Decreto de vivienda: las derechas se retratan

Finalmente, Junts se sumó al PP y Vox para rechazar el primer Decreto de vivienda, un “parche” de mínimos que pretendía resolver los dos problemas más urgentes de los inquilinos: frenar desahucios y ampliar dos años los alquileres que terminan en 2027 y 2028. Las distintas derechas han boicoteado las 12 medidas del Decreto, mostrando a quien apoyan: a los 2,8 millones de caseros y miles de inmobiliarias y Fondos buitre, que buscan ganar más,  frente a 5,2 millones de inquilinos, que piden más protección. Realmente, la estrategia de Junts es cargarse la Legislatura para buscar futuros acuerdos con PP y Vox. En el fondo, la vivienda les da igual a todos: las autonomías del PP (con la gestión de la vivienda) no han hecho nada y  han boicoteado todas las medidas del Gobierno, incluido el último Plan de Vivienda. Ahora, con elecciones cerca, las derechas apuestan por seguir con la inacción y la especulación inmobiliaria, mientras millones de jóvenes y familias siguen sin techo. Decidirá  el voto.

      Junts, PP y Vox han antepuesto tumbar al Gobierno a resolver problemas urgentes de los inquilinos

Todo lo que está pasando con la vivienda en España es la resaca del estallido de la burbuja inmobiliaria, en 2008. En los años 90 y a principios de este siglo, se produjo un “boom inmobiliario”, alimentado por la banca y el Gobierno Aznar, que multiplicó las grúas y el número de españoles propietarios: en 2007 hubo 829.283 compraventas, sólo un 7% de extranjeros. Pero en 2008, estalló la crisis de las hipotecas basura y se desplomaron las construcciones y las compraventas: 299.383 en 2013, el peor año de la crisis. A partir de ahí, con precios de saldo (la vivienda cayó un -51% entre 2008 y 2013), la vivienda empezó a recuperarse, de la mano de bancos, inversores y Fondos de inversión, que aprovecharon los precios de saldo. Y en 2025 ya se compraron 746.944 viviendas (casi como el año récord de 2007), el 17% (1 de cada 5,5) compradas por extranjeros. Y en 2026, España es el país europeo con más inversión extranjera en inmuebles, “el Dorado del ladrillo”.

Mientras, este salto de la burbuja a la crisis y luego a la recuperación se ha traducido en unos precios disparados, tanto de la vivienda (el precio de compra ha subido un +80% entre 2015 y 2025) como del alquiler (+87% de subida estos 11 años). La causa está en el enorme déficit de viviendas para comprar o alquilar. Por un lado, se ha disparado la demanda, debido al aumento de población (+3 millones de habitantes entre 2015 y 2026), que se traduce en 225.000 nuevos hogares cada año. Y por otro, apenas se han construido viviendas estos años: sólo 93.650 viviendas construidas en 2025 (de ellas, sólo 11.104 viviendas protegidas), con una media de 93.000 viviendas nuevas totales al año en esta década y otras 99.000 en la década de 2010 (con un mínimo de 44.630 viviendas construidas en 2016), cuando se habían construido 540.000 viviendas de media anual entre 2000 y 2010 (con un máximo de 658.510  construidas en 2006).

El resultado de esta fuerte demanda y la escasa oferta es que se han disparado los precios de las viviendas (2.355 euros/m2, +35% desde 2022, aunque son 4.089 euros/m2 en Madrid, 3.980 €/m2 en Baleares, 3.102 €/m2 en País Vasco o 2.752 €/m2 en Cataluña, según el INE) y los alquileres (15,1 €/m2, +104% de subida sobre 2025, que sube a 23,4 €/m2 en Madrid, 19,6 €/m2 en Palma, 18,4 €/m2 en San Sebastián o 16,5 €/m2 en Málaga, según Idealista). La consecuencia es que caseros, inversores y Fondos se lanzan a especular con sus viviendas (escasas), subiendo precios cada mes, mientras las familias y los jóvenes no pueden comprar un piso (con las hipotecas subiendo) ni alquilarlo (se lleva del 30 al 50% de un sueldo), porque apenas hay oferta (41 inquilinos por cada nuevo alquiler) y les “seleccionan”. Eso explica que el 69% de los jóvenes de 18 a 34 años sigan viviendo con sus padres, mientras sólo lo hacen el 50% de los jóvenes europeos (y el 32% de los alemanes).

Ante este panorama, que se ha agravado con el rebrote de la demanda tras la pandemia, poco se ha hecho desde el Gobierno y menos desde las autonomías y Ayuntamientos. Hasta el 1 de febrero de 2022, el Gobierno no aprobó una Ley de Vivienda, cuya entrada en vigor se retrasó hasta el 26 de mayo de 2023. Una Ley muy intervencionista, forzada por Podemos y Sumar, que apostaba por imponer controles a los alquileres (topes en precios y revisiones), en lugar de intentar conciliar los intereses de caseros, inquilinos, promotores y constructores para resolver el problema de fondo: construir más viviendas, al menos 225.000 al año.

El primer resultado de esta Ley de Vivienda largamente anunciada (25 meses desde aprobarse en Consejo hasta la publicación de los índices de referencia para los topes de alquileres, el 15 de marzo de 2024) fue que hubo caseros que retiraron sus pisos del alquiler: unos prefirieron vender y aprovechar las enormes plusvalías, otros mantener sus casas vacías y la mayoría desviar sus pisos en alquiler a dos nuevos destinos, que evitaban los posibles controles de precios: convertirlos en pisos turísticos o en pisos de alquiler de temporada (por meses o periodos inferiores a un año). O partirlos y alquilarlos por habitaciones. Actualmente, el INE informa que hay 341.000 pisos turísticos, la mayoría concentrados en Málaga (45.000 pisos que no se pueden ya alquilar…), Alicante, Las Palmas, Barcelona, Santa Cruz de Tenerife y Madrid. Y en paralelo, el 45% de los alquileres que se anuncian en Idealista son ya alquileres de temporada o por habitaciones (425 euros al mes, hasta 600 en Barcelona), un total de 1.15.000 pisos que también se escapan del alquiler “normal”.

Ante este panorama, cada vez son más los inversores, inmobiliarias y Fondos de inversión que aprovechan los altísimos precios para comprar pisos con objeto de echar a los inquilinos y luego subir el alquiler a los nuevos, algo que también buscan muchos caseros al final del alquiler de sus actuales inquilinos. Precisamente, casi 2 millones de alquileres hechos tras la pandemia tenían que renovarse este año 2027 y en 2028, lo que aprovecharán muchos caseros e inmobiliarias para subirlos. Eso alimenta la preocupación de los 5,2 millones de hogares que viven en alquiler y que cada vez pagan más. Eso está alimentando los desahucios, que han bajado a la mitad (desde el récord de 41.359 en 2021 a 20.059 en 2023 , 27.564 en 2024 y 24.510 en 2025), pero que han cambiado: ahora hay más desahucios por impago de alquileres (el 75%, frente al 53% hace una década) y menos por hipotecas.

