Otoño incierto: tenemos más problemas

Tras la vuelta de vacaciones, este otoño se presenta muy incierto, con más problemas económicos que antes del verano. Por un lado, Europa ha cerrado con Trump un acuerdo comercial muy negativo, que va a agravar el estancamiento de la economía europea, que apenas creció un 0,1% en el 2º trimestre, con una crisis en Alemania y problemas en Francia e Italia. Además, la incertidumbre ha impedido que baje el Euribor en agosto (y los tipos del BCE en septiembre). Y las locuras de Trump y su abultada deuda debilitan el dólar, fortaleciendo al euro (+13% este año), lo que nos resta competitividad y encarece los productos europeos y el turismo. En España, los problemas de Alemania y Francia más los altos precios y el euro fuerte han frenado en julio el impulso del turismo, el motor de nuestro “milagro económico”, junto a los inmigrantes (atacados dentro y fuera). Así que la polémica coyuntura política, internacional y nacional (extrema polarización) , pone en peligro los logros de la economía española tras la pandemia. Pintan bastos.

                                                                                          Enrique Ortega

El verano nos trajo, además de las olas de calor y los incendios, un pésimo acuerdo comercial entre la Unión Europea y EEEU, presentado en un club de golf de Trump en Escocia el 27 de julio. La Comisión Europea se ha afanado en defender la bondad del acuerdo, porque es mejor aceptar un arancel del 15% que el 30% que nos iba a imponer Trump si no pactábamos. Y añaden que hemos salido “mejor parados” que la mayoría de paises (salvo Reino Unido, que tendrá un arancel del 10%), igual que Japón (15%) y mucho menor que el 35% de Canadá, el 25% de México o el 50% de Brasil e India (ver mapa aranceles), mientras China negocia todavía bajarlo del 30%.

Pero en realidad, el acuerdo arancelario aceptado por Europa es una humillación en toda regla. Básicamente, porque Trump impone un arancel del 15% a la mayor parte de los productos europeos (que ahora pagaban el 1,43% de media) mientras EEUU paga un 0% por vender sus productos en Europa. Eso, traducido en cifras, es escandaloso: de los 850.000 millones de productos europeos exportados a USA en 2024, ahora (desde el 7 de agosto), la mayoría (780.000 millones exportados) pagan aranceles del 15%, lo que tendrá un coste para los europeos de 117.000 millones de euros, un “impuesto” que nos pone Trump para reducir su abultada deuda y bajar impuestos a los norteamericanos (ricos).

Pero hay más concesiones. Una, que a cambio de ponernos sólo un 15% de arancel (no el 30% con que amenazaba), Europa se compromete a comprar a EEUU petróleo, gas y equipamiento nuclear por valor de 700.000 millones de dólares, además de comprarles 40.000 millones en chips y compras millonarias de material militar. Y si Europa no lo hiciera, amenaza Trump, nos subiría los aranceles. Además, EEUU acepta rebajar los aranceles de los coches y piezas del automóvil europeas al 15% (del 35% inicial, ahora en el 27,5%) si Europa abre su mercado a productos norteamericanos agrícolas y pesqueros (alimentos, frutos secos, soja…), que ahora podrán vendernos sin restricciones, una medida que ya ha legislado Bruselas para que los coches europeos sólo paguen un 15% de arancel en USA. Y por si acaso nos sentimos ya “tranquilos”, Trump ha amenazado con incluir también en el futuro una rebaja de la vigilancia sobre los servicios digitales, para forzar a Bruselas a que no controle tanto a las tecnológicas ni les cobre (tasa Google) si no queremos problemas...

Así que Europa ha cedido en casi todo, mientras Trump lanza cada día una nueva amenaza, que alimenta la incertidumbre en las empresas, inversores y paises. Y además, el Tribunal de apelaciones de EEUU acaba de decir que los aranceles de Trump no son legales, aunque permite que sigan en vigor hasta el 14 de octubre. Pero Trump lo va a recurrir ante el Tribunal Supremo USA, donde tiene mayoría conservadora. Así que los aranceles seguirán adelante, dañando la economía internacional y sin que por el momento dañen a los estadounidenses, que los acabarán pagando con más inflación y menos crecimiento a medio plazo. Pero mientras, Trump pretende recaudar millones de dólares del resto del mundo y presentar unos logros que le permitan ganar las elecciones de medio mandato (noviembre 2026).

En consecuencia, desde principios de agosto, los aranceles de Trump dificultan las exportaciones a EEUU del resto del mundo, que pagan una media cercana al 20% (el 50% de aranceles al aluminio y al acero). Eso va a tener una consecuencia inmediata: menos ventas en EEUU y menos comercio mundial, encareciendo la mayoría de los productos y recortando el crecimiento y el empleo. Y también en Europa. En el primer trimestre, tras el anuncio de aranceles el 2 de abril, muchos paises aceleraron las ventas a EEUU, antes de que entraran en vigor. Y eso aumentó las exportaciones europeas y el crecimiento. Pero ahora, cuando los aranceles ya están en vigor, el frenazo económico en la UE será inevitable. De hecho, ya se ha producido: la economía de la UE-27 creció un +0,5% en el primer trimestre de 2025 y después se ha estancado, creciendo sólo un +0,1% en el 2º trimestre, según Eurostat.

Sobre todo lo ha notado Alemania, el país europeo que sale peor parado por los aranceles de Trump, dado que allí van el 10,4% de sus exportaciones: en el 2º trimestre, según Eurostat, la economía alemana ha caído un -0,1% (tras crecer un 0,3% en el primer trimestre), sufriendo sobre todo sus multinacionales del automóvil y numerosas industrias. También ha caído en el 2º trimestre la economía de Italia (-0,1%), otro país que depende mucho de las ventas a USA (el 10,4% de sus exportaciones totales). Y ha tenido menos efecto en Francia, que crece un +0,3% en el 2º trimestre, porque vende menos a EEUU (el 8% de sus exportaciones), aunque es un porcentaje alto, como el de Finlandia (9,7%), Suecia (8,9%) y Austria (8,2%), si bien el país más afectado es Irlanda (el 32% de sus exportaciones van a EEUU). España, de momento, sigue siendo el país que más crece (+0,7% en el 2º trimestre), por una menor dependencia comercial de EEUU (4,6% de nuestras exportaciones), pero nos acabará afectando, sobre todo si el resto de Europa entra en recesión este otoño/invierno.

De momento, la crisis en Alemania y Francia  ya ha retraído el turismo hacia España en los últimos meses, según los datos de pernoctaciones hoteleras del INE. Y en julio, aunque España tuvo un récord histórico de turistas (más de 11 millones), sólo aumentaron un 1,6% sobre 2024 y cayeron los turistas alemanes (-4,8%) y franceses (-3,1%), estancándose los turistas británicos (+0,7%), una tendencia que ha podido repetirse en agosto y que supondría un cierto “freno” del boom turístico, el motor de nuestro crecimiento récord. De hecho, el empleo en España ha cerrado su peor verano en 6 años, con casi 200.000 afiliados menos en agosto.

Otro factor que juega a la contra de Europa (y de España) es la debilidad del dólar, motivada por la errática política de Trump y su abultada deuda (36,2 billones de dólares, el 124% de su PIB), que provoca una revalorización del euro frente al dólar: +13,2% en lo que va de año (el euro cuesta hoy 1,1728 dólares frente a 1,036 a principios de año). Eso significa que todos los productos europeos cuestan en dólares un 13% más, lo que resta competitividad a los productos de la UE y encarece Europa (y España) a los turistas no europeos. Y encima, los expertos apuestan porque Trump siga dejando caer al dólar (para reforzar sus exportaciones), hasta el nivel de 1,20 euros por dólar (casi +16% revalorización), lo que dañaría más a Europa.

Así que lo que antes era una amenaza, la subida de aranceles, es ya una realidad desde el 7 de agosto, y está dañando a las grandes empresas exportadoras europeas, sobre todo al automóvil, los bienes de equipo y maquinaria, el vino, la industria del lujo, la aeronaves, la siderurgia y la industria química y farmacéutica. En el caso de España, el sector más afectado es la industria alimentaria (USA es su 2º gran mercado, tras Europa), el vino (España es el 4º exportador europeo), el aceite (somos el primer exportador europeo a USA), la industria de componentes de automóvil (no exportamos coches a EEUU, pero los coches que exporta el resto de Europa llevan piezas fabricadas en España) y la industria farmacéutica.

