España, el primer destino inmobiliario de Europa

España es ahora el país europeo con más inversiones inmobiliarias, saltando desde el puesto 7º en 2022 al 4º en 2024 y al 2º en 2025. Y se espera batir un récord histórico en inversiones inmobiliarias, desde la compra de viviendas y oficinas a hoteles, residencias de estudiantes y ancianos, hospitales, centros de datos, centros comerciales, industrias y centros logísticos. La mitad de esta inversión inmobiliaria récord es de inversores extranjeros, que valoran las oportunidades de negocio en un país que crece más que el resto y donde hay gran demanda y escasa oferta inmobiliaria, lo que asegura una alta rentabilidad. Problema: esta “fiebre por el ladrillo” en España alimenta la subida de precios de viviendas e inmuebles, en máximos históricos, lo que impide que familias y jóvenes compren piso. Así se crea una “dualidad” en el mercado inmobiliario: inversores que compran lo que sea, al precio que cueste y pagando al contado, y ciudadanos que no pueden comprar (ni alquilar) o que les desahucian. Cataluña ha aprobado una Ley para evitarlo. Algo habrá que hacer.

                           Madrid es la 2ª ciudad europea con más inversión inmobiliaria, tras Londres

La inversión inmobiliaria en España fue elevada a principios de este siglo, pero sobre todo de españoles que se lanzaban a comprar pisos y segundas viviendas, alimentando una “burbuja inmobiliaria” donde hubo poca presencia de inversores extranjeros. Así, la inversión inmobiliaria se mantuvo en torno a los 500 millones de euros anuales en los años 70, 80, final de siglo XX e inicios de este siglo XXI. Tras la crisis de 2008 y el desplome de precios, la inversión inmobiliaria se reanimó, ya con mayor participación de inversores extranjeros. Así, saltó de 4.700 millones en 2013 a un máximo de 20.383 millones en 2018, para estabilizarse en 12.250 millones en 2019, según datos de la consultora norteamericana CBRE. Pero en 2020, con la pandemia, la inversión inmobiliaria se desplomó, como todo, a 9.000 millones , recuperándose con mucha fuerza después: 17.625 millones invertidos en 2022. Y con la siguiente crisis (la guerra de Ucrania y la inflación disparada) y la subida de tipos del BCE, cayó un 35% en 2023 (11.613 millones), para recuperarse después en 2024 (14.000 millones) y aún más en 2025, que cerró con 18.400 millones de inversión inmobiliaria en España.

El pasado año 2025, la inversión inmobiliaria creció en España un +31% (hasta 18.400 millones), más de lo esperado y el triple que en Europa (+10%), empujada por los inversores extranjeros, que protagonizaron algo más del 50% del total invertido, sobre todo norteamericanos (15%) y británicos (8%). La inversión inmobiliaria se concentró sobre todo en Madrid y Barcelona (58% del total), siendo importante en la Comunidad Valenciana (11%), Andalucía (10%) y Canarias (6%).

Por sectores, domina la inversión residencial (“living”) supuso el 29% del total (5.415 millones), destacando la inversión en viviendas para compra y alquiler pero también en residencias de estudiantes y multiviviendas con servicios para mayores, cada vez más ofertadas. El segundo destino fue la inversión en hoteles (4.228 millones, el 23% del total), donde la preferencia inversora se dirigió a los hoteles de 4 y 5 estrellas, también al segmento de hoteles más económicos, con un 58% de la inversión dirigida a los hoteles vacacionales, siendo los principales destinos Canarias, Barcelona y Baleares (50% de la inversión hotelera total). El tercer destino inversor fue al comercio (“retail”), destacando las inversiones crecientes en Centros Comerciales y en locales de calles céntricas (+26%). Les siguen las inversiones en oficinas (12% del total), industrias y logística (6,9%) y otras inversiones (1.121 millones, el 6%), desde hospitales y clínicas, complejos deportivos o aparcamientos.