Frente a esta situación, el Gobierno Sánchez, presionado por Sumar, intentó pactar en julio un Decreto que resolviera los problemas más urgentes de los alquileres, básicamente prorrogando los alquileres que vencen en 2027 y 2028 y limitando los desahucios. Intentó negociarlo con Junts y PNV y con Podemos, sin cuyo apoyo no podía aprobarse. Y como no parecía posible, lo dejaron para septiembre, cuando también se veía difícil conseguirlo. Pero sucedió algo imprevisto: el 23 de septiembre, Maricarmen, una anciana de 87 años fue desahuciada por la empresa Urbagestión de la casa donde vivía de alquiler desde hacía 71 años. Su imagen saliendo en camilla al hospital conmocionó al país, con movilizaciones en media España. Y parecía que iba a conseguir que Junts y Podemos apoyaran los cambios que rechazaron en julio, con un Decreto de mínimos aprobado el martes 29 de septiembre.

El Decreto, publicado en el BOE del 30 de septiembre, incorpora 12 medidas que buscan resolver los problemas más graves de los inquilinos, sin apenas perjudicar a los caseros. La primera medida estrella es prohibir los desahucios a personas vulnerables hasta el 31 de diciembre de 2030 (ya anuló desahucios el jueves y el viernes), con la salvaguarda (introducida por Junts…) de que las autonomías tienen que compensar al pequeño casero afectado. Y la segunda, prorrogar hasta 2 años más los 1,9 millones de alquileres que vencen este año y en 2028, para evitar que los caseros aprovechen para subirles el alquiler a los disparatados precios actuales (no podrán subirlos más del 2%).

Otra medida importante es que se aprueba una deducción fiscal del 10% para todos los inquilinos (puede ser de  512 euros de media) y mantiene la deducción fiscal del 50% para los caseros, que sube al 100% de deducción si acepta reducir la renta un 15% (y baja al 15% si n la sube un 20%). Otra medida importante del Decreto es que limita los alquileres de temporada, al obligar a demostrar la causa que lo justifica, y los alquileres por habitaciones, al poner un tope: el ingreso por todas las habitaciones no podrá superar al de un alquiler de todo el piso (algo difícil de controlar). Y se obliga a los pisos turísticos a pagar un IVA del 10% (ahora no pagan nada), que no es del 21% para “contentar” a Junts (y al PNV). También es importante en el Decreto la creación de un nuevo préstamo público (ICO) para facilitar la compra de vivienda habitual: préstamos del 20% del valor de la vivienda (con un máximo de 50.000 euros), al 0% de interés y que pueden empezar a devolverse hasta a los 30 años (cuando se acabe de pagar la hipoteca por el 80% que haya concedido un banco).  Además, el ICO facilitará avales públicos, hasta 2.000 millones de euros, para facilitar la financiación de viviendas sociales, para alquiler o venta a precios asequibles. Y toda la vivienda protegida que se construya con dinero público pagará un IVA del 4% y será siempre VPO (75 años).

Por último, el Decreto aprobado por el Gobierno el martes pasado incluía dos medidas “de cara a la galería”, por presión de Sumar y el Sindicato de Inquilinos. Una, frenar la compra de viviendas por “Fondos buitre” a un precio inferior al de mercado (tasación) hasta el 31 de diciembre de 2028, aunque no parece fácil de implantar. Y la otra, más aplicable, la subida fiscal del 15 al 25% a los beneficios que tienen las SOCIMIS, sociedades de inversión inmobiliaria que han proliferado en los últimos años, especulando con la vivienda (las 157 SOCIMIS que cotizan en Bolsa aumentaron su valor un 18,3% en 2025).

Hasta aquí el contenido básico de este primer Decreto (el otro, la prórroga indefinida de los contratos, forzado por Sumar, se sabía que no iba a convalidarse) para resolver los problemas más acuciantes de la vivienda, aprovechando el clamor social desatado por el desahucio de Maricarmen. Pero la sorpresa la ha dado Junts, al votar en contra de este Decreto el viernes en el Congreso, aunque lo había negociado hasta última hora. Y junto a Junts, el voto en contra también de PP, Vox y UPN, una mayoría que rechaza las medidas, asegurando que no van a resolver el problema de la vivienda y que reducirán aún más los alquileres.

El rechazo del PP no sorprende tanto como el de Junts porque nunca ha tenido una política clara de vivienda, aunque gobiernan en 12 autonomías, que son las que legalmente gestionan la vivienda en España. Pero apenas promueven la construcción y las ayudas a los inquilinos que conceden (tarde) son con fondos estatales. Primero, rechazaron en 2023 la Ley de Vivienda y sus autonomías se negaron a aplicar los topes de alquileres en zonas tensionadas (sólo los aplican 302 municipios en Cataluña, 18 en país Vasco, 21 en Navarra, 5 núcleos en pueblos asturianos y A Coruña y Santiago en Galicia), topes que han conseguido frenar los alquileres (poco), aunque a costa de reducir la oferta. Y ante el reciente Plan de Vivienda 2026-30, con más dinero para promover viviendas, las autonomías del PP lo han rechazado, aunque han aceptado el primer plazo de entrega del Plan (que contempla transferir a las autonomías 4.200 millones del Estado a cambio de que ellas pongan otros 2.800).

Parece claro que Junts ha votado en contra del Decreto de vivienda no tanto para “defender a sus caseros” (también) como para “cargarse esta Legislatura”, para forzar elecciones, pensando que si las ganan el PP y Vox, ellos podrán sacar más ventajas para Cataluña que con Sánchez. Y al final, se trata del “cerrar el frente de las derechas”, en defensa de la propiedad y contra “las locas pretensiones” de los inquilinos y la izquierda”. El problema de fondo es si un Gobierno de derechas tendrá una política de vivienda que resuelva los graves problemas actuales o favorecerá la especulación y la subida de viviendas y alquileres.

El problema de fondo de la vivienda, pendiente de resolver en España, es construir mucho más para reducir el déficit de vivienda y hacer bajar los precios: el Banco de España ha señalado que tendremos un déficit de 1 millón de viviendas en 2028. Así que urge construir, construir y construir. Pero para ello urge un gran Pacto político por la vivienda, que aborde varios frentes. Uno, la falta de suelo: hay mucho suelo, pero poco suelo urbanizable (hay que invertir más para conseguirlo). Y además, hay un exceso de burocracia y demasiados Planes parados en los Juzgados, para los que el Gobierno propuso una reforma de la Ley del suelo (que tumbaron Junts y PP, con Podemos). El segundo frente es conseguir más financiación para la promoción pública y privada de vivienda, con un mayor gasto público del Estado, autonomías y Ayuntamientos, más créditos de los bancos y el ICO. Y el tercero es implicar a promotores y constructores en construir más de 200.000 viviendas al año, facilitando su trabajo. Y en paralelo, pactar con caseros e inmobiliarias para que pongan más viviendas en alquiler para familias y jóvenes, con ayudas y beneficios fiscales, no con topes y controles.