Lo más preocupante es que “el bombazo” de los aranceles de Trump pillan a Europa en medio de una profunda crisis política, agravada por los problemas económicos en Alemania y la crisis política en Francia, donde ha caído el primer ministro). La Unión Europea se tiene que plantear a la vez cómo afronta una serie de problemas de futuro: configurar una Defensa europea (con más gasto militar, que pone en peligro otros gastos económicos y sociales), cobrar un mayor protagonismo geoestratégico (los conflictos de Ucrania y Gaza revelan el escaso peso internacional de la UE), configurar una política de inmigración (Europa necesita mano de obra extranjera, pero el auge de la extrema derecha europea fuerza a los paises a posturas xenófobas), una postura más decidida ante la crisis climática (crece el negacionismo en muchos paises y en la Comisión Europea, lo que fuerza a suavizar políticas medioambientales) y, sobre todo, la urgencia de dar un salto adelante en la mejora de la competitividad europea, impulsando la tecnología, la digitalización y la industrialización para competir con USA y China. Cuestiones claves en la que la actual Comisión Europea no avanza, mientras la humilla Trump.

Y en el caso de España, las consecuencias de los aranceles y el menor crecimiento de Europa y el resto del mundo nos van a acabar de hacer daño, rebajando el consumo, las exportaciones y las inversiones (por la incertidumbre), lo que se traducirá, antes o después, en menor crecimiento y menos empleo, después de varios años de “milagro económico” tras la pandemia. La incertidumbre por los aranceles, incluso, ha frenado la bajada del precio del dinero: el Euribor, en agosto, ha subido (al 2,114%), tras 6 meses a la baja. Y el BCE frenó la semana pasada sus rebajas de tipos (siguen en el 2%), por temor a un repunte de la inflación, lo que sigue aumentando el Euribor (2,17% en septiembre), dificultando la rebaja de las futuras hipotecas  (aunque bajará la cuota de las antiguas cuando se revisen).

Por ello, Europa y España deberían aprobar un Plan de choque, como hicieron con la pandemia o la hiperinflación tras la invasión de Ucrania, para afrontar este menor crecimiento y mantener las empresas y el empleo. En Europa, tal medida no parece fácil y ya hay paises como Alemania que hablan de “reducir el Estado del Bienestar” para salir adelante de esta crisis. En España, un acuerdo para reanimar la economía en los próximos meses parece aún más difícil, a la vista de la tremenda polarización política, que impide hasta afrontar juntos los incendios forestales.

Pero si alguna vez hace falta acordar algo es ahora, para afrontar el posible estancamiento económico en Europa y la desaceleración económica en España. Urge aprobar unos Presupuestos que reanimen la economía, con un pacto fiscal que consiga aumentar la recaudación para afrontar el necesario mayor gesto en protección civil ante el cambio climático (incendios, inundaciones, malas cosechas…). La enseñanza de los incendios de este verano es que el Estado (desde la Administración central a las autonomías y Ayuntamientos) sólo puede afrontar las catástrofes con más medios y para eso hace falta gastar más. Y eso pasa por recaudar más, por ingresar más de los que más tienen, lo que exige una reforma fiscal que Europa nos lleva pidiendo décadas. Pero con el actual panorama político, ni Presupuestos ni reforma fiscal ni acuerdos contra la crisis climática.

Las otras dos prioridades económicas de este otoño deberían ser la vivienda y la ejecución de los Fondos Europeos, porque queda menos de un año (hasta agosto de 2026) para comprometer los proyectos pendientes (sólo se han comprometido 53.600 millones de 163.014 que recibiremos, entre subvenciones y créditos), dado que si no se ejecutan se perderán los Fondos UE. Y eso exige también pactar las reformas pendientes, porque si no llegará el dinero que falta (hemos perdido ya Fondos UE por el rechazo de la derecha y los nacionalistas en el Parlamento a la subida de impuestos al gasóleo exigida por Bruselas). Urgen pactos para terminar las reformas pendientes y para promover la construcción de viviendas, pero ambos parecen imposibles.

Ya lo saben: tenemos problemas, tendremos más en los próximos meses y la solución pasa por acuerdos políticos y económicos para afrontarlos. Pero como esto es imposible, iremos a peor. Y serán los políticos, al menos una parte de ellos, los responsables de que España ponga fin al mejor balance económico de las últimas décadas. Pintan bastos.

España, paraíso inmobiliario de Europa

Los inversores y Fondos extranjeros siguen con la fiebre de realizar inversiones inmobiliarias en España, desde la compra de oficinas a hoteles, viviendas, locales comerciales, naves logísticas, hospitales y residencias para estudiantes, también tierras. De hecho, España será este año el país europeo que atraerá más inversión inmobiliaria. Y  Madrid es la 2ª capital europea con más compras inmobiliarias, tras Londres, con Barcelona en 4º lugar. Los inversores siguen comprando inmuebles en España porque crecemos más, el boom del turismo, la bajada de tipos y por la alta rentabilidad, dada la constante subida de precios. Todo apunta a que seguirán las compras y la especulación inmobiliaria, con riesgo de generar otra “burbuja”, como la que estalló en 2008. Eso sí, esta fiebre de compras inmobiliarias  “calienta” aún más el precio de la vivienda para quienes la necesitan: en el primer trimestre, la vivienda en España ha subido el doble que en la zona euro y cuesta 5.000 euros/m2 en Madrid y Barcelona. Unos especulan con la vivienda y otros no pueden pagarla.

                   Madrid, la 2ª capital europea con más inversión inmobiliaria extranjera, tras Londres

La inversión inmobiliaria en España ha dado un gran salto tres la pandemia. Ya había dado un primer salto tras el estallido de la “burbuja inmobiliaria”, al saltar de 4.700 millones en 2013 a un máximo de 13.900 millones en 2016 y estabilizarse en 12.000 millones en 2019, según datos de la consultora norteamericana CBRE. Pero en 2020, con la pandemia, la inversión inmobiliaria se desplomó, como todo (a 9.000 millones), recuperándose con mucha fuerza después: 17.625 millones invertidos en 2022. Y con la siguiente crisis (la guerra de Ucrania y la inflación disparada), pero sobre todo con la subida de tipos, cayó un 35% en 2023 (11.613 millones), para recuperarse en 2024, con una inversión inmobiliaria de 14.000 millones de euros, que sigue creciendo con fuerza en 2025.

La bajada de tipos del BCE y el fuerte crecimiento en España, más los récords anuales del turismo y la fuerte demanda de viviendas y alquileres han sido los factores que están impulsando las compraventas inmobiliarias en España, según CBRE. Aunque el 55% de las compras son de inversores españoles, el tirón de operaciones en 2024 (14.000 millones de euros, +20% sobre 2023) se ha debido sobre todo a las inversiones de Fondos de inversión extranjeros, sobre todo de EEUU (13% operaciones), Reino Unido (6%), otros paises europeos e inversores latinoamericanos (3,5% del total), que han concentrado sus operaciones en oficinas (el 40% del total) y en Madrid (35%) y Barcelona (16%).

Casi un tercio de las inversiones inmobiliarias hechas en 2024 han sido en promociones de vivienda e inmuebles (4.300 millones, el 31% del total), destacando la compra por Azora y GCI de las residencias de estudiantes del Fondo EQT. El 2º sector con más inversiones en 2024 han sido los hoteles (3.200 millones, el 23% del total), sobre hoteles de lujo en ciudades y zonas de costa. El tercer destino inversor han sido los locales comerciales (2.900 millones, el 20,7% del total), el negocio que más creció el año pasado (+129%), por la OPA del Grupo Hines y Lar sobre Lar España. Le siguen la compraventa de oficinas (1.600 millones, el 11,4% del total), muy repartida en toda España, y la compra de naves industriales y logísticas (1.400 millones, el 10% de la inversión total), concentradas en Madrid y Barcelona.

En 2025 sigue esta fiebre inmobiliaria en España: las compraventas se han disparado un +32% en el primer semestre, con 5.656 millones invertidos hasta junio, según datos de la consultora JLL. El mayor volumen de operaciones se ha dado en oficinas (1.579 millones, +105%), que ha vuelto a ser el subsector líder, seguido de la compraventa de locales (1.279 millones, +12%), industria y logística (951 millones, +120%), hoteles (860 millones, -38%), inmuebles residenciales (450 millones, +127%) y hospitales (397 millones, +177%). Y su previsión es que las operaciones se mantengan en la 2ª mitad de 2025, con lo que esperan un aumento de la inversión inmobiliaria del 15 al 20% en todo 2025.

