Bajan los alquileres (insuficiente)

En enero han bajado los alquileres (-0,1%) en toda España, por primera vez tras 6 años de fuertes subidas (+43% desde 2015). Ya en 2020, con la pandemia, los alquileres bajaron en las grandes capitales y esa tendencia sigue hoy, empujada por una menor demanda y por el trasvase de viviendas turísticas al alquiler. Ahora, se espera que los alquileres bajen algo más, recuperándose las subidas para final de año. Pero, a pesar de estas ligeras bajadas, los alquileres son muy caros y se llevan el 40% del sueldo de las familias y más. El Gobierno retrasa una Ley de alquileres, por la pelea entre el PSOE y Podemos, que quiere imponer topes a los alquileres. Un “atajo” populista que preocupa a los propietarios, reduciría la oferta y subiría los alquileres. La solución es ampliar la oferta, fomentar el alquiler de las viviendas vacías y multiplicar el suelo disponible para promover viviendas en alquiler. Pongan más pisos en alquiler y bajarán seguro.

Enrique Ortega

Antes de la pandemia, los alquileres llevaban subiendo año tras año desde 2015, una media del +50% entre 2014 y mayo de 2019, según el portal Fotocasa (que analiza los anuncios que ponen los propietarios que alquilan), y la mitad, un +24,6% (entre 2014 y 2018), según los datos del Ministerio de Fomento, que utiliza las estadísticas de las fianzas que depositan los inquilinos. Si hacemos una media entre las dos estadísticas, puede estimarse que los alquileres subieron un +37% entre 2015 y 2018. Y en 2019, los alquileres volvieron a subir otro +5,1%, según los datos de Fotocasa. En total, una subida  de los alquileres del +42,1% entre 2015 y 2019, 6 veces lo que subieron los precios (+6,5% subió el IPC) y los salarios (+7,1% subieron los salarios de convenio) en esos cinco años.

Con la pandemia, los alquileres moderaron su subida en 2020, sobre todo en los meses de confinamiento, aunque todavía subieron una media del +1,4%, por 6º año consecutivo, según el portal Idealista. La subida se debe al tirón de precios en la primera parte del año y durante el confinamiento, ya que en el 4º trimestre cayeron los precios (-3,7%). La subida, menor que en los años anteriores, fue generalizada, mayor en Galicia (+6,7%) y Castilla y León ( +6,4%), bajando sólo los alquileres en 2020 en Baleares (-7,3%), Madrid (-4%), Cataluña (-2,8%) y Canarias (-2,8%), las autonomías más afectadas por la recesión del coronavirus. Pero también bajaron los alquileres durante 2020 en las grandes ciudades: Barcelona (-9,4%), Madrid  (-7,3%), Palma (-6,2%), Málaga (-5,6%), Sevilla (-5,2%), Valencia (-1,7%) y Zaragoza (-0,6%), según los datos del portal Idealista.

La gran novedad es que en enero de 2021, los alquileres bajaron en toda España sobre los de un año antes, el -0,1%, según el portal Idealista y un -1,8% según pisos.com, mientras Fotocasa estima que el alquiler medio no subió nada, algo que no pasaba desde junio de 2014. Los expertos creen que esta bajada de alquileres quizás se produjera antes, desde octubre, porque los portales inmobiliarios recogen las peticiones de alquiler de los propietarios, no los alquileres reales, que generalmente son algo más bajos. Con todo, los datos de enero reflejan lo que ya indicaban los datos de 2020, que los alquileres caen más en las grandes ciudades: -12,2% cayeron en enero  en Barcelona, 8,6% en Madrid, - 14,7% en Sevilla, -3,1% en Valencia, -7,4% en Málaga y -0,3% en Zaragoza, según la media de portales inmobiliarios.

¿Por qué bajan ahora los alquileres? Básicamente, porque se ha reducido la demanda (hay menos movilidad de estudiantes y trabajadores que cambian de piso o ciudad y más familias en apuros y jóvenes que no pueden alquilar) y ha aumentado la oferta, porque se han desviado viviendas turísticas al alquiler y hay muchos propietarios dispuestos a alquilar dado que es mal momento para vender (la venta de viviendas cayó un -17,7% en 2020, la mayor caída desde 2011). Esta situación provoca que haya muchas más viviendas para alquilar (en Madrid, de 10.000 viviendas a principios de 2020 a 30.000 a finales de año y en Barcelona, de 10.000 a 22.000), según el portal Idealista, y menos inquilinos buscando, con lo que se tarda mucho más en alquilar (antes en el día y ahora se tardan semanas).

Los expertos creen que la bajada de alquileres de enero va a continuar, al menos hasta el verano y quizás hasta otoño, porque los jóvenes y las familias no ven el futuro claro como para lanzarse otra vez a alquilar. Se apuesta por una bajada de alquileres del -8 al -10% en el primer semestre, siendo de nuevo mayor en las grandes ciudades. Y si se doblega la pandemia y se inicia la recuperación, los alquileres podrían volver a subir a finales de año y en 2022. Porque sigue habiendo un problema de fondo: hay más demanda que oferta y cuando se “despierte”, volverá a haber subidas en los lugares con menos alquileres.

A pesar de “la tregua” de la pandemia, el problema de los alquileres sigue ahí y es crucial para muchas familias, para 3.371.251 hogares que viven de alquiler en España, el 18,1% de todos según el INE. Primero, porque los alquileres están por las nubes, tras estos 6 años de subida: el alquiler medio es de 11,1 euros por metro cuadrado, lo que da 999 euros de alquiler por una vivienda de 90 metros cuadrados. Y en Madrid son 15 euros/m2 (1.350 euros de alquiler) y en Barcelona 14,96 euros (1.346 euros), según el portal Idealista.  Esto supone que muchas familias destinan el 40% de sus ingresos a pagar el alquiler, según un estudio de Fotocasa e InfoJobs. Y hay 4 autonomías donde los alquileres se llevan la mitad del sueldo o más: Cataluña (56,5%), Madrid (55,7%), País Vasco (51,3%) y Baleares (49,8%). Mientras, en otras, se llevan menos de un tercio de los ingresos: Extremadura (20,4%), Castilla la Mancha (23,4%), Murcia (27,5%), la Rioja (28,6%), Castilla y León (28,9%) y Galicia (29%).

El mayor problema para pagar el alquiler lo tienen los jóvenes y las familias más vulnerables, con empleo precario, madres solas con niños o inmigrantes. De hecho, el 46% de las familias más pobres (el 20% con menos ingresos, unas 300.000 familias) destinan más del 40% de sus ingresos a pagar el alquiler en España, frente al 33% de media en la OCDE y el 17,2% en Francia, mientras al 20% de familias con las de rentas más altas les supone un 15,8% de sus ingresos y al 20% siguiente sólo el 7%. A los jóvenes, el alquiler medio se lleva el 94,4% de sus ingresos (2019), según el Consejo de la Juventud. Y si comparten piso de alquiler, les toca aportar el 30,8% de sus ingresos, hasta el 30/40% en 21 capitales y a más del 40% en Madrid y Barcelona. Resultado: el 81,4% de los jóvenes menores de 30 años siguen viviendo con sus padres (el 70% en Europa).