En 2026, ha seguido la “fiebre inmobiliaria” por España. Así, los datos del primer semestre de la consultora CBRE señalan una inversión de 12.034 millones de euros entre enero y junio, +59% que el año pasado y el mejor resultado en medio año de toda la serie histórica. El motor de este aumento, mayor del esperado, han sido 7 grandes operaciones inmobiliarias (más de 300 millones cada una) en residencias de estudiantes, centros de salud, aparcamientos, oficinas y Centros comerciales. Algo más de la mitad de esta inversión ha sido extranjera (17% canadiense y 10% USA) y casi una cuarta parte procede de inversores  institucionales (Fondos, Planes de pensiones, aseguradoras y bancos), otro 20% de SOCIMIS (sociedades de inversión inmobiliaria que cotizan en Bolsa) y otro 17% de gestores de activos.

Más de la mitad se ha invertido este año en Madrid (56%) y otro 13% en Barcelona, mucho menos en Andalucía (8% del total), Comunidad Valenciana y Baleares (5%) o Canarias (3%). Destaca este año el fuerte crecimiento de la inversión en vivienda y mercado residencial (4.580 millones hasta junio, +156%, con un gran salto en residencias de estudiantes e inmuebles con servicios para mayores), a la que sigue la inversión en hoteles (2.090 millones, +17%), comercio (1.630 millones,+14%), oficinas (1.621 millones,+14%), inversiones alternativas (salud, aparcamientos, complejos deportivos, centros de datos: 1.400 millones, +11,2%) e inmuebles industriales y logísticos (690 millones, +6%).

Para el 2º semestre de 2026, los expertos de CBRE han mejorado su previsión inicial , a la vista del récord del primer semestre, por lo que suben su previsión de inversiones para todo 2026: si antes estimaban un crecimiento del 5 al 10% sobre 2025, ahora apuestan por una subida del +15%, para cerrar el año con 21.100 millones de inversiones inmobiliarias en España, un récord histórico (superaría los 20.383 millones de 2028). Y eso gracias a un entorno de enorme liquidez (hay mucho dinero buscando rentabilidad) y estabilidad monetaria, con tipos bajos a pesar de las subidas (2,5% ahora y el 3% a finales de año), lo que resalta aún más la alta rentabilidad de la inversión inmobiliaria en España: +11% en oficinas, +9,9% en locales y +6,7% en viviendas, según un reciente estudio de Idealista.

Con ello, la previsión de la consultora CBRE es que España lidere la inversión inmobiliaria en Europa en 2026, adelantando a Reino Unido (que lleva años en el primer puesto del ranking) y por delante de Alemania, Polonia, Francia, Italia o Portugal. Y esto será un gran hito porque supone un gran salto en el ranking inversor: de no estar en el Top Ten hasta 2021, cuando entramos en el puesto 7º, a subir al 4º puesto en 2024, subir al 2º el año pasado (tras Reino Unido) y ser el país líder ahora. Y además, la previsión de CBRE es que España coloque en 2026, por 2º año consecutivo, a 2 ciudades entre las 5 ciudades europeas más atractivas para los inversores inmobiliarios internacionales: Madrid, que consolida su 2º puesto tras Londres, y Barcelona, en 4º lugar, tras Londres, Madrid y París, por delante de Varsovia (5ª), Viena (6ª), Berlín (7ª), Lisboa (8ª), Copenhague (9º) y Milán (10ª).

¿Por qué España se ha convertido en el país europeo más atractivo para la inversión inmobiliaria? Los expertos aportan tres razones básicas. Una, porque sigue siendo el país de Europa cuya economía crece más y que además ha tenido y tiene un fuerte aumento de la población (+2,36 millones entre 2019 y 2026), lo que aumenta la demanda inmobiliaria, además de los récords de turistas (hoteles). Dos, porque España sufre un gran déficit inmobiliario en muchos segmentos de mercado, sobre todo de viviendas (se estima un déficit de 750.000 viviendas), lo que asegura unos precios altos y una elevada rentabilidad a la inversión. Y la tercera, que hay una tremenda liquidez, en el mundo, en Europa y en España, con lo que los inversores están prestos a invertir en destinos rentables, con una gran competencia por los activos más apetecibles (inmuebles, hoteles, residencias estudiantes, aparcamientos, clínicas o inmuebles con servicios para mayores).