Todos los expertos destacan que este año aumentará incluso “el apetito inversor” de los Fondos e inversores extranjeros por España, dado que volveremos a crecer más que el resto de Europa (+2,6%, casi el triple del +0,9% que espera crecer la zona euro), el turismo bate récord tras récord, los tipos siguen a la baja y hay una gran demanda de vivienda, oficinas, locales y otros inmuebles. Por eso, España figura como el primer destino de las inversiones inmobiliarias en Europa, que podrían alcanzar los 214.000 millones en 2025 (+23% que en 2014), según las previsiones de la consultora británica Savills, que nos sitúa por delante de Reino Unido y Francia, como destino de las inversiones inmobiliarias en 2025, según una encuesta a inversores hecha en febrero. Y los activos españoles preferidos por estos inversores son los inmuebles residenciales y las naves logísticas, aunque también muestran un interés creciente por las oficinas en zonas financieras, los hoteles, los Centros de Proceso de Datos y los locales comerciales.

Otra consultora internacional, la norteamericana CBRE, destaca el papel creciente de España como destino de las inversiones inmobiliarias mundiales y apuesta porque el país salte este año al 2º lugar del ranking europeo de inversión inmobiliaria, sólo por detrás de Reino Unido y por delante de Alemania, Polonia, Paises Bajos y Portugal (tras ocupar el 7º lugar en 2022 y el 4º puesto en 2024). Y además, hay dos ciudades españolas que están entre las capitales europeas más atractivas para los inversores inmobiliarios: Madrid, que ocupará este año el 2º lugar en el ranking europeo (era la 5ª en 2023), tras Londres, por delante de París (3ª), y Barcelona, que ocupará el 4º lugar (era la 6ª en 2023), por delante de Varsovia (5ª), Ámsterdam (6ª), Berlín (7ª), Lisboa (8ª), Copenhague (9ª) y Milán (10ª).

La previsión de CBRE es que la inversión inmobiliaria en España alcance los 16.000 millones de euros en 2025, con un aumento del 15% sobre 2024, que podría ser incluso mayor si se confirman algunas operaciones pendientes. Según su Encuesta a los inversores internacionales, un tercio (32%) van a apostar por el sector residencial, otro 27% por inmuebles para la logística, un 16% invertirá en oficinas, un 10% en locales comerciales y otro 9% en hoteles, sobre todo de lujo.

Como en 2024, la mayor inversión inmobiliaria extranjera irá a oficinas, pero el mayor interés se centra este año en el sector residencial, en los inmuebles para venta o alquiler, dada la extraordinaria demanda (les interesan sobre todo las viviendas de media y alta gama) y la falta de oferta y las excelentes perspectivas de rentabilidad, dado que los precios de las viviendas no dejan de subir, mes a mes. De hecho, en el primer trimestre de 2025, el precio de la vivienda en España ha subido más del doble que en la UE-27, según Eurostat: +12,3% frente a +5,7%, sólo por detrás de Portugal (+16,3%), Bulgaria (+15,1%) y Croacia (+13,1%) y muy por encima de la subida del +0,6% en Francia o el +3,8% en Alemania.

Este “boom” de precios ya ha provocado una OPA importante en el sector: la de Neidar (propiedad de Fondos extranjeros y españoles) sobre Aedas (propiedad del fondo USA Castelake), que dará lugar a la empresa promotora  líder en  España. Pero no sólo los inversores y los Fondos compran inmuebles en España: los extranjeros ya hacen el 15% de las compras de vivienda en España, sobre todo en islas y costa. Y eso explica que un 35% de las compras de viviendas se hagan al contado, sin hipoteca. Todo ello, el interés de los inversores y Fondos más los extranjeros que compran una 2ª residencia contribuyen a subir el precio de la vivienda. En junio, el precio medio de la vivienda en España era de 2.438 euros por metro cuadrado, según Idealista, un 40,68% más que hace 6 años (1.733 euros/m2 en junio 2019). Y es mucho más alto el precio en Madrid (5.642 euros/m2 y Barcelona (4.920 euros/m2).

El otro sector donde los inversores extranjeros (y algunos españoles) muestran más interés son los hoteles,  por el fuerte aumento de turistas (este año se esperan 100 millones de visitantes), que cada vez gastan más. Actualmente, hay multitud de Fondos USA y europeos “a la caza” de hoteles españoles, sobre todo de 5 estrellas y de lujo, donde más está creciendo la demanda. En unos casos, los inversores los compran con la intención de gestionarlos y venderlos en unos años y en otros sólo compran el activo pero mantienen la gestión en las cadenas hoteleras. Sólo en el primer semestre se han hecho compraventas de hoteles por valor de 1.800 millones. La primera gran compra de 2025, en mayo, fue el Hotel Barceló Raval de Barcelona, comprado por un Fondo alemán  (Real IS) a otro Fondo alemán (Unión Investment). En junio, la cadena Spring Hoteles compró el complejo hotelero Mare Nostrum (Tenerife) al Fondo canadiense Brookfield. Y en julio se ha anunciado que un Fondo USA (LCN) quiere hacerse con el control de Silken, la mayor cartera hotelera del mercado. Y para septiembre se esperan nuevas operaciones hoteleras.

Además de las compraventas de oficinas, inmuebles residenciales, sedes logísticas, locales comerciales y hoteles, sigue habiendo bastante apetito inversor extranjero por los hospitales (por el auge de los seguros privados que tienen 13 millones de españoles), las residencias de estudiantes (no hay alquileres asumibles para los jóvenes y eso preocupa a muchas Universidades) y las residencias de ancianos (con escasas plazas, a pesar del envejecimiento de la población), las instalaciones para Centros de Datos (un negocio en auge por la digitalización y la inteligencia artificial) y hasta el suelo agrícola, tanto para la instalación de paneles solares y molinos eólicos como para atender a la demanda de nuevas instalaciones agrarias y agroalimentarias (los inversores lo llaman “agro business”).

¿Por qué hay tanta fiebre de los inversores inmobiliarios por España? Básicamente, porque el fuerte crecimiento, el turismo récord y la alta demanda auguran altos beneficios. En el 2º trimestre de 2025, la rentabilidad del sector inmobiliario era muy elevada: 7,2% de rentabilidad para el inversor que tiene alquileres, 11,5% de rentabilidad para las oficinas, 10,1% para los locales comerciales y 6,7% para las plazas de garaje, según datos de Idealista. Pero eso lo miran sobre todo los inversores particulares. Los Fondos internacionales analizan el retorno de su inversión: cuánto van a poder ganar en poco tiempo vendiendo lo que han comprado. Su motivación es la pura especulación: vender mañana más caro de lo que compraron. Un ejemplo: el hotel Raval lo compró en 2012 un Fondo alemán por 40 millones y lo vende ahora a otro Fondo alemán por 70 millones…

Esta perspectiva de rentabilidad, en las inversiones inmobiliarias, las oficinas, los locales y Centros comerciales o los hoteles es lo que está moviendo el mercado y haciendo que España sea tan atractiva. ¿Hay riesgo de que se esté generando otra burbuja inmobiliaria? Los expertos dicen que no, pero no está tan claro si se enturbia el panorama económico internacional y eso afecta al fuerte crecimiento de España. Y el problema es que la mayor parte de esta inversión inmobiliaria, igual de rápido que viene se va, a Varsovia, a Lisboa o a cualquier ciudad latinoamericana o asiática donde pueda hacer negocio rápido.

Lo que está claro es que estos inversores y Fondos no van a resolver el grave problema de la vivienda en España, sino que lo agravan. Ya hay demasiados ejemplos de fondos que se dedican a comprar edificios para echar a los inquilinos y luego disparar los alquileres. Y lo que es seguro es que la fuerte demanda de inmuebles (y solares) por parte de inversores y Fondos extranjeros (para luego vender y alquilar) está disparando aún más los precios de venta y alquiler de la vivienda, que suben más que en la mayoría de Europa. Por eso, habría que regular el papel de estos inversores y Fondos, para que no “enturbien” más el mercado y contribuyan a aumentar la oferta y ofrecer pisos y alquileres razonables. Pero está claro que esto no es lo que buscan cuando invierten en España.