Ahora, con la recesión desatada por la pandemia, muchas familias y jóvenes han tenido serios problemas para pagar el alquiler, a pesar de las medidas aprobadas por el Gobierno para retrasar pagos y evitar desahucios. Y muchos jóvenes han vuelto a vivir con sus padres mientras familias se han agrupado o cambiado a un alquiler más pequeño. Y tanto Cáritas como Cruz Roja  alertan que el 2º mayor problema de “los nuevos pobres”, tras comer, es pagar el alquiler, lo que está llevando a aumentar la pobreza. El último Informe Foessa (Cáritas) advierte que casi la mitad de las familias vulnerables (el 49,2%) “no pueden hacer frente al pago del alquiler o la hipoteca” y que el 13,2% de estas familias vulnerables “viven con una amenaza de expulsión y desahucio”. Un grave problema que puede estallar cuando se levanten las medidas de apoyo ligadas a la pandemia.

Por todo esto, con o sin subida, los alquileres son uno de los graves problemas de España. El Gobierno aprobó en marzo de 2019 un Real Decreto con medidas urgentes, ampliando el plazo de los alquileres (de 3 a 5 años), limitando las subidas (al IPC), fijando un límite a las fianzas (3 meses), limitando los desahucios y anunciando un índice de alquileres (creado en junio 2020) para que los Ayuntamientos pudieran tomar medidas de control de alquileres. Y además, se han ampliado a 2021 las ayudas públicas al alquiler de jóvenes y mayores (del 40 al 50% de un alquiler de 600 a 900 euros), que abonan las autonomías. Pero son sólo “parches”, que apenas han mejorado el mercado del  alquiler, mientras los propietarios están nerviosos: han aumentado los retrasos e impagos de alquileres con la pandemia, temen los futuros controles y muchos piensan en no alquilar.

Ante este panorama, el Gobierno ultima una nueva Ley de Alquileres, que se está retrasando por la pelea interna entre el PSOE y Podemos, que quiere forzar a Fomento a medidas intervencionistas: obligar a los grandes alquiladores (quieren que lo sean quienes tenga 5 o más alquileres) a destinar un 30% de sus pisos a alquiler social, facilitar a los Ayuntamientos el control y tope de los alquileres (como se aprobó en Cataluña en septiembre de 2020) y medidas sobre la ocupación y los desahucios de viviendas. Es importante que esta Ley sea “ecuánime”, que se preocupe de los intereses de los inquilinos pero también que dé garantías jurídicas a los propietarios. Porque lo que defiende Podemos es “un atajo” populista que puede ser muy contraproducente y volverse en contra: en vez de forzar un parque de alquiler, puede provocar que los propietarios se retraigan y no alquilen, con lo que habría menos viviendas en alquiler y subirían los alquileres en vez de bajar. Es lo que temen los expertos.

El camino debe ser otro: aumentar la oferta de alquileres, para que bajen, como ya propuso en junio el Gobernador del Banco de España en el Congreso. Y eso puede hacerse por 2 vías. Una, sacando más viviendas privadas en alquiler, animando a los propietarios de las 3,44 millones de viviendas vacías (Censo del INE 2011) a que las alquilen, con rebajas fiscales e incentivos municipales, pero sobre todo con más seguridad jurídica y práctica (como crear una Agencia pública que asegure los cobros del alquiler). Y facilitando la rehabilitación de estas viviendas (para alquilarlas mejor), llegando incluso a comprar viviendas a particulares y bancos, para crear un gran parque público de viviendas para alquilar. La otra vía debe ser promover nuevas viviendas para alquilar, públicas y privadas.

Precisamente, lo que ha pasado en España en las últimas décadas, a partir de la burbuja inmobiliaria, es que el Estado, autonomías y Ayuntamientos han dejado de promover viviendas y las pocas VPO que se han hecho han sido en venta y no para alquiler. Los datos de Fomento son impactantes: en 1.985 se terminaron en España 114.067 viviendas protegidas (el 67,2% del total), pero en 1991 cayeron a 44.514 (el 16,3%), en 2008 remontaron a 68.587 VPO (sólo el 10,8% del total, en un año de explosión de la construcción) y a partir de ahí se han desplomado y sólo se terminaron 6.615 viviendas protegidas (VPO) en 2019, el 8,5%, unas cifras mínimas de los últimos 40 años desde 2015.

Y junto a este desplome de las viviendas con ayudas públicas se ha producido un desplome de las viviendas de titularidad pública, con lo que España tiene un parque de viviendas sociales de los más reducidos de Europa: 452.040 viviendas, el 2,5% del total de viviendas, según el último Boletín de Vivienda Social. Es casi la cuarta parte de viviendas sociales que la media europea (el 9,3% del parque en la UE-28) y muchas menos que en Países Bajos (2.081.846 viviendas, el 30% del total), Reino Unido (4.627.402, el 17,6% del parque), Francia (4.689.392, el 17,6%), Alemania (1.439.860, el 3,9%) o Italia (893.002, el 3,7% del parque), según Eurostat. Y de este parque social, 290.000 son viviendas para alquilar: 180.000 de las autonomías y 110.000 los Ayuntamientos, según Fomento.

No tenemos un parque de viviendas sociales como los europeos, porque el Estado, las autonomías y los Ayuntamientos llevan cuatro décadas sin apenas promover viviendas, dejándoles toda la iniciativa a los promotores privados. Y gastando una miseria en protección social a la vivienda: 35,4 euros por habitante al año (entre 2007 y 2017), frente a 148,2 euros de ayuda en la UE-28, 439 euros en Reino Unido, 204,3 euros/habitante en Alemania o 155 euros de los Paises Bajos, paises nada sospechosos de “atacar la promoción privada”. Y dentro de España, hay regiones que gastan más en protección social a la vivienda (211 euros/habitante Navarra y 73,8 el País Vasco frente a 52 Madrid, 33 Cataluña o Andalucía y 23 Baleares) y también hay mucha diferencia en los Ayuntamientos (154 euros/habitante de ayuda en  los municipios navarros, 72 euros los vascos, 63 euros/habitante Madrid y 29 euros los ayuntamientos de  Andalucía y Baleares), según los datos de Fomento.

Así que en vez de imponer topes a los alquileres, hay que promover que haya más alquileres en el mercado, facilitando que los particulares alquilen (100.000 nuevas viviendas en alquiler al año)  y promoviendo la construcción de viviendas para alquiler, con los promotores privados, a los que se puede facilitar suelo público medio regalado y financiación, para volver a esas 100.000 viviendas protegidas al año que se construían en los años 80 del siglo pasado. Serían 200.000 viviendas más en alquiler al año, 1 millón en 5 años, un objetivo posible si se lanza un Plan con incentivos fiscales, financiación y suelo, con la colaboración de promotores privados, bancos, autonomías y Ayuntamientos. Un Plan para facilitar alquileres a precios asumibles a familias vulnerables y jóvenes, pero que, además, al aumentar drásticamente la oferta, serviría también para bajar los demás alquileres del mercado. Es un camino más largo que los “atajos” del control de alquileres, pero más seguro: si hay más alquileres, bajarán los precios.

