (con una habitación y un baño menos, sin terraza) o comprar más lejos del centro, en localidades que están a 1 hora y más del centro, donde el precio del metro cuadrado es menor (entre un 20 y un 40% menos), aunque en estas zonas periféricas están empezando a subir los precios con fuerza. Y a otros potenciales compradores, con los precios y las hipotecas actuales, sólo les queda un camino: abandonar y no comprar piso ahora. Porque la cuota que les supone pagarlo supera con creces un tercio de sus ingresos, el tope “aceptable”.
La subida de tipos de interés, más la subida de precios de las viviendas, hace que un 48% de las familias españolas no puedan solicitar ahora una hipoteca y comprar piso, según un estudio de Tecnocasa. O sea, que casi la mitad de los españoles no pueden comprar casa, porque la subida de tipos hace que la hipoteca se lleve el 38% o más de sus ingresos, algo inaceptable para la banca (y para el sentido común).Y en el caso de Madrid y Barcelona, con los precios por las nubes, la compra de vivienda se ha vuelto inaccesible para 4 de cada 5 familias (el 80%), según este estudio. En Palma de Mallorca, sólo podrían comprar un 9,3% de las familias, en San Sebastián el 7,1%, en Málaga menos del 30% de las familias, en Sevilla menos del 50% y en Zaragoza sólo el 57%... Tremendo.
Así están las cosas y en 2023 no parece que vayan a cambiar mucho, aunque la subida de tipos podría frenar las ventas y los precios, aunque el Euribor y las hipotecas seguirán subiendo. Algunos expertos se agarran a que las ventas de viviendas cayeron en diciembre de 2022, hablando de “un cambio de ciclo”. Pero en enero de 2023 (último dato del INE), las ventas de viviendas volvieron a subir y la cifra (56.372 compraventas) fue la mayor en ese mes desde 2008… Y los precios siguen subiendo, aunque menos: se espera que este año suban entre un 2 y un 4% (la mitad que en 2023). Pero los alquileres siguen subiendo, lo que reanimara las ventas y los precios de las viviendas (máxime cuando los costes de construcción se han disparado en el último año). Y siguen subiendo el número de hipotecas (+10,9% en 2022, según el INE).
Al final, el problema de fondo es la escasa oferta disponible, la falta de pisos, sobre todo nuevos, que alimenta la subida de precios. Se estima que, por razones demográficas, España necesita entre 120.000 y 150.000 viviendas nuevas al año para cubrir la demanda estructural. Pero en 2022 sólo se terminaron 79.935 viviendas “libres” (y 9.221 “protegidas”), una cifra similar a la de 2021 (84.091 viviendas terminadas) y 2019 (71.541), según la estadística oficial de Transportes. Una cifra que choca con las 579.665 viviendas terminadas en 2007 (en el final de la “burbuja inmobiliaria”) pero también con las viviendas terminadas en 2009 (356.555) y 2011 (121.043).
La solución al problema de la vivienda, además de promover nuevas viviendas (públicas y privadas) en alquiler, es relanzar la construcción de viviendas en España, acercarnos a esas 120.000/150.000 nuevas viviendas terminadas cada año. Haría falta un gran Acuerdo entre el Gobierno central, las autonomías, ayuntamientos, promotores y constructores para aprobar un Plan de choque, que duplicara las viviendas iniciadas al año, facilitando suelo público, financiación y menos burocracia para relanzar la oferta de vivienda nueva. Y en paralelo, habría que ayudar a la demanda, a los jóvenes y familias con ingresos medios (las más desfavorecidas no pueden comprar: sólo alquilar con ayudas), para ofrecer créditos con interés subvencionado y aval público (ICO), para que la compra de una vivienda no supere una cuarta parte de sus ingresos, por ejemplo. Construir más viviendas cada año frenaría en alza de precios y ayudar a la demanda permitiría mejor su compra. No queda otra, porque la situación actual, con la mitad de las familias que no pueden comprar, es un escándalo.
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