Estamos ante una “emergencia nacional” en la vivienda, que hay que resolver innovando y negociando entre los actores implicados (lean lo que está haciendo Illa en Cataluña), no con prejuicios políticos que busquen favorecer a los caseros (2,8 millones de propietarios, el 15% son Fondos y otro 60% son particulares con 2 o más viviendas en alquiler) frente a los inquilinos (5,2 millones de hogares en alquiler) ni viceversa. El problema de la vivienda sólo se puede resolver con financiación, suelo, acuerdos y ayudas, no con ideología ni politiqueo. Eso es lo que pide el clamor social que se desató en España tras el desahucio de Maricarmen. Pero se ha frustrado al rechazarse el Decreto, un sinsentido social. Ahora habrá que votar (en generales y autonómicas) y decidir quien lo resuelve o lo obvia en unos meses. No se ve otro camino. 

La vivienda, una "emergencia nacional"

La vivienda agrava sus problemas, con nuevas subidas de los pisos y alquileres. Y el gasto en  vivienda supone ya un tercio del gasto total de las familias, hasta el 42% para las que ganan menos. El problema de fondo sigue siendo que faltan viviendas: la oferta aumenta en 95.000 casas nuevas cuando se crean 240.000 nuevos hogares al año. Así tenemos un déficit de 750.000 viviendas, lo que dispara precios y alquileres. El Banco de España alerta de que estamos ante “una emergencia nacional”, que exige una mayor coordinación entre el Estado y las autonomías, hoy inexistente. Una “emergencia económica”, que frena el consumo, el crecimiento y el empleo, pero también una “emergencia social”: 10 millones de inquilinos agobiados, frente a 5 millones de caseros que ingresan 28.000 millones al año. Dos nuevas “clases sociales” enfrentadas por la vivienda, que agrava las desigualdades sociales. Urge tomar medidas sobre el suelo, la financiación, la rehabilitación de pisos vacíos, los pisos turísticos y de temporada, construyendo más, para aumentar la oferta de viviendas.

              Los alquileres transfieren 28.000 millones al año de los inquilinos a sus caseros

El problema de la vivienda en España sigue de mal en peor, a la vista de los datos del primer semestre. Los precios de la compraventa de vivienda han subido otro +3,5% en el primer trimestre, con lo que los pisos son ya un +12,9% más caros que hace un año, según el INE. El precio medio de venta en junio era de 2.823 euros/m2, según el portal Idealista, un máximo histórico que se dispara en las grandes ciudades, sobre todo en Madrid (6.013 euros/m2) y Barcelona (5.269 euros/m2). Con ello, el precio de la vivienda ha subido un +65,3% en los últimos 7 años (junio 2019-.junio 2026), más del doble que el IPC (+24,8%) y el triple de lo que han subido los sueldos (+21,32%).Y además, la subida de los pisos se acompaña con una subida de los tipos de interés: el Euribor ha subido un +0,717% en el último año (hasta el 2,798% en junio), lo que encarece ahora una hipoteca media (173.331 euros a 25 años) en 66 euros más al mes (792 euros más al año).

Y el panorama de los alquileres es aún peor, con subidas reiteradas impulsadas por una alta demanda de familias que no pueden comprar piso y sólo les queda alquilar. En junio, el precio medio del alquiler era ya de 15,3 euros/m2 (1.377 euros por un piso de 90 m2), según el portal Idealista, pero se disparaba hasta 23,7 euros/m2 en Madrid (2.133 euros por 90 m2) y 23 euros/m2 en Barcelona (2.070 euros por 90 m2), con 29 de las 52 capitales en máximos históricos del alquiler. Unos precios que obligan a muchos jóvenes (y familias) a alquilar por habitaciones, a precios aún más disparados: 521 euros de media, según Fotocasa, que suben hasta 650 euros en Barcelona y 620 euros en Madrid. Y eso después de que los potenciales inquilinos sufran un duro proceso de “selección” (donde quedan fuera muchos jóvenes y familias, sobre todo inmigrantes) y múltiples exigencias, muchas ilegales.

Este oscuro panorama está agravando las cuentas de los 4 millones de hogares (el 20%, con unos 10 millones de personas) que viven de alquiler en España. Según los últimos datos del INE, el gasto de todas las familias españolas en vivienda (alquiler, hipoteca y recibos de agua, luz y calefacción) fue de 11.665 euros por hogar en 2025, el 33,2% de todo el gasto familiar, un porcentaje que ha subido año tras año (suponía el 30,98% del gasto total en 2016). Es la mayor partida de gasto familiar, muy por delante de dos partidas cuyo porcentaje de gasto también crece, la alimentación (16%) y el transporte (11,5%). Pero lo más preocupante es que en las familias con menos ingresos (el 20% con menos renta), el peso de los gastos de vivienda es muy superior: el 41,9% en 2025 (40,1% en 2016). Casi la mitad de su gasto se lo lleva la vivienda, lo que reduce su consumo en otras partidas de gasto, frenando así el crecimiento económico y el empleo.

El problema de fondo es la falta de viviendas: hay poca oferta y mucha demanda. En 2025 se sumaron al parque de vivienda 94.791 nuevas viviendas, según el Ministerio de Vivienda, frente a los 238.990 nuevos hogares creados en el país, según el INE. Y desde 2019, sólo se han sumado 636.486 viviendas al parque existente (27.099.556 viviendas en 2025), mientras la población española crecía cuatro veces más (+2.633.665 habitantes desde 2019). Eso ha ido acumulando un “déficit de vivienda” que el Banco de España acaba de subir de 600.000 a 750.000 viviendas que hacen falta, la mitad concentradas en 6 provincias: Madrid, Barcelona, Alicante, Valencia, Murcia y Málaga. Una “brecha” de viviendas que seguirá creciendo, porque el INE estima que se crearán 2,2 millones de hogares en España los próximos 15 años.

La construcción de nuevas viviendas va muy lenta: las 93.650 viviendas terminadas en 2025 (80.792 “libres” y 12.858 protegidas (VPO) son el tercer peor dato del siglo, frente a las 647.179  construidas en 2007 (579.665 libres y 65.514 VPO), que bajaron a 276.883 en 2010 y al mínimo de 44.630 en 2016, según los datos del Ministerio. Este año, la construcción ha mejorado algo, pero poco: se han iniciado 39.196 viviendas en el primer trimestre (35.148 “libres” y 4.048 VPO, el mejor dato de iniciación de viviendas protegidas desde 2012), un 12,7% más que en el primer trimestre de 2025 (34.779 viviendas iniciadas). Pero, a este ritmo, se terminarán este año unas 105.000 nuevas viviendas, la mitad de las que necesitamos.

Además de construir más viviendas nuevas, habría que poner en venta y alquiler una buena parte de los 3,8 millones de viviendas vacías, la cifra estimada por el Observatorio del Alquiler. Pero ojo, esta medida no sería la panacea, porque la mayoría de estas viviendas vacías están en zonas rurales, en municipios de menos de 100 habitantes (ahí están el 75%), con lo que sólo un 10% de viviendas vacías están en zonas tensionadas, donde ayudaría conceder más ayudas a los propietarios para rehabilitarlas y alquilarlas a precios asequibles.