Los alquileres, en máximos e imparables

El alquiler de vivienda no tiene enmienda: tras cuatro años subiendo un 37% al menos, en 2019 han subido otro +5,1%. Y alquilar una casa (10,18 euros por m2) supera ya el récord histórico de 2007. Los expertos creen que seguirán subiendo en 2020, entre un 4 y un 10%. Todo ello agobia a millones de familias, porque pagar el alquiler se lleva un tercio de sus ingresos y más. Urge tomar medidas efectivas, porque la vivienda y el empleo precario son hoy las principales vías a la pobreza. Pero no atajos populistas, como el control de alquileres que propone Podemos: sólo conseguiría que menos propietarios alquilen. Y el problema de fondo es que faltan pisos en alquiler. Hay que acordar un Plan para conseguir 1 millón de alquileres en 5 años, incentivando el alquiler de los pisos vacíos y en manos de bancos, además de promover viviendas públicas para alquiler desde Ayuntamientos, autonomías y el Estado. Consigamos más pisos en alquiler y así bajarán seguro. 

enrique ortega

El alto coste del alquiler es una de las mayores preocupaciones de muchos españoles, sobre todo de las familias con menos recursos y los jóvenes. Los alquileres cayeron cada año entre 2008 (-7%) y 2014 (-1,9%), con la crisis, pero llevan subiendo desde 2015, una media del +50% (entre 2014 y mayo de 2019), según el portal Fotocasa (que analiza los anuncios que ponen los propietarios que alquilan), y la mitad, un +24,6% (entre 2014 y 2018), según los últimos datos del Ministerio de Fomento, que utiliza las estadísticas de las fianzas. A falta de una estadística oficial, que Fomento se ha comprometido a elaborar, podemos hacer una media y estimar que los alquileres subieron el menos un +37% entre 2015 y 2018. Y en 2019, han vuelto a subir, otro +5,1%, según el estudio hecho por Fotocasa entre sus ofertas de alquileres.


La subida de los alquileres en 2019 es desigual, como también pasó en los años anteriores, aunque se dio en todas las autonomías, salvo en Baleares (los alquileres bajaron un -0,3%). De hecho, los alquileres subieron en 2019 en 43 provincias y en 81 municipios  (de los 85 analizados por Fotocasa). Por ciudades, destacan las subidas de Elche (+24%), Murcia (+20,4%), Bilbao (+17,8%) y Badalona (+17,1%), mientras los alquileres subían en Madrid capital un 2% y en Barcelona capital un 2,7%, bajando en Cáceres (-1,8%), Burgos (-1,5%), Sitges (-0,3%) y Palencia (-0,2%). Al final, el precio medio del alquiler se situó en 2019 en 10,18 euros/m2, un récord histórico que supera el precio de mayo de 2007 (10,12 euros/m2.). Las ciudades más caras para alquilar son Ibiza (18,05 euros/m2), Barcelona capital (17,67 euros), San Sebastián (16,74 euros), Madrid capital (16,41 euros), Hospitalet de Llobregat (15,61 euros), Sant Cugat del Vallés (15,49 euros), Sitges (14,85 euros), Bilbao (14,70 euros), Calviá (14,32 euros) y Alcobendas (13,94 euros). Y los alquileres más bajos están en Elda (3,91 euros/m2), Puertollano (4,54 euros), Ferrol (4,74 euros), Sueca (4,96 euros) y Ponferrada (5,13 euros/m2), según el estudio de Fotocasa.


Hasta aquí la subida de alquileres en los últimos 5 años, casi un 50% o más. Y lo peor es que van a seguir subiendo, según creen todos los expertos, aunque quizás algo menos en las ciudades más caras y en los extrarradios. El fondo estadounidense Blackstone, el mayor “casero” privado de España (gestiona  20.000 alquileres), “avisa” que, en 2020, los alquileres van a subir un +10% en Madrid capital (y  más, entre el 14% y 16% en la periferia) y un +7% en Barcelona capital (y hasta un +12% en las ciudades de su periferia). Otros expertos auguran también subidas para 2020, aunque menores: entre un +4 y un +6% el portal pisos.com y Locare y un +2,5% de media Fotocasa.


El problema de los alquileres es que se ha disparado la demanda (muchas familias y jóvenes, con la crisis y sus empleos precarios no se atreven ni pueden ahora comprar piso) y ha crecido mucho menos la oferta, a pesar de la alta rentabilidad del alquiler para los propietarios y la fuerte  llegada de inversores extranjeros. De hecho, en 2019, un 14% de los particulares adultos han intentado alquilar o han alquilado (muchos más que el 9% de 2018), mientras sólo un 5% de los particulares adultos han intentando alquilar o han alquilado su vivienda (menos del 6% que eran en 2018), según Fotocasa. Los que más buscan son los jóvenes  (un 30% entre 25 y 30 años), sobre todo en Andalucía y el País Vasco (el 17% de particulares buscan o alquilan), Madrid (15%) y Cataluña (13%).


El perfil del inquilino (que ha alquilado o intentando alquilar en 2019) es mayoritariamente mujer (el 75%), joven (la edad media son 36 años), de clase social media (40%) y media alta (25%) más que media baja (20%), la mayoría con ingresos por debajo de 2.000 euros mensuales (el 33%), que ya viven con su pareja (28%) o con sus padres (24%) y la mayoría alquilan en Andalucía (21%), Cataluña (16%), Madrid (15%) y la Comunidad Valenciana, según un estudio hecho por Fotocasa en 2018 y 2019. Enfrente, los arrendadores tienen un perfil muy diferente: hombres (58%), maduros (50 años de edad media, aunque están aumentando los propietarios que alquilan con 55-75 años), de clase media (41%) y media alta (25%).


Los inquilinos valoran sobre todo el precio del alquiler, por delante de la localización (aunque la mayoría busca en su mismo barrio), no tener que hacer reformas y el tamaño. Los arrendadores, sobre todo, el tener un ingreso extra. Y lo que más miran es la capacidad de pago de su inquilino. Al final, alquilar no es tan fácil, si tenemos en cuenta que un 42% de los intentos de alquiler son fallidos, según el sondeo de Fotocasa. Y en la mayoría de los casos, el alquiler se hace rápido (en horas), porque hay muchos inquilinos buscando, lo que hace también que un 59% de los precios que se piden no se negocien. Y que los inquilinos lo paguen, aunque 7 de cada 10 creen que “el precio es muy caro”.


Realmente, los alquileres son muy caros y resultan una pesada losa para la mayoría de los que viven de alquiler (el 17,5% de los hogares en 2018, según el INE). En 2019, el pago del alquiler se llevaba el 37,31% de los ingresos de las familias, según un estudio hecho por la web alquiler seguro. Y eso es la media, porque hay 4 autonomías donde el alquiler se lleva el 40% o más: Baleares (45% de los ingresos), Madrid (42%), Cataluña y Canarias (40%). Y otras 4 más donde se lleva más del 30% de la renta: Comunidad Valenciana (32,85%), Andalucía (32,66%), País Vasco (33,09%) y Ceuta). Sólo en La Rioja, Aragón, Asturias y Castilla y León, pagar el alquiler ronda el 22/23% de los ingresos.