Año 2025: cierta normalidad y muchos riesgos

El año 2024 ha sido mejor de lo esperado (con más crecimiento y menos inflación). Y 2025 podría ser otro año de “recuperación”, tras cuatro años de crisis (2020-2023) por la pandemia y la inflación disparada. Pero hay demasiadas incertidumbres, que pueden convertirlo en un año “gris” o “negro”: las guerras abiertas en Ucrania y Oriente Medio, la llegada de Trump y su amenaza de aranceles, el temido repunte de la inflación y la energía, la enorme deuda mundial, el freno a la necesaria inmigración y, sobre todo, el avance imparable de la Crisis Climática. En Europa, la crisis política en Alemania y Francia dificulta el avance de una economía estancada y poco competitiva. Y en España, la economía “va bien” (aunque muchos no lo notan), pero la parálisis política impide aprobar los necesarios Presupuestos y las reformas que nos exige Europa, poniendo en peligro la recuperación. Y mejorar los servicios públicos o afrontar el grave problema de la vivienda, los grandes retos de 2025.

Los que hacen previsiones económicas coinciden: 2024 ha sido un año mejor de lo esperado. El mundo ha crecido, el empleo sigue fuerte, la inflación ha bajado y ha permitido reducir los tipos de interés, sosteniendo el consumo y la inversión, consolidando una “recuperación suave” de las economías tras cuatro años muy difíciles (2020 a 2023), por la pandemia y sus secuelas, la guerra de Ucrania y la inflación disparada. Ahora, esos mismos expertos creen que 2025 puede ser otro año de “cierta normalidad”, donde se mantenga el crecimiento y el empleo, siga bajando la inflación y se recuperen más el consumo y la inversión, apoyados por una energía a precios estables. El problema es que hay “demasiadas incertidumbres” en el horizonte, desde los conflictos geopolíticos a la llegada de Trump, el exceso de deuda, el freno a la inmigración o el avance de la Crisis Climática. Y en Europa, desde Alemania y Francia a España, la crisis política que dificulta la recuperación económica.

Empezando por el crecimiento, la última previsión del FMI apuesta porque la economía mundial va a crecer en 2025 lo mismo que en 2024, un +3,2%. Sin embargo, las economías “avanzadas” tendrán un crecimiento bajo (+1,8%, lo mismo que en 2024), debido al estancamiento de Europa, que crecerá sólo +1,5% (casi el doble que en 2024: +0,9%), menos que EEUU (+2,2%, algo menos del +2,8% que creció en 2024). Este bajo crecimiento de los paises “desarrollados” vendrá compensado por un fuerte crecimiento de los paises “emergentes y en desarrollo”, que crecerán un +4,2% en 2025 (como en 2024), gracias al mayor crecimiento de los principales paises de Asia, Latinoamérica, África y Oriente Medio, aunque este año crecerán algo menos China (+4,5% frente al +4,8% en 2024), India (+6,5% frente al +7%) y sobre todo Rusia (+1,3% frente al +3,6% en 2024).

Así que se espera un crecimiento mundial similar, que permitirá mantener altos niveles de empleo y tasas de paro a la baja en la mayoría de paises. Y con una inflación mundial controlada, que puede subir al 3,5% a finales de 2025, tras cerrar el año 2024 en el 3,2%, muy lejos ambos de la inflación récord de 2022 (+9,4% en el verano de 2022). En EEUU también bajará la inflación (del 2,4% al 2,1% en 2025), lo mismo que en Europa (del 3,1 al 2,4%, para acercarse al ansiado 2% en 2026). Y con un crecimiento sostenido y menos inflación, se espera continuar las bajadas de tipos de interés (más en Europa, al 2% en 2025, y menos en EEUU, al 3% a finales de año, porque la demanda crece más).

En esta “bola de cristal” sobre 2025, Europa aparece como el continente que menos crecerá, un +1,5%, aún menos la zona euro (+1,2%), según el FMI. Y eso porque Alemania, la tradicional “locomotora” europea, apenas crecerá (+0,8%, aunque saldrá de 2 años en recesión) y Francia también crecerá muy poco (+1,1%, lo mismo que en 2024), como Italia (+0,8%, frente a +0,7% en 2024), siendo España el país occidental al que se vaticina un mayor crecimiento en 2025: +2,1%, tras cerrarse 2024 con un crecimiento del 3% (también superior al del resto de paises desarrollados, incluido EEUU). Esta “ligera recuperación europea” en 2025 se puede acompañar de una cierta creación de empleo y una baja tasa de paro (el 6,1 bajará al 5,9%), una menor inflación (el BCE augura una inflación del 2,4% en la zona euro a finales de 2024 y el 2,1% en diciembre de 2025, para bajar del 2% en 2026) y tipos de interés más bajos (del 3% actual al 2% en 2025).

Una vez disipada en el mundo “la niebla de la inflación” , aparecerán en 2025 los viejos problemas de la economía internacional y europea: el bajo crecimiento (menos al que había antes de la pandemia), los reajustes en las relaciones comerciales mundiales (menos globalización y más peso de los bloques y regiones) y el auge del proteccionismo, el alto endeudamiento mundial (la deuda global supera los 100 billones de dólares) y el aumento de los déficits fiscales de los paises, tras años de aumentar las ayudas por la pandemia y la inflación. Y los viejos retos: nuevas tecnologías,  Inteligencia Artificial, digitalización, baja productividad en la mayoría de Occidente y, sobre todo, el creciente impacto de la Crisis Climática, con un aumento de la temperatura, emisiones y desastres naturales.

Pero además de estas “asignaturas pendientes”, la economía internacional tiene en 2025 importantes “incertidumbres” y “riesgos”, que pueden acabar con la “recuperación” de 2024 y sumergirnos en otra crisis en cualquier momento. La más inmediata, la llegada a la Casa Blanca de Donald Trump, el 20 de enero. Un político “extremista” e “impulsivo”, cuya gestión puede trastocar la política y economía mundial. Su programa es tremendamente contradictorio y habrá que ver si sus amenazas y bravuconadas se transforman en hechos o no. Por un lado, su política de “bajar impuestos” (a los más ricos) y “desregulación” (dar más poder a los gigantes de Internet, las finanzas y las grandes empresas) podrían reanimar la económica USA y la del resto del mundo, aunque subiría la inflación y no bajarían más los tipos de interés. Pero, sus amenazas de aranceles al resto del mundo y las restricciones a la inmigración frenarían el crecimiento (sobre todo en Europa y China) y aumentarían la inflación.

Lo que más teme el mundo de Trump es que imponga aranceles, un impuesto a las importaciones que lleguen a USA de México y Canadá (+25%), de China y de Europa (+10% sobre los aranceles actuales), aunque en su anterior mandato amenazó con hacerlo y no lo hizo. En el caso de Europa, un 20% de sus exportaciones mundiales van a EEUU y ahora pagan un arancel medio del 2%. Subirlo al 10% dañaría especialmente a la industria química europea, aparatos ópticos, muebles, bienes de equipo y material de transporte. Y los paises más afectados serían Irlanda, Alemania e Italia, siendo España el 4º país europeo menos afectado (tras Rumanía, Eslovaquia y Croacia), según CaixaBank Research. Pero nos afectaría: el coste sería de 1.388 millones de euros, el 0,1% del PIB.

Otra incertidumbre en 2025 es que aumente el enfrentamiento comercial USA-China y ver si el gigante asiático puede reordenar su economía, que crece menos porque ha reducido sus exportaciones (a EEUU y a Europa) y no recupera su consumo interno, con un aumento de la deuda. Si Trump y China entran en “guerras comerciales”, lo pagará Europa (y España).

Otro enorme riesgo de 2025 son los conflictos geopolíticos, las guerras en Ucrania y Oriente Medio, que no terminan y obligarán a Europa a gastar más en armamento, tras la retirada de Trump de parte de sus compromisos con la OTAN. Y las guerras siempre complican los precios de la energía y las materias primas, lo que podría reavivar la inflación. De momento, el petróleo y el gas cotizan a precios razonables (salvo rachas de subidas del gas en Europa, por el frío o problemas de aprovisionamiento). Y los expertos apuntan a un petróleo más barato en 2025 (73 dólares barril frente a 82 en 2024), por la esperada caída de la demanda (más en China) y el exceso de oferta (a pesar de los recortes de la OPEP y Rusia). Y el gas natural, clave para el precio de la electricidad, está en 48,79 dólares y cotiza a la baja en las compras para primavera y verano, pudiendo cerrar 2025 a 46,72 dólares.

