Tenemos una inflación disparada y eso obligará a revisar millones de alquileres en 2022,
tras años de no revisarlos por tener
una inflación baja o negativa. La revisión media será de 46 euros al mes (552 al año), más
alta para los que hicieron el contrato
en el primer semestre y menos para los que lo revisan después del verano.
Esta revisión aumentará los precios
de los alquileres nuevos, que se espera
vuelvan a subir, entre un +3% y un +5%,
tras dos años de ligeras bajadas. Y a
finales de año podría entrar en vigor la nueva
Ley de Vivienda, que congelará los futuros alquileres en zonas
tensionadas, lo que podría reducir la oferta y subir más los alquileres.
Antes, este mes de enero, el Gobierno aprobará un decreto-ley para entregar un cheque alquiler de 250 euros mensuales a 66.000 jóvenes con bajos ingresos, lo
que aumentará la demanda y también tensionará
al alza los alquileres. Así que, otro año más, alquilar será difícil y caro.
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| Enrique Ortega |
Los hogares en alquiler han aumentado mucho en los últimos años,
por la crisis y el empleo precario de los jóvenes, a los que resulta casi
imposible ser propietarios. De hecho, España
es el país europeo donde más ha crecido el alquiler entre 2015 y 2020: un +9,2%, muy por encima de Dinamarca
(+2,8%), Alemania (+1,7%) o Francia (+0%), mientras caía en Polonia (-3,10%),
Finlandia (-2,75%), Reino Unido o Paises Bajos (-2,7%), según
un estudio de Savills Newman. Con ello, España, que era un país de propietarios, se coloca en un puesto medio en el ranking de
alquileres en Europa: el 24,9% de la
población vive de alquiler (11.800.000 españoles), algo menos que la media
de la UE-27 (30,3% de la población son inquilinos), un continente donde las mayores
tasas de alquiler se dan en el centro
y norte de Europa (49,6% de la población en Alemania, 44,7% en Austria,
40,7% en Dinamarca, 36% en Francia o 35,5% en Suecia) y las menores en los paises del Este (sólo 3,9% de inquilinos en
Rumanía, 7,7% en Eslovaquia o un 8,7% en Croacia y Hungría), según
Eurostat (datos de 2020).
Por hogares, el 17,3%
de las familias españolas (3.244.580
hogares) vivían de alquiler en 2020,
según la Encuesta de Hogares
2020 del INE. Son millones de españoles preocupados por su alquiler, que este año tendrán que revisar al alza sus
contratos al haberse disparado la
inflación, tras varios años en que no se los han tocado porque la inflación
era mínima o incluso negativa (abril
a diciembre de 2020). Ahora, la revisión media de los alquileres será
de 46 euros al mes (552 euros
anuales), según
la web Idealista. Una revisión que variará según las ciudades, notando
más la revisión los que vivan en ciudades con los alquileres más caros: San Sebastián (la revisión será de 60
euros mensuales y el alquiler medio quedará en 960 euros), Barcelona y Madrid (54 euros de subida y un alquiler medio que
subirá a 854 euros) y Bilbao (+52
euros y un nuevo alquiler medio de 832 euros). Y la revisión será menor en los
alquileres de Ciudad real (+23 euros y 373 euros de alquiler ahora) o en Ávila,
Cuenca, Lugo y Orense (+25 euros y un nuevo alquiler de 400 euros).
La revisión del
alquiler ya la habrán notado los que
tenían que revisar su alquiler en el cuarto trimestre de 2021 (les habrá
subido hasta un +5,5%) y menos los que hayan revisado en el tercer trimestre y
en el verano de 2021. Ahora, en
2022, las revisiones más altas serán para los que alquilaron en el primer trimestre del año (entre un +4,8 y
un +4,5%) y los que hicieron su contrato en
primavera y hasta agosto (revisiones del +3,8% al 2,7%), notándolo menos ahora los que contrataron a
partir de septiembre, que ya sufrieron una mayor revisión en 2021. La revisión
exacta, según el mes del contrato, se puede calcular en esta web del INE. Eso sí, los propietarios
solo podrán
actualizar el alquiler con el IPC si está reflejado así en el contrato firmado
por el inquilino (en los contratos firmados antes de marzo de 2015, el propietario
puede exigir la revisión aunque no figure explícitamente).