El alquiler es un problema para la mayoría pero sobre todo para las familias más pobres y los jóvenes, a quienes el pago del alquiler conduce directamente a la pobreza. Lo revela un reciente informe de la OCDE: España es el tercer país europeo (tras Reino Unido y Finlandia) donde hay más familias pobres que destinan más del 40% de sus ingresos a pagar un alquiler, frente al 33% en la OCDE y el 17,2% en Francia. Son el 46%, casi la mitad de las familias que están en el 20% más bajo de ingresos del país y que viven de alquiler (unas 300.000 familias). Las que están en un 20% superior de ingresos pagan de alquiler el 15,8% de sus ingresos y en el 20% siguiente el 7%, mientras apenas pagan alquiler el 40% de españoles con más ingresos (compran casa).


Para la mayoría de los jóvenes, muchos con trabajos precarios y sueldos que ni llegan a ser mileuristas, el pago del alquiler es una losa mayor. En junio de 2019, el pago de un alquiler medio se llevaba el 94,4% de los ingresos de un joven, cuando en 2008 suponía sólo el 55,7%, según el Consejo de la Juventud. Y si los jóvenes pretenden compartir un piso de alquiler (lo que hacen el 84% de los que se emancipan), les toca pagar el 30,8% de sus ingresos, una media que sube al 30/40% en 21 capitales y a más del 40% de los ingresos medios de un joven si quiere compartir alquiler en Madrid o Barcelona. El resultado de este alto coste del alquiler es que el 81,4% de los jóvenes menores de 30 años siguen viviendo con sus padres, no pueden emanciparse (son el 70% en Europa).


El problema del alto precio de los alquileres es muy serio y urgen soluciones. Hace casi un año, en marzo de 2019, el Gobierno Sánchez aprobó un decreto que ampliaba el plazo de los alquileres (de 3 a 5 años), limitaba la subida anual al IPC, fijaba un límite de 3 meses a las fianzas, limitaba los desahucios y se comprometía a crear un índice estatal de alquileres en 8 meses (incumplido) para que los Ayuntamientos puedan tomar medidas para frenar las subidas. En este blog califiqué el decreto como “un parche” y por desgracia acerté, ya que no ha servido para frenar la subida de los alquileres. Ahora, el Gobierno de coalición estudia nuevas medidas pactadas sobre los alquileres, desde más recursos, promover la rehabilitación, reforma alquileres turísticos, actuar sobre las viviendas vacías y el parque de los bancos o promover más viviendas protegidas. Y sobre todo, la “medida estrella”: permitir a los Ayuntamientos que establezcan controles y topes a los alquileres en las zonas más caras.


Esta medida, empujada por Podemos, si finalmente se aprueba (hay ministros del PSOE en contra), sería “un atajo populista” contraproducente: reduciría la oferta de alquileres y subiría los precios, lo contrario de lo que se busca. No hay que ser economista para entender que si a un propietario (o a una inmobiliaria) se le pone un tope a lo que puede cobrar de alquiler, retirará el piso del mercado y tratará de venderlo o lo tendrá cerrado. Es lo que ha pasado en muchas zonas de París o Berlín en que se ha intentado. Otra cosa es incentivar a los propietarios a que pongan alquileres “razonables”, a cambio de bajarles el IBI o de reducirles el pago del IRPF o de Sociedades (inmobiliarias).


La solución al alquiler pasa por aumentar la oferta, no controlar los alquileres. Y eso puede hacerse por dos vías. Una, sacando más viviendas privadas en alquiler, lo que requiere actuar en varios frentes. Por un lado, animando a los propietarios de las 3,44 millones de viviendas vacías (según el último  Censo del INE, de 2011) a que las alquilen, con rebajas fiscales e incentivos municipales (rebaja del IBI), pero sobre todo con una mayor seguridad jurídica y práctica (una Agencia pública que asegure cobros). Por otro, mejorando las ayudas a la rehabilitación privada de viviendas, para ampliar el parque de pisos que se pueden alquilar. Y en tercer lugar, comprando viviendas de particulares, del parque de impagados de los bancos, para crear un gran parque público de viviendas para alquilar, junto a las 40.000 viviendas de la SAREB (el “banco malo”) y las 15.000 VPO que hay vacías. 


La otra vía de actuación debe ser promover viviendas nuevas (públicas y privadas) para alquiler. El parque público de viviendas sociales (VPO) para alquiler representa en España el 4% de la oferta, frente al 37,7% que supone el parque público en Holanda, el 21,2% en Dinamarca, el 20% en Austria, el 16,5% en Reino Unido y el 14% en Francia, países donde el parque público de alquiler ayuda a que haya una oferta de alquileres sociales y contrapesa a la baja los alquileres privados. El drama en España es que, con el “boom inmobiliario”, se desplomó la promoción de viviendas públicas (VPO): de 85.028 VPO en 1997 se pasó a 68.587 en 2008, 58.308 en 2011, 15.046 en 2014 y … 5.191 VPO en 2018, según las Estadísticas de Fomento. De ellas, se promovieron 11 VPO en Galicia, 30 en Murcia, 35 en Asturias, 55 en Aragón, 86 en Andalucía, 110 en Valencia ,171 en Extremadura, 198 en Castilla la Mancha, 588 en Navarra, 633 en Cataluña, 859 en el País Vasco  y 2.418 en Madrid. Y cero (sí, 0 VPO) en Baleares, Canarias, Cantabria, Ceuta y Melilla.


Tampoco los promotores privados hacen VPO, porque no se les facilita suelo, se les ponen demasiadas trabas burocráticas y se les fijan precios de venta ridículos: los módulos de VPO están sólo un 31,2% por debajo de la vivienda libre y en 10 provincias se da el contrasentido de que la VPO es más cara que la vivienda libre. La clave ahora sería incentivarles, con suelo gratis y financiación, para que se lanzaran a construir viviendas para alquilar a precios que se puedan pagar. Los promotores han hecho una oferta impactante al Gobierno: si les ceden suelo gratis (40% del coste de una promoción), a 70 años, se comprometen a construir viviendas en Madrid con alquileres por debajo de los 500 euros. Y aseguran que hay muchos fondos dispuestos a invertir en promociones para alquiler.


Por estas dos vías, sacar más viviendas en alquiler y promover viviendas nuevas para alquilar, se podría aumentar la oferta de alquileres en 200.000 al año, un objetivo de 1 millón más de alquileres en 5 años. Eso sí frenaría el alza de los precios, no poner topes administrativos “populistas” a los alquileres. Y además, resolvería buena parte de la demanda de vivienda actual y futura, sobre todo de los jóvenes y las familias con hijos. 


Hay que volcarse con el problema de la vivienda, aumentando drásticamente la oferta y ayudando a los inquilinos más pobres, que no puedan pagar ni siquiera un alquiler de mercado razonable. Y eso exige más recursos que los ridículos 679 millones destinados a la política de vivienda en el Presupuesto 2019. Habría que multiplicarlo por 10, al menos. Pero exige, como digo casi siempre, recaudar más. Si no se gasta más, en promover viviendas para alquiler y en ayudar a los inquilinos, será imposible cumplir la Constitución: “Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada” (artículo 47). Sean de verdad constitucionalistas.