Con todo, el principal riesgo que sigue ahí, aunque apenas se cite, es la Crisis Climática: 2024 ha sido el año más cálido en milenios, con una temperatura media 1,5 grados más alta que en el periodo preindustrial (1.850-1900). Y las emisiones de CO2 vuelven a crecer, lo que provoca una concentración de gases de efecto invernadero de 422 partes por millón, un 50% más que en 1750, antes de utilizarse los combustibles fósiles. Y todo ello ha multiplicado estos años la proliferación de “desastres climáticos” (sequías, inundaciones, olas de calor, huracanes, incendios, hambrunas…), que provocan cuantiosos daños humanos y materiales, especialmente en los paises pobres y en el sur de Europa. Y frente a este gravísimo problema, los paises apenas recortan su consumo de combustibles fósiles y crecen los políticos “negacionistas”, especialmente en EEUU (Trump podría salirse otra vez del Acuerdo del Clima) y Europa (con el auge de la extrema derecha y la derecha negacionista).

Centrándonos en las “incertidumbres” en Europa, el principal problema es que cuando EEUU vira a la extrema derecha y se concentra en sí mismo, Europa no tiene la fortaleza política para ser una referencia mundial, porque el continente está también muy polarizado, con un auge de la extrema derecha y la derecha tradicional, que dominan la Comisión Europea. Y por si fuera poco, los dos motores políticos y económicos de la UE, Alemania y Francia,  están “gripados”. En Alemania, la derecha democristiana podría volver al poder en las elecciones del 23 de febrero. Y en Francia, el nuevo Gobierno impuesto por Macron no consigue avanzar y resolver los graves problemas económicos pendientes (como la falta de reformas y el déficit disparado, que hacen que Francia tenga que pagar la misma prima de riesgo que Grecia: 0,84% más que Alemania y mucho más que el +0,68%  de España o el +0,47% de Portugal). Con esta debilidad política, resulta difícil que Europa pueda tomar las medidas que urgen (Plan Draghi) para mejorar su competitividad y peso político mundial.

Y queda hablar de España en 2025. Las previsiones de todos los organismos internacionales (FMI, OCDE, Comisión Europea) apuestan porque seguiremos siendo el país occidental con más crecimiento, un +2,1%, aunque será inferior al de 2024 (+3%). Pero será suficiente, según la previsión del Gobierno, para crear otros 548.000 nuevos empleos en 2025 (tras los 556.132 que se habrán creado en 2024), lo que supondría crear tanto empleo como Francia y Alemania juntos.

Este aumento del empleo, junto a otra rebaja de la inflación (1,9% de media anual en 2025, frente al 2,8% de subida media en 2024), podrían servir para reanimar el consumo de las familias, uno de los 4 motores del crecimiento este año, junto al turismo, la llegada de inmigrantes y la mejora de la inversión (empujada por los 48.000 millones de Fondos europeos, a los que se sumarían otros 20.000 más en 2025, entre el 5ª pago de subvenciones y los primeros créditos del Plan de Recuperación). Y eso contando que no se podrá aumentar el gasto público y que las exportaciones ayudarán menos en 2025.

Pero también en España hay muchas “incertidumbres” para 2025. La primera, si el Gobierno será capaz de pactar unos Presupuestos para 2025, que serían claves para poder recaudar más y así gastar más en los servicios públicos (Sanidad, Educación y Dependencia) y en la política de vivienda, la primera preocupación de los españoles (CIS diciembre), que exige un Pacto político entre el Gobierno central, las autonomías y los Ayuntamientos para conseguir suelo y financiación para promover 250.000 viviendas al año (frente a las 90.000 de 2024). El grave problema de la vivienda sólo se puede resolver promoviendo más viviendas (VPO y “libres”), la mayoría para alquiler, no empecinándose en imponer una Ley de Vivienda que ahuyenta a los propietarios y no consigue más suelo y más financiación para construir.

Pero quizás la mayor incertidumbre de 2025 es la política: la actual polarización y estancamiento político, que frenan cualquier reforma e impiden cualquier acuerdo (como el de la vivienda). La economía va bien, aunque muchas familias no lo noten, porque sus sueldos son bajos y la inflación y el deterioro de los servicios públicos se han comido parte de sus ingresos y tienen problemas para llegar a fin de mes. Pero la macroeconomía funciona, se crece y se crea empleo, se exporta y llegan inversiones extranjeras. El problema es que la incertidumbre política es tal que no ayuda a la economía, la lastra e impide reformas urgentes, desde la mejora de la sanidad o la educación a la construcción de viviendas o la atención a la Dependencia. El bloqueo político no ayuda a resolver los problemas de la gente. Y esta crispación política acabará dañando a la economía. Ese es el mayor riesgo para España en 2025, junto a Trump y al desconcierto en Europa.

Ojalá que estos riesgos se disipen y todo vaya bien. ¡Feliz 2025¡  

Comprar piso a cualquier precio

El precio de la vivienda se ha puesto por las nubes: más de 200.000 euros un piso de 90 metros y entre 385.000 y 470.000 en Madrid o Barcelona. En el último año, los pisos en venta subieron un +7,8%, acumulando una subida del +50% desde 2014, el doble que la inflación y los sueldos. A pesar de estos precios, las ventas se han disparado, por compras de  inversores, extranjeros y familias que pueden hipotecarse. De hecho, los pisos en venta “vuelan” en días y los compradores “no regatean” e incluso “pujan”, pagando más por la poca oferta disponible. El problema es que faltan pisos, porque ha caído el stock y apenas se construye: 80.000 viviendas en 2023, 7 veces menos que en 2008. Ahora, con los alquileres disparados, habrá más familias (e inversores) que compren piso, con la bajada de tipos. Y la vivienda seguirá subiendo de precio. Urge construir más, para alquiler y compra, porque si no, los precios serán imposibles para la mayoría.

                            Enrique Ortega

Los precios de la vivienda no dejan de subir desde hace una década. En el 2º trimestre de 2024, el precio de compraventa de una vivienda subió en España un +7,8% anual, la mayor subida desde 2022, según el INE. Eso es la subida media, porque la vivienda nueva (de la que menos hay) subió un +11,2% anual, la mayor subida desde los años 2.007 y 2008. Y la vivienda usada, la que más se vende, subió un +7,3%, otro récord. Una subida que cuadriplica la inflación anual (+1,8%) y duplica con creces la subida de sueldos este año (+3,06%). Además, los precios de la vivienda suben más en España que en la mayoría de Europa, según Eurostat: +7,9% en el 2º trimestre, frente al +2,9% en la UE-27, +2,9% en Italia y una caída del -4,6% en Francia o del -2,6% en Alemania (“resaca” tras años de subidas).

El problema es que este aumento de precios de la vivienda “llueve sobre mojado”: la subida acumulada ha sido del +43,8% entre 2014 y 2023, según el INE, superando ya el desplome de precios sufrido tras el estallido de la burbuja inmobiliaria, cuando cayó un -41,9% entre 2008 y 2013. Otra vez, la vivienda nueva ha subido más en la última década, un +58,7% (frente al -30,5% que cayó con la crisis), mientras se ha encarecido menos la vivienda usada, un +41,2· (frente a una mayor caída antes, del -51,3%). Ahora se espera otra subida en esta segunda mitad de 2024, más del 7%, con lo que la vivienda subirá un +50% entre 2014 y 2023.

Con estas subidas, el precio medio de una vivienda en España estaba en septiembre en 1.921 euros/m2, según el Ministerio de la Vivienda, lo que supone 458 euros más (+31,3%) que el precio mínimo de 2014 (1.463 euros) y el precio más alto de la vivienda en España desde hace 15 años (1.958 costaba al principio de 2009). Eso supone que comprar un piso de 90m2 cuesta ahora unos 173.000 euros, 41.000 euros más que hace una década. Pero ese es el precio medio: una vivienda nueva (con menos de 5 años) costaba 2.255 euros/m2 (unos 203.000 euros) y una usada, 1.911 euros (172.000 euros).

Estos precios que publica la Administración son similares a los que publica la Sociedad de Tasación, que cifra en 1.903 euros/m2 el precio medio de la vivienda en septiembre, aunque baja el precio de la vivienda usada (1.887 euros en junio) y sube más el precio medio de las viviendas nuevas: 2.930 euros/m2 en junio, lo que supone 263.700 euros de coste un piso de 90 m2. Y refleja enormes diferencias según las ciudades. Así, una vivienda nueva en Barcelona cuesta 5.262 euros/m2 (473.000 euros por una casa de 90m2) , 4.493 euros/m2 en Madrid (404.370 euros por 90m2) , 4.378 en San Sebastián y 3.025 euros/m2 en Bilbao, mientras cuesta la tercera parte o menos en Ciudad Real (1.314 euros/m2: 118.260 euros un piso de 90m2), Cáceres (1.327) o Badajoz (1.337 €/m2).