Otra vía para aumentar las viviendas para alquiler es frenar el desvío de viviendas a los usos turísticos y al alquiler de temporada, dos destinos que buscan muchos caseros para evitar la normativa de los alquileres normales. En España había en mayo 341.001 pisos turísticos, concentrados en Andalucía (90.649), Cataluña (51.305), Comunidad Valenciana (51.268), Canarias (48.356) y Baleares (21.304). Un número que se ha reducido este año, por las trabas de algunas autonomías y Ayuntamientos, aunque han recibido el espaldarazo del Supremo, que emitió en mayo una sentencia que anuló el registro estatal de estos alquileres turísticos, por considerar que es una competencia autonómica. Y otros alquileres que habría que frenar son los de temporada (por meses, para estudiantes y trabajadores), que suponen ya el 27% de todo el mercado del alquiler, según Idealista, superando esa media en Barcelona (55% alquileres son de temporada), San Sebastián (49%), Bilbao y Cádiz (44%), Girona y Pamplona (41%), Santander (36%) y Granada (35%).

Si se redujeran los pisos vacíos y los alquileres turísticos y de temporada, podría haber 1 millón más de viviendas para alquilar y comprar, bajando los precios. Pero la clave del problema sigue siendo construir más, aumentar la oferta, construyendo al menos 200.000 viviendas al año, una gran parte para destinarla al alquiler a precios asumibles y VPO de renta social. Para relanzar la construcción de viviendas en España , hay que actuar sobre varios factores: suelo, financiación, normativa, costes y mano de obra. Veámoslos. La clave es aumentar la financiación para la vivienda. Se da el contrasentido de que España es el 4º país de la OCDE que más recauda con la vivienda (52.200 millones en impuestos estatales, autonómicos y locales, el 6,90% de toda la recaudación), pero es uno de los paises que menos gasta, que menos invierte en vivienda: 7.614 millones en 2025, el 0,45% del PIB, frente a paises que destinan del 1 al 3,5% de su PIB a la vivienda.

La clave está en que las autonomías, que gestionan la vivienda, y los Ayuntamientos gasten mucho más en vivienda, dado que el ladrillo les aporta gran parte de su recaudación. Hasta ahora invierten poco y el 70% de lo que invierten es dinero que les transfiere el Estado. Las autonomías que menos gastan en vivienda son Castilla y León (174 millones entre 2021 y 2024), Cantabria (102 millones) y Murcia, mientras las que más gastan son Cataluña (1.971 millones entre 2021 y 2024, Andalucía (1.688 millones) y Comunidad Valenciana (1.459 millones).

Como se ve, inversiones mínimas para afrontar el primer problema de los españoles. El Gobierno Sánchez ha multiplicado la inversión estatal en vivienda, que saltó de los 453 millones que gastaba Rajoy en 2017 a 3.500 millones en 2025. Ahora, el Gobierno aprobó en abril el Plan de Vivienda 2026-2030, que pretende triplicar el gasto del anterior Plan , hasta los 7.000 millones de euros (ojo, sólo 1.400 millones al año). El Plan tiene una novedad importante: el Estado central aporta un 60% de esos Fondos para la vivienda pero sólo a cambio de que las autonomías aporten el 40% restante (en los Planes anteriores sólo aportaban el 28% del gasto total ). En principio, las autonomías gobernadas por el PP (11) se mostraron en contra del Plan, dentro de su política de “desgaste” al Gobierno. Pero luego han echado cuentas y han visto que si lo apoyan van a recibir mucho más dinero para gastar en vivienda. Unos ejemplos: Andalucía recibirá 1.197 millones (+877 millones que en el Plan anterior), Madrid 1.113 (+815 millones), Cataluña 1.015 millones (+473), Comunidad Valenciana 798 millones (+558), Galicia 399 millones (+293), Castilla y León 378 millones (+277) o Murcia 308 millones (+258). Esto explica el “milagro” de que en la reunión de la ministra con las autonomías para desarrollar el Plan de Vivienda 2026-2030, celebrada el 21 de mayo, todas votarán a favor del reparto… Ahora falta que colaboren en la aplicación concreta del Plan y en la efectividad de sus ayudas.

Tras la financiación, el 2º cuello de botella de la vivienda es el suelo, la falta de suelo urbanizado, listo para construir. Los promotores se quejan de que no hay suelo disponible, salvo a precios disparados, pero un experto que lo ha analizado con detalle concluye que hay suelo disponible para construir 7 millones de viviendas… Y de ese suelo, en zonas urbanas hay suelo finalista para construir 3 millones de viviendas (1,5 millones en las 15 principales capitales y áreas metropolitanas). El problema, añade, es que estos suelos llevan bloqueados dos décadas, por problemas en la propiedad (el 70% de este suelo es privado y sólo un 30% municipal), que no quiere o no puede ponerlo en el mercado, porque requiere hacer inversiones que no se hacen: antes los bancos financiaban a dueños del suelo y promotores a ponerlos en el mercado, pero ahora no. Además, mucho suelo urbanizable está pendiente de litigios y recursos  a los  Planes, que se podrían agilizar si se aprobara la reforma de la Ley del suelo que el PP y partidos autonómicos vetaron en el Congreso. 

Además de aumentar la financiación y desbloquear el suelo urbanizable, urge facilitar financiación a los promotores privados y públicos (Ayuntamientos) para promover viviendas, agilizando los complicados trámites administrativos y coordinando las actuaciones (Estado, autonomías, Ayuntamientos, dueños del suelo, promotores, bancos y el ICO), junto con la empresa pública de vivienda (Casa 47). Deberían crearse Comisiones de vivienda autonomía por autonomía y ciudad por ciudad, donde todos buscaran la manera de promover más viviendas. Algo que piden todos los expertos y que no se hace. Y en paralelo, tomar medidas para convencer a los propietarios de que alquilen sus viviendas, con empresas estatales que aseguren los alquileres (como Bizigune en el País Vasco) y con incentivos fiscales a los caseros que alquilen pisos vacíos y a precios “razonables”.

Llevamos años hablando del grave problema de la vivienda pero apenas se avanza en soluciones, básicamente por los enfrentamientos entre el Gobierno y las autonomías que gestionan la vivienda. El Banco de España acaba de alertar de que estamos ante una “emergencia nacional”, que exige acuerdos para evitar que la vivienda frene el crecimiento y el empleo (al reducir el consumo de inquilinos e hipotecados) y la actividad de muchas empresas (turismo, agricultura, industria, comercio) e instituciones (hospitales, enseñanza), que no pueden contratar porque sus trabajadores no encuentran alojamiento.

Pero el problema de la vivienda es también una “emergencia social”, porque condena a no llegar a fin de mes (incluso a caer en la pobreza) a los 4,1 millones de hogares que viven en alquiler (unos 10 millones de españoles). Y esto aumenta la desigualdad. Así, los inquilinos (1 de cada 5 españoles) tiene una renta media anual de 21.335 euros, muy inferior a los 32.120 euros de renta media que tienen los propietarios (14,05 millones de hogares, unos 34 millones de españoles). Y si vemos la renta media de los propietarios que alquilan (el 39% de los caseros tienen una vivienda alquilada y un 61% son particulares con varias viviendas o empresas), es de 51.000 euros anuales (2,39 veces las de su inquilino) y hasta 80.000 euros si alquilan 2 o más viviendas (3,7 veces la renta de sus inquilinos), según un reciente estudio del Ministerio de Consumo y el CSIC.