Plan de vivienda: muchas trampas y poco dinero

El Gobierno ha aprobado el Plan de vivienda 2018-2021, dicen que “el más social de la historia”. Pero está repleto de “trampas”, para gastar lo menos posible, un 43% menos que su anterior Plan 2013-2016. Para ello limitan las ayudas a alquileres de 600 euros (o 900), que apenas hay, con limitaciones de ingresos que dejan fuera a muchos. Y se aprueba tarde, sin aportación autonómica este año. Resultado: 88 euros de ayuda al mes para medio millón de españoles. Menos de lo que cuesta rescatar las autopistas. El Plan debería volcarse sólo en el alquiler y actuar sobre la oferta, no sobre la demanda: si los alquileres están disparados es porque hay pocos. La solución es doble: incentivos fiscales para que se alquilen parte de los 3 millones de pisos vacíos y dedicar el triple de dinero para  promover viviendas públicas en alquiler. Poner en el mercado 1 millón de alquileres más, una parte públicos y a bajo precio, como en Europa. No un Plan engañoso, que "racanea" ayudas y hará subir los alquileres.

enrique ortega

La vivienda preocupa cada vez más a los españoles que no tienen piso propio. Y es normal, porque los precios de las casas llevan años subiendo sin parar (más de un 20%) y en 2017 se han encarecido otro 6,2%, la mayor subida en 10 años. Y los alquileres suben aún más, un 25% en los dos últimos años,  con lo que alquilar un piso en una gran ciudad cuesta ya entre 900 y 1.500 euros (si se encuentra). Un alto coste que ha disparado los desahucios de familias que no pueden pagar el alquiler: 35.666 desahucios en 2017, 150 cada día laborable, según los datos del Consejo General del Poder Judicial. Y mientras, los jóvenes y las familias recién creadas tienen contratos precarios y sueldos mileuristas, con lo que no pueden comprar ni alquilar, obligando a muchos (el 80,6% de los jóvenes) a vivir con sus padres.

En medio de este panorama, el Gobierno Rajoy aprobó el 9 de marzo el Plan de Vivienda 2018-2021, con 15 meses de retraso y una prórroga en 2017 del anterior Plan 2013-2016. Y lo ha “vendido” a todo trapo como “el Plan más social de la historia” (PP dixit), que intenta ayudar a los españoles a alquilar o comprar una vivienda. Pero el Plan está repleto de “trampas”, porque tiene un objetivo de partida: gastar lo menos posible. De entrada, el Plan de vivienda 2018-21 contempla un gasto del Estado de 1.443 millones de euros, dicen que un 62,4% más que el Plan anterior. Primera “trampa”: lo comparan con el gasto realmente hecho en esos cuatro años (888,21 millones), no con el Presupuesto que tenía el anterior Plan (2.311 millones), como debe ser. Y entonces resulta que van a gastar un 43% menos. Y eso si lo cumplen, porque este año está medio perdido y las autonomías, que son las que gestionan el Plan, no aportarán un euro este año, porque ya tienen aprobados y en marcha sus Presupuestos. Además, las autonomías gobernadas por el PSOE se quejan del reparto de las ayudas por autonomías, por "opaco" e injusto.

Se trata pues de un Plan “social” para la galería pero casi con la mitad de dinero que el anterior, gracias a que ponen “trampas” por todos lados para gastar menos. Por un lado, las ayudas al alquiler son para alquileres de no más de 600 euros al mes (apenas hay), que pueden subir a 900 euros en algunas  ciudades (hay 3.800 alquileres de 900 euros en Madrid y Barcelona, según el portal Idealista.com, el 1% del total). Por otro, en la letra pequeña del BOE (no lo dijo el ministro al “vender el Plan) han incluido una limitación a los beneficiarios de la ayuda al alquiler de 35 a 65 años: no pueden ganar más de 806,76 euros al mes (si viven solos), más de 1.075 euros si son dos y no más de 1.344 euros al mes si son tres, lo que deja a muchos españoles fuera. Y a la hora de ayudar a los jóvenes a la compra de pisos, sólo aportan 10.800 euros (el 10% de una casa de 100.000, el tope que permiten) y sólo incluyen viviendas en ciudades de menos de 50.000 habitantes, donde únicamente viven el 11% de los jóvenes españoles (cuyo problema es comprar o alquilar en grandes ciudades).

Además, y para enfadar aún más a los jubilados, el nuevo Plan de Vivienda tiene otra “trampa” escondida: quita el pago de 200 euros que se estaba dado a algunos mayores de 65 años que tenían piso en propiedad, para ayudarles a pagar la comunidad o algunos recibos. Con todo ello y con un abanico de requisitos muy estrictos en todas las ayudas (al alquiler, la compra y la rehabilitación), el Plan prevé “ayudar” a 557.109 beneficiarios en cuatro años. Si a los 1.443 millones que pone el Estado sumamos lo que van a poner las autonomías (un 30%, a partir del año que viene), otros 328 millones, el gasto total en el Plan de vivienda 2018-2021 será de 1.771 millones de euros, lo que da una ayuda media por beneficiario de…88 euros al mes. Una “miseria” como para ayudar de verdad a comprar o alquilar. Y con ello, el Gobierno Rajoy dedicará a la vivienda menos dinero del que nos costará rescatar las autopistas de peaje privadas (mínimo: 2.500 millones de euros).

El Plan de vivienda 2018-2021 tiene tres patas. La primera y fundamental son las ayudas al alquiler, que varían según la edad del que las solicite. Para los jóvenes (menores de 35 años) y mayores de 65 años, se les subvenciona por tres años el 50% del coste del alquiler, pero con el tope de 600 euros (y 900 en algunas ciudades). Eso sí, la condición es que ganen menos de 22.558 euros al año. En el caso de familias desahuciadas, se les subvenciona el 100% del alquiler, pero hasta un máximo de 400 euros (dónde hay alquileres de 400 euros?: otra trampa más). Para los españoles de 35 a 65 años, la ayuda es menor, del 40% del alquiler, y sólo se les da si ganan entre 11.182 (solteros) y 18.798 euros (3 personas), lo que restringe mucho. Y además, hay una novedad: por primera vez el Plan subvenciona a los promotores privados que hagan viviendas para alquilar (con 350 euros/m2), una buena iniciativa que puede fracasar, como ha pasado con las ayudas a las viviendas de protección oficial (VPO), si no se facilita esta construcción privada, quitando burocracia y poniendo suelo público en manos de los promotores privados. También se ayuda a los promotores que construyan pisos con servicios comunes para alquilar a mayores, otra buena idea que algunos promotores critican  porque está llena de restricciones.

La segunda pata del Plan de vivienda 2018-2021 son las ayudas a la compra de vivienda para jóvenes, poco más que “simbólicas”, porque las restringen a viviendas en ciudades de menos de 5.000 habitantes, donde sólo viven el 11% de los jóvenes, según el portal idealista.com. Y otra limitación: la ayuda tiene un tope de 10.800 euros, un 10% del precio máximo de coste de la vivienda, 100.000 euros (UGT dice que la ayuda “es un espejismo: no da ni para pagar el notario y los gastos). Los expertos critican que se ayude a la compra, cuando un joven debería dedicar un 61% de sus ingresos (898,35 euros de media, según el Observatorio de la Juventud) a pagar una hipoteca, algo que les invalida como clientes ante los bancos. Y algunos creen que el Gobierno sólo busca con esta ayuda dar salida a los pisos que no consiguen vender los bancos y la SAREB (el “banco malo”), situados muchos en pequeños municipios.