Los que todavía no viven de alquiler y buscan arrendar un piso,
lo tendrán difícil en 2022, porque sigue
habiendo más demanda que oferta,
lo que sube precios en las grandes ciudades y obliga a los que buscan a
pasar por un proceso de “selección”, un “casting” donde se les mira su
nacionalidad, su edad y, sobre todo, su contrato e ingresos. Y otros
propietarios imponen “clausulas abusivas”. Ahora, si la economía se recupera,
habrá más demanda y las dificultades
para alquilar arreciarán. La previsión de los expertos es que los alquileres suban este año 2021 entre un
3 y un 5% (previsión
de la Agencia Negociadora del Alquiler), tras haberse estancado en 2020 (-0,1%) y haber
bajado en 2021 un -4,5% de media, según
Idealista, aunque hubo 42 capitales
y 12 autonomías donde los alquileres sí subieron en 2021 (la bajada de los
alquileres en algunas zonas de Madrid, Cataluña y Euskadi son las que bajaron
la media en 2021).
La esperada subida de
los alquileres en 2022 se debe a 2
factores. El primero, que aumentará la demanda, al mejorar el
empleo de los jóvenes y de algunas familias. Y el segundo factor, que podría
retraerse la oferta de pisos en alquiler, por la futura Ley de
Vivienda, que permite a los Ayuntamientos congelar
los alquileres “en las zonas más
tensionadas” (básicamente 109 ciudades de 22 provincias y 10
autonomías). La futura
Ley de Vivienda, aprobada en primera lectura en octubre de 2021 y que
deberá volver
al Consejo de Ministros en enero,
no entrará en vigor hasta finales de
2022 y con
muchas cautelas (para las empresas y grandes inmobiliarias, la normativa
tardará después 18 meses en aplicarse), pero ya está creando recelos entre los
propietarios y existe el temor de que muchos decidan no alquilar sus
viviendas, vendiéndolas o dejándolas vacías. Y por eso, los expertos
creen que podría bajar este año la oferta
de alquileres y así subirían otra vez sus precios.
Otra novedad que va a jugar en el mercado de los alquileres
serán las ayudas a los jóvenes. El
Gobierno ha anunciado que este
mes de enero aprobará un Decreto-Ley
para implantar el bono joven para el
alquiler, un cheque mensual de 250
euros (por 2 años) que se entregará a los jóvenes de 18 a 35 años (con ingresos inferiores a 243.726 euros
anuales) para ayudarles a alquilar un piso. La intención es que la ayuda se
pueda cobrar con
efecto retroactivo desde enero de 2022, aunque tardará en ponerse
en marcha porque, tras el Decreto, habrá que transferir los fondos a las
autonomías, que son las que tienen que gestionar esta ayuda y donde los jóvenes
tendrán que solicitarla.
El Gobierno central ha consignado para esta ayuda 2.000 millones en los Presupuestos de 2022, lo que indica que
estima financiar el cheque a 66.666 jóvenes,
pero podrían
llegar a 100.000 los jóvenes beneficiados si sumamos las ayudas al alquiler
consignadas en el Plan
estatal de Vivienda 2022-2025. El problema de este bono joven es que la ayuda de 250 euros mensuales sólo se
concede cuando el alquiler no supera una cantidad que, salvo cambios de
última hora, es muy baja: 600 euros mensuales y 900 euros en algunas ciudades, lo que va a dificultar conseguir
esta ayuda para muchos alquileres de Madrid y Barcelona, Bilbao, San Sebastián,
Valencia, Málaga o Sevilla, entre otras ciudades.
Otra novedad que se anuncia con ese Decreto-Ley es la creación de un
seguro de impago para ayudar a los jóvenes a alquilar una vivienda. La idea es que el Estado financie una póliza privada que garantizaría al
propietario una renta de un año en caso de problemas del inquilino, con un
límite máximo para el coste de esa póliza: la aseguradora no puede cobrar de
prima más del 5% del alquiler anual que se cubre, 360 euros al año para el
alquiler medio con ayudas (600 euros) o 540 euros de prima para un alquiler de 900
euros en grandes capitales. Ahora falta ver que
las aseguradoras entren en este mercado y que la operativa sea sencilla y convenza a los propietarios, para
animarles a alquilar más.