A lo claro: el problema de la vivienda se ha convertido en un negocio para unos (2,4 millones de caseros individuales) y en una losa para otros (10 millones de inquilinos), que les “trasfirieron” de sus ingresos 28.000 millones anuales (que agobian sus cuentas y hacen más ricos a otros). Una transferencia de rentas que alimenta la desigualdad, porque casi la mitad de los alquileres se pagan al 10% de españoles más ricos, según el estudio. Y además, encubre otra transferencia, de jóvenes a mayores: un tercio de los pagos por alquiler (el 62% de jóvenes) los ingresan caseros mayores de 65 años…

En conclusión, la vivienda no es sólo un problema sino también “una bomba de relojería social”, porque enfrenta a inquilinos y propietarios y a jóvenes con mayores, provocando una penosa “emergencia social”, que alimenta el descontento y la polarización política. Es hora de alcanzar un Pacto político y social por la vivienda, que reparta costes e ingresos, que ayude a los que más lo necesitan y controle un negocio que antepone la inversión al derecho a la vivienda. O resolvemos esta emergencia económica y social o nos estallará cualquier día.

FITUR 2025: a por 100 millones de turistas

Hasta el domingo, se celebra en Madrid FITUR, la 2ª Feria de turismo más importante del mundo. Y el sector está eufórico: 2024 ha sido otro año récord, de turistas (94 millones) e ingresos (126.000 millones de euros), tras el récord de 2023. Además, el turismo creció no sólo en verano, sino mucho más fuera de temporada (récord en el 1º y 2º trimestre), atrayendo a más turistas de EEUU, Latinoamérica y Asia, que no sólo buscan sol y playa sino cultura, ocio, gastronomía y negocios. Y el turismo ha aportado la cuarta parte de nuestro crecimiento en 2024, Ahora, se espera superar los 100 millones de turistas en 2025, una cifra preocupante, por la saturación de turistas en muchas zonas, que ha provocado manifestaciones y exceso de pisos turísticos. Es hora de parar, tras los récords, y trazar una “hoja de ruta” para el futuro: qué turismo queremos y podemos asumir sin costes medioambientales y sociales. Ojo a morir de éxito.

                        FITUR 2025

En vísperas de FITUR (22-26 enero), el Gobierno anticipó el balance del turismo em 2024, cuyos datos oficiales publicará el INE el 3 de febrero: 94 millones de turistas, un +10,72% que en 2023 (85,1 millones), otro año récord histórico y 10,5 millones de visitantes extranjeros más que antes de la pandemia (83,5 millones en 2019). A falta de los datos de diciembre, el aumento de turistas se dio en 2024, sobre todo,  entre los turistas de EEUU (+11,95%), Latinoamérica (+12,01%) y el resto del mundo (+19,38%), aunque también crecieron los turistas europeos (+3,5%, sobre todo los italianos (+12,57%), irlandeses (+11,78%), franceses (+11,47%) y neerlandeses (+10,65%), aunque el grueso de visitantes han sido, como siempre, los británicos (17,5 millones hasta noviembre), franceses (12,2 millones), alemanes (11,3 millones) e italianos (5,06 millones), según el INE.

Este aluvión de turistas extranjeros han ido en 2024 a las 6 autonomías que viven del turismo: Cataluña (18,88 millones de turistas hasta noviembre, +9,93%), Baleares (15,12 millones, +6,10%), Canarias (13,77 millones, +9,56%), Andalucía (12,91 millones, +11,69%), Comunidad Valenciana (11,2 millones, +15,46%, el mayor aumento) y Madrid (8,22 millones, +13,54%), repartiéndose los 8,35 millones de turistas restantes entre  las otras 11 autonomías.

Además, en 2024, el turismo en España ha conseguido otro récord histórico: el gasto de estos turistas extranjeros ha subido a 126.000 millones de euros, un +16% que en 2013, que también fue récord (con 108.789 millones ingresados). Son 35.000 millones más de ingresos por turismo que antes de la pandemia (91.912 millones en 2019. El gasto medio por turista fue de 1.342 euros en 2024 (245 euros más por estancia que antes de la pandemia), debido a que crecen más los turistas que más gastan, los no europeos: 310 euros diarios gasta un turista que viene de Asia (Japón, China o Corea) y 244 un turista norteamericano, frente a 144 euros diarios que gasta un italiano, 139 un francés, 135 un británico, 127 un alemán, 106 un neerlandés o 71 euros diarios que gasta un turista portugués, según el INE.

En paralelo a este aumento récord del turismo extranjero (+10,72%), el turismo nacional ha crecido menos dentro de España (las pernoctaciones en hoteles han aumentado +0,3% y su gasto ha crecido un +3,7%) pero se han disparado los viajes al extranjero (+16%), aumentando mucho los viajes en tren (AVE) y avión dentro de España. En conjunto, los turistas extranjeros y nacionales han permitido que el sector turístico alcance otro año de facturación récord: 207.763 millones de euros, con lo que el sector (PIB turístico) ha crecido un +6,5%, el doble que la economía (3,1%), como viene pasando desde 2021. Y los beneficios del sector turístico han crecido un +8,2%, sobre todo los hoteles urbanos, el ocio y los campos de golf.

Y con ello, el turismo ha vuelto a crear mucho empleo: +72.310 nuevos empleos en 2024, el 96,7% contratos indefinidos, con predominio de los contratos a tiempo completo (el 79%), según la patronal Exceltur. Y si en 2019, 1 de cada 3 contratos turísticos eran temporales, en 2024 lo eran sólo 1 de cada 5. Con ello,  ya hay 2.688.608 personas trabajando en el turismo, casi 1 de cada 7 ocupados (el 12,7%). Y hay que resaltar que 1 de cada 4 empleos creados en España desde 2020 ha sido en el turismo (+493.000 empleos).

El turismo en España no sólo es una fuente de ingresos, actividad y empleo sino que se consolida como el gran motor del crecimiento económico, junto al consumo público y privado y las exportaciones: en 2024, más de la cuarta parte de lo que creció la economía española (el 26,1%) fue por el turismo, según Exceltur, quien estimó en el 70,8% la aportación del turismo al crecimiento de la economía en 2023 y el 68% en 2022. De hecho, el turismo se consolida como la primera industria española, la que más aporta a la actividad económica (el 13,1% del PIB en 2024).

Con todo, el nuevo récord de turistas, ingresos y empleo no es lo único destacado de 2024. El balance del Gobierno destaca 4 datos cualitativos que son muy esperanzadores. El primero y más importante, la “desestacionalización” del turismo que vino a España en 2024: tuvimos un verano récord (31,37 millones de turistas, +7,8%), como es habitual, pero la llegada de turistas creció más en el primer trimestre  (16,1 millones, +17,7%, gracias a que la Semana Santa fue en marzo) y en el 2º trimestre (26,4 millones de turistas,+11,6%). Eso indica que España no es sólo un destino de verano, de sol y playa, sino que los extranjeros hacen “escapadas” a España a lo largo de todo el año, lo que mantiene abiertos hoteles y locales turísticos, los ingresos y el empleo. Un cambio clave.