La tercera pata del Plan de vivienda 2018-2021 son las ayudas a la rehabilitación, “una guinda” para decorar el Plan, que contempla ayudas del 35 al 40% de la inversión, incluyendo por primera vez las viviendas unifamiliares y rehabilitar viviendas aisladas, no edificios enteros. Esta ayuda tampoco ha funcionado en el Plan anterior (25.880 actuaciones en 2016), pero podría ser una buena salida para familias con viviendas antiguas, aunque no sea la prioridad.

Al final, la primera crítica que puede hacerse al Plan de Vivienda 2018-2021 es que tiene recursos muy escasos, un 43% menos que el Plan anterior. Y además, tiene tantas “trampas” y requisitos por todos los lados, que lo normal es que no se gaste lo presupuestado (el Plan 2013-2016 gastó solamente el 38,43%). Pero aunque se gastara todo, sería un esfuerzo mínimo: 1.771 millones en cuatro años, 442 millones anuales, el 0,04% del PIB, un porcentaje ridículo comparado con lo que gastan la mayoría de países en subsidios a la vivienda, según la OCDE: 1,41% del PIB Gran Bretaña, 0,83% Francia, 0,59% Alemania o 0,45% Suecia. Y Eurostat acaba de publicar las ayudas públicas a la vivienda y equipamientos colectivos en Europa en 2016: 0,6% de media en la UE-28, 1,1% en Francia o  0,7% en Gran Bretaña o Italia  frente al 0,5% en España y  0,4% en Alemania. Y un dato más: sólo la ciudad de Viena gasta cada año en vivienda social 600 millones de euros, más que toda España al año con este Plan 2018-2021.

Pero la principal crítica de fondo al Plan de Vivienda 2018-2021 no es que “racanee” con las ayudas y gaste poco: es que está mal orientado. El problema de la vivienda, sobre todo del alquiler, no está en la demanda, sino en la oferta: hay pocos pisos en alquiler y por eso los alquileres se han  disparado. Por eso, ayudar al alquiler acabará traduciéndose en nuevas subidas de los alquileres, como denuncian los portales inmobiliarios y han demostrado algunos estudios universitarios: si el propietario sabe que ahora le subvencionan al inquilino el 40 o el 50% del coste, tenderá a subirlo, porque no se notará tanto con la ayuda. Así que el dinero público del Plan acabará en el bolsillo de los arrendadores. La alternativa es gastar ese dinero en aumentar la oferta, en ampliar el número de viviendas en alquiler, sobre todo en las grandes ciudades, lo único que bajaría los precios y ayudaría de verdad a los inquilinos.

Hay dos vías para actuar y conseguir que haya más pisos en alquiler. Una, incentivar a los propietarios de los 3 millones de casas vacías (particulares, bancos y empresas) a que las pongan en alquiler, con ayudas fiscales. Todo lo contrario de lo que ha hecho el Gobierno Rajoy, que en mayo de 2015 rebajó la deducción fiscal a los propietarios que alquilaban, del 100% al 50% del alquiler, y se la quitó a los inquilinos. Hay que conseguir que al menos 500.000 de esos pisos se alquilen, no por la fuerza, obligando al dueño (eso nunca funciona) sino convenciéndole de que le sale rentable (y “garantizándoles” el cobro de los alquileres). La otra vía es crear un parque público de viviendas en alquiler, a partir de las viviendas protegidas (VPO) vacías (15.000), las viviendas del “banco malo” SAREB (76.000), viviendas que se compraran a bancos y particulares a precios razonables y nuevas viviendas que podrían promover Ayuntamientos, autonomías, ONGs y Fundaciones si tuvieran ayudas, lo que apenas se contempla en este Plan de Vivienda. Podrían ser otras 500.000 viviendas en 4 años.

Y con ellas, tendríamos un parque de 1 millón de nuevas viviendas para alquilar, que forzarían a la baja los alquileres, la mejor ayuda. Y en la parte de las viviendas públicas, podría reservarse una parte para familias sin casi recursos, alquileres sociales de 150 a 400 euros, que no se contemplan en este Plan. Crear un gran parque público de viviendas en alquiler no es una propuesta “de rojos”, es algo que se hace en toda Europa, para permitir que alquilen los que no pueden pagar un alquiler de mercado. Holanda tiene 2.300.000 viviendas públicas en alquiler, el 32% del mercado, Austria el 24%, Dinamarca el 19%, Suecia el 18%, Reino Unido el 18%, Francia el 16%, Irlanda el 9%, Alemania el 2% (1 millón de viviendas) y España… el 2%, unas 300.000 viviendas, según datos oficiales. 

Menos gasto público y menos ayudas a la vivienda cuando en España hay un problema grave de alojamiento para tres colectivos: jóvenes, ancianos y pobres. El 80,6% de los jóvenes menores de 30 años siguen viviendo con sus padres: son 5.236.856 jóvenes que no pueden emanciparse. Dar alojamiento a la cuarta parte supone buscar alquiler para 1.300.000 jóvenes. De los mayores de 65 años, el 91% es propietario de su vivienda, pero el resto, unos 800.000 mayores, viven de alquiler y algunos con dificultades. Ayudar a la cuarta parte supone buscar alojamiento a 200.000 mayores. Y hay 10,5 millones de españoles en situación de pobreza (ingresan menos del 60% de la renta media), de ellos 3 millones de pobres en situación precaria. Buscar alojamiento a la mitad supone sumar 1.500.000 personas más a la lista de los que tienen más problemas de vivienda, 3 millones de españoles en total. Y el Plan de vivienda 2018-2021 pretende ayudar a sólo 557.000, en el mejor de los casos.

Necesitamos un Plan de vivienda más ambicioso, que al menos triplique los beneficiarios (1,5 millones, la mitad de los que realmente necesitan ayuda) y el gasto en vivienda, hasta los 5.000 millones de euros en cuatro años. No es un objetivo descabellado si España recaudara más impuestos, como el resto de Europa (ingresamos 72.000 millones menos cada año por el mayor fraude fiscal y porque pagan poco grandes empresas, bancos, multinacionales y los más ricos). Y si destinamos las ayudas, no a financiar a los arrendadores sino a poner en alquiler viviendas vacías y crear un parque público de 500.000 nuevas viviendas en alquiler, para los que no pueden pagar los alquileres de mercado. Todo lo demás son “trampas” y “demagogia”, disfrazados de un Plan de vivienda  “el más social de la historia". Otro engaño más.