Este bono para que
alquilen los jóvenes y el seguro público de impago son dos buenas noticias, ya que miles de jóvenes tienen problemas hoy para
alquilar, o bien porque no tienen trabajo o bien porque tienen
contratos precarios y mal pagados. De hecho, los jóvenes menores de 30 años tienen
que destinar el 90% de sus ingresos al alquiler (el 100% en
Madrid y por encima del 100% en
Cataluña, Baleares y Canarias), según
un estudio de Fotocasa e InfoJobs, lo que les lleva a compartir piso o seguir viviendo
con sus padres (el 64,5% de
los que tienen entre 18 y 34 años, según el Instituto de la Juventud). Pero
ojo: estas nuevas ayudas van a aumentar la demanda de alquileres y si
no crece la oferta (o incluso se
reduce, por temor a la nueva Ley de Vivienda), el resultado será que ayudarán
a subir aún más los alquileres en 2022. Incluso habrá propietarios que suban el alquiler
pensando que ahora los jóvenes tienen 250 euros más para pagar…
La solución al
problema de los escasos y caros alquileres
pasa, para la mayoría de los expertos, por aumentar
la oferta, no por controles de
precios e imposición de cuotas de alquileres en las futuras promociones. Y las
ayudas a los jóvenes son “un parche”
(necesario) que puede incluso subir los alquileres. Hay que promover más viviendas nuevas y destinar una gran parte al
alquiler, porque se estima que harían
falta 1 millón más de viviendas en alquiler para cubrir la demanda de jóvenes y
nuevas familias. Un objetivo que se
podría alcanzar en varios años por 3 vías: más promoción pública de viviendas en alquiler, incentivar la promoción privada de
viviendas y fomentar el alquiler de
particulares y empresas (bancos) que tienen casas vacías.
El primer camino ha de recorrerlo el Estado, desde la Administración central a las autonomías y
Ayuntamientos, promoviendo más viviendas públicas, ya que en los últimos años ha hecho dejación de su responsabilidad:
en 2020 se terminaron 9.038
viviendas de promoción pública (y 6.313 de enero a septiembre de 2021),
cuando se promovían 63.990 VPO en 2008 (en plena burbuja
inmobiliaria) y hasta 114.067 viviendas
VPO en 1985 (el 67,2% del total de viviendas). Y por culpa de este retraimiento,
nos encontramos con un parque de
vivienda social en alquiler de 290.000 viviendas, el 1,6% del total, frente al 10%
en Europa, el 34% en Paises Bajos, el 16,7% en Reino Unido, el 14% en
Francia o el 2,7% en Alemania. Y ahora,
el objetivo del Gobierno Sánchez es promover (con Fondos europeos) 20.000
VPO en 2022, una cifra todavía insignificante.
Otra vía para
aumentar la oferta de viviendas en alquiler es relanzar
la promoción privada de viviendas, para venta y alquiler. Aquí, la
clave sería negociar con las empresas privadas (constructoras e
inmobiliarias) un Plan ambicioso de
nuevas construcciones, ofreciéndoles
gratis suelo público (lo hay en la mayoría de las ciudades), incentivos
fiscales y financiación barata (con avales del ICO) a cambio de que destinen
una parte de esas futuras promociones a viviendas en alquiler a precios
asequibles. Sin imponerles cuotas,
como pretende la nueva Ley de Vivienda (30%
de las futuras promociones), que ya han sido rechazadas por el sector: es
mejor pactar un acuerdo realista que funcione y sustituya a la situación
actual, donde no
se hacen promociones privadas de VPO, por los bajos precios y el
exceso de burocracia.
La tercera vía es fomentar
el alquiler de los particulares (y bancos) que tienen viviendas vacías: hay
realmente 1,9 millones de viviendas vacías, según
estima un informe de Tecnocasa y la Universidad Pompeu Fabra, aunque la
última estadística oficial (INE 2011) indicaba 3,4 millones de viviendas vacías (una
cifra que los expertos consideran exagerada hoy). Se estima que al menos un tercio de las viviendas vacías (633.000) podrían
sacarse al mercado y ponerse en alquiler con 2 medidas sencillas que
no se han abordado en la nueva Ley de Vivienda: fuertes incentivos fiscales y las máximas garantías jurídicas, para
que sepan que pueden recuperar pronto la vivienda si el inquilino no paga (hoy
se quejan de retrasos
de meses en los Juzgados). Otra buena medida sería copiar el Programa Bizigune del Gobierno vasco: ha creado una empresa
pública que garantiza al propietario el pago del alquiler y la devolución de la
vivienda en buen estado al finalizar el contrato, lo que les ha permitido
alquilar 6.800 viviendas vacías en Euskadi.
Actuando en estos tres
frentes se podrían sumar al mercado
del alquiler unas 200.000 nuevas viviendas al año, lo que permitiría cubrir en cinco años el actual déficit de 1
millón de alquileres. Eso
sí bajaría drásticamente los alquileres. Es un objetivo razonable y posible, siempre que existan acuerdos entre
las distintas administraciones y se cuente con la colaboración de propietarios
y promotores, a los que hay que sumar al
proyecto, no asustar con cuotas y topes al alquiler. Es evidente que la solución pasa por aumentar la oferta
y que poniendo más viviendas en el
mercado, bajarán los alquileres. Y que las medidas de la Ley de Vivienda,
un “atajo populista” impuesto por Podemos, retraerán la oferta y a la larga subirán los
alquileres. Y más en 2022,
cuando la inflación disparada obligue a una revisión masiva de alquileres. Será
un mal año para alquilar.