El 2º cambio del turismo en 2024, ligado al anterior, es “la diversificación” del turismo, que ya no busca únicamente sol y playa sino que viaja a España buscando cultura, ocio, gastronomía, deporte y negocios o sanidad. Y eso lleva al tercer cambio, la “desconcentración” del turismo, que ya no se dirige sólo a la costa y a las islas sino que busca también la España verde del norte (más con las altas temperaturas del verano) o la España interior. Así, los datos de “pernoctaciones” (estancias en hoteles) revelan que el mayor aumento de ocupación hotelera se ha dado, en 2024, en Asturias (+7,1%), Castilla la Mancha (+5,4%), Extremadura (+5,3%), Castilla y León (+4,9%) y Aragón (+4,5%), por encima de Canarias (+3,8%), Baleares (+3,1%), Cataluña (+2,2%), Madrid (+1,3%)  y Andalucía (+1,2%), según datos del INE (pernoctaciones enero-noviembre 2024).

Y el 4º cambio del turismo en 2024 ha sido “la consolidación de nuevos mercados”, el mayor crecimiento de los turistas que vienen de fuera de Europa, sobre todo de EEUU, Asia y Latinoamérica, con 2.192.000 turistas más de estas procedencias en 2024 que en 2019. Un cambio importante (aunque todavía el 84% de los turistas que vienen son europeos), porque gastan más dinero en España y además ocupan hoteles y nos visitan sobre todo fuera de temporada, buscando otro turismo distinto del modelo de “sol y playa”. Y que buscan calidad, seguridad y una oferta diversificada, frente a otros destinos mediterráneos.

El punto negro del balance, para los turistas extranjeros y nacionales, son los altos precios turísticos, que se han disparado tras la pandemia. En 2024, los hoteles moderaron sus subidas (+3,9%), pero fueron muy altas en 2023 (+7,8%), 2022 (+11,8%) y, sobre todo en 2021 (+31,9%), aunque bajaron en 2020 (-18,3%), según el INE. Con ello, las tarifas hoteleras han subido en España +37,1% desde antes de la pandemia, una barbaridad, con lo que el ingreso medio por habitación es de 147,7 euros en Barcelona, 126,2 en San Sebastián, 119,11 en Málaga 117,3 en Madrid, 116,8 en Palma o 102,8 en Sevilla, según Exceltur. Y también han subido mucho en 2024 los vuelos nacionales (+11,3%), los internacionales (+9%) y el precio del transporte marítimo y los cruceros (+13,2%), según el INE.

Ahora, el sector espera que España supere los 100 millones de turistas en 2025. Si este año los visitantes crecieran otro 10% (como en 2024), se cerraría 2025 con 102,5 millones de turistas, casi el doble que en 2012 (57,46 millones). Y sobre su gasto, la previsión es que podríamos ingresar 146.160 millones de euros por turismo en 2025, el doble que en 2016 (77.416 millones).  Con estas perspectivas, el sector espera crecer este año un +6% (+6,5% en 2024) , otro vez más que la economía (+2,5%) . Y que el turismo sea otro año más el motor de la economía española, aportando la quinta parte del crecimiento (el 20,6%) en 2025.

A favor de este nuevo récord esperado para 2025 está que la economía europea crecerá algo más, que los conflictos en oriente Medio perjudican a otros destinos competidores y que España sigue siendo un destino turístico muy competitivo, máxime si este año aumentan menos los precios turísticos y la inflación general. Pero los expertos destacan dos cuestiones preocupantes. Una, el exceso de turismo en algunas zonas de costa e islas, que ya ha despertado protestas y manifestaciones en Canarias, Baleares, Barcelona, Málaga o Valencia. Un problema, la “turismofobia”, alimentado por las quejas de los vecinos ante el exceso de turistas, la subida consiguiente de precios, los atascos en los servicios (sanidad, seguridad, infraestructuras) y la negativa influencia de los pisos turísticos, que han disparado los alquileres en las capitales más turísticas. De hecho, ya hay 396.883 viviendas turísticas en España, según el INE (agosto 2024). Y en 10 grandes ciudades españolas hay más plazas en pisos turísticos que en hoteles (Málaga, Valencia, Sevilla, Alicante, Granada, Córdoba, Las Palmas, Santander, Gijón y Murcia), según denuncia Exceltur.

El otro problema es que llegar a 100 millones de turistas es insostenible para el medio ambiente, desde el consumo de agua o electricidad a las emisiones de CO2 que se generan (la mayoría de los turistas extranjeros llegan en avión y se mueven en coche), más los desechos y basuras. A nivel mundial, el turismo genera un 8,8% de las emisiones mundiales y han crecido un 3,5% anual entre 2009 y 2019, el doble que las del resto de sectores, según un estudio de Nature Communications. Y España ocupa el puesto número 19 en el ranking de emisiones por turista, sobre todo por los vuelos internacionales.

Ahora, cuando España puede saltar de los 100 millones de turistas, la pregunta es obligada: ¿es sostenible esta cifra? Es evidente que hay destinos turísticos saturados y no sólo las costas e islas en verano, también muchas ciudades cualquier fin de semana (Barcelona, Sevilla, Córdoba, Málaga, Palma, San Sebastián, Toledo, Santiago, Alicante…). Viajar se ha convertido en una “necesidad” tras la pandemia y el turismo (interior y extranjero) colapsa aeropuertos, trenes, carreteras, hoteles, restaurantes, bares y zonas turísticas. Hay que poner orden en este crecimiento, si no queremos “morir de éxito”.

La oportunidad para hacerlo es la “Estrategia de Turismo Sostenible 2030”, que debería aprobarse en el primer trimestre de 2025, dentro del Consejo Español del Turismo. Ahí debería acordarse una “hoja de ruta” para el turismo en lo que queda de década, planteando objetivos, inversiones y medidas. Se trata por un lado de adaptar la oferta, para seguir reconvirtiendo (con los Fondos europeos 3.400 millones ya adjudicados) los destinos de sol y playa (en colaboración con los municipios turísticos afectados) y promoviendo los destinos alternativos de turismo de interior, cultural, gastronómico y de ocio, junto al turismo de negocios en las grandes ciudades. Y por otro, reorientar la política de promoción, para dirigirla a destinos más lejanos, a turistas que gastan más y vienen todo el año.

No se trata de batir el récord de turistas cada año, como si no hubiera tope ni existieran problemas medioambientales y de saturación de infraestructuras. Hay que buscar un turismo de más calidad, no más turistas, que sea compatible con la vida de los pueblos y ciudades donde llegan. Es un difícil equilibrio que exige planificación, inversiones y medidas, pero sobre todo acuerdos entre Administraciones. Hace falta un gran Pacto por el futuro del turismo, para que sea sostenible a medio plazo. Tras tantos récords y ante los 100 millones de visitantes, es hora de parar, sentarse y repensar el futuro del turismo. Si no, corremos el riesgo de “matar la gallina de los huevos de oro”.