Los alquileres, por las nubes

No sólo suben la luz, los carburantes o los móviles. También los alquileres: más del 10% en diez grandes ciudades españolas, un 6,7% de media en 2016, la mayor subida en 10 años. Y este año subirán más, entre el 10 y el 12%. Estas subidas han atraído al alquiler a inmobiliarias e inversores extranjeros, que compran edificios para alquilar. Y con alquileres medios de 620 euros, que suben a 900 euros al mes en grandes capitales (60 m2), muchos españoles no los pueden pagar: parados, familias pobres y jóvenes (el 80% viven con sus padres). Urge explotar la “burbuja” del alquiler y crear un parque público de viviendas para alquilar: 500.000 viviendas en cinco años, a partir de la promoción pública de autonomías y ayuntamientos y la compra de pisos vacíos a la banca y a particulares. Es lo que hacen en Europa, con un 15% de alquileres públicos, mientras en España no llegan al 2%. Alquileres sociales entre 150 y 250 euros y promociones para alquilar a precios asequibles. Se puede.
 

enrique ortega

Los alquileres subieron con fuerza en 2016, por segundo año consecutivo tras la crisis: un 6,7% de media, según Fotocasa, casi el doble que en 2015 (+3,8%) y la mayor subida en los últimos 10 años. Incluso algunos expertos creen que los alquileres subieron más: un 9,16% pisos.com y un 15,9% el Idealista.com. Las mayores subidas se dieron en las grandes capitales, sobre todo en Barcelona (+23,4%), Valencia (+20,3%) y Madrid (+18%), que ya están en precios históricos de los alquileres: 15,36 euros/m2 en Barcelona y 12,9 euros/m2 en Madrid, lo que eleva un alquiler de sólo 60m2 a 921/774 euros mensuales. En el último año, la subida de los alquileres se ha trasladado del centro a la periferia de las grandes capitales, ante la falta de alquileres en zonas céntricas. Y otro fenómeno: la subida de los alquileres ha sido un factor determinante del encarecimiento de la vivienda, que lleva año y medio subiendo sus ventas y precios, un 4,5% de subida media en 2016.

Para este año 2017, los expertos auguran una subida incluso mayor de los alquileres, entre el 10% (ServiHabitat) y el 12% (pisos.com), e incluso más en Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga, Sevilla y San Sebastián, junto a Baleares y Canarias (por el turismo). La promotora inmobiliaria Cushman&Wakefield cree que los alquileres ya están cerca de su techo en Barcelona (podrían subir el 5%) pero menos en Madrid (subirán un 10%), pero apuestan por una subida media que duplique con creces la de los alquileres europeos (+2/3%). A favor de la subida de alquileres jugará este año el encarecimiento de las hipotecas (por la subida de tipos y la repercusión del coste de las cláusulas suelo), retrayendo la compra de viviendas. Y en contra de la subida de alquileres jugará la subida de tipos, que hará más atractiva la Bolsa y los bonos frente a invertir en alquileres.

¿Por qué suben tanto los alquileres? La razón fundamental es que se ha disparado la demanda, mientras apenas crece la oferta de viviendas en alquiler. Crece la demanda porque hay muchos españoles con trabajo precario y sueldos bajos que ni se plantean ya comprar un piso, no tanto por la hipoteca (en muchos casos, con sus ingresos, el banco no se la daría) como porque no consiguen ahorrar el 25% de su coste (de 35.000 euros para arriba), necesario para complementar la hipoteca (dan un 80% del valor del piso), gastos e instalación. Y también hay cada vez más jóvenes (los “millennials”, menos 35 años) que han cambiado su “filosofía” (¿a la fuerza?) y ya no se plantean ser propietarios como sus padres sino “inquilinos de por vida”. Además, hay más “movilidad geográfica”, cambios de ciudad para trabajar o buscar empleo o estudiar. Y sobre todo, porque se han sumado a la demanda los inversores, particulares, inmobiliarias y fondos que buscan pisos para alquilar.

Este es el gran cambio de los últimos dos años: particulares y grandes inversores que se han lanzado al mercado de alquiler, como una forma rentable de inversión: compran pisos o edificios enteros para alquilar y eso hace subir los precios. Les resulta un negocio más rentable que la Bolsa, los bonos (1,5%) o los depósitos bancarios (0,5/1%). Actualmente, la rentabilidad bruta del alquiler es del 6,3%, según el Idealista: un 4,4% se obtiene sólo por el alquiler y el resto por el beneficio de vender el piso al año. Incluso el Banco de España señaló que la rentabilidad del alquiler alcanzó el 8,3% en el tercer trimestre de 2016. No hay nada tan rentable y con poco riesgo (que el inquilino no pague, pero ahora se le puede desahuciar con más facilidad). Esta “profesionalización” del alquiler, con cada vez más “caseros” que son Fondos de inversión, inmobiliarias y bancos ha presionado al alza los precios, porque estas empresas necesitan conseguir una rentabilidad y añadir ingresos para costear sus gastos de administración y mantenimiento, mayores que los de un “casero” particular.

Por todo ello, el mercado del alquiler está cambiando y los grandes “caseros” en España son hoy bancos, Fondos de inversión, SOCIMIs (Sociedades de inversión inmobiliaria) e inmobiliarias: CaixaBank (38.000 pisos en alquiler), Lazora fondo inmobiliario (11.500), el fondo Blackstone (10.500 viviendas), la SOCIMI Testa Residencial (9.400 viviendas en alquiler, tras traspasarle 3.300 viviendas el BBVA, Santander y Popular), banco Santander (8.000 viviendas), Sabadell (5.500), fondo Goldman Sachs (4.860) y el banco malo Sareb (4.297 viviendas en alquiler). Y cada semana hay un nuevo desembarco de inversores españoles y extranjeros en el mercado de alquiler (viviendas y oficinas), lo que está creando una inquietante “burbuja”. 

Y enfrente, cada vez hay más españoles buscando un alquiler: ya son el 22,3% de la población los que viven en alquiler, frente a sólo el 19,4% en 2007, aunque todavía somos “un país de propietarios” y tenemos un porcentaje de alquiler mucho más bajo que la mayoría de Europa: un 30,1% de europeos viven en alquiler, siendo un 26,7% en Reino Unido,  un 39,5% en Francia, un 47,4% en Alemania y un 56% en Suiza, según Eurostat. En España, los más activos en el alquiler son los jóvenes (25-34 años), que se decantan cada vez más por el alquiler, aunque mayoritariamente creen que  comprarán un piso en el futuro (58% en España, frente al 71% de los jóvenes europeos), según la consultora CBRE. También crece el alquiler entre los profesionales que “se mueven” por motivos laborales y entre los “nuevos modelos de familia”: mujeres sin hijos, parejas solas, personas que comparten piso… Y sólo dos capitales, Madrid y Barcelona, concentran el 50% de los alquileres en España.

Los alquileres por las nubes provocan una serie de problemas inquietantes. El primero, que mantienen un alto nivel de desahucios: el número de desahucios por impago de alquiler ha bajado en 2015 (35.677) y 2016 (habrá acabado con unos 28.000), pero crece su peso en el conjunto de desahucios (si en 2015 los desahucios por alquiler eran el 53% de todos los desahucios, en el tercer trimestre de 2016 fueron ya el 55% del total). La mayoría de los desahucios por alquiler se dan en Cataluña (26% del total), seguidos de lejos por Madrid (14,5%), Andalucía (12,8%) y Comunidad Valenciana (11,7%). Y siguen elevados no sólo los desahucios de la vivienda habitual, sino de locales y oficinas, por la crisis y porque los “caseros” aprovechan las últimas renovaciones de contratos para subir mucho los alquileres sobre lo fijado hace cuatro o cinco años.