Una tercera estadística, la del Colegio de Registradores, da un coste promedio de la vivienda algo mayor, 2.114 euros/m2 en septiembre de 2024, subiendo el precio de la vivienda usada (hasta 2.080 euros/m2) y alineando el precio de la vivienda nueva con el del Ministerio (2.254 euros/m2). Sus datos reiteran también la gran diferencia de precios entre autonomías y capitales: por encima de los 3.000 euros/m2 de media están San Sebastián (5.613 euros/m2: 505.170 euros “de media” por una casa de 90 m2…), Barcelona (4.466 euros de media, aunque la vivienda nueva cuesta  5.200 euros/m2), Madrid (4.327 euros de media: 390.000 euros por un piso de 90m2 y mucho más si es nuevo), Palma (3.558 euros de media), Bilbao (3.017 euros/m2) y “casi” Málaga (2.917 euros/m2). Y lo más llamativo: el 49% de las ventas registradas son pisos de menos de 90 metros cuadrados…

Estos precios tan elevados por una vivienda se deben a la escasez de viviendas en el mercado, debido a la caída del “stock” de viviendas usadas  y a la baja construcción de nuevas viviendas. Por un lado, el stock disponible ha bajado drásticamente, desde 649.780 viviendas que había en 2009 a las 447.691 viviendas disponibles en 2023, según el Ministerio de Transportes. Y además, en la mayoría de provincias, el stock sobre el total de viviendas es bajo (1,66% de media en España), siendo mayor en las ciudades y provincias con más problemas: Madrid, Barcelona, Toledo, Sevilla, Tenerife y litoral mediterráneo, aunque en la mayoría tienen un stock bajo, salvo Madrid (11,4% del parque) y Barcelona (10,86%).

El problema mayor, que explica la escasez de viviendas a la venta, es que se ha desplomado la construcción de nuevas viviendas, desde 2009 y sobre todo desde 2014. Así, frente a un máximo de 597.632 viviendas “libres” (sin ayudas públicas) construidas en 2006, se bajó a 356.555 en 2009, a 121.043 en 2011 y a un mínimo de 35.382 viviendas construidas en 2014. Y a partir de ahí, apenas creció la construcción, alcanzando las 58.853 viviendas terminadas en 2018, las 84.091 en 2021 y las 80.473 viviendas libres construidas en 2023, 7 veces menos que en los años del “boom inmobiliario”, según los datos de Vivienda. Y este año 2024, se han terminado 41.853 viviendas hasta junio (+2,1% que en 2023). Y peor es la construcción de viviendas “protegidas” (VPO): sólo se terminaron 8.847 en 2023 (3.311 en la primera mitad de 2024), frente a 68.587 en 2008.

Así que no hay viviendas para vender y por eso los precios se disparan, sobre todo porque la demanda crece, aumentan los que buscan piso y las compraventas. Las 10  subidas de tipos del BCE (entre 2022 y 2023) retrajeron las compras, junto a los altísimos precios, pero ahora, con las bajas aprobadas (junio, septiembre y octubre 2024) y las anunciadas, las compras se han disparado: 61.887 en septiembre, un +41,5% anual y la mayor cifra de ventas mensual desde 2007. Con ello, se han vendido ya 467.865 viviendas en 9 meses y de continuar la tendencia (+3,05%), el año 2024 cerrará con 601.000 viviendas vendidas, el tercer mejor dato de ventas tras 2007 (se vendieron 775.300) y 2022 (650.265 viviendas) . Y  100.000 viviendas más vendidas que antes de la pandemia (505.467 en 2019).

¿Quién compra un piso en España con estos precios? Pues hay tres grupos claros de compradores. Uno, los inversores, empresas y ahorradores particulares que compran un piso para invertir y especular, para ponerlo en alquiler primero (inmobiliarias, Fondos de inversión o particulares) y luego venderlo con plusvalías. De hecho, la rentabilidad de la inversión inmobiliaria en España era del +7,2% en septiembre, más del doble de la rentabilidad de los bonos del Estado y de muchas acciones. Un dato que confirma el auge de estos compradores de viviendas (que no las compran para vivir) es que un 35% de las compras se están haciendo sin hipoteca, pagando al contado con fondos propios, según los datos del Colegio de Registradores.

Un 2º grupo de compradores de viviendas son los extranjeros: compraron el 14,90% de las viviendas vendidas en 2023, según los Registradores, un porcentaje mucho mayor en Baleares (32,5% de las compras totales), Comunidad Valenciana (28,45%, aunque hay provincias como Alicante donde son el 44% de los compradores), Canarias (27,25%, aunque suben al 35,7% en Tenerife)), Murcia (24,68%), Cataluña (16,79%) y Andalucía (14,31%, pero suben al 33,7% en Málaga). Este año, la mayoría de los compradores extranjeros siguen siendo los británicos (8,52%) y alemanes (6,43%), aunque han adelantado a los franceses (5,23%) los compradores marroquíes (5,46%), polacos (5,32%) e italianos (5,25%).

El tercer grupo de compradores son las familias que ya tienen una casa y se plantean venderla y comprar otra mejor (pagando la diferencia con ahorros o una hipoteca) o las familias jóvenes que piden una hipoteca ayudados por sus padres. El resto, la mayoría de la población que no tiene casa ni ayuda, es casi imposible que pueda pagar estos precios, salvo que consiga hipotecarse de por vida, forzados por unos alquileres imposibles.

Por todos ellos, la demanda de viviendas existe, aunque los precios estén por las nubes. La prueba no es sólo que se disparen las compraventas sino que las inmobiliarias alertan que tienen problemas para buscar piso a los que quieren comprar. De hecho, las ventas son cada vez más rápidas (antes se tardaba meses y ahora semanas y horas) y los pisos “vuelan”, sin que los compradores puedan “regatear” el precio final como antes. Incluso hay inmobiliarias que hablan de compradores que ofrecen al vendedor hasta un 10% extra para asegurarse el piso que quieren… Es la forma de pujar por lo escaso.

Todo apunta a que los precios de los pisos seguirán subiendo, empujados por la alta demanda, la baja oferta y la mayor presión por comprar (ahora que bajarán las hipotecas) en vez de alquilar, por los elevadísimos precios. Precisamente, los alquileres disparados son la mejor gasolina para la subida de los precios de las viviendas. El mecanismo es fácil de entender: cuanto más me cueste alquilar, más me pensaré comprar, sobre todo ahora que bajan los tipos. Claro que necesito 2 condiciones previas. Una, que los bancos me puedan dar una hipoteca, algo que depende de mi sueldo y tipo de contrato (si es precario, nada). Si paso este filtro y soy de los que pueden “optar” a una hipoteca, queda el 2º filtro: tener ahorrado o que mis padres me presten el 30% del valor del piso, porque la hipoteca sólo se concede por el 80% del valor de tasación y hay que tener un 30% para la entrada (20%) y gastos (10% para notaría, registro, impuestos y gastos iniciales).

Supongamos que podemos conseguir una hipoteca y alguien nos deja ese 30% (o lo ahorramos). Las cuentas están claras: en casi todos los casos, con los tipos actuales, compensa más comprar que alquilar. Vemos algunos ejemplos. Si el precio medio de una vivienda de 90m2 está en 198.810 euros (2.209 euros/m2), deberíamos pedir una hipoteca de 159.048 euros. A 25 años, con el Euribor más 1% (3,69% ahora), nos sale a pagar una mensualidad de 812 euros, una cuota inferior al alquiler medio en España, que es hoy de 1.179 euros. Si el piso está en Madrid, hay que pedir una hipoteca de 261.936 euros, que nos cuesta 1.338 euros al mes, menos que el alquiler medio de la capital (1.854 euros). En Barcelona, la cuota sería 1.690 euros frente a 2.079 euros de alquiler. En Valencia, 1.016 euros de hipoteca frente a 1.296 euros de alquiler. Y en Sevilla, 865 euros mensuales de hipoteca frente a 1.062 euros de alquiler.