 

Coto a los pisos turísticos

Los alquileres han vuelto a subir en 2023, un +10,1%. Con ello, alquilar es hoy un +69,5% más caro que hace una década. La causa, que faltan viviendas para alquilar y la oferta se ha reducido incluso en el último año. Una parte, porque se desvían pisos al alquiler turístico, buscando mayor rentabilidad, lo que ha disparado los alquileres en ciudades y pueblos turísticos. De hecho, hay 340.000 viviendas turísticas, un récord histórico, sobre todo en Málaga, Sevilla, Baleares, Canarias, Madrid, Barcelona, Valencia y 48 municipios donde los pisos turísticos superan el 10% del total, deteriorando los cascos históricos y dificultando que trabajen y alquilen camareros, personal hoteles, profesores y médicos. Por eso, hay muchas ciudades que ponen trabas a los pisos turísticos, en España y en otros paises, mientras la Comisión Europea prepara un Reglamento para regularlos. Y también el Gobierno Sánchez prepara medidas, aunque la competencia es autonómica y municipal. Reducir los pisos turísticos ayudaría a bajar los alquileres, pero urge aumentar la oferta de viviendas.

Alquilar es un grave problema que no mejora. En 2023, los alquileres han vuelto a subir un +10,1%, según el portal Idealista. Y 28 capitales tienen ya unos precios históricos de los alquileres, con un precio medio de 12,1 euros por metro cuadrado. Y con ello, los alquileres han subido ya un +69,5% en la última década. Los expertos insisten: la causa principal de estas subidas está en la falta de viviendas en alquiler, que incluso se han reducido el último año, porque algunos propietarios han retirado sus viviendas del  mercado, ante la limitación de subir más del 3% y por temor a los futuros topes de alquileres que permite la Ley de Vivienda. Y en otros casos, muchos propietarios han desviado su vivienda como piso turístico, buscando ingresar en dos fines de semana lo que antes recibían por un mes de alquiler (y sin problemas de impagos y okupas).

Las estadísticas oficiales de pisos turísticos han dado un salto espectacular, según el INE: a finales de agosto había en España 340.400 viviendas turísticas registradas (y puede que otras 200.000 “ilegales”, no dadas de alta), un 10,8% más que hace sólo dos años (307.000 en agosto de 2021), con 1.737.509 plazas turísticas. Por autonomías, la mayor oferta de pisos turísticos se registra en Andalucía (79.065, con 395.467 plazas turísticas), seguida de la Comunidad Valenciana (58.337 pisos y 302.921 plazas), Cataluña (52.026 pisos y 289.637 plazas), Canarias (44.376 pisos y 188.355 plazas), Baleares (26.507 pisos y 165.717 plazas), Galicia (18.080 pisos y 95.778 plazas) y Madrid (16.970 viviendas turísticas y 64.811 plazas). Pero por ciudades, la mayor oferta de pisos turísticos se registra en Madrid (14.133 viviendas turísticas, con 51.265 plazas), Barcelona (7.531 pisos y 36.122 plazas), Málaga (6.550 pisos y 28.228 plazas), Valencia (5.892 pisos y 23.310 plazas) y Sevilla (5.432 pisos y 22.622 plazas turísticas), según el INE.

El porcentaje de pisos turísticos sobre el total de viviendas es bajo (1,29% de media en España), pero hay autonomías con un peso mucho mayor, como Canarias (4,08% viviendas son turísticas) y Baleares (4,06%), Cantabria (1,80%), Comunidad Valenciana (1,78%, con 2,81% del parque total en Alicante), Andalucía (1,69% del total, subiendo al 3,92% en Málaga, con 39.041 pisos turísticos en toda la provincia  y al 2,30% en Cádiz, con 14.894 pisos turísticos en la provincia) y Cataluña (1,33% de pisos turísticos, con el 4,27% en Girona, que tiene 21.632 pisos turísticos en capital y provincia). Y sobre todo hay 48 municipios españoles con más del 10% de sus viviendas de uso turístico, según el INE: 13 municipios en Cataluña (10 de ellos en Girona), 11 en Canarias (en Yaiza, el 22% de las viviendas son pisos turísticos) , 10 en Baleares (en Pollensa, el 21,4% del parque son pisos turísticos), 4 en Andalucía (3 de ellos en Cádiz: en Conil, el 14,4% de las viviendas son pisos turísticos), 4 municipios de la Comunidad Valenciana (todos en Alicante) y 1 más en Huesca.

Con este enorme porcentaje de pisos turísticos en algunas ciudades y pueblos, se reduce drásticamente la oferta de alquiler para uso residencial, disparándose los alquileres. Y eso sin contabilizar los pisos que se alquilan para uso turístico sin estar registrados como tales: el Ayuntamiento de Barcelona acaba de multar con 420.000 euros al propietario de un bloque de 14 viviendas en la Ciudad Vieja que llevaba 6 años alquilándolas para uso turístico sin licencia. Son muchos los propietarios que, ante la limitación de alquileres (pueden subir un 3%) y los temores a futuros topes (la Ley de Vivienda los contempla para zonas tensionadas y estarán listos en 2024), han dejado de alquilar sus viviendas y las destinan ahora al alquiler turístico, donde ganan en un par de fines de semana lo que antes ingresaban por el alquiler de un mes. Y hay inmobiliarias y profesionales especializados en esta oferta: el 26% de los pisos turísticos ofertados en Madrid y el 37% de Barcelona son de anunciantes que tienen más de 10 inmuebles, según el portal Inside Airbnb.

Este “boom” de los pisos turísticos tiene otras consecuencias, además de disparar el precio de los alquileres para las familias y personas que los necesitan para vivir. Por un lado, se producen “fugas” de familias que dejan los centros de las ciudades y se van a vivir a las afueras, para evitar las incomodidades de portales y casas repletas de turistas, sobre todo los fines de semana. Es lo que se llama la “gentrificación” de los cascos históricos. En Sevilla, por ejemplo, en el barrio de Santa Cruz, los estudios revelan que 6 de cada 10 viviendas se alquilan a turistas. Y en el centro de Madrid, en la zona de la Puerta del Sol, el 28,3% de las viviendas son apartamentos turísticos. Lo mismo pasa en el centro de Barcelona, Málaga, San Sebastián, Palma o Valencia.

Este desvío de viviendas al alquiler turístico está afectando seriamente a algunos trabajadores que necesitan alquilar un piso para vivir y trabajar en zonas con un alto porcentaje de pisos turísticos, como Barcelona, Gerona, Baleares, Canarias, Levante y Costa del Sol, donde los hoteleros, bares y restaurantes no encuentran personal porque el alquiler les cuesta más que el sueldo que reciben. Y lo mismo les pasa a profesores, policías o médicos, a los que no compensa ir a trabajar a zonas turísticas, porque o no encuentran casa o sólo se la alquilan en invierno y en verano no encuentran o se tienen que ir (hay casos de camareros en Mallorca que duermen en el coche…).