Otro efecto pernicioso de la fuerte subida de alquileres es “la fuga” de habitantes del centro de las ciudades, que se están poblando de pisos turísticos, viviendas de alto standing, oficinas y negocios en alquiler. Tanto es así que los Ayuntamientos de Madrid y Barcelona, controlados por la izquierda, han pedido en enero al Gobierno que cambie la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) para regular mejor el alquiler y evitar “precios desmesurados que favorecen la expulsión de los vecinos de sus barrios”, algo que ya ha provocado protestas ciudadanas en Barcelona. De momento, la Generalitat de Cataluña ha anunciado que va a penalizar fiscalmente los alquileres altos: en primavera fijará un índice de referencia que marcará precios orientativos y los que suban por encima serán penalizados con recargos fiscales en el IBI y el IRPF.

Con todo, el peor efecto negativo de unos alquileres tan caros es que impiden acceder a una vivienda a muchas familias y a los jóvenes. Empezando por los 3,3millones de españoles en situación de pobreza extrema, según Cáritas, entre los que están muchos de los 2.246.957 parados EPA que no cobran ningún subsidio (un 53% de todos los parados). Y siguiendo con muchos españoles que sí tienen un trabajo pero cuyo sueldo es mileurista o incluso menor. De hecho, “el salario más frecuente” en España son 16.490 euros brutos al año, según el INE, y eso supone 965 euros netos en 14 pagas. Si en la familia sólo entra un sueldo, resulta difícil pagar un alquiler, cuya media está en 620 euros mensuales (y en Madrid y Barcelona rondan los 900 euros mínimos). Y lo mismo les pasa a la mayoría de los jóvenes: ingresan de media 763 euros netos mensuales si están solos o 1.460 euros por hogar joven, según datos del Instituto de la Juventud. Y claro, con estos ingresos, no es que no puedan comprar un piso sino que tampoco pueden alquilarlo. Y en consecuencia, el 80% de los jóvenes españoles de 16 a 29 años siguen viviendo con sus padres (según el Observatorio del Instituto de la Juventud), frente al 70% en Europa.

El Gobierno Rajoy ha anunciado que este mes de febrero aprobará el Plan de Vivienda 2018-2021, para negociarlo después con partidos, autonomías e instituciones y que pueda aprobarse en el Congreso antes del verano. Y plantean incluir en este Plan dos medidas de fomento del alquiler: crear un Fondo de viviendas para alquilar con aportaciones de bancos y particulares y establecer unas ayudas de 150 a 400 euros al mes para los colectivos más desfavorecidos. Suena bien, pero hay que desconfiar un poco, porque los cinco años de Gobierno Rajoy han sido un “rosario de medidas” en contra del alquiler. Primero, en julio de 2013, el Gobierno suprimió las ayudas al alquiler para los jóvenes y endureció el resto, además de liquidar la Sociedad Pública del Alquiler y reducir las ayudas fiscales a inquilinos y propietarios. Después, en el Plan de vivienda 2013-2016 (prorrogado en 2017), destinó sólo 65 millones a promover viviendas públicas en alquiler, lo que da para unas 2.000 al año. Y el 1 de enero de 2015, con su “mini-reforma fiscal”, el Gobierno Rajoy suprimió la deducción fiscal del 10% a los inquilinos y la rebajó a los propietarios (del 100 al 50% del alquiler).

Mientras llegan las nuevas medidas, el sector inmobiliario pide reanimar la oferta de alquileres, con promoción pública y ayudando también a multiplicar las promociones privadas para alquiler, con financiación y ayudas públicas, además de menos trabas municipales. También se pide “regular y normalizar” el “boom” de los apartamentos turísticos (1,8 millones) y establecer un censo de alquileres, para luchar contra los “sumergidos” (se estima que un tercio de los alquileres no se declaran). Y además, dotar con más medios y plantilla a los juzgados, para agilizar de verdad los desahucios, que a veces tardan meses en materializarse por falta de personal en las “comisiones de lanzamiento”.

En España hay unos 3,8 millones de viviendas de primera residencia (no turísticas) en alquiler, el 97% alquiladas por particulares. Pero son insuficientes para una demanda creciente. El sector inmobiliario considera que, a medio plazo, hacen falta en España 1.200.000 viviendas más en alquiler, lo que supondría destinar al alquiler la mitad de las nuevas promociones. Y una parte importante de la oferta, unos 500.000 alquileres, deberían ser para jóvenes y familias que no pueden pagar el alquiler de mercado, a los que habría que ofrecer 2 tipos de alquileres: un alquiler social de 150 a 250 euros al mes (para los más pobres y desfavorecidos)  y otro alquiler subvencionado de 250 a 450 euros, para las personas con bajos ingresos. Y la responsabilidad de crear este parque de ´500.0000 viviendas sociales en alquiler es de la Administración pública, desde el Estado a las autonomías y Ayuntamientos.

Crear este gran “parque público de alquiler” es necesario para equiparar a España con el resto de Europa: aquí el parque público de alquiler no llega al 2% de las viviendas, frente al 15% de media en Europa (y más del 20% en Francia, reino Unido o Alemania). Y además, es posible. Se pueden conseguir esas 500.000 viviendas en cinco años, incorporando a ese parque público de alquiler las 15.000 viviendas de protección oficial (VPO) vacías, añadiéndole las 76.000 viviendas del banco malo (SAREB), promoviendo 20.000 viviendas anuales desde las autonomías y Ayuntamientos (costarían unos 1.000 millones extras al año) y comprando el resto, a precios “justos”  a bancos y particulares que tienen viviendas sin vender (el stock actual es de 492.314 viviendas y hay promotores que plantear “demoler” un tercio por invendibles). Lo más fácil y razonable sería que la banca (rescatada con dinero público) colaborara, sin querer “hacer negocio”, porque si no se arriesga a medidas más duras: el Parlamento valenciano ha aprobado, el 25 de enero de 2017 (con la única oposición del PP), una Ley para obligar a la banca a poner sus pisos vacíos en alquiler social…

España gasta menos dinero público en vivienda que otros paises : un 0,23% del PIB frente al 0,6% de la UE-28 (y el 1,6% de Reino Unido). Eso significa que equipararnos a Europa obliga  a gastar 4.025 millones de euros públicos más en vivienda. O sea, unos 1.000 millones anuales en los próximos 4 años. Es asumible si España consigue ingresar más (recaudamos 50.000 millones menos que la media europea, según la Comisión Europea) y si establecemos la vivienda como una de las prioridades básicas de los españoles, tal como reconoce la Constitución. Y habría que volcar es dinero extra en el alquiler, en conseguir en cinco años ese parque público de 500.000 viviendas para alquilar, una medida con dos efectos: permitir tener casa a muchas familias y jóvenes que no pueden pagar un alquiler “de mercado” y de paso, presionar a la baja al resto de alquileres y desinflar así la “burbuja” antes de que estalle. Es un objetivo necesario y posible. Habría que alcanzar un gran acuerdo entre partidos, Administraciones, empresas y bancos para lograrlo. Muchos sin casa lo esperan.