Cuanto más bajen los tipos y las hipotecas y más suban los alquileres, más compensará comprar en vez de alquilar. Ojo: sólo si tenemos un trabajo “merecedor” de una hipoteca bancaria” y unos padres que nos presten el 30% del valor, para la entrada y gastos. Esta es la dinámica que seguirá haciendo subir los precios de los pisos, junto al interés de los inversores, Fondos y particulares por comprar para invertir, además del boom de extranjeros que buscan casa en España. Y a su vez, esta subida de los pisos animará a los propietarios a subir los alquileres, para obtener más por una inversión más costosa.

Hay que acabar con esta dinámica, con la “locura” de un mercado donde los precios disparados de compra y alquiler se retroalimentan. Para conseguirlo, el camino no es imponer unos controles de precios, que no se implantan o se evaden (con pisos turísticos, alquileres de temporada o ventas) sino construir más viviendas, aumentar drásticamente la oferta, para bajar precios (de pisos y alquileres). Y para ello, urge actuar en varios frentes. Por un lado, promover un Pacto político entre Gobierno, autonomías y ayuntamientos para conseguir suelo y financiación a los promotores públicos y privados. Hay suelo, pero hace falta catalogarlo y prepararlo para que sea urbanizable y esté a disposición de los promotores, a los que hay que reducir burocracia y plazos. Urge buscar financiación, pública (hay que territorializar el ICO y especializarlo más en la vivienda) y privada, arrastrando a los bancos ahora que no hay Cajas. Y hay que actuar sobre los costes de construcción, mejorar la disponibilidad de mano de obra y agilizar el proceso (se tardan 100 meses en una promoción y habría que reducirlo a 50). Y el Estado (central y periférico) debe gastar el doble en promover viviendas protegidas, directamente y con los promotores privados, para crear un parque de 1 millón de viviendas de VPO que ofrezca alquileres asumibles.

Hacen falta 250.000 nuevas viviendas al año para cobijar a las nuevas familias (120.000) y a los inmigrantes (330.000 nuevos al año). Se puede conseguir triplicar la construcción de viviendas si los organismos públicos se ponen a la tarea y facilitan suelo y financiación, agilizando las promociones privadas y públicas. Y creando un parque de viviendas VPO, para alquilarlas a las familias con menos ingresos. En paralelo, facilitar a los propietarios que alquilen más y a precios razonables, sin imposiciones, con incentivos fiscales y organismos que les ayuden a gestionar su alquiler. En definitiva, medidas para conseguir que haya más viviendas en el mercado, para compra y alquiler. Más oferta de pisos es la clave.

Crecemos, pero mucha gente no lo nota

La Comisión Europea dice que España crecerá este año +3%, más que en 2023, el triple que Europa y más que EEUU. Pero la mayoría de la gente, según el CIS, cree que la economía está “mal o muy mal”. ¿Qué pasa? Básicamente, que la inflación se ha comido los ingresos de los españoles y ganan realmente menos que hace 15 años. Además, les agobia la vivienda (hipotecas y alquileres) y el deterioro de los servicios públicos: sanidad (12,4 millones pagan un seguro privado), educación (muchos gastos) y Dependencia (pagan a cuidadores). Y mientras, los salarios pierden peso y crecen los beneficios empresariales y la desigualdad. En definitiva, la economía “va bien”, pero muchos españoles no lo notan. Es lo que ha pasado en EEUU: Biden logró crecer mucho y crear empleo, pero las elecciones las ganó Trump. Hay que repartir mejor el crecimiento, con mayores subidas de salarios y mejoras en la vivienda y los servicios públicos, para que no ganen los populistas reaccionarios.

Hace muchos años, quizás desde 2004 a 2007, que la economía española no atravesaba una situación tan positiva como ahora, algo que reconocen hasta los economistas más críticos. Llevamos varios años creciendo más que Europa y la Comisión Europea ha anticipado que España crecerá este año un +3%, más que en 2023 (+2,7%), el triple que la UE-27 (+0,9%) y más que Alemania (-0,1%), Francia (+1,1%), Italia (+0,7%) e incluso EEUU (+2,7%). Y se han creado +1.856.100 empleos desde antes de la pandemia (+433.300 este año, hasta septiembre). La inflación está por debajo del 2% y es menor a la europea (1,8% frente a 2,3% en la UE-27 en octubre). El turismo volverá a batir este año un récord histórico de turistas (93 millones) y de ingresos (125.000 millones euros, el doble que en 2015). Las exportaciones están estancadas, pero crecen más que las europeas desde 2019. Aumentan las inversiones extranjeras, unos 30.000 millones de media, frente a 20.000 hace una década. Somos el país que ha recibido más Fondos europeos, 47.943 millones. Y este será el undécimo año con superávit de España con el exterior: generamos más divisas de las que necesitamos, lo que nunca pasó con el franquismo ni con la democracia hasta 2013.

En resumen, tenemos una economía más saneada y más solvente. Son datos, oficiales e indiscutibles. Pero la mayoría de los españoles no los ven y su percepción de la economía es muy negativa, según la ultima Encuesta del CIS (Barómetro de octubre): el 38,2% creen que la situación económica es “mala” y otro 20,8% la ven “muy mala”, siendo “buena” sólo para el 29,2% y “muy buena” para otro 2,2% (el resto no sabe o no contesta). Curiosamente, cuando esa Encuesta les pregunta por “su situación económica personal”, los mismos encuestados la ven muy positiva: el 58,1% la ven “buena” y el 3,5% la ven “muy buena”, mientras sólo el 20,2% la ven “mala” y el 6,3% “muy mala”. Una aparente contradicción que quizás se explica porque muchos de estos encuestados se han beneficiado de mejoras evidentes estos años: un empleo más estable, subida del salario mínimo (+54%), ingreso mínimo vital o ayudas públicas para bajar el recibo de la luz, los carburantes o los alimentos.

En cualquier caso, ¿por qué los datos económicos son buenos y la mayoría de españoles creen que la economía esta mal o muy mal?  La primera explicación podría estar en que el Gobierno Sánchez no ha sabido explicar sus logros, en medio de un barrizal político y mediático que no destaca los logros económicos y sí los múltiples  problemas políticos y sociales que aparecen cada día, para desgastar al Gobierno. Pero hay una explicación más de fondo: la inflación se ha comido estos años parte de los ingresos de la mayoría de los españoles (+40% ha subido la cesta de la compra y +50% la luz en los últimos 4 años), sobre todo los que viven de su trabajo, que ven cómo crecen los ingresos de los que ganan más y los millonarios, en paralelo a la pobreza y la desigualdad. Y esto crea una enorme frustración, no sólo contra un Gobierno como contra “un sistema” donde, a pesar de las crisis, los que antes vivían bien, ahora viven mejor. Y ellos no.

Pongamos datos a esta pérdida de poder adquisitivo de los españoles. En 2008, antes de la crisis, la renta media por persona era de 10.737 euros, según el INE, y con la crisis, cayó a 10.391 euros en 2014. A partir de ahí, empezó a recuperarse, hasta los 11.680 euros en 2019 y los 14.082 euros en 2023. Un aumento de ingresos del +31,15% desde 2008 a 2023. Pero en estos 15 años, la inflación ha subido un +33.9%, según el INE, con lo que hemos perdido poder adquisitivo, un -2,4%. Todos. Y si comparamos los ingresos de 2023 con los de antes de la pandemia, han aumentado un +20,56% y los precios un +17,9%, así que la mejora es sólo del +2,66% en estos 5 años. Como para no notarlo.

Veamos lo que ha pasado con los trabajadores, los que viven de un sueldo. El salario medio ha pasado de 19.850 euros en 2009 (el máximo, antes de la crisis financiera, desde los 13.279 del año 2.000) a los 23.981 euros en 2023, según los datos de la Agencia Tributaria. Una subida del +20,81% en estos 15 años, que se ha comido con creces la inflación acumulada, dado que el IPC ha subido estos años un +32,9%. Pérdida de poder adquisitivo: -12,09%. Y si nos centramos en los últimos años, tras la pandemia, se repite la pérdida: los sueldos en convenio han subido un +12,93% entre enero de 2020 y octubre de 2024, según Trabajo, mientras la subida acumulada de los precios ha sido del +19,1%. Resultado: pérdida de poder adquisitivo de los trabajadores con convenio del -6,17% (sin convenio, más). Los pensionistas, sin embargo, han salido ganando estos años. La pensión media ha pasado de 11.369 euros en 2009 a 18.813 en 2023, según la Agencia Tributaria. Una subida del +65,4%, que duplica lo que subió la inflación esos años (+32,9%) y da una ganancia neta del +32,5%.