Los expertos creen que España seguirá de moda para los inversores internacionales, que “han venido para quedarse”, al menos mientras la economía crezca y siga habiendo un alto déficit de inmuebles. Apuestan porque sigan creciendo mucho las inversiones residenciales, no sólo en viviendas para vender o alquilar sino también en residencias de estudiantes y ofertas con servicios para mayores y para internautas, así como las inversiones en hoteles, que se disparan cada año. Además, creen que 2026 “darán la sorpresa” las inversiones en oficinas y en comercio (sobre todo en Centros Comerciales, que no dejan de abrirse). Pero también creen que tienen mucho futuro las inversiones inmobiliarias “alternativas” : inmuebles para la salud, aparcamientos, centros deportivos, plazas de garaje, centros de datos…

El problema de esta “fiebre por el ladrillo” en España, que atrae a inversores de medio mundo y a inversores españoles, es que ha disparado los precios de los inmuebles, en especial de las viviendas para comprar (y con ello, los alquileres). Cuantos más inversores pujen por inmuebles y viviendas en España, más suben, a la vista de que la construcción crece lentamente y el déficit de viviendas sigue elevadísimo. El último dato de Vivienda es muy explícito: el precio medio de la vivienda era, en el 2º trimestre, de 2.355 euros/m2, lo que encadena 15 trimestres consecutivos de subida de precios (desde octubre de 2022, cuando el precio era 1.740 euros/m2, un 35% menos). Incluso ahora, el precio medio de la vivienda (2.355 euros/m2) es mayor que en plena “burbuja inmobiliaria” (2.095 euros/m2 en el 2º trimestre de 2008). Y ese es el precio “medio”, que se supera con creces en Madrid (4.089,9 €/m2), Baleares (3.980,8 /m2), País Vasco (3.102 €/m2) y Cataluña (2.752 €/m2).

Además, muchos inversores compran para alquilar, lo que ha disparado los alquileres, para justificar la inversión: el alquiler medio está ya (agosto 2026) en 15,1 euros/m2 (1359 euros por 90 m2), según Idealista, más que en plena burbuja inmobiliaria (9,3 euros/m2 en junio 2008) y el doble de lo que costaba alquilar a comienzos de 2014 (7,3 euros/m2), cuando empezaron a subir los alquileres en España (+106% en los últimos 12 años y medio), en paralelo a la subida de las inversiones inmobiliarias. Y esa es la media, porque el alquiler real cuesta mucho más en Madrid (23,3 €/m2: 2.097 euros por 90m2), Barcelona (20,2 €/m2), Palma (19,3 €/m2), San Sebastián (18,1 €/m2), Málaga (16,5 €/m2) y Valencia (16,3 €/m2). Y muchos de estos altos precios se explican porque los Fondos y sociedades controlan el 15% de los alquileres (con gran poder de fijación de precios en algunas zonas y pisos) y porque muchos inversores (con 2 o más viviendas en alquiler) controlan otro 60% del mercado.

Al final, lo que sucede es que los altos precios de las viviendas y alquileres “atraen” más a los inversores, que “pujan” cada mes más por comprar inmuebles, sin preocuparles mucho cómo pagarlos: un tercio de los inmuebles que se compran en España se compran sin hipoteca (el 345%), al contado, según el INE, el triple que en 2020 (sólo el 18,5% se compraban al contado), lo que demuestra que muchos compradores lo hacen para invertir (otros por cambio de casa), con la perspectiva de lograr una rentabilidad más alta que en Bolsa o deuda. Y eso alimenta una burbuja de los precios inmobiliarios (de venta y alquileres), buena para los inversores y su rentabilidad pero muy mala para las familias y jóvenes que necesitan una vivienda. Una siniestra dualidad del mercado inmobiliario: tan rentable para unos, tan imposible para otros, que no pueden acceder ni con la mitad de su sueldo.

Algunos expertos y paises europeos se han planteado “frenar” o “penalizar” las compras especulativas de viviendas para frenar la subida disparatada de pisos y alquileres. En España, se espera que el Parlamento de Cataluña apruebe definitivamente en octubre una Ley de Vivienda para permitir a los Ayuntamientos “limitar la compra especulativa de viviendas en las zonas tensionadas” (271 municipios donde viven el 90% de los catalanes), con el apoyo del PSC,ERC, Comunes y CUP. El objetivo es que los inmuebles solo puedan adquirirse para destinarlos a residencia habitual o al alquiler permanente dentro de los límites de precio establecidos por la normativa. Eso reduciría prácticas como la compra de inmuebles por parte de grandes fondos de inversión para poner fin a los contratos de sus actuales ocupantes  y reemplazándolos por alquileres de habitaciones o bien para revenderlos para obtener una plusvalía elevada. El problema es que la Ley catalana va a ser recurrida por el sector inmobiliario, que la considera “inconstitucional”.