El auge de las viviendas turísticas tiene otro problema más: satura de turistas muchas zonas de España, que se han colapsado con viajeros (nacionales y extranjeros) que antes no iban o que ahora van más porque el fin de semana les cuesta menos en un piso turístico. Ese aluvión de turismo de bajo coste, que busca pisos de fin de semana o vacaciones en las plataformas de alquiler turístico, ya ha provocado protestas de los vecinos en Palma, la Costa Brava, Alicante y Valencia, Málaga y la Costa del Sol, Andalucía y muchos pueblos de Canarias. Y en paralelo, los hoteleros se quejan de “competencia desleal”, de que muchas de estas viviendas turísticas no están registradas o no pagan impuestos como ellos.

Por todos estos problemas, en especial disparar los alquileres, son muchos los paises y ciudades del mundo que están limitando los pisos turísticos. Ya en 2021, Barcelona fue la primera ciudad europea en controlar y limitar los alquileres turísticos. Y le han seguido París, Ámsterdam o Londres (donde la primera vivienda se puede alquilar un máximo de 30 a 120 días al año), mientras en Berlín este alquiler también necesita un permiso (máximo 90 días). También hay controles y limitaciones al alquiler turístico en Tokio, Singapur o Sídney. Y la ciudad de Nueva York aprobó en septiembre una Ley local que establece 5 requisitos para poder alquilar una vivienda con fines turísticos, lo que ha recortado drásticamente la oferta de las plataformas. También Portugal aprobó otra Ley en septiembre para prohibir nuevos pisos turísticos en las principales ciudades. Y en noviembre, la ciudad de México aprobó una iniciativa para controlar las estancias turísticas en la capital. La última en sumarse a esta corriente ha sido Florencia, prohibiendo los alquileres de corta duración en el centro de la ciudad, donde ya un 30% de las viviendas son de uso turístico.

En España, múltiples ciudades han limitado la proliferación de viviendas de uso turístico, con Barcelona y Palma como pioneras. En la capital catalana, el alcalde Xavier Trías (Convergencia) y congeló las licencias turísticas en 2014. Y un año después, Ada Colau aprobó un Plan que sólo permitía nuevos pisos turísticos en zonas periféricas, Plan que los tribunales declararon nulo, por lo que presentó una nueva versión. Y ahora, el nuevo alcalde socialista quiere controlar y reducir más las viviendas turísticas. En Palma, ya en 2017 se prohibió ampliar la oferta de pisos turísticos, aprobándose también limitaciones en el resto de las islas. Y lo mismo hizo el Ayuntamiento de Valencia, en 2018. Ahora, tanto en Baleares como en Valencia, gobernados por el PP con apoyo de Vox, se teme que los nuevos ediles abran la mano a los pisos turísticos y los vigilen menos, aunque existe una gran presión popular. Y en Madrid, el anterior Ayuntamiento de Manuela Carmela aprobó un Plan para restringir los alquileres turísticos en el centro, Plan que la Justicia rechazó en 2021, tras un cumplimiento deficiente. Y ahora, los vecinos de muchos barrios del centro se quejan de que el Ayuntamiento popular limita las inspecciones a los apartamentos turísticos.

En 2023, se han aprobado medidas para limitar los alquileres turísticos en Santiago de Compostela, Toledo (se prohíbe superar el 20% del parque en el caso histórico), San Sebastián (se “cerró el grifo” en marzo a nuevas licencias), Burgos y Pamplona, mientras Sevilla y Cádiz aprobaron nuevas ordenanzas ya en 2022.

En muchas ciudades, los intentos de limitar los alquileres turísticos han chocado con recursos de particulares y empresas, a los que han apoyado los Tribunales. Por eso hay autonomías que han preparado Leyes autonómicas para dar amparo a las decisiones municipales. En enero de 2023, el anterior Gobierno de Aragón aprobó un decreto para regular las viviendas turísticas, decreto ahora en el aire, tras el Gobierno de PP y Vox. El Gobierno andaluz va a publicar este mes de enero un Decreto que habilitará a los Ayuntamientos andaluces a limitar los alquileres turísticos en sus Planes urbanísticos. Y en Cataluña, el Govern aprobó el 7 de noviembre un Real Decreto que permite a los Ayuntamientos limitar los pisos turísticos (con un tope de 10 apartamentos por cada 100 habitantes en 262 municipios saturados), una normativa apoyada por ERC y PSC, con Junts, PP y Vox en contra. El Gobierno catalán quiere con esta norma cerrar 28.000 pisos turísticos de los 103.000 que cree existen en Cataluña.

Mientras se generaliza esta “cruzada” internacional y española contra la proliferación de pisos turísticos, algunos vecinos han encontrado una vía legal para defenderse de la invasión: aprobar en las Juntas de vecinos, por mayoría del 60%, la prohibición de dedicar viviendas al alquiler turístico. Y eso porque hay una sentencia del Tribunal Supremo que ha dado la razón a dos Comunidades de propietarios (en San Sebastián y Oviedo), que habían recurrido contra la existencia de pisos turísticos en sus portales porque los Estatutos de sus Comunidades prohibían expresamente que las viviendas se usasen “para ejercer una actividad económica”. Y el Supremo cree que el alquiler turístico lo es.

Ahora, el nuevo Gobierno Sánchez se ha sumado a esta “cruzada” para poner coto a los pisos turísticos, al crear en diciembre pasado un Grupo de Trabajo, entre el nuevo Ministerio de Vivienda y el de Industria y Turismo, para estudiar posibles medidas legales y propuestas para poner coto a los pisos turísticos, aunque la competencia es de autonomías y Ayuntamientos. Entre las medidas que se estudian está una posible reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, para facilitar que las Comunidades de propietarios aprueben la prohibición de pisos turísticos, y medidas fiscales para incentivar a los caseros que alquilen sus viviendas para usos tradicionales. Y además, incluirían posibles medidas que apruebe la Comisión Europea, que ha elaborado un Reglamento para exigir más trasparencia y más control a las plataformas que alquilan pisos turísticos en Europa.

Al final, si se consigue que la mitad de los pisos turísticos actuales (más de 500.000) vuelvan a alquilarse para familias y jóvenes que los necesitan, eso aumentaría la escasa oferta actual y ayudaría a bajar los alquileres. Pero no es la medida más eficaz: la clave es aumentar la oferta de viviendas en alquiler, incentivando (no imponiendo) el alquiler a los que tienen una vivienda vacía (1.900.000) o vieja (rehabilitándola) y aumentando la promoción de viviendas públicas y privadas para alquiler. Se estima que hacen falta 1.200.000 viviendas en alquiler en los próximos 10 años para atender a la demanda actual y futura. Eso exige aumentar el parque público en alquiler (hoy casi inexistente) y ayudar a que Ayuntamientos y promotores promuevan viviendas públicas y privadas con alquileres accesibles, dotando los proyectos con suelo barato y financiación asequible. No basta con poner coto a los pisos turísticos ni imponer topes (“populistas” e inútiles) a los alquileres: hay que sacar al mercado viviendas vacías y construir más .