Mientras los ingresos “reales” (descontando la inflación) han bajado para la mayoría y los salarios actuales son muy bajos (4 de cada 100 trabajadores ganan menos de 2.000 euros brutos, unos 1.700 netos, según la EPA), hay gastos que se han disparado estos años, como la vivienda o la energía. En el caso de las familias que pagan una hipoteca (4 millones), han visto subir la cuota desde 2022, cuando el BCE inició las subidas de tipos (10 en 14 meses): de una media de 482 euros a principios de 2022 a un máximo de 819 euros en octubre de 2023, aunque luego estén bajando (675 ahora). Y se han disparado el coste de los pisos (de 150.000 euros un piso de 80 metros en 2019 a 180.000 en 2024) y, sobre todo, de los alquileres: el alquiler medio ha pasado de 10,4 euros/m2 en 2019 (936 euros una casa de 90 metros) a 13 euros/m2 en octubre de 2024 (1.030 euros, +30%), subiendo mucho más en las grandes ciudades.

Y otro problema para el bolsillo de los españoles estos años ha sido el deterioro de los servicios públicos, agobiados por los recortes del pasado y el aumento de población (+1.627.985 residentes entre enero de 2020 y septiembre 2024) y de necesidades. El problema más preocupante es la sanidad, con un aumento en las listas de espera (desde el médico de familia a especialistas y operaciones), lo que ha obligado a 12,4 millones de españoles a contratar un seguro médico privado, que este año sube un 10%. En la educación, las familias con hijos pagan más cada año, desde la guardería a los colegios concertados (y privados), por cuotas “voluntarias”, libros, extraescolares, uniformes, comedor o transporte. Y la Dependencia atiende sólo a una parte de los mayores y discapacitados (hay 310.000 dependientes en listas de espera), lo que obliga a muchas mujeres a trabajar a tiempo parcial (reduciendo sus ingresos) o a contratar cuidadores para ayudarles con hijos y padres.

Con este panorama, sueldos que suben menos que la inflación y gastos crecientes, no es extraño que casi la mitad de españoles (22 millones)  tengan problemas para llegar a fin de mes, según el INE. En 2023, un 46,4 % de los hogares (8.950.000) tenían dificultades para llegar a fin de mes, casi tantos como en 2019 (47,9%). De ellos, el 8,9% de hogares (1.716.374, donde viven 4,3 millones de personas) tenían “mucha dificultad” para llegar a fin de mes (un 9,4% de toda la población, frente al 6,8% en la UE-27). Otro 12,7% de hogares (2.450.000) tenían “dificultad” para llegar a fin de mes y otro 24,8% de hogares (4.782.000) tenían “cierta dificultad” para llegar a fin de mes. En total, el 48,8% de la población tiene mucha, mediana o alguna dificultad para llegar a fin de mes, según el INE.

Y lo peor: todavía tenemos muchos “pobres”, personas que ingresan menos del 60% que el conjunto de españoles (ganan  menos 916 euros al mes los solteros y menos de 1.923 euros los hogares con dos adultos y dos niños): eran 9,7 millones de personas en 2023, uno de cada cinco españoles (20,2%), un porcentaje que sitúa a España como el 6º país con más “pobres” (por ingresos) de Europa (72 millones de pobres, el 16,2% de europeos), sólo por detrás de Estonia y Letonia (22,5% pobres), Rumania (21,1%), Lituania (20,6%) y Bulgaria (20,65). Y España todavía tiene un alto índice de desigualdad: la renta del 20% más rico es 5,5 veces superior al 20% más pobre, un problema enquistado (5,6 veces en 2008). Y somos también el 6º país europeo con más desigualdad (la media UE-27 son 4,7 veces), sólo por detrás de Bulgaria (6,6), Lituania (6,3), Letonia (6,2), Rumanía (5,8) y Portugal (5,6).

España crece más que Europa desde 2021, pero uno de los motores es el aumento de población, sobre todo extranjera (la población total ha aumentado casi 3 millones desde 2007 a 2023). Por eso, nuestro crecimiento real per cápita es menor y ese es el dato que se traduce en mejora de rentas y nivel de vida. De hecho, el PIB per cápita (lo que produce cada español) ha pasado de 23.594 euros en 2007 a 30.810 euros en 2023. Un aumento productivo del +30,5%. Pero si se descuenta la inflación en estos años (+39,7%), el PIB por habitante real ha caído (-9,2%). Y eso explica el deterioro de la renta real y los salarios reales (descontando la inflación). Producimos más pero siendo más y con mucha inflación.

Esto se traduce en que España se distancia de la renta y del PIB por habitante europeo, que ha crecido más. Así, en 1986, cuando ingresamos en la CEE, el PIB por habitante de España (homogeneizando la inflación) era el 76% de la media europea. Fuimos mejorando y en el año 2.000 rozamos la media (98% del PIB por habitante UE), superándola por primera vez en 2002 y alcanzando un máximo en 2006 (nuestro PIB por habitante era el 105% del europeo). Pero llegó la crisis financiera y se desplomó, hasta el 96% en 2016 y un mínimo del 83% en 2020 y 2021, por la pandemia. Después ha mejorado algo: en 2023 teníamos el 88% del PIB por habitante de la UE-27, ocupando el lugar nº 16 en el ranking de productividad por habitante (aunque seamos el que más crece), detrás de Luxemburgo (239% de la media UE), Irlanda (211%), Dinamarca (127%), Paises Bajos (130%), Austria (123%), Bélgica (118%), Alemania (115%), Suecia (114%), Finlandia (108%), Malta (105%), Francia (101%), Italia (97% media UE), Chipre (95%), Chequia (91%) y Eslovenia (91%), según Eurostat.

¿Por qué somos menos productivos y tenemos menos renta que 15 paises europeos? Básicamente, hay dos causas de fondo: en España trabaja menos gente y trabajan peor, con menos eficacia y productividad (ver Blog).  Por eso seguimos lejos de la Europa rica y nuestras rentas y salarios no acaban de despegar. Pero hay otra razón: tras las dos crisis, los salarios se han frenado, mientras los beneficios empresariales se han recuperado y crecen año tras año. España crece, pero unos se benefician más que otros de este crecimiento, por sectores y grupos sociales. Es un crecimiento que se reparte de forma desigual. Y por eso, los salarios han perdido más trozo del pastel en el reparto de la renta: del 49,87 % en 2018  al 48,28% en 2023 (-1,59%), mientras los beneficios empresariales han pasado del 41,11% al 42,86% (+1,75%), perdiendo también  los impuestos (8,86% restante). Y eso pasa en toda Europa y EEUU: las grandes empresas ganan cada vez más y los más ricos también, mientras los ingresos de la mayoría se estancan y no llegan a fin de mes.

Esta es la cuestión que está detrás del auge de los populismos y la extrema derecha en muchos paises, al margen de la bonanza económica. Así, Biden logró que la economía USA creciera más que nunca y creara mucho empleo, bajando la inflación, pero muchos americanos “sentían” que no vivían mejor (con sus salarios reales también estancados, como en España) y votaron a Trump, que ganó las elecciones. Este es el riesgo que tenemos en España, donde la economía va bien, pero la gente no lo nota y el crecimiento se ha repartido de forma desigual. Urge tomar medidas para “aumentar el rendimiento social de nuestro crecimiento”, lo que obliga al Gobierno a actuar en tres frentes: fomentar una mayor subida de salarios (promoviendo mejoras de productividad, con la modernización de la economía y una gestión empresarial más eficaz), mejorar el acceso a la vivienda (construyendo más viviendas y no “asustando” a los propietarios, para que alquilen más) y  reforzar los servicios públicos (sanidad, educación, Dependencia y servicios sociales), lo que exige recaudar más con una reforma fiscal de verdad (no los “parches” aprobados).

Si no se toman medidas para que los ciudadanos “noten” que se benefician de este  crecimiento récord, antes o después habrá elecciones y una mayoría de ciudadanos “castigará” al Gobierno (como sucede en medio mundo) y pondrá al frente a populistas y neoliberales que empeorarán las cosas. Porque lo que está en juego es cómo se reparte el crecimiento. Y hay posturas políticas que defienden realmente los intereses (e impuestos) de las minorías más ricas, aunque digan que defienden a la clase media y a la mayoría. No se dejen engañar.