Sea este tipo de Ley o bien otras medidas (como penalizaciones fiscales a las compras especulativas), algo habrá que hacer para frenar la especulación de la vivienda, que dispara los precios en un país donde tanta gente no puede acceder a la compra o el alquiler. Lo que está claro es que los inversores y Fondos no resuelven el grave problema de la vivienda en España, sino que lo agravan. Ya hay demasiados ejemplos de fondos que se dedican a comprar edificios para echar a los inquilinos y luego disparar los alquileres(como el reciente y triste caso de Maricarmen, la anciana de Madrid desahuciada con 87 años). Y lo que es seguro es que la fuerte demanda de inmuebles (y solares) por parte de inversores y Fondos extranjeros (para luego vender y alquilar) está disparando aún más los precios de venta y alquiler de la vivienda, que suben más que en la mayoría de Europa. Por eso, habría que regular el papel de estos inversores y Fondos, para que no “enturbien” más el mercado y contribuyan a aumentar la oferta y ofrecer pisos y alquileres razonables. Pero está claro que esto no es lo que buscan cuando invierten en España. Ojo a ser su “objetivo europeo”.

Especulación inmobiliaria, no "burbuja" (aún)

El mercado inmobiliario está en ebullición, con inversores (sobre todo extranjeros) lanzados a la compra de oficinas, centros comerciales, hoteles e inmuebles, a la caza del “chollo” para forrarse cuando suban los precios. Algunos hablan de otra “burbuja inmobiliaria”, como la que estalló en 2008. Pero no. De momento, los que compran son profesionales, Fondos e inversores, pero los particulares todavía vuelven muy despacio al ladrillo: las ventas de viviendas han crecido, pero son la tercera parte que en 2006. Y se hacen cinco veces menos hipotecas. Eso sí, las compras de inversores y extranjeros, para alquilar y especular, están tirando de las ventas, ahora que los precios han bajado más del 40%. Pero la mejoría se centra en Madrid, Barcelona y parte de la costa, mientras hay 24 capitales donde no hay ventas y siguen bajando los precios. Y muchos españoles no pueden comprar, por falta de ingresos y crédito. Mejora el ladrillo, pero como inversión para especular. Ojo a una futura “burbuja”.
 

enrique ortega

En el sector inmobiliario hay dos mercados muy diferentes, aunque relacionados: el de los profesionales y el de los particulares. El que está tirando de las compras es el de los especialistas, inversores y Fondos de inversión, sobre todo extranjeros, que en 2013 llegaron a España en busca de “chollos” (oficinas, inmuebles y promociones baratas), de la mano de los llamados “Fondos buitres”, norteamericanos y europeos, que invirtieron en España 3.800 millones en 2013, el doble que en 2012. Ahora, muchos de estos Fondos se están yendo y dejan su lugar a otros Fondos, más institucionales y “menos especulativos”, que siguen alimentando el “boom”, con un rosario de compras mes a mes: hasta septiembre de 2015, la inversión inmobiliaria ha sido de 10.800 millones de euros, más en sólo nueve meses que en todo 2014 (10.200 millones), según datos de la consultora CBRE. Y se espera cerrar 2015 con una inversión en inmuebles de 14.000 millones de euros, un máximo histórico, superior a los años del boom (9.200 millones de inversión en 2007).

España y sus inmuebles se han puesto de moda para los inversores y Fondos internacionales, que buscan sacar más rentabilidad a su dinero, ahora que los tipos y la deuda están bajos y la Bolsa es muy volátil. Hay oficinas, locales y promociones cuyo precio ha caído un 40% con la crisis y creen que comprarlos ahora, sobre todo para alquiler, puede ser un negocio redondo si la economía se recupera: habrá más demanda de oficinas, más asistencia a los centros comerciales, más ventas y alquileres de pisos, en definitiva muchos beneficios. “Se espera que España sea uno de los mercados que mejor se comporte en Europa en los próximos  5 años”, dice a los inversores un reciente informe de Deutsche Bank, que aconseja salir de Londres (donde está a punto de estallar una burbuja inmobiliaria, tras haberse disparado los precios) y venir a España.

Y por eso, las grandes compras de oficinas (42%), centros comerciales (23%), hoteles (18%), fábricas, naves, locales y promociones de viviendas se han multiplicado en 2014 y sobre todo en 2015. Los que más compran son inversores extranjeros, norteamericanos (32%), franceses (25%), alemanes (20%), canadienses, latinoamericanos y chinos. Y lo hacen a través de Fondos de inversión (31%), de inmobiliarias (13%, un negocio que ha cambiado radicalmente de protagonistas tras haber desaparecido 5.200 inmobiliarias con la crisis) y, sobre todo, a través de las SOCIMIS (Sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria), que están canalizando el 40% de las grandes operaciones inmobiliarias. En España hay cuatro SOCIMIS, creadas en 2014: Merlin Properties (60% de las compras), Lar España (15,5%), Axiare (14,5%) e Hispania (13%) sociedades controladas por los grandes Fondos y bancos de inversión del mundo, aunque también entran pequeños inversores, porque cotizan en Bolsa. Compran oficinas, hoteles, centros comerciales y promociones residenciales, tienen la ventaja de que no pagan impuestos (sociedades) a cambio de dar dividendo.

La última gran operación inmobiliaria, en julio, fue la compra de Testa, la inmobiliaria de Sacyr (propietaria de una de “las 4 torres” de Madrid) por la SOCIMI Merlin Properties, por 1.794 millones de euros, que se contabilizarán en 2016, cuando acabe la operación. En general, son operaciones grandes (15 compras de más de 100 millones, 21 de 50 a 100 y 60 de 20 a 50 millones), muy concentradas en el centro de Madrid y Barcelona (oficinas), en hoteles (venta del Ritz de Madrid)  y centros comerciales (Plenilunio, Airesur o Zielo), en supermercados (locales de Caprabo, Día y Carrefour), oficinas bancarias y promociones residenciales (sobre todo de lujo y en la costa). En muchos casos, hay más dinero para comprar que ofertas, sobre todo porque cada vez quedan menos “oportunidades”. Pero el “boom inmobiliario” va a seguir un par de años más, como ha pasado antes en Londres y ahora en París o Berlín.

¿Estamos, pues, ante el inicio de una nueva burbuja inmobiliaria? La mayoría de expertos creen que no, porque se han disparado las compras de profesionales, animadas por la inversión internacional, pero las compras de los particulares crecen mucho más suaves. Es cierto que las ventas de pisos llevan creciendo ya 12 meses seguidos, con 367.476 viviendas vendidas entre agosto 2014 y agosto 2015, un 13,9%. Y que se espera vender 400.000 viviendas en 2015. Pero eso sería menos de la mitad de las vendidas en 2006, casi un millón. Además, todavía queda mucho para absorber el enorme stock de viviendas que hay en España: 1,6 millones de viviendas sin vender (533.734 son viviendas nuevas).

La venta de viviendas se ha recuperado, con algunos peros. El primero que quien tira de la demanda son los inversores, sobre todo los extranjeros, que suponen el 12,8% de los compradores (20% británicos, 8% franceses, 7,6% alemanes, 6,5% belgas, 5,5% suecos, 5,3% italianos y 4% rusos y chinos), con gran peso en la costa mediterránea y las islas. Y por eso, un 40% de las casas se compran al contado, sin hipoteca. Los bancos han empezado a dar más hipotecas pero sólo a algunos clientes (con trabajo estable y un sueldo superior a 2.000 euros mensuales) y con menores importes, entre el 50 y el 75% del valor del piso. Es verdad que llevamos 14 meses haciéndose más hipotecas, 21.863 en julio, pero son la quinta parte de las que se firmaban en los años del boom (104.808 hipotecas en julio 2007).

Las fuertes compras de los inversores profesionales y las más moderadas de los particulares sí han servido para subir los precios de los inmuebles (oficinas, centros comerciales, hoteles, locales y promociones residenciales) y el suelo, tras una “purga” de 7 años donde los precios han caído un 40%. Concretamente, la vivienda comenzó a subir en el segundo trimestre de 2014 (+0,8%), según el INE, y se encareció un 1,8% en 2014, la primera subida desde 2008. Y lleva cinco trimestres seguidos subiendo, un 4% en el segundo trimestre de 2015. Pero esta es la estadística de los precios en las escrituras registradas en las notarías. Si atendemos a lo que dicen los tasadores, que reflejan “los precios del mercado”, el precio de la vivienda sigue bajando en España: un -4,5% en 2014 y un -0,8% en el tercer trimestre de 2015, según la sociedad de tasación TINSA. Y según los datos de Fomento, los precios han seguido cayendo hasta este tercer trimestre, donde han subido un 1,1%.

¿Sube o baja el precio de la vivienda? La respuesta es que depende dónde y qué pisos. Según TINSA, los precios de la vivienda suben sobre todo en Barcelona (+13,2%, Málaga (5,3%), Madrid (+4,8%), Pamplona (+4,4%), León (+4,2%), San Sebastián (+4%) y algunas zonas de la Costa del Sol, sur de Alicante, Baleares y Canarias. Hay otras 18 capitales con pequeñas subidas (menos del 2%), no consolidadas (Valencia, Pontevedra, Cádiz y Murcia, sobre todo) y hay 26 capitales, justo la mitad, donde los precios de los pisos siguen cayendo, porque tienen mucho stock y poca demanda, en especial Guadalajara, Tarragona, Zaragoza, Castellón, Toledo, Ciudad Real, Albacete, Lérida, Cáceres y Palencia. Y en general, suben los pisos que están en el centro de las grandes capitales y zonas de costa, sobre todo los más caros (atractivos para invertir) y bajan los de la periferia y de pequeñas capitales.

La recuperación del sector inmobiliario está en marcha, es indudable, pero va a ser lenta y a dos velocidades. Lenta porque exigirá varios años, debido a que las familias necesitan recuperar su nivel de ingresos para pensar en comprar y eso choca con unos empleos nuevos muy precarios, temporales y con bajos salarios (casi 1 de cada 4 trabajadores españoles es “pobre”, gana menos del 60% del salario medio, según la OIT).Y también porque hay que esperar a que se recupere el crédito y a que los bancos concedan más hipotecas, algo difícil mientras no saneen más sus balances. Y además, la recuperación de la vivienda será desigual, según las ciudades y tipo de viviendas. Todo apunta a que se afianzará en Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla y zonas de algunas grandes capitales más, junto a zonas de costa, por dos razones: porque hay más demanda y porque hay menos stock de viviendas sin vender. Pero en el resto de España, la recuperación tardará más, porque hay menos empleo e ingresos y porque hay mucho stock de viviendas. Se calcula que 657.000 de las viviendas en stock (un 40%) son “invendibles”, porque están en zonas donde difícilmente se recuperará la demanda: Castellón, Almería, Toledo, Albacete, Ciudad Real, Lérida y la Rioja. Aquí se retrasará  años la recuperación del ladrillo.

La clave de esta recuperación de la vivienda va a estar en el empleo, en que se creen más o menos empleos y que sean menos precarios. “El ladrillo no se recupera por falta de empleo de calidad” ha dicho hace unos días la asociación de tasadores (AEV), que recuerda que una familia sólo piensa en comprar piso si tiene unos ingresos estables y financiación suficiente. En definitiva, que mientras las rentas y el crédito no crezcan, no se recuperará de verdad la vivienda. Otra cosa es que, en paralelo, crezca la especulación inmobiliaria en España, de la mano de inversores extranjeros que buscan el beneficio rápido y que nos podrían llevar a otra burbuja, si no se vigila, como ha pedido el FMI a nivel mundial. El Gobierno, en vez de presumir del “atractivo de España”, debería vigilar este “boom” y evitar un crecimiento descontrolado, que dispare también el precio de la vivienda para el que la necesita. Porque si no, cuando fluya el crédito y mejoren los sueldos, la “burbuja” crecerá y nos estallará otra vez, sin que nos demos cuenta. Seguro.